El
reciclaje de cúpulas
Una cruzada cultural que además ofrece réditos interesantes a los
consorcios.
Subir
|
La arquitectura
monumental que perdura en Buenos Aires, pese a los estragos de la
desidia general, oficial y del tiempo, en edificios catalogados
pomposamente como de "patrimonio histórico", tiene un
camino posible en la preservación, si consorcios y
administradores se lo proponen. No se trata solamente de la
cruzada de salvar miradores, y cúpulas irrepetibles, sino también
de encararla dentro de un marco legal que permite ganancias
interesantes y la posibilidad de gestionar exenciones impositivas
por hacerlo.
El arquitecto
Fernando Lorenzi, quien desde 1999 se dedica al reciclaje y puesta
en valor de valiosas muestras del patrimonio arquitectónico - con
especial énfasis en las cúpulas ya que restauró cuatro-
sostiene que "la casi totalidad de nuestras cúpulas , de las
que Buenos Aires posee casi 400, en su mayoría son espacios
comunes de consorcios de propietarios que nunca acuerdan
someterlas al restauro, o no tienen el dinero o la prioridad para
hacerlo, y por ello las destinan a ser depósitos de enseres en
desuso".
El profesional participó integralmente en la recuperación y
reciclaje de cuatro cúpulas porteñas, ubicadas en los edificios
de Rivadavia 2009, Rivadavia 2195, Luis Sáenz Peña 189 y Córdoba
1309, todas ellas muy emblemáticas y representativas.
Las preguntas pertinentes en estos casos - señala- son: ¿cuánto
cuesta restaurar y reciclar una cúpula? y ¿qué beneficios
aporta?.
Al respecto explica: "los costos son accesibles, ya que los
materiales y mano de obra son los normales de una obra común. La
segunda respuesta, acerca de la conveniencia, es más compleja, ya
que las posibilidades de destino y uso son amplias". Si las cúpulas
se destinan para uso común de todos los propietarios, como sala
de fiestas o reuniones, el placer sería estético y social. En
otros casos, se trata de una empresa cultural que disfruta en
llamar La Novena Cruzada, por su similitud con las expediciones
que tuvieron como leit motiv recuperar para la civilización
occidental los lugares santos caídos en poder de turcos y
musulmanes-.
"El mal trato y el olvido a que hemos sometido los porteños
a nuestras cúpulas no ha menguado el esplendor de su belleza, y
siguen esperándonos para que las rescatemos", aduce,
afirmando que buena parte de ellas están intimadas por su estado,
a raíz de las obligaciones que impone la Ley 257 de Buenos Aires.
Para hacer posible el rescate, en medio de las dificultades económicas
que no escapan a nadie, el especialista diseñó una arquitectura
legal que lo permite.
Aunque , explica, esta lucha no podrá emprenderse sin el
protagonismo de los administradores y los consorcistas (que viven
o administran edificios con cúpulas y mansardas abandonadas) y
con el apoyo logístico de profesionales de la construcción.
El sector inmobiliario, recuerda el experto, las cataloga como un
segmento muy exclusivo del mercado, ya que comprar una cúpula
tiene un valor extra, muy distinto a cualquier referencia que
exista en el mercado. Hay que tener en cuenta que son obras que le
dan una vista única al edificio, y es común que gente vinculada
con el arte, la cultura y la bohemia sea el público que más las
busque. Aunque el precio depende mucho del propietario. Esta
peculiaridad hace que los valores de venta trepen muy alto, ya que
el potencial adquirente suele ser muy exigente. En síntesis, las
cúpulas tienen una alta cotización, lo que favorece su salvataje.
¿Cómo salvar
las cúpulas?
El siguiente paso, reflexiona el arquitecto Lorenzi, debe
responder tres temas clave: ¿de qué trata esta arquitectura
legal?, ¿cómo se puede concebir funcionalmente una cúpula?, y
¿cómo se actualiza según la vida del siglo XXI a un espacio
pensado como "belvedere" o mirador, en el siglo pasado?.
Y responde: un acta de asamblea que reúna la aprobación del 50
por ciento de propietarios del consorcio que posea una cúpula o
un área común en abandono, es la herramienta que deben tratar de
obtener los administradores para sacar a la venta u ofrecer en
alquiler una cúpula abandonada.
Examina entonces, qué beneficios les traen a los consorcios las
dos variantes.
"Respecto a la posibilidad del alquiler, argumenta, se podría
pactar que el locatario como renta mensual se limite a
restaurarla, en un contrato de dos años; pasados los cuales, si
el inquilino quisiese seguir rentando, ahora sí abonaría un alto
valor mensual en concepto de locación, que podría servir por
caso, para abonar cuotas a una empresa y restaurar el frente y las
medianeras del edificio y así valorizar mucho las propiedades del
consorcio. Esta alternativa es sencilla y muy redituable para el
consorcio. Al finalizar -digamos cinco años- la locación, el
consorcio podría disponer de una nueva área común reciclada y
restaurada, para reuniones sociales, u otros destinos, aparte de
unidades funcionales valorizadas con la restauración del frente,
del hall de acceso y el pasillo y caja de escaleras, que se verían
así rescatadas de su abandono, recuperando su original
esplendor".
Paraná y Av. Rivadavia
La venta, opina
Fernando Lorenzi, es más redituable para los consorcios. En el
boleto de compraventa se debe incluír una cláusula sobre que el
adquirente se hará cargo, en un plazo máximo de seis meses, de
contratar un agrimensor (que haga una nueva subdivisión) y un
escribano que hará la nueva escritura de Reglamento de
Copropiedad (sólo se modifica en los porcentuales de las unidades
funcionales, al incorporarse una nueva). El costo de esta
arquitectura legal es de US$1500 máximo, que representan
aproximadamente, estima, el 3% del valor de mercado de la cúpula.
También es recomendable venderle al adquirente, junto con la cúpula,
un área de la azotea del edificio de entre 50 a 100 m2, para que
realice allí un cerramiento vidriado que acompañe el área
cubierta de la cúpula y posibilite distintos usos.
Obviamente, en el boleto de compraventa se obliga el adquirente a
restaurar y reciclar la cúpula, ponerla en valor, y también a
restaurar el frente del edificio.
"El ingreso total que los consorcios pueden tener con esta
operación inmobiliaria es de aproximadamente US$ 100 mil, afirma
al especialista, que podrían pasar al fondo de reserva", señalando
que se trata de casos puntuales que han sucedido en Buenos Aires.
Respecto a los usos posibles, estos son amplísimos, y dependen de
la personalidad de los potenciales compradores -que suelen caer en
el excentricismo, en algunos casos.- Entre las realizadas bajo su
dirección, unas fueron definidas funcionalmente como homeoffice,
otra como despacho de abogados, una tercera como espacio para
reuniones y fiestas de negocios, y la cuarta como sala de
reuniones de propietarios. Otros destinos para una cúpula pueden
ser: jardín de invierno, atelier, sala de música o ensayo,
vivienda u oficina exclusivamente, sala de relax, sala de usos múltiples,
sala de estar anexa del propietario del último piso del edificio
con cúpula, observatorio astronómico, estudio de fotografía, y
otros fines, de abanico amplio, con destinos de uso público o
privado.
Respecto al aggiornamiento de los espacios, acota que en general
se impone la necesidad de un pequeño ascensor o escaleras retráctiles
alternativas, para acceder a los diferentes niveles de la cúpulas,
y si no existiesen, construirlos. El otro aspecto casi ineludible
se refiere a realizar nuevos vanos que den más luz a los
ambientes, vidriándolos y diseñándolos de tal forma que queden
ocultos de la calle, para ser respetuosos de las características
arquitectónicas de la cúpula preexistente. Técnicamente
hablando, la otra resolución constructiva clave es el tema de
instalaciones sanitarias, con cañerías de provisión y descarga
de agua, donde generalmente no había nada contemplado. El
acondicionamiento térmico se resuelve muy fácilmente con
instalación de equipos de aire de unidades separadas. El tema de
iluminación es un plus, ya que una adecuada disposición de
artefactos exteriores -o de fibra óptica- las embellecen aún más.
"El cuestionamiento final que deberíamos hacernos todos los
porteños frente a todo lo aquí expuesto sería, concluye el
especialista: ¿qué hace el Gobierno de la Ciudad al respecto?.
La respuesta, con sabor amargo, es: poco y nada.
El primer paso ineludible para que nosotros, como ciudadanos
comprometidos con la ciudad, obtengamos "algo" de las
autoridades, es exigir la reglamentación de la Sección 10 del Código
de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires -Ley N°449,
que prevé muchos estímulos económicos para la recuperación del
valioso patrimonio arquitectónico que poseemos, como "área
común", los porteños.
Alicia Esteban
El genio de Gaudí ejecutado por Eduardo Rodríguez Ortega
De un pormenorizado análisis realizado previo a la restauración,
el arquitecto Fernando Lorenzi sostiene que "la mano de Gaudí
se posó sobre una cúpula porteña", y así lo afirma en un
extenso trabajo, algunas de cuyas partes se resumen, y en el que
sostiene que el celebérrimo arquitecto catalán, junto a quien
trabajó Rodríguez Ortega, sería el autor de los planos de la
torre de Rivadavia y Ayacucho.
Carolina Rojo ,
quien había adquirido el dominio de la cúpula de Rivadavia y
Ayacucho, descubre el día 3 de enero de 2000 a través de los
planos que solicita de la instalación en el archivo de la empresa
Aguas Argentinas, que el autor oficial del proyecto, dirección y
construcción del edificio de la cúpula resulta ser el ingeniero
arquitecto Eduardo Rodríguez Ortega; circunstancia normal, debido
a coincidencias inequívocas que en relación con Antonio Gaudí
guardan ambas obras -el edificio de la cúpula tempietto de
Rivadavia esquina Ayacucho y el Palacio de los Lirios, ubicado a
pocos metros.
Alentada por dicho descubrimiento, en marzo de 2000 Carolina Rojo
adquiere también el último piso del edificio de referencia, de
250 m2, apto para su restauro.
Dos circunstancias más reforzaron dicha decisión: primero, hacia
1907 -fecha de la finalización de su erección- la Ciudad de
Buenos Aires contaba sólo con 24 edificios de 4 pisos o niveles
en su ejido urbano; y segundo, se comprobó que la estructura de
dicha construcción fue la primera en realizarse en Latinoamérica
en ferrocemento -antecesor del hormigón armado, ya que como
agregado grueso lleva piedra strass-.
Las características
constructivas, estilísticas, arquitectónicas y ornamentales que
definen la obra realizada aquí en Argentina por Eduardo Rodríguez
Ortega resultan muy llamativas y sorprendentes, tanto por su carácter
antiacadémico (el edificio de Av. Rivadavia 2009 estaba
finalizado tres años antes cuando en 1910 el Palacio de los Dos
Congresos aún estaba en obras) , como por el refinamiento
empleado, tanto en su construcción como en su definición estilística,
y en que -aparte de estas - no construyó más nada aquí en
Buenos Aires, lo que las constituyen en sus obras noveles.
Concretamente su experiencia constructiva en Buenos Aires, (tanto
el edificio de Av. Rivadavia 2009 como el Palacio de los Lirios,
distante a sólo 20 metros del primero) data de los primeros años
de 1900. Ambas obras fueron erigidas entre 1903 y 1907, de modo
tal que su diseño arquitectónico y definición constructiva
datan de entre 1901 y 1903; época durante la cual se procedía a
definiciones urbanísticas relevantes dentro del éjido céntrico
de la ciudad de Buenos Aires, con planes urbanos sometidos a
concursos internacionales, con la participación de arquitectos y
urbanistas extranjeros en sus diseños, y con una serie de
prerrogativas e incentivos estatales y fiscales para su cabal
posterior concreción.
La ornamentación exterior e interior del edificio de Av.
Rivadavia 2009 es de neto corte catalanista y floreal . Tanto en
la fachada que da a avenida Rivadavia como a calle Ayacucho se
disponen en grandes paños ciegos escudos de Catalunya y en los
interiores se repite el motivo de las cuatro franjas -de Jaime I-
de dicho escudo para definir tanto trabajos en marmolería y albañilería
como de carpintería en madera de las aberturas. En los ornatos
complementarios de la fachada recurre Rodríguez Ortega al estilo
floreal; y cabe aclarar que los usos de ambos recursos se deben
tanto en parte al origen catalán de la familia del arquitecto
ingeniero Eduardo Rodríguez Ortega como a su profunda reacción
nacionalista, debido -claro está- a que el gobierno de Madrid
hacia 1860 dispuso la prohibición del uso del idioma catalán en
su territorio.
Esta primera actitud nacionalista y naturalista lo enlaza
claramente con Antoni Gaudí, quien en su patria era netamente
militante de la naciente organización catalana de reivindicación,
y arquitectónicamente era partidario de la aplicación de normas
de la naturaleza en su diseño.
El empleo de la mundialmente novedosísima resolución técnico
constructiva de sostén del ferrocemento, -técnica y materiales
ampliamente usados por Antoni Gaudí, hasta en la construcción de
los pináculos de los campanarios del Templo Expiatorio de la
Sagrada Familia, de muy difícil resolución estructural- resultó
asimismo en una altísima expresividad de pureza y maestría
arquitectónica, tanto en la definición de los frentes como en su
cúpula.
Intermedios entre dichos remates de columnas, un muro de carga que
asemeja a una baranda de hierro, adonde recurrió a calarlo y
curvar su parte superior.
Dicho fino trabajo de diseño en las fachadas del edificio nos
remite directamente a la fachada del Palau Güell gaudiano -de la
cual, se sabe, fueron realizados 25 proyectos- en su excelente
resolución estilística y de criterio; y también al Convento de
las Teresianas -que conjuga claramente un desarrollo vertical
emanente de su construcción como una partición horizontal de
basamento, fuste y coronamiento.
El
trabajo realizado
Frente sobre Avenida Rivadavia y calle Ayacucho.
El frente completo
del edificio, en revoque original de piedra París, fue sometido a
un proceso profundo de restauro, realizado con la participación
de la administración Tocno, incluyó: el cierre de tres ventanas
abiertas irregularmente por propietarios -del 1°, el 3° y el 4°
piso- sobre el frente de Avenida Rivadavia y la cuidadosa
recomposición in situ de un gran ornato -el escudo de Catalunya-
y el de muchos otros ornatos florales con reposición de piezas
desprendidas faltantes.
Cúpula
El restauro de la cúpula-tempietto fue mucho más cuidadoso e
insumió mayores esfuerzos técnicos debido a que sus ocho
principales aberturas ovales -con dispositivos de cerramiento en
un principio- soportaron, abiertas en sus dos niveles durante seis
décadas, los embates de las agresiones atmosféricas.
Lo destacable sí, es que la cebolla de coronamiento de la cúpula
-en trencadís aplicado- y las veletas permanecieron durante los
casi cien años de vida prácticamente inalterables, lo que habla
por si solo de la gran nobleza de su construcción.
La realización de los dispositivos para el cerramiento de las
ocho aberturas ovales exigió una profunda investigación histórica
ya que se buscaba recomponer cerramientos iguales a los
originales. Dicha investigación, que insumió consultas tanto al
Archivo General de la Nación, bibliotecas y entrevistas hasta con
el Director del Museo de la Ciudad y preservadores, no dio
resultado ya que no se pudo dar con ninguna imagen fotográfica nítida
del tipo de cerramiento preexistente a 1940 -fecha del último
colapso.
Fueron dichos cerramientos cuidadosamente diseñados y ejecutados
en obra bajo una supervisión estricta, y fueron realizados en
marcos de hierro T muy finos y se dispusieron entre cúpula y
cupulín 952 piezas de vidrios espejados sobre dichos marcos
realizados y ajustados in situ. Debido a que las ocho aberturas
ovales eran de distinta medida -pero muy aproximada- se recurrió
al diseño de un solo marco de óvalo contenedor de apenas menor
dimensión de las aberturas y se ajustaron dichos óvalos
cuidadosamente a cada abertura.
Basamento e
iluminación.
En el basamento se recurrió, aparte del procedimiento clásico de
restauro, a la remoción completa de la cartelería, que producía
una agresión visual inusitada al estilo arquitectónico del
edificio.
Respecto a la
iluminación edilicia completa se recurrió a proyectores de
cuarzo dispuestos estratégicamente y sólo reforzada con dos
proyectores de mercurio halogenado que se dispusieron en la base
del cuerpo saliente de la esquina del edificio, con lámparas cálidas.
En el basamento se recurrió a la colocación de 11 farolas de
herrería artística con dos reflectores par 38 de 120 W cada una,
cuyo diseño responde al tipo de farolas existentes del Palazzo
Vecchio en Firenze. En la cúpula se recurrió a iluminarla desde
adentro con la disposición de un halospot en el centro de cada óvalo
y una luz muy potente aplicada y fija en el cupulín que cierra el
coronamiento en cuanto a iluminación.
Cuarto piso Dto. I
La planta del cuarto piso, de aproximadamente 250 m2, se
encontraba subdividida en cuatro ambientes dormitorio de generosas
dimensiones, estar y comedor separados y dependencias de dos
niveles como unidad funcional independiente y con entrada propia,
aunque conectada hacia el comedor de la unidad por una puerta.
El tratamiento de
los espacios fue claro: salvo el dormitorio de la esquina -que fue
transformado en oficina y enlazado funcionalmente a la cúpula- se
procedió a la remoción completa de los tabiques divisorios de
ambientes, conformando una gran planta abierta, de dos amplios
salones, uno sobre la calle Ayacucho y otro sobre la Avenida
Rivadavia. Asimismo se recurrió a la remoción de dos plantas de
la dependencia y sus tabiques portantes y divisorios, de modo de
incorporar ese espacio al salón de la Avenida Rivadavia. El
tratamiento de ese sector contempló también la apertura de un
lucernario de forma octogonal en su techo y una gran pared lateral
-hacia patio de aire y luz- de ladrillos de vidrio de 5 metros de
altura. Dicho trabajo espacial lo dotó de una autonomía propia,
quedando conformado como un salón lateral al de Avenida
Rivadavia, que fue definido como sala de reuniones debajo del
lucernario.
Home
Office de Tempietto Cúpula
Funcionalmente, desde el 4° piso se conformó una home
office hasta el cupulín, abarcando sus cuatro niveles. Dicho home
office posee acceso independiente desde el nivel de 5° piso hacia
terraza y caja de escaleras; y desde el cuarto piso, en donde se
dispuso el despacho, posee también otro acceso que la define como
la oficina de máximo nivel jerárquico de las oficinas dispuestas
en cuarto piso.
El esquema funcional de la home
office quedó definido del siguiente modo: despacho en el cuarto
piso; un estar de estilo en su nivel superior, base -tambor- de la
cúpula; un área privada de dormitorio en el siguiente nivel, que
corresponde al nivel de las aberturas ovales de la cúpula, con
servicio sanitario oculto y un mirador con telescopio en el último
nivel.
La circulación vertical articulada entre los primeros tres
niveles -cuarto y quinto piso y nivel de óvalos- fue definida con
la instalación de un ascensor de estilo, previa realización de
aberturas en las losas de quinto piso y nivel de óvalos.
Finalmente, el acceso al mirador -último nivel de cúpula que
posee un telescopio- se da a través de una escalera retráctil
disimulada.
El nivel de la cúpula, definido funcionalmente como dormitorio,
exigió un gran trabajo a nivel restauro constructivo y de
cerramiento de los vanos de sus ocho aberturas ovales.
La escalera articulable y deslizable que se dispuso y que permite
el acceso al nivel del cupulín mediante su despliegue, fue
colocada en la abertura de acceso a ese nivel, en cielorraso y
realizada en carpintería de aluminio.
En el último nivel del home
office se dispuso un mirador, y allí fue colocado un gran
telescopio para observación estelar.
El trabajo, fue seleccionado para el Premio Bienal de Arquitectura
de la Sociedad Central de Arquitectos en el año 2002. |
Subir
Informe Especial
Lento
repunte en el sector industrial
Subir
|
Impulsadas por una
demanda muy selectiva que opta por la locación tanto en plantas
industriales como depósitos, las propiedades de mejor calidad
cuentan con mayor poder de colocación. Aunque todavía no se
enfoca el segmento industrial como un nicho rentable, algunos
developers han comenzado a desarrollar parques de menor escala.
El sector
industrial, el más castigado durante la apertura de la economía,
período en el que se asistió al desmantelamiento de muchas
empresas nacionales ante la fuerte competencia de los productos
importados, recupera gradualmente el terreno perdido.
El boom del agro y las exportaciones, la sustitución de
importaciones, el recupero de antiguas fábricas, el
reposicionamiento de industrias relegadas como la textil y del
calzado, marcan una crecimiento de la activad industrial del 22 %
del PBI:
En ese contexto, los operadores consultados indican que, a partir
de 2003, se notó una recuperación del mercado.
César Merlo, de Merlo Negocios Inmobiliarios, apunta que las
expectativas fueron mayores que las concreciones realizadas
durante 2004.. A pesar de lo cual rescata, como un hecho positivo,
una situación más favorable para gestar nuevos desarrollos,
aunque condicionados al mantenimiento del actual enfoque
industrial. Y agrega que todavía no está claro el proyecto país
y si éste se cumplirá a rajatabla, lo cual incide en las
decisiones.
Tendencias
Según su opinión, todavía las empresas no han iniciado planes
de expansión de sus inmuebles, la falta de financiación y la
necesidad de contar con dinero para su negocio central, no
alientan la toma de decisiones en ese campo."Si bien hay
casos puntuales de empresas que han adquirido predios, ello no
marca una tendencia, por lo menos hasta ahora", señala
Merlo. En lo referente a compraventa la demanda es muy selectiva,
lo cual se debe también a la obsolescencia de gran parte de las
propiedades y la escasa o nula inversión realizada en los últimos
cincuenta años en materia de desarrollos industriales, depósitos
y centros logísticos.
A su vez, Ricardo
Costa Chiappe de L J Ramos indica que tanto en depósitos como en
plantas industriales, el porcentaje de alquileres alcanza 65 por
ciento, y el 35 por ciento restante se canaliza hacia la
compraventa. En el caso puntual de la inmobiliaria, durante 2004
concretaron alrededor de 35 operaciones, aunque de menor
envergadura comparadas con las de 2003. Y señala que "lo
bueno tiene salida confirmando que hay una demanda muy exigente
con requerimientos puntuales".
En forma coincidente con Cesar Merlo, Costa apunta que las
empresas continúan trabajando en sus plantas y agrega que a pesar
de que algunas requieren más superficies, optan por soluciones
intermedias como el alquiler de un depósito. Otras, en cambio,
situadas en zonas residenciales que deben trasladarse, prefieren
alquilar una plata industrial, aunque ello demande adecuar las
estructuras y, por ende, una inversión. "Por el momento los
inversores no enfocan la construcción de parques de depósitos
para alquilar como un nicho rentable, ya que pretenden
rentabilidades de 17 y 18 por ciento, y hoy la renta se ubica
entre 12 y 13 por ciento", puntualiza.
Una de las mayores
trabas para gestar nuevos desarrollos se centraliza en la ley de
alquileres, coinciden todos los operadores, que vienen reclamando
mayor libertad contractual para establecer de común acuerdo
entres las partes, plazos, formas de financiación, garantías, y
ajustes. Al haberse asimilado los contratos comerciales con los
alquileres residenciales, se causó un gran perjuicio a toda la
actividad y hasta ahora las autoridades no se han hecho cargo del
tema
Sin embargo, desde Cushman & Wakefield, apuntan que hay muchas
empresas trabajando al borde de su capacidad, por lo cual algunos
desarrolladores han comenzado a construir parques industriales,
aunque de menor escala, adecuados a la realidad argentina. Así
por caso, cercano al parque industrial Pilar, ha comenzado el
desarrollo de La Pilarica, de 40 hectáreas y hay en marcha otros
desarrollos de 20 a 30 hectáreas orientados, en su mayoría, a
las pymes.
Florencia Aguilar de Cushman & Wakefield, indica que durante
los noventa la actividad se concentró en la logística y en los
centros de distribución, y que hoy la realidad es más compleja
frente al repunte de la industria para el consumo interno, sumado
a las exportaciones, las que no sólo se canalizan a través de
los puertos sino por transporte terrestre. En las tasaciones hay
que analizar una serie de factores como el nivel de los accesos,
existencia de transporte multimodal, la zonificación municipal, y
la posibilidades de expansión para llegar a un precio final de
incidencia del terreno del orden del 20 % .
Incrementos en los precios de lotes
Aunque todavía es prematuro hablar de un gran repunte de la
actividad, los precios en las mejores zonas muestran un
crecimiento en comparación con 2001/2002, periodo en el que
cayeron entre 60 a 65 por ciento. "En 18 meses recuperaron 70
por ciento", remarca Merlo. Para indicar que un buen depósito
de 5.000 m2, cercano a Autopista, con alturas de 7 a 8 metros,
infraestructura de servicios y seguridad que, en 2001, se ubicaba
en 7 pesos ó dólares, el metro, pasó a valer entre $ 2.50 a 3,
en 2002; y hoy ronda $ 4.50 a 5, el m2.
Florencia Aguilar
indica que los valores de los lotes en la zona norte oscilan entre
25 a 30 dólares el m2; mientras que en la zona sur, en el parque
de La Plata rondan U$S 12, el m2.
Por su parte, Costa Chiappe precisa que en el Parque industrial
Pilar, los valores se relacionan con las superficies, para una
fracción de 10.000 metros cuadrados, los precios van de U$S 15 a
20, el metro, y en las de mayores metrajes se ubican entre U$S 15
a 17, el m2.
El mapa de
parques y centros industriales
El Parque Industrial de Pilar - que abarca 850 hectáreas y ofrece
amplios servicios- a pesar de la crisis se ha ido ocupando. Por
otro lado, a lo largo de la Panamericana y el ramal a Pilar,
surgieron centros industriales como el de Tortuguitas (hoy
convertido en parque)con pocos terrenos a la venta, cuyos precios
ascienden a U$S 20, el m2; y el de Garin, con sólo 4 lotes
libres.
A los que se agrega el sector industrial, conocido como el triángulo
de San Eduardo - sobre la Panamericana entres los ramales a
Escobar y Pilar -, en donde para lotes de 5.000 a 10.000 m2, los
precios rondan U$S 17 a 22, el metro.
En el parque de Campana, ubicado en el kilómetro 71 de la
Panamericana, que abarca 130 hectáreas, con un promedio de
fracciones de 2,6 hectáreas, la firma L J Ramos vendió un
terreno de 17.000 metros cuadrados a la firma ERC Latinoamericana.
fabricante de relactancias. Costa apunta que en esa zona los
valores van de U$S 12 a 18, el metro.
Por otra parte, en
la zona sur se encuentra el CIRC 2, Centro Industrial Ruta 2, una
antigua planta de Sevel de 160.000 metros cuadrados cubiertos,
donde se alquilan depósitos para logística o bien módulos para
la instalación de empresa de producción no contaminantes, en su
mayoría metalmecánicas. En forma reciente L J Ramos alquiló a
la compañía de logística Overseas 10.000 m2.
En el sudoeste en el partido de Esteban Echeverría, aprovechando
la proximidad del aeropuerto de Ezeiza y la vía rápida
constituida por la autopista Riccheri, entre dicha autopista, el
camino de Cintura, y las avenidas Jorge Newbery y Fair, en los
noventa se generó un nuevo polo logístico donde se instalaron
centros de distribución de importantes empresas, Roman, Coto,
Disco, Correo Argentino, Cresta Roja, y Química Estrella. Un
sector industrial donde se preveían fuertes inversiones, que no
se han concretado hasta el momento. Aunque es un polo de
importancia por sus vías de comunicación y transporte.
Diferentes
opciones
En el mercado de la propiedad industrial se encuentran las plantas
fabriles, los fraccionamientos industriales, las plantas de
procesos complementarios de la industria y, por último, los depósitos.
Diferentes en sus planteos, pero con un denominador común: la
ubicación, habida cuenta que deben emplazarse en zonas
calificadas para uso industrial.
Si se enfocan las plantas industriales la tendencia indica que se
apunta a radicar la actividad industrial en parques organizados
por razones operativas, de economía de escala, de eficiencia,
seguridad y protección del medio ambiente fijados por estándares
internacionales. Aunque según la industria, la elección del
lugar será distinta, ya que algunas necesitan estar cerca de las
fuentes de materia prima.
En el caso de actividades complementarias: ensamblado, armado,
fraccionamiento de productos, packaging, actividades que no son
netamente industriales, la elección del lugar dependerá del tipo
de productos, ya que la proximidad a la ciudad es menos importante
para las industrias con un alto valor agregado, por la baja
incidencia de los fletes en materia de transporte.
En cambio, para los rubros de consumo masivo y de alta rotación,
tanto para la fabricación y distribución, la distancia a los
centros de consumo es de vital importancia. En ese sentido ninguna
consultora recomendaría ubicar un centro de distribución a más
de 20 a 25 kilómetros de la ciudad, dentro del primer anillo de
circunvalación.
Por Graciela Lira |
Subir
Defensa
y Protección al Consumidor aceptó argumentos de la Cámara
Recibió
respuesta satisfactoria la inquietud presentada por la CAPH y AI -en
nota al director de Defensa y Protección al Consumidor de la Ciudad de
Buenos Aires, arquitecto Miguel A. Fortuna, con fecha 1º de
septiembre– en la que se solicitó la revisión de la obligación de
informar los honorarios en la declaración jurada 2003, prevista para
administradores de la ciudad de Buenos Aires.
Subir
|
En este sentido, la
respuesta brindada por las autoridades del Registro Publico de
Administradores fue la siguiente: "Esta Dirección General ha
resuelto que por este año se dejará como opcional la obligación
de declarar los montos percibidos en cada edificio. Bajo estas
circunstancias los administradores que quieran declararlo lo podrán
hacer y aquellos que no estén de acuerdo con dicha obligación
deberán declarar este ítem como 0, de esta manera el sistema los
dejará seguir completando el resto de los ítems hasta llegar al
final de la Declaración Jurada."
Entre los argumentos esgrimidos ante las autoridades, respecto
al pedido, figuraron los siguientes:
“La Ley 941 y su decreto reglamentario contienen en detalle las
exigencias que la Ciudad de Buenos Aires ha sancionado para el
ejercicio de la actividad de Administrador de bienes sometidos al
régimen de la ley 13.512. En su precisa redacción exige informar
ciertos datos de los consorcios administrados pero no los
honorarios percibidos por el administrador.
La Disposición 4880
DGDYPC cuenta con facultades para establecer la forma y condición
de la presentación de las declaraciones juradas anuales, pero no
puede incorporar datos que hacen a la privacidad y que nada tienen
que ver con el interés general protegido por el Registro. O sea,
la disposición mencionada ha incurrido en un exceso reglamentario
porque exige un dato no requerido en la ley ni en el decreto en
que pretende fundarse, que hace a la privacidad de los
particulares afectados, para incorporarlo irrazonablemente a un
registro de carácter público.
No existe un arancel
obligatorio a los efectos del cobro de los servicios del
administrador. Consecuentemente no es perceptible la utilidad de
la información aludida, desde que la retribución se ajusta por vía
de convención con cada consorcio. Por otra parte los ingresos que
así se obtengan están sujetos a la aplicación de las leyes
impositivas pertinentes".
|
OTRO TEMA RESUELTO:
Asimismo, se planteó
ante la citada repartición que en muchos casos resultaba
difícil consignar la matrícula de los consorcios en la
DDJJ porque muchos de los reglamentos originales tienen
consignado como dato la nomenclatura anterior asignada por
el Registro de la Propiedad Inmueble, y solamente se posee
el dato de la matrícula solicitada en el caso de haber
tenido que obtener un segundo testimonio por pérdida del
original o por haberlo solicitado para alguna ejecución
de expensas.
Al respecto, también fue tenido en cuenta el reparo de la
Cámara, y la Dirección responidó que se "puede
declarar el número que figura con cualquier nomenclatura
que le haya asignado el Registro de la Propiedad Inmueble,
dado que el Aplicativo permite la carga entre uno y diez
caractereres numéricos."
|
|
Subir
Propuesta de eximición
tributaria presentada por la CAPH Y AI
Subir
|
En una
extensa nota en la que se exponen los argumentos del pedido,
los asesores contable impositivos de la Cámara Argentina de
la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, doctores
Marcelo Dragunsky y Roberto Kinsella, se dirigieron al
ministro de Economía, doctor Roberto Lavagna; al presidente
de la Cámara de Diputados de la Nación, Dip. Eduardo Camaño;
al presidente de la Comisión de Presupuesto y Hacienda, Dip.
Carlos D. Snopek; al presidente de la Comisión de Legislación
General, Dip. Jorge L. Montoya y al presidente de la Comisión
de Vivienda y Ordenamiento Urbano de ese cuerpo, Dip. Alfredo
A. Martínez, con la propuesta de exenciones tributarias que
permitan facilitar una menor presión sobre el precio de las
expensas.
Los
especialistas proponen:
1- Eximir del Impuesto al Valor Agregado a todas las ventas,
locaciones y prestaciones de servicios destinadas a Consorcios
de Propiedad Horizontal destinados a vivienda.
2- Eximir del Impuesto a los Débitos y Créditos Bancarios a
las cuentas bancarias pertenecientes a los Consorcios de
Propiedad Horizontal destinados a vivienda.
3- Conceder a las contribuciones patronales de los empleados
de los Consorcios de Propiedad Horizontal el mismo tratamiento
otorgado a las contribuciones de la ley 25.877 en su parte
referida a la promoción del empleo.
"Tengamos en cuenta, dice la solicitud, que si la ley de
IVA tiene la intención de favorecer el acceso a la vivienda,
al eximir del impuesto a la locación de inmuebles con ese
destino, todas estas medidas van en la misma dirección, máxime
aún si analizamos el importante incremento registrado en los
últimos meses en el precio de los alquileres, lo cual pone en
una situación angustiante a un numeroso grupo de inquilinos,
que se ven imposibilitados de hacer frente al incremento
conjunto de expensas y alquileres".
"También debemos considerar que los gastos erogados en
concepto de vivienda constituyen un componente importante de
la canasta familiar. Creemos que de ser posible implementar
las modificaciones que se proponen, las mismas permitirán
aumentar el número de personas que puedan acceder a dicha
canasta".
Al fundamentar la inquietud, se sostiene con antecedentes históricos
que el tema de la promoción de una vivienda digna " fue
y es de máxima prioridad en las políticas implementadas por
el Estado a través de todas las épocas y con gobiernos de
distinto color político".
"Es por ello –afirma- que nos motiva a peticionar y
proponer soluciones al problema que nos aqueja en estos días,
que es el incesante aumento de las expensas comunes de los
edificios de propiedad horizontal y el consiguiente deterioro
que ello acarrea a las posibilidades de acceder y mantener una
vivienda digna tal como se fomenta a través de nuestra
Constitución y leyes. Tengamos en cuenta que si bien en el último
año y medio se observó una importante reactivación de la
economía, los beneficios de ésta no han llegado en forma
pareja a todas las capas de la población, percibiendo una
parte importante de la misma ingresos en pesos iguales o
menores que años atrás.
"Si nos retrotraemos hacia fines de la década de los
sesenta, el monto que los propietarios erogaban por los gastos
comunes de los consorcios de propiedad horizontal era en
general irrelevante para el bolsillo de los mismos, pero poco
a poco fue modificándose esa situación. En la década
siguiente con el advenimiento de la crisis del petróleo,
muchos edificios que tenían sistema de calefacción central
alimentada por ese combustible vieron incrementar notablemente
sus gastos, lo que motivó en la gran mayoría de los casos
primero la reducción en la prestación del servicio y
posteriormente la supresión del mismo, reemplazándolo por la
instalación de calefactores individuales en cada una de las
unidades funcionales.
"Posteriormente la tendencia alcista de las expensas
continuó, agravándose notoriamente. Entre las causas que
motivaron dicha situación podemos mencionar las siguientes:
• El aumento de precios ocurrido luego de la salida de la
convertibilidad.
• El alza de remuneraciones otorgado al sector privado, que
en el caso de los encargados supera en muchos casos al 60% de
las vigentes en 2.001. Dicho efecto multiplicador tiene
incidencia también sobre las contribuciones patronales que
deben ingresar los consorcios.
• La obligación de pagar los sueldos en cuentas bancarias y
el alto costo de mantenimiento que éstas insumen.
• El impuesto a los débitos y créditos bancarios que recae
sobre las cuentas de los consorcios.
• El cumplimiento de normas que implican costosas
inspecciones periódicas por profesionales en la materia, como
el mantenimiento de calderas y termotanques (Ordenanza 33.677
y decreto 887/979), la conservación de ascensores (Ordenanza
49.308 y decretos 578 y 1734), el mantenimiento y conservación
de edificios (ley 257 y decreto 1233), la recarga y verificación
de matafuegos (ordenanza 40.473 y norma IRAM 3517-parte II) y
la limpieza de tanques de reserva de agua (ordenanza 45.593),
entre otras.
• Las modificaciones a la ley de monotributo, las cuales
obligaron a inscribirse en el IVA a numerosos prestadores de
servicios de los consorcios cuya facturación anual estaba
entre 72.000 y 144.000, que con la ley anterior podían ser
monotributistas, y que ahora se ven imposibilitados de
continuar en el régimen. Como los Consorcios de
Copropietarios son en su casi totalidad consumidores finales
ante el IVA, este impuesto es un costo más, pasando a
incrementarse en un 21% el monto de los servicios que el
edificio toma con estos prestadores.
Al referirse al servicio que prestan los administradores,
detallan los profesionales las tareas adicionales que han
debido asumir, entre las que mencionan:
• Actuar como
agentes de retención e información en cada vez más regímenes
impositivos y provisionales, (Régimen de retención del
impuesto a las ganancias, Nuevo régimen de retención a las
empresas prestadoras del servicio de limpieza).
• Mediar e intervenir en una cantidad de conflictos
creciente, muchas veces debido a la alta morosidad de los
propietarios y a los problemas de desfinanciamiento de los
consorcios que eso conlleva.
• Cumplir las nuevas obligaciones impuestas por la ley 941
del Registro de Administradores de la Ciudad de Buenos Aires.
• Invertir constantemente en capacitación, en virtud de la
creciente complejidad de la profesión del administrador de
propiedad horizontal.
“Todo esto implica que aún los pequeños consorcios contar
deben contar con una estructura administrativa importante con
el encarecimiento de costos que ello significa.
"Como sabemos, para atender una problemática, el estado
puede actuar de dos formas diferentes utilizando sus recursos
tributarios: una, es recaudar impuestos para luego aplicarlos
a sus objetivos, que es lo que hace por ejemplo, cuando
destina fondos para subsidiar actividades, sectores o grupos
de personas y para atender el funcionamiento de organismos y
reparticiones; la otra, que consideramos más económica, práctica
y eficiente para este caso, es directamente eximir de gravámenes
ciertas actividades o sectores, tal como se hizo con la exención
de IVA a las locaciones de inmuebles para vivienda".
|
LA PROPUESTA
PRESENTADA
PROYECTO DE
MODIFICACION DE LA LEY DE IVA
Art.... "Incorpórase a continuación del inciso
g) del art. 7 de la ley 23.349"
g’) Las ventas, de cosas muebles efectuadas a
consorcios de propiedad horizontal de la ley 13.512
destinados a vivienda.
Art… "Incorpórase a continuación del punto 27
del inciso h) del artículo 7 de la ley 23.349
28) Todas las locaciones y prestaciones de servicios
efectuados a los consorcios de propiedad horizontal de
la ley 13.512 destinados a vivienda.
PROYECTO DE
MODIFICACIÓN DE LA LEY DEL IMPUESTO AL DEBITO Y
CREDITO BANCARIO
Art...."Incorpórase como inciso b’) del artículo
10 del decreto 380/01 lo siguiente:
b’) Cuentas utilizadas por los Consorcios de
Propiedad Horizontal de la ley 13.512 destinados a
Vivienda.
PROYECTO DE
LEY DE REDUCCIÓN DE LAS CONTRIBUCIONES PATRONALES
PARA LOS TRABAJADORES DEPENDIENTES DE LOS CONSORCIOS
DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA LEY 13.512 DESTINADOS A
VIVIENDA
Art. 1- Los trabajadores en relación de dependencia
que presten sus actividades en los consorcios de
propiedad horizontal de la ley 13.512 destinados a
vivienda, gozarán de una reducción del 50% de las
contribuciones al Sistema de la Seguridad Social,
aplicable sobre las alícuotas previstas en el artículo
2* del Decreto 814 del 20 de junio de 2.001 y sus
modificatoria.
|
|
Subir
Hacia
dónde apunta el mercado
La visión de los especialistas
Subir
|
Durante dos días
– 21 y 22 de septiembre último- tuvo lugar en el Hilton Hotel
de Buenos Aires el IX Congreso Internacional Inmobiliario, que
contó con una exposición simultánea, y una nutrida delegación
de empresarios del interior, así como de países limítrofes. En
el programa profesional, fueron desarrollados diversos temas tales
como: Captación y retención de clientes; La jerarquización
inmobiliaria en América, La tasación inmobiliaria y el
Fideicomiso como herramienta para organizar nuevos emprendimientos
inmobiliarios, entre otros.
En el referido a
Tendencias y perspectivas del mercado, actuó como coordinador
Hugo Mennella, presidente de la CIA y expusieron Manuel Otero y
Santiago Debé (FIRA); Mario César Merlo (mercado industrial),
Diego Cazes (oficinas), Ricardo Edelstein Pernice (barrios
cerrados), Roberto Tizado (mercado residencial) y Armando Pepe,
quien se refirió a la interconexión y utilización de Internet,
como un medio para mejorar los negocios.
Manuel Otero y Santiago Debé – presidente y secretario general
de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina-
destacaron un nuevo negocio generado a través de las posadas y
casonas recicladas, y las "bodegas boutique" en Mendoza,
como un nuevo enfoque de la industria vitivinícola que, con el
concurso del turismo, está generando transacciones inmobiliarias.
Por iniciativa de las grandes empresas (Chandon, Codorniu,
Salentein, Freixenet, Concha y Toro, Septima), a la par que se
invita a recorrer el camino del vino, al estilo europeo, se los
hospeda en casonas restauradas del siglo XIX o principios del XX,
con buena cocina y excelente nivel de servicios y se los tienta
para comprar hectáreas en producción, que en el caso de los
buenos vinos, que tienen en Europa precios de 100 dólares la
botella, cuestan alrededor de 25.000 dólares la ha.
La afluencia de los inversores en el sector, que ha producido un
cambio importante en la tecnología del vino, está dejando ahora
buenos dividendos en la exportación, y eso genera otros negocios
conexos.
Las casonas restauradas como posadas, en el corazón de las viñas,
se constituyen en centro de negocios , y al igual que en el
turismo de estancias, la estadía se cotiza entre 60 y 150 dólares
por día. Otras provincias, como San Juan, Neuquén y La Rioja,
están también aprovechando el furor por los vinos, y el turismo.
Como “un mercado en movimiento”, caracterizó Diego Cazes al
de las oficinas, si bien todos los proyectos que estaban en
ejecución se terminaron, y existe un exceso de oferta y ausencia
de créditos. Puerto Madero, que es el futuro por la disposición
de terrenos para ese fin, tiene actualmente, dijo, un 32% de
vacancia, mientras que Catalinas sólo un 16%. Como hecho positivo
destacó que entre enero y agosto del año actual se absorbieron
158.000 m2. cuadrados. También resaltó que hay areas del
microcentro –especialmente por causa de los piquetes– en los
que se producen “agujeros negros” en los edificios, porque son
espacios que nadie quiere tomar (ver nota de tapa).
Buenos Aires,
puntualizó, está en el último lugar respecto del precio de m2
de locación de oficinas (9,92 dls.) en comparación con países
americanos. Si se toma Santiago de Chile por ejemplo (17,86 dls/m2)
y San Pablo (19,95), la diferencia es notoria. Mucho más si ésta
se realiza sobre Londres (83,14) o Roma (39,51) entre otros.
Los que se explayaron sobre el mercado residencial, Ricardo
Edelstein Pernice, y Roberto Tizado hicieron hincapié en que la
gente compra buenos accesos, infraestructura y servicios
realizados, barrios consolidados, una buena relación precios
calidad y seguridad jurídica. El primero citó el ejemplo de
Nordelta que fue un éxito como proyecto y que ofrece desde abril
un centro comercial, del que se colocaron ya 32 de las 48 unidades
de oficinas vendidas (ver informe especial, página 22)
Respecto de los pisos, Roberto Tizado, señaló que se buscan
lugares top, desarrollados por un equipo multidisciplinario. Pero
se compra también según la confianza que se pone en los
desarrolladores, apuntó. Del reciente lanzamiento en Puerto
Madero, del edificio Le Parc (tres torres) ya se vendió casi el
80% de la primera y 100 unidades de la segunda, con precios que
van de 100.000 a 400.000 dólares. Pero es necesario definir bien
el producto, enfatizó. |
Subir
Accesibilidad
¿una utopía?
Por Arq. Víctor Murgia y Arq. Alejandra Rodrigues Gesualdi
Subir
|
Mientras leyes
nacionales obligan a respetar al máximo la accesibilidad, el
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires exige el 100% de conformidad
del consorcio para admitir las obras en un edificio, lo que se
constituye en una fuente inagotable de conflictos, y que se deba
recurrir a una demanda judicial con sus altísimos costos, para
que la discapacidad de un integrante de un consorcio encuentre una
solución al problema. En el informe que se presenta, se intenta
exponer la situación a fin de poder valorarla en su real dimensión,
y se insta a los responsables públicos a eliminar esta
incongruencia.
El tema es el de la
superposición de normativas acerca de la ejecución de
modificaciones en halles de acceso, de acuerdo con los criterios
de accesibilidad vigentes al día de la fecha, y las consecuencias
que esta superposición de normas trae a la realidad concreta de
los ciudadanos.
Desde nuestro trabajo de arquitectos asesores de la Cámara
recibimos semana a semana consultas que buscan respuestas acerca
del tema planteado.
Administradores y
copropietarios se acercan enredados en la trama críptica de las
normas vigentes, intentando salir de ella, y asumir las
responsabilidades que les caben como ciudadanos de esta Nación,
buscando "cumplir con la ley".
La consulta se refiere, la mayoría de los casos, a edificios
existentes, regidos por la ley de propiedad horizontal.
En este tipo de edificios es cada vez más frecuente que algún
copropietario solicite la instalación de rampas de acceso, u
otras alternativas, tendientes a mejorar la accesibilidad del
edificio.
Es también habitual que este tipo de pedidos no genere ningún
tipo de conflicto, y que el consorcio acceda al pedido, tan pronto
como su economía lo permita.
Pero esto no sucede en todos los casos.
Muchas veces, el pedido es respondido con una negativa. En algunos
casos existen motivos de peso, tales como la presencia de columnas
u otros elementos estructurales que impiden la realización de la
rampa, pero en otros, los impedimentos no son constructivos, sino
de otros órdenes.
La negativa del consorcio es el sólo el comienzo de una serie de
acciones y reacciones en cadena que, a pesar de realizarse con la
intención manifiesta de intentar solucionar el conflicto, no
hacen más que agravarlo, alimentando mutuos resentimientos entre
las partes, y logrando que aflore a la superficie lo peor de cada
uno de los "actores" de este drama.
Cuando el conflicto adquirió grandes dimensiones, se suele buscar
la mirada neutral de un profesional. Es en este punto en el cual
llegan a la consulta.
Recibimos dos tipos de consultantes bien diferenciados:
El primero, las personas que solicitan las rampas, que suelen ser
copropietarios que sufren alguna discapacidad. En muchos de estos
casos, arrastran años de conflictos sobre sus espaldas, y montañas
de cartas documentos. Llegan con la perplejidad inherente a quien
no alcanza a comprender la hostilidad del contexto, y con la
creencia (muchas veces fundada) de que la negativa de un consorcio
a la construcción de una rampa de acceso, es mucho más obstinación
que imposibilidad real (económica o constructiva). Esta creencia
los lleva a mostrarse con una actitud agresiva, defensiva y
desafiante al mismo tiempo, que a los ojos de los copropietarios
que se oponen al proyecto es interpretada en la mayoría de los
casos como una manifestación de mal carácter de la persona que
realiza la solicitud, carácter que manifiesta un cierto
resentimiento acerca de su destino, que no merece mayor atención,
más que la compasión.
El segundo tipo de consultantes son los administradores, que
acuden cansados de intentar que los copropietarios lleguen a algún
acuerdo, habiendo agotado todas las acciones posibles para ello,
presionados tanto por los que solicitan las rampas como por los
que se niegan a ellas.
Generalmente, su interés es lograr que el problema se resuelva de
manera definitiva, para poder dedicarse a otros temas, porque
estos conflictos son de una densidad profunda, provocan odios
encendidos, y no es fácil para ellos lidiar con esas bajas
pasiones, tarea para la cual habitualmente no están formados
profesionalmente.
Rara vez acuden los copropietarios que se oponen a esas reformas.
Las veces que lo hacen plantean las dificultades económicas del
consorcio y causales de tipo estético, considerando que las
rampas afean el ingreso al edificio, y que llegan a desvalorizar
los departamentos.
Usualmente no plantean motivos firmes para su negativa. A medida
que en la consulta se les van dando respuestas que van despejando
los impedimentos, se les ocurren otros nuevos, pero nunca los
plantean desde un comienzo, sino uno a uno, de manera tal que la
solución no llegue nunca.
A pesar de los diferentes roles que juegan en la historia, estos
grupos de personas poseen una característica común: Todos ellos
se acercan confiando en que las leyes poseen cierta coherencia,
cierto marco de referencia que les permitirá, con sólo
conocerlo, obrar como corresponde, de acuerdo con " lo que la
ley manda ".
Pronto descubren que esto no es así.
Examinemos las distintas normas vigentes
Código de
Edificación
El Código de Edificación obliga a la presentación de solicitud
de permiso de obra para toda obra que se realice en superficies
comunes de un edificio, dentro de las cuales obviamente se
encuentran el hall de acceso y la fachada.
Para la presentación de permiso de obra, el Gobierno requiere la
conformidad del 100% del consorcio.
Si no se logra la unanimidad, no se otorgará el permiso.
En el caso de comenzarse una obra de modificación del hall de
acceso sin el permiso correspondiente, cualquier copropietario
tiene el derecho de efectuar una denuncia ante el Gobierno de la
Ciudad, quien detendrá la obra intimando a que se retrotraigan
las cosas a su estado anterior.
Personalmente entrevistamos al arq. Juan Luis Gilly, director de
Contralor de Obras de la DGFOyC del Gobierno de la Ciudad, quien
informó que la única alternativa a la presentación del
consentimiento del 100%, es la presentación de un dictámen
judicial, no admitiéndose dictámenes de la Defensoría del
Pueblo o similares.
Ley Nº
962- Modificación del Código de Edificación
La ley Nº 962 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires es de
aplicación en los edificios a construir, y en aquéllos que
tengan intención de efectuar modificaciones en el hall de acceso.
No obliga, en principio, a los edificios existentes a mejorar su
accesibilidad, a menos que se trate de edificios de afluencia
masiva de personas, característica ésta a determinar por la
DGOyC en cada caso.
Respecto a los
edificios existentes que quieran mejorar su accesibilidad, la
norma establece una serie de parámetros que regulan las características
constructivas a tener en cuenta, tales como pendientes de rampas,
anchos de puertas, dimensiones de pasamanos, así como los
materiales y texturas admitidos para los distintos elementos que
hacen a la accesibilidad, pero aclara que en el caso de no poder
cumplir con todos los requerimientos, se podrá presentar una
alternativa "practicable", esto es, una alternativa que
satisfaga con la mayoría de las disposiciones vigentes, aunque no
logre cumplir con todas.
La evaluación de las alternativas practicables será realizada
por la DGOyC, ya que en algunos casos, los consorcios intentan
construir rampas sin correcto asesoramiento profesional, o sin
considerar las posibilidades reales del hall de construir rampas
adecuadas. Se observa en estos casos que se intenta construir
rampas que resultan de uso peligroso, sin una correcta evaluación
de los riesgos que ocasiona este tipo de acceso. Los errores más
usuales son la adopción de pendientes mucho mayores a las
admitidas, falta de pasamanos adecuados, superficies de rodamiento
que no son antideslizantes, etc.
Leyes referidas a la Accesibilidad
Las leyes nacionales Nº 22.431 y la Nº 24.314 establecen:
Ley 22.431 Artículo 20.-(Conf. Ley 24.314) Establécese la
prioridad de la supresión de barreras físicas en los ámbitos
urbanos, arquitectónicos y del transporte que se realicen o en
los existentes que remodelen o sustituyan en forma total o parcial
sus elementos constitutivos, con el fin de lograr la accesibilidad
para las personas con movilidad reducida.
Ley Nº 24.314 Artículo 4°-Deróganse las disposiciones de las
leyes 13.512 y 19.279 que se opongan a la presente, asi como toda
otra norma a ella contraria.
La ley 13.512 (ley de propiedad horizontal) establece la
obligatoriedad de la conformidad del 100% de los copropietarios
para toda obra de modificación de superficies comunes. Tal como
expresa la ley 24.314, esta obligación queda derogada, así como
el requerimiento del Gobierno de la Ciudad en ese sentido, al
momento de solicitar al permiso de obra.
De la lectura de estos artículos se desprende que, en el caso de
que un edificio pretenda realizar obras de modificación de los
accesos a los fines de lograr la accesibilidad, deberá regirse sólo
a lo establecido en la ley 24.314, por encima de las leyes
promulgadas con anterioridad a ella.
Fallos judiciales/jurisprudencia
Existen a la fecha diversos fallos respecto al tema de la obras
relacionadas con el mejoramiento de la accesibilidad de edificios
existentes.
Todos los que han llegado a nuestro alcance resultan favorables a
la solicitud de construcción de rampas, en la medida que sea
constructivamente posible.
Baste como ejemplo el fallo que nos ha hecho llegar la Dra Isabel
Ferreiro, especialista en el tema Accesibilidad de la Defensoría
del Pueblo, (expte. Nº 144.737/93, juzgado Nº 21, ratificado por
la Cámara Nacional de Apelaciones según expte 88.851, fuero C,
juzgado I ).
En este juicio, el juez determina que el consorcio, a través de
su apoderado, no tiene motivos suficientes para negarse a
construir la rampa al alegar que el consorcio no la aprueba, dado
que por sobre el consentimiento de los copropietarios se encuentra
lo dispuesto por la ley Nº 24.314, que deja sin efecto toda norma
anterior que impida la construcción de las obras pertinentes.
(Recordemos que la conformidad del 100% es requisito del Gobierno
de la Ciudad para otorgar el permiso de obra)
En consecuencia, el consorcio resulta obligado a la construcción
de la rampa y al pago de las costas del juicio, sin que tenga
mayor importancia el haber contado con el 100% de conformidad de
los propietarios ante el pedido inicial de la realización de
estas obras
Incompatibilidad
entre las diferentes normas
Del análisis de la normativa vigente, surge una gran incoherencia
normativa: por un lado, las leyes nacionales expresamente dejan
sin efecto toda otra norma anterior que impida la ejecución de
las obras de modificación que mejoren la accesibilidad.
Por el otro, la normativa del Gobierno de la Ciudad obliga al
consentimiento del 100% de los copropietarios para la realización
de obras de esta naturaleza, y no otorga permisos de obra que no
cumplan con este requerimiento.
Esta incongruencia produce que lo que en un principio se puede
considerar un conflicto entre el consorcio y un copropietario, se
transforma en un conflicto en el que el Gobierno de la Ciudad, al
impedir el cumplimiento de una ley nacional, participa activamente
(sin ser parte actora ni demandada).
Este impedimento del Gobierno de la Ciudad obliga a los consorcios
en los que no se logra el consentimiento del 100%, a la demanda
judicial, proceso altamente costoso y largo, después del cual, el
consorcio resultará obligado a la construcción de la rampa y
pagar las costas del juicio, y el Gobierno de la Ciudad, sin ser
parte del juicio, se verá obligado a otorgar el permiso de obra
sin el consentimiento del 100%.
Llamado a
la cordura
Habituados como estamos al funcionamiento disfuncional de las
instituciones de nuestro país este laberinto kafkiano que
acabamos de exponer no logra sorprendernos, a pesar de todo. Es
una manifestación más del nivel de desconexión que existe entre
los diversos organismos que legislan sobre el funcionamiento de la
sociedad.
Pero no sorprenderse no significa aceptarlo.
Por el momento, la tarea que nos cabe como profesionales es la de
investigar hasta conocer todas las variables que inciden en que
las cosas resulten de este modo, y darlas a conocer, ya que las
personas que se encuentran transitando conflictos de esta
naturaleza desconocen generalmente el contexto normativo de su
problema.
Tal como puede advertimos al comienzo de este informe, este
problema está lejos de solucionarse.
Invitamos desde este espacio a los funcionarios que tengan a su
alcance realizar alguna acción que disuelva este entramado, que
evite a los ciudadanos el doloroso tránsito al que están
sometidos por obra y gracia de la legislación. |
Subir
Responsabilidades
del administrador ante los trabajos de pintura en los consorcios
Subir
|
Durante el
desarrollo del Primer Congreso de Pinturas, Revestimientos y Técnicas
de Aplicación, organizado por CEPRARA, profesionales de la Cámara
Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias
tuvieron una activa participación. En primer lugar, difundiendo
los principios del recientemente firmado Código de Buenas Prácticas
Comerciales, además de trasmitir sus experiencias en la materia.
Dos fueron las disertaciones previstas en el encuentro: "¿Qué
busca un administrador al contratar una empresa de pintura?"
a cargo de Elena Galli y " Sobre Derecho y pintura -
Responsabilidad profesional", desarrollada por Daniel E.
Butlow.
Aquí un resumen de los puntos principales.
¿QUÉ
BUSCA UN ADMINISTRADOR AL CONTRATAR UNA EMPRESA DE PINTURA?
Por Elena Galli *
Aunque los
administradores manejan suficientes conocimientos como para
diferenciar un trabajo profesional de uno que no lo es, no siempre
resulta sencillo poder discernir, y tomar las decisiones acertadas
al momento de evaluar las propuestas y cotizaciones de las
empresas que operan en el sector, señaló la especialista.
El administrador no
puede saberlo todo, pero debe saber a quién recurrir.
A este respecto indicó a empresas certificadas por CEPRARA, para
contar con la tranquilidad de estar contratando un servicio serio,
en virtud de las exigencias que la Cámara tiene sobre sus
integrantes en cuanto a metodología probada de trabajo y
eficiencia, utilización de seguros y excelencia en la prestación.
A veces la elección por parte de los consorcios se define
exclusivamente en base al precio, sin tener en cuenta una serie de
detalles, que es obligación del administrador verificar, subrayó
Elena Galli.
La empresa a contratar debe cumplir con la garantía pautada para
cada obra, actuando de manera profesional y personalizada,
aconsejando acerca de las propiedades y capacidad de sus productos
para satisfacer los diferentes aspectos y funciones, brindando un
desempeño satisfactorio y duradero. Además, puntualizó:
• Si es empleador,
debe estar inscripto en el IERI ( Instituto de Estadística sobre
la Industria de la Construcción).
• Gestionar aviso de obra cuando se reparan o pintan frentes (
lo establece el Art. 631 de la Ley de Edificación).
• Cumplir con las normas de Higiene y Seguridad (normativas
reguladas por las leyes de las ART).
• Usar pantallas de protección peatonal y vehicular.
• Utilizar andamiajes conforme al Código de Edificación del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en cuanto a los andamios,
el GCBA se rige por el Código de Edificación de la Ciudad, según
el cual "deberá haber una lona o media sombra cubriendo toda
la superficie del frente y el andamio en la estructura que
sostiene la lona de protección".
• Cumplir con las normas vigentes en cuanto a ART o accidentes
de trabajo, esto para el personal
en relación de dependencia. El personal
que no se encuentre bajo relación de dependencia, deberá contar
con una póliza de accidentes personales acorde a la Ley de
Riesgos de Trabajo.
• Constatar que los seguros de Responsabilidad Civil, cuenten
con cobertura completa.
No hay que olvidar, enfatizó, que el consorcio que contrata personal
para una obra es solidariamente responsable por lo que pueda pasar
al personal.
Otros recaudos importantes sobre los que llamó la atención, fue
los de utilizar marcas confiables, respetando lo presupuestado;
respetar las especificaciones técnicas del fabricante y
garantizar los trabajos por escrito.
Las compras y contrataciones de servicios por parte del conjunto
de administradores profesionales, señaló la oradora, ha generado
un mercado comercial con una fuerte presencia económica, de la
cual depende una importante cantidad de trabajadores.
El administrador profesional da a la sociedad un importante grado
de estabilidad y equilibrio en las múltiples transacciones
comerciales que a diario realiza, para poder asegurar el
mantenimiento, funcionamiento y conservación de los edificios.
En la planificación y en la búsqueda de un buen servicio,
recomendó la profesional, no debe ignorarse la educación al
cliente. Al contratar una empresa, no es mal cliente aquel que
exige, reclama o se queja, si no aquel que no sabe hacerlo y
entorpece la gestión del administrador. Esa formación implica
enseñar a utilizar los mecanismos adecuados en los momentos
apropiados, es también defender sus intereses y la manera más
segura de alcanzar la plena satisfacción de sus necesidades,
accediendo a beneficios y aportando soluciones a las inquietudes
de sus reclamos.
----
(*) Técnico universitario en Administración de Propiedad
Horizontal. martillero público y corredor inmobiliario. Miembro
titular del Tribunal de Cuentas e integrante de la Comisión de
Cursos y Conferencias.
“SOBRE
DERECHO Y PINTURA. RESPONSABILIDAD PROFESIONAL”
Por Daniel Enrique Butlow *
El especialista en
Arquitectura Legal de la CAPH y AI, comenzó señalando que no se
entiende cómo la pintura, definida como un producto que se
presenta en forma fluida o fluidificada y que es capaz de
transformarse en una película sólida y opaca, tenazmente
adherida al substrato sobre el que se aplica, confiriéndole el
color del pigmento que tiene en su composición, puede ser capaz
de dar lugar a una acción por vicios ocultos, por ruina parcial o
en todo caso a un grave y dañoso incumplimiento de contrato.
¿Cómo puede un producto tan ostensible como la pintura ocasionar
un grave vicio oculto?, se preguntó. Y en el peor de los casos ¿cómo
puede ocasionar la pintura, un vicio de gravedad suficiente, como
para ser tenido en cuenta a la hora de juzgar la responsabilidad
profesional?.
A continuación ofreció algunas consideraciones a tener en cuenta
a la hora de resolver estos interrogantes:
1) La pintura cumple básicamente una función de embellecimiento,
que se complementa con otro atributo fundamental consistente ni más
ni menos, que en la protección del soporte sobre el que se
aplica.
2) Errar o desatender en la memoria descriptiva de un proyecto, el
sistema completo de pintado y las condiciones de su mantenimiento,
serán causales de responsabilidad profesional para el
proyectista, a las que deberá atenerse en caso de daños.
3) Desatender el material de soporte, descuidar el estudio del
estado de la base o no verificar con toda exactitud el régimen de
temperaturas a la que deberá colocarse o estar sometida la
pintura, fundarán alguna patología que transformada en vicio
oculto dará lugar a la acción especial que surge del articulo
1.647 bis del Código Civil.
4) Confundir el rendimiento teórico con el rendimiento práctico
del consumo y de la durabilidad, podrán hacer surgir acciones por
reparación de daños donde el empresario pintor se transformará
en empresario constructor, ya que aunque cueste entenderlo un
pintor construye.
5) Siendo constructor, el empresario pintor también estará
sujeto a responsabilidad por ruina, lo que sucederá cuando pueda
demostrarse fehacientemente que su equivoco en la elección del
producto, en la forma que fue utilizado o en el plan de
mantenimiento que fue recomendado, es el que en definitiva ocasionó
el anticipado desgaste, rotura o falta de durabilidad del soporte
material donde la pintura fue aplicada (articulo 1.646 del Código
Civil).
En tiempos donde se encuentra aprobado un nuevo Código de Buenas
Prácticas Comerciales y donde CEPRARA se esfuerza por determinar
cuáles son las normas que debe cumplir un empresario o un
profesional certificado, de poco valdrán las excusas para
considerar la pintura como una actividad amateur. Aún desde lo más
profundo y exquisito del derecho será conveniencia de todos
actuar con alta profesionalidad rescatando una vez más la sabiduría
del Martín Fierro "no pinta quien tiene ganas, sino quien
sabe pintar ", concluyó.
----
(*)Profesor titular honorario de Arquitectura e Ingeniería Legal
de las Universidades Nacionales de la Rioja y San Juan.
Asesor legal consultor de la Federación Panamericana de
Asociaciones de Arquitectos (FPAA) y de la Cámara Argentina de la
Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). |
Subir
El rol del
escribano, en estrecha colaboración con administradores y empresas
inmobiliarias
Subir
La interrelación
entre la propiedad horizontal y la actividad inmobiliaria con lo
notarial, fue el tema desarrollado por el escribano Roberto V. Vitale,
asesor de la CAPH y AI en la especialidad, y que tuvo lugar el 18 de
agosto último.
En primer término hizo una pequeña reseña histórica sobre el camino
recorrido por la propiedad horizontal en la legislación argentina, y
contó cómo el autor del Código Civil, Dalmacio Vélez Sarsfield, se
negó a incorporarla aduciendo en la nota al artículo 2617, que la
institución sería fuente de conflictos entre los copropietarios o condóminos
de un mismo fundo. Se ha justificado esa actitud, explicó, argumentando
que nuestras extensas llanuras, nuestra "pampa húmeda" era
tan extensa y despoblada en aquel entonces, (año 1871), que la población
existente no se apretaba en un edificio de varios pisos o viviendas cosa
que si ocurría en las antiguas ciudades europeas.
En esas legislaciones fue adoptada con anterioridad a nuestro país, en
donde recién fue consagrada en 1948, en la ley 13.512 .
Posteriormente, el
escribano Vitale se refirió a temas relacionados con el Reglamento de
Copropiedad y Administración, las actas de comprobación y su gran
utilidad para evitar conflictos y registrar situaciones incluso
peligrosas, como las roturas de cañerías y otros deterioros producidos
en los edificios.
Habló luego también sobre la justificación de la personería y las
facultades del administrador, sobre todo en el otorgamiento de los
poderes judiciales que se otorgan para defender al consorcio en
conflictos ante los tribunales, explicando las formalidades a cumplir.
Finalmente, y con relación al tema de la propiedad horizontal, explicó
los distintos tipos de cocheras existentes; es decir los casos en que
son unidades funcionales o cuando sólo son partes indivisas de una
unidad funcional y se dividen por medio de convenios internos entre los
copropietarios indicando al público los procedimientos más
convenientes.
Luego pasó a tratar temas relacionados con la actividad inmobiliaria,
tales como el proceso pre-escriturario, resaltando la conveniencia de
que las inmobiliarias colaboren con el escribano desde un principio para
la concreción de las operaciones de compraventa de inmuebles.
Explicó más tarde cómo funciona el procedimiento del "tracto
abreviado", cómo se encara la existencia de medidas cautelares
sobre los inmuebles, así como también los casos de hipotecas
existentes al momento de realizarse la operación.
Como culminación del acto respondió a las preguntas del público,
tarea en la que también intervino el secretario de la CAPH y AI, doctor
Cristóbal O. Ruano, quien lo presentó y acompañó durante la
conferencia.
El escribano Vitale finalmente destacó la fundamental colaboración que
debe darse entre los integrantes de una actividad tan relacionada, como
lo es la inmobiliaria, la administración y la notarial.
|
Subir
Seminario
Sobre Vivienda
Subir
|
Organizado por CAVERA(Cámara
de la Vivienda y Emprendimientos Urbanos de la República Argentina) y la
Revista Vivienda, se realizó el 3º Seminario sobre el “Plan Decenal de
la Vivienda”, que tuvo lugar en agosto último en Hipolito Irigoyen 1176
Capital Federal.
Integraron el panel expositor el presidente de la Comisión de la Vivienda
de la Cámara de Diputados de la Nación, diputado Alfredo Martínez, la
directora Nacional de Políticas Habitacionales de la Subsecretaria de
Desarrollo Urbano y Vivienda, Lic. Lydia Mabel Martínez de Jiménez y el
vicepresidente del Consejo Nacional de la Vivienda, contador Julio
Balestra.
Los especialistas fijaron pautas para motivar la responsabilidad social,
en estos momentos muy difíciles que vive el país, con una enorme
cantidad de habitantes con necesidades básicas no satisfechas.
La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias tuvo una activa participación en este importante encuentro,
a través de la presencia de su secretario, Dr. Cristóbal Orlando Ruano,
quién expuso que la institución continuará impulsando este tipo de
actividades, tendiente a colaborar en el crecimiento del bien común. |
Subir
Seguridad
en porteros eléctricos
Subir
|
C.A.E.P.E, la cámara que
nuclea a las empresas cuyas actividades están relacionadas con la
fabricación, instalación, service y mantenimiento de los porteros eléctricos,
difundió en un comunicado una serie de consideraciones para que el
usuario tenga en cuenta .En éste se destaca que el portero eléctrico es
el primer elemento de seguridad en los edificios.
La actividad, señalan, se ha visto perjudicada por productos importados
sin el correspondiente soporte técnico o falta de continuidad en el
mercado; instaladores con escasa experiencia y responsabilidad, que
perjudican al usuario final. Ante esta situación CAEPE invita a los
consumidores, administradores y especialistas de la construcción a tomar
contacto con la institución, que puede responder a las inquietudes que le
presenten, con el concurso de los profesionales de mayor experiencia en el
rubro. Los interesados pueden dirigirse a la sede de CAEPE, F. D.
Roosevelt 4981 3° of. 301 (C1431BZC) Cap. Fed. Tel/Fax: 4521-8100 -
6775-9719; email:caepe@camara.net.ar. |
Subir
Créditos destinados al mantenimiento
Subir
|
Mediante
un programa conjunto entre la Dirección General de Industria de la
Secretaría de Producción, Turismo y Desarrollo Sustentable, y la Dirección
de Casco Histórico de la Secretaría de Cultura del Gobierno de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, se destinaron un millón de pesos destinados a
empresas constructoras, para la remodelación y mejora de inmuebles dentro
del área.
El objetivo es mejorar una
zona de alto contenido y atracción turística y a la vez, fomentar la
generación de empleo de la industria constructora. Para los interesados,
la fecha final de presentación será el 8 de octubre del año en curso.
4 La cancelación del crédito
podrá ser hasta un plazo de 60 meses.
4 La tasa de interés será entre el 0% y el 6% según el grado de
cumplimiento con los objetivos del programa.
4 Solo se pueden presentar empresas que tengan experiencia en trabajar en
la remodelación y mejora de edificios históricos.
4 Las empresas podrán participar por más de un proyecto, sujeto a la
condición de que el crédito no supere los $100.000.
Las condiciones del
crédito
La tasa de interés aplicable será de 0%, 3% o 6% fija nominal anual. Ésta
dependerá del puntaje que la empresa obtenga en los rubros que se
consignan a continuación:
a) Valor Patrimonial:
Obtendrán mayor puntaje aquellos edificios que presenten mayor nivel de
protección edilicia según el Listado de Inmuebles Catalogados del Código
de Planeamiento Urbano Ley Nº 449 y modificatorias, o sean monumento
nacional. Las categorías y puntajes son las siguientes:
• Integral o monumento histórico: 4 puntos.
• Estructural: 3 puntos.
• Cautelar: 2 puntos.
• Patrimonial no catalogado: 1 punto.
b) Áreas Prioritarias:
Obtendrán un mayor puntaje aquellas unidades que se ubiquen dentro de las
siguientes áreas prioritarias:
• Área Prioritaria 1 - Eje Cívico Av. de Mayo (3 puntos): delimitado
por el eje de calle de Avenida Paseo Colón, la calle Rivadavia (con la
totalidad de los lotes frentistas), el eje de calle de Riobamba-Combate de
los Pozos y la calle Hipólito de Irigoyen (con la totalidad de los lotes
frentistas).
• Área Prioritaria 2 – Casco Histórico propiamente dicho (2 puntos):
delimitada por el eje de calle de la Av. Paseo Colón, las calles Hipólito
Irigoyen, Perú, Uspallata y Av. Martín García con la totalidad de los
lotes frentistas.
• Área Prioritaria 3 – Circuito Montserrat (1 punto): delimitado por
el eje de calle de las Av. Independencia y 9 de Julio y las calles Hipólito
Irigoyen y Pte. Luis Sáenz Peña con la totalidad de los lotes frentistas.
• Áreas no contempladas en los puntos anteriores: no obtendrán puntaje
en este rubro.
c) Rehabilitación de
Fachada:
Los proyectos que incluyan tareas de consolidación o puesta en valor de
la fachada del edificio que representen más de un 50% del proyecto tendrán
2 puntos. Los proyectos que incluyan tareas de consolidación y puesta en
valor de la fachada del edificio que representen menos de un 50% del
proyecto tendrán 1 puntos. Los proyectos que no contemplen este tipo de
trabajos no obtendrán puntos en este rubro.
d) Usos:
Las categorías y puntajes son los siguientes:
• Uso Residencial: 5 puntos.
• Uso Residencial y Comercial: 4 puntos.
• Uso Cultural: 3 puntos.
• Uso Complementario: 2 puntos.
• Uso como Oficina u Otros Usos: 0 puntos.
e) Uso de mano de obra de
escuela taller:
Se privilegiarán aquellos proyectos que incorporen mano de obra de la
Escuela Taller del Casco Histórico. Aquellos proyectos que incorporen
mano de obra procedente de la Escuela Taller obtendrán 2 puntos. Aquellos
proyectos que no incorporen esta mano de obra no obtendrán puntos en este
rubro. Se entiende por incorporación de mano de obra de la Escuela Taller
del Casco Histórico a toda contratación según la normativa laboral
vigente de alumnos o ex alumnos de esa Escuela Taller.
A fin de calcular la tasa de
interés aplicable, deberán sumarse los puntos obtenidos por el proyecto
en la totalidad de los rubros. Será aplicable la siguiente escala:
• De 0 a 5 puntos
inclusive: se aplica una tasa del 6% nominal anual.
• De 6 a 9 puntos inclusive: se aplica una tasa del 3% nominal anual.
• De 10 a 16 puntos inclusive: se aplica una tasa del 0% nominal anual.
El crédito será devuelto por el beneficiario como máximo en 60 cuotas
mensuales, iguales y consecutivas, utilizando para su cálculo el sistema
de amortización francés. La primera cuota vencerá a los treinta días
corridos del efectivo desembolso del crédito. La empresa podrá solicitar
un plazo menor de devolución del crédito. |
Subir
Notarial
Subir
Pregunta
¿A cargo de quién está la reparación de daños producidos
por filtraciones originadas en un cantero existente en un balcón
terraza?.
Respuesta
En este caso la reparación está a cargo del propietario de la
unidad funcional que goza del uso exclusivo de ese balcón
terraza, por provenir del cantero o revestimiento exterior. Cuando
la reparación no tiene como fuente el uso que hubiere hecho el
propietario, la misma corresponde al consorcio.
Escrib. Roberto V. Vitale
Asesor Notarial
|
Subir
Laboral
Subir
Pregunta
El consorcio tiene intención de intimar a un encargado, que
por edad está en condiciones de jubilarse. ¿Cuál es la forma
legal de hacerlo, teniendo en cuenta, que aunque realiza tareas
desde 1980, recién en 1992 se le dio registro laboral, es decir
existen 12 años en los que no se realizaron aportes?. Además, el
trabajador revistaba en el Ejército Argentino, de donde salió en
1980 con un “retiro”.
Respuesta
En primer lugar, hay que decir que para poder intimar a un
trabajador a jubilarse, se necesitan en el caso del hombre, que
cuente con 65 años de edad y 30 años de aportes. En el caso
planteado, tratándose de un empleado que no alcanzaría los
aportes estipulados por la ley, nos encontraríamos
imposibilitados de intimarlo a jubilarse.
En cuanto a la jubilación por edad avanzada, que es cuando se
tienen 70 años de edad, y 10 años de aportes, en el caso
particular de la consulta tampoco se daría la situación, ya que
la Ley de Jubilaciones establece que “el goce de la prestación
por edad avanzada es incompatible con la percepción de toda
jubilación, pensión o retiro civil o militar, nacional,
provincial o municipal”.
Respecto del hecho de haber tenido el consorcio un empleado “en
negro”, como es el caso de la consulta, ello podría implicar
que aquel exija la regularización de su situación laboral, lo
que implicaría la obligación de hacerlo en el término de 30 días.
En ese caso, no sólo hay que notificarlo al dependiente, sino
también asentarlo en los Libros de Sueldos y Jornales del
consorcio, con la nueva y real fecha de ingreso, y finalmente,
ingresar a la Seguridad Social los aportes y contribuciones por
todo el período en el que el trabajador estuvo sin registro
legal.
Dr. Enrique Albisu • Asesor Laboral
|
Subir
Técnico Municipal
Subir
Pregunta
¿Cómo se deben interpretar o fijar las responsabilidades en
un consorcio sobre la reparación de impermeabilizaciones en las
terrazas o techos, y los daños emergentes, y qué política se
debería seguir para su renovación?
Respuesta
En principio, si en los reglamentos de copropiedad o documento
anexo aprobado por el 100 % de los condóminos, no existe indicación
expresa sobre las reparaciones o renovaciones de las aislaciones
en techos, balcones y terrazas, de acuerdo con la ley de Propiedad
Horizontal 13.512 y a la jurisprudencia existente, las
impermeabilizaciones o aislaciones de estos sectores son
responsabilidad del consorcio, debido a que tanto los techos como
los entrepisos, terrazas y balcones, estructuralmente, y todo el
paquete que lo conforman, con excepción del solado o piso
propiamente dicho, son propiedad común.
Cabe aclarar que los pisos o solados de estas terrazas o balcones,
son protección mecánica del sustrato que protege a la aislación,
pero no cumple con la tarea específica de aislar, aunque puede
colaborar en parte, de estar en perfecto estado, y sin solución
de continuidad entre juntas. Pero, vencida la vida útil de la
aislamiento, esta debe ser cambiada ya que las
impermeabilizaciones superficiales con pinturas o productos
afines, son de acción momentánea y a mi juicio sólo de forma.
Del mismo modo, correspondería que los daños provocados a las
unidades por la acción de filtraciones, debidas a la falta de
mantenimiento o renovación de estas aislaciones, son por cuenta
del consorcio.
Arquitecto Antonio Aguel • Asesor Técnico Municipal
|
Subir
Arquitectura
Subir
Pregunta
En uno de los edificios que
administro, los frentes no se encuentran en buenas
condiciones. El consejo de administración ha decidido
comenzar las obras dentro de 6 meses. Dado que el plazo para
la obtención del Certificado de Conservación se encuentra
vencido: ¿ podemos deslindar la responsabilidad por la no
realización de las obras mediante una nota de entrega formal
del informe técnico, al consejo o a la asamblea de
copropietarios?
Respuesta
No resulta posible que el consorcio se desligue en modo alguno
de la responsabilidad que le cabe sobre la conservación de
los frentes.
La obligación respecto de la conservación de las obras está
establecida desde hace largo tiempo tanto en el Código Civil,
como en el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos
Aires.
En el Código Civil, (Art. 2616) se enuncia que todo
propietario debe mantener su edificio, y ser responsable por
los daños que pueda causar su negligencia al respecto.
El Código de Edificación, a través de su Art. 6.3.11 (de la
conservación de las obras) concuerda con lo establecido en el
Código Civil
La ley Nº 257 de la Ciudad de Buenos Aires, junto con su
decreto reglamentario Nº 1233 fueron promulgados con el
objetivo de reforzar la conciencia de la ciudadanía acerca de
ciertas obligaciones que ya estaban establecidas de antemano
en los códigos citados.
No agrega más responsabilidades a los propietarios, que la de
presentar ante las autoridades del Gobierno de la Ciudad un
documento que dé cuenta del estado en que se encuentra su
edificación.
En el caso de que el edificio presente un estado de conservación
que resulte de riesgo para sus ocupantes o para terceros, el
procedimiento a seguir sería el de ejecutar las obras con
urgencia. Si no se puede encararlas, se recomienda al
administrador demoler todos los elementos que presenten riesgo
de desprendimiento hasta el momento en que puedan ejecutarse
las obras de reparación restantes, ya que si un edificio
llega a un estado de deterioro tal que presenta riesgo de
desprendimientos o colapso de algunos elementos estructurales,
no es un panorama que se presente de un día para el otro,
sino que sin duda hubo un largo proceso de falta de
mantenimiento adecuado.
En ningún caso tiene validez una presentación formal del
informe técnico ante el consejo de administración del
edificio, ni a la asamblea de copropietarios. Lo que se
recomienda en estos casos es la presentación del informe técnico
al Gobierno de la Ciudad en carácter de denuncia, para que éste
intime al consorcio a realizar las obras pertinentes.
Arquitecta Alejandra Rodrígues Gesualdi
• Consultorio de Arquitectura
|
Subir
Jurídico
Subir
|
Pregunta
¿Puede el administrador de un
consorcio, iniciar un juicio de expensas comunes sin aprobación
de una asamblea?.
Respuesta
El administrador del consorcio se encuentra autorizado a
reclamar las expensas debidas sin que resulte menester, de manera
previa, obtener de los consorcistas autorización a tal efecto. Lo
expuesto se explica por cuanto el artículo 9º de la ley 13.512
dice en el inciso. “a” que el representante de los
propietarios “...tendrá facultades para administrar la cosa de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los
fondos necesarios para tal fin ...”, de lo que se deriva la
facultad judicial para cobrar expensas comunes.
Postula Gabás que “el administrador tiene una amplia gama de
facultades para actuar en el ámbito judicial (por supuesto, con
intervención concreta de un letrado) en nombre del consorcio, en
tanto y en cuanto se trate de defensa de los intereses del ente,
como consecuencia del ejercicio de actos de administración, actos
que tienden a la defensa del patrimonio y a la reparación y
conservación de cosas comunes (A.A. Gabás “Manual de Propiedad
Horizontal” página. 351)”.
Dr. Jorge S. Villar
Asesor Letrado
|
Subir
Contable
Impositivo
Subir
|
Pregunta
Un consorcio de propietarios dispone de una pared medianera que
puede ser utilizada para exponer publicidad. Se desea saber, en el
caso de percibir un alquiler por su locación, qué obligaciones
tributarias debe cumplimentar.
Respuesta
Los ingresos que obtiene el consorcio de propietarios por la
locación de espacios comunes, en principio están alcanzados por
los siguientes impuestos:
1) Impuesto al Valor Agregado.
a) Alquileres exentos:
Se encuentran exentas las locaciones de inmuebles destinados a
casa habitación del locatario y su familia y las destinadas a
determinadas actividades agropecuarias, mientras que las restantes
locaciones, sólo están exentas cuando el valor del alquiler no
exceda el monto de $ 1.500,00.mensuales.
No obstante deberán cumplir con las normas de emisión y
registración de comprobantes establecidas por la Resolución
General 1415/AFIP, sus complementarias y modificatorias,
procediendo a emitir recibos, facturas o comprobantes equivalentes
“C” y llevar los libros de comprobantes emitidos y recibidos.
b) Alquileres gravados.
Los consorcios que perciban alquileres superiores a $ 1.500,00
mensuales alcanzados por el IVA, deberán inscribirse como
responsables ante dicho gravamen y deberán presentar mensualmente
la correspondiente declaración jurada ( Formulario F 731 ) e
ingresar el impuesto resultante.
Deberán cumplir con las normas de emisión y registración de
comprobantes establecidas por la Resolución General 1415/AFIP sus
complementarias y modificatorias, procediendo a emitir recibos,
facturas o comprobantes equivalentes “A” o “B”, según
corresponda, y llevar los libros de comprobantes emitidos y
recibidos (IVA Ventas e IVA Compras).
B) Impuesto a las Ganancias,
Cada uno de los propietarios, en forma individual, deberá
incorporar en su declaración anual el importe resultante de su
participación en las rentas percibidas en concepto de alquiler.
C) Impuesto sobre los Ingresos Brutos.
Se trata de un impuesto local, la legislación es propia de cada
provincia.
Me referiré a su aplicación en la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires.
En principio el alquiler de inmuebles está alcanzado por el
Impuesto sobre los Ingresos Brutos; solamente se encuentran
exentos los ingresos correspondientes al propietario por el
alquiler de hasta dos unidades de vivienda y siempre que no se
supere el importe de $ 1.200,00 .
En nuestro caso, la locación no es de vivienda por lo tanto el
consorcio deberá inscribirse e ingresar el impuesto
correspondiente.
En la ciudad de Buenos Aires la alícuota es del 3%, debiendo
pagarse mensualmente mediante un formulario donde se determina el
impuesto a ingresar. Anualmente se deberá presentar una declaración
informativa.
Dr. Roberto Kinsella,
Asesor Contable Impositivo
|
Subir
Locación
Subir
| Convenio
de desocupación: homologación judicial; requisitos; suscripción;
oportunidad; exigencia legal; finalidad.
1– La homologación judicial
del convenio de desocupación no hace al perfeccionamiento de éste
que queda completo –aún sin ese recaudo–, sino que desde el
ángulo procesal importa un modo de terminación del proceso que
integra la decisión inicial de las partes, proveyéndola de la
autoridad de la cosa juzgada. Es que, el proceso homologatorio es
–por su naturaleza– un sometimiento jurisdiccional voluntario,
que tiene por objeto otorgar al acuerdo extrajudicial de las
partes, el efecto propio de una sentencia, y que hace adquirir a
dicho acuerdo el carácter de verdadero título ejecutorio.
2– Entre los requisitos
formales que justifican la convalidación por parte del órgano
jurisdiccional del convenio de desocupación, se destaca el hecho
de que la celebración del convenio ha de realizarse con
posterioridad al contrato de locación que lo justifica y estando
el locatario en posesión del inmueble (art. 47, ley 21.342).
3– Del artículo Nº 47 de la
ley 21.342 fluye la intención del legislador de evitar el
aprovechamiento, a manos de la parte más fuerte en la relación
contractual, de aquel que –encontrándose urgido por la
satisfacción de una necesidad básica, como lo es la de la
vivienda– presta un consentimiento no siempre libre y perfecto.
La norma tiende a evitar mediante estos recaudos, no sólo la
violación de disposiciones de orden público, como las
concernientes al plazo mínimo de la locación, sino también la
imposición de cláusulas por parte del propietario que conviertan
a la locación en un contrato de adhesión por demás gravoso para
el locatario.
4– Lo que la ley distingue y
protege es la posibilidad del locatario de disponer
contractualmente de un derecho una vez que éste ha ingresado a su
patrimonio sin riesgo de supeditar dicha adquisición a su previa
renuncia, tal como ocurriría si se aceptase la firma simultánea
de ambos acuerdos. En consecuencia, nada obsta a que con
posterioridad a la celebración del contrato, sustraigan las
partes relaciones contractuales que por su origen o naturaleza estén
sometidas a normas de orden público y convengan la obligación de
restituir de parte del locatario.
CNCiv., Sala E, 27 de noviembre de 2002. – H., J. M. y otro c.
R. D. S., G. R. s/desalojo. Fuente: El Derecho, 202-344
Alquileres escalonados:
procedencia; ley 23.928.
1– Si bien la ley 23.928 prohíbe
–aún en la modificación en su artículo. 10 introducida por la
ley 25.561– que a partir del 1º de abril de 1991 se incluyan en
los contratos de alquiler cláusulas contractuales de estabilización,
ello no veda la facultad de las partes de establecer alquileres
escalonados, por no revestir esta modalidad el carácter de cláusula
de ajuste, sino tratarse de precios diferentes por distintos
tiempos de locación y, por lo tanto, constituir una excepción a
la prohibición de dichas cláusulas.
2– Al prohibirse la indexación en materia de contratos de
locación, quedaba anulada la común práctica de fijar ajustes al
valor locativo mediante la aplicación de algunos de los índices
oficialmente admitidos. Ello no obsta, sin embargo, al
establecimiento de valores escalonados, que era la práctica de
nuestro mercado locativo, en épocas en que la inflación no existía
o estaba dentro de ciertos límites normales o previsibles.
CNCiv., Sala A, 11 de febrero
de 2003. – M.A S.A. c. G. P. del C. S.A. y otro s/ejecución de
alquileres. Fuente: El Derecho, 202-537 .
Entrega del inmueble y
deterioros al tiempo de la restitución.
Al momento de inscribirse el
contrato de locación deberá tenerse en cuenta lo dispuesto por
el artículo 1514 a Código Civil, que dispone que el locador
deberá entregar al locatario la cosa con todos sus accesorios en
buen estado de reparación para ser destinada al uso para el cual
ha sido contratada, a menos que las partes conviniesen que ésta
sea entregada en el estado en que se halle.
De no dejarse constancia del estado en que se entrega, se
considera que se realiza en buen estado y así debe reintegrarse,
salvo que la misma sufriera algún deterioro por el tiempo o por
causas inevitables que no le sean imputables a su responsabilidad.
Se transcriben a continuación los considerandos de un fallo donde
el locatario fue condenado a responder por los daños y
perjuicios, por los deterioros producidos durante el tiempo de la
locación.
1– Dado que todo daño o
deterioro que exista al tiempo de la restitución de la cosa
arrendada se presume originado en la culpa del locatario, a menos
que él pruebe que ha sido producido por acción del tiempo, caso
fortuito o fuerza mayor, o por defecto de aquélla (arg.
Arts.1561, 1568 y 1569, Cód. Civil ), cabe concluir que, en tanto
que en autos no se discute el buen funcionamiento en que ha sido
recibido por la demandada el inmueble alquilado, ni tampoco que al
ser restituido presentaba los deterioros de que da cuenta el acta
notarial adjuntada, debe presumirse que tales daños resultan
imputables a esta última. Y desde que ella no acreditó que
hubieran derivado de vicios de la cosa, su afirmación en tal
sentido queda huérfana de sustento y no puede ser atendida.
2– Puesto que la locataria
demandada no aportó prueba alguna para demostrar que lo
deterioros que presentaba el inmueble alquilado al tiempo de su
restitución se debieran a vicios del mismo, sino que se limitó a
exponer meras discrepancias respecto del peritaje realizado,
insuficientes para poder apartarse de las conclusiones del mismo,
cabe concluir que ha de estarse a la presunción de
responsabilidad que surge de los artículos. 1561, 1568 y 1569 del
Código Civil, debiendo, en consecuencia, indemnizar a los
locatarios por tales daños.
3– La pretensión de que el
monto del reclamo sea fijado en la moneda originaria del contrato
de locación motivo de autos, esto es, en dólares, no puede
prosperar, pues en el escrito de inicio de la actora reclamó
pesos, y no dólares, y además porque esta pretensión sólo fue
formulada al expresar agravios y nunca fue sometida al juez de la
anterior instancia.
4.- El pedido de la locataria
demandada de que la indemnización debida a la actora por los daños
producidos a la cosa locada se le descuente lo entregado como depósito
en garantía en su moneda original, es decir, en dólares, no
merece ser acogido, ya que ni durante las tratativas
extrajudiciales ni en el responde, la demandada formuló objeción
alguna al respecto, sino que sólo lo hizo en la alzada, de modo
que la cuestión resultó marginada de la litis y no puede ser
considerada. Máxime, que por otra parte, las reparaciones
necesarias fueron efectuadas por la locadora durante la vigencia
de la ley 23.928 y para solventarlas aplicó los dólares del depósito.l
Fuente: El Derecho -
Tomo 207 – 2004 – pág. 115, 116.
(CNCiv. y Com. Fed., Sala II, octubre 8-2003 – G. M E. y otro c.
E. R. I s/ locación de cosas). |
Subir
El fenómeno
de los barrios cerrados
Prevenciones útiles a la hora de analizar los emprendimientos
Subir
|
El bisemanario de Luján
“El civismo”, publicó recientemente una investigación de la
Universidad local, realizada en conjunto con la francesa Université Du
Maine, acerca de los cambios sociales y ambientales que han producido el
fenómeno de las urbanizaciones cerradas tanto en esa localidad, como en
Pilar.
La profesora Cristina Carballo, de la UNLu, alertó en ese trabajo, sobre
la necesidad de prever – ante la importante expansión registrada- una
articulación con la trama urbana tradicional. El doctor Héctor Badino,
miembro del consejo honorario asesor de la CAPH y AI, y vecino de Luján,
se dirigió al medio paras destacar la importancia de la información y, a
la luz de su experiencia, recalcar respecto del tema inmobiliario, la
necesidad de ciertas prevenciones, así como reconocer las ventajas que
ofrecen las nuevas urbanizaciones. Aquí aspectos destacados de su misiva,
que resultan útiles para los consumidores:
“En los casi 60 años de
actividad – dice el Dr. Badino- hemos desarrollado 192 emprendimientos,
con decenas de miles de lotes o unidades de departamentos u oficinas
enajenados con nuestra intervención”
Con esa especialidad, aconseja a manera de prevención:
• La publicidad de los oferentes debe ser exacta, correcta y no engañosa.
• No deben prometerse condiciones que no dependen del organizador sino
de la intervención de las reparticiones públicas, como es el caso de
entregas de posesión o escrituración.
• Necesariamente conviene establecer en los boletos de compra-venta las
condiciones del dominio, en especial si existe o no hipoteca sobre el
inmueble objeto de transacción.
• Requerir el asesoramiento de un profesional idóneo antes de concretar
las operaciones.
• Recoger antecedentes de los organizadores de los emprendimientos, pues
en ocasiones los que innovan no preven todo lo imprescindible y necesario
para el feliz éxito del cumplimiento, en particular el aspecto
financiero.
• Investigar antes de formalizar, las cualidades y deficiencias del
terreno en cuestión, como la defensa frente a copiosas lluvias, drenajes,
napas, etc. Servicios varios: cercanía con proveedores, medios de
transporte, proximidad a centros urbanos, recreación, son algunos de los
temas sobre los que se recomienda consultar.
Entre las ventajas y beneficios de los barrios privados, el doctor Badino
menciona: mejor calidad de vida (sin ruidos molestos, con aire, luz, flora
y fauna), mayor seguridad, menores precios por metro cuadrado de terreno
comparativamente con las del centro urbano y adyacencias.
Planes de pago ofrecidos por el propio desarrollador a través de una
institución bancaria; accesos generalmente seguros y rápidos, deportes
varios, y servicios disponibles.
Y hay algo más para mencionar – prosigue el Dr. Badino- y muy
importante para tener en cuenta en defensa de los adquirentes de lotes, en
especial, gente de menores recursos: que los títulos sean perfectos, y en
el caso de que la tierra estuviere afectada por gravámenes, la obligación
de mencionar esta circunstancia en los boletos con detalle de monto,
plazos y demás condiciones.
Concluye afirmando que si bien es preciso instrumentar una protección
para evitar sorpresas, en condiciones claras “es auspicioso invertir,
toda vez que es histórico en la Argentina, donde la propiedad ha sido y
es la moneda más fuerte”. |
Subir
Puerto
Madero - Nueva plaza Reina de Holanda
Subir
|
Como parte del plan de
desarrollo urbano previsto para Puerto Madero, el 12 de agosto, el jefe de
Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, doctor Aníbal Ibarra, y
el Embajador del Reino de los Países Bajos, Robert Jan van Houtum
inaugurarán la Plaza Reina de Holanda, situada en la intersección de las
calles Pierina Dealessi y Carola Lorenzini, en el sector este (Dique 3),
frente al Puente de la Mujer.
El espacio público de la plaza cuenta con 4100 metros cuadrados, de los
cuales 1750 constituyen un área de césped, y propone una amplia
flexibilidad de usos generando dos espacios muy definidos
La diferencia de niveles y el extenso espejo de agua central,
representativo del contexto urbano holandés, se completan con un proyecto
paisajístico que conjuga a través de colores, movimientos y variedades
de plantas, un conjunto armónico.
La zona lindante con el malecón se integra creando un uso urbano con
características de plaza cívica que permite el desarrollo de distintas
actividades culturales y recreativas.
Cabe destacar que los adoquines utilizados pertenecieron al viejo puerto
de Buenos Aires, de la época colonial, con lo cual se integra a la plaza
un elemento histórico y representativo de nuestro país. |
Subir
|
