Código de Buenas Prácticas Comerciales
Once cámaras autorreguladas en beneficio del consumidor
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En el
transcurso de un acto de trascendencia, que tuvo por escenario el salón Pampa del
Sheraton Hotel de Buenos Aires, fue firmado el 23 de junio último, el Código de Buenas
Prácticas Comerciales, un acuerdo regulatorio voluntario, del que participan hasta el
momento once cámaras relacionadas con la propiedad horizontal. Tras la ceremonia, tuvo
lugar un seminario a cargo del Dr. Enrique Butlow, sobre “Cómo agregar valor a la
gestión del administrador”, del que se entregaron certificados de asistencia.
En primer lugar, y tras definir el acuerdo
como un nuevo marco de convivencia que permite comparar ofertas, efectuar contrataciones,
efectivizar garantías y manejar conflictos eventuales, en base a parámetros de conducta
acordados entre las partes, hizo uso de la palabra el presidente de la Asociación
Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal(AIERH), doctor Juan Manuel Acosta y Lara.
Este destacó el surgimiento de la necesidad, entre los administradores, sin tener en
cuenta las entidades de origen, de mejorar el grado de satisfacción y calidad de los
productos y servicios ofrecidos a los consorcios, para lograr una adecuada selección y
transparencia en este proceso. Esta visión, apuntó, fue compartida por los proveedores,
por lo que se comenzó a trabajar en un marco autoregulatorio referencial. El principio
base partió del hecho de que las partes conocen el mercado que van a regular, y
dispusieron el reconocimiento de una instancia arbitral.
El orador también puntualizó que el Código no avanza sobre la libertad contractual sino
que define el marco; reconoce el principio de buena fe, y garantiza el trato equivalente
entre las partes que se encuentran en similares condiciones.
En cuanto al contenido, subrayó, lo novedoso de la sistematización de las disposiciones
generales, ya que pauta los presupuestos, los contratos y las facturas, y en el capítulo
referido a las disposiciones particulares, se constituye en una eficaz herramienta de
gestión para los administradores.
A continuación, el titular de la Cámara Argentina de Seguridad (CAS), Ignacio Bunge, se
refirió al proceso realizado desde octubre de 2002, época en que se inició el trabajo
en las instituciones, hasta la actualidad, para la conformación del Código, que en su
opinión, despejará dudas e incertidumbres en el momento de contratar.
Fue el turno luego del Dr. José Luis Laquidara, coordinador del Sistema Nacional de
Arbitraje del Consumo – quien representó en el acto a Patricia Vaca Narvaja, de
Defensa del Consumidor de la Nación- quien expresó su beneplácito por el sistema ya
que, dijo, que desde el punto de vista de los destinatarios, la firma del acuerdo exhibía
que la propiedad horizontal y los administradores, muchas veces criticados, se ponían
“los pantalones largos” para transparentar y satisfacer a los destinatarios
finales.
Enfatizó la utilización de la autorregulación, cada vez más, entre distintos sectores
que buscan perfeccionar la relación entre consumidores y proveedores de servicios.
Acto seguido se procedió a la firma del convenio, que fue suscripto por Néstor
Pirosanto, presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias (CAPH y AI); Osvaldo Primavesi, presidente de la Unión Administradores de
Inmuebles (UADI); Juan Manuel Acosta y Lara, presidente de la Asociación Inmobiliaria
Edificios Renta y Horizontal (AIERH); César Soregaroli, presidente de la Asociación
Ingenieros Especialistas en Ascensores (AIEA); Eugenio Señorans, titular de la Cámara
Argentina de Cerrajerías de Buenos Aires; Eduardo Barbieri, vicepresidente de la Cámara
Argentina de Empresas de Seguridad e Investigación (CAESI); Ignacio Bunge, presidente de
la Cámara Argentina de Seguridad (CAS); Juan Carlos Sobrero, tesorero de la Asociación
de Empresas de Limpieza (ADEL); Juan Carlos Leis, presidente de la Cámara de Ascensores y
Afines y, finalmente, Norberto Spinelli, presidente de la Cámara de Empresarios Pintores
y de Revestimientos Afines de la República Argentina (CEPRARA).
Tras la firma del documento, y un breve descanso, el asesor de la CAPH y AI en materia de
Arquitectura Legal, doctor Daniel E. Butlow, se preguntó ante el auditorio ¿qué va a
pasar ahora a partir de las firmas?. Y expuso que el convenio establece un marco que
cambiará la cara a la actividad, porque pone el acento en la responsabilidad de los
prestadores, y obliga a la contratación de gente con matrícula o la incumbencia
adecuada.
El Código, sostuvo, es un contrato, una declaración de voluntad común, que va a tener
que ser respetado, y que va a separar entre los que cumplen y los que no.
La Ley Civil, que rige a los administradores, estipula que los contratos son consensuales
y no formales, es decir, se perfeccionan con el consentimiento, recordó. Pero también,
define la culpa en el cumplimiento de las obligaciones, y si el administrador no hace algo
que debió hacer, que se ha exigido, debe hacerse cargo de la omisión.
La idea principal, enfatizó es transformar a este Código en la buena costumbre, para
cumplirlo, legitimado por la práctica y el consenso, que se transforme en rector de la
buena convivencia, como un signo de cultura.
Tenemos en nuestras manos un instrumento, y del uso que se haga de él, dependerán los
resultados, finalizó.
Posteriormente, el orador – quien recibió una distinción por su participación en
el acto que le entregó Néstor Pirosanto en nombre de las cámaras firmantes del Código-
contestó distintas inquietudes de los presentes.
Una invalorable
herramienta de gestión
La definición sobre el sentido del Código
de Buenas Prácticas Comerciales, y resultado del trabajo conjunto de las principales
cámaras ligadas a la propiedad horizontal, tanto de administradores como de proveedores,
lo indica como un nuevo marco de convivencia, que permite comparar ofertas, efectuar
contrataciones, efectivizar garantías y manejar eventuales conflictos, en base a
parámetros de conducta consensuados entre las partes.
Es también una herramienta moderna de gestión que procura organizar las relaciones entre
el consorcio, administrador y proveedor.
A la vez, se trata de un documento dinámico al que pueden sumarse otras cámaras o
asociaciones, adhiriendo a sus principios.
Los consorcios tienen la posibilidad de comparar ofertas equivalentes, sin sobreprecios;
contratar con seguridad, con el oferente más adecuado y mediante un mecanismo que permite
elegir la mejor relación entre precio y calidad.
Desde el punto de vista de los
administradores, manejarse en un marco de profesionalismo para la contratación de
proveedores, seleccionarlos en base a parámetros de seriedad, responsabilidad técnica y
garantía, y les otorga herramientas ágiles para dirimir disputas.
Por su parte, los proveedores pueden ejercer su trabajo en condiciones de mayor respeto y
equidad, se elimina la competencia de improvisados al jerarquizar el sistema de
contratación, y también se facilita una mecánica de resolución justa de conflictos.
Contenido de los instrumentos
Presupuestos:
Los presupuestos extendidos por los proveedores de la propiedad horizontal, de acuerdo con
el Código de Buenas Prácticas Comerciales, deberán contener un detalle acabado de los
productos y servicios ofrecidos, de los trabajos a realizar, cada uno con su
correspondiente importe, condiciones de pago, garantía y validez temporal de la oferta. A
ellos se les deberán acompañar los comprobantes de pagos previsionales o de seguros, en
los que el consorcio de propietarios pueda resultar solidariamente responsable.
De tratarse de una locación de obra, el presupuesto deberá contener también un detalle
de los materiales a utilizarse, marca, calidad y precio, en caso de hacerse cargo el
proveedor de la entrega de los mismos.
Contratos:
Asimismo los contratos que se celebren entre las partes deben contener una descripción
completa de la cosa obra, o servicio objeto del mismo, las condiciones de pago y plazos;
la condiciones de entrega y sus plazos; los plazos del reclamo o devolución por parte de
los consorcios de propietarios, condiciones y términos de la garantía.
Deberán también contener la obligación por parte del proveedor del pago y de los
aportes previsionales y seguros cuyo beneficiario sea el consorcio, en los casos en que
éste pueda resultar solidariamente responsable.
De tratarse de una locación de obra, el contrato por el cual se instrumenta, deberá
contener una descripción de los materiales a utilizarse, marca, calidad y precio, en caso
de hacerse el proveedor cargo de la entrega de los mismos. En todos los casos, los
contratos de ejecución diferida o continua deberán contener cláusulas de rescisión.
Facturas:
Además de las obligaciones impuestas por la ley y otras normativas, las facturas deben
contener un detalle completo de la cosa obra o servicio prestado, detallando rubro a rubro
las cosas, obras o servicios prestados con sus correspondientes importes, condiciones de
pago, y deben ser acompañadas de los comprobantes de pago de las obligaciones
previsionales o seguros obligatorios cuyo beneficiario sea el consorcio de propietarios,
en los casos en los que pueda resultar solidariamente responsable.
Empresas unipersonales o monotributistas:
En caso de contratarse algún servicio, producto u obra, a una empresa unipersonal o
monotributista, el proveedor debe contar con un seguro de accidentes personales cuyo
beneficiario debe ser el consorcio de propietarios. La contratación de estos proveedores
debe regirse de acuerdo con lo estipulado en los artículos anteriores, así como debe
ajustarse a las demás disposiciones que emanan de este acuerdo tanto en su parte general,
como en sus anexos particulares.
Al tratarse el cumplimiento de las condiciones pactadas, se hace explícito el principio
de buena fe y conforme a los usos y costumbres del sector, comúnmente aceptados, sin
alterar ni la letra ni el espíritu de lo pactado, al igual que en las contrataciones de
obras, servicios y productos, en todo aquello que no se encuentre expresamente establecido
en este Código.
En lo que respecta a las garantías, todos los trabajos o productos ofrecidos a los
consorcios deben contar con una garantía escrita de no menos de 6 meses por parte del
proveedor; y, en caso de tratarse de alguna maquinaria o artefacto, el proveedor debe
garantizar un stock de repuestos durante 5 años a partir de que el producto sea
discontinuado.
Los proveedores de la propiedad horizontal otorgarán un tratamiento equivalente al que
otorgue a otros consorcios de propietarios o administradores de inmuebles de propiedad
horizontal, que se encuentren en situaciones y condiciones similares de contratación.
Asesoramiento: Las entidades que nuclean a los proveedores de la propiedad
horizontal, se comprometen a desarrollar un servicio de asesoramiento gratuito a los
representantes de los consorcios de edificios, de forma de orientarlos en la búsqueda de
servicios y productos por ellos ofrecidos.
Resolución de conflictos. Las entidades que agrupan a los proveedores de la propiedad
horizontal reconocen como instancia para dirimir los conflictos que se pudieran provocar,
a los Tribunales Arbitrales de Consumo, dependientes de la Secretaría de Defensa de la
Competencia, del Consumidor y la Desregulación del Ministerio de la Producción de la
Nación, y procuran la adhesión a este sistema de las empresas o profesionales a ellas
asociadas.
También se crea un comité de seguimiento, para lo cual cada integrante del convenio
designará a un miembro titular y un suplente, que resolverá por unanimidad acerca de la
inclusión de nuevas entidades, siempre que éstas adhieran plenamente a las disposiciones
del Código, y estarán facultadas para actualizar la parte general.
Estarán además facultados para modificar las condiciones particulares de los anexos,
mediante acuerdo de representantes de los sectores involucrados, sin la intervención de
las demás entidades, pero deberán ser notificadas al comité de seguimiento.
El capítulo 2, contiene las consideraciones particulares, para cada una de las
contrataciones, según los diversos rubros de proveedores del sector de la propiedad
horizontal. Así, se detallan pautas y exigencias para productos y servicios de la
termomecánica, para pintura, revestimientos y afines, de empresas de seguridad y
vigilancia, de control y recarga de los extintores de incendio, en lo que hace al
mantenimiento de ascensores, montacargas, monta vehículos, escaleras mecánicas y rampas
móviles, de empresas de limpieza, auditoría de ascensores en trabajos ejecutados por
terceros y servicios de cerrajería. |
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Informe Especial
Batimat Expovivienda:
Definiciones y debate sobre el futuro de la industria
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Más de 97.000 personas recorrieron la versión 2004 de Batimat
Expovivienda, que se desarrolló entre el 1º y el 5 de junio en La Rural, los stands de
350 empresas expositoras, e superaron el nivel y la magnitud del año anterior, tanto en
calidad de productos, volumen de negocios a futuro y originalidad de estructuras
arquitectónicas.
Durante su transcurso, se realizaron
múltiples actividades paralelas a la exposición propiamente dicha: entre ellas, el IV
Foro Internacional de Vivienda y Tecnología, que reunió a funcionarios y empresarios,
como el ministro de Planificación Federal, Inversión y Servicios Públicos, Julio De
Vido, el presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Fernando
Esquerro, el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, Eduardo Baglietto,
(entidad que por primer año se sumó a la muestra) y al titular del IV Foro, Luciano
Gronda.
El debate en el marco del encuentro
académico produjo noticias alentadoras respecto del crecimiento de la construcción en
general y de las viviendas en particular que se verá este año- según pronósticos- en
virtud del estímulo oficial, pero también permitió comparar el déficit habitacional de
la Argentina (2 millones de unidades) con México (4,2 millones de unidades), según lo
revelaron funcionarios del gobierno de ese país.
Tres diagnósticos de
la realidad
El ministro Julio de Vido destacó que durante el primer año de gestión del gobierno se
llevaron a cabo 1.253 obras en el sector habitacional, en las que se invirtieron más de
mil millones de pesos.
El titular de Planificación Federal, Inversión y Servicios Públicos señaló, durante
la inauguración de la muestra, que las obras permitieron construir 536 mil viviendas y
beneficiaron a 559 mil personas, a la vez que permitieron crear 211 mil nuevos puestos de
trabajo.
De Vido pasó revista a cada uno de los planes encarados por las autoridades, tanto de la
Nación como de las provincias.
Puso asimismo de relieve el “efecto multiplicador y el alto impacto económico y
social logrado”.
El funcionario contrastó el rumbo actual con el registrado en los años anteriores,
cuando “se demostró que el sistema privatizador no dio los resultados
esperados”.
El titular de Planificación destacó que en el “futuro cercano el Estado
intervendrá activamente, tanto en el sector de viviendas, como en el rubro caminero, la
realización de gasoductos y electroductos”.
En los sectores de transporte y energía,
puntualizó el ministro, “nos encontramos con problemas múltiples y los enfrentamos
con firmeza”.
De Vido dijo finalmente que el objetivo del gobierno es “ser más competitivos y
productivos, para ser más fuertes y tener peso en el concierto de naciones”, luego
de “casi 50 años de una caída que ha sorprendido al mundo entero”.
Por su parte el titular de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), Eduardo
Baglietto, aseguró que la entidad que dirige “tiene una visión esperanzada ante la
reactivación que está viviendo el sector”, y dijo que el incremento en la actividad
“fue de un 34% en el último año, un factor que permitió ocupar a 200 mil
trabajadores de los 380 mil que llegaron a trabajar en este rubro hace diez años
atrás”.
También señaló que la reactivación del sector “se puede percibir en el
crecimiento de la utilización de cemento, que alcanzó un 32 por ciento, en el aumento de
la cantidad de asfalto, que llegó al 100 por ciento y en el crecimiento de las obras
públicas, que son el motor del despegue del sector”.
Para Baglietto, el crecimiento que se está dando en la industria “es
sustentable” porque “la actual administración ya comprendió el concepto de que
hay que invertir para crecer, algo que también está claro en la industria, el agro y
otras actividades” y porque “el sector cree firmemente en la demanda de
inversiones en infraestructura”.
“Este mensaje también fue entendido por los organismos de crédito internacionales,
que percibieron que las inversiones en obras de infraestructura no generan déficit sino
que aportan al crecimiento de la economía y a una mejor distribución de la
riqueza”, recalcó el directivo de la CAC.
Finalmente, el titular de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos
Inmobiliarios (AEV), Fernando Esquerro, sostuvo que el incremento en la actividad
“llegó al 62 por ciento en el último bienio”, no obstante lo cual, dijo,
“todavía estamos en una situación similar a la de hace diez años atrás”.
Esquerro destacó que este crecimiento en la
actividad de la construcción “está contribuyendo con fuerza a mejorar el PBI, a
bajar la desocupación generando puestos de trabajo dignos y a aumentar la recaudación
fiscal”, aunque advirtió que este aumento de la cantidad de metros construidos
“está sustentado en la construcción de viviendas en zonas de veraneo y en los
corredores de clase media-alta”.
“Hoy la vivienda se ha convertido en un sueño muy difícil de alcanzar para amplios
sectores de la población, un motivo por el cual todavía crecen los asentamientos
precarios y la obsolecencia de las propiedades”, remarcó el titular de la AEV, quien
puntualizó que para revertir esta situación “es necesario generar sistemas que
hagan accesible la vivienda para toda la población”.
La
imprescindible recuperación del crédito
El ex ministro de Educación durante la administración de la Alianza y actual directivo
de la Universidad Austral, Juan José Llach, aseguró durante el desarrollo del Foro, que
en la actualidad “la economía Argentina necesita recuperar el crédito para
consolidar el crecimiento económico experimentado en los últimos dos años, y dijo que
la instrumentación de esta herramienta “permitiría que sectores como la
construcción, que experimentó un fuerte incremento de su actividad en los últimos
tiempos, no pierdan su dinamismo”.
En relación con el cuidado en los gastos,
Llach criticó la decisión del Gobierno de invertir 5 mil millones de pesos en obras de
infraestructura, porque “todavía existen indicadores como el rebrote de la
inflación y la frágil estructura de los depósitos bancarios que marcan que hay que ser
prudentes y muy planificados con los gastos”.
Insistió con que a raíz de la falta de crédito “la reactivación todavía no puede
traducirse en crecimiento”, y remarcó que de no crearse rápidamente los mecanismos
para lograr la financiación de la compra de inmuebles y otros bienes de capital “el
incremento de la actividad económica no se consolidará y seguirá ligado a factores
externos, como la exportación de algunos cereales y la situación de países como Brasil
y China, cuyas economía están fuertemente ligadas a la de Argentina”.
“La construcción venía creciendo a un ritmo de un 4,9% en los últimos dos años, -
dijo- y a partir de 2004 comenzó a mostrar una alarmante falta de dinamismo que hoy
preocupa a ese sector”, indicó.
“Desde la salida de la Convertibilidad, los costos de la construcción se
incrementaron, en dólares, casi un 50 por ciento, y este fenómeno debe ser muy tenido en
cuenta a la hora de evaluar los mecanismos a crear para que esa actividad no frene su
impulso”, remarcó al respecto.
Según Llach “todavía hay margen para que la construcción siga creciendo a un ritmo
del 4 por ciento como lo venía haciendo en los últimos años”.
Sin embargo, acotó, la aparición del crédito “está ligada a que se llegue a un
acuerdo con los organismos internacionales en materia de deuda pública”, una
situación que desde su óptica “aparece como muy probable, aún cuando no se
produzcan grandes reformas en materia de coparticipación y de impuestos y cuando se
acepte seguir creciendo a un ritmo no superior al 5 por ciento en los próximos dos
años”.
Coyuntura
histórica
El secretario de Infraestructura y Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires, Roberto
Feletti, señaló que “existe una coyuntura histórica por decisiones públicas y
privadas, que permitirán recuperar la inversión en obras de mantenimiento y desarrollo
urbano”.
El funcionario recordó que en 1993-2003, el promedio de inversion pública anual en la
ciudad fue de 115 millones de pesos, mientras el mínimo necesario para cuidar el activo
existente era de 234 millones.
“Para revertir este creciente déficit, sostuvo, el gobierno porteño invertirá 532
millones por año en el período 2004-2007”, puntualizó Feletti.
La mayor parte de esos recursos, 419 millones, se destinarán a obras de infraestructura,
mientras otros 113 millones permitirán realizar urgentes tareas de mantenimiento urbano,
dijo el secretario.
Feletti puso de relieve las
condiciones favorables actuales, por la “holgura fiscal” y la
“recuperación de la renta inmobiliaria, que por primera vez en años superó la
renta financiera”.
El titular de Infraestructura y Planeamiento dijo que “están dadas las bases de un
círculo virtuoso para recuperar barrios degradados”.
Entre las restricciones actuales, el funcionario señaló la ausencia de un plan de
infraestructura en marcha, ya que “la inversión pública fue utilizada como fuelle
de ajuste fiscal”.
También mencionó la “baja capacidad de ejecución por obsolescencia
institucional”. Por ejemplo, “ni siquiera hay ley de obra pública”,
sostuvo.
Feletti anunció que el gobierno porteño busca desdoblar las funciones de gobernación de
las de intendencia, y elevar el control de las comunas en las obras de mantenimiento
urbano.
La agenda prioritaria, dijo Felletti, incluye obras hidráulicas (los arroyos Vega,
Maldonado y otros y las defensas costeras en Boca-Barracas); la expansión de la red de
subtes; y el impulso al anillo vial de circunvalación.
“En el primer caso, hay obras en marcha y otras comenzarán en 2005 por 614 millones
en el cuatrienio. No decimos que se van a acabar las inundaciones, pero sí que en vez de
registrarse cada tres años se espaciarán cada 8 o 10 años”, estimó.
Asimismo, anticipó que se avanzará en el esquema de las sociedades de Estado, como la de
Subterráneos, con un decreto que ampliará la capacidad de ejecución de obras de
Autopistas Urbanas (AUSA).
En el caso de los subtes, la inversion hasta 2007 será de 619 millones de pesos, mientras
el proyecto de anillo vial (“el de mayor complejidad inter-jurisdiccional”)
demandará 328 millones.
Feletti concluyó su exposición señalando otros tres planes inmediatos de su cartera: el
primer tramo del corredor verde del oeste (se evalúa la oferta técnica); la
peatonalización del área central (próxima a licitarse); y la implosión de la ex
cárcel de Caseros (está en avance la primera etapa).
PLANEAMIENTO: EL FUTURO
Funcionarios de la Ciudad de Buenos Aires
anunciaron en el transcurso del IV Foro Internacional de Vivienda y Tecnología, que las
obras previstas para optimizar la función del espacio en la región de Retiro,
Aeroparque, el anillo de circunvalación y el Ferrocarril del Oeste, comenzarán
“antes de fin de año”, al tiempo que una ONG lanzó la idea de avanzar en la
creación del programa “Región ya”.
Para exponer sobre “El futuro del área metropolitana y el Plan Estratégico de la
Ciudad” hablaron el subsecretario de Tránsito y Transporte porteño Andrés
Borthagaray; la subsecretaria de Planeamiento Urbano Margarita Charriere; y Pedro del
Piero, por la Fundación Metropolitana.
Borthagaray recordó que el Consejo de Planeamiento Estratégico fue establecido en la
Constitución porteña y de inmediato se abocó a evaluar aspectos de largo plazo del
futuro urbano.
“El objetivo fue definir políticas de Estado, para que lo público se refleje en la
ciudad y se pueda optimizar el uso de los recursos”, sostuvo el funcionario.
Charriere, a su vez, recordó que las estrategias urbanas en la Ciudad de Buenos Aires
reconocen como hitos el plan de 1925, el elaborado entre 1938-40, y el Plan Regulador de
1962 (aún vigente). En ese marco, dijo, el Plan Urbano Ambiental busca afrontar viejos y
nuevos problemas, como las funciones en espacios como Retiro, Aeroparque, el futuro anillo
de circunvalación y el Ferrocarril del Oeste, cuyas obras comenzarían antes de fin de
año.
Del Piero, por su parte, presentó el plan “Región ya”, en la idea de que el
área metropolitana “es un sujeto social completo y multidimensional” y
“exhibe demandas vigentes de intervención de carácter sistémico regional”.
Para el ex senador nacional de la Alianza, las precondiciones de esta instancia son:
“voluntad política (ya que deben participar más de 20 intendencias y el gobierno
nacional), consenso social, eficacia y transparencia”.
Difusión y servicio social
El proyecto Arquitectos Argentinos en el mundo fue presentado esta vez en un importante
acto presidido por los arquitectos Mario Roberto Alvarez y Gonzalo Peralta Ramos, quienes
elogiaron la tarea encarado por Daniel Casoy y Luis Grosman para destacar la labor y el
reconocimiento internacional de 20 profesionales argentinos, entre ellos Rafael Viñoly,
César Pelli, Eduardo Elkouss, Emilio Ambasz, Salo Levinas y Mario C. Aiello.
Batimat Expovivienda 2004 logró asimismo impulsar concretamente la construcción de la
“Casa Aleluya” para chicos abandonados en la localidad bonaerense de Brandsen,
proyecto del que participarán con donaciones una treintena de empresas expositoras, como
Aceros Alfa, Cerámica Cortines, Eternit, Durlock, Hydro Aluminio Aldural, industrias
Sica, Plavicon, Roca Argentina, entre otras.
Entre otras actividades, se destacaron el Espacio Concepts, donde 40 expositores mostraron
prototipos de nuevos productos, demostraciones en la Plaza de Máquinas y en los stands,
como las realizadas durante los cinco días por las empresas, Iggam, Lomax, Hormigones
Avellaneda, Klaucol, Durlock y Deca Piazza.
El pabellón de aluminio 2004 tuvo una presencia superior a la del año pasado,
distinguiéndose por la magnitud y originalidad de sus stands distribuidos en 5.000 metros
cuadrados.
Al cerrarse la exposición, los organizadores –según se informó- tenían
garantizado el interés por todos los metros cuadrados para el año 2005, cuando la
exposición se abra nuevamente desde el 31 de mayo al 4 de junio en La Rural.
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Por
primera vez en la Argentina
Premios Fiabci a la excelencia inmobiliaria
Por primera vez, el capítulo argentino de la Federación Internacional de
Profesiones Inmobiliarias (Fiabci), premió a la “excelencia inmobiliaria
2004”con una escultura realizada en chapa de hierro doblada y esmaltada al horno, y
que simboliza a un espacio urbano, creada especialmente por Clorindo Testa.
Fue el reconocimiento de la organización a siete obras de envergadura realizadas en
Argentina en los últimos diez años.
En un acto que tuvo por marco a Expovivienda, y contó con participación de numerosos
profesionales del sector, los desarrollos premiados fueron: el campus de la Universidad
Austral; los docks de Puerto Madero; la planta de Bodegas Salentein; el complejo Nordelta;
el Aeropuerto Internacional El Calafate; la Clínica Fleni de Escobar y el Museo de los
Niños del Abasto, al tiempo que distinguió al ingeniero Julián Ganzábal, por su
trayectoria en el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios.
En esta primera entrega del Premio FIABCI
–de gran reconocimiento en todo el mundo - se tuvieron en cuenta distintas
categorías de emprendimientos: educativo, reciclado, agroindustrial, urbanístico,
infraestructura, salud, cultural-recreativo y profesional.
La FIABCI, creada en 1951, tiene su sede en París y es la principal entidad del sector
inmobiliario mundial. FIABCI Argentina fue creada en 1987 con el respaldo de FIABCI Brasil
y actualmente nuclea a las principales instituciones y a los más representativos
profesionales y empresarios del sector constructivo e inmobiliario de Argentina.
La importante ceremonia, que tuvo lugar el 3 de junio, se inició con una selección de
interpretaciones de la Orquesta Sinfónica de la Asociación Música en San Martín, que
dirige el maestro Alfonso Devita, tras lo cual, el titular del FIABCI local, Jorge
Antúnez Vega, destacó la importancia de sumarse a la búsqueda del perfeccionamiento en
el sector y dijo que “somos plenamente concientes de que a pesar de las adversidades
debemos esforzarnos por generar una economía que resista las oscilaciones tanto de origen
nacional como internacional, creando oportunidades y mejorando la calidad de vida de la
población de amplios sectores sociales”.
El empresario destacó especialmente la esforzada tarea realizada por la doctora Mónica
Aspauzo, integrante del Foro de la CAPH y AI, y secretaria de la Fiabci, en la concreción
exitosa de la ceremonia que estaba teniendo lugar.
En doble pantalla, se fueron exhibiendo en video cada proyecto, tras lo cual se entregaban
las distinciones a sus representantes.
La distinción en la categoría Emprendimiento Educativo fue otorgada al campus de la
Universidad Austral, inaugurado en Pilar en el año 1998. El proyecto y dirección de las
edificaciones estuvo a cargo del Estudio Scasserra y Asociados y la construcción fue
realizada por la empresa SADE.
En la categoría Emprendimiento-Reciclado, la distinción fue para los Docks de Puerto
Madero, una obra que incluyó la recuperación de 40 hectáreas degradadas que permitieron
el aporte de 400 mil metros cuadrados de nuevas actividades terciarias, residenciales,
educativas y comerciales, las que insumieron una inversión total del orden de los 200
millones de dólares.
En la categoría Agroindustrial, el premio fue para Bodegas Salentein, un emprendimiento
ubicado en el Alto Valle de Uco, al pie de la cordillera de Los Andes, a 11 kilómetros de
la ciudad de Mendoza, y comprende más de 300 hectáreas de viñedos y una planta para la
elaboración de vinos finos y prémium.
En la categoría Emprendimiento Urbanístico, fue distinguido el complejo Nordelta,
desarrollado tras la unión de Supercemento Diopsa y Consultativo Inversora. En la
actualidad, el emprendimiento cuenta con siete barrios rodeados de lagos, tres colegios,
dos restaurantes, una estación de servicio, un local de comidas rápidas, un centro
médico y un centro comercial de 9.000 metros cuadrados próximo a inaugurarse.
Actualmente hay 400 familias que viven en Nordelta, donde también existen 400 nuevas
casas en construcción.
En la categoría Emprendimiento-Infraestructura, la distinción recayó sobre el
Aeropuerto Internacional El Calafate, cuyo diseño fue realizado por el arquitecto
uruguayo Carlos Ott a pedido de la empresa London Supply.
La Clínica FLENI Escobar recibió el galardón en la categoría Emprendimiento-Salud por
el desarrollo de su Instituto de Rehabilitación y Educación Terapéutica. El complejo se
encuentra ubicado en el kilómetro 53 de la Ruta Panamericana, en el ramal Escobar, y
constituye un centro médico, educativo y de rehabilitación que atiende adultos jóvenes
y niños con problemas físicos y con dificultades intelectuales y emocionales.
En la categoría Emprendimiento Cultural-Recreativo, le fue otorgado al Museo de los
Niños Abasto, que fue inaugurado el 20 de abril de 1999 y constituye un centro de
educación y entretenimiento único en el país que cuenta con una superficie de 4.500
metros cuadrados desarrollada en el Centro Comercial Abasto.
Por último, en la categoría Profesional, la distinción recayó sobre el ingeniero
Julián Ganzábal, galardonado por su extensa labor profesional. |
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Lineamientos de la resolución 415
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Ante la preocupación de los consorcios sobre las penalidades anunciadas,
dentro de las estrategias destinadas al ahorro de energía, la CAPH y AI realizó
gestiones con entes y empresas que ofrecen estos servicios. En el caso de Metrogas, que
facilitó la resolución 415 de la secretaría de Energía, surge que si hubiese un
consumo superior al 95% del mismo período del año anterior, se abonará el total del
consumo real, más una multa de $ 0,06 por cada m3 de excedente.
Transcribimos en sus aspectos
fundamentales, la mencionada resolución.
Objetivos: fomentar la reducción o el
mantenimiento de los niveles de consumo registrados durante 2003, para disponer de mayores
excedentes de gas natural para su uso industrial.
Sujetos: R1, 2 y 3 y SG-P1 y 2.
Incentivos:
R1 y R2: por cada metro ahorrado con relación a igual período de 2003, se bonificará un
metro de consumo en línea separada de la factura correspondiente al período siguiente.
R3, SG- P1 y P2: por cada metro ahorrado con relación al 95% del consumo registrado en
igual período de 2003, se le bonificará un metro de consumo en línea separada, en la
factura correspondiente al período siguiente.
Cargos: R1 y R2 no poseen penalidades ante el incremento de su consumo.
R3, SG- P1 y P2: cada metro cúbico que supere el 95% del consumo registrado en igual
período del año anterior, se facturará al precio de cada m3 de gas en boca de poco ($
0,11), que será incluido en línea aparte en factura correspondiente al período
siguiente.
Ello implicaría un cargo real por cada metro cúbico excedente de aproximadamente $ 0,06
libre de impuestos.
Plazo de aplicación: un año prorrogable sin límite.
Categorías
R1 Hasta 500m3/año calendario
R2 Desde 501 Hasta 1000m3/ año calendario
R3 Más de 1000 m3/ año calendario
SG- P1 Hasta 12.000m3/año calendario
SG- P2 Desde 12.001 Hasta 108.000 m3/año calendario
Altas anteriores al 1/1/2003 : En la primer
factura que se emita con posterioridad al 29/4/04, se compararán proporcionalmente los
días de consumo a efectos de la aplicación, con relación a igual período del año
anterior. En las posteriores, la comparación será sobre período completo (bimestre a
bimestre, o mes a mes, según sea la periodicidad de la facturación).
Altas posteriores al 1/1/04: El procedimiento se aplicará una vez que el cliente totalice
6 bimestres o 12 meses completos de consumo, según sea la periodicidad de la
facturación.
Las categorías de usuarios serán inamovibles no otorgando derechos ni a la prestadora ni
al cliente para refacturar períodos anteriores, excepto por errores imputables a la
prestadora (estimación de consumo, errores de funcionamiento de medidor o de lectura,
etc.) o al usuario (ilícitos).
Cualquier situación que motive refacturaciones, implicará necesariamente asignar cada
período refacturado la cantidad de m3 efectivamente consumidos. Cuando se emitan facturas
estimadas, durante el 2004, no se aplicará la comparación de consumos. |
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La
construcción continúa anclada en el sector ABC1
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Por Graciela Lira
Aunque ya no se ven los grandes
emprendimientos de torres, con cantidad de departamentos, infraestructura de servicios y
áreas parquizadas que se construyeron, en pleno auge del crédito, en barrios como
Caballito Norte, Flores, Floresta, o Villa Luro, la construcción crece orientada hacia el
segmento de mayor poder adquisitivo. Impulsada por los que todavía cuentan con dinero en
el colchón, a los que se agrega una nueva clase de inversores proveniente del campo, que
cuenta excedentes y apuesta al ladrillo. Los que están dinamizando la actividad en las
ciudades del interior, que parecen despertar de un letargo de años. Al decir de los
operadores, se está frente a una gran polarización. El factor de mayor peso reside en el
escaso acceso al crédito hipotecario de los sectores medios de la población. Esa
variable que, en los noventa, fue el motor de la construcción, condiciona todos los
proyectos.
Zonas y tipo de productos
A su vez, la falta de financiamiento modificó el planteo de los desarrolladores, en su
mayoría medianas empresas, los que ya sean con recursos propios o mediante la
integración de consorcios al costo, optan por construcciones de menores dimensiones que
implican menor riesgo y mayor velocidad de salida. Los costos de construcción rondan
entre U$S 600 a 800 ( incluyendo materiales, mano de obra, derechos de construcción
municipal, conexión a servicios públicos, honorarios de arquitectos e incidencia de la
tierra), mientras que el valor de venta varía entre U$S 1.000 a 1.400, el metro. Por lo
cual se estima que si en el plazo de dos años se logra comercializar los departamentos,
se puede obtener una utilidad bruta anual de 25 a 35 por ciento.
Mayor
concentración en la Zona Norte
Hoy los desarrollos apuntan a los segmentos medio alto y alto y, en consecuencia, la
construcción se concentra en todo el corredor de la zona norte desde Barrio Norte hasta
Villa Urquiza.
Núñez y Belgrano son los barrios con mayor volumen de edificación. Según datos de
Cushman & Wakefield Semco, en esa zona hay en construcción 63 edificios, algunos en
torres con cantidad de servicios: los que se ubican en las cercanías de la General Paz;
en tanto que otros se desarrollan en Las Cañitas. También uno de los sectores en auge es
Palermo, en el radio comprendido por las calles Bullrich, Soler, Coronel Díaz y Avenida
del Libertador. Allí se contabilizan alrededor de 30 edificios, en su mayoría ubicados
sobre las calles Cerviño, Cabello, Oro, y Scalabrini Ortiz.
En esa zona, G&D Lier Tonconogy Developers ha lanzado el edificio Esmeralda, una torre
de 25 pisos y 110 unidades, en Guatemala al 4500, que contará con jardines, pileta,
salón de usos múltiples, gimnasio, sauna y un lounge. El arquitecto Tonconogy comenta
que se han diseñado plantas que proponen vivencias diferentes. La cocina se ubica en el
centro de la unidad y se relaciona con el estar y la terraza, con lo cual se logra un uso
más flexible de las plantas.
La
construcción en Caballito
Del lado oeste, Caballito es un barrio que cuenta con una población estable que se muda
dentro de la zona, y atrae a los más jóvenes por la facilidad de transporte y los
menores precios de las propiedades. Por ello no es casual que, en las áreas más
residenciales, sobre la avenida Pedro Goyena y el radio de influencia del Parque
Rivadavia, se haya incrementado la construcción. Mónica Aspauzo, de la inmobiliaria
Aspauzo Propiedades, pondera que se están alcanzando niveles similares a los de la
década del noventa. Aunque señala que estos desarrollos apuntan a un target clase A, que
no requiere del crédito para la compra. Y que son contadas las operaciones en que se
apela a un financiamiento bancario y, en tal caso, son montos menores, necesarios para
completar la operación.
Al igual que en otros barrios, las
superficies totales construidas oscilan entre 2.000 a 3.000 metros cuadrados, con
diferentes variantes según el segmento al que se apunte: tipo loft, departamentos de 1 o
2 dormitorios o bien semipisos, con cocheras optativas.
“Hay que considerar que los precios topes en Caballito para lo más exclusivo, rondan
entre U$S 1.100 a 1.200, el metro”, puntualiza la empresaria. Los que no admiten
comparación con los valores que se solicitan en la zona Norte entre U$S 1.400 a 1.500 y
menos aún con Puerto Madero, en donde superan U$S 2.000, el metro.
El
protagonismo de Puerto Madero
La escasez de terrenos en las zonas premiun derivó la inversión hacia Puerto Madero
donde ya se perfilan nuevos proyectos: hoteles y complejos de viviendas de categoría.
Aunque los lotes disponibles son para mega desarrollos, lo que implica un alto riesgo
económico y financiero. El más reciente y de gran envergadura es Le Parc Madero que
comprende tres torres de 44 pisos, el que se desarrollará en uno de los extremos del
dique 3, cercano al boulevard Azucena Villaflor. Ya se ha comenzado la construcción de la
Torre del Río que comprende 134 unidades entre semipisos y departamentos de dos y tres
ambientes. El conjunto de las tres torres, que responde a un proyecto del estudio
Aisenson, estará rodeado por una gran plaza de entrada sobre un jardín en forma
aterrazada.
En el dique 4, cercano al Museo Fortabat, se ha iniciado Terrazas del Yatch, un desarrollo
de Fernández Prieto y Asociados,- y cuyas recientes publicidades anuncian que quedan
pocas unidades disponibles- que demandará una inversión de 20 millones de dólares y que
estiman comercializar en U$S 1.800, el metro cuadrado.
En el dique 2, el de mayor movimiento, el grupo Faena desarrolla seis proyectos edilicios,
con una inversión que ronda U$S 100 millones. Además del Faena Hotel & Universe, el
Porteño Building (85 residencias) y la Porteña (52 departamentos), el grupo está
planificando dos edificios con un museo, los Diquecitos I y II, y la construcción de
lofts en los viejos silos de Molinos Río de La Plata.
Por otra parte, ya se han finalizado los diez edificios que integran Terrazas de Madero,
un desarrollo que se había iniciado antes de la de la devaluación y que hoy llega a buen
puerto. Mientras tanto, la empresa Kineret, conducida por el ingeniero Luis Perelmuter,
avanza a toda máquina para terminar la segunda torre del complejo El Faro.
EL PANORAMA EN LAS PROVINCIAS
Más de cien edificios se construyen
en Nueva Córdoba
La construcción crece en la ciudad capital de la provincia, centralizada en lo que se ha
denominado Nueva Córdoba, un barrio que abarca 50 manzanas y es el preferido por los
residentes estudiantiles. Se están construyendo 125 edificios cuyas fechas de
finalización se extienden hasta fines de 2005.
Sergio Villella, de la Cámara Inmobiliaria local, e integrante de la Federación
Inmobiliaria de la República Argentina, indica que un 70 por ciento corresponde a
unidades de un dormitorio, y las restantes a dos y tres. Con lo cual se busca captar la
demanda de unidades pequeñas, que superaba a la oferta existente, y que tornó
insuficiente a la del mercado de locaciones.
Debido al boom de la construcción se establecieron restricciones edilicias en el sector
que se extiende sobre la costa del río Suquía, y ello incidió en una reducción en los
permisos de obra. No obstante, en diciembre de 2003 se autorizaron proyectos por 121.728
m2.
Entre las obras más destacadas en ejecución se encuentran dos torres escalonadas de 68
metros, las más altas del barrio, que albergarán departamentos, locales comerciales y
servicios, con el último piso giratorio. Las torres se desarrollan sobre el terreno
ubicado entre las calles Paraná y San Lorenzo, donde se encontraba la primera casa
giratoria del país, la que fue trasladada al Museo de la Industria.
Otro desarrollo importante, es el loteo denominado Nuevo Poeta Lugones, una urbanización
abierta ubicada en la Zona Norte. cercana a grandes centros comerciales, que cuenta con
todos los servicios de infraestructura. El desarrollo comprende 800 terrenos de 360 m2
cada uno y los valores oscilan entre los $ 45.000 y $ 60.000.
Sergio Villella apunta que en el
barrio, al igual que en otras zonas de la ciudad, han aparecido “nuevos
jugadores” provenientes del campo, pero también profesionales que resguardan sus
ahorros en la construcción de edificios, con destino a la reventa o la renta. También
hay inversores más pequeños que han comprado un solo terreno para construir dos dúplex.
Iniciativa que ha proliferado en muchos barrios residenciales de la ciudad.
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DEPÓSITO DE GARANTÍA LOCATIVO EN DÓLARES Y EL DERECHO DE PESIFICACIÓN
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por Dr. Enrique L. ABATTI, Dr. Ival ROCCA (h) y M.P. Armando PEPE
(*)
I. NATURALEZA JURÍDICA DEL DEPÓSITO
DINERARIO EN GARANTÍA LOCATIVA.
1. Denominación.
El depósito de garantía de la locación, también llamado de garantía locativa o en
garantía o dinerario de garantía locativa, es una convención accesoria del contrato
principal (contrato de locación), con la función de asegurar el cumplimiento por parte
del locatario de las obligaciones legales y convencionales a su cargo y puede ser
entregado por el mismo inquilino o un tercero.
Recordemos que para la Ley de Locaciones Urbanas 23.091 (art. 7º b), en los
arrendamientos con destino habitacional, el locador no podrá exigir del locatario más
del equivalente a un mes de alquiler por año de plazo locativo, pero nada impedirá que
cuando sea un tercero quien ofrezca e integre ese depósito, puedan aceptarse sumas
mayores a las limitadas por esta norma de orden público, pues sólo alcanzará al
locatario. Para los restantes destinos, no rige esta veda; así en una locación de
comercio, industria u oficina, el locador podrá exigir montos que superen al mes de
alquiler por año contractual.
2. Formas de
integración
a) Cosas fungibles
En general, está constituido por cosas fungibles, como una suma dineraria, que puede ser
en moneda nacional o extranjera, ésta última categorizada como cosa fungible, al ser
asimilada a la moneda de curso legal en virtud de la reforma establecida por la ley 23.928
a los arts. 617 y 619 del Cód. Civil. También, aunque con menos frecuencia, se presentan
casos de entrega en garantía, de metales preciosos o pagarés de terceros, cheques,
títulos de la deuda pública, con autorización para su cobro por el depositario, granos,
etc.
b) Cosas no consumibles
Hay otras formas de integración en cosas no fungibles, como en monedas de oro antiguas,
medallas, obras de bellas artes, cuadros, esculturas, dinero registrando la numeración de
los billetes o en caja cerrada con llave y sin entregarla al depositario, en sobre lacrado
o cosas consumibles en bulto cerrado etc.
3. Naturaleza
jurídica.
Si se tratara de depósito de cosas fungibles, será un depósito irregular y si lo fuera
en cosas no fungibles, sería regular.
Hay que tener en cuenta que en el depósito irregular, el depositario tiene derecho a usar
el depósito, salvo prohibición expresa (art. 2221 Cód. Civil) y a compensar con el
depósito cualquier crédito líquido y exigible que tenga contra el locatario (art. 2223
Cód. Civil), en cambio en el regular, este derecho no le asiste (art. 2219 Cód. Civil),
salvo pacto expreso que lo autorice, por ello, en esta clase de depósito, habrá que
establecer dicha facultad en el contrato, a diferencia del irregular, donde no será
necesario.
4. Contratos
alcanzados por el derecho de pesificación (ley 25.561).
En el caso de moneda extranjera, aunque podría llegar a sostenerse que sería un
depósito regular alcanzado por las disposiciones de los arts. 2182 y conc. del Cód.
Civil y que el locador tendría que devolver idéntica moneda a la recibida, ello también
fundado en el art. 2188 inc. 1º (cosa no consumible), inc. 2º (dinero en caja cerrada,
no entregándose la llave), sin embargo, el art. 617 del Código otorga a la moneda
extranjera el “status” de dinero, tornándolo fungible y comprendido en las
disposiciones de la ley 25.561, Dec. 214 y conc. y ley 25.713, por lo que su pesificación
es obligatoria.
Por nuestra parte, inclinamos la opinión a que en principio se trataría de un depósito
irregular (art. 2189 Cód. Civil), (Abatti, Enrique L., Dibar, Alberto R. “La
indexación del depósito de garantía en la locación, E.D., 83-163; Salgado Alí, J.
Locación, comodato y desalojo, ed. La Rocca, Bs. As., 1992, pág. 60), porque si bien en
la mayoría de los contratos se determina que es recibido para responder a obligaciones
del locatario, prohibiéndole imputarlo a cancelar alquileres, el locador está facultado
a su disposición para compensar créditos locativos o daños y sería discrecional de
éste imputarlo al pago de arriendos, conforme lo dispuesto por los arts. 2221 y 2223
Cód. Civil (CNEsp. Civ. y Com. Sala V, 4-10-1977, Mandaradoni,
Daniel A. c/ Ques, Jaime y otra”, ED., 83-163).
Además, por un elemental principio de igualdad ante la ley (art. 16 CN) si el locatario
puede cancelar alquileres pactados en dólares con pesos, ¿cómo el locador va a carecer
de igual derecho y no poder devolver el saldo del depósito pesificado, sustituyendo la
moneda originariamente recibida, si ello también es una obligación contractual alcanzada
por el art. 1 del Dec. 214/02 y la ley 25.713?
Desde luego, que todo ello corresponde desde el punto de vista de la estricta aplicación
del derecho de pesificación compulsivamente impuesto por la ley 25.561 y disposiciones
concordantes (decretos 214, 320, 762, 1242 del 2002 y ley 25.713), inconstitucionales,
entonces no habría que pesificar los alquileres y por ende el depósito de garantía,
aunque de todos modos se trataría de un depósito irregular.
5. Reajuste por CVS o
CER a su devolución.
Por imperio de la ley 25.713, cuando se trate de contratos locativos de vivienda única,
familiar y de ocupación permanente donde el locatario sea persona física (no jurídica),
el depósito deberá pesificarse, adicionársele el “CVS” desde noviembre de
2002, hasta el día de su devolución y, para los restantes destinos (comercial,
profesional, vivienda no única, etc.), se le aplica el CER desde febrero de 2002.
(Abatti, Enrique L. Rocca, Ival (h), La sustitución del CER por el CVS en algunos
créditos y alquileres, ED., 198-770).
Si el locador decidiera unilateralmente dispensar parcial o totalmente algún incremento,
sea por el CER o el CVS, tendría que insertar una reserva en sus recibos y así lograr un
efecto conmutativo sobre el monto a reintegrar al finiquito, porque de lo contrario,
deberá devolverlo incrementado con dichos índices (Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h),
350 Modelos de contratos y documentos comerciales, Abacacía, Bs. As., 2003, pág. 243).
6. Reajuste equitativo
y esfuerzo compartido.
Si las partes no estuvieran de acuerdo en la restitución del depósito pesificado, más
la aplicación del CER o CVS, según el destino locativo de que se trate, por tratarse de
obligación de cumplimiento diferido, pueden plantear el reajuste equitativo de la suma a
devolver por el locador o a recibir por el locatario o depositario, en su caso . Esto no
lo podrá solicitar el locador que se encuentre en mora en la restitución del depósito.
También podrá aplicarse el principio del esfuerzo compartido. Estos mecanismos están
contemplados por el art. 11 de la ley 25.561, reformada por la ley 25.820, donde es de
aplicación tal metodología en todas las obligaciones originarias en moneda extranjera,
no vinculadas al sistema financiero, anteriores al 6 de enero de 2002, que fueron
pesificadas “uno a uno”, exista o no mora del deudor.
7. Excepciones.
Sin embargo, existen algunas excepciones al principio precedentemente expuesto, en cuyo
caso se tratará de depósito regular:
a) Moneda extranjera en sobre cerrado o identificada: Billetes correspondientes a moneda
extrajera, que han sido colocados en sobre cerrado o se los ha identificado por su
numeración, deberán ser restituidos los mismos, por aplicación del art. 2188 inc. 2º
del Cód. Civil;
b) Argentinos oro: Al tratarse de moneda local de curso legal, no ha sido alcanzada por
las disposiciones de la ley 25.561 de pesificación obligatoria. Por lo tanto, el locador
deberá devolver la misma moneda, concomitantemente a la obligación del locatario de
cancelar los alquileres en dicho signo monetario, sin pesificar;
c) Monedas de oro extranjeras: en la medida en que sean monedas de curso legal en su
respectivos países (mejicanos -37,5g-, Kruger rands -31,104g-, chilenos -20,33g-, libras
Elizabeth -7,33g-), están alcanzadas por las disposiciones de la pesificación compulsiva
de la ley 25.561. Pero si fueron entregadas en caja o sobre cerrado o identificadas con
algún signo que las distinga o se tratara de piezas numismáticas (monedas antiguas)
estaremos ante un depósito regular y, deberán ser entregadas al locatario las mismas
piezas monetarias.
8. Nuevos contratos.
En los contratos excluidos de la ley 25.561 o sea los posteriores al 6/01/2002, rige el
principio de autonomía de la voluntad (art. 1197 Cód. Civil), por lo tanto el depósito
podrá darse en moneda extranjera (generalmente dólares o euros) y a la finalización del
plazo contractual, tendrá que restituirse al locatario en la misma moneda. Si fuera
pactado en pesos, se devolverá en pesos sin reajustar (conf. art. 4º ley 25.561, que
prohíbe las actualizaciones) o si así se convino en el contrato, cuando el alquiler
fuera progresivo, se reintegrará en el equivalente al último alquiler vigente.
De todos modos hay que tener presente, que en algún momento será derogada expresa o
tácitamente la irracional prohibición de reajustar refrendada por la ley 25.561, por lo
que cuando se trate de depósitos en pesos, convendrá incluir en el contrato locativo una
cláusula de reajuste en suspenso que abarque todas las sumas dinerarias involucradas
(alquileres y depósito de garantía), para regir automáticamente cuando caiga la veda
indexatoria, a fin de evitar conflictos futuros para establecer el índice y su forma y
periodicidad de aplicación (Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), 350 Modelos de contratos
y documentos mercantiles, Abacacía, Bs. As., 2003, pág. 179).
El reajuste o indexación del depósito al reintegro lo sostuvimos en ocasión de comentar
un fallo de la CNEsp. Civ. y Com., sala V, arriba citado (ED, 83-163), exista o no mora
del locador depositario, conforme los principios del art. 953 Cód. Civil y además al
tratarse de un contrato de ejecución diferida, si se tornare excesivamente oneroso, se
aplicaría el art. 1198 del Código.
9. Imprevisión.
Cuando el contrato locativo previera alguna cláusula renunciando al instituto de la
imprevisión (art. 1198 Cód. Civil), habrá que formular tres distingos: a) Contratos
anteriores a la ley 25.561, por ende alcanzados por la imperatividad de la pesificación:
En este caso, en principio, el acuerdo de voluntades cedería ante esta ley de orden
público que ordena convertir la suma dineraria en moneda extranjera en pesos “uno a
uno”, si se trata de dólares estadounidenses y, no habría posibilidad alguna de
invocar la imprevisión, pero, por otro lado, la misma ley 25.561, en su art. 11,
reformado por la ley 25.820, trae una referencia a la posibilidad de reajustar
equitativamente las contraprestaciones que quedaron pesificadas, incrementada por la
aplicación del coeficiente de reajuste que corresponda según el destino locativo, que
serán el CER o el CVS e incluso, dispone que el PEN., queda facultado a dictar
disposiciones aclaratorias y reglamentarias sustentadas en la doctrina del art. 1198 del
Cód. Civil y el principio del esfuerzo compartido, con lo cual en la práctica se abre el
camino a la justicia para aplicar estos principios, tal como se desprenden de los fallos
que se han ido dictando, basados en el texto del art. 8º del Dec. 214/2002, que es muy
similar al nuevo art. 11 citado, luego de la reforma introducida por la ley 25.820. Desde
luego, nada impide que el locatario plantee la inconstitucionalidad de la citada norma y
reclame la restitución del depósito en la moneda de origen, pero en ese caso se
enfrentaría a que su demanda sea considerada incongruente por aplicación de la doctrina
de los actos propios, si a su vez pagó los alquileres acogiéndose a la pesificación
legal, con el posible resultado del rechazo de su pretensa; b) Contratos posteriores al
6-10-02, consecuentemente no alcanzados por imperatividad de la ley 25.561: En este
supuesto, el pacto de renuncia a invocar el instituto de la imprevisión es perfectamente
válido, dado que la disposición del art. 1198 2da. parte del Código Civil no es de
orden público y deberá respetarse; el locador ante un acontecimiento extraordinario e
imprevisible, igualmente estará obligado a restituir el depósito en la misma moneda
extranjera que lo recibió; c) Por último y, esto es de aplicación en ambas hipótesis
“a” y “b”:
Cuando se trate de depósito en moneda nacional de curso legal y contratos anteriores al
6/01/2002, por no constituir obligaciones en moneda extranjera, no están alcanzados por
la ley 25.561 y por tanto quedan en pesos sin aplicación de índice alguno y así el
locador devolverá la cantidad nominal recibida, con el agregado que como el locatario
renunció a la imprevisión, no podrá solicitar tal reajuste equitativo. En el caso de
los contratos posteriores a la vigencia de la ley premencionada, también es aplicable la
misma solución, dada la eficacia de la renuncia a la invocación de imprevisión.
II. CONCLUSIÓN
En las locaciones originariamente pactadas en moneda extranjera, cuyos contratos preceden
a la ley 25.561 (anteriores al 6/01/2002), se pesificará el depósito dinerario en
garantía del cumplimiento de obligaciones del locatario, por extensión de lo dispuesto
por el art. 1° del Dec. 214/02 y ley 25.713, tal cual se procede con los arriendos o
alquileres, con los reajustes que correspondan (CER o CVS), según el destino locativo.
Esto es siempre y cuando no se plantee la inconstitucionalidad de las normas sobre
emergencia económica, porque en ese caso, distinta será la solución.
Para los contratos suscriptos luego del 6/01/2002, se aplica el principio de autonomía de
la voluntad, por lo que si se trata de un depósito en moneda extranjera, el locador
deberá restituir la moneda de origen. En ambos casos, con las salvedades sobre
imprevisión precedentemente expuestas y, si se tratare de suma dineraria en pesos, aunque
no es la temática aquí desarrollada, deberá tenerse en cuenta que en algún momento se
derogará expresa o tácitamente la irracional prohibición legal de indexar impuesta por
la ley 23.928 y reafirmada por la 25.561, que consideramos inconstitucional por violatoria
de la garantía establecida por el art. 17 de nuestra Ley Fundamental.
III. SOBRE LA
CONSOLIDACIÓN NORMATIVA.
En el estado económico y social del país, nuestro federalismo multiplicador de
burocracias se ha tornado gravosísimo, estamos manteniendo veinticuatro superestructuras
con todas sus innumerables corporaciones, tanto ejecutivas como legislativas y judiciales,
además ministeriales, con un dispendio de actividades incompatible con la necesaria
austeridad que debe primar en los actos de gobierno, es imprescindible la unificación
procedimental y, aunque sea transformando la organización federal, para explorar otros
rumbos que favorezcan el desarrollo nacional. Cuán trascendente sería empezar
consolidando los veintitantos códigos rituales provinciales en uno sólo, hasta llegar a
fusionar los sistemas legislativo y de gobierno republicanos, hacia una ágil y sobria
administración. ¿No cabría acaso para los argentinos un Gran Parlamento, nacional y
bicameral, representativo de todos, en simpatía con compactos basamentos municipales?
Exploramos ya la selva de la declinación institucional y devora los fondos públicos una
clase política cebada, cada día más ciclópea y gravosa. l
(*) Presidente, vicepresidente y secretario,
respectivamente, del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal
(CADIPH) |
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Algunas precisiones
sobre fideicomiso inmobiliario
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Por Daniel Enrique Butlow (*)
Las palabras latinas "fides" o sea
"fe" y "comissus" es decir "confiado", se amalgaman para
integrar un concepto jurídico llamado "fideicomiso", que está más cerca de lo
que muchos imaginan.
Desde muy vieja data y al tratar el dominio
imperfecto, el Código Civil lo ha reconocido, pero una Ley nacional dedicada al
Financiamiento de la Vivienda y la Construcción (24.441)se ha ocupado de reglamentarlo y
de ponerlo en funcionamiento, más allá de sus limitados orígenes.
En tiempos de negocios complejos, donde es necesario encontrar nuevas fórmulas para unir
los diversos intereses que se plantean en la edificación y que, a veces, son
contrapuestos, intentaremos responder las preguntas más reiteradas por inversores,
empresas constructoras y profesionales, en materia de fideicomiso inmobiliario.
1- ¿Qué es un
fideicomiso inmobiliario?
Se trata de un negocio complejo que vincula dos negocios distintos. Uno, por el que se
trasmite una propiedad y otro por el que sólo se permite un uso limitado del bien
adquirido, para restituirlo luego al transmitente o a un tercero por aquél indicado.
2- ¿Cuál es la autonomía de un fideicomiso inmobiliario?
Se trata de un instrumento que sirve para la realización de otros negocios que le son
“subyacentes” y que pueden ser de la más variada naturaleza dentro del campo de
lo lícito. Por ejemplo, el caso común de un propietario del terreno y una empresa
constructora que asume el compromiso de construir un edificio y pagar a posteriori el lote
con las unidades terminadas.
3- ¿Cuál es el fundamento normativo de un fideicomiso inmobiliario?
Consiste en la posibilidad de adquirir un dominio imperfecto. El Código Civil dispone que
“dominio fiduciario” es el que se adquiere en razón de un fideicomiso
constituido por contrato o testamento, y está sometido a durar solamente hasta la
extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según
el contrato, el testamento o la ley. (Artículo 2662 Código Civil según ley 24.441)
4- ¿Cuáles son las partes del contrato?
Básicamente el “fiduciante”, que es la persona que transmite los bienes, y el
“fiduciario”, quien recibe los bienes en propiedad fiduciaria.
Pueden existir además, terceros interesados como el “beneficiario”, que es
quien percibe los beneficios que produce el ejercicio de la propiedad fiduciaria, y el
“fideicomisario”, que es el destinatario final de los bienes fideicometidos.
5- ¿Cuáles son los contenidos mínimos del contrato de fideicomiso inmobiliario?
Según el artículo 4º de la ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la
Construcción, el contrato debe:
A) Individualizar los bienes objeto del mismo o al menos describir los requisitos y
características de aquéllos.
B) Determinar el modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso.
C) Plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar
más de 30 años desde su constitución.
D) El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso.
E) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare.
6- ¿Existe transmisión de bienes en el fideicomiso inmobiliario?
No. Los bienes objeto del fideicomiso inmobiliario no ingresan al patrimonio personal del
fiduciario, quien sólo tiene la titularidad formal, con el dominio del inmueble inscripto
a su nombre, ya sea para cumplir los fines convenidos o para transferirlos al
fideicomisario o a quien corresponda, al producirse su extinción. (Artículos 1, 17, 26
de la ley 24.441 y 2.662 del Código Civil).
7- ¿Cómo debe cumplir sus obligaciones el fiduciario?
El fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con
la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la
confianza depositada en él. (Artículo 6 de la ley 24.441).
8- ¿Cuál es el
régimen de rendición de cuentas?
En todos los casos, los fiduciarios deberán rendir cuenta a los beneficiarios con una
periodicidad no mayor a un año. El contrato no puede dispensar al fiduciario de la
omisión de rendir cuentas. (Artículo 7 de la ley 24.441).
9- ¿Cómo se retribuye al fiduciario?
El fiduciario tiene derecho al reembolso de los gastos y a una retribución que puede ser
fijada en el contrato. Si no ha sido convenida, la fijará el juez teniendo en
consideración la índole de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir.
(Artículo 8 de la ley 24.441).
10- ¿Cuál es el régimen patrimonial de los bienes fideicometidos?
Los bienes fideicometidos quedarán exentos de las acciones de los acreedores del
fiduciario. Constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del
fiduciante. (Artículos 14 y 15 de la ley 24.441).
11- ¿Y respecto de los bienes del fiduciario?
Los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la
ejecución del fideicomiso.
El fiduciario podrá disponer o gravar los bienes fideicometidos cuando lo requieran los
fines del fideicomiso. (Artículos 16 y 17 de la ley 24.441).
12- ¿Cuál es la legitimación activa que posee el fiduciario en
materia de acciones?
El fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la
defensa de los bienes fideicometidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario.
El juez podrá autorizar al fiduciante o al beneficiario a ejercer acciones en
sustitución del fiduciario, cuando éste no lo hiciere sin motivo suficiente. (Artículo
18 de la ley 24.441).l
(*)Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de las Universidades
Nacionales de La Rioja y San Juan.
Asesor legal consultor de la Federación Panamericana de Asociaciones de Arquitectos
(FPAA) y de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliaria
(C.A.P.H. y A.I.). |
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PESIFICACION
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La Corte Suprema de Justicia Nacional se ha
expedido recientemente con relación a la pesificación de los depósitos.
Dado el interés y la implicancia del tema sobre toda la economía, creemos de interés su
difusión.
Ha sostenido reiteradamente esta Corte que
el voluntario sometimiento de los interesados a un régimen jurídico, sin expresa
reserva, determina la improcedencia de su impugnación ulterior con base constitucional.
También afirmó –sobre la base del criterio enunciado en el considerando anterior
–que las garantías atinentes a la propiedad privada pueden ser renunciadas por los
particulares expresa o tácitamente, y que ello sucede cuando el interesado realiza actos
que, según sus propias manifestaciones o el significado que se atribuye a su conducta,
importan acatamiento de las disposiciones susceptibles de agraviar a dichas garantías o
suponen el reconocimiento de la validez de la ley que se pretende impugnar. Y, en tal
orden de ideas, concluyó en que no puede peticionar y obtener el ejercicio del control
judicial de la constitucionalidad de las leyes el particular que antes de la iniciación
del juicio renunció al derecho que alega.
Resulta correcta la aplicación que ha hecho el “a quo” de la doctrina de esta
Corte reseñada en los anteriores considerandos. En efecto, el actor ha optado por un
mecanismo que le permitió desafectar sus depósitos en moneda extranjera de las conocidas
restricciones entonces vigentes a su disponibilidad, y lo ha hecho percibiendo los
importes respectivos a la paridad establecida por el Art. 2º del decreto 214/02, con lo
cual –al no mediar reserva– corresponde considerar extinguida la obligación que
pesaba sobre el banco depositario.”
“Al haber el demandado realizado actos que importaron la liberación del deudor, no
puede luego ponerse en oposición a ellos y reclamar una diferencia motivada por la
paridad cambiaria por la cual aceptó que se cancelará su depósito, aduciendo la
inconstitucionalidad de las normas que establecieron el régimen jurídico de emergencia.
Dicho en otros términos, al tratarse de derechos patrimoniales - de los cuales su titular
puede disponer incluso, como se señaló renunciarlos expresa o tácitamente – si
aceptó el pago de su depósito a la paridad establecida por el Art. 2º del decreto
214/02 sin efectuar reserva alguna no puede sustraerse de las consecuencias de dicho acto.
Al respecto cabe destacar que el mencionado artículo, tras establecer que todos los
depósitos en dólares estadounidenses u otra monedas extranjeras existentes en el sistema
financiero se convierten a pesos en razón de un peso con cuarenta centavos por cada
dólar estadounidense, o su equivalente en otra moneda extranjera, prescribe que “la
entidad financiera cumplirá con su obligación devolviendo pesos a la relación
indicada”.
Por las razones expuestas, corresponde concluir en que el recurso extraordinario resulta
improcedente, en tanto la sentencia del “a quo” encuentra debido sustento en
conocida jurisprudencia de esta Corte – reseñada en los considerandos 4º y 5º de
la presente- sin que esta decisión implique, por lo tanto, juicio alguno respecto de la
validez o invalidez constitucional de las normas que configuran el régimen jurídico que
pretendió cuestionar el recurrente.”
(“Cabrera, Gerónimo Rafael y otro
c/P.E.N. – Ley 25.561 – decretos. 1570/01 y 214/02 s/amparo sobre Ley
25.561” CSJN 13/07/2004).
Colaboración Estudio Jorge S. Villar y Asoc.
Asesor Jurídico
Villaryasoc.@Villaryasoc.com.ar |
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Notarial
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Pregunta
¿Qué mayoría sería necesaria para cambiar el destino de las unidades que integran
un edificio?.Respuesta
Teniendo en cuenta que la disposición del Reglamento de Copropiedad y Administración que
establece el destino de las unidades es una cláusula "estatutaria" y no
meramente "reglamentaria" del Reglamento, sería necesaria la unanimidad de los
consorcistas para modificarla. No bastarían entonces los dos tercios o una simple
mayoría para ello. Por tanto, establecido en el Reglamento de Copropiedad que
determinadas unidades se destinarían a vivienda familiar, no es válida la autorización
concedida a los propietarios, por mayoría de la asamblea, para instalar en ellas oficinas
o consultorios.
Escrib. Roberto V. Vitale
Asesor Notarial |
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Laboral
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Pregunta
El encargado del edificio venía realizando tareas en el horario de 6.30 a 12, y de 19
a 21.30, y trabajaba entre horas en un establecimiento educativo de la zona. Hay
propietarios que se oponen a ese régimen, ¿es factible conminarlo a que cambie su
horario?.
Respuesta
En primer lugar, hay que aclarar que el criterio jurisprudencial en la materia establece
que la exclusividad del trabajador de edificios de propiedad horizontal, lo es dentro del
horario de trabajo del empleado.
Ahora, si el consorcio ha establecido un horario tal que le permite trabajar en otro
lugar, y esto es algo oficial, no puede olvidarse que el artículo 66 de la Ley de
Contratos de Trabajo establece que “El empleador está facultado para introducir
todos aquellos cambios relativos a la forma y modalidades de la prestación del trabajo,
en tanto esos cambios no importen un ejercicio irrazonable de esa facultad, ni alteren
modalidades esenciales del contrato, ni causen perjuicio material ni moral al trabajador.
Cuando el empleador disponga medidas vedadas por este artículo, al trabajador le
asistirá la posibilidad de considerarse despedido sin causa”.
En razón de ello, si el dependiente trabaja en otro lugar donde percibe una remuneración
y el criterio del consorcio es modificarle el horario de trabajo, para que éste no pueda
cumplir con sus obligaciones en el colegio, se estaría dando exactamente lo que el
artículo antes mencionado establece. De tal manera, si se modifica el horario para que no
pueda trabajar y cobrar el segundo sueldo, el perjuicio material es evidente y no necesita
mayores explicaciones.
Es entonces desaconsejable modificar en forma coercitiva el horario, ya que dejaría el
camino libre a un despido indirecto, con las consecuencias que tal actitud traería
aparejadas al consorcio.
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral |
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Técnico Municipal
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Pregunta
En el edificio se ha instalado un equipo generador de electricidad (grupo
electrógeno). Se requiere conocer cuáles son las normas reglamentarias al respecto, y si
se necesita autorización para dicha instalación.Respuesta
El Código de la Edificación de la Ciudad de Buenos Aires, establece la obligatoriedad de
contar con permisos de obra para efectuar instalaciones mecánicas, eléctricas,
térmicas, de inflamables y sanitarias, y ampliar, refaccionar o transformar las
existentes.
En estas disposiciones se involucran a todos los equipos y generadores a instalar, como
grupos electrógenos fijos, compactadoras, y otros.
En el Digesto Municipal, AD. 640.44, se establece, para el cumplimiento del artículo
2.1.3.8. del Código de la Edificación (C.E) la presentación de la memoria descriptiva
luego de finalizada las obras. En el punto 8. “Instalaciones eléctricas-Baja y Alta
Tensión”, en el inciso i, se menciona a los Grupos Electrógenos.
Por otra parte el artículo 2.3.1. , determina que para utilizar o cambiar de uso una
instalación, o una de sus partes, es obligatorio poseer habilitación.
En cuanto a estas instalaciones de generadores de electricidad o grupos electrógenos, en
el Digesto y en el Código de la Edificación, no existen otras normas escritas en
particular sobre su instalación, mantenimiento, etc. Estando enmarcado el régimen de
penalidades dentro de lo prescripto en el Capítulo 2.4., en este caso para la falta de
permisos de cualquier tipo de instalación u obra no declarada. Las responsabilidades
primarias son del propietario - usuario y de quien realizara la instalación sin cumplir
con las habilitaciones establecidas.
No obstante, existen normas de aplicación en el Manual de Reglamentación para la
ejecución de instalaciones eléctricas en inmuebles, aprobado por el ENRE, en su
capítulo 771.4 cuando trata la alimentación de reserva.
Arquitecto Antonio Aguel
Asesor Técnico Municipal
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Arquitectura
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Pregunta
En el muro divisorio del contrafrente de mi edificio ( que constituye uno de los bordes
del patio de mi departamento) existen rajaduras de gran porte, y desplazamientos de la
pared, que evidencian riesgo de colapso .
El nivel en que se encuentra la rajadura más importante, coincide con el del suelo del
terreno lindero (0,40 m por encima del nivel de solado del edificio de referencia).
También en el terreno lindero, existe un árbol de grandes dimensiones, cuyo tronco se
encuentra en contacto con el muro divisorio.
Se ha podido determinar que la causa de las rajaduras observadas es el empuje del tronco
principal del árbol y sus raíces, pero el propietario del terreno lindero se niega a
realizar las reparaciones necesarias.
¿Quién es responsable por estos daños?. ¿Hay algún organismo oficial ante el que se
pueda hacer la denuncia?.Respuesta
La ubicación en la que se encuentra el árbol está prohibida por el Artículo 2628 del
Código Civil, que señala que: “El propietario de una heredad no puede tener en ella
árboles sino a una distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, sea la
propiedad de este predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque sean ambas
heredades bosques. Arbustos no puede tenerse sino a distancia de un metro”.
Dado que los daños detectados son producidos por el empuje del árbol del terreno
lindero, es responsabilidad del propietario de aquél, la pronta reparación de los
mismos.
Es preciso señalar que dado que el muro se encuentra en riesgo de colapso, el propietario
del terreno lindero es responsable también por todos los daños materiales y personales
que pudiera provocar su derrumbe.
En el caso de que el propietario del árbol no lo retirara, o se negara a reparar los
daños ocasionados por éste, el vecino afectado tiene el derecho de presentar la denuncia
al Gobierno de la Ciudad, quien a través de su guardia de auxilio demolerá el muro que
se encuentra en riesgo por administración y a costa del titular del dominio, tal como lo
dispone el Art. 5.8.3.5 del Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires
Arquitecta Alejandra Rodrígues Gesualdi
• Consultorio de Arquitectura
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Jurídico
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| RESPONSABILIDAD DEL
INTERMEDIARIO EN LA LEY DE PREHORIZONTALIDAD Pregunta
En mi carácter de corredor inmobiliario se me ha encomendado la venta de un edificio
en construcción, sometida al régimen de la Ley de Prehorizontalidad Nº 19.724 . Me
interesaría conocer si me cabe alguna responsabilidad de acuerdo con lo establecido en el
artículo 16 de dicha ley.
Respuesta
Conforme lo dispone el artículo 16 de la Ley 19.724, todos los intervinientes en
contratos sujetos a esta ley quedan solidariamente obligados por la restitución de señas
y anticipos recibidos, razón por la cual no existe mérito para eximir de tal obligación
al intermediario. Como los martilleros o comisionistas son intervinientes en la
operación, cabe concluir que están comprendidos en esta norma, porque la exigencia de
intervención no impone la condición de parte, por lo que la mención, siendo amplia,
alcanza a los citados. El sentido de este artículo, al establecer la solidaridad y la
responsabilidad ilimitada por la restitución de las señas o anticipos recibidos, fue
ampliar la responsabilidad en cuanto a las personas restringiéndola en su extensión a
las señas o anticipos recibidos, la finalidad de la ley fue exigir que también los
intermediarios controlen la afectación del inmueble como condición previa a la venta.
Dr. Jorge S. Villar • Asesor Letrado |
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Análisis del aspecto laboral
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El nuevo
Convenio Colectivo de Trabajo Nº 378/04, suscripto recientemente, y que crea un seguro
para protección de la maternidad, vida, desempleo y discapacidad, fue objeto de un
estudio exhaustivo por el doctor Enrique Albisu, asesor laboral de la CAPH y AI, que
destaca las diferencias más importantes en el presente análisis.
En el artículo 6º, se han ampliado
los servicios centrales para categorizar a los edificios. Así, a los ya existentes de
calefacción y agua caliente centrales, compactador y otros, se han incorporado,
actualizando las nuevas prestaciones: natatorio, gimnasio, saunas, canchas de padle,
tenis, squash, salones de uso múltiple, solarium y lavandería.
Para aquellos consorcios ubicados en zonas turísticas, también se ha producido una
interesante modificación en la figura del ayudante de temporada de jornada completa
(artículo. 7º, inciso c), toda vez que desaparece el hecho de que este tipo de
trabajadores debían cumplir períodos de cuatro meses por temporada por “un período
mínimo de 90 días y hasta un máximo de 120 días. Los períodos mencionados podrán
complementarse con las prestaciones que se efectivicen en los denominados feriados de
Semana Santa y vacaciones de invierno o verano, según corresponda a la zona turística en
cuestión. Este trabajador adquirirá su estabilidad con arreglo a lo establecido en la
Ley 12981 y modificatorias y en el artículo 97 de la Ley de Contrato de Trabajo”.
Otra de las modificaciones interesantes para los consorcios (Art. 7, inciso e) es que a
partir de ahora, en edificios donde trabajen un encargado y un ayudante (de 8 horas) se
podrá contratar un tercer trabajador que puede ser un ayudante de media jornada, que
sólo estaban reservados en el anterior convenio a quienes trabajaban en edificios de
hasta 25 unidades.
En las definiciones de los encargados no permanentes, aparece otro cambio de interés, ya
que desaparece la obligatoriedad de trabajar en jornadas de cuatro horas continuadas, lo
que admite que sean discontinuas(inciso f).
En el inciso k del mismo artículo (7º) personal con más de una función, se agregan las
tareas correspondientes a la ampliación de los nuevos servicios: limpieza y mantenimiento
de pileta de natación, saunas, salones de usos múltiples o cualquier otro de los
definidos como centrales.
El personal de vigilancia nocturna, se separaró también del resto de los trabajadores
diurnos, simplificando los problemas de límites horarios con que se encontraban en el
anterior convenio.
En lo que hace a la bonificación por antigüedad, nada se modifica en relación con el
anterior convenio, ya que “se considerará tiempo de servicio el efectivamente
trabajado desde el comienzo de la vinculación, el que corresponda a los sucesivos
contratos a plazo que hubieren celebrado las partes y el tiempo de servicio anterior,
cuando el trabajador, cesado en el trabajo por cualquier causa, regrese a las órdenes del
mismo empleador”.
Con relación al tema licencias especiales, Art. 12º, inciso a), se agrega un día por
año para el trabajador sin vivienda, sin que pueda mediar menos de un año entre una
licencia y otra.
Respecto de las vacaciones de los suplentes (inciso d) se establece: “los
trabajadores suplentes gozarán de las vacaciones totales establecidas en el inciso c),
cuando trabajen más de la mitad de los días laborables comprendidos en el año
calendario o aniversario de trabajo, de conformidad con las normas legales vigentes”.
Quienes no reúnan el tiempo mínimo, percibirán en concepto de vacaciones el salario
correspondiente a un día por cada veinte efectivamente trabajados o fracción mayor de
quince días, hasta los cinco años de antigüedad. Entre los cinco y diez años de
antigüedad el salario por vacaciones de duplicará y desde los diez años en adelante se
triplicará.
El artículo 14 se refiere a la vestimenta – se incluye al personal femenino con
idéntica ropa (dos pantalones y dos camisas o dos guardapolvos) y la entrega de guantes
de cuero de descarne reforzado y guantes de latex o similar para protección durante el
uso de productos de limpieza en general.
En la nueva redacción del artículo 15, se resuelve una vieja cuestión referente al
jardín y al pago de plus por su cuidado: “Exclusivamente en los consorcios donde
existen jardines al aire libre de no más de 10 metros cuadrados, el trabajador/a,
encargado/a del cuidado y mantenimiento (regado, limpieza)percibirá el plus fijado en
este artículo”.
El artículo 18 establece el uso obligatorio de guantes para el retiro de residuos, y el
19, aclara que “en el caso de que en el edificio se generen residuos provenientes de
consultorios médicos, odontológicos, veterinarios, etc, el trabajador no deberá
manipularlos”.
También se deja sentada en el inciso 20, la obligación del trabajador que estando en el
edificio, aunque en horas de descanso, ante una emergencia deberá prestar colaboración,
ya que “el desconocimiento de lo expuesto será considerado como falta grave”.
Se creó un nuevo inciso, Nº 23, que declara que el trabajador “deberá observar el
correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral, como asimismo de la
vestimenta”.
En relación con las obligaciones del empleador se han incorporado diversos incisos para:
Promover la contratación de trabajadores con discapacidades para cumplir tareas acordes
(telefonistas, administrativos, atención de monitores, etc.), mantener registro
actualizado de las entregas de elementos de protección personal; de los registros de
capacitación en materia de riesgos del trabajo así como de las visitas técnicas y
recomendaciones efectuadas por la ART y por el responsable del Servicio de Higiene y
Seguridad en el Trabajo.
Además, cada trabajador deberá recibir de su empleador los datos correspondientes de la
ART con la que se halla cubierto su seguro de riesgos del trabajo y los números a los que
comunicarse en caso de accidentes y aquél también se hará cargo del desplazamiento del
trabajador cuando sea citado por la ART para practicarse exámenes médicos periódicos o
los cursos de capacitación. |
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La
fórmula de Puerto Madero, pero en Entre Ríos
Paraná encara un audaz proyecto turístico
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En una alianza
estratégica entre los sectores privado y público, la ciudad de Paraná, provincia de
Entre Ríos, apuesta a consolidarse como un polo de atracción turística dentro del
contexto regional. La experiencia parte del proyecto “Complejo Playas del
Thompson”, desarrollo del Colegio de Arquitectos de Entre Ríos,
que la municipalidad local hizo propio, y al que se asigna importante significación para
el futuro económico y social de la ciudad.
El desarrollo del proyecto global, con una
inversión de 6.000.000 de pesos, prevé realizar una serie de obras de infraestructura,
saneamiento, apertura de calles, rotondas, movimientos de tierra, construcción de
taludes, espigones, refulados y área de playa y esparcimiento, que se irá instrumentando
por etapas.
La obra, fue presentada en el reciente encuentro de la Federación Inmobiliaria de la
República Argentina (FIRA), realizado en la ciudad a la vera del río, durante cuyo
transcurso se incorporó el de Entre Ríos, como el primer Colegio Profesional de
Corredores, creado en el país con posterioridad a la Ley 25.028, que exige la formación
universitaria para el ejercicio de la actividad.
Los objetivos apuntan al fortalecimiento del perfil turístico de Paraná, la creación de
nuevos puestos de trabajo como consecuencia de las inversiones públicas y privadas,
saneamiento medioambiental del área, integración física y social de poblaciones en
situación de emergencia y la duplicación del recorrido costanero formal de la ciudad.
Como consecuencia inmediata, se procura superar la actual situación de aislamiento de los
barrios “Thompson”, “Morro” y “Puerto Sánchez”, y una
generación de plusvalía urbana y valor inmobiliario, así como mejores ingresos fiscales
como producto de la mayor actividad económica.
Como explicó el arquitecto Gastón Grand, a
cargo del proyecto, los montos de inversión privada inicial, estimados en unos 6.000.000
de pesos, dependerán de los metros cuadrados a construir y el equipamento que contemplen
las propuestas.
La venta de pliegos para el concurso de los
paradores cerró el 7 de julio, y paulatinamente,se licitarán los bungalows, luego la
guardería náutica y posteriormente los atracaderos deportivos para terminar con el
parque temático. Finalmente será el turno del área comercial.
EL PROYECTO EN OBRAS
Arroyo Las Viejas
Se prolongará el espigón existente para desviar el desagüe directo del arroyo y se
recuperará la actual exclusa, complementándola con obras de limpieza y dragado del cauce
natural . Se prevé la puesta en funcionamiento del “by pass” para el desvío
del arroyo río abajo, y la realización de un puente vinculando la calle Bravard con el
club Náutico y el museo del Túnel. También se proyecta un espacio verde en la ex Ciudad
Perdida y tratarlo como área de recreación. Una vía costanera del arroyo completaría
el circuito Bravard – Ambrosetti.
Puerto Sánchez
De acuerdo con lo convenido con la comunidad del barrio, se proyectan atracaderos de
canoas para pescadores, un área para museo tradicional y un mejoramiento general de sus
infraestructuras, vinculando el sector con la costanera que se conectará a través del
puerto. Todo esto intentando resaltar la fuerte identidad de la zona, lo que reforzará
los aspectos relacionados con la temática costera, generando un recorrido a la vera del
río a modo del tradicional “Caminito” porteño: el “Paseo del
Pescador”.
Balneario Thompson
A efectos de solucionar el problema del área anegable, se plantea realizar un talud de
arena que conformará una nueva playa de 450 metros de longitud para la ciudad, rematando
en una calle nueva bordeando la zona de esparcimiento, así como un área deportiva y un
parque temático. En el espigón que se propone prolongar hacia el río remata la punta
con un faro mirador. También sobre este sector se construirá un escenario para
espectáculos varios, que podrán ser observados desde toda la playa.
En lo que se refiere a las inversiones privadas, se propone un esquema de concesiones
protegidas por un sólido esquema de seguridad jurídica, y el planteo incluye:
Paradores, situados frente al río. Se licitará la construcción de dos complejos
gastronómicos, que podrán funcionar a modo de restaurantes propiamente dichos o como
confiterías de playa al estilo costa atlántica.
Se prevé también el desarrollo de tres complejos de cabañas (60 unidades en total) en
una zona arbolada de gran belleza (actualmente zona de parrillas y acampe), cuya
licitación se hará por tramos. En una primera etapa se llamará a concurso para la
construcción de dos conjuntos.
Pub: sobre el extremo del espigón de la desembocadura del arroyo Las Viejas, se
concesionará la construcción de un pub y de un faro o mirador que será el elemento
distintivo del proyecto.
Atracadero de
embarcaciones deportivas
Situado en la articulación entre Puerto Sánchez y el comienzo de la playa, se emplazará
un moderno atracadero deportivo con marinas para embarcaciones de mediano y gran porte,
las que contarán con servicios múltiples.
Restaurante
Contiguo al atracadero de embarcaciones se licitará la construcción de un restaurante de
categoría, que contará con estacionamiento propio.
Guardería náutica
En la desembocadura del arroyo, previa canalización del mismo, se ubicará una guardería
náutica con bajada de lanchas, boxes individuales y un sector para salida de excursiones.
Parque Temático
Se reserva un área importante dentro del actual velódromo para llamar a presentación
libre de propuestas para servicios no incluidos en el programa inicial, con prioridad para
la instalación de un parque temático.
Otros emprendimientos a licitar
El complejo contará además con una capacidad de estacionamiento para 400 autos.
Ente de
Administración
Se ha previsto la conformación de un ente o consorcio de administración mixto, que se
integrará con los concesionarios de las explotaciones del complejo y la Municipalidad
como poder concedente que regirá las relaciones jurídicas y económicas entre las
partes.
Esta figura -que es la utilizada mayoritariamente en gestiones colectivas de complejos
comerciales o inmobiliarios- asegurará la participación activa de los propios
interesados en la marcha general del complejo, y cierta autonomía funcional y operativa
necesaria para la dinámica de los negocios. |
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