- Camara de la Propiedad Horizontal -

Construcción:
¿se consolida el alza?

Los especialistas apuntan que para que ello ocurra es necesario, en primer término, la presencia de clientes genuinos, dispuestos a consumir la oferta que significarán los desarrollos con fecha prevista de finalización en el año en curso o el siguiente.
Otro punto indispensable, es la consolidación de las créditos hipotecarios que por el momento, están lejos de alcanzar el carácter masivo que supieron desarrollar durante 1998, antes del inicio de la recesión. Aunque ya suman nueve las entidades bancarias que ofrecen líneas, todavía el público con menor disponibilidad de efectivo los mira con recelo.
La Fundación Capital sostuvo en un reciente estudio que "la reactivación económica está viva y continúa", lo cual se refleja, entre otros indicadores, en que la recaudación por IVA se incrementó 32 por ciento en términos constantes (sin tener en cuenta el efecto de la inflación); las ventas en supermercados y shoppings se aceleró marcadamente, y la utilización de servicios públicos aumenta a tasas interanuales que no se registraban desde 1997.
A juicio de la entidad, también es notable el aumento en las compras de bienes de capital, que se cuadruplican respecto de un año atrás, mientras "continúa en ascenso, aunque debe advertirse que con una leve desaceleración", la actividad de la construcción.
El licenciado Mario Gómez, director de Toribio- Achaval Oncor Internacional, explicó que "luego de la profunda crisis que siguió a la devaluación de enero de 2002, el mercado inmobiliario entró en una parálisis total, que derivó en una caída de precios, aunque no inmediata. Llevó tres meses para que la oferta comprendiera que el mercado inmobiliario ajusta por precios. No obstante el acomodamiento de valores, la demanda reaccionó lentamente y sólo cuando el gobierno permitió usar los fondos del corralito para adquirir inmuebles se concretaron más de veinticinco mil compra-ventas durante la vigencia de esa operatoria, lo que constituyó el momento más activo del 2002".
En el 2003, consideró, la demanda se concentró en los lugares top de la ciudad. Los fondos que se utilizaron fueron ahorrados fundamentalmente durante la vigencia del uno a uno, por lo que se puede hablar más de ¨inversores¨ que de compradores ¨genuinos¨ orientados al uso de esas unidades.
" Si analizamos la evolución del ratio Recoleta / Caballito, que mide la relación de precios entre ambos barrios, de acuerdo con los datos que administra la División Consultoría de Toribio P. de Achával , se puede ver que los precios del primer barrio se disparan respecto los del segundo".
La razón es simple para Gómez: la demanda se concentró en productos excelentemente localizados y mientras que la clase media tenía dificultades para acceder a los inmuebles, la clase media-alta y alta era la única que le daba movimiento al mercado. A esto se sumó la presencia de extranjeros atraídos por los buenos precios. Por ejemplo, un piso importante en Avda. Alvear, se podía obtener al 50 % de su precio durante la convertibilidad y a un tercio de lo que valía en la época de Martínez de Hoz.
Un dato importante es que durante 2003 se concretaron más operaciones de compra-venta en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, que durante 2002, (la salida del corralito aportó casi un tercio de esas operaciones). Esto significa que existen razones estructurales que dan dinamismo al mercado inmobiliario (confianza en que es la mejor reserva del valor, niveles de renta que superan los rendimientos financieros, posibilidad de revalorización futura, bajos riesgos, razonable liquidez).
"Partiendo de las razones expuestas, asegura el directivo, existen además indicios que permiten avizorar un cambio en el mercado para el 2004, que posibilitarán el acceso a un más amplio espectro de compradores:
- Reaparición del crédito hipotecario: aunque muchos puedan señalar que es tímida, no deja de ser un hecho significativo. Claramente no permitirá acceder a la primer vivienda, a los que no cuenten con ahorros (como sucedía durante la convertibilidad cuando se podía ¨cambiar¨ un alquiler por una cuota del crédito), pero sí permitirá adicionarlos a los ahorros o al departamento actual, para acceder a uno más grande. Es decir que los créditos permitirán cubrir el ¨saldo de precio¨ del primer departamento o el salto a la vivienda de mayor valor.

- Señales positivas desde la macroeconomía:
La caída en los índices de desocupación, la creación y estabilidad en el empleo el mejoramiento en los salarios reales de la población y el crecimiento esperado del PBI para el 2004 (que se ubica entre 5 % y 7,5 %) junto con un dólar futuro en los mismos niveles que en la actualidad, permiten pronosticar un marco favorable para el mercado inmobiliario. Por otro lado, el hecho de que el gobierno no salga a financiarse en el mercado interno (conducta que tantas distorsiones creó en el pasado) favorece la oferta de crédito hipotecario a tasas cada vez más favorables para el tomador.

- Desarrollistas inmobiliarios amplían sus áreas de inversión.
En el segundo semestre de 2002, y el primer semestre de 2003 la demanda estuvo exclusivamente focalizada en terrenos urbanos ubicados en el corredor norte de la ciudad (Recoleta – Palermo – Belgrano). La suba de precios en la incidencia (se llegaron a pagar u$s 500 por metro cuadrado en localizaciones top) hizo que muchos desarrollistas comenzaran a analizar otras zonas con incidencia más razonables (entre u$s 100 y 200) donde desarrollar productos finales de menos precio (entre u$s 800 y 900 promedio por metro cuadrado).
Esto significa dejar de pensar no sólo en un comprador de nivel socioeconómico ABC1 que puede pagar precios unitarios de u$s 1.500.- o más, y comenzar a incorporar proyectos orientados a la clase media.
"La conjunción de todos estos factores contribuyen a construir un escenario optimista, a sólo 2 años de lo que parecía ser un derrumbe irreversible del mercado. Ese optimismo no debe tomarse como sinónimo de un crecimiento espectacular del sector, pero sí de condiciones aptas para desarrollar proyectos, generar trabajo y aunar esfuerzos para que los distintos eslabones que constituyen el mercado inmobiliario puedan hacer el importante aporte que necesita la sociedad en su conjunto, en este proceso de recuperación de la economía", concluyó el especialista.
Por su parte, en opinión de Roberto Franchino, " la construcción de pequeñas obras, la mayoría de ellas destinadas a la construcción de viviendas en countries y barrios cerrados, mantendrá una evolución favorable, similar a la ocurrida durante el 2003. Esto alcanza obviamente a las refacciones y mejoras de casas y departamentos en general.
Respecto de las construcciones colectivas, remarcó el agente inmobiliario, "sólo observamos una muy discreta evolución positiva en pequeñas obras (1.000 a 2000 m2) especialmente en la zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires. Si el Gobierno Nacional estimulara la repatriación de capitales argentinos, habría un nuevo "boom" de la construcción, con una creación de empleo de la mayor magnitud imaginable",opinó Franchino.
"Si los funcionarios públicos de mayor jerarquía de nuestro país declaman permanentemente que su principal preocupación es la generación de trabajo, para corregir la marginación social que es de conocimiento público, ¿porqué no recurren a los empresarios más serios y eficientes del sector y se nutren de la información necesaria para concretar los fines expresados?, se preguntó. Con una fuerte evolución de la construcción participarían más de 600 gremios, se incrementarían la recaudación del I.V.A., cargas sociales, impuestos a las Ganancias, Bienes personales, etc. Y lo más importante: la demanda de trabajo sería cierta , real y seria, aseguró
Santiago Debé, directivo de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, y secretario de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, no tiene dudas de que "durante el primer semestre se va a mantener la recuperación de la industria de la construcción", aunque dice que "también existe la certeza, de que en la mayoría de las provincias, ese incentivo está basado en refacciones y emprendimientos particulares".
Esas obras, apunta, por lo general están financiadas por ahorros, ya que todavía la oferta y toma de créditos no es significativa.
"Sucede que la gente que tenía reservas, las está invirtiendo al tonificarse la actividad económica y al existir mayor confianza".
En Mendoza, por un acuerdo entre el Gobierno Provincial y el Banco Nación, se implementará próximamente una línea de créditos hipotecarios dirigidos a la clase media, con un plazo de 20 años y una tasa del 7% anual, la que será instrumentada por el Instituto Provincial de la Vivienda, con la colaboración de la Cámara Inmobiliaria.
Mientras tanto, la demanda del sector ABC 1, se encuentra con una oferta adecuada en cantidad pero no en calidad, ya que la mayor parte está conformada por viviendas con falencias o bajo nivel de mantenimiento.
A su vez, muchas de las propiedades en condiciones y ubicadas en puntos buscados, se ofrecen a precios que gran parte de la demanda, que hoy es muy exigente, no está dispuesta a convalidar.
Finalmente Sergio Villella, de la Cámara Inmobiliaria de Córdoba, estimó que durante el primer semestre son optimistas respecto de que se mantenga la mejora en la construcción, especialmente porque las nuevas autoridades municipales están modificando los códigos de edificación, promoviendo zonas que estaban bastante relegadas y adecuando la normativa de los loteos.
Por otra parte, el sector ABC 1 sigue consumiendo, con una mercadería que se torna escasa, y como consecuencia, los valores de viviendas y terrenos en barrios privados han recuperado valores en dólares anteriores a la devaluación. Esta situación, explica el directivo, se vio apuntalada por la buena perfomance del campo, en una provincia que lidera la producción de soja.