- Camara de la Propiedad Horizontal -

La búsqueda de financiación genuina –en momentos en los que el mercado financiero no está todavía disponible a tasas razonables para mantener en marcha la construcción– viene impulsando experiencias como el fideicomiso, una figura incorporada a la legislación argentina a través de la ley 24.441, de 1995, y utilizada con bastantes buenos resultados en el mercado exportador. Aunque en materia inmobiliaria, hasta el momento, su uso se mantuvo acotado, ha venido creciendo en los últimos tiempos por la necesidad impostergable de captar recursos.
En los proyectos que actualmente acepta el mercado – menos ambiciosos en lo que hace a superficies que los usuales un lustro atrás- el fideicomiso es un mecanismo jurídico útil para financiar, entre otros, desarrollos de construcción y venta de departamentos por el sistema de propiedad horizontal, ya que en la práctica, remplaza con mayor seguridad lo que usualmente se conoce como "construcción al costo".
"Para ello- explica Esteban Berardi, titular de Fideico SA, la sociedad fiduciaria capta capitales o bienes de inversores, los invierte y administra en la ejecución de las obras.
Estos inversores, llamados también "fiduciantes" se benefician con las rentas y el producto de sus respectivos aportes, ya que una vez finalizadas las obras y vendidas las unidades, la sociedad fiduciaria reintegrará a cada inversor el capital recibido, más las acreencias e intereses que el negocio
fiduciario pueda arrojar, todo lo cual es transparentemente vigilado por cada inversor mediante rendiciones de cuenta que la sociedad fiduciaria está obligada a presentarles".
Los fondos del fideicomiso, y esta es una de las ventajas de la norma, constituyen un patrimonio aparte, y no están vinculados con el patrimonio, ni con los fondos de la empresa administradora ("Fiduciaria").
Cada fideicomiso, agrega, se maneja con contabilidades independientes, sus fondos son inembargables, y quedan definitiva, inamovible e irrevocablemente afectados al proyecto fiduciario determinado contractualmente por el inversor, constituyendo de esta forma una operación segura.
La empresa desarrolla actualmente en Villa Urquiza un edificio en Foullier al 5800, de doce semipisos de dos ambientes, con seis cocheras optativas, salón de usos múltiples, parrilla y solarium, con fecha de finalización en octubre del año actual, y otros tres ya en marcha avanzada, en la misma zona, San Fernando y Belgrano.
El doctor Berardi considera que la seguridad es mayor con desarrollos dirigidos al sector ABC 1, e inmuebles de no más de seis pisos, con alrededor de doce departamentos, que son rápidamente vendibles. La rentabilidad de los proyectos – que ronda un 30%, la posibilidad de invertir en bonos y el doble estudio de las obras que realizan los especialistas de la firma fiduciaria, además del banco en el que se depositan los fondos, son atractivos convocantes.
Por otra parte, el contrato del fideicomiso especifica muy claramente cuáles son las responsabilidades del fiduciante – que en definitiva es fundamentalmente el aporte del capital- y las del fiduciario, que los utiliza únicamente en el objeto del contrato, y está obligado a rendir cuentas una vez por año, aunque en el caso comentado se hace cada tres meses, o en el momento que el inversor lo solicite sólo con el requerimiento de éste.
Al final de las obras, se realiza un balance, y cada inversor retira la escritura del bien – en el caso de desearlo- más la utilidad pactada, y la clave – dice el Dr. Berardi- es que el precio de venta sea igual tanto para el fiduciante como para un comprador externo, porque de esta manera se garantiza la utilidad en el negocio.
Cuando se decide un proyecto se estudia desde el punto de vista de la demanda efectiva, y al exponerse ante el banco interviniente se produce una doble evaluación, ya que están dirigidos a un segmento de clase media profesional, con capacidad de ahorro y pago de una cuota que ronda los 1000 pesos mensuales.
Para el directivo, aunque el fideicomiso se destina a múltiples fines, "la utilidad que da a la construcción difícilmente se puede comparar con otros rubros". Esto es así, afirma, porque está casi al valor que tenía dos años atrás, con una mano de obra que descendió casi un 50% de entonces, y materiales que si bien se actualizaron, están todavía muy lejos de su referencia en dólares.
Por otro lado, afirma, los fideicomisos que toman fondos a través del concurso público, con cotización bursátil, constituyen otra modalidad distinta, en la cual el inversor recibe un cupón que le permite entrar y salir con regularidad del sistema, pero no recibe un contrato específico sobre el destino de los fondos de los que participa.
Asimismo, estima que los bancos van a adherir al sistema, porque pese a todo, la experiencia hipotecaria de las entidades ha sido positiva, ya que han conseguido cobrar el 85 % de los préstamos otorgados antes de la crisis, lo que significa un alto nivel de cumplimiento.
Las ventajas del nuevo instrumento – los bienes que integran el fideicomiso están separados de los respectivos patrimonios del administrador (fiduciario) y de quien aporta el capital (fiduciante),- y quedan al margen de cualquier inhibición, han sido advertidas también por los sectores vinculados con la industria de la construcción, que lo ven como una alternativa de financiamiento válida para movilizarla en todo el país.
Incluso, integrantes de federaciones y cámaras, mantuvieron diversas reuniones para avanzar en la creación de un Fondo Fiduciario Nacional, con este propósito, y aunar esfuerzos en la constitución de un fondo inicial de alrededor de 500 millones de pesos, destinados a distintos proyectos y desarrollos en todo el país, previa aprobación de las entidades calificadoras de riesgo.
La utilización de este instrumento ha sido probada con éxito no solamente en economías desarrolladas, sino también en países como Colombia, Panamá, Venezuela, Chile y Costa Rica, entre otros.
Incluso, desde tiempo atrás y alentados por el crecimiento del sector turístico, inversores locales apuestan a esta figura para la construcción de hoteles de lujo en la zona patagónica, con fecha de inicio previsto para el año recién comenzado.
El debate sobre la utilización del fideicomiso mediante el aporte de recursos ociosos de las cajas previsionales, tuvo lugar durante el desarrollo de un reciente encuentro en Villa Carlos Paz, Córdoba, del Foro Constructivo Inmobiliario – que integran cámaras, federaciones, colegios y consejos profesionales.
El doctor Raúl de Cano Funes, del Colegio de Martilleros de La Plata, representante por la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, y participante como tal de las gestiones que el Foro realiza ante las autoridades de Economía, explicó que "la intención es dirigir los capitales logrados a construcciones destinadas a la clase media, que es la que actualmente tiene capacidad de ahorro pero se le haría imposible afrontar una cuota, si no existe una financiación genuina que le permita hacerlo a mediano o largo plazo".
Estimó que el fideicomiso recrea la seguridad jurídica perdida, y que con un fondo de alrededor de 500 millones de pesos, que serviría para el inicio del sistema, se pueden construir entre 20.000 y 30.000 viviendas que puedan constituirse en el punto de partida del reciclaje de otras nuevas, con las posibilidades de impulso que genera la construcción para luchar contra el déficit de empleos.
Desde el año pasado, se están haciendo contactos con el Mercado de Valores, para ver la posibilidad de captar fondos fiduciarios, con el antecedente que los creados para la exportación y sustitución de importaciones, lograron 400 millones de pesos de aportantes privados, que pusieron entre 100 y 50.000 pesos. Apelando a las reservas de argentinos que aún no tienen destino productivo, podría ser factible pensar en fondos para la construcción de un tipología estandard, de mejor calidad de la usual en los planes de los institutos provinciales y municipales de vivienda.
"La crisis de la construcción – refirió- movilizó al sector en forma mancomunada –Cámara de la Construcción, Uocra, empresarios y profesionales en este Foro– que trata de difundir que el fondo puede generar un crecimiento geométrico de la base impositiva - por la participación de los gremios- , a la vez que dar seguridad y respaldo a los inversores ya que se trata de activos líquidos. Por otra parte la sociedad fiduciaria que se cree debe ser aprobada por el Mercado de Valores, emitir títulos y colocarlos a la oferta pública, con sumas mínimas que parten de los 100 pesos".
Al Estado no se le pide dinero, apunta, sino la elaboración de un índice, que pudiera servir para la actualización del costo de las obras, cuando la inflación superara el diez por ciento anual, caso contrario sería absorbido por el sector. La recepción ha sido buena, y se está tratando de formalizar las herramientas que permitan el despegue. Es de resaltar que de funcionar agilmente ese sistema se lograría, además, una sensible baja en los índices de desempleo.

Normas de protección

La rentabilidad del negocio
En la actualidad, la actividad se ve beneficiada debido a que las tarifas se redujeron a la mitad en dólares, en tanto que los costos se pesificaron, con lo cual se ha logrado un punto de equilibrio y por el momento el negocio es rentable. "No obstante hay que prever un aumento de las tarifas, por ahora semicongeladas, al igual que los salarios, los que han tenido cierto incremento", señala Massimo Praga, de la consultora Red Hospitality Consulting. Y resalta que la situación no es pareja para todos los hoteles 3 y 4 estrellas, muchos de los cuales necesitan introducir mejoras en sus instalaciones, y si bien el negocio arroja cierta rentabilidad, no es suficiente para encarar estas obras. En Capital Federal un 40 por ciento se ha actualizado, mientras que el resto no ha iniciado reformas.
Ante la falta de créditos y de una política oficial que apoye al sector, el consultor comenta que está armando un fideicomiso de garantía en el que participarán un banco de primera línea e inversores locales, con la finalidad de implementar un sistema de financiación para la introducción de las mejoras por un máximo de hasta 150 mil dólares, a una tasa fija del 12 por ciento anual. Las cuotas serán variables, en función del factor de ocupación de cada hotel, por un plazo a convenir de 1 a 3 años. Praga explica que la financiación se otorgará previa presentación del proyecto, cuya realización será supervisada por la consultora. Y agrega que este crédito afecta entre el 4 y 5 por ciento de la facturación, por lo cual evalúa que será viable para los propietarios.

Los que invierten
A pesar del crecimiento del turismo, los consultores coincidieron en señalar que por ahora los inversores del exterior se mantienen en una posición de "wait and see"(esperar y ver), aunque reconocen que es un segmento donde siempre hay posibilidades de negocios, el riesgo país, la negociación de la deuda y la falta de seguridad jurídica desalientan la inversión extranjera. A su vez, las grandes cadenas están ausentes, salvo el caso del Hyatt en el palacio Duhau, una operación que se cerró antes de diciembre de 2001. Aunque hay que aclarar, que excepto casos muy puntuales, la inversión en los noventa partió de empresarios argentinos mientras que las cadenas aportaron el gerenciamiento y el know how internacional. "Por el momento los que están concretando obras son argentinos –indica García Rosa– han aparecido nuevos jugadores los que, en su mayoría, optan por desarrollar emprendimientos de menor porte, especialmente en el sur".
Aunque en algunos de los principales destinos del interior, como Mendoza y Salta, se están gestando nuevos hoteles, para hablar realmente del desarrollo del turismo resta mucho por hacer, tanto en hotelería como en infraestructura de servicios, caminos y transporte. Lo positivo es que se ha recuperado el movimiento turístico, y que las perspectivas para el sector son muy favorables, en un contexto internacional de gran fluidez económica.

EN CAPITAL FEDERAL
Pese a que la oferta de hoteles cinco estrellas estaría cubierta, están en marcha dos grandes emprendimientos que apuntan a un target muy exclusivo y diferenciado de turistas.
• En los terrenos del Palacio Duhau, el grupo El Rosario, avanza en la realización de un Park Hyatt, que tendrá 182 habitaciones, una suite presidencial, 27 de las cuales se distribuirán en el Palacio y el resto en el edificio en construcción sobre la calle Posadas. Ambos sectores se conectarán a través de un corredor subterráneo que funcionará como centro de exposiciones. Allí se buscará mostrar el arte argentino. Y ese sello también se impondrá en el nuevo Park Hyatt. "Se conservará el estilo europeo del Palacio sin dejar a un lado las características argentinas. Y ese mismo ambiente se creará en la parte nueva", comenta Eduardo Firvida, gerente del Proyecto de El Rosario. Ya se han invertido U$S 25 millones de los 65, que demandará la obra. Y se estima su terminación para fines del 2004.
• En Puerto Madero, Alan Faena junto con Philippe Starck progresan en un proyecto de gran envergadura: El Porteño Building, que se desarrolla sobre el reciclaje de un viejo silo de Molinos Río de la Plata aunando a la propuesta residencial, el Faena Hotel Universe. Pero, además, en forma reciente, el grupo Cosmc Carrot constituido para su desarrollo, adquirió un edifico de oficinas, donde se proyecta realizar un complejo de viviendas de lujo, La Porteña Residence que "dialogará" con el Porteño Building. A todo esto se agregan dos nuevos edificios, los Diquecitos I y II que apuntan a un target de gente joven.

PROPUESTAS EN EL INTERIOR
En el interior, en las plazas de mayor crecimiento turístico como Mendoza y Salta, hay nuevos proyectos en marcha.
• En Salta para el 2004 se proyecta incorporar unas 400 habitaciones con la inauguración de nuevos hoteles 5 estrellas, el Marriot que tendrá su casino y el que lleva adelante el Grupo La Veloz, propietario del Tren de las Nubes.
• En Mendoza, la cercanía con Chile, el desarrollo del turismo del vino y de aventura ha incrementado la llegada de viajeros, que ya se calcula 1,3 millones por año. En ese contexto, la inauguración en 2001 del Park Hyatt Mendoza Regency Casino representó para la ciudad un antes y después, ya que por sus características de gran nivel internacional contribuyó a fomentar el turismo receptivo. A su vez, Sunset Port, propietaria del Esturión en Iguazú ha reciclado el hotel Aconcagua para convertirlo en un 4 estrellas. En 1999, la francesa Accor ya había abierto un hotel Ibis en Guaymallén. A la que se sumó un grupo de inversores locales dueños de la licencia de Microtel Inns and Suites que centralizaron su inversión en la provincia. Ya cuentan con un hotel en Guaymallén e inaugurarán otro en Malargüe.
* El grupo norteamericano Crown, que controla tres casinos en la provincia de Río Negro, también se suma ahora a la hotelería para aprovechar la bonanza del turismo receptivo en la Patagonia. Ya empezó a construir dos hoteles pegados a las instalaciones de juego en Cipolletti y Las Grutas, con una inversión de 11 millones de pesos.

El arquitecto Rubén Sidoni, del estudio Sidoni Bello, especializados en arquitectura turística hotelera, apunta que la tendencia es proyectar espacios de menor escala, de bajo impacto ambiental, pero con alto grado de servicios.
Estos desarrollos, en su mayoría, son concretados por particulares, gente de Buenos Aires, que opta por construir una hostería o un appart, que si bien no brinda una gran rentabilidad, asegura un sustento y permite disfrutar de otra forma de vida. A la hora de hablar de inversiones, Sidoni señala que el costo de la construcción ronda U$S 400 el metro cuadrado; a lo cual hay que sumar los gastos de decoración y equipamiento con una incidencia del 15 al 20 por ciento de la obra.
Entre los hoteles en marcha se encuentra Sol Arrayán, un proyecto ambicioso enclavado en una pendiente sobre el lago Nahuel Huapi, en el área de Lomas del Correntoso, el que apenas se distingue desde la ruta 231. Son 2.500 metros de obra sobre un terreno de 8.000m2, que tendrá 42 habitaciones y una suite presidencial de 100 metros e incluirá gran cantidad de servicios. Por otro lado, en Bahía Manzano, han finalizado las obras de ampliación, 18 departamentos con todos los servicios, que demandó $ 2 millones.
A su vez, el estudio está trabajando en la hostería Puerto Sur, 1.300 metros cuadrados, 14 habitaciones; al que se agrega el appart hotel Muelle Azul, sobre 5400 metros de lote, con un planteo que incluye 7 departamentos y 4 cabañas.