Deterioro
y desvalorización en el microcentro
Marchas sin fin provocan
vacancias y desinversión en oficinas y comercios
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La prolongada
inacción oficial en las áreas del microcentro, donde
manifestaciones, protestas y caos de tránsito son situaciones
corrientes, están generando un fenómeno inesperado de
vacancias en el sector comercial y de negocios, desvalorización
y posiblemente nuevos deterioros en el área. Quizás los últimos
hechos violentos en la Legislatura hayan significado un punto de
inflexión en la percepción entre lo que es y no tolerable en
el espacio público. Sin embargo, empresas y profesionales
deciden día a día alejarse del área de conflicto, impulsados
por la prolongación en el tiempo de cortes y limitaciones a la
libre circulación. El lado oculto del fenómeno piquetero, que
suma nuevos desocupados. Testimonios.
Hay áreas de la
ciudad que, pese a la recuperación económica, siguen sufriendo
el perjuicio y la desvalorización que provocan las marchas
piqueteras y los incesantes reclamos de trabajadores. Y, ante
una anomia que se arrastra desde hace años, se ha restado
existencia al espacio público, cautivo de la protesta
permanente.
La Avenida de Mayo desde la Plaza homónima hasta el Congreso,
las diagonales Norte y Sur, la avenida Leandro N. Alem al 600
– donde se ubica el ministerio de Trabajo y Seguridad Social-
son áreas castigadas por esta situación, y en las que el
deterioro de los precios de los inmuebles se ha hecho evidente.
Horacio Bielli,
desde un quinto piso de la Avenida de Mayo, que podría en otros
tiempos considerarse una privilegiada vista del casco histórico,
fue contundente: "No hay demanda de propiedades en la zona,
fundamentalmente oficinas, por cuanto las empresas y estudios,
habituales clientes, no quieren sufrir los inconvenientes de las
marchas continuas. Y los que están se quieren ir".
Las oficinas en el área, muy buscadas por su ubicación, que se
vendían a 700 dólares por metro cuadrado, están actualmente a
500 dólares y tampoco encuentran compradores.
"En cuanto a los locales- indicó- la pérdida es mayor,
porque además de que sus valores han sufrido un 50 por ciento
de depreciación, también se han caído las ventas, en una
proporción similar. De tal manera, después de soportar la
crisis, los comerciantes de esta zona no han podido gozar de los
beneficios del incremento del turismo, que sí aprovecharon
otras. Incluso, en los últimos tiempos, hasta la calle Florida
se vio perjudicada por la desconfianza que se apodera de los
turistas para desplazarse libremente como era habitual.
Como consecuencia,
luego de que se ocuparon los locales que habían quedado vacíos
durante la crisis, demanda que hizo crecer los precios, quienes
se instalaron se encontraron con su posibilidad laboral coartada
y los propietarios debieron conceder rebajas importantes a los
valores vigentes, para que los inmuebles no volvieran a
desocuparse.
Sobre la Avenida de Mayo, se estimó que el perjuicio sobre las
ventas contabilizaba un 58% como consecuencia de esta situación.
"Aún suponiendo que la situación cesara de inmediato –
comentó Horacio Bielli- la recuperación va a llevar por lo
menos cuatro años, porque la memoria del público hace que éste
tarde en convencerse de que los problemas ya no existen".
Haciendo un parangón
con lo que sucedió en la Zona Norte, y con los efectos benéficos
que sobre el desarrollo del área tuvieron la ampliación de la
Panamaricana, y el Acceso Norte, que provocaron la revalorización
de todos los terrenos, el empresario explica porqué con las
trabas a la circulación en el microcentro, toda el área de
negocios se ve perjudicada.
"Tal es así, puntualiza, que los avisos de búsqueda de
personal ya están limitando a los postulantes de la zona sur,
por los constantes cortes del Puente Pueyrredón y otros
accesos, con lo que se discrimina injustamente a estos
trabajadores".
Como resultado de la situación, apunta el directivo, se
registra la falta de interés de las empresas, por edificios
triple A, o de muy buena categoría, si están emplazados en
algunas de las áreas de conflicto, o con problemas para la
circulación. Es que son los propios clientes los que se niegan
a trasladarse a estas áreas que ya son consideradas
"rojas", en la percepción popular, y no precisamente
por el libre comercio sexual.
Los muy buenos
edificios cercanos a Plaza Roma ( en el área del Ministerio de
Trabajo), los ubicados en Avenida de Mayo y Chacabuco, por citar
sólo algunos, quedan desvalorizados por una situación que nada
tiene que ver con la calidad de sus construcciones. Por el
contrario, las inversiones quedan sin posibilidad de recuperarse
ante las dificultades para vender. Los valores locativos en el
área comercial, aunque se bajen a la mitad, encuentran escasísimos
interesados en asumir el riesgo.
El rubro gastronómico es dentro de las zonas detalladas, uno de
los más perjudicados. El propietario del restaurante ubicado en
L.N. Alem al 600, sostuvo que las constantes protestas ante el
Ministerio de Trabajo habían disminuido el número de cubiertos
del local de 180 a 30 diarios. El también estaba evaluando un
traslado.
Carlos Rodrígues Gesualdi, instalado con una empresa
inmobiliaria sobre la Diagonal Norte, coincide: "Las
avenidas mencionadas han dejado de ser atractivas para oficinas
comerciales o profesionales y en especial para locales de
negocio. Estos últimos se ven forzados a cerrar sus puertas,
generalmente en horas pico del mediodia -con la consiguiente pérdida
de ventas- y los primeros, ante la posibilidad de que la zona
quede cerrada al tránsito, optan por alternativas menos
conflictivas".
A la hora de estimar las pérdidas, es taxativo: "La
depreciación no es fácilmente mensurable ya que no se trata de
que el interesado quiera comprar más barato, sino de que no
quiere comprar. Como ejemplo, tengo en ofrecimiento una oficina
en Diagonal Norte al 800, de 75 m2 a U$S 700 por m2, por la que
en tres meses no he conseguido interesado".
Sobre las acciones realizadas ante las autoridades, descree de
los resultadas, porque considera que las rebajas en los
impuestos, "desde ya, no cubrirán la real pérdida que
sufren los propietarios de inmuebles en la zona".
Entre humorístico y furioso, concluye: "El Gobierno de la
Ciudad ha instalado en el Obelisco un semáforo que indica
cuando la Plaza de Mayo está cerrada. Esto, junto con la rebaja
en el ABL a los negocios afectados, de algún modo oficializa
las conductas delictivas de los que cortan calles y destrozan
bienes públicos y privados. Volver al imperio de la ley -por
imposible que se presente hoy- significa que todos paguen sus
impuestos, nadie corte rutas y a ningún trasnochado funcionario
se le ocurra poner un semáforo que indique cuando mis derechos
son violados".
Javier Lobo van Gelderen, instalado con vista a la Avenida
Leandro N. Alem al 500, en las cercanías del Ministerio de
Trabajo, se mostró tan preocupado como sus colegas: "A raíz
de esta situación las operaciones no se concretan" aseguró.
Desde la Avenida
Córdoba hasta la Plaza de Mayo, toda un área que había
crecido como consecuencia del mejoramiento y las inversiones
inmobiliarias realizadas, se ve injustamente perjudicada.
Este "modus operandi" de la inacción de las
autoridades, y una política equivocada frente al problema,
"está expulsando a la demanda de oficinas. Ya hay muchos
profesionales que se han ido y otros que tratan de hacerlo. Un
producto que por lo general se colocaba en 60 días, hoy se
tarda 8 meses y no siempre se encuentra interesado",
testimonió el directivo.
Los permanentes
cortes en un área estratégica como LN.Alem y Viamonte, a veces
por grupos de 15 o 20 manifestantes, perjudica no sólo el tránsito
en toda la zona, sino muchas veces el acceso a las propias
cocheras durante horas, “es una seria limitación en la
libertad de trabajar y circular”, apunta.
Dos muy buenos edificios de renta de oficinas, ubicados sobre el
600 de Leandro N. Alem están ya con el 50% de vacancia; la
misma situación se repite sobre la Avenida de Mayo, donde el
perjuicio se percibe también en la caja diaria de los
comercios.. En lo que hace a las oficinas, insiste Javier Lobo,
al caos de los vehículos hay que sumar el ruido de bombas de
estruendo, la basura y la suciedad que dejan los prolongados
“aguantes” frente al organismo público, como “valores
agregados”en la situación.
Los primeros que plantearon el problema que sufren a las
autoridades, fue la Asociación de Amigos de la Avenida de Mayo.
Su presidente, Manuel Pérez Amigo, puso reparos sobre la
compensación lograda: “Se consiguió una rebaja de 50% sobre
Ingresos Brutos, aprobada en noviembre de 2003, que tardó 9
meses para ponerse en práctica”, dijo.
“Comercialmente, el cliente es el bien más importante, y es a
él a quien se le impide llegar. La rebaja cubre sólo lo que ya
bajaron las ventas, ya que sobre la Avenida de Mayo de cinco días
hábiles que tienen los negocios, tres se pierden obligados a
cerrar o replegarse por las marchas”.
Este no es un fenómeno nuevo, concede Pérez Amigo, que
contabiliza cuatro pedidos de audiencia a los respectivos
ministros del Interior, y al ministro de Gobierno sin que hayan
sido recibidos.
“Nosotros somos comprensivos de los problemas de la gente sin
trabajo. Pero una cosa es la manifestación pasiva de mujeres y
niños, y otra es cuando se suman encapuchados, palos y agresión,
como ocurrió en la intersección de la Avenida 9 de Julio, que
se tiraron bombas molotov, se rompieron vidrios a dos bares y
del banco HBSC. Esto es lo inaceptable".
Con referencia a los perjuicios observados en el sector
comercial, y basándose en datos de esa fuente, Pérez Amigo
refirió que 370 negocios ya habían cerrado en el recorrido de
la Avenida entre el Congreso y la Plaza de Mayo, camino obligado
de las protestas, entre el año pasado y el actual. En lo que
hace al rubro gastronómico, según el dirigente Dante Camaño,
sólo en el citado boulevard se perdieron 1300 puestos, de la
cadena de bares, restaurantes, confiterías y hoteles
emplazados.
“Otra de las preocupaciones de la entidad es encauzar el
movimiento de los cartoneros, y los indigentes que viven en la
calle sobre Hipólito Irigoyen o en la Plaza de los Dos
Congresos”, refirió el dirigente.
El mejoramiento de las veredas, y la iluminación, son dos
proyectos que ya están en marcha con el impulso de los
frentistas, que quieren trabajar contra el deterioro.
Es que la falta de respeto por los bienes, y las expectativas
negativas de que la situación se modifique, han detenido obras
de restauración y mejoras previstas con anterioridad.
"Incluso, apunta el presidente de la Asociación de Amigos,
he recibido la propuesta de inversores españoles interesados en
comprar edificios para reciclar, por el atractivo turístico
evidente de la Avenida de Mayo, pero se han postergado.
"Quisiera ser optimista. Si el Gobierno pone orden a las
manifestaciones y piquetes, no tengo duda que le llevaría poco
a la Avenida de Mayo resurgir como un polo de interés, y eso
dará impulso al área comercial, e inmobiliaria".
Hoy en día, sin embargo, son pocos los turistas que se animan a
recorrerla sin complejos, en pos de la foto junto a la placa del
Hotel Castelar, que atestigua del hospedaje del poeta Federico
García Lorca, quien deambulaba por ella, en ocasiones acompañado
por Ben Molar, como éste lo recordó días pasados a horas de
cumplir sus frescos 89 años, durante el encuentro de la
Asociación Amigos. O para disfrutar los emblemáticos edificios
como el Barolo, o el del diario La Prensa, orgullos arquitectónicos
que hoy cuesta preservar, como la Legislatura, de la destrucción
iconoclasta.
Alicia Esteban |
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Informe Especial
Recupera
protagonismo la inversión en barrios privados y mega desarrollos ya
consolidados
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Si
bien en comparación con la década del noventa el movimiento
no alcanza iguales niveles, el mercado de emprendimientos
cerrados recupera protagonismo, con un retorno de la inversión.
Aunque centrada ésta en afianzar aquellos emprendimientos
que, por sus atributos en calidad, infraestructura y
ubicaciones, pudieron sortear mejor la crisis.A este planteo
se agrega otro ingrediente: la seguridad y, por ende, la
cercanía a una vía de acceso rápida, es un elemento
decisivo en la compra de un terreno.
Eduardo
Costantini enfatiza que hoy se asiste a una recalificación de
los emprendimientos, en los que las variantes de peso son los
accesos y la seguridad.
Según el comentario de la consultora Rudolph & Weiss
Bienes Raíces, si se comparan lotes similares de 800 a 900
metros cuadrados, el precio estará en estrecha relación con
el grado de seguridad que ofrezca el desarrollo, aunque en los
valores también incide la infraestructura y las medidas de
seguridad que ofrezca el emprendimiento. Si está cerca de una
bajada de la Panamericana podrá ascender a U$S 80.000, en
cambio si está ubicado a 3 ó 4 kilómetros desciende a U$S
45.000. Y el precio es menor aún, si se trata de un terreno,
en zonas a una distancia mayor de los 50 kilómetros de la
Capital.
Un
punto estratégico: el Km 50 en Pilar y su radio de
influencia.
Si se enfoca puntualmente el desarrollo de Pilar, Ricardo
Eldestein Pernice de la firma Castex destaca el crecimiento de
la zona, si se quiere atípico, en torno al kilómetro 49 y 50
del Acceso a Pilar, donde se han desarrollado centros
comerciales, hoteles como el Sheraton, y complejos de
oficinas. Además de la radicación de universidades como la
Austral.
En esa zona, el
grupo Farallón invirtió 30 millones de pesos en la compra de
32 hectáreas de tierra para ampliar La Lomada, ubicada en el
kilómetro 45. Frente a una demanda potencial, el barrio, que
cuenta con 623 lotes y 400 casas construidas, requería más
espacio para crecer. De ahí que Eduardo Gutiérrez, su
presidente, que en los noventa se caracterizó por elegir las
mejores ubicaciones para el desarrollo de sus emprendimientos,
decidiera la compra, ya que de esta forma ,La Lomada será
vecina de Ayres de Pilar. A la par que avanza en otras dos
iniciativas, ubicadas en el kilómetro 50, la ampliación de
Bureau Pilar, un complejo de oficinas de 7500 metros cuadrados
y el desarrollo de un shopping, sobre 4 hectáreas, cercano al
Village Pilar. Una ecuación que parece cerrar por sus cuatro
costados.
Se
consolida el desarrollo de Nordelta.
Si se pone la mira en Tigre, Nordelta constituye el desafío más
ambicioso, ya que se trata de desarrollar en sus 1.600 hectáreas
una nueva ciudad. Su realizador, Eduardo Costantini ha
encarado un nuevo desafío: la construcción de dos canchas de
golf de 18 hoyos cada una que demandarán una inversión de
U$S 40 millones. Diseñadas por el especialista Jack Nicklaus
se extenderán sobre 140 hectáreas rodeadas de espejos de
agua. A su alrededor se gestará un barrio de 270 hectáreas,
que comprende 390 lotes, club house, pileta, courts de tenis y
condominios. Al evaluar el proyecto, Costantini estimó un
monto de inversión particular del orden de U$S 170 millones.
A principios de septiembre, a fin de testear la respuesta del
mercado, se instrumentó una inédita modalidad de venta,
mediante un llamado a licitación, a través del cual los
interesados podían acceder a la compra de 50 lotes
seleccionados en diferentes ubicaciones. Modalidad que,
aparentemente, no funcionó entre la demanda, la que prefirió
dejar reservas. Los lotes se dividen en tres categorías
denominadas Oro, Plata y Verde. Al momento de la licitación
los valores base partían de U$S 175 a 240, el m2, los mejor
ubicados. De modo tal que un lote promedio de 1.400 m2
redondeaba U$S 150.000 para trepar a U$S 350.000, los mejor
ubicados.
Por otra parte,
también se avanza el centro comercial, que comprende 70
locales comercializados por Interurban. El complejo, que será
inaugurado en noviembre con una inversión de $ 30 millones,
incluirá un supermercado que será operado por el grupo
Cencosud, aunque todavía no se sabe si la marca será Jumbo o
Disco.
También se ha iniciado un nuevo desarrollo los Studios de la
Bahía pensados para profesionales, los que pueden instalar
sus oficinas, estudios o consultorios y vivir. Edelstein indicó
que al lanzar la preventa en abril del año actual, de 48
oficinas o estudios se vendieron 32. De esta forma,
paulatinamente, Nordelta comienza a completar las distintas
fases de un proyecto concebido a largo plazo, que hoy ofrece
cada vez más servicios e infraestructura.
Una
demanda muy exigente
Si bien han aparecido algunas nuevas propuestas de
urbanizaciones, los brokers consultados coinciden en señalar
varios fenómenos: un repunte de la demanda debido a la baja
sustancial de precios de los lotes desde mediados de 2002
hasta 2003, acompañado a su vez por un bajo costo de la
construcción. Lo cual dio lugar a un repunte de la actividad,
inusual para ese segmento de mercado, ya que gran parte de
quienes contaban con dólares optaron por invertirlos en la
construcción de su propia casa. En algunos casos, al
revalorizarse los departamentos en los barrios tradicionales,
los propietarios aprovecharon esa brecha, para comprar un lote
y luego construir.
Hacia fines de 2003 y durante este año, los valores en los
principales desarrollos se recuperaron, a tal punto que ello
está incidiendo en una reducción de la demanda.
Eduardo Barbé,
de Antonio Mieres Propiedades, comenta que en los dos últimos
meses decreció la demanda. "En la actualidad se busca el
negocio, lo que está en buen precio se vende",
puntualiza para señalar que la compra se enfoca más como
inversión. Según su opinión todavía son escasos los nuevos
desarrollos, puesto que hay mucho remanente.
No obstante después de la abrupta caída de 2002, se está
frente a un mercado en franca recuperación, que muestra tal
vez un costado diferente. El mayor movimiento, que se traslada
a otros sectores como parquizaciones, riego, construcciones ,
remodelaciones, centros comerciales etc, proviene de los que
han decidido radicarse en estos desarrollos.
Por Graciela
Lira |
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Las
exigencias de la Declaración Jurada
El vencimiento del plazo para la nueva
presentación de la Declaración Jurada que establece el cumplimiento
de la Ley 941 en la ciudad de Buenos Aires, decreto reglamentario 706,
dio lugar a un encuentro especial en la CAPH y AI, en cuyo transcurso,
el presidente de la institución, Néstor Pirosanto, y uno de los
asesores impositivos, Dr. Marcelo Dragunsky, se refirieran a la
obligación, tratando de responder a las inquietudes de los
administradores presentes.
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En
primer lugar, se recordó que el Registro de Administradores
de Consorcios, sigue vigente para todos aquellos que en forma
onerosa desarrollan la actividad. Y también se instó a
completar los trámites, ya que no habían recibido respuestas
favorables los pedidos de prórroga del vencimiento de la
primera etapa, intentados por la Cámara.
Respecto de la exigencia de la declaración jurada, se
destacaron aquellas obligaciones que deben consignarse como
cumplidas, cumplidas parcialmente, inclumplidas o no
corresponde, que son parte del aplicativo que debe completarse
por parte del administrador. Estas son el Formulario 931 de la
Afip; el cumplimiento del depósito de retenciones de Suterh,
la ordenanza 40473, de recarga anual de matafuegos y control
trimestral; la limpieza, también trimestral de la limpieza de
tanques de reserva de agua para consumo humano (ordenanza
45593) la ley 257 de conservación de edificios, la ordenzanza
4047, de conservación de ascensores, montacargas, escaleras
mecánicas y rampas mecánicas y la 33677, de mantenimiento de
calderas y termotanques.
También, se hizo hincapié en un punto importante del Decreto
Reglamentario 706 de la Ley 941, que se expresa en artículo 6º,
y que dice: “En los casos de administración onerosa y en
relación a la renuncia, sustitución, o fallecimiento del
administrador, el nuevo administrador deberá informar dicho
acontecimiento, con carácter de declaración jurada dentro de
los treinta (30) días. El incumplimiento del presente deber,
dará lugar a la exclusión del Registro.
Esta obligación también recaerá en cabeza de los
administradores a título gratuito, cuando hubieran optado por
inscribirse en el Registro creado por la Ley N° 941.”
La
documentación
La documentación debe presentarse ante la Dirección General
de Defensa y Protección al Consumidor, autoridad de aplicación
de la Ley 941 que crea el Registro, de acuerdo con el
siguiente cronograma: desde el 16 de agosto al 17 de
septiembre, Cuit terminados en 0, 1 y 2; del 20 de septiembre
al 22 de octubre , cuit terminados en 3, 4 y 5; del 25 de
octubre al 26 de noviembre, cuit terminados en 6, 7, 8 y 9.
El Registro está facultado por la Ley 941 para actuar en
casos de falta de inscripción, falseamiento de datos, no
presentación de documentación exigible legalmente,
contratación de servicios con personal no matriculado, omisión
de declaración de un consorcio, falta de aportes o
contribuciones, y temas relacionados con los servicios de
tanque de agua, ascensores, fumigaciones, calderas, conservación
de edificios y matafuegos. No tiene competencia en cuestiones
vinculadas con la liquidación de expensas, asamblea de
consorcistas y reparaciones.
En el informe anual que los administradores deben presentar,
deben detallar la lista de consorcios administrados, las altas
y bajas producidas en el último año y los pagos de los
aportes y contribuciones previsionales y los correspondientes
a la seguridad social y la cuota sindical y por los
trabajadores pertenecientes a los consorcios que administran.
IMPORTANTE
Aunque no hay prórrogas
previstas para la Declaración Jurada, el director general de
Defensa y Protección al Consumidor, arquitecto Miguel A.
Fortuna, en respuesta a un pedido en tal sentido de la CAPH y
AI, respondió que tampoco habrá sanciones para quienes se
presenten dentro de los límites del cronograma, es decir,
entre el 16/08 y el 26/11 del año en curso.
El funcionario explicó en una nota que "no está
prevista ninguna prórroga para la presentación de la
Declaración Jurada, dado que el período de presentación es
amplio".
Aunque los plazos están estipulados en cinco semanas para
cada terminación del número Cuit, de todas formas este
cronograma obedece a una mera organización del trabajo, lo
que quiere decir "que si algún administrador no puede
respetar su fecha de presentación, no tendrá ninguna sanción
siempre que esté dentro de los límites del cronograma".
El funcionario puso a disposición de los administradores para
consultas los teléfonos 5382-6277, licenciado Aurelio Aballe,
o 5382-6229, licenciada Mercedes Cano.
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Accesibilidad
¿una utopía?
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Por Arq. Víctor
Murgia y Arq. Alejandra Rodrigues Gesualdi
Mientras leyes
nacionales obligan a respetar al máximo la accesibilidad, el
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires exige el 100% de
conformidad del consorcio para admitir las obras en un
edificio, lo que se constituye en una fuente inagotable de
conflictos, y que se deba recurrir a una demanda judicial con
sus altísimos costos, para que la discapacidad de un
integrante de un consorcio encuentre una solución al
problema. En el informe que se presenta, se intenta exponer la
situación a fin de poder valorarla en su real dimensión, y
se insta a los responsables públicos a eliminar esta
incongruencia.
El tema es el de
la superposición de normativas acerca de la ejecución de
modificaciones en halles de acceso, de acuerdo con los
criterios de accesibilidad vigentes al día de la fecha, y las
consecuencias que esta superposición de normas trae a la
realidad concreta de los ciudadanos.
Desde nuestro trabajo de arquitectos asesores de la Cámara
recibimos semana a semana consultas que buscan respuestas
acerca del tema planteado.
Administradores
y copropietarios se acercan enredados en la trama críptica de
las normas vigentes, intentando salir de ella, y asumir las
responsabilidades que les caben como ciudadanos de esta Nación,
buscando "cumplir con la ley".
La consulta se refiere, la mayoría de los casos, a edificios
existentes, regidos por la ley de propiedad horizontal.
En este tipo de edificios es cada vez más frecuente que algún
copropietario solicite la instalación de rampas de acceso, u
otras alternativas, tendientes a mejorar la accesibilidad del
edificio.
Es también habitual que este tipo de pedidos no genere ningún
tipo de conflicto, y que el consorcio acceda al pedido, tan
pronto como su economía lo permita.
Pero esto no sucede en todos los casos.
Muchas veces, el pedido es respondido con una negativa. En
algunos casos existen motivos de peso, tales como la presencia
de columnas u otros elementos estructurales que impiden la
realización de la rampa, pero en otros, los impedimentos no
son constructivos, sino de otros órdenes.
La negativa del consorcio es el sólo el comienzo de una serie
de acciones y reacciones en cadena que, a pesar de realizarse
con la intención manifiesta de intentar solucionar el
conflicto, no hacen más que agravarlo, alimentando mutuos
resentimientos entre las partes, y logrando que aflore a la
superficie lo peor de cada uno de los "actores" de
este drama.
Cuando el conflicto adquirió grandes dimensiones, se suele
buscar la mirada neutral de un profesional. Es en este punto
en el cual llegan a la consulta.
Recibimos dos tipos de consultantes bien diferenciados:
El primero, las personas que solicitan las rampas, que suelen
ser copropietarios que sufren alguna discapacidad. En muchos
de estos casos, arrastran años de conflictos sobre sus
espaldas, y montañas de cartas documentos. Llegan con la
perplejidad inherente a quien no alcanza a comprender la
hostilidad del contexto, y con la creencia (muchas veces
fundada) de que la negativa de un consorcio a la construcción
de una rampa de acceso, es mucho más obstinación que
imposibilidad real (económica o constructiva). Esta creencia
los lleva a mostrarse con una actitud agresiva, defensiva y
desafiante al mismo tiempo, que a los ojos de los
copropietarios que se oponen al proyecto es interpretada en la
mayoría de los casos como una manifestación de mal carácter
de la persona que realiza la solicitud, carácter que
manifiesta un cierto resentimiento acerca de su destino, que
no merece mayor atención, más que la compasión.
El segundo tipo de consultantes son los administradores, que
acuden cansados de intentar que los copropietarios lleguen a
algún acuerdo, habiendo agotado todas las acciones posibles
para ello, presionados tanto por los que solicitan las rampas
como por los que se niegan a ellas.
Generalmente, su interés es lograr que el problema se
resuelva de manera definitiva, para poder dedicarse a otros
temas, porque estos conflictos son de una densidad profunda,
provocan odios encendidos, y no es fácil para ellos lidiar
con esas bajas pasiones, tarea para la cual habitualmente no
están formados profesionalmente.
Rara vez acuden los copropietarios que se oponen a esas
reformas. Las veces que lo hacen plantean las dificultades
económicas del consorcio y causales de tipo estético,
considerando que las rampas afean el ingreso al edificio, y
que llegan a desvalorizar los departamentos.
Usualmente no plantean motivos firmes para su negativa. A
medida que en la consulta se les van dando respuestas que van
despejando los impedimentos, se les ocurren otros nuevos, pero
nunca los plantean desde un comienzo, sino uno a uno, de
manera tal que la solución no llegue nunca.
A pesar de los diferentes roles que juegan en la historia,
estos grupos de personas poseen una característica común:
Todos ellos se acercan confiando en que las leyes poseen
cierta coherencia, cierto marco de referencia que les permitirá,
con sólo conocerlo, obrar como corresponde, de acuerdo con
" lo que la ley manda ".
Pronto descubren que esto no es así.
Examinemos las distintas normas vigentes
Código
de Edificación
El Código de Edificación obliga a la presentación de
solicitud de permiso de obra para toda obra que se realice en
superficies comunes de un edificio, dentro de las cuales
obviamente se encuentran el hall de acceso y la fachada.
Para la presentación de permiso de obra, el Gobierno requiere
la conformidad del 100% del consorcio.
Si no se logra la unanimidad, no se otorgará el permiso.
En el caso de comenzarse una obra de modificación del hall de
acceso sin el permiso correspondiente, cualquier copropietario
tiene el derecho de efectuar una denuncia ante el Gobierno de
la Ciudad, quien detendrá la obra intimando a que se
retrotraigan las cosas a su estado anterior.
Personalmente entrevistamos al arq. Juan Luis Gilly, director
de Contralor de Obras de la DGFOyC del Gobierno de la Ciudad,
quien informó que la única alternativa a la presentación
del consentimiento del 100%, es la presentación de un dictámen
judicial, no admitiéndose dictámenes de la Defensoría del
Pueblo o similares.
Ley
Nº 962- Modificación del Código de Edificación
La ley Nº 962 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires es de
aplicación en los edificios a construir, y en aquéllos que
tengan intención de efectuar modificaciones en el hall de
acceso.
No obliga, en principio, a los edificios existentes a mejorar
su accesibilidad, a menos que se trate de edificios de
afluencia masiva de personas, característica ésta a
determinar por la DGOyC en cada caso.
Respecto a los
edificios existentes que quieran mejorar su accesibilidad, la
norma establece una serie de parámetros que regulan las
características constructivas a tener en cuenta, tales como
pendientes de rampas, anchos de puertas, dimensiones de
pasamanos, así como los materiales y texturas admitidos para
los distintos elementos que hacen a la accesibilidad, pero
aclara que en el caso de no poder cumplir con todos los
requerimientos, se podrá presentar una alternativa
"practicable", esto es, una alternativa que
satisfaga con la mayoría de las disposiciones vigentes,
aunque no logre cumplir con todas.
La evaluación de las alternativas practicables será
realizada por la DGOyC, ya que en algunos casos, los
consorcios intentan construir rampas sin correcto
asesoramiento profesional, o sin considerar las posibilidades
reales del hall de construir rampas adecuadas. Se observa en
estos casos que se intenta construir rampas que resultan de
uso peligroso, sin una correcta evaluación de los riesgos que
ocasiona este tipo de acceso. Los errores más usuales son la
adopción de pendientes mucho mayores a las admitidas, falta
de pasamanos adecuados, superficies de rodamiento que no son
antideslizantes, etc.
Leyes referidas a la Accesibilidad
Las leyes nacionales Nº 22.431 y la Nº 24.314 establecen:
Ley 22.431 Artículo 20.-(Conf. Ley 24.314) Establécese la
prioridad de la supresión de barreras físicas en los ámbitos
urbanos, arquitectónicos y del transporte que se realicen o
en los existentes que remodelen o sustituyan en forma total o
parcial sus elementos constitutivos, con el fin de lograr la
accesibilidad para las personas con movilidad reducida.
Ley Nº 24.314 Artículo 4°-Deróganse las disposiciones de
las leyes 13.512 y 19.279 que se opongan a la presente, asi
como toda otra norma a ella contraria.
La ley 13.512 (ley de propiedad horizontal) establece la
obligatoriedad de la conformidad del 100% de los
copropietarios para toda obra de modificación de superficies
comunes. Tal como expresa la ley 24.314, esta obligación
queda derogada, así como el requerimiento del Gobierno de la
Ciudad en ese sentido, al momento de solicitar al permiso de
obra.
De la lectura de estos artículos se desprende que, en el caso
de que un edificio pretenda realizar obras de modificación de
los accesos a los fines de lograr la accesibilidad, deberá
regirse sólo a lo establecido en la ley 24.314, por encima de
las leyes promulgadas con anterioridad a ella.
Fallos judiciales/jurisprudencia
Existen a la fecha diversos fallos respecto al tema de la
obras relacionadas con el mejoramiento de la accesibilidad de
edificios existentes.
Todos los que han llegado a nuestro alcance resultan
favorables a la solicitud de construcción de rampas, en la
medida que sea constructivamente posible.
Baste como ejemplo el fallo que nos ha hecho llegar la Dra
Isabel Ferreiro, especialista en el tema Accesibilidad de la
Defensoría del Pueblo, (expte. Nº 144.737/93, juzgado Nº
21, ratificado por la Cámara Nacional de Apelaciones según
expte 88.851, fuero C, juzgado I ).
En este juicio, el juez determina que el consorcio, a través
de su apoderado, no tiene motivos suficientes para negarse a
construir la rampa al alegar que el consorcio no la aprueba,
dado que por sobre el consentimiento de los copropietarios se
encuentra lo dispuesto por la ley Nº 24.314, que deja sin
efecto toda norma anterior que impida la construcción de las
obras pertinentes. (Recordemos que la conformidad del 100% es
requisito del Gobierno de la Ciudad para otorgar el permiso de
obra)
En consecuencia, el consorcio resulta obligado a la construcción
de la rampa y al pago de las costas del juicio, sin que tenga
mayor importancia el haber contado con el 100% de conformidad
de los propietarios ante el pedido inicial de la realización
de estas obras
Incompatibilidad
entre las diferentes normas
Del análisis de la normativa vigente, surge una gran
incoherencia normativa: por un lado, las leyes nacionales
expresamente dejan sin efecto toda otra norma anterior que
impida la ejecución de las obras de modificación que mejoren
la accesibilidad.
Por el otro, la normativa del Gobierno de la Ciudad obliga al
consentimiento del 100% de los copropietarios para la
realización de obras de esta naturaleza, y no otorga permisos
de obra que no cumplan con este requerimiento.
Esta incongruencia produce que lo que en un principio se puede
considerar un conflicto entre el consorcio y un copropietario,
se transforma en un conflicto en el que el Gobierno de la
Ciudad, al impedir el cumplimiento de una ley nacional,
participa activamente (sin ser parte actora ni demandada).
Este impedimento del Gobierno de la Ciudad obliga a los
consorcios en los que no se logra el consentimiento del 100%,
a la demanda judicial, proceso altamente costoso y largo,
después del cual, el consorcio resultará obligado a la
construcción de la rampa y pagar las costas del juicio, y el
Gobierno de la Ciudad, sin ser parte del juicio, se verá
obligado a otorgar el permiso de obra sin el consentimiento
del 100%.
Llamado
a la cordura
Habituados como estamos al funcionamiento disfuncional de las
instituciones de nuestro país este laberinto kafkiano que
acabamos de exponer no logra sorprendernos, a pesar de todo.
Es una manifestación más del nivel de desconexión que
existe entre los diversos organismos que legislan sobre el
funcionamiento de la sociedad.
Pero no sorprenderse no significa aceptarlo.
Por el momento, la tarea que nos cabe como profesionales es la
de investigar hasta conocer todas las variables que inciden en
que las cosas resulten de este modo, y darlas a conocer, ya
que las personas que se encuentran transitando conflictos de
esta naturaleza desconocen generalmente el contexto normativo
de su problema.
Tal como puede advertimos al comienzo de este informe, este
problema está lejos de solucionarse.
Invitamos desde este espacio a los funcionarios que tengan a
su alcance realizar alguna acción que disuelva este
entramado, que evite a los ciudadanos el doloroso tránsito al
que están sometidos por obra y gracia de la legislación. |
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Responsabilidades
del administrador ante los trabajos de pintura en los consorcios
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Durante el
desarrollo del Primer Congreso de Pinturas, Revestimientos y
Técnicas de Aplicación, organizado por CEPRARA,
profesionales de la Cámara Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias tuvieron una activa
participación. En primer lugar, difundiendo los principios
del recientemente firmado Código de Buenas Prácticas
Comerciales, además de trasmitir sus experiencias en la
materia.
Dos fueron las disertaciones previstas en el encuentro:
"¿Qué busca un administrador al contratar una empresa
de pintura?" a cargo de Elena Galli y " Sobre
Derecho y pintura - Responsabilidad profesional",
desarrollada por Daniel E. Butlow.
Aquí un resumen de los puntos principales.
¿QUÉ
BUSCA UN ADMINISTRADOR AL CONTRATAR UNA EMPRESA DE PINTURA?
Por Elena Galli *
Aunque los
administradores manejan suficientes conocimientos como para
diferenciar un trabajo profesional de uno que no lo es, no
siempre resulta sencillo poder discernir, y tomar las
decisiones acertadas al momento de evaluar las propuestas y
cotizaciones de las empresas que operan en el sector, señaló
la especialista.
El
administrador no puede saberlo todo, pero debe saber a quién
recurrir.
A este respecto indicó a empresas certificadas por CEPRARA,
para contar con la tranquilidad de estar contratando un
servicio serio, en virtud de las exigencias que la Cámara
tiene sobre sus integrantes en cuanto a metodología probada
de trabajo y eficiencia, utilización de seguros y
excelencia en la prestación.
A veces la elección por parte de los consorcios se define
exclusivamente en base al precio, sin tener en cuenta una
serie de detalles, que es obligación del administrador
verificar, subrayó Elena Galli.
La empresa a contratar debe cumplir con la garantía pautada
para cada obra, actuando de manera profesional y
personalizada, aconsejando acerca de las propiedades y
capacidad de sus productos para satisfacer los diferentes
aspectos y funciones, brindando un desempeño satisfactorio
y duradero. Además, puntualizó:
• Si es
empleador, debe estar inscripto en el IERI ( Instituto de
Estadística sobre la Industria de la Construcción).
• Gestionar aviso de obra cuando se reparan o pintan
frentes ( lo establece el Art. 631 de la Ley de Edificación).
• Cumplir con las normas de Higiene y Seguridad
(normativas reguladas por las leyes de las ART).
• Usar pantallas de protección peatonal y vehicular.
• Utilizar andamiajes conforme al Código de Edificación
del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en cuanto a los
andamios, el GCBA se rige por el Código de Edificación de
la Ciudad, según el cual "deberá haber una lona o
media sombra cubriendo toda la superficie del frente y el
andamio en la estructura que sostiene la lona de protección".
• Cumplir con las normas vigentes en cuanto a ART o
accidentes de trabajo, esto para el personal en relación de
dependencia. El personal que no se encuentre bajo relación
de dependencia, deberá contar con una póliza de accidentes
personales acorde a la Ley de Riesgos de Trabajo.
• Constatar que los seguros de Responsabilidad Civil,
cuenten con cobertura completa.
No hay que olvidar, enfatizó, que el consorcio que contrata
personal para una obra es solidariamente responsable por lo
que pueda pasar al personal.
Otros recaudos importantes sobre los que llamó la atención,
fue los de utilizar marcas confiables, respetando lo
presupuestado; respetar las especificaciones técnicas del
fabricante y garantizar los trabajos por escrito.
Las compras y contrataciones de servicios por parte del
conjunto de administradores profesionales, señaló la
oradora, ha generado un mercado comercial con una fuerte
presencia económica, de la cual depende una importante
cantidad de trabajadores.
El administrador profesional da a la sociedad un importante
grado de estabilidad y equilibrio en las múltiples
transacciones comerciales que a diario realiza, para poder
asegurar el mantenimiento, funcionamiento y conservación de
los edificios.
En la planificación y en la búsqueda de un buen servicio,
recomendó la profesional, no debe ignorarse la educación
al cliente. Al contratar una empresa, no es mal cliente
aquel que exige, reclama o se queja, si no aquel que no sabe
hacerlo y entorpece la gestión del administrador. Esa
formación implica enseñar a utilizar los mecanismos
adecuados en los momentos apropiados, es también defender
sus intereses y la manera más segura de alcanzar la plena
satisfacción de sus necesidades, accediendo a beneficios y
aportando soluciones a las inquietudes de sus reclamos.
----
(*) Técnico universitario en Administración de Propiedad
Horizontal. martillero público y corredor inmobiliario.
Miembro titular del Tribunal de Cuentas e integrante de la
Comisión de Cursos y Conferencias.
“SOBRE
DERECHO Y PINTURA. RESPONSABILIDAD PROFESIONAL”
Por Daniel Enrique Butlow *
El
especialista en Arquitectura Legal de la CAPH y AI, comenzó
señalando que no se entiende cómo la pintura, definida
como un producto que se presenta en forma fluida o
fluidificada y que es capaz de transformarse en una película
sólida y opaca, tenazmente adherida al substrato sobre el
que se aplica, confiriéndole el color del pigmento que
tiene en su composición, puede ser capaz de dar lugar a una
acción por vicios ocultos, por ruina parcial o en todo caso
a un grave y dañoso incumplimiento de contrato.
¿Cómo puede un producto tan ostensible como la pintura
ocasionar un grave vicio oculto?, se preguntó. Y en el peor
de los casos ¿cómo puede ocasionar la pintura, un vicio de
gravedad suficiente, como para ser tenido en cuenta a la
hora de juzgar la responsabilidad profesional?.
A continuación ofreció algunas consideraciones a tener en
cuenta a la hora de resolver estos interrogantes:
1) La pintura cumple básicamente una función de
embellecimiento, que se complementa con otro atributo
fundamental consistente ni más ni menos, que en la protección
del soporte sobre el que se aplica.
2) Errar o desatender en la memoria descriptiva de un
proyecto, el sistema completo de pintado y las condiciones
de su mantenimiento, serán causales de responsabilidad
profesional para el proyectista, a las que deberá atenerse
en caso de daños.
3) Desatender el material de soporte, descuidar el estudio
del estado de la base o no verificar con toda exactitud el régimen
de temperaturas a la que deberá colocarse o estar sometida
la pintura, fundarán alguna patología que transformada en
vicio oculto dará lugar a la acción especial que surge del
articulo 1.647 bis del Código Civil.
4) Confundir el rendimiento teórico con el rendimiento práctico
del consumo y de la durabilidad, podrán hacer surgir
acciones por reparación de daños donde el empresario
pintor se transformará en empresario constructor, ya que
aunque cueste entenderlo un pintor construye.
5) Siendo constructor, el empresario pintor también estará
sujeto a responsabilidad por ruina, lo que sucederá cuando
pueda demostrarse fehacientemente que su equivoco en la
elección del producto, en la forma que fue utilizado o en
el plan de mantenimiento que fue recomendado, es el que en
definitiva ocasionó el anticipado desgaste, rotura o falta
de durabilidad del soporte material donde la pintura fue
aplicada (articulo 1.646 del Código Civil).
En tiempos donde se encuentra aprobado un nuevo Código de
Buenas Prácticas Comerciales y donde CEPRARA se esfuerza
por determinar cuáles son las normas que debe cumplir un
empresario o un profesional certificado, de poco valdrán
las excusas para considerar la pintura como una actividad
amateur. Aún desde lo más profundo y exquisito del derecho
será conveniencia de todos actuar con alta profesionalidad
rescatando una vez más la sabiduría del Martín Fierro
"no pinta quien tiene ganas, sino quien sabe pintar
", concluyó.
----
(*)Profesor titular honorario de Arquitectura e Ingeniería
Legal de las Universidades Nacionales de la Rioja y San
Juan.
Asesor legal consultor de la Federación Panamericana de
Asociaciones de Arquitectos (FPAA) y de la Cámara Argentina
de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias
(CAPHyAI). |
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El
rol del escribano, en estrecha colaboración
con administradores y empresas inmobiliarias
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La
interrelación entre la propiedad horizontal y la
actividad inmobiliaria con lo notarial, fue el tema
desarrollado por el escribano Roberto V. Vitale, asesor de
la CAPH y AI en la especialidad, y que tuvo lugar el 18 de
agosto último.
En primer término hizo una pequeña reseña histórica
sobre el camino recorrido por la propiedad horizontal en
la legislación argentina, y contó cómo el autor del Código
Civil, Dalmacio Vélez Sarsfield, se negó a incorporarla
aduciendo en la nota al artículo 2617, que la institución
sería fuente de conflictos entre los copropietarios o
condóminos de un mismo fundo. Se ha justificado esa
actitud, explicó, argumentando que nuestras extensas
llanuras, nuestra "pampa húmeda" era tan
extensa y despoblada en aquel entonces, (año 1871), que
la población existente no se apretaba en un edificio de
varios pisos o viviendas cosa que si ocurría en las
antiguas ciudades europeas.
En esas legislaciones fue adoptada con anterioridad a
nuestro país, en donde recién fue consagrada en 1948, en
la ley 13.512 .
Posteriormente,
el escribano Vitale se refirió a temas relacionados con
el Reglamento de Copropiedad y Administración, las actas
de comprobación y su gran utilidad para evitar conflictos
y registrar situaciones incluso peligrosas, como las
roturas de cañerías y otros deterioros producidos en los
edificios.
Habló luego también sobre la justificación de la
personería y las facultades del administrador, sobre todo
en el otorgamiento de los poderes judiciales que se
otorgan para defender al consorcio en conflictos ante los
tribunales, explicando las formalidades a cumplir.
Finalmente, y con relación al tema de la propiedad
horizontal, explicó los distintos tipos de cocheras
existentes; es decir los casos en que son unidades
funcionales o cuando sólo son partes indivisas de una
unidad funcional y se dividen por medio de convenios
internos entre los copropietarios indicando al público
los procedimientos más convenientes.
Luego pasó a tratar temas relacionados con la actividad
inmobiliaria, tales como el proceso pre-escriturario,
resaltando la conveniencia de que las inmobiliarias
colaboren con el escribano desde un principio para la
concreción de las operaciones de compraventa de
inmuebles.
Explicó más tarde cómo funciona el procedimiento del
"tracto abreviado", cómo se encara la
existencia de medidas cautelares sobre los inmuebles, así
como también los casos de hipotecas existentes al momento
de realizarse la operación.
Como culminación del acto respondió a las preguntas del
público, tarea en la que también intervino el secretario
de la CAPH y AI, doctor Cristóbal O. Ruano, quien lo
presentó y acompañó durante la conferencia.
El escribano Vitale finalmente destacó la fundamental
colaboración que debe darse entre los integrantes de una
actividad tan relacionada, como lo es la inmobiliaria, la
administración y la notarial. |
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Créditos
destinados al mantenimiento
Mediante
un programa conjunto entre la Dirección General de Industria de la
Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable, y la
Dirección de Casco Histórico de la Secretaría de Cultura del
Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se destinaron un
millón de pesos destinados a empresas constructoras, para la
remodelación y mejora de inmuebles dentro del área.
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El objetivo es
mejorar una zona de alto contenido y atracción turística y a
la vez, fomentar la generación de empleo de la industria
constructora. Para los interesados, la fecha final de presentación
será el 8 de octubre del año en curso.
4 La cancelación
del crédito podrá ser hasta un plazo de 60 meses.
4 La tasa de interés será entre el 0% y el 6% según el grado
de cumplimiento con los objetivos del programa.
4 Solo se pueden presentar empresas que tengan experiencia en
trabajar en la remodelación y mejora de edificios históricos.
4 Las empresas podrán participar por más de un proyecto,
sujeto a la condición de que el crédito no supere los
$100.000.
Las
condiciones del crédito
La tasa de interés aplicable será de 0%, 3% o 6% fija nominal
anual. Ésta dependerá del puntaje que la empresa obtenga en
los rubros que se consignan a continuación:
a) Valor
Patrimonial:
Obtendrán mayor puntaje aquellos edificios que presenten mayor
nivel de protección edilicia según el Listado de Inmuebles
Catalogados del Código de Planeamiento Urbano Ley Nº 449 y
modificatorias, o sean monumento nacional. Las categorías y
puntajes son las siguientes:
• Integral o monumento histórico: 4 puntos.
• Estructural: 3 puntos.
• Cautelar: 2 puntos.
• Patrimonial no catalogado: 1 punto.
b) Áreas
Prioritarias:
Obtendrán un mayor puntaje aquellas unidades que se ubiquen
dentro de las siguientes áreas prioritarias:
• Área Prioritaria 1 - Eje Cívico Av. de Mayo (3 puntos):
delimitado por el eje de calle de Avenida Paseo Colón, la calle
Rivadavia (con la totalidad de los lotes frentistas), el eje de
calle de Riobamba-Combate de los Pozos y la calle Hipólito de
Irigoyen (con la totalidad de los lotes frentistas).
• Área Prioritaria 2 – Casco Histórico propiamente dicho
(2 puntos): delimitada por el eje de calle de la Av. Paseo Colón,
las calles Hipólito Irigoyen, Perú, Uspallata y Av. Martín
García con la totalidad de los lotes frentistas.
• Área Prioritaria 3 – Circuito Montserrat (1 punto):
delimitado por el eje de calle de las Av. Independencia y 9 de
Julio y las calles Hipólito Irigoyen y Pte. Luis Sáenz Peña
con la totalidad de los lotes frentistas.
• Áreas no contempladas en los puntos anteriores: no obtendrán
puntaje en este rubro.
c) Rehabilitación
de Fachada:
Los proyectos que incluyan tareas de consolidación o puesta en
valor de la fachada del edificio que representen más de un 50%
del proyecto tendrán 2 puntos. Los proyectos que incluyan
tareas de consolidación y puesta en valor de la fachada del
edificio que representen menos de un 50% del proyecto tendrán 1
puntos. Los proyectos que no contemplen este tipo de trabajos no
obtendrán puntos en este rubro.
d) Usos:
Las categorías y puntajes son los siguientes:
• Uso Residencial: 5 puntos.
• Uso Residencial y Comercial: 4 puntos.
• Uso Cultural: 3 puntos.
• Uso Complementario: 2 puntos.
• Uso como Oficina u Otros Usos: 0 puntos.
e) Uso de mano de
obra de escuela taller:
Se privilegiarán aquellos proyectos que incorporen mano de obra
de la Escuela Taller del Casco Histórico. Aquellos proyectos
que incorporen mano de obra procedente de la Escuela Taller
obtendrán 2 puntos. Aquellos proyectos que no incorporen esta
mano de obra no obtendrán puntos en este rubro. Se entiende por
incorporación de mano de obra de la Escuela Taller del Casco
Histórico a toda contratación según la normativa laboral
vigente de alumnos o ex alumnos de esa Escuela Taller.
A fin de calcular
la tasa de interés aplicable, deberán sumarse los puntos
obtenidos por el proyecto en la totalidad de los rubros. Será
aplicable la siguiente escala:
• De 0 a 5
puntos inclusive: se aplica una tasa del 6% nominal anual.
• De 6 a 9 puntos inclusive: se aplica una tasa del 3% nominal
anual.
• De 10 a 16 puntos inclusive: se aplica una tasa del 0%
nominal anual.
El crédito será devuelto por el beneficiario como máximo en
60 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, utilizando para su
cálculo el sistema de amortización francés. La primera cuota
vencerá a los treinta días corridos del efectivo desembolso
del crédito. La empresa podrá solicitar un plazo menor de
devolución del crédito. |
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Notarial
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Pregunta
¿A cargo de quién está la reparación de daños producidos
por filtraciones originadas en un cantero existente en un balcón
terraza?.
Respuesta
En este caso la reparación está a cargo del propietario de la
unidad funcional que goza del uso exclusivo de ese balcón
terraza, por provenir del cantero o revestimiento exterior. Cuando
la reparación no tiene como fuente el uso que hubiere hecho el
propietario, la misma corresponde al consorcio.
Escrib. Roberto V. Vitale
Asesor Notarial
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Laboral
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Pregunta
El consorcio tiene intención de intimar a un encargado, que
por edad está en condiciones de jubilarse. ¿Cuál es la forma
legal de hacerlo, teniendo en cuenta, que aunque realiza tareas
desde 1980, recién en 1992 se le dio registro laboral, es decir
existen 12 años en los que no se realizaron aportes?. Además, el
trabajador revistaba en el Ejército Argentino, de donde salió en
1980 con un “retiro”.
Respuesta
En primer lugar, hay que decir que para poder intimar a un
trabajador a jubilarse, se necesitan en el caso del hombre, que
cuente con 65 años de edad y 30 años de aportes. En el caso
planteado, tratándose de un empleado que no alcanzaría los
aportes estipulados por la ley, nos encontraríamos
imposibilitados de intimarlo a jubilarse.
En cuanto a la jubilación por edad avanzada, que es cuando se
tienen 70 años de edad, y 10 años de aportes, en el caso
particular de la consulta tampoco se daría la situación, ya que
la Ley de Jubilaciones establece que “el goce de la prestación
por edad avanzada es incompatible con la percepción de toda
jubilación, pensión o retiro civil o militar, nacional,
provincial o municipal”.
Respecto del hecho de haber tenido el consorcio un empleado “en
negro”, como es el caso de la consulta, ello podría implicar
que aquel exija la regularización de su situación laboral, lo
que implicaría la obligación de hacerlo en el término de 30 días.
En ese caso, no sólo hay que notificarlo al dependiente, sino
también asentarlo en los Libros de Sueldos y Jornales del
consorcio, con la nueva y real fecha de ingreso, y finalmente,
ingresar a la Seguridad Social los aportes y contribuciones por
todo el período en el que el trabajador estuvo sin registro
legal.
Dr. Enrique Albisu • Asesor Laboral
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Técnico Municipal
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Pregunta
¿Cómo se deben interpretar o fijar las responsabilidades
en un consorcio sobre la reparación de impermeabilizaciones
en las terrazas o techos, y los daños emergentes, y qué política
se debería seguir para su renovación?
Respuesta
En principio, si en los reglamentos de copropiedad o documento
anexo aprobado por el 100 % de los condóminos, no existe
indicación expresa sobre las reparaciones o renovaciones de
las aislaciones en techos, balcones y terrazas, de acuerdo con
la ley de Propiedad Horizontal 13.512 y a la jurisprudencia
existente, las impermeabilizaciones o aislaciones de estos
sectores son responsabilidad del consorcio, debido a que tanto
los techos como los entrepisos, terrazas y balcones,
estructuralmente, y todo el paquete que lo conforman, con
excepción del solado o piso propiamente dicho, son propiedad
común.
Cabe aclarar que los pisos o solados de estas terrazas o
balcones, son protección mecánica del sustrato que protege a
la aislación, pero no cumple con la tarea específica de
aislar, aunque puede colaborar en parte, de estar en perfecto
estado, y sin solución de continuidad entre juntas. Pero,
vencida la vida útil de la aislamiento, esta debe ser
cambiada ya que las impermeabilizaciones superficiales con
pinturas o productos afines, son de acción momentánea y a mi
juicio sólo de forma.
Del mismo modo, correspondería que los daños provocados a
las unidades por la acción de filtraciones, debidas a la
falta de mantenimiento o renovación de estas aislaciones, son
por cuenta del consorcio.
Arquitecto Antonio Aguel • Asesor Técnico Municipal
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Arquitectura
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Pregunta
En uno de los edificios que
administro, los frentes no se encuentran en buenas
condiciones. El consejo de administración ha decidido
comenzar las obras dentro de 6 meses. Dado que el plazo para
la obtención del Certificado de Conservación se encuentra
vencido: ¿ podemos deslindar la responsabilidad por la no
realización de las obras mediante una nota de entrega formal
del informe técnico, al consejo o a la asamblea de
copropietarios?
Respuesta
No resulta posible que el consorcio se desligue en modo alguno
de la responsabilidad que le cabe sobre la conservación de
los frentes.
La obligación respecto de la conservación de las obras está
establecida desde hace largo tiempo tanto en el Código Civil,
como en el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos
Aires.
En el Código Civil, (Art. 2616) se enuncia que todo
propietario debe mantener su edificio, y ser responsable por
los daños que pueda causar su negligencia al respecto.
El Código de Edificación, a través de su Art. 6.3.11 (de la
conservación de las obras) concuerda con lo establecido en el
Código Civil
La ley Nº 257 de la Ciudad de Buenos Aires, junto con su
decreto reglamentario Nº 1233 fueron promulgados con el
objetivo de reforzar la conciencia de la ciudadanía acerca de
ciertas obligaciones que ya estaban establecidas de antemano
en los códigos citados.
No agrega más responsabilidades a los propietarios, que la de
presentar ante las autoridades del Gobierno de la Ciudad un
documento que dé cuenta del estado en que se encuentra su
edificación.
En el caso de que el edificio presente un estado de conservación
que resulte de riesgo para sus ocupantes o para terceros, el
procedimiento a seguir sería el de ejecutar las obras con
urgencia. Si no se puede encararlas, se recomienda al
administrador demoler todos los elementos que presenten riesgo
de desprendimiento hasta el momento en que puedan ejecutarse
las obras de reparación restantes, ya que si un edificio
llega a un estado de deterioro tal que presenta riesgo de
desprendimientos o colapso de algunos elementos estructurales,
no es un panorama que se presente de un día para el otro,
sino que sin duda hubo un largo proceso de falta de
mantenimiento adecuado.
En ningún caso tiene validez una presentación formal del
informe técnico ante el consejo de administración del
edificio, ni a la asamblea de copropietarios. Lo que se
recomienda en estos casos es la presentación del informe técnico
al Gobierno de la Ciudad en carácter de denuncia, para que éste
intime al consorcio a realizar las obras pertinentes.
Arquitecta Alejandra Rodrígues Gesualdi
• Consultorio de Arquitectura
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Jurídico
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Pregunta
¿Puede el administrador de un
consorcio, iniciar un juicio de expensas comunes sin aprobación
de una asamblea?.
Respuesta
El administrador del consorcio se encuentra autorizado a
reclamar las expensas debidas sin que resulte menester, de manera
previa, obtener de los consorcistas autorización a tal efecto. Lo
expuesto se explica por cuanto el artículo 9º de la ley 13.512
dice en el inciso. “a” que el representante de los
propietarios “...tendrá facultades para administrar la cosa de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los
fondos necesarios para tal fin ...”, de lo que se deriva la
facultad judicial para cobrar expensas comunes.
Postula Gabás que “el administrador tiene una amplia gama de
facultades para actuar en el ámbito judicial (por supuesto, con
intervención concreta de un letrado) en nombre del consorcio, en
tanto y en cuanto se trate de defensa de los intereses del ente,
como consecuencia del ejercicio de actos de administración, actos
que tienden a la defensa del patrimonio y a la reparación y
conservación de cosas comunes (A.A. Gabás “Manual de Propiedad
Horizontal” página. 351)”.
Dr. Jorge S. Villar
Asesor Letrado |
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Contable
Impositivo
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Pregunta
Un consorcio de propietarios dispone de una pared medianera
que puede ser utilizada para exponer publicidad. Se desea
saber, en el caso de percibir un alquiler por su locación, qué
obligaciones tributarias debe cumplimentar.
Respuesta
Los ingresos que obtiene el consorcio de propietarios por la
locación de espacios comunes, en principio están alcanzados
por los siguientes impuestos:
1) Impuesto al Valor Agregado.
a) Alquileres exentos:
Se encuentran exentas las locaciones de inmuebles destinados a
casa habitación del locatario y su familia y las destinadas a
determinadas actividades agropecuarias, mientras que las
restantes locaciones, sólo están exentas cuando el valor del
alquiler no exceda el monto de $ 1.500,00.mensuales.
No obstante deberán cumplir con las normas de emisión y
registración de comprobantes establecidas por la Resolución
General 1415/AFIP, sus complementarias y modificatorias,
procediendo a emitir recibos, facturas o comprobantes
equivalentes “C” y llevar los libros de comprobantes
emitidos y recibidos.
b) Alquileres gravados.
Los consorcios que perciban alquileres superiores a $ 1.500,00
mensuales alcanzados por el IVA, deberán inscribirse como
responsables ante dicho gravamen y deberán presentar
mensualmente la correspondiente declaración jurada (
Formulario F 731 ) e ingresar el impuesto resultante.
Deberán cumplir con las normas de emisión y registración de
comprobantes establecidas por la Resolución General 1415/AFIP
sus complementarias y modificatorias, procediendo a emitir
recibos, facturas o comprobantes equivalentes “A” o
“B”, según corresponda, y llevar los libros de
comprobantes emitidos y recibidos (IVA Ventas e IVA Compras).
B) Impuesto a las Ganancias,
Cada uno de los propietarios, en forma individual, deberá
incorporar en su declaración anual el importe resultante de
su participación en las rentas percibidas en concepto de
alquiler.
C) Impuesto sobre los Ingresos Brutos.
Se trata de un impuesto local, la legislación es propia de
cada provincia.
Me referiré a su aplicación en la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires.
En principio el alquiler de inmuebles está alcanzado por el
Impuesto sobre los Ingresos Brutos; solamente se encuentran
exentos los ingresos correspondientes al propietario por el
alquiler de hasta dos unidades de vivienda y siempre que no se
supere el importe de $ 1.200,00 .
En nuestro caso, la locación no es de vivienda por lo tanto
el consorcio deberá inscribirse e ingresar el impuesto
correspondiente.
En la ciudad de Buenos Aires la alícuota es del 3%, debiendo
pagarse mensualmente mediante un formulario donde se determina
el impuesto a ingresar. Anualmente se deberá presentar una
declaración informativa.
Dr. Roberto Kinsella,
Asesor Contable Impositivo
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Defensa
y Protección al Consumidor aceptó argumentos de la Cámara
Recibió respuesta satisfactoria la inquietud
presentada por la CAPH y AI -en nota al director de Defensa y Protección
al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, arquitecto Miguel A.
Fortuna, con fecha 1º de septiembre– en la que se solicitó la revisión
de la obligación de informar los honorarios en la declaración jurada
2003, prevista para administradores de la ciudad de Buenos Aires.
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En este sentido,
la respuesta brindada por las autoridades del Registro Publico
de Administradores fue la siguiente: "Esta Dirección
General ha resuelto que por este año se dejará como opcional
la obligación de declarar los montos percibidos en cada
edificio. Bajo estas circunstancias los administradores que
quieran declararlo lo podrán hacer y aquellos que no estén
de acuerdo con dicha obligación deberán declarar este ítem
como 0, de esta manera el sistema los dejará seguir
completando el resto de los ítems hasta llegar al final de la
Declaración Jurada."
Entre los argumentos esgrimidos ante
las autoridades, respecto al pedido, figuraron los siguientes:
“La Ley 941 y su decreto reglamentario contienen en detalle
las exigencias que la Ciudad de Buenos Aires ha sancionado
para el ejercicio de la actividad de Administrador de bienes
sometidos al régimen de la ley 13.512. En su precisa redacción
exige informar ciertos datos de los consorcios administrados
pero no los honorarios percibidos por el administrador.
La Disposición
4880 DGDYPC cuenta con facultades para establecer la forma y
condición de la presentación de las declaraciones juradas
anuales, pero no puede incorporar datos que hacen a la
privacidad y que nada tienen que ver con el interés general
protegido por el Registro. O sea, la disposición mencionada
ha incurrido en un exceso reglamentario porque exige un dato
no requerido en la ley ni en el decreto en que pretende
fundarse, que hace a la privacidad de los particulares
afectados, para incorporarlo irrazonablemente a un registro de
carácter público.
No existe un
arancel obligatorio a los efectos del cobro de los servicios
del administrador. Consecuentemente no es perceptible la
utilidad de la información aludida, desde que la retribución
se ajusta por vía de convención con cada consorcio. Por otra
parte los ingresos que así se obtengan están sujetos a la
aplicación de las leyes impositivas pertinentes".
OTRO TEMA
RESUELTO:
Asimismo, se planteó ante la
citada repartición que en muchos casos resultaba difícil
consignar la matrícula de los consorcios en la DDJJ porque
muchos de los reglamentos originales tienen consignado como
dato la nomenclatura anterior asignada por el Registro de la
Propiedad Inmueble, y solamente se posee el dato de la matrícula
solicitada en el caso de haber tenido que obtener un segundo
testimonio por pérdida del original o por haberlo solicitado
para alguna ejecución de expensas.
Al respecto, también fue tenido en cuenta el reparo de la Cámara,
y la Dirección responidó que se "puede declarar el número
que figura con cualquier nomenclatura que le haya asignado el
Registro de la Propiedad Inmueble, dado que el Aplicativo
permite la carga entre uno y diez caractereres numéricos."
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Propuesta
de exhimición tributaria presentada por la CAPH Y AI
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En una extensa nota en la
que se exponen los argumentos del pedido, los asesores contable
impositivos de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y
Actividades Inmobiliarias, doctores Marcelo Dragunsky y Roberto Kinsella,
se dirigieron al ministro de Economía, doctor Roberto Lavagna; al
presidente de la Cámara de Diputados de la Nación, Dip. Eduardo Camaño;
al presidente de la Comisión de Presupuesto y Hacienda, Dip. Carlos D.
Snopek; al presidente de la Comisión de Legislación General, Dip. Jorge
L. Montoya y al presidente de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento
Urbano de ese cuerpo, Dip. Alfredo A. Martínez, con la propuesta de
exenciones tributarias que permitan facilitar una menor presión sobre el
precio de las expensas.
Los
especialistas proponen:
1- Eximir del Impuesto al Valor Agregado a todas las ventas, locaciones y
prestaciones de servicios destinadas a Consorcios de Propiedad Horizontal
destinados a vivienda.
2- Eximir del Impuesto a los Débitos y Créditos Bancarios a las cuentas
bancarias pertenecientes a los Consorcios de Propiedad Horizontal
destinados a vivienda.
3- Conceder a las contribuciones patronales de los empleados de los
Consorcios de Propiedad Horizontal el mismo tratamiento otorgado a las
contribuciones de la ley 25.877 en su parte referida a la promoción del
empleo.
"Tengamos en cuenta, dice la solicitud, que si la ley de IVA tiene la
intención de favorecer el acceso a la vivienda, al eximir del impuesto a
la locación de inmuebles con ese destino, todas estas medidas van en la
misma dirección, máxime aún si analizamos el importante incremento
registrado en los últimos meses en el precio de los alquileres, lo cual
pone en una situación angustiante a un numeroso grupo de inquilinos, que
se ven imposibilitados de hacer frente al incremento conjunto de expensas
y alquileres".
"También debemos considerar que los gastos erogados en concepto de
vivienda constituyen un componente importante de la canasta familiar.
Creemos que de ser posible implementar las modificaciones que se proponen,
las mismas permitirán aumentar el número de personas que puedan acceder
a dicha canasta".
Al fundamentar la inquietud, se sostiene con antecedentes históricos que
el tema de la promoción de una vivienda digna " fue y es de máxima
prioridad en las políticas implementadas por el Estado a través de todas
las épocas y con gobiernos de distinto color político".
"Es por ello –afirma- que nos motiva a peticionar y proponer
soluciones al problema que nos aqueja en estos días, que es el incesante
aumento de las expensas comunes de los edificios de propiedad horizontal y
el consiguiente deterioro que ello acarrea a las posibilidades de acceder
y mantener una vivienda digna tal como se fomenta a través de nuestra
Constitución y leyes. Tengamos en cuenta que si bien en el último año y
medio se observó una importante reactivación de la economía, los
beneficios de ésta no han llegado en forma pareja a todas las capas de la
población, percibiendo una parte importante de la misma ingresos en pesos
iguales o menores que años atrás.
"Si nos retrotraemos hacia fines de la década de los sesenta, el
monto que los propietarios erogaban por los gastos comunes de los
consorcios de propiedad horizontal era en general irrelevante para el
bolsillo de los mismos, pero poco a poco fue modificándose esa situación.
En la década siguiente con el advenimiento de la crisis del petróleo,
muchos edificios que tenían sistema de calefacción central alimentada
por ese combustible vieron incrementar notablemente sus gastos, lo que
motivó en la gran mayoría de los casos primero la reducción en la
prestación del servicio y posteriormente la supresión del mismo,
reemplazándolo por la instalación de calefactores individuales en cada
una de las unidades funcionales.
"Posteriormente la tendencia alcista de las expensas continuó, agravándose
notoriamente. Entre las causas que motivaron dicha situación podemos
mencionar las siguientes:
• El aumento de precios ocurrido luego de la salida de la
convertibilidad.
• El alza de remuneraciones otorgado al sector privado, que en el caso
de los encargados supera en muchos casos al 60% de las vigentes en 2.001.
Dicho efecto multiplicador tiene incidencia también sobre las
contribuciones patronales que deben ingresar los consorcios.
• La obligación de pagar los sueldos en cuentas bancarias y el alto
costo de mantenimiento que éstas insumen.
• El impuesto a los débitos y créditos bancarios que recae sobre las
cuentas de los consorcios.
• El cumplimiento de normas que implican costosas inspecciones periódicas
por profesionales en la materia, como el mantenimiento de calderas y
termotanques (Ordenanza 33.677 y decreto 887/979), la conservación de
ascensores (Ordenanza 49.308 y decretos 578 y 1734), el mantenimiento y
conservación de edificios (ley 257 y decreto 1233), la recarga y
verificación de matafuegos (ordenanza 40.473 y norma IRAM 3517-parte II)
y la limpieza de tanques de reserva de agua (ordenanza 45.593), entre
otras.
• Las modificaciones a la ley de monotributo, las cuales obligaron a
inscribirse en el IVA a numerosos prestadores de servicios de los
consorcios cuya facturación anual estaba entre 72.000 y 144.000, que con
la ley anterior podían ser monotributistas, y que ahora se ven
imposibilitados de continuar en el régimen. Como los Consorcios de
Copropietarios son en su casi totalidad consumidores finales ante el IVA,
este impuesto es un costo más, pasando a incrementarse en un 21% el monto
de los servicios que el edificio toma con estos prestadores.
Al referirse al servicio que prestan los administradores, detallan los
profesionales las tareas adicionales que han debido asumir, entre las que
mencionan:
• Actuar como agentes de
retención e información en cada vez más regímenes impositivos y
provisionales, (Régimen de retención del impuesto a las ganancias, Nuevo
régimen de retención a las empresas prestadoras del servicio de
limpieza).
• Mediar e intervenir en una cantidad de conflictos creciente, muchas
veces debido a la alta morosidad de los propietarios y a los problemas de
desfinanciamiento de los consorcios que eso conlleva.
• Cumplir las nuevas obligaciones impuestas por la ley 941 del Registro
de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires.
• Invertir constantemente en capacitación, en virtud de la creciente
complejidad de la profesión del administrador de propiedad horizontal.
“Todo esto implica que aún los pequeños consorcios contar deben contar
con una estructura administrativa importante con el encarecimiento de
costos que ello significa.
"Como sabemos, para atender una problemática, el estado puede actuar
de dos formas diferentes utilizando sus recursos tributarios: una, es
recaudar impuestos para luego aplicarlos a sus objetivos, que es lo que
hace por ejemplo, cuando destina fondos para subsidiar actividades,
sectores o grupos de personas y para atender el funcionamiento de
organismos y reparticiones; la otra, que consideramos más económica, práctica
y eficiente para este caso, es directamente eximir de gravámenes ciertas
actividades o sectores, tal como se hizo con la exención de IVA a las
locaciones de inmuebles para vivienda".
LA PROPUESTA
PRESENTADA
PROYECTO DE MODIFICACION DE LA LEY DE IVA
Art.... "Incorpórase a continuación del inciso g) del art. 7 de la
ley 23.349"
g’) Las ventas, de cosas muebles efectuadas a consorcios de propiedad
horizontal de la ley 13.512 destinados a vivienda.
Art… "Incorpórase a continuación del punto 27 del inciso h) del
artículo 7 de la ley 23.349
28) Todas las locaciones y prestaciones de servicios efectuados a los
consorcios de propiedad horizontal de la ley 13.512 destinados a vivienda.
PROYECTO DE MODIFICACIÓN DE LA LEY DEL
IMPUESTO AL DEBITO Y CREDITO BANCARIO
Art...."Incorpórase como inciso b’) del artículo 10 del decreto
380/01 lo siguiente:
b’) Cuentas utilizadas por los Consorcios de Propiedad Horizontal de la
ley 13.512 destinados a Vivienda.
PROYECTO DE LEY DE REDUCCIÓN DE LAS
CONTRIBUCIONES PATRONALES PARA LOS TRABAJADORES DEPENDIENTES DE LOS
CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA LEY 13.512 DESTINADOS A VIVIENDA
Art. 1- Los trabajadores en relación de dependencia que presten sus
actividades en los consorcios de propiedad horizontal de la ley 13.512
destinados a vivienda, gozarán de una reducción del 50% de las
contribuciones al Sistema de la Seguridad Social, aplicable sobre las
alícuotas previstas en el artículo 2* del Decreto 814 del 20 de junio de
2.001 y sus modificatoria.
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Locación
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| Convenio
de desocupación: homologación judicial; requisitos; suscripción;
oportunidad; exigencia legal; finalidad.
1– La homologación judicial del
convenio de desocupación no hace al perfeccionamiento de éste que queda
completo –aún sin ese recaudo–, sino que desde el ángulo procesal
importa un modo de terminación del proceso que integra la decisión
inicial de las partes, proveyéndola de la autoridad de la cosa juzgada.
Es que, el proceso homologatorio es –por su naturaleza– un
sometimiento jurisdiccional voluntario, que tiene por objeto otorgar al
acuerdo extrajudicial de las partes, el efecto propio de una sentencia, y
que hace adquirir a dicho acuerdo el carácter de verdadero título
ejecutorio.
2– Entre los requisitos formales que
justifican la convalidación por parte del órgano jurisdiccional del
convenio de desocupación, se destaca el hecho de que la celebración del
convenio ha de realizarse con posterioridad al contrato de locación que
lo justifica y estando el locatario en posesión del inmueble (art. 47,
ley 21.342).
3– Del artículo Nº 47 de la ley
21.342 fluye la intención del legislador de evitar el aprovechamiento, a
manos de la parte más fuerte en la relación contractual, de aquel que
–encontrándose urgido por la satisfacción de una necesidad básica,
como lo es la de la vivienda– presta un consentimiento no siempre libre
y perfecto. La norma tiende a evitar mediante estos recaudos, no sólo la
violación de disposiciones de orden público, como las concernientes al
plazo mínimo de la locación, sino también la imposición de cláusulas
por parte del propietario que conviertan a la locación en un contrato de
adhesión por demás gravoso para el locatario.
4– Lo que la ley distingue y protege es
la posibilidad del locatario de disponer contractualmente de un derecho
una vez que éste ha ingresado a su patrimonio sin riesgo de supeditar
dicha adquisición a su previa renuncia, tal como ocurriría si se
aceptase la firma simultánea de ambos acuerdos. En consecuencia, nada
obsta a que con posterioridad a la celebración del contrato, sustraigan
las partes relaciones contractuales que por su origen o naturaleza estén
sometidas a normas de orden público y convengan la obligación de
restituir de parte del locatario.
CNCiv., Sala E, 27 de noviembre de 2002. – H., J. M. y otro c. R. D. S.,
G. R. s/desalojo. Fuente: El Derecho, 202-344
Alquileres
escalonados:
procedencia; ley 23.928.
1– Si bien la ley 23.928 prohíbe –aún
en la modificación en su artículo. 10 introducida por la ley 25.561–
que a partir del 1º de abril de 1991 se incluyan en los contratos de
alquiler cláusulas contractuales de estabilización, ello no veda la
facultad de las partes de establecer alquileres escalonados, por no
revestir esta modalidad el carácter de cláusula de ajuste, sino tratarse
de precios diferentes por distintos tiempos de locación y, por lo tanto,
constituir una excepción a la prohibición de dichas cláusulas.
2– Al prohibirse la indexación en materia de contratos de locación,
quedaba anulada la común práctica de fijar ajustes al valor locativo
mediante la aplicación de algunos de los índices oficialmente admitidos.
Ello no obsta, sin embargo, al establecimiento de valores escalonados, que
era la práctica de nuestro mercado locativo, en épocas en que la inflación
no existía o estaba dentro de ciertos límites normales o previsibles.
CNCiv., Sala A, 11 de febrero de 2003.
– M.A S.A. c. G. P. del C. S.A. y otro s/ejecución de alquileres.
Fuente: El Derecho, 202-537 .
Entrega del inmueble y
deterioros al tiempo de la restitución.
Al momento de inscribirse el contrato de
locación deberá tenerse en cuenta lo dispuesto por el artículo 1514 a Código
Civil, que dispone que el locador deberá entregar al locatario la cosa
con todos sus accesorios en buen estado de reparación para ser destinada
al uso para el cual ha sido contratada, a menos que las partes conviniesen
que ésta sea entregada en el estado en que se halle.
De no dejarse constancia del estado en que se entrega, se considera que se
realiza en buen estado y así debe reintegrarse, salvo que la misma
sufriera algún deterioro por el tiempo o por causas inevitables que no le
sean imputables a su responsabilidad.
Se transcriben a continuación los considerandos de un fallo donde el
locatario fue condenado a responder por los daños y perjuicios, por los
deterioros producidos durante el tiempo de la locación.
1– Dado que todo daño o deterioro que
exista al tiempo de la restitución de la cosa arrendada se presume
originado en la culpa del locatario, a menos que él pruebe que ha sido
producido por acción del tiempo, caso fortuito o fuerza mayor, o por
defecto de aquélla (arg. Arts.1561, 1568 y 1569, Cód. Civil ), cabe
concluir que, en tanto que en autos no se discute el buen funcionamiento
en que ha sido recibido por la demandada el inmueble alquilado, ni tampoco
que al ser restituido presentaba los deterioros de que da cuenta el acta
notarial adjuntada, debe presumirse que tales daños resultan imputables a
esta última. Y desde que ella no acreditó que hubieran derivado de
vicios de la cosa, su afirmación en tal sentido queda huérfana de
sustento y no puede ser atendida.
2– Puesto que la locataria demandada no
aportó prueba alguna para demostrar que lo deterioros que presentaba el
inmueble alquilado al tiempo de su restitución se debieran a vicios del
mismo, sino que se limitó a exponer meras discrepancias respecto del
peritaje realizado, insuficientes para poder apartarse de las conclusiones
del mismo, cabe concluir que ha de estarse a la presunción de
responsabilidad que surge de los artículos. 1561, 1568 y 1569 del Código
Civil, debiendo, en consecuencia, indemnizar a los locatarios por tales daños.
3– La pretensión de que el monto del
reclamo sea fijado en la moneda originaria del contrato de locación
motivo de autos, esto es, en dólares, no puede prosperar, pues en el
escrito de inicio de la actora reclamó pesos, y no dólares, y además
porque esta pretensión sólo fue formulada al expresar agravios y nunca
fue sometida al juez de la anterior instancia.
4.- El pedido de la locataria demandada
de que la indemnización debida a la actora por los daños producidos a la
cosa locada se le descuente lo entregado como depósito en garantía en su
moneda original, es decir, en dólares, no merece ser acogido, ya que ni
durante las tratativas extrajudiciales ni en el responde, la demandada
formuló objeción alguna al respecto, sino que sólo lo hizo en la
alzada, de modo que la cuestión resultó marginada de la litis y no puede
ser considerada. Máxime, que por otra parte, las reparaciones necesarias
fueron efectuadas por la locadora durante la vigencia de la ley 23.928 y
para solventarlas aplicó los dólares del depósito.l
Fuente: El Derecho - Tomo 207 – 2004
– pág. 115, 116.
(CNCiv. y Com. Fed., Sala II, octubre 8-2003 – G. M E. y otro c. E. R. I
s/ locación de cosas). |
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El fenómeno
de los barrios cerrados
Prevenciones útiles a la hora de analizar los emprendimientos
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El bisemanario de Luján
“El civismo”, publicó recientemente una investigación de la
Universidad local, realizada en conjunto con la francesa Université Du
Maine, acerca de los cambios sociales y ambientales que han producido el
fenómeno de las urbanizaciones cerradas tanto en esa localidad, como en
Pilar.
La profesora Cristina Carballo, de la UNLu, alertó en ese trabajo, sobre
la necesidad de prever – ante la importante expansión registrada- una
articulación con la trama urbana tradicional. El doctor Héctor Badino,
miembro del consejo honorario asesor de la CAPH y AI, y vecino de Luján,
se dirigió al medio paras destacar la importancia de la información y, a
la luz de su experiencia, recalcar respecto del tema inmobiliario, la
necesidad de ciertas prevenciones, así como reconocer las ventajas que
ofrecen las nuevas urbanizaciones. Aquí aspectos destacados de su misiva,
que resultan útiles para los consumidores:
“En los casi 60 años de
actividad – dice el Dr. Badino- hemos desarrollado 192 emprendimientos,
con decenas de miles de lotes o unidades de departamentos u oficinas
enajenados con nuestra intervención”
Con esa especialidad, aconseja a manera de
prevención:
• La publicidad de los oferentes debe ser exacta, correcta y no engañosa.
• No deben prometerse condiciones que no dependen del organizador sino
de la intervención de las reparticiones públicas, como es el caso de
entregas de posesión o escrituración.
• Necesariamente conviene establecer en los boletos de compra-venta las
condiciones del dominio, en especial si existe o no hipoteca sobre el
inmueble objeto de transacción.
• Requerir el asesoramiento de un profesional idóneo antes de concretar
las operaciones.
• Recoger antecedentes de los organizadores de los emprendimientos, pues
en ocasiones los que innovan no prevén todo lo imprescindible y necesario
para el feliz éxito del cumplimiento, en particular el aspecto
financiero.
• Investigar antes de formalizar, las cualidades y deficiencias del
terreno en cuestión, como la defensa frente a copiosas lluvias, drenajes,
napas, etc. Servicios varios: cercanía con proveedores, medios de
transporte, proximidad a centros urbanos, recreación, son algunos de los
temas sobre los que se recomienda consultar.
Entre las ventajas y beneficios de los barrios privados, el doctor Badino
menciona: mejor calidad de vida (sin ruidos molestos, con aire, luz, flora
y fauna), mayor seguridad, menores precios por metro cuadrado de terreno
comparativamente con las del centro urbano y adyacencias.
Planes de pago ofrecidos por el propio desarrollador a través de una
institución bancaria; accesos generalmente seguros y rápidos, deportes
varios, y servicios disponibles.
Y hay algo más para mencionar – prosigue el Dr. Badino- y muy
importante para tener en cuenta en defensa de los adquirentes de lotes, en
especial, gente de menores recursos: que los títulos sean perfectos, y en
el caso de que la tierra estuviere afectada por gravámenes, la obligación
de mencionar esta circunstancia en los boletos con detalle de monto,
plazos y demás condiciones.
Concluye afirmando que si bien es preciso instrumentar una protección
para evitar sorpresas, en condiciones claras “es auspicioso invertir,
toda vez que es histórico en la Argentina, donde la propiedad ha sido y
es la moneda más fuerte”. |
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