- Cámara de la Propiedad Horizontal -

Con bancos con buen grado de liquidez y atractivas ofertas de créditos hipotecarios, y salarios que aún no recuperan su valor frente a la pérdida sufrida por la devaluación

Con la llegada de la devaluación, el panorama de las operaciones inmobiliarias en el país se vio enrarecido. La falta de confianza en los bancos, y la necesidad de los vendedores que ponían precios de liquidación para sus propiedades, sumado a una legislación que autorizaba a retirar el dinero retenido en el corralito a través de la compra de inmuebles, hizo que durante la primera etapa de la crisis argentina del 2001/2002 la gente optara por la inversión inmobiliaria. Dentro de un margen de escasa actividad, se realizaron algunas operaciones insólitas. Hoy, después de tres años, con un incipiente repunte del mercado y una lenta recuperación en la confianza dada a la plaza bancaria, los departamentos en la ciudad de Buenos Aires han recuperado, en promedio, el valor en dólares que tenían con anterioridad a la crisis.

Del otro lado, la gente común no ha visto incrementado en la misma medida sus salarios, con lo cual su capacidad de acceder a comprar un departamento se ha vuelto, a grandes rasgos, tres veces más difícil.

LOS CREDITOS HIPOTECARIOS. Los bancos han lanzado nuevas líneas de crédito hipotecarios, con las tasas de interés mas bajas de los últimos 15 años, inferiores aún a las que regían durante la convertibilidad. En las estadísticas del último trimestre del 2004 y comienzos de este año, se nota una clara reactivación a partir del crecimiento de la demanda, dada la mayor predisposición de la gente a endeudarse en pesos.

La tendencia al crecimiento, que comenzó durante el año 2004, después de que el mercado inmobiliario se redujera notablemente durante los años 2002 y 2003, se está consolidando en esta primera mitad del año, con un desarrollo que avanza mes a mes y que resulta notorio cuando la comparación es interanual, según las cifras del Banco Central.

Consultado el Departamento Comercial del Banco Hipotecario, sostienen que “La demanda de créditos hipotecarios viene mostrando un crecimiento lento pero sostenido desde el mes de diciembre del año pasado. Esto aún no alcanza a reflejarse en la colocación, aunque entre dicho mes y abril de 2005 el monto mensual colocado aumentó en un 30%. Esto se explica por las acciones publicitarias que el banco viene realizando en medios masivos gráficos, radio y TV, en donde resaltamos la oferta de préstamos a tasa fija en pesos a 15 años (9.75 % TNA), con requisitos de ingresos más flexibles para el solicitante ($ 1.500 netos por mes). En este momento el Banco Hipotecario es el único del mercado que tiene estas condiciones y eso hace que el número de solicitudes que estamos recibiendo en este momento triplica a la de meses anteriores”

Bancos como el Nación ofrecen financiar hasta el 80% del valor de las viviendas con créditos de 3 a 20 años, tasas del 11% anual y montos máximos de 200 mil pesos. El Banco Galicia financia hasta el 70% del inmueble, con tasas que arrancan desde el 8% anual para sus préstamos en pesos. Sin embargo todavía hay bancos que no han definido su posición en el mercado y no han lanzado aún una línea de créditos hipotecarios.

Todos los responsables de las entidades bancarias coinciden en que el crecimiento de la demanda que se experimentó en los meses de enero, febrero y marzo, continuará en los meses siguientes. Al respecto Claudio Miteff, gerente de Créditos e Inversiones del Banco Río sostuvo que en el 2005 hay solicitud por 400 millones de pesos y espera que esas cifras alcancen los 700 millones. Los operadores del Banco Hipotecario sostienen también que la demanda seguirá creciendo durante todo el año: “Los créditos hipotecarios continúan siendo el producto estrella del BH y queremos seguir siendo líderes en la oferta de préstamos en todo el país. Contamos con una estructura altamente especializada para ese fin y además corremos con la ventaja de haber sido el banco que acercó a la gente a su primera vivienda durante más de cien años”

Sin embargo, y aunque las expectativas son alentadoras, financiar una vivienda sigue sin ser una cosa sencilla. En las actuales condiciones de mercado, por cada 10 mil pesos de un crédito hipotecario a 10 años, el usuario debe reintegrar al Banco un importe que representa aproximadamente entre el 65% y el 72% más de lo que recibió, sólo en capital e intereses, y que sumados los gastos y seguros, alcanzan casi a duplicarlo. Por otro lado, la relación cuota-ingreso de los créditos hipotecarios del mercado, resulta excluyente para la clase media que aún no ha recuperado el valor de sus salarios y queda reservada para clientes de mayor capacidad adquisitiva.

EL PERFIL DE LOS CLIENTES. Según un estudio del Banco Río, el tomador de crédito hipotecario tiene en promedio 38 años de edad, se endeuda a 11 años por igual a tasa fija o variable, el monto total del crédito que solicita es de 60.461 pesos y adquiere viviendas por valores promedios de 137 mil pesos. Además, y según el mismo informe, el 79% se desempeña en relación de dependencia, el 9% es profesional, y el 12% restante reviste el carácter de trabajador autónomo. La principal provincia demandante de créditos hipotecarios es Buenos Aires con el 37%, seguida por Capital Federal con el 31%, y mucho más atrás por Córdoba, Santa Fé y Mendoza, con promedios que oscilan entre el 7% y el 3%. Por su parte Sergio Saraniti, gerente de desarrollo de productos del Banco Hipotecario cuenta que los préstamos promedio que se toman son de 55 mil pesos, con un ingreso familiar de entre 3.500 y 4.00 pesos: “Los créditos más buscados son aquellos que se destinan a la adquisición de vivienda, un 60% de los préstamos solicitados tiene este destino. En segundo lugar están aquellos con destino construcción de vivienda, que representan el 11% del total. Actualmente notamos un aumento importante en la demanda a través de inmobiliarias. El plazo más buscado es el de 120 meses aunque está empezando a colocarse a 180 meses”

EL PLAN “VIVIENDA PORTEÑA”. El Jefe de Gobierno Porteño, Aníbal Ibarra, y Ernesto Selzer, presidente del Instituto de la Vivienda, junto con el titular del Banco de la Ciudad, Eduardo Hecker, presentaron en el mes de febrero un programa mixto de inversión estatal y capitales privados destinados a familias de clase media que perciben ingresos mensuales de entre 1.800 y 4.000 pesos, con capacidad de ahorro, pero que encuentran restricciones para alcanzar un crédito hipotecario en el sistema bancario privado. La línea de financiamiento del Banco Ciudad será por un monto de 45 millones de pesos y permitirá financiar la construcción de 900 nuevas viviendas en los próximos dos años. Los créditos serán de hasta un 85%, con una financiación a 25 años distribuida de la siguiente manera: durante los primeros 20 años, el Banco Ciudad cubrirá el 60% con una tasa anual del 8%, mientras que durante los últimos 5 años el Instituto de la Vivienda se hará cargo del 25% restante a una tasa anual del 6%.

Esta iniciativa se inserta dentro de una política activa que el Banco Ciudad viene desarrollando con relación a créditos hipotecarios que lo instala como entidad financiera líder en el mercado, debido a que ha apoyado a segmentos de ingresos medios que habían quedado afuera del crédito hipotecario: el 69% de los créditos que otorgó fueron para familias con ingresos de entre mil y 3 mil pesos.

EXPECTATIVAS. Con todo, la leve recuperación que va mostrando el crédito en el país, dejó 348 anotaciones de hipotecas en el mes de febrero, y la convicción en el mercado de que lentamente se irán recuperando los valores históricos promedio, que en la década del 90 llegaban a las 2000 hipotecas mensuales. Lo inusual resulta entonces que, ni siquiera la renovada oferta de créditos, derivada del buen grado de liquidez de los bancos, parece capaz de hacer reaccionar con firmeza al mercado. “La oferta de préstamos hipotecarios está muy dinámica y con propuestas agresivas con tasas fijas en pesos y más bajas que antes. Pero la demanda está retraída porque los salarios no han evolucionado” dice Alberto Chiarelli, gerente de Marketing del Banco Galicia. Con este panorama, todavía se vive con gran incertidumbre la situación del mercado inmobiliario, y a pesar del optimismo que reflejan los operadores bancarios y algunas inmobiliarias, lo cierto es que todavía no ha pasado el tiempo suficiente para que la gente se anime a endeudarse masivamente, como lo hacía antes del default.

Los seguros de consorcios ofrecidos por las compañías cubren en general los riesgos básicos tales como el incendio del edificio, la responsabilidad civil frente a daños causados a terceros, los daños a cristales, el robo, los daños causados por agua, la perdida o daño de aparatos electrodomésticos, la responsabilidad civil relacionada a los ascensores y los accidentes personales. También se encuentran cubiertos dentro de este paquete los accidentes del personal y los accidentes de trabajo. Pero lo que resulta absolutamente imprescindible es la contratación de los riesgos de incendio y responsabilidad civil.

La suma asegurada en las pólizas contratadas por los consorcios se aplica primero a la cobertura de las partes comunes y luego a las partes exclusivas, según los porcentajes que tengan estas ultimas dentro del consorcio. Dependiendo del caso, las coberturas pueden ser a prorrata, en cuyo caso la compañía pagará en la misma proporción en que se aseguró el bien con relación a su valor real. En algunos casos sin embargo podrá contratarse a primer riesgo absoluto (se reintegrará la suma por el valor real del bien asegurado). En este caso se indemnizará el daño hasta el límite máximo por el cual responderá la aseguradora, sin tener en cuanta la proporción que exista entre la suma asegurada y el valor real del bien asegurado.

EL COSTO DE LA CONSTRUCCION. A raíz del la variación del costo de la construcción originado en el aumento del valor de insumos, materiales, y el aumento también de la mano de obra en virtud de las modificaciones de los convenios colectivos de trabajo, ocasiona que muchas veces los costos de reposición de un edificio tengan sustantivas variaciones respecto de las sumas por las cuales los administradores los mantienen asegurados. Esto trae aparejado que por ejemplo en el caso de un seguro de incendio, no tener asegurado el edificio por el 100% de su valor pueda traernos problemas. En la eventualidad de un siniestro en el cual la Compañía de Seguros pagará a prorrata, la variación del valor de reposición puede hacer que una parte del daño no quede cubierta, creando una situación crítica, dado que la mayoría de los consorcios no cuentan con fondos de reserva. En el caso de que la responsabilidad sea de un propietario que no pueda solventar la reparación, habrá de generarse un conflicto.

Para mantener actualizados los seguros se deberá entonces tomar en cuenta el índice que surge de la publicación de la revista Vivienda que da como referencia el costo de reposición de un edificio tipo tomando en cuenta la actualización de todos los insumos que hacen a la construcción del edificio, ítem por ítem, incluyendo además materiales y mano de obra y llegando así a informar de forma actualizada y mensualmente lo que cuesta reponer un edificio tipo en la Ciudad de Buenos Aires. Este índice es utilizado por todos aquellos que trabajan en el rubro de Seguros, como asimismo por los peritos que desarrollan sus tareas en Tribunales, ya que se trata de una revista de mucho prestigio.

De cualquier manera vale decir que si bien se habla de valores promedio, cada empresa maneja puntualmente una estructura de costos diferente, en la que puede haber variaciones en más y en menos.

En cualquier caso, seguir de cerca el manejo de los contratos de seguros de los consorcios es una tarea exigente pero que mantiene a los administradores cubiertos frente a situaciones críticas.

El más importante desarrollo residencial del país, y el más significativo de Latinoamérica, continúa su crecimiento. Desde su inicio hace mas de diez años, Nordelta ha ido progresando rápida y sostenidamente hasta el presente, liderando una tendencia del sistema urbano de Buenos Aires, que desde 1990 se vio sometido a un proceso de transformaciones estructurales tan profundo que ha supuesto una ruptura con las pautas tradicionales de expansión urbana.

El proyecto ocupa 1.600 hectáreas, de las cuales 800 hectáreas son destinadas a espacios verdes, 300 hectáreas corresponden a áreas comunes y 200 hectáreas a espejos de agua, lo que resulta impresionante por su gran envergadura. Representa la mayor expresión de una modalidad de inversión en auge, ligada a la realización de barrios privados y clubes de campo. Ya se han desarrollado en Nordelta siete barrios diferentes con variada oferta en el tamaño y la cantidad de los lotes. Puesto en marcha el Plan Director, que asegura un desarrollo planificado y ha sido declarado de interés Provincial por el Gobierno de Buenos Aires, la ciudad aparece fuertemente ligada a la naturaleza, y sólo el 38 % del terreno total ingresará en el programa de ventas. Pensada para un futuro de cien mil personas, viene construyendo progresivamente para sus habitantes una oferta residencial, comercial y educativa, así como un centro deportivo de importantes características. Para los amantes del golf se ha inaugurado recientemente una cancha diseñada por el famoso jugador Jack Nicklaus, y cuenta también con lugares ideales para la práctica de deportes náuticos. Ya funciona, además, un Centro Médico propio dentro del complejo, emprendimiento que en conjunto han realizado los sanatorios Otamendi y Las Lomas en un predio que ocupa 1 hectárea.

Como novedad, el 16 de abril se ha lanzado la preventa de la segunda etapa de los llamados Studios Paseo de la Bahía. Las unidades, tipo loft o departamentos de dos ambientes, son la secuela de un proyecto cuya primera parte ha sido un verdadero éxito inmobiliario que fue vendido en un 95 % a nueve meses de su entrega definitiva. El estímulo de este tipo de proyectos en Nordelta favorece la diversidad de opciones pero fundamentalmente la convierten en un proyecto integral, que cuenta con casi todas las facilidades de una ciudad.

El concepto con el cual ha sido diseñado y desarrollado este conjunto urbano lo ha convertido progresivamente en un polo de atracción comercial para toda la zona. Definida desde sus orígenes como Ciudad Pueblo, Nordelta aspira a recrear en su avance las necesidades de sus habitantes, en las distintas facetas de la vida cotidiana, a través de la reposición de aquellas posibilidades que cedieran con su traslado desde la Capital.

Así, el Centro Comercial del emprendimiento, inaugurado durante el año pasado, sobre una porción de terreno de 6.000 m2, cuenta con un paseo de compras de 50 locales y estudios distribuidos en dos plantas, y se suma a la generosa infraestructura comercial de Nordelta, que incluye además la construcción de un Hipermercado. Los cines están planeados para fines del 2006. Con esa perspectiva, el traslado a la Capital, cada vez, resulta menos imprescindible. Si bien es cierto que el tiempo de viaje desde lugares periféricos como Pilar o Tigre se redujo sensiblemente con la inversión hecha en la Autopista Panamericana, para los habitantes de Barrios Privados, la separación espacial desde su lugar de residencia hacia sus lugares de trabajo resulta en muchos casos un inconveniente: Buenos Aires sigue concentrando gran parte de la actividad laboral.

El proyecto de Studios Paseo de la Bahía ha avanzado en la misma dirección que el resto de este conjunto de Barrios, y se convirtió en una opción para profesionales que buscan reducir dentro de sus posibilidades los viajes a la Capital. Se trata de un proyecto con la dirección del estudio Aisenson, que ha realizado un significativo conjunto de obras en la Ciudad de Buenos Aires, incluyendo las Torres Figueroa Alcorta y las Torres del Puerto, entre otras. El edificio de 4 plantas que ha constituido la primera etapa, es ya un éxito desde el punto de vista de su comercialización. Son 48 unidades de 60 m2 promedio, rodeadas de espacios verdes y vista a la Bahía Grande del canal Mayor, tiene una playa de estacionamiento de mucha amplitud y todas las necesidades tecnológicas de telefonía, Internet y televisión por cable.

Nordelta, desarrollado sobre la base de un concepto de interés urbanístico, ambiental, educativo y recreativo, se va afianzando en su definición de Ciudad Pueblo con la incorporación de espacios de uso profesional que se suman a aquellos más emparentados con la idea de placer, descanso y diversión. En una etapa en la cual los valores de seguridad, estabilidad y crecimiento son valiosos y buscados, el conjunto del proyecto y su variedad de ofertas se instala en el mercado inmobiliario con una ventaja de gran importancia.