Mantenimiento
de Balcones y Ascensores: Cuestión de Criterio
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En los últimos tiempos se han dictado
distintas normas orientadas tanto al mantenimiento de los frentes como de los elevadores,
para evitar que su falta de atención originen accidentes con consecuencias lamentables.
A pesar de ello, y cada vez con mayor frecuencia, nos enteramos que se desprendió un
balcón o que se accidentó una persona al utilizar un elevador. Desde ya que toman estado
público aquellos casos que ocasionan daños de magnitud, ya sea a personas o a bienes.
Pero es importante que tomemos conciencia que existen infinidad de desprendimientos
menores , así como inconvenientes con elevadores, que por ser leves no trascienden.
Advertidos de esto, es oportuno formularnos algunas preguntas: 1) ¿Cómo puede ser que
a pesar de las normas dictadas con espíritu preventivo sucedan estos hechos? 2) ¿Es
necesario que exista una norma en tal sentido?, ¿Es que no existe un criterio de
preservación de las vidas propias y ajenas, poniendo especial atención al estado del
edificio?.
Algunas veces, la línea de pensamiento de los consorcistas toma carriles algo
distantes del buen criterio, con el uso de la siguiente lógica:
- ¿Es obligatorio efectuar el mantenimiento del ascensor o el frente?. Si la respuesta
es negativa la decisión es: .. "entonces remodelemos el hall de entradas".
En caso de resultar obligatorio, viene una segunda pregunta: ¿Cuánto nos cuesta
efectuar el mantenimiento? . Cuando conocen este dato, opinan: "es demasiado dinero y
como las cosas vienen mal este año, dejemos el arreglo para más adelante; entre tanto
remodelemos el hall de entradas".
Es decir, el aspecto del hall de entradas se considera más importante que cualquier
otro tipo de arreglo, aunque, con un poco de sentido común, no debiera ser prioritario.
Luego sucede un accidente fatal, y ahí comienzan los lamentos.
Ahora bien, ¿alguna vez se le ocurrió pensar cuántas personas al día transitan por
debajo de esos balcones, cornisas, ornamentos o revoques en mal estado y cuántos de esos
transeúntes son miembros de su grupo familiar o usted mismo?. ¿Alguna vez se puso a
calcular cuántos viajes efectúa un ascensor en su edificio y cuántas veces es utilizado
por usted o por miembros de su familia?.
En el primer caso, la respuesta está directamente relacionada con la ubicación del
edificio, encontrándose el riesgo, a su vez, potenciado por la cantidad de balcones,
cornisas, ornamentos, revoques flojos, u otros salientes.
En cuanto al segundo caso, en forma estimativa, si se toma un edificio de diez pisos,
con seis unidades por piso, habitadas por familias integradas en promedio por cuatro
miembros, se puede decir que cada uno utiliza el ascensor aproximadamente diez veces por
día, cinco veces para subir y cinco veces para bajar. Esta cifra, multiplicada por los
cuatro miembros de cada familia, y a su vez por los diez pisos y por las seis unidades de
cada uno, arroja el valor de dos mil cuatrocientos viajes al día, y si queremos efectuar
un cálculo mensual, en treinta días, el ascensor efectúa ni más ni menos que: 72.000
viajes!!.
¿Después de lo expuesto, considera que el frente o los ascensores no requieren
mantenimiento? Aunque pueda argumentarse que muchos viajes sean compartidos y que el
edificio cuente con mas de un ascensor, igualmente la cantidad supera en mucho lo que
cualquiera puede imaginar.
Por lo tanto, posterguemos la remodelación del hall de entrada, pero hagamos aquello
cuya falta de atención represente un peligro potencial para propios y extraños.
ACTIVIDADES LEGISLATIVAS: PROYECTOS QUE INVOLUCRAN AL
SECTOR
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Reformas a la Ley 13.512
La senadora Vilma Ibarra (Frepaso,
Ciudad Autónoma de Buenos Aires)presentó en abril último un proyecto para modificar el
artículo 9º de la ley 13.512, con el propósito de flexibilizar los mecanismos para la
modificación del reglamento de copropiedad.
Sostiene en los fundamentos que, al ser necesarios dos tercios de los copropietarios
para modificar el primer reglamento, resulta engorroso el trámite vigente en los casos en
los que se desee remover al administrador por incumplimiento o mal desempeño.
En los considerandos de la modificación solicitada, sostiene la senadora Ibarra que
"El riesgo de eventuales conflictos (entre administradores y copropietarios) se
relaciona con la previsión y el acierto con que los propietarios regulen sus relaciones
recíprocas, y en tal sentido, resulta necesario modificar la mayoría calificada
requerida, a fin de posibilitar los cambios que sean necesarios".
La que sigue es la propuesta para la nueva redacción del artículo citado, que
solicita la legisladora:
"Art. 9º: Al construirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar
un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se
inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por
decisión de la mayoría del total de los propietarios. Esta modificación deberá
también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o
un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho
representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
Los administradores deben obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de
negocios. Los que faltaren a sus obligaciones son responsables, ilimitada y solidariamente
por los daños y perjuicios que resultaren de su acción u omisión.
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción,
debiendo nombrarse en su caso el reemplazante por acto de escritura pública. La remoción
del representante se realizará por decisión de la mayoría del total de los
propietarios, en cualquier tiempo, sin invocación de causa. El reglamento de propiedad y
administración no puede suprimir ni restringir la remoción de los administradores.
c) La forma y proporcion de la contribucion de los propietarios a los gastos o expensas
comunes.
d) La forma de convocar la reunion de propietarios en caso necesario y la persona que
presidira la reunion.
Art. 2 : de forma.
Excepciones a la adquisición de Inmuebles por parte de extranjeros
El diputado Julio César Accavallo (Frepaso, Río Negro)
presentó un proyecto en el que propone modificaciones al decreto – ley Nº 15.385,
que data de 1944, y posteriormente ratificado por una ley en sentido formal, la 12.903. La
referida norma aborda la cuestión de las tierras ubicadas en las zonas de fronteras desde
el punto de vista de la defensa nacional, es decir que se basa según la fecha de su
aprobación, en principios rectores relacionados con promover la no ocupación del
territorio por parte de población proveniente de países limítrofes colindantes, habida
cuenta de las hipótesis de conflicto planteadas en ese momento. Tal es así que la citada
ley crea la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad estableciendo que a dicha estructura
compete el ejercicio del poder de policía de radicación en relación a las transmisiones
de dominio o cualquier otra forma de derechos reales o personales, en virtud de los cuales
deba entregarse la posesión o tenencia de inmuebles en zonas rurales a cuyo efecto
otorgará o denegará las autorizaciones correspondientes. Esta autorización se conoce
como solicitud de previa conformidad.
La norma, sostiene el legislador en los fundamentos, se dictó en un contexto
geopolítico absolutamente diferente al actual, ya que no existía la noción de
integración regional con las implicancias que la misma ha adquirido desde el punto de
vista económico y social, sobre todo teniendo en cuenta las políticas en ese sentido que
imponen las obligaciones asumidas en el ámbito del MERCOSUR, por lo que actualmente está
desactualizada.
En ese sentido destaca que, la resolución 206/95, no incluye a los extranjeros
originarios de países limítrofes y colindantes, en las excepciones previstas, lo cual
detenta un alto grado de arbitrariedad e incongruencia, y un tratamiento discriminatorio.
Cabe destacar, -señala- que una persona nacida en la vecina República de Chile
requiere veinte años de residencia permanente en el país para poder acceder a un
inmueble que se encuentre emplazado en San Carlos de Bariloche.
En estos casos, las personas físicas extranjeras originarias de países limítrofes y
colindantes no sólo deben realizar la solicitud de previa conformidad por vía de
excepción sino que además al regir supletoriamente la resolución 205/95 de la
Superintendencia Nacional de Fronteras, se ven impedidos de escriturar lotes en los cuales
han construido sus viviendas por la exigencia de veinte años de residencia que establece
dicha resolución. De tal manera, la iniciativa orientada a corregir esta problemática,
se plasma en el siguiente proyecto de modificación:
Artículo 1º: En los centros urbanos o localidades no comprendidas en el Anexo I de la
Resolución 206/95 de la Superintendencia Nacional de Fronteras, quedan exceptuados del
régimen de previa conformidad establecido en el artículo 4º y 9º del decreto- ley Nº
15.385/44 (ley 12.913) para la adquisición de inmuebles, cuya superficie total no exceda
los cinco mil metros cuadrados (5.000 m2), las personas físicas extranjeras que acrediten
los siguientes requisitos:
Los originarios de países no limítrofes deberán contar con dos (2) años de
residencia permanente en el pais.
Los originarios de paises limitrofes no colindantes al inmueble que se pretende
adquirir deberan contar con dos (2) años de residencia permanente en el pais.
Los originarios de paises limitrofes y colindantes al inmueble que se pretende adquirir
deberan contar con dos (2) años de residencia permanente en el pais.
Articulos 2 . Deroguese toda otra norma que se oponga a la presente.
Registro de Administradores y Proveedores de Bienes y Servicios de Consorcios de
Propiedad Horizontal
Por iniciativa del diputado Guillermo E. Alchouron (Acción
por la República)se propuso la creación de un Registro de Administradores, extendiendo
la norma de la Ciudad de Buenos Aires a todo el país, con funcionamiento previsto en la
órbita de las secretarías de Industria y Comercio, o dependencia similar en cada
provincia. El que sigue es el texto elevado – que por el momento no tuvo
tratamiento-, y que se expone para su conocimiento:
ARTICULO 1º. - Registro: Créase el Registro de Administradores y
Proveedores de Bienes y Servicios de Consorcios de Propiedad Horizontal en todo el
territorio de la República Argentina. Dicho registro funcionará en la órbita de la
Secretaria de Industria y Comercio o dependencia equivalente de cada provincia y de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, teniendo éstas últimas la facultad de delegar en los
municipios o departamentos el registro y contralor.
ARTICULO 2º. - Obligatoriedad: Toda persona física o jurídica que
administre o pretenda administrar o ser proveedor de bienes o servicios de un consorcio de
propiedad horizontal, tendrá la obligación de inscribirse en el registro creado por la
presente Ley. Quienes se encuentren ejerciendo la actividad deberán formalizar su
situación dentro de los noventa (90) días corridos, contados a partir de la
reglamentación de la presente.
ARTICULO 3º. - Prohibición:
Inc a) Queda prohibido a los consorcios de propiedad horizontal tomar
los servicios de administrador alguno que no se encuentre inscripto en el registro y
revista de calidad de activo. Quedan exceptuados de cumplimentar el presente artículo,
aquellos consorcios que resulten administrados por uno ó más de sus copropietarios.
Inc b) Queda prohibido a los administradores de consorcios de
propiedad horizontal contratar la provisión de bienes o servicios, con aquellos
prestadores que no se encuentren debidamente registrados y revistan calidad de activos.
ARTICULO 4º . - Requisitoria: Los administradores y proveedores
deberán presentar ante el registro la documentación que determine la reglamentación,
sin perjuicio de cumplir con los siguientes:
a) Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal,
deberán presentar una lista de los titulares o accionistas de la misma, como así
también de los integrantes de su directorio.
b) Constituir domicilio especial dentro del radio de la ciudad donde será ejercida la
administración.
c) Número de C.U.I.T
d) Certificado policial de antecedentes.
e) Para el caso de las administraciones, constitución de la garantía especial
prevista en la presente Ley. Este requisito no será necesario para los consorcios que se
autoadministren.
f) Los proveedores deberán presentar copia de las pólizas de seguros exigidas por la
normativa correspondiente para el desempeño de la actividad que desarrollen. El registro
deberá constar siempre con las pólizas actualizadas.
g) Certificado de "libre deuda" de los tributos y tasas nacionales,
provinciales y municipales.
h) Los administradores deberán notificar al registro la nómina de consorcios para los
cuales desempeñan su tarea.
ARTICULO 5ª. - Garantía: Los administradores deberán mantener
mientras se encuentren registrados conforme lo dispone el artículo segundo, la
responsabilidad patrimonial computable que determine la reglamentación de la presente
ley, a fin responder ante eventuales responsabilidades derivadas del mal ejercicio
profesional. Quedan exceptuados de cumplimentar el presente artículo, los copropietarios
que administren el consorcio del cual forman parte.
ARTICULO 6º. - Calidad de Activo: Los administradores y proveedores
deberán justificar semestralmente su "calidad de activo", mediante la
presentación en el Registro de sus obligaciones tributarias indicadas en el Artículo
5º, Inc g. Deberán acreditar además, el pago de multas impuestas por el órgano de
control, si las hubiere. La reglamentación determinará la modalidad en que será
acreditado dicho requisito. En caso de incumplimiento perderá automáticamente y sin
notificación previa la calidad de activo.
ARTICULO 7º . - Denegatorias y exclusiones: Será denegada y excluido
de la inscripción en el Registro y por lo tanto no podrán ser administradores ni
proveedores de bienes o servicios quienes:
a) Se encuentren inhibidos para disponer de sus bienes.
b) Se encuentre inhabilitados judicialmente.
c) No puedan ejercer el comercio.
d) Los fallidos y concursados hasta 5 años después de su rehabilitación.
e) Los condenados por delitos dolosos incompatibles con el ejercicio de la actividad,
hasta después de cumplida la condena.
ARTICULO 8º. - Acreditación: A fin de acreditar la calidad de
activo, el Registro emitirá un certificado a pedido del interesado. El contenido de dicho
certificado será establecido en la reglamentación.
ARTICULO 9º. - Carácter Público del Registro: El Registro podrá
ser consultado gratuitamente por cualquier ciudadano. A pedido de éstos, el Registro
emitirá para los requirentes un informe completo del empadronamiento en cuestión.
ARTICULO 10º. - Multas: Para el caso de infracciones a lo expuesto
por la presente Ley, los consorcios y los administradores o proveedores – según
corresponda-, serán sancionados con la pena de multa. Para ello se tendrá en cuenta lo
dispuesto por la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor y cuyo órgano de contralor
será la Secretaría de Industria y Comercio o dependencia equivalente de cada provincia y
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La reglamentación establecerá la escala de
multas y las modalidades de efectividad las mismas.
FUNDAMENTOS
Entre los considerandos, el diputado hace referencia a la situación generada en el
seno de los consorcios de propiedad horizontal, que dio lugar a una serie de quejas y
denuncias informales, algunas radicadas en Asociaciones de Defensa del Consumidor y otras
recogidas por diversos medios de comunicación. Ellas apuntan a veces a la falta de
idoneidad de los administradores, otras a su carencia de responsabilidad patrimonial - que
se traduce en la imposibilidad de repetir los montos que debieron erogar por falta de pago
de cargas sociales o impuestos, o cuando estos han sido mal calculados, entre otros temas,
como la poca transparencia en la rendición de los gastos comunes.
Sostiene el legislador que ante estos hechos, resulta necesario generar una normativa
de contención para evitar o morigerar las complicaciones que se repiten en la mayoría de
los casos y que desde siempre han producido controversias en el seno consorcial.
Otras posturas existentes, argumenta Alchouron, provienen de organizaciones privadas,
que pretenden elevar al rango universitario la actividad de administración de consorcios,
matriculando o colegiando su tarea. Esta intención, sostiene, resulta interesante si no
fuera porque dicha pretensión reserva para estas organizaciones la decisión sobre
quiénes pueden o no ejercer la actividad; con lo cual se podría convertir en un
monopolio privado.
En este sentido considera que resulta conveniente apuntalar todas las voluntades, con
ciertas normas generales y regulaciones que faciliten la toma de decisiones por parte de
los administrados dentro de un marco de seguridad jurídica.
Este registro, debe ser además de acceso publico, para que los diferentes consorcios
cuenten con elementos objetivos que les permitan tomar decisiones acertadas sobre a quien
confiaran su patrimonio.
Asimismo, la garantía real exigida, concluye el legislador, servirá como elemento
disuatorio ante posibles desfalcos y malversación de fondos, separando a aquellos que
pretendiendo otros fines que no sean los de lograr una administración eficiente, desistan
de sus cometidos.
Contrataciones
seguras de pintura y revestimientos
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La Cámara de Empresarios Pintores,
Revestimientos y Afines de la República Argentina (Ceprara), junto con el arquitecto
Horacio Spinetto, está trabajando en la elaboración de un libro especial, con motivo de
la celebración de los primeros 100 años de la institución, en enero del año próximo.
La publicación incluirá, entre otros temas, la historia de
CEPRARA desde su fundación, su inserción en el contexto histórico y político, así
como una reseña de las principales empresas y fábricas del sector, la evolución de las
técnicas, los materiales utilizados y los relatos de los protagonistas durante el siglo
transcurrido.
Por otra parte, y para información de los consorcios, CEPRARA detalló cuáles son las
normas de calidad que exige a sus socios, para evitar riesgos en la realización de tareas
de aplicación de pintura y revestimientos, y cuyo cumplimiento es de importancia a la
hora de requerir servicios:
¿Qué son las normas CEPRARA?
Las normas CEPRARA responden al cumplimiento y certificación
de un programa de calidad en aplicación de pintura, revestimientos y actividades
relacionadas. Fueron desarrolladas por ingenieros y arquitectos y son el resultado de
varios años de estudio de modernas técnicas de trabajo, normas y legislación vigente,
así como materiales e insumos adecuados.
¿Por qué es importante la certificación?
Las normas de calidad CEPRARA son el paso previo a la
matriculación de empresas y profesionales pintores. Apuntan a jerarquizar la actividad,
mejorar la calidad del trabajo final, al cumplimiento de las normas de Higiene y
Seguridad, las disposiciones del GCBA, la contratación de los seguros correspondientes y
la protección de los trabajadores.
La certificación, también asegura al usuario la
contratación de un servicio de calidad, seguro y acorde con las reglamentaciones
vigentes.
¿Cómo identificar a una empresa o profesional certificados?
Cada profesional certificado cuenta con una serie de herramientas
para comunicar y avalar su certificación ante sus clientes:
Una tarjeta plástica única e intransferible que avala el
cumplimiento de las normas de calidad.
Stickers con el sello para aplicar en presupuestos y material publicitario.
Folletos que informan sobre las normas a los clientes.
Cómo
prevenir y resolver problemas entre vecinos
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Entre
el 13 de mayo y el 3 de junio, y con motivo del cada vez mayor interés que despierta la
mediación en la solución de los conflictos de convivencia, María Raquel Luna Martín
(licenciada en Psicología) y la doctora Raquel Beatriz Oppenheimer(abogada) ambas
mediadoras , especializadas en mediación familiar y escolar, negociadoras, capacitadoras
en resolución alternativa de conflictos en diversos ámbitos e integrantes de Dialogar
& Cooperar, desarrollaron una serie de módulos destinados a la difusión del tema. El
que sigue, y de la autoría de las especialistas, es un resumen de los objetivos y logros
de la mediación en la mejora de las relaciones humanas de quienes conviven en un espacio
común.
Antes de abordar la temática de la mediación
comunitaria y su específica definición, es necesario acordar el concepto de comunidad, y
así decimos que:" una comunidad es una agrupación o conjunto de personas que
habitan un espacio común y delimitable, cuyos miembros tienen conciencia de pertenencia o
identificación y que interaccionan entre sí más intensamente que en otro contexto,
operando entre ellos la comunicación de intereses y apoyo mutuo, con el propósito de
alcanzar determinado fin para satisfacer necesidades, resolver problemas o desempeñar
funciones sociales relevantes ellos".
Ahora entonces estamos en condiciones de definir la mediación comunitaria,la cual es
" un método de resolución cooperativo de conflictos , que se lleva adelante en una
comunidad determinada, con la participación de un tercero imparcial llamado mediador,
especialmente entrenado a tal efecto."
Podríamos decir que la mediación comunitaria
es un recurso , casi cualquier conflicto en que estén implicadas la personas y
organizaciones de la comunidad puede ser mediado. La mediación comunitaria facilita un
espacio para resolver las diferencias y conflictos en las organizaciones de la comunidad
en la que se desarrollan.
¿En qué se diferencia la mediación comunitaria de la judicial?
En que abarca conflictos que la justicia no atiende ni debería atender, pues abarca
conflictos que se dan en un ámbito territorial determinado, en general acostumbran a
presentar una urgencia de resolución en pos de la prevención de la escalada de violencia
y debido a las probables interacciones entre las partes o actores o problemáticas, que,
si no son resueltas, pueden afectar la vida cotidiana.
Otra característica es que, no necesariamente, el mediador comunitario tiene que ser
un profesional de la mediación, pues un referente comunitario capacitado correctamente
puede ser un excelente mediador.
Dialogar & Cooperar - Objetivos de la mediación
comunitaria:
Mejorar la comunicación, la comprensión mutua y la empatía entre los miembros de
la comunidad(individuos, entidades y asociaciones).
Ofrecer un espacio donde los miembros de la comunidad implicados en un conflicto,
tengan la oportunidad de trabajar juntos en la resolución del conflictos que los
une/desune.
- Ofrecer información sobre recursos que permitan a las partes en conflicto tomar
decisiones y decidir por ellos mismos la resolución y solución del conflicto.
Algunos efectos de la mediación comunitaria:
- Sienta las bases para resolver no solamente la dificultad del momento, sino también
las futuras.
- Promueve un aprendizaje de formas de interrelación social y de resolución de
conflictos en forma pacífica, promoviendo espacios de reflexión y discusión que no
pasan por la violencia sino por el diálogo y la comunicación eficaz.
- Promueve el afianzamiento de lazos sociales a partir de la tarea en común, mejorando la
calidad de vida en la comunidad.
¿Entre quiénes y por qué pueden genererarse
conflictos para ser mediados por un mediador comunitario?
Entre:
Individuos de esa comunidad.
- Individuos y grupos de la comunidad ( ej. un vecino y un grupo de adolescentes).
- Individuos e instituciones de la misma comunidad.
- Dos o más grupos de la comunidad (intrusos y vecinos).
Porque las temáticas tratadas mediante la
mediación comunitaria pueden girar en torno de:
Problemas de vecindad o consorcios.
- Problemas de propiedad y uso de terrenos o espacios y servicios.
- Problemas entre jóvenes y con jóvenes.
- Problemas surgidos de la diversidad cultural, religiosa, étnica, etc.
- Temas de interés público( conflictos con empresas de servicios, etc.).
- Problemáticas relacionadas con el medio ambiente.
Dialogar y Cooperar
Lic. Maria Luna Martin-Dra Raquel Oppenheimer
FALLAS EN LA
EDIFICACION - RESPONSABILIDAD LEGAL
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La responsabilidad originada en fallas de la
construcción, cualesquiera sea el origen, así como los daños que una obra produzca a
terceros, es un tema cuya respuesta no es sencilla, y es la médula del interesante
trabajo del doctor Daniel E. Butlow. Cabe destacar que el especialista, fue uno de los
disertantes en las charlas abiertas que la Cámara ha realizado el último 7 de mayo.
Probablemente, la estrella de las preguntas insistentes en
Derecho de Arquitectura y Urbanismo sea "¿Quién responde por fallas en la
edificación?". Intentaré contestarla, adelantando que la respuesta no es simple.
1) Nuestro sistema de responsabilidad se funda básicamente en la existencia de culpa,
definida por el Código Civil en su artículo 512 como la "...omisión de aquellas
diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las
circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.".
2) En nuestro derecho nadie es responsable por lo que es (por
ejemplo arquitecto o ingeniero) sino por lo que hizo o dejó de hacer.
3) La concepción arquitectónica comienza con el diseño y existirá responsabilidad
por vicios de diseño cuando la obra o el edificio proyectado por su altura, volumen,
dimensiones, orientación o emplazamiento geográfico, forma, configuración o
distribución, no se acomode al encargo profesional, al destino o naturaleza de la obra, a
las leyes y disposiciones generales, a las normas urbanísticas o a la norma de diseño y
calidad aplicables al caso.
4) Debe tenerse en cuenta que cuando la Ley Civil habla de
obra se está refiriendo tanto a la obra material (por ejemplo: la construcción) como a
la obra intelectual (por ejemplo: el proyecto).
5) La obra intelectual, se produce por secuencias, que van afirmando la concepción
definitiva, y cuyo contenido origina diversas clases de responsabilidad de acuerdo con
cada etapa: croquis, anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución y planos de
detalles.
6) Finalizada la obra intelectual y aprobada por las autoridades de la Policía de la
Edificación, sobreviene la etapa de la Dirección de Obra, que se define legalmente como
el control de la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que
forma parte del proyecto y la revisión y extensión de los certificados correspondientes
a pago de la obra en ejecución (art. 47 del Dec-Ley 7887/55).-
7) Un director de obra responde también por su obligación
de ordenar y dirigir los trabajos de ejecución material de la obra y por la de
inspeccionar los materiales y mezclas, cuidando que reúnan las proporciones,
dosificaciones, dimensiones y condiciones de calidad previstas en el proyecto o en sus
documentos complementarios, asegurando la idoneidad de los mismos para servir a su destino
en la edificación, a cuyo efecto tiene la facultad-deber, de exigir las pruebas, ensayos
y análisis que estime necesarios para comprobar la bondad y aptitud de los materiales
antes de autorizar su utilización en la obra.
8) En el nivel de la construcción la Ley Civil imputa al constructor la
responsabilidad por ruina total o parcial de la obra, si ésta procede de vicio de
construcción, vicio de suelo o mala calidad de los materiales (art. 1646 Código Civil),
no aceptando la dispensa contractual de responsabilidad y extendiendo la misma al
proyectista y director según las circunstancias de culpabilidad que se puedan demostrar.
9) Los empresarios constructores son también responsables de
acuerdo con el art. 1647 del Código Civil, por la inobservancia de las disposiciones
municipales o provinciales de todo daño que causen a los vecinos.
10) Asimismo, los empresarios responden por los vicios ocultos o aquellas diferencias
que no pudieron ser advertidas en el momento de la entrega de acuerdo con lo que dispone
el art. 1647 bis del Código Civil, introducido al Código Civil por la reforma de la ley
17.711. Sin ánimo de agotar el tema creo que lo señalado son las mínimas
consideraciones a tener en cuenta cuando se desea hablar de responsabilidad legal en
materia de edificacion.
Al menos cuando se desea hablar en serio.
Dr. Daniel Butlow
Abogado especializado en
Arquitectura e Ingenieria legal
Podemos erradicar
el riesgo en el consorcio? Por Perla Aida Leibinstein
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Unir voluntades, la solidaridad, se presenta
como la mejor manera de minimizar riesgos en un consorcio. Los administradores tienen un
papel fundamental en la tarea de concientizar. Para ello es imprescindible contar con
antecedentes, información y documentación del edificio. El presente artículo, que trata
el tema en forma exhaustiva, es el resultado de la exposición de la autora en las
Jornadas Latinoamericanas de Seguridad e Higiene en el Trabajo –realizadas del 3 al 7
de diciembre de 2001 en Florianopolis, Brasil.
El desafío de las dos palabras que identifican a la
Comisión Nº 5(Seguridad y Comunidad). me lleva a buscar su significado y lo que
realmente representa.
Comunidad: según el diccionario es un conjunto de personas que
conviven juntas o tienen una actividad o intereses comunes.
Tránsito: tiene como actividad el trasladarse entre distintos
lugares.
Hogar: el espacio habitable que brinda
abrigo y seguridad a un grupo humano, cuyos intereses están fundado en la unión de lazos
familiares.
Escuela: es el lugar donde la tarea está centrada en la
transmisión de conocimientos.
Deportes: donde la actividad está basada en la competencia buscando
sobresalir en alguna de las distintas disciplinas que lo conforman.
Actividad social: siempre encontraremos
alguna forma de convivencia, función o intereses que es común en cada variante.
Pero hay un componente que sí es común a todos cualquiera sea su tipo y que no puede
faltar: las personas.
Si bien el diccionario define a la seguridad como una característica de la persona o
cosa segura, y por consiguiente seguro/ra: protegido o libre de cualquier daño, peligro o
riesgo, no es algo fácil de lograr y menos aceptar, ya que siempre partimos de la
creencia de que los accidentes sólo le suceden a otros.
No pensamos, en general, que por nuestros actos, podemos ser
la causa de afectación a nosotros mismos o a terceros.
Tampoco es un tema fácil de generalizar, para que pueda abarcar todas las posibles
variantes y los distintos grados de intensidad en que se puede manifestar o percibir.
Por lo tanto, el presente trabajo lo centraré en base a mi actividad profesional,
denominándolo: riesgo consorcio. La Ley 13.512, Régimen Legal de la Propiedad
Horizontal, promulgada el 13 de octubre de 1948 (53 años de existencia), entre otros,
textualmente dice:
"Artículo 9º: Al constituirse el
consorcio de propietarios deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administración, por acto de escritura pública, que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad.
Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante
una mayoría no menor a dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en la
escritura pública en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo
menos, a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para
tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y
despedirlo.
b) Artículo 11º: El representante de los
propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de
cualquier clase, como mandatario exclusivo y legal de aquellos. Está además obligado a
asegurar el edificio contra incendio".
En el texto actualizado con las modificaciones dispuestas después por decreto
Nº18.734, del 6 de agosto de 1949 y Nº 23.049, del 27 de diciembre de 1956, el artículo
3º dice: "El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer sobre las
siguientes materias:
7) Designación de representante o administrador;
retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones".
Artículo 5º: Habla de las actas de reuniones de propietarios y en lo que se refiere
al administrador, hace referencia a que "las actas, en copias, serán certificadas
por el representante de los propietarios o por la persona que éstos designen"...
Es todo lo que dice la Ley 13.512. Las facultades surgen para su aplicación,
remitiéndose al Código Civil. Mandato.
Hasta aquí es la simple y sencilla historia de cómo se forma una comunidad social
única, con características propias de acuerdo a la idiosincrasia de las personas que la
integren. La redacción del Reglamento de Copropiedad y Administración se le encarga al
escribano interviniente, elegido por la empresa constructora, muchas veces sin estudiar
las características esenciales del edificio en cuestión y copiado de otros.
A las cláusulas obligatorias que hacen a la cosa, como la comparencia, antecedentes,
detalle de las unidades funcionales y porcentuales, partes comunes, destino, calidad de la
ocupación, cargas y contribuciones, reuniones de copropietarios, reglas para deliberar,
mayorías necesarias, algunos deberes y obligaciones, designación del administrador,
etc., se les pueden agregar artículos. Es por ello que nos encontramos con reglamentos
más amplios en algunos conceptos, y también equivocados, en otros. Ejemplo muy común:
la caldera de calefacción y/o agua caliente se prenderá a tal hora y se apagará en tal
horario, cuando en ese edificio no existe este servicio central.
El primer administrador nombrado por la empresa constructora
en el Reglamento de Copropiedad como exige la ley, profesional o no, pasa a ser el nexo
entre ésta y los integrantes del consorcio, hasta por lo menos dos años. Su vida útil,
en la realidad, es corta. Si específicamente dice : que su gestión en el cargo durará
cinco o diez años, considero un abuso de derecho y que no siempre prospera.
El principal tema : reclamos por las terminaciones de construcción,
fallas de funcionamiento y elementos faltantes prometidos. No está claro jurídicamente
cuál es el límite en años para el reclamo de vicios ocultos. Depende de la
interpretación del juez de turno. La no entrega de documentación, falta de antecedentes
e información, los padece a posteriori el administrador, cuando debe organizar el
consorcio a nivel interno como externo y poder así gobernar la comunidad. Si recibimos un
consorcio para administrarlo, con una antigüedad determinada, se transforma a veces en
herencia pesada. Es común que la documentación desaparezca o se pierda. Pasó por varias
manos de distintos representantes legales o mandatarios. Peor es, cuando fue administrado
por los que se autotitulan "salvadores consorciales": los propietarios. No
hicieron mantenimiento preventivo alguno, suspendieron services elementales, pagaron en
negro., etc. , pero eso sí, el costo de las expensas fue bajo y estuvieron contentos.
¿Cómo revertimos esta situación difícil pero no
imposible?. Los que estamos capacitados para desarrollar esta profesión, cada vez más
conflictiva en la convivencia, agravada por la economía general y particular de los
moradores en propiedad horizontal, sabemos que milagros en la construcción tampoco
existen, lo barato a la larga es caro, dicho popular.
Primero es necesario, imprescindible, concientizar. Contar con antecedentes,
información y documentación para encarar tareas después de efectuar un relevamiento
general, con orden de prioridades y continuidad, asistido por profesionales expertos e
idóneos en cada área, con responsabilidad y no parches. El resultado de no ser así, es
nefasto. La AFIP ex DGI, la ART y las reglamentaciones municipales nos facilitaron las
tareas, eliminando del mercado, en cierto aspecto, a los improvisados y evasores, como
también a cumplir o cumplir con algunas normas básicas que hacen a la seguridad de las
personas y los bienes.
Inversión mal vista, considerada un gasto superfluo, si
total a mi no me va a pasar.
Los administradores de consorcios de propiedad horizontal,
también consorcistas, somos los únicos que conocemos lo que pasa dentro de los
edificios. En ellos viven diversidad de gente en cuanto a niveles económicos, sociales,
culturales y nos preguntamos: ¿estamos educados para convivir en estos sistemas?, donde
cada vez se le agrega una nueva variante colgada de esta ley sabia pero antigua, regida a
través del tiempo por la jurisprudencia, como son: countries, barrios cerrados, club de
campos, parques industriales, cementerios privados, tiempo compartido, etc. Cada uno de
ellos con su potencial de riesgos.
Es tan amplio el abanico de alternativas y particularidades,
que sería imposible abarcarlas a todas dentro del breve espacio disponible, por lo tanto
he seleccionado aquella variante que considero la más conflictiva entre todas: edificios
en propiedad horizontal en altura.
Toda acción de prevención es siempre vista como una imposición por parte de algún
organismo gubernamental o privado, cuando presiona por el cumplimiento de las normativas
vigentes. A su vez, si se produce un siniestro, ese mismo organismo es cuestionado por
falta de previsión, control, inspección, demora en la actuación y otros muchos
argumentos, sin un respaldo de conocimientos de lo complejo que es el comportamiento
humano, frente a lo imprevisto.
Lo primero que aflora como positivo, después de un siniestro, es
una acción definida por la palabra solidaridad, que a mi juicio debería incorporarse al
título de 5º comisión como primera palabra: Solidaridad, Seguridad y Comunidad.
Todo siniestro transcurre en tres tiempos: antes, durante y
después del hecho y es en el primero- un antes- donde la solidaridad cobra mayor
importancia. ¿Cómo yo puedo evitar que se produzca el hecho?, y si no pude evitarlo,
¿cómo puedo ayudar a los demás en los dos tiempos siguientes: durante y después?.
No se trata de egoísmo, primero yo. Se trata de solidaridad conmigo mismo para
evitar hechos que afecten a mi persona o a terceros, convirtiéndome en un ser útil a los
demás integrantes de la comunidad, y no en un elemento más de desorden, que agrave la
situación.
Los administradores, antiguos en esta gestión y que contribuimos permanentemente para
mejorar este régimen de propiedad horizontal, podemos aportar información a ambas
partes.
Por un lado, a los integrantes de la comunidad consorcial: informando, señalizando,
divulgando, haciendo cumplir los planes de mejoras, uniendo criterios, buscando consenso
en la aplicación de derechos y obligaciones. Y a los organismos, la información básica
de la composición de la comunidad tanto de lo físico: edificio, arquitectura,
instalaciones, equipos, estados de los mismos, condiciones operativas, elementos de
prevención, accesos, vías de escape, comunicación entorno, etc., que sumado a los
componentes humanos de la comunidad : cantidad de personas, distribución por edades,
grupos familiares, personas con capacidades diferentes, personal permanente,
capacitación, proveedores, etc.,que conforman el riesgo consorcio en su dinámica de
interactuar.
Toda esta información condensada y registrada, incorporada a
la documentación técnica –administrativa del consorcio, agrega valor al patrimonio
además de ser útil para todos.
Debemos considerar que esto tan simple y obvio, no es fácil de lograr si no se cuenta
con la solidaridad de cada uno, en la etapa del antes, donde la mayoría piensa como
dueño; suponiendo que queremos manejar su vida, pidiéndoles información de su grupo
familiar en lugar de pensar como copropietario, componente de una comunidad a cuyo
"cuidado" deja en cierta manera a sus familiares.
Nada puede hacerse en forma unipersonal. Todos debemos
integrarnos a una red social en la que se intercambian roles, conocimientos, información,
acciones de apoyo, asesoramiento, consulta, toma de decisiones, en un proceso de cambio
continuo al que podemos enfrentar de dos maneras: aceptando la realidad y liderando el
cambio, u oponiéndonos al mismo para que éste no se produzca.
En los edificios de altura , es donde mas critica es la condición que se puede
presentar ante un siniestro. Es donde mayor y mas eficiente debe ser la solidaridad del
antes, si queremos minimizar las consecuencias.No solo son los costos materiales lo que
importa y porque tenemos un seguro esta resuetlo. Nada mas lejos de la realidad, las vidas
humanas no tienen precio y no se compensa con valores u honores al darles el ultimo adios.
Si aquellos que pueden contarlo, transmitir su experiencia
para que otros tomen conciencia y actúen racionalmente, en lugar de aprender por el
costoso método de los errores. Hay errores que solo pueden cometerse una vez ,no dos.
A los profesional es de la construcción. Proyectar aplicando reglas
de seguridad. Edificar respetando las normas de calidad, para la prevención de riesgos.
Documentar, informar, prevenir para dar una buena calidad de vida.
A los profesionales de
Seguridad e Higiene del Trabajo: Pensar que el grupo familiar es uno de los
trabajos al que dedicamos una vida, no truncarlo por falta de difusión.
A los integrantes de las comunidades de Consorcio. Solidaridad antes,
es mas vida sin lamentaciones.
Podemos erradicar el riesgo consorcio? Ya lo creo que si, uniendo voluntades.
CONSULTORIOS:
Interrogantes del Consorcio
Subir
Técnico Municipal
Pregunta: ¿Es posible cerrar un balcón con carpintería,
para lograr un ambiente con mayores condiciones de confort?.
Respuesta:
El Código de la Edificación en su artículo 4.4.3.2.
establece que en los balcones, por encima del antepecho, no pueden ejecutarse muros
laterales o pantallas y sólo se permiten columnas de lado o diámetro menor que 0,15 m.,
siempre que la distancia entre ellas no sea inferior a 3,00 m. Por lo tanto, no pueden ser
cerrados conformando un espacio cubierto en si mismo o como ampliación de otro local.
Este cerramiento, estaría modificando normas de habitabilidad de los locales que
iluminan y ventilan por este balcón, transformando además una superficie semi cubierta,
como lo es el balcón, en superficie cubierta.
Por otro lado, se recuerda que para toda modificación que se realice en las fachadas,
como lo es un cerramiento de balcones, se requiere contar con la autorización del 100% de
los copropietarios en principio, y de la Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro.
Pregunta: Respecto de los pasamanos en las escaleras,
¿cuántos son necesarios colocar?
Respuesta:
El artículo 4.7.7.2, del Código de la Edificación,
"Pasamanos en escaleras exigidos" establece la obligatoriedad de contar con
pasamanos, barandas o balaustradas en las escaleras de hasta 2,40 m. de ancho, en ambos
lados en todo su recorrido, de acuerdo con lo modificado por ley 962, del 13 de enero de
2003. Anteriormente a esta modificación, era obligatorio contar con pasamano o baranda
pasamano en uno de los lados en escaleras de hasta 1,50 m de ancho.
Jurídico
Pregunta: Soy propietario de la unidad 4º "B"
del edificio en que vivo, que es apto profesional y en una asamblea realizada, se
resolvió proceder al cierre de la puerta de acceso en forma permanente. Esta resolución
afecta el desenvolvimiento de mi actividad, ¿cuál es el camino a seguir?
Respuesta:
Si el edificio en cuestión es apto profesional, es indudable que el cierre de la
puerta de acceso en forma permanente afecta el desenvolvimiento del quehacer profesional,
desde el momento que el ingreso y egreso de clientes se ve notoriamente dificultada, lo
que implicaría una sustancial restricción a la libertad de trabajo, como así también
el de propiedad ya que se impediría el libre y permanente acceso al edificio.
El riesgo que representa para el consorcio tomar la decisión del cierre de la puerta
sin tener en consideración a los profesionales existentes en el edificio, es la acción
judicial que estos pueden iniciar por cercenar el derecho de trabajar, lo que además de
estar autorizado específicamente por el reglamento, está constitucionalmente protegido.
Este tipo de cuestionamiento, debe tratar de encontrar una solución alternativa que
contemple los requerimientos de los copropietarios, como ser permitir el uso del portero
eléctrico a los profesionales, personal que abra o cierre la puerta de entrada, u otros
medios.
Al respecto se transcriben fallos jurisprudenciales sobre el tema:
"Si bien razones de seguridad justifican que las modificaciones del sistema de
ingreso al "edificio – supresión de portero eléctrico y prohibición al
encargado de abrir la puerta "de entrada a persona alguna – ocasionan
incomodidades y erogaciones de los "miembros del consorcio, no es razonable que, para
lograr un menor costo, se hagan "recaer mayores perjuicios en el copropietario cuya
unidad funcional, destinada al uso "como consultorio médico, posee una mayor
circulación de personas que el de las "restantes afectadas exclusivamente a
vivienda." (CNCiv., Junio 20-995 – Conrado Rosa C. c/ Consorcio de propietarios
Nazca 1953/55/57 L. Ley 1997 – D 268).
l "La modificación del sistema de ingreso y egreso de un edificio decidida por el
"consorcio, afecta de manera especial al copropietario cuya unidad, habida cuenta del
"destino establecido en el reglamento de copropiedad, sólo puede utilizarse como
"consultorio médico, porque perjudica la utilización de la misma, en una medida no
"comparable con las restantes unidades, que al hallarse destinadas a vivienda,
carecen del "movimiento propio de un consultorio médico: y en tales condiciones,
resulta verosímil "que afecte también su valor de venta, o al menos, dificulte su
enajenación. Si bien no "cabe desconocer las razones de seguridad tenidas en mira al
decidirse la modificación "del sistema de ingreso y egreso del edificio, no parece
razonable que se hagan recaer" "mayores perjuicios a un copropietario,
beneficiando así a los demás.
Laboral
Pregunta: El consorcio ha definido la jubilación de un empleado
mayor de 70 años, ¿qué recaudos deben cumplirse para actuar conforme a la ley?.
Respuesta:
De acuerdo con lo establecido por la ley, el pago de las
indemnizaciones se debe concretar dentro de los cuatro días posteriores al despido. Ahora
bien, si el consorcio ha tomado la resolución de disolver el contrato de trabajo, y para
evitar complicaciones, lo aconsejable sería conversar con el dependiente para combinar el
pago de la indemnización en cuotas.
Incluso, y debido a que los despidos sin causa están suspendidos, convendría
instrumentar de alguna forma la disolución del contrato de trabajo para evitar
situaciones perjudiciales.
Si entre las partes se ha llegado a tal acuerdo en cuanto
al monto y forma de pago, lo conveniente es instrumentarlo y llevarlo al SECLO( Servicio
de Conciliación Laboral Obligatorio del Ministerio de Trabajo) para homologarlo.
El empleado puede oponerse al pago en cuotas, pero actualmente casi todos los acuerdos
que se concretan se instrumentan de ese modo, ya que dada la situación económica de la
mayoría de los consorcios es difícil disponer de una suma importante en una única vez.
Arquitectura
Pregunta: Administro un edificio de planta baja y tres
pisos. Un muro medianero lindante con el terreno, presenta deterioros (humedad, revoques
flojos) a nivel del sexto piso, hacia arriba. Dado que la medianera en cuestión da hacia
mi consorcio me preocupa la posibilidad de desprendimientos de materiales. ¿Nos
corresponde repararla a nosotros?.
Respuesta:
En respuesta a la consulta, es importante destacar que la
medianera que se menciona es de propiedad del consorcio vecino, y dado que el deterioro
aparece varios metros por encima del nivel del edificio citado, se desprende que el
consorcio que presenta la inquietud no es causante de esos daños.
Por lo tanto, los problemas que pueda ocasionar su mal estado de conservación son
responsabilidad exclusiva del propietario del muro. El marco legal de esta afirmación es
el Código Civil, que en el artículo 1109 establece:" todo aquel que ejecute un
hecho, que por su culpa o negligencia ocasiona un daño a otro, está obligado a la
reparación del perjuicio".
En ningún caso corresponde que el consorcio se haga cargo de los gastos que implique
poner ese muro en condiciones, ya que esa responsabilidad le cabe a sus dueños.
Arquitectos Víctor Hugo Murgía
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