Novedades
Firman en junio el Código de Buenas
Prácticas Comerciales
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El sector de la
propiedad horizontal se apresta a firmar el 23 de junio próximo un original acuerdo, de
gran importancia para la transparencia de las contrataciones que se realizan en su
ámbito, como es el Código de Buenas Prácticas Comerciales. La primera conformidad sobre
el texto del convenio, que implica en primera instancia un compromiso con ciertos
principios básicos, fue suscripta por integrantes de algunas de las instituciones
organizadoras el 12 de mayo último, en la sede de la CAPH y AI. La firma definitiva se
hará el 23 de junio a las 8.30, en el salón Pampa del Sheraton Hotel, en el transcurso
de un seminario dirigido al tema de Cómo agregar valor a la gestión del administrador,
en el que se entregarán certificados de asistencia.
El acuerdo será suscripto por:
la Asociación de Ingenieros Especialistas en Ascensores,
la Cámara Argentina de Cerrajerías de Buenos Aires,
la Cámara Argentina de Empresas de Seguridad e Investigación,
la Cámara Argentina de Fabricantes de Maquinarias y Equipos Industriales – Sector
Calderas,
la Cámara Argentina de Seguridad, Cámara de Ascensores y Afines, la Cámara de
Empresarios Pintores y de Revestimientos y Afines de la República Argentina,
el Consejo Profesional de Ingeniería Mecánica y Electricista,
la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal,
la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias y
la Unión Administradores de Inmuebles.
La intención, según surge de los considerandos, es alcanzar acuerdos y compromisos
mutuos de comportamiento comercial, y mecanismos de solución de eventuales conflictos que
resulten aceptables. Para ello se
instrumentan condiciones particulares de cada proveedor, que las restantes partes aceptan,
de adhesión voluntaria, y que ofrezcan un marco referencial en las operaciones que se
realicen.
Las normas generales establecen diversos detalles sobre el contenido de los presupuestos,
contratos, facturas, cumplimiento de las condiciones pactadas, garantías y trato
equivalente entre las partes.
En el área de las condiciones particulares, se establecen distintas pautas a seguir en la
contratación de los productos y servicios, que forman parte del ámbito de la propiedad
horizontal. |
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¿De qué hablamos cuando encargamos un proyecto?
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| Por Daniel
Enrique Butlow (*) Cuando se trata de
encomendar una obra de arquitectura, pocos se plantean si existe la posibilidad de definir
con precisión el carácter y la finalidad de lo que se encarga. Por lo demás, también
es escaso el conocimiento que los creadores de este producto intelectual tienen acerca del
marco de legalidad sobre el que se asienta cada trazo de su contenido. La presente nota
procura aclarar el tema.
1-¿Qué se entiende legalmente por
proyecto?.
Se trata del conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el
carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un
profesional. (Artículo 46, primer párrafo Decreto-Ley 7887/55).
2-¿Por qué utiliza la ley la expresión “permiten ejecutarla
bajo la dirección de un profesional”?.
La ley es severa respecto del contenido del proyecto y su finalidad; para decirlo de
algún modo, que todo lo relacionado con la obra debe ser traspasado de la mente del
profesional al papel, señala que el conjunto de elementos gráficos y escritos a los que
denomina “proyecto”, deben ser suficientes para ejecutar la obra, bajo la
dirección de un profesional, que no necesariamente debe ser el autor del proyecto.
3-¿Cómo se acostumbra dividir la encomienda profesional del
proyecto?.
En la práctica profesional se acostumbra a dividir a la fase proyecto en dos subfases a
las que se denominan “proyecto básico” y “proyecto de ejecución”.
Esto ocurre porque el camino lógico por seguir, una vez finalizado el anteproyecto, es la
realización de los planos generales de la obra, que permiten definir de modo preciso sus
características generales, mediante la adopción y justificación de soluciones
concretas. Sólo luego de aprobarse estos planos generales podrán realizarse los planos
finales de estructura e instalaciones con sus especificaciones y planillas
correspondientes, que junto al programa económico y reglamentario, constituirán la fase
definitiva del proyecto, o proyecto de ejecución.
4-¿Existe en la normativa arancelaria una distinción precisa sobre estas dos etapas del
proyecto?.
Sí. El Decreto-Ley 7887/55 distingue a estas dos etapas en su artículo 51 referido a la
subdivisión de honorarios.
Además, el inciso 1 del artículo 46 sugiere la existencia de esas dos etapas dentro de
la fase del proyecto, al determinar que los planos generales deben ser realizados en tal
forma que permitan ser tomados como básicos, para los planos de instalaciones y
estructuras.
5-¿Cuál es el contenido que el Decreto-Ley 7887/55 le asigna al
proyecto?
Comprende: 1- Planos generales, a escala conveniente, de plantas, elevaciones principales
y cortes, acotados y señalados con los símbolos convencionales, de modo que puedan ser
tomados como básicos para la ejecución de los planos de estructuras y de instalaciones.
2- Planos de construcción y de detalle. 3- Planos de instalaciones y estructuras, con sus
especificaciones y planillas correspondientes y 4- Presupuesto, pliego de condiciones,
llamado a licitación y estudio de las propuestas (artículo 46, incisos 1 a 4).
6-¿Cuál es el concepto que le asigna la provincia de Buenos Aires
al proyecto completo?.
Según el artículo 3 del Título VIII del Decreto 6964/65 se entiende por proyecto
completo el conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con precisión el
carácter y finalidad de la obra y que permiten solicitar la aprobación de las
autoridades respectivas, cotizar y adjudicar, dirigir y ejecutar la obra.
7-¿Y qué involucra en esta provincia un proyecto completo?.
Planos generales, planos complementarios, pliego de condiciones, memoria descriptiva,
cómputo métrico, presupuesto detallado, estudio de propuestas y documentación para
actuaciones oficiales (artículo 3, segunda parte del Título VIII Decreto 6964/65).
8-¿Es obligatorio cumplir con todos los requisitos que señalan las
normas arancelarias sobre composición del proyecto?.
No. Las normas dan pautas orientativas que dependerán en definitiva del tipo de obra
encomendada. Además, estamos en presencia de definiciones que surgen de un texto
arancelario y no de un Código Deontológico sobre la profesión de arquitecto.
9-¿Qué se entiende por planos de detalles?.
Se trata, en principio, de los dibujos no comprendidos en los generales del proyecto, y su
contenido dependerá necesariamente del tipo de obra en proyección. Así por ejemplo, el
inciso f) del artículo 37 del arancel de Mendoza dice que para las obras de edificios, en
general, este rubro comprende los dibujos de fachadas en escala 1:50, los dibujos en
tamaño natural de herrería artística, carpintería metálica y de madera, los planos de
decoración en escala 1:20, detalles de tamaño natural y todo otro detalle
arquitectónico y artístico que fuera necesario para la buena interpretación del
proyecto.
10-¿Debe estar íntegramente completado el proyecto, antes del inicio de la construcción
y la dirección de obra?.
El Decreto-Ley 7887/55 pareciera inclinarse por la afirmativa, atento la secuencia de los
artículos 44 a 47 y la forma de subdividir los honorarios (art. 51) y establecer las
etapas de pago (art. 59). Pero esto no es así. En primer término no existe ninguna
disposición del texto arancelario que obligue al profesional a finalizar todos los
elementos descriptos en el artículo 46 para iniciar la dirección de obra. Es obvio que
antes de iniciarse la construcción se deberá contar con los planos generales de la
construcción. En la provincia de Buenos Aires, el punto 2 de la Tabla XVIII (Decreto
6964/65) señala que los planos de detalle de obra forman parte de la dirección de obra y
no de la etapa del proyecto.
11-¿Qué es el presupuesto que debe contener el proyecto?.
No es otra cosa que la estimación del valor de la obra a realizar, y aunque la ley no lo
especifica, es obvio, por aplicación de los principios generales, que debe contener un
mayor grado de precisión que el requerido para la fase del anteproyecto. Es de práctica,
al menos para las obras de primer categoría, su cálculo por cómputo métrico y precio
unitario.
12-¿Cuál es la relación que existe entre el presupuesto detallado y el cobro de
honorarios?.
A los efectos del cobro de honorarios, será sobre este valor que se calcularán los
mismos, al menos en esta etapa de la obra. (C. N. Civ. Sala C. Septiembre 9/76. La Ley
1977-A, página 101 y artículo 59 inciso c y 50 del Decreto 7887/55).
13-¿Qué es el pliego de condiciones?.
Es el documento que contiene y determina las cláusulas y condiciones con que se
ejecutarán los diversos trabajos y que deberán observar los contratistas en el curso de
la obra.
14-¿Qué es el estudio de propuestas?.
Es la función de revisión y verificación de las ofertas presentadas por los
contratistas para la ejecución de la obra, así como las explicaciones gráficas que el
profesional deberá suministrar para facilitar la confección de las propuestas.
15-¿Sufren modificación los honorarios profesionales cuando no fuera necesario
confeccionar algunas de las tareas parciales de las etapas enumeradas en la definición de
servicios?.
No. Así lo dispone correctamente el artículo 51 inciso 2° del Decreto-Ley 7887/55.
16-¿Cómo está remunerado el proyecto en obras de arquitectura?.
Salvo pacto en contrario, con el 60% de la remuneración total por las encomiendas de
proyecto y dirección de obra (artículo 51 inciso 1 A del Decreto-Ley 7887/55).
17-¿Y en las obras de ingeniería?.
En este tipo de obras, el proyecto se remunera con el 70% del total de honorarios
correspondiente a proyecto y dirección de obra (artículo 51 inciso B del Decreto-Ley
7887/55).
18-¿Qué elementos comprende el proyecto del plan de
urbanización?.
Comprende el plano de trazado y subdivisión, debidamente acotado, para que el comitente
pueda encomendar a un profesional habilitado la confección del cálculo y de los planos
exigidos por las autoridades competentes; los planos complementarios de detalle, que
comprenderán secciones de calles y avenidas, cruces de vías de comunicación, parques,
plazas y líneas de edificación sobre vías públicas; la memoria descriptiva de los
planos anteriores, las normas de desarrollo que los profesionales respectivos que contrate
el comitente tomarán como base para la confección |
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Qué hay que saber sobre la Ley 257
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| Por
Alejandra Rodrígues Gesualdi y Victor Murgía Al
promediar el año próximo, la casi totalidad de los edificios de la ciudad deberían
tener presentado el certificado de conservación ante el Gobierno de Buenos Aires, para
cumplir efectivamente con la ley Nº 257, que establecía esta obligación. Ya está
vencido el plazo para aquellos inmuebles que tienen más de 34 años; el próximo 19 de
agosto se cumple para aquellos de más de 22 años, y en el 2005 será el turno de los de
más de 11 años.
A raíz de la gran cantidad de consultas de los asociados acerca de este tema, los
arquitectos Víctor H. Murgía y Alejandra Rodrígues Gesualdi, del Consultorio de
Arquitectura, realizaron un pormenorizado informe, que se ofrece a los lectores:
• Responsabilidades respecto
de la conservación
La responsabilidad respecto de la conservación de las obras está establecida desde hace
largo tiempo tanto en el Código Civil, como en el Código de Edificación de la Ciudad de
Buenos Aires.
En el Código Civil, (Art. 2616) se enuncia que todo propietario debe mantener su
edificio, y ser responsable por los daños que pueda causar su negligencia al respecto.
El Código de Edificación, a través de su Art. 6.3.11 (de la conservación de las obras)
concuerda con lo establecido en el Código Civil .
La ley Nº 257de la Ciudad de Buenos Aires, junto con su decreto reglamentario Nº 1233
fueron promulgadas con el objetivo de reforzar la conciencia de la ciudadanía acerca de
ciertas obligaciones que ya estaban establecidas de antemano en los códigos citados
anteriormente.
No agrega más responsabilidades a los propietarios que la de presentar ante las
autoridades del Gobierno de la Ciudad, un documento que dé cuenta del estado en que se
encuentra su edificación.
Los administradores tienen un rol fundamental en el cumplimiento de este trámite, ya que
son ellos los que generalmente conocen la ley y plantean al consorcio la necesidad de
cumplir con lo que ella requiere, luchando muchas veces contra la falta de responsabilidad
o la inacción de muchos copropietarios.
Es el administrador el que mayormente conoce la importancia de la ejecución de tareas de
mantenimiento de las fachadas, antes de que se produzcan deterioros de importancia, que
son de más compleja y costosa reparación.
La ley 257 vino en alguna medida en auxilio de la tarea de los administradores, al obligar
de manera más firme a la correcta conservación de los frentes.
• Construcciones afectadas por
la Ley 257
La ley 257 alcanza a la totalidad de las construcciones erigidas en la ciudad, tanto
viviendas unifamiliares como edificios de alta complejidad.
La periodicidad de las presentaciones varía según la antigüedad del edificio: para los
edificios de más de 72 años, cada 2 años; entre 50 y 71 años, cada 4 años; entre 34 y
50 años, cada 6 años; entre 21 y 34 años cada 8 años, y entre 10 y 21 años, cada 10
años.
La fecha que se toma en cuenta para determinar la antigüedad es la de la certificación
final de obra, y si ésta no existiera, la fecha de alta para el pago de contribuciones
(en Rentas).
Si se tratara de edificios construidos con posterioridad a la ley 13.512 (de Propiedad
Horizontal) se puede considerar en la mayoría de los casos la fecha del Certificado de
mensura en propiedad horizontal. Pero esta fecha no es muy confiable, ya que si un
edificio fue construido por un solo propietario y veinte años después se lo dividió en
propiedad horizontal, la fecha válida para la presentación de la ley 257 será la de la
construcción y no la de la división. El deterioro del edificio está relacionado con la
antigüedad real de sus componentes.
Existe un caso en el que la ley prevé la excepción de la presentación del Certificado
de conservación: es para viviendas de planta baja sin salientes, o con salientes que no
revistan gravedad. Esta excepción puede solicitarse una vez cumplida la primera
presentación del Certificado.
También es posible solicitar prórroga para la presentación del Certificado de
Conservación, aunque por el momento no se ha dado curso favorable a ninguna de ellas, por
lo cual, tres meses después de solicitada la prórroga se obtiene una negativa. No hay
que confundir esa supuesta ganancia de tiempo que obtiene el consorcio haciendo esa
presentación, con la liberación de la responsabilidad que implica no ejecutar los
trabajos necesarios para evitar daños. Si ocurriera algún accidente dentro del plazo de
tramitar la prórroga, como por ejemplo un desprendimiento de material del frente, o la
caída de ornamentos, el consorcio sería completamente responsable por este hecho, ya que
el consorcio no puede trasladar la responsabilidad que le cabe en conservar sus fachadas
al Gobierno de la Ciudad.
Si un edificio no realiza la presentación del Certificado de acuerdo con los vencimientos
establecidos en la ley, el consorcio se ve expuesto a recibir intimaciones por parte del
Gobierno de la Ciudad, y llegado el caso, a recibir el accionar de la Guardia de Auxilio,
que posee la autoridad necesaria y suficiente para demoler o apuntalar todos los elementos
de una fachada que pudieran resultar un riesgo para las personas o los bienes que se
encuentren en la vía pública.
Estas demoliciones son ejecutadas y posteriormente facturadas al propietario.
• Procedimientos para la
obtención de certificados de acuerdo con el estado de conservación
El procedimiento para la obtención del Certificado de Conservación consiste en contratar
a un profesional matriculado (arquitecto o ingeniero), quien será el encargado de
elaborar un informe técnico en el que se describan las características y el estado de
los siguientes elementos: balcones, terrazas y azoteas, ornamentos adosados o en voladizo,
barandas, balaustres, marquesinas, toldos, antepechos, parapetos perimetrales de azoteas,
carteles, maceteros, revoques y revestimientos (mármol, azulejos, maderas, etc),
cerramientos de balcones u otras construcciones precarias agregadas al edificio,
instalaciones de aire acondicionado, etc.
A pesar de las versiones que circulan al respecto, el informe técnico no se refiere
únicamente a la fachada principal, sino también a las laterales, los contrafrentes, las
de los denominados “patios de aire y luz” y los muros divisorios entre predios.
Se recomienda la inclusión de relevamiento fotográfico.
El profesional deberá en primer lugar
describir las características de todos esos elementos.
En el caso de tratarse de un edificio en buen estado de conservación, el profesional
presenta el informe al Gobierno de la Ciudad. Para esta presentación se requiere adjuntar
una copia del acta de designación del administrador, certificada por un escribano, según
un texto específico que se encuentra a disposición en la oficina correspondiente.
En el caso de que el profesional detecte alguna patología constructiva, deberá
determinar y detallar en el informe técnico el tipo de trabajo y los materiales
necesarios para su reparación, certificar el informe ante el Consejo Profesional
correspondiente, y retener el informe hasta tanto se concluyan los trabajos de
reparación. Una vez efectuadas las mismas, el profesional presenta el Certificado ante el
Gobierno de la Ciudad.
El tiempo máximo para demorar esta presentación es de 90 días. Si los trabajos de
reparación no hubieran concluido hasta entonces, el profesional puede presentar un
informe dejando constancia de las tareas requeridas y las ejecutadas, y solicitar 90 días
más de plazo, las veces que esto sea necesario hasta la finalización de los mismos.
Durante los trabajos de reparación, el profesional deberá verificar que se están
ejecutando los trabajos de acuerdo con los lineamientos del informe técnico, para tener
la información suficiente como para certificar su correcta ejecución cuando hubieran
finalizado.
Al finalizar las tareas, el profesional deberá presentar el informe técnico al gobierno
de la Ciudad.
La oficina de PVO (Profesionales verificadores de obras) de la Dirección general de
fiscalización de obras y catastro del Gobierno de la Ciudad, estudia el contenido del
informe y otorga el Certificado de Conservación del edificio, en el que figura la fecha
del vencimiento de la próxima presentación.
En el caso de que el consorcio no lleve a cabo los trabajos de reparación recomendados, o
ejecute las reparaciones con procedimientos o materiales diferentes a los señalados en el
informe técnico, el profesional puede desligarse del compromiso contraído con el
consorcio, presentando una declaración jurada ante el Gobierno de la Ciudad, que dé
cuenta de lo sucedido.
• Patologías habituales en los frentes
El certificado de conservación es algo más que un simple formulario. Es el documento que
certifica la finalización de un proceso de reparación en algunos casos, de mantenimiento
en otros, que incluye la mirada responsable de un profesional.
Los muros de los edificios requieren tareas de cuidado y mantenimiento que en muchos
aspectos se pueden asimilar a los tratamientos indicados por los profesionales de la
medicina para el cuidado y la recuperación de la salud.
Por ese motivo, algunos términos que se
utilizan habitualmente en la medicina, han pasado a aplicarse a las construcciones:
Diagnóstico: Evaluación de los signos que permiten reconocer una patología
Patología: Problema que requiere una acción concreta orientada a solucionar la causa que
la origina.
Daño: deterioro que se produce por efecto de una patología.
El correcto mantenimiento del estado de conservación depende en gran medida de dos
acciones: la realización de tareas de mantenimiento periódicas, sostenidas en el tiempo,
y la detección temprana de los signos que evidencian la acción de diversas patologías,
que permita la pronta reparación de las causas que las originan.
En la medida en que no se realizan las
tareas de mantenimiento periódicas, las patologías se desarrollan más fácilmente.
El momento en que se manifiesta una patología no es el inicio del deterioro de un
elemento constructivo. Es la culminación de un proceso muchas veces invisible, que puede
llegar a durar años de acción sostenida de un agente agresivo, como por ejemplo el
ingreso de agua dentro de un muro.
Por tal motivo, una vez que una patología se evidencia, es preciso actuar rápidamente,
ya que cuanto más se demoran las reparaciones, resultan más complicadas y costosas.
• Algunos casos concretos
Describiremos a continuación las patologías más usuales y los trabajos de reparación
que las solucionan, siguiendo los lineamientos establecidos por la Dirección General de
Patrimonio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, considerando que esta información
puede auxiliar a los asociados en las decisiones que deben tomar día a día acerca de las
tareas de mantenimiento necesarias para los distintos elementos de las fachadas.
A) Revoques
Patologías más frecuentes:
Fisuras y grietas: se pierde la continuidad de la superficie por separación del material.
Las causas que las originan pueden ser: dilatación y contracción del material por
variaciones de temperatura, asentamientos de los muros o la estructura, errores en la
ejecución de los revoques.
Desprendimientos: el material se desprende del sustrato y se engloba o desprende.
Las causas pueden ser: errores en la ejecución de los revoques y falta de cohesión del
material sobre el que está aplicado el revoque.
Vegetación invasiva: presencia de plantas en general, cuyas raíces crecen en el interior
de los revoques y muros. Esta patología tiene una serie de causas concurrentes: presencia
de alto grado de humedad en la superficie en la que se originan las plantas, rugosidad de
la superficie, acumulación de tierra. La acción de las raíces en los muros ocasionan
discontinuidad en la función protectora del muro, que
permite el ingreso de humedad .
Suciedad: Cuando los revoques se encuentran pintados, la suciedad se retira antes de cada
pintura; pero en el caso de revoques símil piedra no se recomienda la aplicación de
pinturas como medio de protección de la superficie, sino un lavado periódico por medio
de hidrolavado. No se aconseja arenar las superficies, ya que es un método destructivo
del revoque. Posteriormente al lavado, se puede aplicar un hidrofugante de siliconas de
base solvente, que tiene una duración de 10 años.
Tareas de reparación: previa a cualquier reparación, es preciso detectar fehacientemente
las causas de la patología, para evitar que se repita.
Se deberá retirar todo el material flojo, y en el caso de que se descubra que el mortero
de asiento del muro de respaldo se encuentra polverulento, se deberá retirar el mortero
de asiento y colocar material nuevo. Existen en el mercado productos que funcionan como
“puente de adherencia” entre el material nuevo y el viejo, así como
plastificantes que permiten que el revoque se comporte de manera mas elástica,
evitándose posibles fisuras.
Se recomienda que en el caso de tener que reponer sectores de revoques se lo haga por
paños completos, para evitar juntas en sectores inadecuados.
En el caso de reparar grietas o fisuras, es preferible sellarlas con materiales elásticos
que permitan cierto movimiento, ya que si se completan las fisuras con morteros, es usual
que vuelvan a fisurarse al poco tiempo.
Ante la presencia de vegetales en el interior del muro, se deberá realizar una limpieza
profunda con lavandina antes de reponer los revoques faltantes.
Tareas de mantenimiento: inspeccionar regularmente los revoques en el momento de realizar
las tareas de pintura de mantenimiento de muros exteriores.
B) Revestimientos
Patologías más frecuentes:
Desprendimientos: se producen por falta de cohesión entre las piezas y el sustrato, o por
defectos en los anclajes.
Suciedad: es provocada por el contacto permanente con atmósferas urbanas agresivas.
Graffiti: escrituras y dibujos ejecutados por el hombre.
Corrosión: en elementos metálicos (carpinterías o revestimientos), tanto por falta de
mantenimiento como por errores de diseño.
Cubrir superficies de los muros exteriores con revestimientos metálicos era una
alternativa bastante usual hace alrededor de 30 años. Generalmente se los colocó sin
evaluar las posibilidades reales de la ejecución de tareas de mantenimiento, que
requieren trabajos en altura.
Tareas de reparación:
En el caso de desprendimientos se deberá estudiar cuidadosamente el correcto anclaje de
las piezas con una prueba de percusión. Si se verifican espacios huecos, se deberán
retirar las placas para consolidar el sustrato y se recolocarán las piezas originales.
En el caso de mal estado de los anclajes, se deberán retirar y colocar nuevos.
Para controlar la suciedad se recomienda un lavado periódico por medio de hidrolavado,
cuidando el sellado previo de las juntas entre las placas.
Para la limpieza de graffiti se deberán remover las pinturas aplicadas, y colocar
tratamiento antigraffiti.
Revestimientos metálicos: se deberá remover todo el material oxidado, y aplicar masilla
para reconstituir las superficies y aplicar convertidor de óxido y dos manos de esmalte
sintético.
En caso de presentarse un estado avanzado de
corrosión, es inevitable retirar el revestimiento afectado, y colocar uno nuevo,
evaluando otras alternativas de revestimiento más aptas para exteriores.
Tareas de mantenimiento:
En el caso de revestimientos pétreos, limpiarlos cada 10 años, aplicando antigraffiti
para su protección.
En el caso de revestimientos metálicos, es necesario el lijado, aplicación de antióxido
y 2 manos de esmalte sintético cada dos años.
C) Elementos ornamentales
Patologías más frecuentes
La causa de todas estas patologías es fundamentalmente la presencia de humedad.
Los elementos ornamentales se encuentran generalmente debajo de cornisas y balcones, y en
consecuencia, las filtraciones que se produzcan afectarán su integridad.
Al ingresar agua en el interior de los elementos, se produce la oxidación del hierro que
funciona como anclaje de la pieza. La corrosión de estos elementos metálicos produce
esfuerzos en el material de recubrimiento, generando en primer lugar fisuras, luego
desplazamientos y finalmente desprendimiento.
Tareas de reparación:
Cuando falten elementos ornamentales completos, se puede retirar una pieza de las
restantes como modelo para la elaboración de moldes, a partir de los cuales se pueden
realizar las de reposición.
Existen en el mercado una serie de elementos realizados en serie, que pueden reemplazar a
los originales a menor costo.
Cuando la armadura se encuentre expuesta, se deberá evaluar si la sección de hierro es
suficiente para el anclaje, a fines de evaluar si se estabiliza el hierro existente o se
lo repone.
Una vez removido el óxido existente, se deberá aplicar convertidor, y reponer el volumen
de la pieza deteriorada.
Tareas de mantenimiento:
Revisar periódicamente los elementos aplicados a la
fachada para verificar su anclaje y resistencia, reparando de inmediato fisuras y grietas
para evitar el ingreso de agua hacia el interior de las mismas.
D) Pinturas de muros exteriores
Patologías más frecuentes
Ampollamientos: implica la presencia de humedad debajo de la superficie de la pintura, que
se engloba sin quebrarse.
Cuarteos, descascaramientos: el cuarteo es el resquebrajamiento de la capa de pintura, y
el descascaramiento es su desprendimiento parcial.
Se producen cuando se aplica pintura sobre superficies mal preparadas, o cuando las
pinturas se encuentran caducas por el paso del tiempo Eflorescencias: recristalización de
sales que originan manchas blancuzcas. Se originan en filtraciones o en la alcalinidad de
los revoques nuevos.
Fisuras y microfisuras: son aberturas superficiales, de ancho menor a un milímetro, que
afectan solamente a la superficie del elemento, y no se trasladan a la base (revoque).
Su aparición no implica un problema en el muro. Simplemente es la falta de respuesta del
material frente a las exigencias de resistencia y elasticidad, por envejecimiento, mala
adherencia, falta de fijador, suciedad presente en la base, o aplicación de pintura sobre
superficies no aptas para ser pintadas (piedras).
Tareas de reparación:
En todos los casos se deberá proceder a la eliminación de todas las capas de pinturas
flojas y descascaradas, lavar los muros y fijar las superficies antes de pintar.
Tareas de mantenimiento:
La periodicidad de las tareas de pintura dependen en gran medida del material del frente y
la textura. Una buena pintura de impermeabilización aplicada sobre un muro liso puede
llegar a durar hasta 8 años. Como criterio general, se puede tomar un lapso de 5 años.
En el caso de muros de ladrillo a la vista, se recomienda la aplicación de siliconas de
base solvente cada 3 años.
E) Balcones
Los balcones son uno de los elementos más vulnerables de los frentes, ya que en ellos se
encuentran elementos expuestos a la acción atmosférica permanente. Rquieren tareas de
mantenimiento, que no siempre se sostienen en el tiempo.
A esta vulnerabilidad se le suma la confusión generalizada existente acerca de la
responsabilidad de las reparaciones: los consorcios intentan que las pague el
copropietario que usa el balcón, y el propietario intenta que sea el consorcio el que las
pague, sin considerar el carácter y el origen de las patologías que lo afectan.
En el momento de presentar el Certificado de conservación, el Gobierno de la Ciudad hace
responsable al consorcio en su conjunto por el mantenimiento del estado de conservación
de los muros exteriores y todos los elementos que contiene, dentro de los cuales se
encuentran los balcones.
Patologías mas frecuentes:
Rajaduras: se producen por movimientos del balcón, humedad, sobrecarga, corrosión de las
armaduras internas. De acuerdo a su forma y dirección, pueden ser rajaduras que ponen en
riesgo la estabilidad del balcón, o simples deterioros de los materiales afectados.
Desprendimiento de revoques, presencia de armadura a la vista y manchas de humedad: se
produce debido a infiltración de agua por incorrecta evacuación de las lluvias,
deterioro del piso por falta de continuidad en la capa de aislación hidrófuga o
funcionamiento deficiente de los encuentros entre los diferentes elementos constructivos.
Una de las principales causas de filtraciones en balcones es la corrosión en el encuentro
entre los parantes de las barandas y la losa tanto por falta de mantenimiento, como por
errores de diseño en la elección de los parantes y su vinculación con la losa del
balcón.
Los balcones con parapeto de mampostería tienen en general un desagüe que consiste en un
tubo colocado dentro del antepecho. Ese desagüe es pobre, y con riesgos de obstrucción.
También en general no presentan goterones, con lo cual el agua se desliza por el
cielorraso del balcón inferior.
Tareas de reparación:
En el caso de rajaduras y armaduras expuestas es necesaria una evaluación estructural que
determine el nivel de deterioro de la estabilidad de la estructura, antes de la ejecución
de cualquier trabajo de recomposición de las líneas originales del balcón.
Una vez ejecutadas las reparaciones estructurales necesarias, y de proteger la estructura
que estuvo expuesta con materiales específicos, se deberá proceder a recomponer las
superficies con morteros especiales para reparaciones, con puente de adherencia.
En el caso de deficiencias de la capa de aislación hidrófuga horizontal, se deberá
evaluar si con un reempastinado de las juntas será suficiente, o si se deberá retirar el
piso, para colocar una membrana impermeable debajo, antes de colocar un piso nuevo.
En el caso de deficiencias en el encuentro entre los diferentes elementos constructivos,
se deberá verificar la propuesta de diseño adoptada originalmente, y analizar
alternativas de mejoramiento de la misma.
En el caso de corrosión en barandas, si está muy avanzada no hay otra solución que la
sustitución de dicho elemento por otro nuevo que cumpla con las mismas funciones,
cuidando la unión con el resto de los elementos, protegido con antióxido y 2 a 3 manos
de esmalte sintético.
Tareas de mantenimiento:
Revisar las aislaciones y desagües de los balcones cada cinco años.
Revisar los encuentros entre los umbrales de carpinterías metálicas y el piso del
balcón cada cinco años.
En los elementos metálicos se deberá realizar cada 2 años un lijado suave, aplicación
de convertidor de óxido donde se requiera y una protección con esmalte sintético.
Cada 10 años se deben limpiar las superficies a brillo metálico, y aplicar antióxido y
dos manos de esmalte sintético.
• Acerca del sentido
Dentro de la gran cantidad de responsabilidades que acosan diariamente al administrador,
el cumplimiento de la Ley Nº 257 puede verse quizás como la gota que colma el vaso de
los requerimientos del Gobierno de la Ciudad hacia los consorcios. Los últimos episodios
de desprendimiento de materiales de frentes, en los que murió una transeúnte, nos
obligan a tomar conciencia del nivel de negligencia urbana que existe en nuestra ciudad, y
de la importancia de la ejecución de las reparaciones necesarias antes que se produzcan
hechos tan irreparables como esos.
Los edificios son construcciones que pueden tener una extensa vida útil, siempre y cuando
se vayan ejecutando las tareas indispensables para su correcto mantenimiento.
Mantener los edificios en buen estado de conservación es tanto un deber como un derecho
de todos sus habitantes, ya que el espacio en que se habita es como el cuerpo: requiere
una serie de cuidados para permitirnos desarrollar una vida plena.
Al igual que en la salud, el diagnóstico precoz de las patologías edilicias y las
acciones preventivas de mantenimiento son las claves de la correcta conservación.
El sentido último de esta ley es el de cuidar que ningún vecino pueda ser una víctima
más de la negligencia urbana, propiciando la conservación del buen estado de
mantenimiento de los espacios en los que viven los habitantes de la ciudad, en pos de su
plenitud. |
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Sugerencias para administradores:
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| Cómo actuar responsablemente El 1º de abril último, en el auditorio San Ignacio de la Universidad del
Salvador, una nutrida asistencia atendió la conferencia que, sobre “Sugerencias
sobre responsabilidad profesional” dio Daniel E. Butlow, asesor de la CAPH y AI en el
tema de Arquitectura Legal. Acompañaron al orador, Juan José Preciado, director
académico de la USAL, y Cristóbal Orlando Ruano secretario de la CAPH y AI.
Entre las sugerencias del especialista,
extractamos las más importantes, por entenderlas de sumo interés para los
administradores:
“Cambie su concepcíón sobre los Libros de Administración y de Actas. Si hasta el
momento los usaba para cumplir una formalidad, transfórmelos de aquí en más en los
instrumentos indispensables para su futura defensa, por la función cumplida como
administrador del consorcio.
-Trasforme al Consejo de Administración en un organismo real que tome decisiones junto a
usted, con nombre, apellido y firma. En otras palabras, trate de lograr que sus
integrantes se conviertan en aliados al momento de compartir responsabilidades.
- Contrate la provisión de bienes, servicios o la realización de obras, sólo con
aquellos prestadores que tengan título o al menos matrícula profesional, guardando
siempre copia de los respectivos comprobantes.
Al presentar la declaración jurada, que exige el Art. 9 de la Ley 941 y su decreto
reglamentario, no olvide expresar cuáles son las medidas de seguridad que ha recomendado
adoptar para el edificio que administra. Recuerde que éstas medidas de seguridad no rigen
sólo respecto del personal, sino también respecto de propietarios y terceros.
- Mantenga informados a los consorcistas y al personal del edificio sobre el estado de
conservación y mantenimiento de éste. Para ello no hacen falta asambleas, sino informes
periódicos que usted pueda probar que fueron recibidos por los destinatarios.
- Si encarga algún trabajo de arquitectura o de ingeniería, elabore con anticipación un
programa de necesidades de su consorcio. Refrendado, al menos, por los integrantes del
Consejo de Administración, le permitirá definir con exactitud qué es lo que está
pidiendo y cuál es el honorario respectivo, evitando así engorrosos malentendidos y
litigios por cobro de aranceles profesionales.
- Ejecute las resoluciones del consorcio con
rapidez y cuidando en especial no dejar vencer los plazos que en materia de caducidad y
prescripción de acciones rigen la problemática que usted está administrando. Por dar un
solo ejemplo, se dispone de tan solo 60 días corridos para denunciar la existencia de
vicios ocultos, en materia de obras.
- Las órdenes que imparta al personal del edificio deben ser claras, concretas y
fundadas. Cambie su concepción sobre el Libro de Ordenes y transfórmelo en un
instrumento a su servicio, para poder registrar y probar fehacientemente cuáles fueron
sus instrucciones, muy especialmente en materia de encargos de mantenimiento,
notificación de novedades a los consorcistas, o entrada al edificio de personal de la
construcción.
- Si recibe de vecinos linderos o de terceros reclamos relacionados con daños motivados
en su edificio, realice rápidamente una pericia técnica que determine rápidamente los
límites de responsabilidad del consorcio y además servirá para probar la efectividad y
corrección de su administración.
- Si a pesar de sus recomendaciones en materia de conservación, mantenimiento y medidas
de seguridad, no obtiene las conformidades necesarias para realizar trabajos por el motivo
que fuere, debe documentar debidamente las circunstancias. La función de un mandatario se
encuentra delimitada por las órdenes que recibe del mandante, pero no olvide que sus
órdenes no sólo provienen del consorcista o de la asamblea, sino también del Reglamento
de Copropiedad y Administración. |
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Recomendaciones para el ahorro
en los consorcios
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Bajo la elipsis de que quien disminuya su consumo de energía en un 5%
respecto del año anterior – se trate de luz o gas- será “premiado”,
mientras que el resto se hará pasible de mayores costos, se ha puesto a los usuarios ante
la realidad de aumentos encubiertos, bajo el paraguas de evitar el despilfarro en momentos
de crisis. ¿Cómo enfrentarán los consorcios esta situación, en la que se vislumbra un
deterioro en la calidad de vida y alzas en las facturas difíciles de ponderar?. En primer
lugar, como aclaró Néstor Pirosanto, “los consorcios no están considerados casas
de familia, por lo que no rige para ellos lo de premios y cargos, que se ha trasladado al
resto de los consumidores, y por el momento, no está todavía demasiado en claro con qué
tarifas se van a enfrentar”.
Tampoco, como explicó la administradora Teresa de Arrigo, es posible esperar que los
consorcios actúen como un cuerpo corporativo, sino de manera bastante individual, ya que
cada edificio responde de acuerdo con la variedad socio económica que lo compone.
Pese a todo, el Consejo Directivo de la CAPH y AI ha preparado una circular, con la
indicación de que se distribuya entre los propietarios de los consorcios administrados y
sus respectivos encargados, que tiene por objeto difundir algunas recomendaciones útiles,
con el propósito de solidarizarse con el ahorro de energía propugnado desde el
Gobierno para afrontar la crisis.
En ellas se solicita –agregado a lo que cada uno pueda hacer en sus respectivos
domicilios– la mayor colaboración para el propósito planteado, especialmente en
aquellos edificios con servicios centrales de agua caliente y calefacción, para moderar
en lo posible el consumo.
Entre las sugerencias a los encargados para paliar
la situación, se indica:
Apague las luces del sótano, bauleras y sala de
máquinas cuando su uso no sea necesario, así como en lavaderos y terrazas, palieres y
caja de escalera, especialmente aquellas que no sean imprescindibles para el mantenimiento
de la seguridad.
Cuando los ascensores funcionan en batería, uno continuo al otro, recuerde a los
propietarios llamar a un solo equipo.
Encienda la caldera de calefacción en la temperatura y horarios establecidos, verificando
que el alza natural producida por el sol no lo torne innecesario.
Aconseje a los propietarios no dejar hornallas encendidas ni utilizarlas como calefacción
en el hogar.
Plantear ciertas premisas respecto del ahorro de energía, no sólo permitirá actuar
solidariamente frente a la crisis, sino que también será un medio para achicar gastos
superfluos en el edificio, que se reflejarán posteriormente en las expensas. l |
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Informe
Especial
Alquileres escasos, la primer
consecuencia de la falta de financiación al comprador
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Por Alicia Esteban
El mercado de locaciones urbanas
está experimentando un doble fenómeno, como consecuencia del cambio radical que se
produjo a partir del 2001, con motivo de la desaparición del crédito hipotecario: por un
lado, la oferta está resultando insuficiente para la demanda acumulada, pero sin embargo,
los precios no pueden reflejar en toda su amplitud esa situación, ya que los niveles
salariales marcan un tope dentro del cual es posible celebrar los contratos. Las inmobiliarias comentan que tras dos años de contratos
inciertos, luego de la pesificación, se provocó un cuello de botella por el ingreso de
mayor cantidad de interesados al mercado de las locaciones, al dificultarse el acceso a la
compra, ante la todavía incipiente y dificultosa oferta crediticia.
Esa situación elevó los precios de los alquileres en un promedio entre 15 y 20%, efecto
que fue perceptible en todas las zonas, y no sólo en las consideradas top, pero el
sentido común hace predecir que no son esperables nuevos incrementos ya que el atraso
salarial no podría convalidarlos.
Precisamente hacia fines de 2003 y comienzos de 2004 empezaron a renovarse los alquileres
que venían de contratos pesificados, y la puja de la demanda es la que impulsó los
precios hacia arriba.
Armando Pepe, de la firma homónima, ofrece una gama de factores, a la hora de explicar el
enrarecimiento de la demanda en el alquiler de viviendas: “El primero, la falta de
créditos, que retuvo como inquilinos a un sector de la clase media que anteriormente
podía pasar a ser propietario.
En el año 2003 se formalizaron 9534 casamientos en Capital Federal y en los Tribunales se
presentaron 4.500 demandas de divorcio; si a esto se le suma la unión de parejas de
hecho, se puede estimar una necesidad potencial de 40.000 departamentos, a la que es
difícil dar respuesta, especialmente porque el parate sufrido por la construcción
también achicó la oferta”.
Un nuevo ingrediente lo constituyó la vuelta de muchos estudiantes del interior, con la
mejora de la rentabilidad en el campo, que se sumaron además a la gran afluencia de
latinoamericanos que optaron por cursar sus carreras en facultades de Buenos Aires, ciudad
que les resulta más barata, incluso para alquilar vivienda.
Como muestra de esta situación especial que está viviendo el mercado, y que se repite en
todos los barrios, el corredor explicó que en una guardia de dos horas, para exhibir un
departamento de dos ambientes, en Laprida al 100, interno aunque en muy buen estado, por
el que se pedían 300 pesos mensuales más expensas, se registraron 92 personas.
Claro está que la escasez se percibe especialmente en los departamentos chicos –de
uno y dos ambientes– que son los más requeridos, ya que para unidades de tres o
cuatro dormitorios, con o sin dependencias, la situación mejora ostensiblemente.
Los guarismos del SOM (Sistema de Oferta Múltiple)son elocuentes a la hora de exhibir la
realidad: a principio de mayo, las publicaciones de avisos de alquileres en Barrio Norte,
los últimos 30 días, totalizaban 235. Menos de la mitad de las 553 registradas 90 días
antes y de las 944 correspondientes a 180 días anteriores.
En el mercado también se advierte que el turismo extranjero, especialmente en áreas
pintorescas como San Telmo, Puerto Madero e incluso Recoleta, ha revitalizado la búsqueda
de departamentos bien instalados, con muebles y cierto confort, destinados a quienes pagan
en dólares, por períodos semanales o mensuales. Y si bien es cierto que en este segmento
no es posible asegurar un nivel de ocupación sostenido durante todo el año, también lo
es que por un departamento de dos ambientes, estándar, puede lograrse una renta de 300
dólares al mes. La ecuación, trasladó a más de una propietaria a la casa de sus
padres, para aprovechar la oportunidad.
Juan Badino y Santiago Gómez Carrillo, de Forcadell Juan Badino explican que la falta
total de ofertas que se percibe en el mercado, tiene que ver con que “mucha gente que
en los 90´ optaba por comprar una propiedad, porque tenía la posibilidad de acceder a un
crédito, actualmente no tiene otra alternativa que alquilar”.
Hasta la pesificación, la situación era la opuesta: la demanda escaseaba y una oferta
abundante mantenía los precios acotados.
Por otra parte, los departamentos chicos fueron los preferidos cuando el levantamiento del
“corralito” permitió tomar posiciones en “ladrillos”, tras lo cual,
la poca oferta que quedaba se ocupó rápido sólo con el crecimiento de la demanda
vegetativa, y ese fenómeno provocó el cambio en los valores.
En términos generales los precios crecieron entre 15 y 20%, según los agentes citados,
lo que llevó hasta $ 500 un dos ambientes amplio, en buenas zonas, y bastante parejo con
los de tres. Pero si bien la escasez provocó aumentos, como sentencia la regla número
uno de la economía, los departamentos se acercaron prácticamente al límite de lo que se
puede pagar por ellos de acuerdo con el nivel medio de los salarios.
En ningún caso quienes trabajan con locaciones aceptan que se haya producido un retiro de
la oferta, ya que los departamentos vacíos generan gastos que los propietarios no pagan
gozosos. Y pese que la rentabilidad de un alquiler pasó del 12 y 13 por ciento anual en
los 90´al 5/6 por ciento actual, siempre es preferible una más baja a ninguna.
“En los barrios se da el mismo fenómeno, y todo lo que se vuelca al alquiler
enseguida se ubica, aunque cambian los valores”, sostiene Badino, quien aprecia que
difícilmente la situación cambie a menos que mejore sustancialmente la cantidad de los
que están en condiciones de tomar créditos. Los bancos están desarrollando campañas
agresivas para captar más clientes, pero sólo un target alto tiene posibilidades de
afrontar las cuotas, ya que se requieren entre 20000 y 50000 dólares para pasar de un
ambiente a otro en los valores actuales.
En el interior del país, las circunstancias son similares, con situaciones especiales en
algunas localidades derivadas de la recuperación económica y la mejora en las
comunicaciones. Así, en Rosario, provincia de Santa Fe, a partir del mayor intercambio
que produjo el puente Rosario-Victoria, la demanda de alquileres elevó los precios de los
departamentos y casas entre 20 y 60 por ciento.
Desde fines de noviembre del año pasado, el incremento en la búsqueda de unidades de uno
y dos dormitorios empezó a hacerse evidente, especialmente en el área delimitada por la
Avenida Pellegrini, Ovidio Lagos y el río Paraná- zona céntrica y cercana a las
facultades- donde la oferta fue insuficiente, lo que ocasionó un reacomodamiento de los
valores. Los departamentos de un dormitorio pasaron de $ 180 mensuales a $ 250 y los de
dos, de $230 a $300, flexibilizándose, como ocurre en épocas de escasez, las
pretensiones de los inquilinos.
Cristina Peracchia, de la Inmobiliaria González Theyler e integrante de la FIRA, sostuvo
que en la explosión de la demanda influyeron significativamente la recuperación
económica rural, y la cantidad de estudiantes que eligieron a Rosario atraídos por la
diversidad de carreras que ofrecen tanto la universidad local como la del Litoral, habida
cuenta del acercamiento operado por el puente que une la provincia de Santa Fe con la
vecina Entre Ríos.
“No sólo los costos son menores a los de la Capital Federal, sino que también son
inferiores los gastos de mantenimiento y las distancias”, sostuvo la agente
inmobiliaria.
Víctor Paillole, también miembro de la FIRA en la zona, coincidió con los datos del
fenómeno inmobiliario, en buena parte producido por “el boom sojero y las
importantes ganancias en las cosechas de la zona de influencia”, apuntó.
La franja céntrica de Rosario, señaló, se quedó también sin oferta de locales para
alquilar, tiene poca disponibilidad en materia de oficinas y mantiene una tonificada
búsqueda de galpones y plantas industriales, con precios en alza.
CONTRATO DE LOCACION :
OBLIGACIONES DEL FIADOR
La ley 25.628 incorpora al Código Civil el artículo
1582 bis, vinculado a la constitución de la fianza, a las obligaciones del fiador y a los
plazos de la obligación asumida por éste, en el contrato de locación, que consideramos
de suma importancia para su conocimiento.
El texto del nuevo artículo es el que sigue:
“La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de
la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble
locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga
expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluído éste.
Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como
codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
En su primer párrafo, el artículo incorporado al Código Civil establece claramente el
plazo de la obligación asumida por el fiador en el contrato de locación. Es decir que,
salvo en el supuesto de la falta de restitución del bien locado en término, dicha
obligación cesa automáticamente por el vencimiento del contrato.
Para los casos de renovación o prórroga del contrato de locación, el artículo en
análisis, en su segundo párrafo, prevé que se deberá requerir el expreso
consentimiento del fiador. Tal consentimiento no puede exigirse al fiador con anterioridad
a la fecha de renovación o prórroga de la locación, por cuanto tal disposición sería
nula.
El locador sólo podrá exigir al fiador el cumplimiento de las obligaciones incumplidas
por el locatario, si en la oportunidad de la renovación o prórroga del contrato, dicho
fiador ha dado su consentimiento.
En un fallo de la Cámara Nacional Civil Sala B del 20 de febrero de 2002 (Rodríguez,
Ricardo c/ Barge Jorge s/ejecución de alquileres) con relación al tema en cuestión se
decidió que: “En lo que se refiere a las obligaciones del fiador del locatario de un
contrato de alquiler, de conformidad con lo dispuesto en el art. 2042 del Código Civil,
la fianza se extingue, entre otros supuestos, por las mismas causas que las obligaciones
en general, así –por caso– ante el vencimiento del plazo por el cual fue
otorgada, que opera como un plazo resolutorio por lo que a criterio del Tribunal, la
sujeción de la fiadora, como responsable por las obligaciones asumidas por el locatario
en el contrato de locación, no se extiende sine die más allí del plazo pactado, por el
sólo hecho de tolerar pacíficamente los locadores, la continuidad en uso y goce de la
cosa por parte del inquilino, sino que, razonablemente, sólo abarca el término de la
locación acordada entre las partes al suscribir el contrato afianzado, con más aquél en
que el locatario –obligado a restituir– se resistiera a cumplir con su
obligación de entregar el inmueble libre de ocupantes, de allá entonces que si los
locadores, al vencimiento de la locación no reclamaron la devolución de la cosa sino que
permitieron al inquilino que la relación se prolongue durante un importante lapso con
posteridad a la expiración del plazo contractual, aunque esta conducta no importe una
tácita reconducción, ello provoca la liberación del fiador” .
Estudio Jorge S. Villar y Asoc.
villaryasoc@villaryasoc.com.ar. •
www.phorizontalabogados.com.ar
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Notarial
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Pregunta
Si alguien construye un cerramiento del balcón:¿es necesario demostrar que produce un
perjuicio real para que pueda iniciarse una acción judicial para que se lo retire?.Respuesta
Si la acción ante los tribunales es iniciada por el consorcio de propietarios ,no es
necesario probar un perjuicio real derivado de la violación de la prohibición de
edificar existente en el Reglamiento de Copropiedad y Administración del edificio o en
normas legales u ordenanzas. Se presume que la prohibición existe para preservar la
estabilidad, seguridad o estética del edificio y un mejor aprovechamiento común. Además
se mantiene así la armónica convivencia entre los copropietarios, estética del edificio
y un mejor aprovechamiento común.
Escrib. Roberto V. Vitale
Asesor Notarial |
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Laboral
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Pregunta
¿Cómo considera la ley al personal que trabaja solamente durante una temporada
específica, si bien su aporte al consorcio se repite cada año?.
Respuesta
En el caso del personal que trabaja durante “la temporada”, tal como sería el
caso de los “guarda vidas”, se instrumenta la relación a través de un contrato
de temporada.
Esto está legislado en la Ley de Contratos de Trabajo, en los artículos 96 y
concordantes de este cuerpo legal.
Artículo 96. “Caracterización: Habrá contrato de trabajo de temporada cuando la
relación entre las partes, originada por actividades propias del giro normal de la
empresa o explotación, se cumpla en determinadas épocas del año solamente y éste se
sujeta a repetirse en cada ciclo en razón de la naturaleza de la actividad”.
Al finalizar el período de trabajo, se le deberá abonar al trabajador el sueldo,
aguinaldo proporcional y las vacaciones que correspondan al período trabajado.
Al año siguiente, el artículo 98, señala: “Comportamiento de las partes a la
época de la reiniciación del trabajo. Reponsabilidad. Con una antelación no menor a
treinta días respecto del inicio de cada temporada, el empleador deberá notificar en
forma personal o por medios públicos idóneos a los trabajadores, de su voluntad de
reiterar la relación o contrato en los términos del ciclo anterior. El trabajador
deberá manifestar su decisión de continuar o no la relación laboral en un plazo de
cinco días de notificado, sea por escrito o presentándose ante el empleador. En caso de
que el empleador no cursara la notificación a la que se hace referencia en el párrafo
anterior, se considerará que rescinde unilateralmente el contrato y, por lo tanto,
responderá por las consecuencias de la extinción del mismo”.
Esto significa que si no lo vuelven a contratar, el trabajador podrá reclamar el pago de
la indemnización por despido sin causa.
Está por demás decir que se deberán cumplir con todas las normas de contratación de
cualquier trabajador (alta temprana, examen médico pre ocupacional, seguro de vida
obligatorio, ART, ficha de ingreso completa, etc.) y hacerse los aportes y contribuciones
de ley.
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral |
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Técnico Municipal
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Pregunta
¿Cuáles son las normas constructivas y legales de cumplimiento respecto de los
tanques de reserva de agua?.Respuesta
El Código de la Edificación estipula en su artículo 5.11.1.1. “Tanques de bombeo y
reserva de agua”: Un tanque de bombeo o de reserva de agua tendrá fácil y cómodo
acceso hasta las bocas de registro y de inspección, por medio de dispositivos asegurados
en forma permanente y queda prohibido amurar el tanque, debajo del espejo de agua,
escaleras o grampas de cualquier naturaleza. En correspondencia con las bocas de registro
y de inspección, el tanque contará con plataforma de maniobra que permita disponer de
una superficie de apoyo firme y suficientemente amplia para que los operarios o
inspectores puedan efectuar arreglos, limpieza, revisiones, sin riesgo ni peligro.
Un tanque de reserva de agua debe mantener una distancia mínima de 0,60 m. del eje
divisorio entre predios. El plano inferior del tanque o de sus vigas de sostén distará
no menos que 0,60 m. del techo.
Un tanque que contenga agua para beber o fabricar sustancia o productos para la
alimentación, puede construirse en hierro, hormigón o cualquier otro material aprobado
(siendo así también el acero inoxidable).
En cuanto a las escaleras de acceso a estos tanques (en particular marineras) el Código
de la Edificación estipula solamente en su artículo 4.6.3.6. que este tipo de escaleras
pueden servir solamente a azoteas intransitables, techos o tanques. Estas distarán no
menos de 0,15 m. de los paramentos, deben ser practicables y ofrecer, a juicio de la
dirección, suficientes condiciones de seguridad.
Con relación al mantenimiento de los tanques, sigue
vigente la Ordenanza 45.593 del Gobierno de la Ciudad, que obliga a la limpieza semestral
de los mismos por intermedio de empresas de desinfección, debidamente habilitadas y
registradas para tal fin, conforme al decreto reglamentario.
Arquitecto Antonio Aguel
Asesor Técnico Municipal |
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Arquitectura
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Pregunta
¿Cuál es la responsabilidad que le cabe al consorcio respecto al estado de
conservación de los balcones y frentes?.Respuesta
El consorcio está obligado a la conservación y mantenimiento de todas las cosas comunes,
incluidos los balcones. Esta obligación está establecida por el Código de Edificación
en el artículo 6.3.1.0 “ Obligaciones del propietario relativas a la conservación
de obras”, que dice: el aspecto exterior de un edificio o estructura se conservará
en buen estado por renovación de material, revoque o pintura de conformidad con lo
establecido en este Código.
El cumplimiento de estas obligaciones, que hacen a la seguridad de todos los ciudadanos,
está reglamentada por la ley 257. Por dicha ley, el consorcio está obligado a la
presentación periódica de certificaciones del buen estado de conservación del edificio,
por parte de un profesional matriculado.
La norma se refiere a todos los muros exteriores, y no sólo al frente. El frente es uno
de los muros comunes del edificio, pero no es el único, ya que son comunes: todos los
muros exteriores: frente, contrafrente y los que dan a patios auxiliares (conocidos como
patios de aire y luz).
Los muros incluyen los siguiente elementos: la pared propiamente dicha, los elementos
estructurales (columnas, vigas, tensores, tabiques de hormigón, etc.) las carpinterías
(puertas, puertas- balcón, ventiluces, ventanas y paños fijos, ya sean vidriados o
ciegos), los dispositivos de oscurecimiento, revestimientos de paredes, pisos y
cielorrasos, barandas, rejas.
Las mallas de defensas de balcones y otros elementos accesorios, como por ejemplo los
maceteros, son partes comunes en caso de que sean originales del edificio o agregados
posteriormente por el consorcio. Si fueron agregados por cuenta y orden de copropietarios
aislados, son propiedad del que los agregó, y por lo tanto, es el copropietario el
obligado a mantenerlo.
En rigor de verdad, los balcones forman parte muy importante de las fachadas, y tal vez
sea una de las cosas comunes que sufren mayores restricciones, pues a la uniformidad que
debe observarse en ornamentos, pintura, etc, se suman las razones de seguridad. El balcón
es parte de la fachada, y por ende, cosa común.
Este año vence el plazo para la presentación del informe técnico para edificios de más
de 20 años. Esto implica que casi la totalidad de los edificios de la ciudad deberán
cumplimentar esa presentación en el trascurso de este año.
En el momento de presentar el informe técnico necesario para la obtención del
Certificado de conservación que marca la ley Nº 257, la responsabilidad de realizar las
reparaciones de los balcones y de las restantes cosas comunes recae en el consorcio en su
conjunto y es indelegable.
Arquitecta Alejandra Rodrígues Gesualdi
• Consultorio de Arquitectura |
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Contable Impositivo
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Pregunta
¿Tienen aún vigencia las facturas “C” cuya numeración comienza con
“0000”, en lugar de “0001” o subsiguientes como indica la actual
legislación?.Respuesta
La Resolución General AFIP 1415, publicada en el Boletín Oficial del 13 de enero de
2003, compiló y modificó todas las resoluciones anteriores sobre las normas de
facturación y registración de comprobantes comerciales, y esta resolución entró en
vigencia a partir del 1º de abril de 2003.
Entre las disposiciones emanadas de esa norma, se encuentran las referidas a la
numeración de los comprobantes, indicando que el código que deben utilizar cuando hay un
único lugar o punto de emisión, que en el caso de los comprobantes tipo “C”
hasta ese momento era “0000”, debe ser “0001”, a partir de la entrada
en vigencia de la Resolución AFIP 1415.
Sin embargo con posterioridad, la AFIP emitió la “Nota Externa AFIP Nº 4”,
flexibilizando las disposiciones de la Resolución General Nº 1415 y permitiendo la
utilización de los antiguos comprobantes clase “C” hasta que se agote su
existencia. Dicha nota dice acerca de los comprobantes tipo “C” lo siguiente:
“Consecuentemente, con relación a los comprobantes clase "C" ... se estima
conveniente precisar que:
a) Los que hayan sido impresos hasta el día 31 de marzo de 2003, inclusive, podrán ser
utilizados hasta la fecha en que se agote su existencia.”
Dr. Roberto Kinsella,
Asesor Contable Impositivo |
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Jurídico
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Pregunta
Soy locador de un departamento y el contrato de locación se encuentra próximo a vencer.
Por manifestaciones de vecinos me he enterado que el departamento se encuentra en muy mal
estado (sanitarios rotos, paredes manchadas y con agujeros, parquet levantado).
El inquilino me manifestó su voluntad de entregar el inmueble al finalizar el plazo
contractual. Por todo ello desearía saber ¿qué recaudos debo tomar en el momento de
recibirlo para poder luego efectuar el reclamo por los gastos que me demanden las
reparaciones que deba efectuar?.Respuesta
Es regla general que el locador no puede negarse a recibir el inmueble porque se encuentre
en mal estado de conservación pero, en esos casos, debe tomar los correspondientes
recaudos a fin de hacer valer los derechos que le asisten. Ante todo, debe recibir el
departamento en el mismo lugar, conviniendo día y hora con el locatario.
Deberá concurrir acompañado con un escribano a fin de que éste haga el acta
correspondiente, en la cual se harán constar todos los deterioros que existen en el
inmueble, en la forma más detallada posible. Si el locatario se negare a firmar el acta,
se dejará constancia de ello resultando conveniente además la presencia dos testigos
para la firma de la constancia.
El locador tendrá también la vía expedita para iniciar contra el ex - inquilino y los
fiadores, demanda por daños y perjuicios.
Dr. Jorge S. Villar • Asesor Letrado
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Definición
del “intruso” para proceder al desalojo de un inmueble
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| El artículo 680 bis,
incorporado por la Ley 24.454 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación,
dispone “entrega del inmueble al accionante” en los casos en que la acción de
desalojo se dirija contra el intruso, en cualquier estado del juicio. Es así que,
después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata
entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución “por
los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar”. Resulta así de innegable trascendencia determinar en forma concreta el
sentido y alcance de la expresión “intruso”, diferenciándolo de otras figuras
con las cuales guarde cierta similitud.
a) Al respecto, se ha sostenido que “el significado del término intruso está dado
por introducirse sin derecho o por fuerza o por vía de hecho, o apoderarse de una cosa
inmueble contra la voluntad del dueño”. El intruso accede al inmueble contra la
voluntad expresa o presunta de quien tiene su disposición, con el objeto de ejercer actos
de uso y goce, o bien de dominio, ya que con la intención de poseer a nombre propio, o
reconociendo en otro la posesión, es decir, que el intruso puede ser poseedor o un mero
tenedor. El artículo 680 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, prevé
específicamente entre los legitimados pasivos del juicio de desalojo a los
“intrusos”.
Accionándose por esta causal, es al demandado que alega ser inquilino o poseedor, a quien
le corresponde probar la calidad invocada.(N.E.c/ M.R.s/desalojo, 19/2/88).
b) Llegamos así a la primera diferencia: por un lado el intruso, que sólo ejerce el uso
y goce del inmueble, pero reconociendo en otro la titularidad de dominio y, por otro lado,
aquel que ocupa el inmueble con ánimo de dueño, debiendo aportar elementos que
“prima facie” acrediten la verosimilitud de su alegación.
En este último caso, no es el juicio de desalojo la vía adecuada para que en él puedan
debatirse y dilucidarse cuestiones que desbordan su objetivo, como serían las relativas a
determinar quién tiene mejor derecho al dominio. Son todas cuestiones propias de acciones
posesorias o petitorias ajenas al ámbito del desalojo. Un antiguo fallo plenario de la
Cámara Civil (“M. C/P. de B.” del 15/9/60)estableció que “no basta que el
demandado invoque condición de poseedor, para que el desalojo no prospere”, pero
luego, reiteradamente, se ha entendido que si aporta elementos, que a primera vista
acrediten la verosimilitud de su alegación, el desalojo no procede. El fundamento de esta
corriente jurisprudencial es por demás evidente: “la pretensión de desalojo se da
contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso, y todo ocupante
cuyo deber de restituir sea exigible, vale decir, contra quienes sean tenedores que
reconocen en otro la titularidad del dominio (artículos 2460 y siguientes del Código
Civil) pero no contra quien posee con ánimo de dueño” (artículo 2351, Código
Civil) “B, D. y otros s /Desalojo 22/10/93).
En cambio, se ha sostenido que “el intruso es aquel que no puede alegar en su favor
una posesión, aunque sea viciosa, y cuando en su intromisión en el inmueble no medio
conformidad del propietario o poseedor”. (S, M. c/R.A. s/ desalojo, 5/7/94).
c) Atento a la diferencia expuesta precedentemente, se ha sostenido que no es aceptable
esgrimir que el concubino pueda ser considerado intruso, porque se niega a desocupar el
inmueble cuando se lo requiere su ex compañera, después de haber convivido con ella. Es
intruso quien ilegítimamente y careciendo de derecho, se introduce en un inmueble. Por el
contrario, quien tuvo el consentimiento voluntario de su propietario, ya sea por contrato
o por simple aquescencia, no podrá ser calificado como intruso, aún cuando permanezca en
la ocupación del inmueble, luego de vencido el contrato o el consentimiento original.
(Conf. Bossert, “Régimen jurídico del concubinato”, Pág.. 173 y siguiente.
Con cita de Alvarez Alonso en “El desalojo por intrusión, precario, comodato y
usurpación, pág. 57). “F. P. N c/ L.JA s/ desalojo, 29/8/94).
En el mismo fallo citado, se sostuvo que “el hecho de que el concubino no pueda ser
considerado intruso, no significa que éste, si no es propietario, pueda lograr el rechazo
de la demanda de desalojo entablada por su compañera, ya que aún cuando se considere que
existe un contrato innominado, o partiéndose de la inexistencia de un vínculo
contractual, se trata de un título resoluble, sin que el titular del inmueble esté
sujeto a plazos que deba respetar antes de requerir su reintegro (Conf. Ramírez “El
juicio de desalojo”, página 15) ya que, como dispone el artículo 680 del Código
Procesal, la acción de desalojo procederá no sólo contra los locatarios, sublocatarios,
tenedores precarios o intrusos, sino también contra cualquier otro ocupante cuyo deber de
restituir le sea exigible”.
Nótese que el desalojo prospera, no por ser un intruso pues ingresó al inmueble con el
consentimiento de su propietaria, sino por ser un mero tenedor, cuya obligación de
restituir puede serle exigida en cualquier momento, máxime por no mediar en el caso
contrato alguno.
En conclusión, el juicio de desalojo procede contra el intruso en sentido técnico y
estricto, o sea aquél que, pese a haberse introducido en el inmueble en forma
clandestina, reconoce en otro la posesión o el dominio del mismo.
En tanto que el juicio de desalojo no procede contra quien, pese a ser intruso, invoca
derechos a la posesión del inmueble, es decir que actúa con ánimo de dueño. En este
caso, debe entablarse un juicio de reivindicación, donde ambas partes deben probar quién
tiene mejor derecho sobre el bien.
Colaboración Estudio
Jorge S. Villar y Asoc.
Asesor Jurídico
Villaryasoc.@Villaryasoc.com.ar |
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