En diálogo con Revista Propiedad Horizontal, el Sr. Fernando Puebla Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza explica los alcances de la Ley 7.372 – Colegio Público Inmobiliario de la Provincia de Mendoza. Además, nos habla de la capacitación, los alquileres, los nuevos emprendimientos inmobiliarios y las actividades de la institución.

- ¿Podría contarnos como se constituye la C.I.M?
La Cámara Inmobiliaria de Mendoza, se funda el 10 de diciembre de 1977 y se constituye por tiempo indeterminado. Dicha Cámara se rige por su Estatuto Inscripto el Nº1501 de personería jurídica y por el Código Civil en todo lo que no esté previsto. El Domicilio Legal de la Sociedad (Avenida España 1721) se constituye en la Ciudad de Mendoza y como una entidad sin fines de lucro.

- ¿Qué nos puede informar sobre la Ley 7.372 - Colegio Público Inmobiliario de la Provincia de Mendoza?
En junio del año 2004 salió la Ley 7.372 la cual obliga a la Colegiación de todos los Corredores Inmobiliarios en Mendoza. Por una falla que se deslizo en la formación de la Ley, debimos pedirle al Gobierno la Reglamentación para poder designar la forma de instrumentar la elección de autoridades para formar los 28 cargos previstos por la Ley, con corredores de la provincia.
Este Decreto esta en vías de salir firmado por el Gobernador, tenemos una presentación en progreso la cual se encuentra detenida en Relaciones Institucionales y pensamos de acuerdo a lo instrumentado en los próximos días debe estar saliendo, para proceder luego a la elección de autoridades y así el Colegio nace en forma oficial.

- ¿Tienen previsto dictar carreras Universitarias?
Si, dos Universidades de Mendoza, por primera vez en la historia de nuestra provincia y luego de 27 años de luchar por jerarquizar nuestra actividad, iniciaran la carrera obligatoria para los Corredores Inmobiliarios, la Universidad de Cuyo y la Universidad Privada Marcelino Champagnat.

- ¿Qué otros requisitos tienen previsto para los Corredores Inmobiliarios en actividad?
La ley tiene previsto para todos los corredores que están en actividad actualmente y cumplan con todos los requisitos exigidos por la Ley 25.028, certificado de buena conducta, título secundario, etc. Por única vez y por un periodo de 180 días van a poder incorporarse al Colegio y matricularse.
Luego de aprobar un seminario dictado por distintos profesionales, entre los cuales se encuentra el Dr. Miguel Abasolo, un miembro de la C.I.M. del cual nos sentimos muy orgullosos, quién ha dictado el 1º Curso de Propiedad Horizontal, siguiendo las directivas y la instrumentación ofrecida desde Buenos Aires.

- ¿Seguirán incorporando cursos para los profesionales de Mendoza?
La apertura de nuestro curso de Propiedad Horizontal, se realizo con la presencia del Sr. Néstor Pirosanto, Ing. Ricardo Pérez Centeno y Dr. Cristóbal Orlando Ruano, quienes disertaron en representación de la CAPHyAI, con la intención de nutrir a nuestros socios de información actualizada y responsable.
Esperamos que la C.I.M. siga contando con el apoyo explícito de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias a través de sus Directivos, y los “Cursos de Especialización y Taller para Administradores” dictados en Buenos Aires se puedan llegar a instrumentar a través de vídeos conferencias desde la Universidad Tecnológica Nacional, con el soporte del Dr. Abasolo y los profesionales responsables de los cursos de P.H, en nuestra ciudad.
Debemos continuar durante el año con todas las novedades en materia de capacitación.

-¿La Cámara Inmobiliaria de Mendoza, es consultada por el público?
Si, el Gobierno manda al usuario al único lugar donde lo pueden asesorar en forma puntual sobre temas de locaciones y todo lo relacionado con el sector Inmobiliario. En Buenos Aires existe la Cámara de Inquilinos, en Mendoza no tenemos esta institución, el único órgano de consulta al alcance del público en nuestra provincia es a través de la Cámara Inmobiliaria, nuestras secretarias asesoran al interesado quien concurre por la orientación básica de un contrato de locación, cuando la consulta es más compleja, se lo deriva a los profesionales asesores de la C.I.M.

-¿Qué podemos decir de los alquileres en Mendoza?
El tema de alquileres en Mendoza sigue el desarrollo propio de la inflación, nosotros acomodamos los precios vencidos en el contrato teniendo como parámetro la inflación producida en los dos últimos años. Cómo manejamos los contratos de locación de viviendas, muy sencillo, en forma escalonada fijamos un monto para el primer año, un monto para el segundo (es lo tradicional en estos momentos) y a los comerciales les agregamos un año más por supuesto calculando la inflación de tres años, fijamos el monto global tanto para los alquileres de dos años cómo para los tres.

- ¿Cuáles son los valores del mercado?
La base es establecer un parámetro entre el 05 y 06% del Capital, por supuesto va a depender del valor del Inmueble al momento de la tasación para la venta o la renta probable en estos momentos en Mendoza, salvo los locales del micro centro, indudablemente todos los Inmuebles son diferentes en calidad de construcción.
Tenemos desde el año 2004 a la fecha, una demanda sostenida en los valores bajos, entre
$ 300.- y $ 600.- son las rentas que manejamos con mayor continuidad, por supuesto desde $ 800.- en adelante son los valores también muy buscados en casas.

-¿Qué demanda existe de créditos hipotecarios?
La falencia de la necesidad de vivienda en la provincia genera una demanda la cual no se ha podido cumplimentar con los créditos hipotecarios, en el año 2005 no cubrieron la esperanza ni las necesidades de la gente, es poco el monto otorgado y muy alta la exigencia, pero indudablemente la proyección es muy buena, en Mendoza los alquileres más pedidos son los departamentos chicos (uno, dos y tres ambientes).
Hay una política muy centrada en no abusar de los valores y observar por supuesto el movimiento de la canasta familiar a la hora de tomar clientes.

- ¿Cuáles son las exigencias de contratación?
Hacer el análisis para tener un cliente con demostración de ingreso, con un garante en lo posible propietario o dos con bonos de sueldo, hemos suavizado estas exigencias de contratación en función de regir la Ley. 7.215, la misma favoreció a los juicios de desalojo con una instrumentación de salida muy rápida en un plazo entre los 90 o 120 días cómo tope.

- ¿Qué nos pueden decir sobre nuevos emprendimientos en la Ciudad de Mendoza?
En la zona del Pedemonte encontramos una gran cantidad de emprendimientos con importantes firmas, con torres no vistas en la provincia con un nivel de confort de lo mejor, también se construyen hoteles de 4 y 5 estrellas, barrios cerrados con centros de golf, countries privados, etc.
Nos encontramos con un incremento sostenido acompañado con el crecimiento nacional,
la gente reinvierte en propiedades para asegurar su capital y hay muchos emprendimientos varios hoteles y edificios de alto nivel (más de 1.000.000 de metros cubiertos) en terminación en el año 2006 en la zona del Gran Mendoza, creemos que en el 2005 se ha repetido un importante resurgimiento de la actividad Inmobiliaria, con costo entre los
$ 1.400.- a $ 1.800.- el metro cubierto y llega a los $ 3.000.- en los de mejor calidad, inclusive sé esta abriendo la brecha en las construcciones de mayor confort hasta 1.500 dólares.
También sé esta capitalizando fuertemente la zona inmediata al nuevo dique de Potrerillos, (donde no se permite el movimiento de embarcaciones con motor), con grandes centros de turismos para atraer emprendedores.
Las Leñas ha provocado un movimiento interesante en el verano con turismo de montaña, esto dio un resultado magnifico, generando para el alojamiento del visitante nuevas construcciones para alquileres temporarios.
Mendoza hoy es un centro de atracción para el turismo y para los grandes emprendedores.

-¿Qué actividades tienen programadas para los próximos meses?
Durante los días 27,28,29 y 30 de abril en el Bureau de Palmares Open Mall en la ciudad de Mendoza se llevará a cabo por primera vez “ EXPO CUYO INMOBILIARIA 2006”, el objetivo de este evento es crear espacios oportunos para exponer proyectos, establecer contactos comerciales, exhibir las potencialidades y liderazgos del mercado en auge, con las últimas tendencias en el mercado Inmobiliario y de la construcción, tenemos el honor de ser auspiciantes de tan importante encuentro y esperando la participación de la CAPHyAI.

- ¿Cuál es su reflexión final?
Desde el inicio de mi actividad, participo en la C.I.M, y solo tengo agradecimiento para un grupo de Directivos quienes le han dado a mi vida un cambio en el ámbito profesional de desarrollo y crecimiento, tengo solamente elogios para todos los que han colaborado conmigo.
Cómo Presidente de la C.I.M, considero, las Cámaras deben estar acompañando a los socios en la parte profesional, y en la medida de lo posible compartir más su vida, las instituciones aparecen como grandes estandartes y a los Directivos se los ve cómo a las alturas y muy fríos, en realidad aquellos qué no se arriman no alcanzan a encontrar el afecto deseado en todos los ámbitos de la vida, se debe compartir más con los socios y nutrirse no solo de la actividad en si, sino hacer más reuniones de camaradería.
Asimismo, otro proyecto pendiente es hacer un intercambio de profesionales de cada provincia con los de Buenos Aires, las instituciones deben solventar a los profesionales cumplidores durante el año de trabajo así estos pueden nutrirse de todas las actividades del sector y conocer a su país, no por las publicaciones de los diarios, al poder participar tendrán otro enfoque y otra información, esta es una idea postergada, pero las 22 Cámaras inmobiliarias del país a fines del mes de abril vamos a comenzar a provocar el cambio.

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Últimamente, es sorprendente la producción de fallos laborales que, lejos de pacificar, agregan más cargas sobre el empleador. Y en ese rango, obviamente están los consorcios de propiedad horizontal que se encuentran alcanzados por los mismos, pues son empleadores a pesar de haber dicho hasta el cansancio que no deberían estar asimilados a empresas productoras, ya que sencillamente los consorcios no producen nada, y en la mayoría de los casos producen solo gastos que cuestan a fin de mes solventarlos.

Este comentario es acerca del fallo Plenario Laboral de fecha 3 de febrero de 2006, Nº 309 dictado en los autos Ramírez María Isidoro c/ Russo Comunicaciones e Insumos s/ despido, que establece una nueva doctrina legal, que es obligatoria en los juzgados de primera instancia y en las salas que componen la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo. La misma establece que es aplicable al Art. 705 del Código Civil a la responsabilidad del Art. 30 LCT. En otras palabras para qué se entienda, ésta permite que el empleado de una empresa qué presta servicios tercerizados por una empresa principal, demande directamente a ésta última sin necesidad de efectuar reclamo alguno a su empleador.

Si leyó bien como yo lo leí cuando, a través de los servicios digitales jurídicos, explotaban todas las computadoras de todos los abogados que los primeros días de febrero estábamos estoicamente comenzando nuestra labor.

El diario judicial el martes 14 de febrero de 2006 inicia el comentario de este fallo Plenario como “Alarmismo empresarial”, el diario digital Infobae el mismo día títula “Alarma empresarial: La tercerización de servicios queda en terapia intensiva. Un fallo de la justicia laboral vuelve a causar estupor en el sector privado. La Cámara Laboral dispuso que en el caso de subcontratación de servicios, un trabajador despedido puede demandar directamente a la firma contratante, sin tener que reclamar primero a su verdadero empleador”.

Este fallo plenario deja sentado el criterio que el artículo 30 del ordenamiento laboral impone la responsabilidad directa, ya no solidaria ni accesoria, de la empresa usuaria de los servicios contratados o tercerizados.

Este fallo plenario atañe, en cuanto a que son empleadores y contratistas de servicios los consorcios.

Como el mismo establece que se puede demandar al cedente o contratista (consorcio), no es descabellado pensar que los abogados intentarán ejecutar los créditos laborales de sus clientes con la solidaria (consorcio) mucho antes que el empleador.

¿Qué previsiones deberán contar los consorcios, a través de sus representantes legales? (Administradores quienes son los que controlan en nombre del consorcio):

1) Deberán imponer cláusulas en las cuáles puedan controlar el cumplimiento de las obligaciones laborales por parte del cesionario, a pesar que este deber ya lo tenían desde la vigencia de la ley de Contrato de Trabajo.

2) Deberán llevar un legajo de cada trabajador (paralelo al que lleva el empleador), donde consten antecedentes de las obligaciones previsionales.

A la luz de esta reforma, los consorcios deberán soportar las demandas de los empleados de su subcontratista por demandas laborales, debiendo el consorcio solicitar que se cite al tercero subcontratista. Muchas veces los Tribunales rechazan esta citación, y se dirimiría el juicio por despido sin intervención del empleador (subcontratista).

Si de la lectura de este fallo los sectores de producción lo califican como de alarma, estando estos protegidos por Cámaras, Asociaciones, Uniones, etc. y teniendo una participación activa en la vida económica del país, como debemos calificarlo los copropietarios que solventamos todo el peso, todas las responsabilidades, los mayores costos, con nuestro propio patrimonio que, a la vez, en la mayoría de los casos es nuestra única vivienda, pues no nos engañemos, no todos los propietarios son rentistas.

Se perfila un año complicado y con amenazas de aumentos en todos los rubros, pero como es título de esta nota, una mancha más al tigre y van...

Dra. Diana C. Sevitz.
Abogada, Mediadora yÁrbitro
Nº 66 de los Tribunales
Arbitrales de Consumo

CONSTRUYO UN QUINCHO CON PARRILLA EN LA TERRAZA DEL EDIFICIO

La Cámara Civil le ordenó a un consorcista demoler un quincho con parrilla que había construido en la terraza del edificio. Pese a que generaba alguna ventaja para todos los vecinos ya que estaban autorizados a usarlo, los jueces recordaron que no puede emprenderse una obra nueva en las partes comunes sin el consentimiento de todos los propietarios. La vecina que lo denunció cobro 4 mil pesos por daño moral.

FALLO COMPLETO

Lo resolvió la Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en autos “Mabel Susana c/Carlos s/daños y perjuicios” a raíz de los recursos interpuestos por ambas partes contra la sentencia de primera instancia, que ordenó la demolición de la obra y el pago de una indemnización por daño moral.

El tribunal mencionó distintos casos donde un consorcista se lanzó a efectuar construcciones nuevas sin el recaudo de la conformidad unánime de los copropietarios, y recordó que quienes actúan de esa manera generalmente intentan escudarse en el amparo procedente del “hecho consumado”, con invocación de la antifuncionalidad de la destrucción ordenada y de la pasividad de quienes después reclaman la demolición.

En otro caso similar el juez Calatayud, aseguró que “un proceder que modifique el aspecto uniforme que tenían las distintas unidades que conforman el edificio o toda obra nueva que afecte el inmueble común debe contar con la autorización de todos los copropietarios (ver art. 7 de la ley de propiedad horizontal)”.

Y resaltó que “cualquier infracción (de este tipo) debe ser reprimida con severidad, porque tales obras son susceptibles de perjudicar la solidez del edificio, o modificar su destino, o desvalorizar las unidades que lo componen, o alterar la proporcionalidad en los gastos comunes, u ocasionar molestias a sus ocupantes o, en fin, cualquier otro resultado disvalioso para la correcta convivencia de las moradores”. Allí, el camarista también confirmó la orden de demolición ordenada en primera instancia.

En la presente causa, el perito describió las obras ejecutadas por el demandado en la terraza. Los trabajos realizados abarcaban distintos tipos de rejas metálicas, cerramientos de parantes hechos con caño de sección cuadrada, con entrelazado de tejido “media sombra”, un cerramiento de metal desplegado con estructura similar, otra reja semejante y, en la parte superior, paños idénticos con cerramiento de policarbonato, como asimismo otra estructura metálica liviana y dos aleros, una pérgola sin cerramiento, una parrilla premoldeada, una mesada con pileta de acero inoxidable, cuatro reflectores y cámaras de vídeo.

Aunque el perito también se explayo “sobre algunas ventajas que reporta al consorcio la obra ejecutada”, el tribunal entendió que “ese no constituye parte del thema decidendum, dado que, salvo la aislación hidrófuga con el pertinente embaldosado, que no constituye obra nueva sino parte del mantenimiento de la terraza, la cuestión a dilucidar es el efecto de la ausencia de autorización unánime en una labor que por redundar en el beneficio particular del demandado y no de la comunidad, debe ser demolida sin hesitación alguna.”

El demandado también intentó probar que la actora, otra vecina, admitió tácitamente la ejecución de estas obras, pero el tribunal indicó que “el mero conocimiento no importa consentimiento o autorización que es lo que reglamentariamente se requiere como paso previo a efectuar cualquier arreglo de las partes comunes”.

“Además de que el lapso de un año es breve en consideración a la rémora con la que se moviliza un consorcio para alcanzar y efectivizar una voluntad asamblearia impeditiva del progreso o exigitiva de la destrucción de una obra en ejecución o ejecutada en contravención a normas como la legal y la reglamentaria recordadas, la actora no aparece habiendo realizado ningún acto que importe su tácita aceptación. Es más, en abril de 2002 intentó el reclamo por vía de la administración del consorcio, sin éxito receptivo”, manifestaron los jueces.

Por todo ello, la Sala E confirmó la sentencia apelada en cuanto ordena demoler lo construido en violación de la ley y del reglamento consorcial, con excepción de la aislación hidrófuga y del embaldosado del piso de la terraza, por las razones antes expuestas.

Respecto al daño moral denunciado por la actora, los camaristas confirmaron el monto de 4.000 pesos otorgado en la primera instancia y no hicieron caso a la queja de la demandante, que lo consideraba reducido.

“Los daños y perjuicios que ella invocara no resultan acreditados por medio idóneo. Del peritaje impugnado surge que no se han producido. No consta que el acceso a la terraza con antelación haya sido otro que la ventana o puerta perteneciente a la unidad del demandado y tampoco fue extremo alegado en la demanda, ni la situación de las cosas con anterioridad a la invocada modificación. Por lo demás, las molestias denunciadas hacen, como lo afirma la demandante misma, al daño moral, cuya cuantía no ha cuestionado en esta alzada”, concluyeron.

Fuente: Informe Judicial

Desde el mes de enero del 2006, comenzó a regir la Ley 1.855 (GCBA), la que en el punto 26 del artículo 1º modifica el inciso 1º del Art. 357 del Código Fiscal.
Referente a la evolución de las escrituras, el monto involucrado de compraventa alcanzó en febrero de este año los $ 610.960.267.-

Desde ahora las escrituras públicas traslativas de dominio de inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinadas a vivienda y que constituyen la única propiedad en cabeza de cada uno de los adquirentes, estarán exentas de pagar el impuesto de sellos siempre y cuando la valuación fiscal o el valor de la operación (el que fuere mayor) no supere los $ 600.000.- Aquellas operaciones que exceden el monto citado, tributarán por el excedente.

Por ejemplo: Si la operación de compraventa de inmueble destinada a vivienda única en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es de $ 1.000.000.- tributará el 2,5%. Sobre $ 400.000.- y sobre $ 600.000.- estará exenta.

Antes de esta nueva modificación las exenciones para el impuesto de sellos en Capital Federal, no requerían tope alguno en su valor de escrituración, solamente era necesario que este fuera el único inmueble destinado a vivienda del adquirente dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.

La cantidad de escrituras por compraventa de inmuebles durante el mes de febrero de 2006, creció un 8,49 por ciento respecto del mismo mes de 2005, mientras que el monto involucrado en escrituras de compraventa alcanzó en el mismo mes a $ 610.960.267.- experimentando un aumento del 36,35 por ciento con relación a igual mes del año pasado.