- Camara de la Propiedad Horizontal -

¿Qué perspectivas cabe esperar para el mercado inmobiliario en lo que resta del año, transcurrido ya el primer semestre?. Tras la euforia que vivieron durante los primeros meses aquellos que contaban en sus carteras con propiedades muy bien ubicadas, en barrios demandados, como Barrio Norte, Palermo, o Belgrano, e incluso en algunos suburbanos, un signo de preocupación comenzó a extenderse al elevarse los precios y retraerse la oferta y los interesados.

Un horizonte sin créditos- salvo algunos esfuerzos puntuales de entidades bancarias- no amerita demasiado optimismo respecto del sostén de una actividad continuada. Sin embargo, existen mecanismos ya usados en el pasado – como las ventas combinadas, las permutas, e incluso nuevos instrumentos como el leasing o el fidecomiso- que pueden mantener vivo el negocio inmobiliario. Algunos de sus principales operadores, opinaron sobre el tema. Este es el panorama que expusieron:

Américo González, especialista en plantas industriales, Rafael Baigún –por el sector comercial- y Toribio Achával (h), fueron los primeros tres especialistas encargados de analizar, ante la nueva situación económica tras el cambio de gobierno, las perspectivas del mercado. El encuentro con el público, en el contexto de exposiciones con ingreso libre para socios y no socios, el último 3 de junio, fue el punto de partida para una actividad interactiva que se repite una vez por mes, y en la que los profesionales reciben las inquietudes del público. Carlos Hugo Rodríguez, protesorero de la CAPH y AI, actuó como moderador y presentador de los oradores.

Como resultado de la profundización de la crisis, y la posterior sustitución de importaciones que comenzó a realizarse, a partir del año pasado, los establecimientos industriales pequeños están volviendo a tener mercado, sostuvo Américo González.

"El resto, dijo, está todo en oferta, con operaciones difíciles en las que el propietario busca salvar los gastos, ante poca o nula demanda. La rentabilidad ha caído y con ella los valores, que en muchos casos rondan los $ 3 por metro cuadrado".

Tras los cambios económicos, lejos ya de las grandes plantas, la búsqueda se circunscribe a superficies de entre 500 y 1000 m2, para proyectos más sencillos, provenientes de la industria textil o metalúrgica, que están apuntando a la exportación.

En los parques industriales, acotó, existen pocas operaciones, porque los proyectos parten fundamentalmente del alquiler de plantas ya existentes. No obstante, la manifiesta intención de algunos bancos de financiar exportaciones, puede producir algunas oportunidades de ubicación a plantas de dimensiones reducidas, afirmó.

Para los locales, sostuvo Rafael Baigún, el panorama ha sido más positivo ya que, desde setiembre del año último se produjo una toma de posiciones de inmuebles en buenas ubicaciones, que prácticamente terminaron con la vacancia en las principales avenidas. Tanto, que las propiedades de estas características no sólo no han sufrido los avatares comunes a la locación residencial, sino que también lograron recuperar los precios ya que se repactaron en función de los mejores índices comerciales, y esta situación no tuvo resistencias por parte de los inquilinos. Al estimar las perspectivas, indicó que un local que venía con un alquiler promedio de $ 1000 pesos mensuales, con la aplicación del CER se estima que hacia fines de año rondará los $ 1.400.

Toribio Achával (h) caracterizó a la zona de su actuación – Barrio Norte, Palermo, Recoleta, Belgrano y Puerto Madero- como altamente demandada y con valores en recuperación, como consecuencia del creciente interés de ahorristas en dólares por tomar posición en ladrillos.

Finalmente, en el Boletín Oficial Nº 1601, del 11 de junio de este año, se publicó el Decreto Nº 706, Reglamentario de la Ley 941, que con la firma del doctor Aníbal Ibarra, Jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, creó el Registro de Administradores de Consorcios, que será de acceso público, y que establece un régimen de sanciones para quienes infrinjan sus disposiciones. Creemos que será de utilidad para el lector publicar ambos textos intercalados, el de la ley y su reglamentación, para tomar nota de las modificaciones introducidas.

CAPITULO I

Artículo 1º: Registro: Créase el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores y usuarios.

Artículo 1° - La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor es la autoridad de aplicación del Registro Público de Administradores de Consorcio, creado por la Ley N° 941.
Facúltase al director general de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor a dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la correcta instrumentación y aplicación de la Ley N° 941 y este reglamento.

Art. 2°: Obligación de inscripción: Las personas físicas o jurídicas, que administren onerosamente uno o más consorcios de propiedad horizontal, deben inscribirse en el Registro creado por esta Ley.

Artículo 2° - Se entiende que hay administración onerosa cuando el desempeño de la administración de un consorcio de Propiedad Horizontal es efectuado a cambio de una contraprestación, sea ésta en dinero o en especie.

Art. 3º: Inscripción voluntaria: Es voluntaria la inscripción en el Registro aludido, para las personas físicas o jurídicas que administren consorcios de propiedad horizontal que no estén incluidas en el supuesto del artículo 2º.

Artículo 3° - La administración gratuita sólo podrá ser desempeñada por los copropietarios que residan en el inmueble administrado o que posean en el mismo la sede principal de sus negocios.
La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor podrá inscribir de oficio en el Registro señalado a aquellos administradores de consorcios que por su condición se encuentren obligados a hacerlo.

Art. 4º.- Requisitos para la inscripción: Para poder inscribirse, los administradores de consorcios deben presentar la siguiente documentación:

a) Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas de existencia ideal, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones.
b) Constitución de domicilio especial en la Ciudad.
c) Número de C.U.I.T..-
d) Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal. En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito.

Artículo 4° - Los administradores de consorcio para inscribirse en el Registro deberán completar una solicitud de inscripción, conforme lo determine la autoridad de aplicación, la que pasará a formar parte integrante del legajo personal de cada inscripto. Además de los requisitos exigidos por el artículo 4° de la Ley N° 941 los administradores podrán informar, a fin de incorporar en el mismo, si han realizado cursos de capacitación y título o matrícula profesional si los tuvieren.
Se tendrán por válidas y vinculantes para los administradores, sea su actuación onerosa o gratuita, todas las notificaciones efectuadas al domicilio constituido ante la autoridad de aplicación.
El Certificado Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal será de presentación obligatoria anual. Para las personas jurídicas, debe ser cumplido por todos aquellos que ejerzan la representación y administración de las mismas, de acuerdo con sus estatutos sociales.

Art. 5°: Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo:
a) Los inhabilitados para ejercer el comercio.
b) Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación definitiva.
c) Los sancionados con pena de exclusión, antes de pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme.

Artículo 5° - A los fines de acreditar la inexistencia de los impedimentos previstos en el artículo 5° de la Ley N° 941, el solicitante deberá presentar un informe expedido por el Registro de Juicios Universales. En el caso de la existencia de concurso preventivo deberá acreditar mediante certificación del juzgado interviniente que no está inhabilitado para ejercer el comercio. Esta certificación deberá ser presentada anualmente.

Art. 6º: Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el artículo 4º de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años.
El administrador, salvo que se trate de una administración no onerosa, debe presentar ante el consorcio el certificado de acreditación, en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación.

Artículo 6° - Los administradores que se inscriban conforme lo normado por el artículo 2° de la Ley N° 941 deberán acreditar el pago de un arancel equivalente al Derecho de Timbre establecido en el Art. 64 punto 1 de la Ley tarifaria del ejercicio 2003 (Ley N° 1.011), o el derecho de timbre que lo sustituya, por la inscripción en el Registro, como así también por la emisión de cada certificado de acreditación. El gasto de la erogación mencionado no podrá trasladarse a las expensas.
El certificado de acreditación será emitido por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor.
En los casos de administración onerosa y en relación a la renuncia, sustitución, o fallecimiento del administrador, el nuevo administrador deberá informar dicho acontecimiento, con carácter de declaración jurada dentro de los treinta (30) días. El incumplimiento del presente deber, dará lugar a la exclusión del Registro.
Esta obligación también recaerá en cabeza de los administradores a título gratuito, cuando hubieran optado por inscribirse en el Registro creado por la Ley N° 941.

Art. 7°: Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de todo inscripto acerca de los datos exigidos en el artículo 4º de la presente Ley, así como de las sanciones que se le hubieren impuesto en los dos últimos años. La reglamentación establecerá los lugares de consulta.

Artículo 7° - Los interesados podrán informarse respecto de las personas y de los datos inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcio, en la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. La autoridad de aplicación promoverá la descentralización del Registro en los Centros de Gestión y Participación, como así también la difusión en los sitios de Internet que se habiliten a tal efecto en la página web del G.C.B.A. Respecto al requisito exigido por el inciso d) del artículo 4° de la Ley N° 941, la información se limitará al cumplimiento de su presentación. La consulta de la información prevista en el inciso b) del artículo 9° de la Ley N° 941, podrá ser consultada en forma gratuita. En aquellos casos, en que el interesado solicite la certificación de la consulta realizada deberá abonar el Derecho de Timbre establecido en el artículo 6°.

CAPITULO II

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR

Art. 8°: Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos:

1- Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga.
2- Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija la legislación vigente.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos.

Artículo 8° - Sin reglamentar.

Art. 9º: Declaración jurada: Los administradores deben presentar un informe anual con carácter de declaración jurada conteniendo:

a) la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando las altas y bajas producidas en el período.
b) los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran.
Dicha presentación se hará según la forma y condición que la reglamentación determine.

Artículo 9° - En la Declaración Jurada anual los administradores deben especificar respecto de cada consorcio en el que desempeñen sus tareas:

• Póliza de seguros contra incendio.
• Pago de servicios, impuestos, tasas y contribuciones para las partes comunes.
• Pago de servicios, impuestos, tasas y contribuciones para las unidades funcionales cuyos montos se recauden juntamente con las expensas.
• Adopción de medidas de seguridad correspondientes al edificio (conservación de ascensores, matafuegos, y toda otra medida de seguridad que corresponda).
La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor establecerá la forma y condición de la presentación de la Declaración Jurada.

CAPITULO III

RÉGIMEN SANCIONADOR.

PROCEDIMIENTO

Art. 10º : Infracciones. Son infracciones a la presente ley:

a) El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, salvo los comprendidos en el art. 3º.
b) La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 8º.
c) El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.
d) El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 9º, cuando tales incumplimientos obedecieran a razones atribuibles al administrador.
e) El incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 6º in fine.
f) El incumplimiento de la obligación impuesta por la cláusula transitoria segunda.

Artículo 10 - Sin reglamentar.

Art. 11º: Sanciones. Las infracciones a la presente ley se sancionan con:

a) Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios mínimos correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
b) Suspensión de hasta seis (6) meses del Registro;
c) Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los incisos b) y c).
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme.

Artículo 11 - El importe correspondiente al pago voluntario, se hará efectivo en la cuenta corriente recaudadora que a tal efecto debe abrir la Dirección General de Tesorería en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires. Acreditado el pago voluntario, mediante copia de la boleta de depósito, se procederá al archivo de las actuaciones.
Vencido el plazo sin que el infractor haya abonado la multa impuesta, la autoridad de aplicación emitirá el correspondiente certificado de deuda para su transferencia a los mandatarios a efectos de su cobro por vía judicial conforme lo establecido en el Decreto N° 42/GCBA/02. La multa impuesta se ejecutará ante el Fuero en lo Contencioso Administrativo y Tributario por el procedimiento de ejecución fiscal establecido en el Título XIII. Capítulo II de la Ley N° 189, sin limitaciones en materia de monto.

El Certificado de deuda debe contener:

a) El nombre o razón social y el domicilio del infractor.
b) El importe de la multa aplicada.
c) Concepto por el cual fue impuesta la multa.
d) El número de la actuación administrativa en la que fue impuesta la multa, la fecha y número de la disposición respectiva y la fecha en que fue notificada.
e) La fecha de emisión y firma del funcionario interviniente.

Art. 12º.- Procedimiento. El régimen procedimental aplicable es el establecido mediante Ley 757, sobre procedimiento administrativo para la defensa de los derechos del consumidor.

Artículo 12 - La persona que tomare conocimiento de presunta infracción del artículo 10 de la Ley N° 941 puede presentar la correspondiente denuncia ante la autoridad de aplicación, de conformidad con lo previsto en la Ley N° 757, de Procedimiento Administrativo para la Defensa de los Derechos del Consumidor y del Usuario. En ningún caso procederá la instancia conciliatoria.

Art. 13º: Prescripción. Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres (3) años, contados a partir de la consumación de la comisión de la infracción, o la notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones.

Artículo 13 - Sin Reglamentar.

CLÁUSULAS TRANSITORIAS:

Primera: Los actuales administradores de consorcios deben inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, dentro de los noventa (90) días corridos, contados a partir de la reglamentación de la presente Ley.-

Segunda: Los administradores deben acreditar su calidad de inscriptos en el Registro creado por la presente ley, en la totalidad de los consorcios donde presten servicios, al comienzo de la primera asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice en cada uno de ellos, a partir de la puesta en funcionamiento del Registro. Asimismo, en tal oportunidad, deben entregar a los consorcistas una copia de la presente ley.

Tercera: El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los noventa (90) días, a partir de la publicación de la misma en el Boletín Oficial.-

Art. 14º.- Comuníquese, etc.

Ante las ambigüedades surgidas sobre los plazos obligatorios de la inscripción en el Registro, la Cámara elevó una consulta a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para clarificar ese punto. De acuerdo con la respuesta, surge que el 20 de octubre próximo es la fecha límite establecida para cumplir con la nueva norma. Aquí, los textos intercambiados.

Buenos Aires, Junio 19 de 2003.

Señor Director General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad Autónoma Buenos Aires

Presente

REF: ley N 941 y decreto reglamentario 706 de creación de un Registro de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

De nuestra mayor consideración:

Por la presente nos dirigimos a Ud. en relación al tema de referencia y su plazo de vencimiento, ya que hemos leído en el diario Clarín del día de la fecha que el plazo para realizar la inscripción vence "el 5 de septiembre próximo".

Al respecto cabe comentar:

a) la cláusula primera (transitoria) de la ley 941 establece que los "actuales administradores deben inscribirse en el Registro… dentro de los noventa días corridos, contados a partir de la reglamentación de la presente ley.

b) la reglamentación ha sido publicada el 11 de junio de 2003, pero en la cláusula transitoria de dicha reglamentación se fija un "plazo de 30 días hábiles a partir de la publicación.. " a efectos de que esa Dirección "instrumente la forma y condición de la solicitud de inscripción, de los certificados de acreditación de inscripción, de la presentación de las declaraciones juradas, de los formularios de solicitud de informes y certificado de informe."

Atento lo expuesto, puede observarse que el plazo fijado originariamente en 90 días corridos para cumplir con la ley en cuestión, podría reducirse a 45 días corridos (ello por el plazo que tiene la Dirección para instrumentar los formularios). Por lo expuesto, y teniendo en cuenta la gran cantidad de consultas de administradores -socios y no socios- es que solicitamos a Uds. nos aclaren si el plazo de 90 días comienza a contarse a partir de la publicación de la reglamentación en el Boletín Oficial o a partir del momento en que estén disponibles los formularios.

Quedando a vuestra disposición para colaborar en lo que estimen pertinente, y a la espera de vuestra respuesta, saludamos a Ud. muy atentamente.

Firmado: Néstor Pirosanto, presidente y Dr. Cristóbal O. Ruano, secretario.

Respuesta:

"El plazo de vencimiento de la inscripción será después de los 90 días corridos de comenzado el plazo de inscripción, esto es que empieza a contarse a partir de los 30 días hábiles de la aparición del decreto reglamentario del 11 de junio pasado. Esto da que el vencimiento del plazo será el 20 de octubre próximo.

Igualmente, parte de las atribuciones conferidas al Director de Defensa al Consumidor está el de extender el plazo de dicha inscripción y es la intención de esta Dirección que ningún Administrador de Consorcio quede fuera del Registro.

Los consorcios tienen una alta participación en los conflictos que son sometidos a consulta y mediación, como consecuencia de diferentes disputas que se originan entre los vecinos. Es que la mediación, es un procedimiento sencillo y económico, altamente recomendable para evitar las costas y complicaciones de un juicio ordinario, por cuestiones muchas veces relacionadas con la convivencia ,y que la imparcialidad de un tercero profesionalmente capacitado permite resolver.

Con la intención de difundir este instrumento, la Cámara sugirió a sus administradores asociados, el siguiente texto, que puede incluirse en contratos de servicio o de obra:

"Las partes convienen expresamente que para resolver los problemas que puedan derivarse del presente contrato, de su interpretación, de su aplicación o de la corrección o no de su cumplimiento, se someterán al arbitraje, designando desde ya como árbitro al Tribunal Arbitral para Asuntos Inmobiliarios con sede en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, domiciliada en la calle Perú 570, de la ciudad Autónoma de Buenos Aires, renunciando a la intervención de cualquier otro fuero Civil y Comercial."

Ahora bien, para prever la intervención del Tribunal Arbitral para Asuntos Inmobiliarios, en los casos de conflictos en que sea parte el Consorcio o sus integrantes, ya sea entre sí o con terceros, el texto sugerido es el que sigue:

"Las diferencias que puedan surgir por la interpretación o aplicación de la Ley 13.512, su decreto reglamentario o la legislación que suplanten o modifiquen tales disposiciones, el presente reglamento y los reglamentos internos respectivos, así como los contratos de locación y convenciones de cualquier naturaleza que se refieran a temas comprendidos dentro de los alcances de la ley mencionada ya sea entre copropietarios, ocupantes, el Consorcio o terceros, que se encuentren alcanzados por sus disposiciones, serán sometidos obligatoriamente al Tribunal Arbitral para Asuntos Inmobiliarios, (Sala A) que funciona en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias cuya intervención se pacta en forma expresa".

Por Horacio Sabatini*

Desde que el tema está instaurado dentro del universo de la Propiedad Horizontal, se ha cuestionado y discutido si la auditoría contable a consorcios es una traba a la gestión de la administración o es una herramienta para mejorarla.

Vayamos por partes: La auditoría contable consiste, sin profundizar en los aspectos técnicos, en un análisis y un relevamiento de las rendiciones de cuentas a fin de confirmar que las liquidaciones guarden el orden y la claridad necesaria, que los gastos estén respaldados y asentados en forma correcta y que las obligaciones impositivas y previsionales estén cubiertas. Ahora bien, ¿Por qué una auditoría va a atentar contra la gestión de la administración? ¿No es éste un aporte más que significativo para resaltar su tarea, corregir posibles errores y despejar cualquier tipo de suspicacias?

Ventaja para ambas partes:

Para seguir avanzando en el tema podemos agregar que estos informes técnicos no reemplazan a la administración, ni mucho menos, sino que suman una cantidad importante de elementos de gestión y control (seguridad en las imputaciones contables, seguimiento de los aportes previsionales, control de posibles desvíos, etc.) para desarrollar su tarea con mayor eficiencia, tranquilidad y transparencia.

Ahora bien, no solo es la administración la que se beneficia con estas tareas. Los propietarios vislumbran en un informe el camino que está recorriendo el consorcio a través de la opinión objetiva de un profesional independiente. También ganan en tranquilidad, seguridad y tiempo, ya que en un solo paso corroboran y despejan dudas acerca de los destinos de los fondos durante el período.

Momentos claves

Cuando se desarrollan las asambleas anuales para aprobar las rendiciones de cuentas es importante contar con el informe de auditoría donde el profesional brinda su opinión sobre las mismas, propone alternativas de solución (en el caso que hubiera algún inconveniente) y aporta mecanismos de mejoras en los aspectos económico-contables. ¿No se encararía de esta manera el siguiente año con un mejor panorama?.

Asimismo, otro momento clave en la vida de un consorcio en cuanto a las rendiciones de cuentas, es cuando se produce el cambio de administración (sea por los motivos que fueren). Sin duda, la administración entrante quiere tener lo más claro posible cómo recibe la documentación del consorcio que va a administrar y además los propietarios no pueden dejar pasar la oportunidad de hacer un corte y ver cómo están las cuestiones económico-contables. Sin temor a equivocarme y siempre en beneficio de ambas partes, la realización de una auditoría contable en este momento es una necesidad casi ineludible.

Con todo lo expuesto, intento desmitificar el hecho de que el control sea un arma que atente y perjudique a la administración o a los propietarios. Lo ideal es pensar en el beneficio común y de ambas partes, aquellos que buscan confundir y crear disputas o polémicas sólo persiguen el interés personal y no el de toda la gran comunidad que es el consorcio. l

*El contador Sabatini es profesor adjunto de la Universidad de Quilmes, consultor externo y auditor de pequeñas y medianas empresas y titular de HG Estudio Contable.

Como secuela de todos los avatares económicos producidos en nuestro país, los consorcios, esas pequeñas sociedades formadas a la luz de la Ley 13.512, en la mayoría de los casos han sufrido limitaciones en su recaudación que han provocado que se resientan las tareas de mantenimiento, dejando los aspectos preventivos para convertirse en acción directa ante el problema y este, según el grado de importancia, se soluciona o dilata.

La morosidad que se ha ido produciendo y las dilaciones en el marco de la justicia para la recuperación de las deudas por expensas han provocado la reducción de los fondos de reserva y hasta su desaparición; a esto debe sumarse que quienes habían colocado sus fondos en dólares y depositado en los bancos han sufrido la reducción de los mismos como les pasó a todos los ahorristas.

Dentro de este marco está la figura del administrador, quien con las limitaciones económicas apuntadas, es exigido para que reduzca el valor de la expensa y realice los trabajos de mantenimiento sin demora. Es aquí donde nos preguntamos si pretenden un administrador cuya tarea, entre otras, es reunir los fondos y atender los gastos o "un mago" que efectúe la multiplicación de lo recaudado.

Cada administrador en su ámbito ha tratado de sortear las dificultades existentes con diversos mecanismos; algunos han tratado de explicar en las reuniones la situación que se está produciendo, otros a través de circulares inclusive con fotocopias de información emanada de la Cámara, pero al momento de exigir, quien tiene el problema, se olvida de todo esto y pretende la solución ayer.

Los habitantes de los consorcios deberían considerar, para comprender las decisiones del administrador, que tenemos la obligación de manejar los fondos como cada uno lo hace en su casa: cuando alguien detecta un problema en su casa averigua el costo de la reparación y luego conforme con sus ingresos y la forma de pago decide la oportunidad para realizar el mismo. Aún, en los casos puntuales de albañilería y pintura, a veces lo dilata por meses hasta reunir los fondos necesarios para hacerlos.

El administrador debe seguir el mismo proceso, para preservar los intereses de todos los consorcistas, inclusive del reclamante.

Existe otra opción, partiendo de los Reglamentos en vigencia, y es elevar el monto de las expensas para cubrir las unidades que no pagan, pero esto sería recargar en los que pagan con su mayor o menor esfuerzo, con la posibilidad de incrementar el número de deudores. Cualquiera sea el camino, algo hay que hacer para cubrir la diferencia entre gastos y lo realmente ingresado en concepto de expensas, no es el administrador el responsable de financiar ese déficit. Entonces, debemos concientizar a nuestros administrados sobre estas realidades y solicitarles paciencia, hasta que se superen los problemas que nos afectan a todos.

Artículo 1582 bis del Código Civil. Aplicación; extensión de la responsabilidad; límite; vencimiento del contrato.

El artículo 1582 bis del Código Civil establece: "La obligación del fiador "cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación "salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado".

"Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la "renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.

"Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea "simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de "locación original."

Con respecto a este artículo, se transcribe a continuación un fallo de la Cámara Nacional Civil., Sala C, mayo 17 – 2003, publicado el 18 de junio de 2003 en la Revista Jurídica "El Derecho", donde se establecen debidamente los alcances de la intimación al inquilino a devolver la cosa locada y las obligaciones del fiador.

1- A los efectos de juzgar la obligación del fiador en la causa en la que se demanda por el cobro de alquileres adeudados, a raíz del contrato de alquiler en el que la locación pactada se extendía entre el 1º de febrero de 1991 y el 31 de enero de 1993, no existe impedimento en aplicar el artículo 1583 bis del Código Civil, agregado por la Ley 25.628, ya que si se analiza la cuestión desde la óptica del Código Civil, en tanto enuncia que a partir de su entrada en vigencia las leyes se aplicarán aún a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, es decir, en curso, no puede interpretarse que la aplicación de tal normativa importe hacer extensivos sus efectos en forma retroactiva.

2- En el artículo 1582 bis del Código Civil agregado por la Ley 25.628, establece que la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. En los casos en que no se haya restituido el inmueble, el locador debe tener un papel activo, ya que – antes de la finalización del contrato y a los fines de evitar la extinción de pleno derecho de la garantía- debe colocar en mora a su locatario, intimándolo a devolver la cosa.

3- Atento a lo dispuesto en las normas citadas precedentemente, al no haber mediado intimación por parte de la locadora, a fin de que el inquilino devuelva la cosa al vencimiento del contrato, la fiadora debe responder únicamente por las obligaciones pendientes a la fecha de expiración del vencimiento del plazo locativo y no hasta que se hizo efectiva la entrega del inmueble.

El recurso de apelación había sido interpuesto ante la Sala C. de la Cámara Civil, en los autos G.M.B., c/ P.O.R., s/ cobro de sumas de dinero, por el cobro de alquileres adeudados, cuando la juez en primera instancia hizo lugar a la demanda. En él se sostenía que "la recurrente asumió la obligación en el contrato que sustenta la acción, y "no hasta que se hizo efectiva la entrega del inmueble" tal como resolvió la juzgadora.

Con la firma de los doctores José L. Galmarini, Fernando Posse Saguier y Ricardo L. Burnichón, se revocó parcialmente la sentencia, limitándose la responsabilidad de la fiadora hasta la fecha de vencimiento del contrato.

Colaboración Estudio Jorge S. Villar y Asociados.

1. Permitir el ingreso a su controlador de plagas. El está al servicio de su salud .

2. No admita que utilice para el control de cucarachas, insecticidas líquidos. Son nocivos para la salud y existen en el mercado actualmente una batería de geles que controlan definitivamente las cucarachas.

3. No dude de llamar al responsable de la firma que realiza la desinfección frente a cualquier duda con referencia al servicio.

4. Si bien una correcta higiene del lugar es importante, un controlador de plagas profesional cuenta con toda serie de estrategias para controlar plagas en lugares difíciles.

5. Eleve sus sugerencias al administrador. El mejor resultado se logra con un trabajo en equipo.