Indicios
de normalización
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En lo económico,
durante el trimestre nuestro Producto Bruto Nacional se mantuvo y hasta superó el
crecimiento ya comenzado en el año anterior. Las turbulencias jurídicas provocadas por
el todavía incierto final del canje de la deuda externa no alcanzaron para provocar más
que pequeñas oscilaciones en el fiel ascendente de nuestra recuperación. Confiemos en
que este tan prolongado motivo de conflicto pueda ser superado, y no sustituido por otros
que comienzan a vislumbrarse en el horizonte.
En lo que hace a la seguridad, la tragedia sufrida en
diciembre como consecuencia del cóctel lamentable entre desidia, imprevisión, y actitud
displicente, produjo el violento despertar de los funcionarios encargados de esas tareas y
de las reparticiones de las que dependen. Confiemos, también, que en el futuro tanto los
organismos oficiales, como los particulares directamente interesados –consorcios,
propietarios, inquilinos, gente– puedan y podamos actuar antes y no después de los
desastres. A ese problema dedicamos buena parte del contenido de este número, resaltando
que es en los consorcios, quizás, donde el cambio de conducta sobre el cumplimiento de
las normas que permitan prevenir un siniestro se hace más imprescindible, ya que
compromete a todos. La atención puesta en las normativas que hacen a la higiene y
seguridad laboral, al control edilicio que impida accidentes en la vía pública, a la
protección contra incendios, al buen uso y cuidado de calderas y ascensores, así como
los medios de salida previstos, son prioridades que deben tenerse siempre presentes y
constantemente actualizadas. En este area todas las precauciones son pocas, y nadie debe
quedar exceptuado de velar por su cumplimiento.
En el ámbito inmobiliario, la baja experimentada en la
oferta de oficinas de alta categoría – que venía afrontando serios efectos tras la
crisis– exhibe una sorpresiva recuperación, al punto que algunos vaticinan escasez
en el corto plazo. El informe especial desarrolla el tema sin ignorar el repunte producido
en los valores locativos.
Por último, la evolución en los precios de los campos
agrícolas, los habituales consultorios, y la renovada difusión de los integrantes del
Registro de Administradores, constituyen otros aspectos de las distintas situaciones de un
año que, con efervescencia gremial y política, empieza a dar indicio de cierta
normalización.
Carlos Rodrigues Gesualdi
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La
seguridad es responsabilidad general (I)
Prevenir en los consorcios, una acción común e ineludible
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Ocurrido un incendio – que pudo ser
evitado si cada una de las partes hubiera tomado bajo su responsabilidad la porción que
le cabía de ella- (el empresario cumpliendo con las normas establecidas, el contralor
actuando con corrección y el público con compostura) la tantas veces invocada
prevención, vuelve a tomar la magnitud que tiene como un factor ineludible para evitar
males mayores. Creer que la fatalidad está entre los imponderables, puede tener
peligrosas consecuencias. Debe asumirse que existe una relación directa entre los hechos
y la prevención, y la gestión de los responsables. Nadie queda excluido en cuanto
integrante de la sociedad.
En los edificios de propiedad horizontal, donde los riesgos se multiplican por efecto de
la convivencia, el tema adquiere una actualidad sobre la que no es redundante insistir. Y
especialmente, como machaca el padre de uno de los chicos muertos en Cromañon, porque
evitar las catástrofes es un tema de conducta más que de normas.
La Cámara distribuyó entre administradores y consorcios, una guía preventiva que es
oportuno tener en cuenta:
1- Cuide cotidianamente los factores que pudieran ser causales de incendios, tales como
instalaciones eléctricas, fusibles, llaves de luz y gas. Coloque disyuntores a su tablero
seccional.
2- Procure no emplear líquidos inflamables para la limpieza de ropa y pisos. En caso de
hacerlo, eliminar cualquier fuente de energía cortando el suministro eléctrico, o en su
defecto, desenchufar la mayor cantidad de artefactos y mantener los ambientes ventilados.
3- Asegurarse todas las noches de que no han quedado colillas de cigarrillos, hornallas de
cocina encendidos, o cualquier otro elemento capaz de generar fuego.
4- Siempre es conveniente contar con un matafuegos en los departamentos para apagar
principios de incendio y evitar daños mayores, aún cuando el edificio cuente con las
instalaciones adecuadas para ello.
5- Tener siempre a mano los números telefónicos del destacamento de bomberos más
próximo y el de la seccional policial correspondiente.
6- En el caso de que el edificio posea cochera, no efectuar reparaciones en el recinto,
pues puede poner en peligro la seguridad del inmueble, como así también la de sus
habitantes.
Producida una amenaza de incendio, tratar
de conservar la calma en todo momento, permaneciendo en los departamentos u oficinas sin
tratar de ascender o descender y menos aún atravesar la línea de fuego.
Llamar inmediatamente al cuartel de bomberos, antes de intentar combatir el fuego con
recursos propios, por si la magnitud lo torna inmanejable.
Cortar de inmediato el suministro de gas.
Los bomberos aconsejarán si es o no es conveniente cortar la energía eléctrica, pues la
oscuridad puede dificultar la evacuación del edificio.
Iniciado el fuego, buscar un lugar aireado en caso de no poder salir del inmueble y
recordar que en los lugares bajos –al ras del piso- el aire es más puro, ya que los
gases tóxicos se acumulan primero en la parte superior de los ambientes.
Mientras se aguarda ayuda, tratar de mantener cerca de la boca y los ojos, una toalla
mojada.
No utilizar los ascensores en ningún caso. Las escaleras son el medio de escape por
excelencia.
Taponar todas las posibles entradas de gases tóxicos con toallas mojadas.
Tomadas las indicaciones precedentes, y si no hubiera señales de fuego por el lado
exterior del departamento, se deben abrir las ventanas y si poseen balcones, salir hacia
los mismos ya que esto permite saber a los bomberos los departamentos en los que se
encuentran sus ocupantes al momento del siniestro.
Esperar a que lleguen los bomberos y obedecer a sus indicaciones.
Es erróneo creer que trasladándose hacia los pisos superiores se salva la situación. El
calor y el humo ascienden y recién bajan cuando se llega al estado de descompresión.
Los bomberos atacan el fuego en los pisos altos y bajos en forma simultánea, en una tarea
de desdoblamiento. Luego proceden a verificar la situación piso por piso y comunicarán a
sus habitantes si conviene evacuar el departamento o permanecer en él.
Teléfonos para conservar en lugar visible
BOMBEROS:
Conmutador Central
100/4304-2222/4381-2222/
4383-2222/4951-2222
COMANDO RADIOELÉCTRICO: 101
POLICIA:
Conmutador Central
4346-5700/4346-7000/4370-5800 |
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La seguridad es
responsabilidad general (II)
Prevenir en los consorcios, una acción común e ineludible Subir
Por su parte, la Secretaría de Defensa
del Consumidor, en una serie de detalles acerca de las obligaciones de los consorcios, se
refiere a los matafuegos, de cuyo estado óptimo puede depender la vida de quienes viven
en un edificio. Dice al respecto:
Matafuegos
Sólo se autorizan ciertos elementos extintores, a base de diferentes productos, con
algunas restricciones referidas a las sustancias.
Los matafuegos deberán llevar una chapa con las características firmemente adherida a
él, donde estarán impresas en relieve o grabadas las indicaciones:
a) la marca registrada o el nombre y apellido o razón social del fabricante o el
responsable de la comercialización del producto.
b) la leyenda “matafuegos a base de....” que identifica su composición.
c) la capacidad nominal en kilogramos.
d) las recomendaciones para el mantenimiento y fecha de las revisiones periódicas.
e) el mes y año de fabricación.
f) limitaciones en el uso, según la normativa correspondiente.
Todos los matafuegos que deban ser instalados conforme con las disposiciones del Código
de Edificación, deberán ser fabricados, recargados y reparados con las exigencias del
IRAM en las empresas que se encuentren inscriptas en el Registro de Fabricantes,
Reparadores y Recargadores de Equipos contra Incendios.
Todos los matafuegos y equipos contra
incendios que se instalen en la Ciudad de Buenos Aires, deberán ser aprobados por el
organismo del Gobierno de la Ciudad que corresponda. Además, deberán cumplir con las
normas IRAM durante todos los procesos, o con las normas que pueda establecer el organismo
competente.
Matafuegos nuevos: sello IRAM de conformidad con la norma IRAM correspondiente
Matafuegos usados: los mantenimientos o recargas serán efectuadas por empresas que posean
el sello IRAM de conformidad con norma IRAM, (o similar tipo Bureau Veritas) para
servicios de mantenimiento y recarga de matafuegos.
Con los matafuegos que deben ser sometidos a su recarga y revisión periódica, deberá
procederse también de acuerdo con las normas IRAM 3517 (matafuegos manuales y sobre
ruedas) y norma IRAM 2529 (cilindros de acero, condiciones para su llenado y revisión
periódica). Los que no cumplan con estos requisitos, deberán ser dados de baja.
El marcado, rotulado y embalaje de los matafuegos deberá ajustarse también a las normas
IRAM correspondientes al tipo de matafuego de que se trate. Las placas características
deberán responder a la norma IRAM 3534; el agente extintor de los matafuegos que deban
ser recargados deberá cumplir con las exigencias de la norma IRAM de que se trate.
Las empresas inscriptas en el Registro ya sean fabricantes, recargadores o reparadores,
deberán colocar una tarjeta de identificación a cada extintor fabricado o verificado.
Esta tarjeta responderá a las normas y leyendas de la Ordenanza 40473.
Protección contra incendios: Código de Edificación
En todo edificio o conjunto edilicio que se desarrolle en un predio de más de 8000 m2 se
deberán disponer facilidades para el acceso y circulación de los vehículos de servicio
público contra incendios.
Cada inmueble deberá poseer matafuegos en cada piso, en lugares accesibles y prácticos,
distribuidos a razón de uno por cada 200 m2 o fracción de la superficie del respectivo
piso
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La seguridad es
responsabilidad general (III)
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Ascensores
Todo edificio que cuente con instalación de ascensores, montacargas, escaleras
mecánicas, rampas móviles y guarda mecanizada de vehículos, dispondrá obligatoriamente
de un servicio de mantenimiento y asistencia técnica para su atención, debiendo llevar
un libro de inspección rubricado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, que
deberá estar permanentemente en el edificio a disposición del inspector municipal.
El propietario es responsable de que se mantengan en perfecto estado así como de impedir
su utilización cuando no ofrezca las debidas garantías de seguridad para las personas o
los bienes.
Se deberá contratar un seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a terceros.
El propietario de una instalación, por sí o por medio de representante legal, deberá
presentar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, un profesional o empresa
habilitada por el organismo pertinente, con domicilio legal en esta ciudad, que actuará
como “conservador” de la instalación, cuya función será el cumplimiento de
las normas técnicas de conservación. El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires reconoce
al “conservador” el derecho a renunciar a la conservación de una instalación,
circunstancia que comunicará fehacientemente a dicho Gobierno y al propietario, quien a
su vez deberá designar el reemplazante dentro de los 10 días. Durante ese lapso el
servicio no podrá interrumpirse, bajo responsabilidad del propietario y del conservador
renunciante. El conservador deberá registrar en el libro de inspección los detalles
relacionados con su servicio, asentando el resultado de las pruebas de seguridad, así
como sus tareas mensuales y semestrales previstas.
El conservador que tome a su cargo el mantenimiento, deberá revisar periódicamente el
estado de la instalación y subsanar los desperfectos o deficiencias que encuentre, para
lo cual hará pruebas y notificará al propietario a través del libro de inspección, los
trabajos que deberán realizarse.
En todo momento, el conservador deberá enviar personal competente cuando sea requerido
por el propietario para corregir averías que se produzcan en la instalación.
El conservador deberá interrumpir el servicio del aparato cuando se aprecie riesgo de
accidente, hasta que se efectúe la reparación.
En caso de siniestro o desperfecto grave. el conservador deberá notificar antes de las 24
horas hábiles, a la autoridad de aplicación y mantener interrumpido el funcionamiento
hasta que ésta autorice su reiniciación.
El propietario de un inmueble con instalaciones de esta naturaleza (ascensor, montacargas)
deberá exhibir en lugar visible de la cabina o receptáculo, una tarjeta en la cual
conste, entre otros datos, las fechas con los servicios prestados por el conservador, con
firma del mismo que certifique los datos.
Para ascensor, montacargas o guarda mecanizada de vehículos, el conservador deberá
efectuar diferentes tipos de cuidados, mantenimientos y limpieza con frecuencia mensual o
semestral. Las actividades a llevar a cabo están descriptas en el artículo 8.10.3.2 a)
del Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. Todos los repuestos y accesorios
que se utilicen deberán cumplir con las normas IRAM o las internacionales pertinentes.
No están permitidos los ascensores con
puertas “tijera”. Las nuevas puertas deben cumplir con la normativa que reforma
el artículo 8.10.2.12 del Código de Edificación.
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La seguridad es
responsabilidad general (IV)
Prevenir en los consorcios, una acción común e ineludible Subir
Calderas:
Los propietarios de calderas están obligados a contar con un seguro de responsabilidad
civil que cubra los daños que podría producir el uso de las mismas, incluído el
almacenaje, transporte y quemado de combustible, a personas y a bienes de terceros.
El contrato de seguro se ajustará a las condiciones generales vigentes, según dicte la
Superintendencia de Seguros de la Nación. El seguro podrá contratarse con cualquier ente
asegurador oficial y privado, específicamente autorizado para tal fin por el citado
organismo.
Las entidades aseguradoras sólo podrán extender coberturas –o renovaciones- por
lapsos no superiores a un año. La extensión de la primera cobertura y sus renovaciones
requieren la certificación por parte de un profesional. El profesional arriba mencionado
deberá ser ingeniero (civil, industrial, mecánico o eléctrico) y deberá encontrarse
inscripto como instalador de primera categoría; cuando se tratara de una instalación que
utilice gas natural, también será exigible al profesional que posea la matrícula
correspondiente. Hay excepciones a estas condiciones (ver ordenanza 33677, decreto
977/974). En ningún caso el profesional podrá tener a su cargo más de 100
instalaciones.
La certificación por parte del profesional implica que, como mínimo, están cumplidos
los siguientes requisitos:
1- Las instalaciones se encuentran habilitadas por el Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires.
2- Cuando se utilice gas natural como combustible, deberá constarse con la habilitación
del ENARGAS.
3- Existe una entrada permanente y adecuada de aire por las ventilaciones del local, que
no deben estar obstruidas.
4- El generador no debe presentar, ni del lado del agua o vapor, ni del lado del fuego,
incrustaciones, corrosiones, depósitos de sedimentos, picaduras, grietas, reducción de
espesores o debilitamiento del material.
5- No debe haber pérdidas de fluidos.
6- Existencia y correcto funcionamiento y estado de conservación de instrumentos y
dispositivos.
7- Correcto estado de conservación y funcionamiento del dispositivo de corte, y otros
dispositivos de control; del equipo de combustión, de las instalaciones de almacenamiento
y suministro de combustible.
8- Ausencia de ruidos anormales y utilización de agua adecuada.
9- Cumplimiento de las disposiciones de ENARGAS referidas a seguridad.
Las comprobaciones efectuadas deberán ser volcadas en un informe, cuyo original deberá
quedar en poder de la Compañía de Seguros, y un duplicado en poder del asegurado.
En la sala de la caldera deberá estar la planilla donde se asentarán todas las
verificaciones y mantenimientos.
El profesional a cargo deberá convalidar cada 3 meses la planilla, implicando con ello
que las comprobaciones previstas han dado resultados satisfactorios, y se han efectuado
los mantenimientos correspondientes.
El asegurador deberá comunicar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires la contratación
del seguro, el que se encontrará convalidado por un profesional que certifique que la
instalación reúna las condiciones necesarias de seguridad. La falta de nueva
comunicación implicará que la póliza subsiste o ha sido renovada, conservando la
instalación las primitivas condiciones de seguridad.
Es obligación de la aseguradora comunicar de inmediato al Gobierno de la Ciudad la
interrupción de la relación contractual con el asegurado, la no continuación del
profesional, la alteración de las condiciones de seguridad de la instalación y su
ampliación, modificación o transformación.
Las instalaciones térmicas o inflamables, además, están sujetas a las disposiciones
para su habilitación que fija el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires; si
la caldera es a gas, deberá, además, contar con la habilitación correspondiente
(Decreto N°887/979).
Estos requisitos también son exigibles para calderas de tipo domésticas para agua
caliente o calefacción de más desde 50.000 kcal/hora y los calentadores de agua por
acumulación (termotanques) de una capacidad igual o mayor a 300 litros.
El encendido de los equipos de combustión (excepto aquellos equipos que queman gas
exclusivamente), para el suministro de calefacción y agua caliente, podrá extenderse
hasta las 22 horas en el caso de domicilios particulares. Si se requiere la ampliación
del horario establecido, a solicitud del interesado el Gobierno de la Ciudad podrá emitir
una autorización.
Los locales para calderas y otros aparatos térmicos deben cumplir requisitos:
ventilación permanente al exterior, determinada superficie, determinada altura, acceso
cómodo y fácil, no tener comunicación con locales para medidores de gas ni contenerlos.
Toda nueva instalación en edificios de vivienda (por ejemplo, calderas) que requiera
combustible, deberá utilizar gas natural.
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La seguridad es
responsabilidad general (V)
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Por su parte, la Asociación de Consumidores
y Usuarios de la Argentina (Adecua), elaboró algunos consejos pertinentes con referencia
a los matafuegos:
A la hora de adquirir matafuegos –sobre todo en consorcios- hay que tener en cuenta
lo siguiente:
1- Verificar la fecha de vencimiento de la carga.
2- Constatar la existencia del logo del licenciatario autorizado.
3- Realizar las recargas con un licenciatario autorizado.
4- Verificar la cantidad de matafuegos existente con relación al lugar a cubrir.
5- Comprobar si la ubicación de los aparatos es accesible y si se encuentra debidamente
señalizada.
6- Revisar y probar el sistema de luz de emergencia.
7- Controlar la existencia y mantenimiento de mangueras de incendio y de instalaciones
fijas, como cañerías.
8- Al comprar o recargar un matafuego, exigir siempre la factura.
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La seguridad es
responsabilidad general (VI)
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Higiene y Seguridad Laboral
El respeto a las normas implica un cambio cultural
Para el licenciado Juan Carlos Cattaneo, a
cargo del departamento de Higiene y Seguridad de Se Med, a veces, “recién cuando
ocurren determinadas tragedias – por la magnitud del daño y la pérdida de vidas
humanas que ocasionan, se toma conciencia de la aplicación y cumplimiento de las normas
legales vigentes, algunas, desde hace más de treinta años”
Un ejemplo de esto, es el caso de la Ley 19.587, de Higiene y Seguridad en el Trabajo, y
su decreto reglamentario 351/79, y sus posteriores actualizaciones.
Precisamente en su artículo 4º, la norma dice; “La higiene y seguridad en el
trabajo comprenderá las normas técnicas y medidas sanitarias, precautorias, de tutela o
de cualquier otra índole, que tengan por objeto:
• Proteger la vida, preservar y mantener la integridad psicofísicas de los
trabajadores;
• Prevenir, reducir, eliminar o aislar los riesgos de los distintos centros o puestos
de trabajo;
• Estimular y desarrollar la actitud positiva respecto de la prevención de los
accidentes o enfermedades que puedan derivarse de la actividad laboral
Posteriormente, en el artículo 5º, se considera básica la creación de los servicios de
medicina laboral e higiene y seguridad en el trabajo, y establece como la misión
fundamental del primero la de evaluar el estado de salud del trabajador para que pueda
cumplir con su tarea, y que ésta no lo perjudique en el futuro. Para cumplir con este
fin, es que se realizan exámenes médicos laborales,(pre ocupacionales, periódicos o al
egreso) los que forman parte del legajo médico del trabajador y permiten constatar su
aptitud a través del tiempo.
El licenciado Cattaneo sostiene que “el servicio de Higiene y Seguridad en el Trabajo
surge como una exigencia legal, y tiene como principal objetivo que las empresas adopten
actitudes responsables y preventivas en la materia., en el marco de cada organización,
mediante un relevamiento general del edificio: escaleras, tanques, salidas de emergencia,
calderas, bombas, sala de máquinas o instalación eléctrica, entre otros aspectos”.
“Es indudable que en los consorcios – apunta el especialista- el efecto
preventivo se potencia ya que no sólo alcanza al trabajador, sino que también a los
copropietarios, e incluso al administrador, ya que es el responsable legal. Máxime,
cuando quienes no cumplan con esta normativa, pueden ser pasibles de la falta de cobertura
por parte de la aseguradora de riesgos en el caso de un siniestro”.
Finalmente, el licenciado Cattaneo instó a un cambio cultural en materia de higiene y
seguridad, que depende fundamentalmente de ejercer la prevención, no sólo en los lugares
de trabajo, sino en todos aquellos - vía pública, escuelas, hogar, conducción de
vehículos-en los que interactuemos. Antes de que tengamos que lamentar víctimas.
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La seguridad es
responsabilidad general (VII)
Prevenir en los consorcios, una acción común e ineludible Subir
Alertan sobre antenas en desuso
La guardia de auxilio duplicó su tarea
El arquitecto Delfor García, y el maestro
mayor de obras Jorge Buzzalino, de la jefatura técnica de la Dirección General de
Guardia de Auxilio y Emergencias del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, respondieron
un cuestionario de “Propiedad Horizontal” , sobre la nueva conciencia de la
ciudadanía, sobre la seguridad edilicia.
Pregunta: La tragedia de Cromañon, al movilizar el temor de los porteños en lo
concerniente a la seguridad pública bajo el control de GCABA, ¿cómo se tradujo en el
trabajo de control que les requieren los ciudadanos a la repartición?.
Respuesta: Se duplicaron las denuncias por riesgos potenciales desde el hecho de
Cromañon.
P :¿Qué situaciones afronta cotidiana y
habitualmente la Dirección General de Guarda de Auxilio y Emergencias?
R: De todo tipo, desde posibles derrumbes, hasta caida de mamposterías y sectores de
balcones, hasta derrumbes y declaraciones en sede judicial, por daños y lesiones.
P: ¿Cómo se puede recurrir a la
guardia?
R: Lo puede hacer cualquier ciudadano, llamando al 103, o al 4543 5120 durante todos los
días del año.
P: ¿Qué problemas y patologías son
posibles de detectar –antes de que adquieran mayor gravedad- en los edificios?.
R: Fisuras, humedades persistentes, alaveo y deformación de solados, falsas escuadras y
alteraciones de nivel en pisos y balcones, así como mucha sobrecarga de macetas en
balcones.
P: ¿Qué consideraciones sobre el tema
deberían tener los consorcios?.
R : Sería importante que tomen en cuenta los detalles que parecen cotidianos y los hagan
controlar por profesionales aptos, y, lógicamente, es fundamental acogerse al
cumplimiento de la ley 257, ya que todavía hay muchos edificios en falta.
Hay un tema muy recurrente últimamente: los riesgos de las antenas colectivas y VHF en
desuso. Recientemente se registraron tres caidas de antenas en el centro, siempre ha sido
con suerte. Pero los administradores deberian hacer mantenimiento de anclajes y tensores,
o desmontarlas,ya que si están en desuso es lo más recomendable.
P: Estadísticamente, ¿qué cantidad de
edificios está intimada a hacer reparaciones por la DGGAyE?, ¿qué porcentaje de
consorcios de la ciudad representa esta cantidad?, y ¿cualés son las zonas o barrios
más conflictivos en relación con colapsos de frentes y balcones?.
R: Por día, se realizan entre 20 y 30 inspecciones ante denuncias, y efectuamos de 2 a 3
intimaciones por situaciones de riesgo. Los barrios más comprometidos de la capital son:
la Boca, Barracas, Montserrat, San Cristóbal, San Telmo, Once y Centro.
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Informe
Especial
Mercado inmobiliario
La oferta de oficinas top en su más bajo nivel de vacancia
Escribe Graciela Lira
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Actualmente, la oferta de
oficinas triple A se ha reducido a 30.000 m2. Ante esa cifra algunos pronostican que
rápidamente se ingresará en un cuello de botella. Otros, en cambio, consideran qu e sin
demanda de empresas del exterior, el mercado se mantendrá en un punto de equilibrio. Lo
cierto es que sin inversiones ni proyectos, la actual oferta en esta categoría, resulta
escasa ante una búsqueda que se mantiene constante y que ya está exhibiendo influencia
en las oficinas de categoría A, con el consecuente incremento de los valores.
Durante 2004, las mudanzas de empresas
marcaron un vuelco sustancial en el segmento de oficinas, uno de los más castigados por
la crisis. Hoy, los brokers indican que en 2004 se han rentado más de 80.000 metros
cuadrados en Triple A, con el consecuente impacto en los valores locativos, los que se han
incrementado hasta un 19% en categoría triple A y un 7% en categoría A.
Por diferentes razones: racionalización de espacios, cambios en las organizaciones,
seguridad, pero sobre todo alentadas por los menores precios de alquiler, las compañías
se posicionaron en las mejores ubicaciones de Catalinas, Plaza Roma y San Martín, Puerto
Madero Este y el corredor norte sobre Libertador. Así, por ejemplo, empresas que ocupaban
ubicaciones tradicionales como Unilever en Chacarita, como parte de una nueva misión
corporativa decidió trasladar la división de Higiene y Cuidado Personal al edificio de
Bouchard 710, en donde se alquilaron 6.800 metros distribuidos en seis pisos, y se
reubicaron 550 empleados.
Por otro lado, en el edificio del diario La
Nación que debió sortear la crisis en plena construcción, en el mes de diciembre se
instaló Price Waterhouse Coopers ocupando cinco pisos, 9.200 metros cuadrados. Mudanza
que algunos operadores no dudan en calificar como la más importante del año, ya que
implicó movilizar un personal de 1.400 empleados. La consultora decidió así unificar la
operación en un solo edificio, respondiendo a la estrategia de conexión multidisciplinar
de sus tres áreas –auditoria, asesoramiento tributario y legal, y consultoría.
¿ Se ha ingresado en un cuello de
botella?
Axel Brostrom, director de CB Richard Ellis, comenta que será un año movido y que se
complicará aún más si aparecen empresas que soliciten amplias superficies en una misma
ubicación. Y, por otro lado, señala que los locatarios que contrataron en 2002 a precios
muy bajos, en 2005 deberán renovar contratos que treparán al doble, U$S 12 el metro, en
triple A. Por lo cual prevé que algunos no podrán sostener ese nivel de precios y
deberán trasladarse “En cierta forma el mercado se irá depurando aunque ello
insumirá su tiempo”, evalúa.
Al comparar lo que ocurre en otras plazas
como México y San Pablo, el directivo indica que todavía el precio es barato. Por ello
los brokers consultados coinciden en ponderar que los precios, de mantenerse la actual
tendencia , podrán alcanzar U$S 18 a 20, el metro en esta categoría, un valor razonable
para la región. A partir del cual será más atractivo planificar nuevos desarrollos
comerciales Por ahora los developers de peso apuntan toda su artillería al sector
residencial.
Por su parte, Juan Badino, director de Badino Forcadell, precisa que si bien queda poca
oferta, no se están radicando empresas del exterior y no se prevé que lo hagan en el
corto plazo, por lo cual el mercado se sostiene con la demanda de empresas nacionales en
plan de expansión. Según su opinión no se ha ingresado todavía en un cuello de botella
sino en punto de equilibrio. Y remarca que en algunas oficinas triple A donde se solicitan
valores que oscilan entre U$S 8 a 12, el metro, pero que los precios de cierre rondan U$S
9 y 10, el metro2.
Escasa oferta en oficinas triple A
Según un informe de L J Ramos, “sin inversiones ni proyectos, la actual oferta en
esta categoría, alrededor de 30.000 metros cuadrados, resulta escasa ante una demanda que
se mantiene constante y que ya influye en las oficinas de categoría A, con el consecuente
incremento de los valores” Si se compara la oferta de categoría triple A con lo que
ocurría en diciembre de 2003 donde llegaba al 33% y con enero del mismo año, donde la
cifra trepaba a un 45%, la vacancia hoy se ubica en los niveles más bajos.
Por otro lado, los corredores de 9 de Julio
y Avenida del Libertador hasta los barrios de Belgrano y Núñez también concentran
búsquedas en metrajes que oscilan entre 300 y 50 metros cuadrados, en su mayoría
empresas PyMEs nacionales, que buscan aprovechar los buenos accesos, el entorno comercial
y la seguridad.
Además, como consecuencia de esta
migración ha aumentado la vacancia de oficinas categoría B y C, en su mayoría edificios
antiguos en ubicaciones complicadas, con plantas poco eficientes, poca cantidad de
cocheras y con un nivel de servicios incompetente para los requisitos actuales.
La falta de nuevas construcciones
Luis Ramos destaca que es el momento de pensar en inversiones que brinden, en el corto
plazo, soluciones a este tema. Una posibilidad es el reciclaje y puesta en competencia de
edificios categoría B y C, en ubicaciones accesibles. Si bien se están reciclando
algunos edificios del microcentro, apuntan a una demanda que requiere menores metrajes
entre 200 a 300 m2 integrada por empresas de servicios y estudios de profesionales,
contadores y abogados, se ubican a menores precios.
Rodrigo Cabanillas de Pix opina que todavía no hay margen para nuevas obras, el costo de
la construcción es mayor que para viviendas, hay pocos terrenos en las ubicaciones
preferenciales, algunos no están en venta y, en otros, se pretenden altos precios
apuntando a otros destinos comerciales, como la hotelería, o bien al segmento residencial
si la ubicación lo permite. Y señala que en el corredor norte de Libertador, Vicente
López, Olivos, donde en los noventa se construyeron edificios de oficinas, hoy los
proyectos son de vivienda.
Por ello no es casual que algunos operadores
señalen que habrá que mirar hacia el microcentro o sur de la ciudad. “Ubicaciones
hasta el momento desdeñadas, pero que cuentan con abundantes medios de transporte
público de pasajeros y un alto nivel de edificios de uso comercial”precisa Ramos.
Alquileres versus ventas
Con respecto a la modalidad en las operaciones, la tendencia sigue siendo - como desde el
2001 - la de alquilar. Durante el 2004, el 91 % de las operaciones de oficinas fueron de
alquiler (según datos de operaciones realizadas por L. J. Ramos), ya que las empresas con
poder adquisitivo, no están dispuestas a inmovilizar capital, y menos existiendo además
una baja renta en el negocio.
No obstante, Juan Badino explica que si bien
la proporción de los que alquilan es alta, considerando los valores de oficinas de
categoría A en la zona de Catalinas, es decir los de mayor antigüedad, se han concretado
algunas operaciones de venta, con precios que rondan U$S 1.200, el metro cuadrado, menores
a los de la época de la convertibilidad que se ubicaban en U$S, 2.000, el metro cuadrado.
Aunque todavía, no es una tendencia firme y no han aparecido inversores, salvo algunos
casos puntuales de usuarios que enfocan un horizonte de largo plazo. Por ahora las rentas
se mantienen entre 6 y 8 por ciento anual, lo que no deja de ser un buen rendimiento
comparado con otros mercados de la región. |
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Notarial
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Pregunta
Debo concurrir a una escribanía a firmar la venta de mi unidad. ¿Puedo invocar
problemas con la liquidación del administrador para no estar al día en los pagos de las
expensas comunes?.
Respuesta
La obligación de pagar las expensas la tiene el copropietario para con el consorcio,
por lo que no puede alegar motivos basados en deficiencias que atribuye al administrador
para no pagarlas, ni tampoco consignarlas judicialmente sólo por ese motivo.
Sólo le queda al copropietario disconforme cuestionar las liquidaciones en las asambleas
o, de no poder hacerlo así, solicitar la convocatoria de la asamblea judicialmente
conforme lo dispone el artículo 10 de la ley 13512.-
Escrib. Roberto V. Vitale • Asesor Notarial |
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Laboral
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Pregunta
El encargado de un consorcio sufre una enfermedad que le imposibilita su tarea,
¿cuál es el procedimiento para la contratación de un suplente?.Respuesta
La Ley 12.981 establece cuál es el procedimiento que se deberá cumplimentar para poner a
un suplente, por enfermedad de un empleado titular.
Así el artículo 9º de la mencionada norma dice “...mientras dure la imposibilidad
del empleado u obrero titular, sus tareas serán desempeñadas por un suplente remunerado
por el empleador, quién hará constar en forma fehaciente esta circunstancia por ante la
autoridad de aplicación”...
Pasando a la parte práctica de esta comunicación, la misma se realiza mediante una
presentación espontánea ante el SECLO (Ministerio de Trabajo), donde se hace saber la
circunstancia antes apuntada, todo ello para que este contrato que se celebra con el
suplente se ajuste a la normativa legal y sea considerado como un contrato de trabajo
eventual, conforme las disposiciones de la Ley de Contratos de Trabajo, así no hay que
abonar indemnizaciones al momento en que el titular retome sus funciones.
Esta presentación, que la debe hacer el suplente por enfermedad con asistencia letrada o
sindical, y el administrador, hay que llevarla debidamente redactada, llenados los
formularios y abonar un derecho fijo.
Si el encargado permanente no tiene cargas de familia (no es casado ni tiene hijos) y más
de cinco años de antigüedad, se le deberán abonar hasta seis meses de licencia paga por
enfermedad.
Dr. Enrique Albisu • Asesor Laboral |
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Técnico Municipal
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Pregunta
¿A raíz del caso de incendio de público conocimiento, existen pautas o normativas a
seguir en caso siniestro para los edificios? Respuesta
Con fecha 28 de junio de 2004, en el Boletín Oficial deL Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires, se publicó la Ley 1.346, sancionada con fecha 27 de mayo de 2004 mediante decreto
1082, a través del cual se creó el “Plan de Evacuación y simulacro para casos de
incendio, explosión o advertencia de explosión”.
Dicha Ley es de aplicación
obligatoria en edificios públicos y privados de oficinas, hospitales y en todo edificio,
con atención al público, adecuándolo a las características propias del inmueble, su
destino y de las personas que lo utilicen, siendo de aplicación voluntaria en los
edificios de vivienda.
Los simulacros considerados en el plan serán realizados al menos dos veces al año.
Arquitecto Antonio Aguel • Asesor Técnico Municipal |
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Arquitectura
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Pregunta
¿Qué debe hacer un administrador si el consorcio del edificio que administra se
niega a la ejecución de trabajos urgentes de conservación de frentes?.Respuesta
Corresponde en este caso la realización de un informe técnico por parte de un
profesional, que se encuadre dentro de los lineamientos establecidos en la ley Nº 257, y
la presentación del mismo en carácter de denuncia ante el Gobierno de la Ciudad.
Asimismo, se puede efectuar una denuncia adicional en mesa de entradas, en la cual se
adjunte una copia del informe técnico y se consigne el nivel de riesgo que presenta el
edificio.
En el caso de presentarse un riesgo de desprendimiento o derrumbe inminentes, se puede
convocar a la Guardia de Auxilio del Gobierno de la Ciudad, telefónicamente al nº 4545-
8648.
Arquitectos Alejandra Rodrígues Gesualdi
y Víctor Murgía. • Consultorio de Arquitectura |
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Jurídico
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Pregunta
Un copropietario compra un departamento y dispuesto a efectuar mejoras o reemplazos en
instalaciones, decide reemplazar “ a nuevo” cañerías comunes sin modificar su
recorrido para asegurarse que no habrán de causar problemas durante un prolongado lapso
¿la reparación de estos caños deja de ser de responsabilidad del consorcio?.
Respuesta
Como principio general antes de realizar el reemplazo, el propietario debería solicitar
autorización al consorcio, comunicando detalladamente cuáles son los elementos que se
propone reemplazar e indicar la calidad y clase de materiales con los que habrá de
sustituir los conductos existentes.
Puede ocurrir que nada de ello haya sido realizado y que el consorcio, en su momento,
tampoco haya tenido conocimiento de la sustitución proyectada o sabiéndolo guardó
silencio.
Si el consorcio hubiera sido notificado del cambio a realizar para denegarle la
autorización, debería haber apelado a fundamentos sólidos. Por ello, si la tarea no
causaba ni perjuicios ni gastos al consorcio y, por el contrario, constituía una
liberalidad del propietario que se anticipaba al desgaste de los conductos existentes
tomando a su cargo el costo de su reemplazo, difícilmente hubiera sido justificado
insistir en impedírselo.
Lo cierto es que si ha transcurrido un prolongado lapso desde que los conductos fueron
sustituidos y no se han manifestado daños o problemas, es evidente que con el reemplazo
realizado, el propietario tomó a su cargo (de manera anticipada) una tarea que le
correspondía al consorcio de propietarios.
Probablemente si tales elementos no hubieren sido reemplazados entonces, el deterioro de
los existentes hasta ese momento se hubiera anticipado y el costo de los daños y de la
eventual sustitución, tendrían que haber sido solventados por la comunidad.
Por lo tanto, si al cabo del tiempo transcurrido desde el reemplazo de conductos de
propiedad común efectuado por un copropietario, es preciso realizar tareas de
conservación, reparación o sustitución de los mismos, dichos trabajos deberán ser
efectuadas y solventados por el consorcio de propietarios.
Dr. Jorge S. Villar • Asesor Letrado |
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Contable Impositivo
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Pregunta
Por medio de un juicio se acaba de cobrar la deuda de un copropietario.
Durante el tiempo en que estuvo en mora, las expensas comunes de esta unidad fueron
incluidas en las liquidaciones mensuales como un gasto más y soportadas por el consorcio.
Por último se produjo el remate judicial del inmueble y se percibió el importe de la
deuda más intereses y gastos.
A los fines del reintegro a los copropietarios de las sumas cobradas, ¿el importe
percibido debe ser prorrateado excluyendo al moroso o no?Respuesta
Al respecto pueden existir dos alternativas según el procedimiento empleado
oportunamente.
Alternativa A:
Si las expensas comunes de la unidad morosa fueron prorrateadas entre el total de las
unidades incluyendo el moroso, el importe percibido con motivo del remate judicial deberá
acreditarse a todos los copropietarios incluyendo al moroso.
Alternativa B:
Si en cambio las expensas comunes de la unidad morosa fueron prorrateadas entre el resto
de las unidades excluyendo el moroso, el importe percibido con motivo del remate judicial
deberá acreditarse entre los copropietarios aportantes excluyendo al moroso.
Dr. Roberto Kinsella,
Asesor Contable Impositivo |
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Locación
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| FIANZA EXTENSIÓN DE LA GARANTIA- VENCIMIENTO DEL CONTRATO – PRORROGA
TACITA. -.En
aquellos casos en que no hubo negativa del locatario a restituir el inmueble locado –
supuesto en el cual el fiador seguiría obligado – sino una prórroga tácita
convenida entre aquél y el locador de la que no participó la fiadora, la obligación de
ésta comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios
pactados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento.
-. La circunstancia de
tratarse de un deudor solidario o de haberse estipulado que respondería por el
cumplimiento del contrato hasta tanto el locador devuelva el bien locado, no puede derivar
en la imposición al fiador de una nueva obligación, si no medió su intervención y
consentimiento ( en el caso de autos, medió entre locador y locatario una prórroga
tácita del contrato de la que no participó el fiador).
(CS, marzo 23- 2004 - G.A.R c/T y otro)
CONTRATOS
– INTERPRETACION INTEGRATIVA DEL CONTRATO.
1.- A los fines interpretativos no existe mejor forma de conocer la intención común de
las partes que apreciando la conducta observada por éstas durante la celebración y
ejecución del negocio jurídico, dado que dicho comportamiento trasunta la evidencia más
acabada de lo que las partes verdaderamente quisieron al contratar.
2.- Para interpretar un contrato debe bucearse más en la intención común de las partes
que en el sentido literal de los términos, pues la literalidad del texto contractual no
descarta la investigación de la voluntad real de las partes, siendo para ello relevantes
la intención y la finalidad de los contratantes.
3.- Dado que no puede prescindirse de la interpretación realizada dentro del contexto
general y los hechos de los contrayentes, cabe concluir que no puede interpretarse
literalmente una sola cláusula del contrato sub examine – la cláusula
5º - y predicarse que, en especie, el actor- comprador no tenía derecho a pedir la
escrituración del inmueble adquirido, sino que una interpretación integrativa de dicho
contrato – cláusulas 5º y 6º - permite suponer que aquél sí tenía derecho a
peticionar tal escrituración. Ello es así, pues si bien es cierto que la mencionada
cláusula 5ª nada dice respecto a que el adquirente podía en cualquier momento solicitar
la escrituración, no es menos cierto que en la cláusula 6º el comprador se obligó,
como garantía del cumplimiento de lo convenido, a no vender, ceder transferir, hipotecar
o alquilar el inmueble de marras, hasta tanto la deuda se encontrase totalmente cancelada,
pudiendo convenirse la sustitución de esta garantía, de lo que se sigue que, al prever
un refuerzo de la garantía, las partes lo hicieron en la inteligencia que que la
escrituración del bien podía concretarse antes de saldarse íntegramente el precio de la
operación. Es que justamente, la garantía personal era suficiente mientras no se pidiera
la escrituración, más no en la hipótesis de exigírsela, donde debía ser mejorada, tal
como se prevé en la misma norma convencional.
(CNCom. Sala A marzo 24-2004 – C.C.A. c/D s/ordinario)
FUENTE: Repertorio
General. El Derecho – Tomo 32 t. 175 - 179 |
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La ley obliga a crearlo en
edificios públicos y privados
Plan de evacuación en emergencias
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Aunque la difusión ha sido escasa, desde junio del año en curso
existe en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la Ley Nº 1346, que crea un
plan de evacuación y simulacro en casos de incendio, explosión o advertencia de daño,
obligatorio en oficinas, escuelas, hospitales y edificios con atención al público, y
voluntario en los edificios de vivienda. De acuerdo con la norma, estos simulacros deben
ser realizados al menos dos veces al año, y la intención es atenuar las consecuencias de
un siniestro por la falta de previsión, que se suma a una situación de pánico en un
edificio.
La
organización prevista, debe contar con un grupo director que, conocida una señal de
alarma, se comunique inmediatamente con el piso donde se inició el problema, para
proceder al toque de alarma general e iniciar el corte de los servicios y realizar las
llamadas de emergencia a los servidores que correspondan: bomberos, o servicios médicos
de urgencia. Habrá también un grupo de emergencia que participará en la evacuación,
así como también en la realización de los simulacros periódicos.
El mismo estará constituido por un responsable de piso, su suplente y un grupo de control
de incendio o siniestro.
La ley fija pautas para el personal y cómo proceder en el caso de plantearse una
situación inesperada, como dar aviso al responsable del piso, accionar la alarma,
utilizar teléfonos de emergencia, y otros procedimientos, que deben ser conocidos por
todo el personal que desarrolla tareas en el lugar.
Alberto Tarzia, gerente de Intercron, una empresa especializada en audio evacuación,
recomendó que en las distintas áreas, en la medida de lo posible, se deberán guardar
valores y documentación, desconectar los artefactos eléctricos y cerrar las puertas y
ventanas. La evacuación debe hacerse siguiendo las instrucciones del responsable de piso,
sin detenerse a recoger objetos personales, desplazándose hacia la salida acordada y
descendiendo por las escaleras caminando, tratando de mantener la calma.
También recordó que en caso de encontrarse atrapado por el fuego, se deberá colocar un
trapo debajo de la puerta de modo de evitar el ingreso de humo. Si éste es el caso,
deberá buscarse una ventana y señalizarla con una tela para poder ser localizado desde
el exterior, sin trasponer ventana alguna.
En el caso de la evacuación de personas discapacitadas o imposibilitadas, debe existir un
registro actualizado de ellas y preverse el auxilio.
Otro detalle a tener en cuenta, es que los planos de evacuación se encuentren en lugar
visible, al igual que la ubicación de los puntos de reunión.
Se deberá capacitar al personal en lo referente al plan de evacuación, como así
también al uso de matafuegos y sistemas de alarma, y es indispensable verificar que los
extintores se encuentren adecuadamente cargados y los hidrantes en condiciones óptimas de
operación, así como activar periódicamente los detectores de humo, de modo de
cerciorarse de su buen funcionamiento. |
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Subsidios destinados a la restauración del patrimonio
histórico de Buenos Aires
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La
Secretaría de Cultura del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a través del Fondo
Cultura BA 2005, subsidiará con $600.000.- a bienes inmuebles de valor patrimonial que
necesiten fondos para su conservación y restauración
Inscripta como Línea de Subsidio para la Preservación y Fomento del Patrimonio Cultural
se abrió una convocatoria de solicitudes –que se deben presentar desde el 1 de abril
al 31 de mayo de 2005– para seleccionar qué proyectos son aptos para el beneficio,
para efectuar las restauraciones de los edificios de la ciudad que posean valor
patrimonial.
La evaluación y selección de dichos proyectos estará a cargo de la Dirección General
del Casco Histórico (Casa de la Cultura del GCABA, 4° piso oficina 401), y ya se pueden
retirar las bases y formularios de solicitud, para los consorcios que deseen presentarse.
La convocatoria plantea varios interrogantes: ¿para realizar qué tareas se puede
solicitar el subsidio?; ¿quiénes son los potenciales beneficiarios?; ¿cómo son las
presentaciones que hay que hacer? y ¿qué monto de dinero se puede solicitar?.
Esta línea (punto C del ítem 3 de la convocatoria) destinará $600.000.- (con monto
máximo por subsidio de hasta $80.000.-) para obras de restauración -ya sea de los
distintos sectores de la envolvente edilicia (frentes, cúpulas, medianeras o azoteas) o
de áreas comunes internas (paliers, acceso, caja de escaleras, iluminación)- para
edificios de la ciudad que posean valores patrimoniales dignos de ser preservados, que se
encuentren deteriorados y necesiten reparación.
Los potenciales beneficiarios son los consorcios cuyo edificio posea una valoración
arquitectónica dentro de la ciudad, y en primer orden para ello están los
aproximadamente 1200 edificios que figuran “catalogados” en la sección 10 del
Código de Planeamiento Urbano –si lo solicitan-; siendo éstos los edificios que ya
fueron evaluados con valor patrimonial por el mismo GCABA. Pero, en virtud de que dicho
listado de edificios es muy incompleto, hay muchos otros también antiguos, con mucho
valor, que serían también aptos para obtenerlo.
La valoración patrimonial de un edificio se establece analizando técnicamente varios
ítems : su estilo arquitectónico ornamental y constructivo; su inserción en el tejido
urbano y características del entorno; su tipología edilicia; su singularidad; su
historia y la de su autoría arquitectónica; su conservación de uso y alteraciones que
haya sufrido en orden a establecer su grado de reversibilidad; su valoración
inmobiliaria; y otros aspectos culturales, barriales, técnicos, etc.
Son tres los capítulos importantes que deben presentar las solicitudes de subsidio y un
cuarto formal.
El primero, el Informe de Valoración Patrimonial; el segundo, un Proyecto de
Restauración (que debe ser realizado por un profesional experto en patologías
constructivas y contar con firma certificada de éste) desdoblado en al menos tres etapas
de ejecución de obra; el tercero, un cómputo y presupuesto de los trabajos en tres
etapas, en orden a definir tres montos posibles de subsidio que se solicita y el cuarto,
que el edificio en cuestión posea –al menos- un informe técnico de Ley N°257, para
que el GCABA no verificase una infracción, del edificio que solicita la contribución. |
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