DEUDAS
POR EXPENSAS
por Lucas Newton
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Si bien no hay un criterio único, las administraciones suelen
fijar en 4 o 5 cuotas impagas el límite antes de iniciar una demanda por
cobro de expensas.
La
búsqueda de arreglos prejudiciales requiere del trabajo común de
administradores y abogados.
De la lectura y desglose de la ley 13512 de Propiedad Horizontal se
desprende que los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor
de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas
de administración y reparación de las partes y bienes comunes del
edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las
expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes
comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Pero no siempre esa obligación se cumple y los crecientes niveles de
morosidad en los Consorcios los obliga muchas veces a iniciar acciones
legales. Estas acciones generan, como es de esperar, incomodidades y roces
entre los consorcistas que dificultan el normal desarrollo de la vida en
común de un edificio.
El Dr. Diego Gonelli y la Dra. Claudia Zavala, dos profesionales
especialistas en este rubro, trabajan en sus respectivos estudios desde
hace muchos años y le cuentan a esta revista su experiencia en estas difíciles
situaciones.
¿Cuál
es el criterio más usual a la hora de iniciar una demanda?
DG: Fundamentalmente cuando no existe voluntad de pago en el deudor, esto
es, cuando no se comunica con el administrador, no intenta efectuar pagos
parciales, se niega a recibir las intimaciones, etc. Este tipo de
actitudes hace que los consorcios tomen rápidamente la decisión de
iniciar los trámites legales.
Hay consorcios que han establecido criterios objetivos para iniciar un
proceso judicial, por ejemplo, cuando el retraso llega a 4 meses. Con esto
se evitan los planteos vecinales de "porqué a mí y no al otro que
también es deudor" y también el administrador tiene un parámetro válido,
consensuado por los copropietarios que le permite automatizar las
decisiones y ejecutarlas con mayor celeridad.
CZ: A pesar de que trabajo con un montón de administradores no hay un
criterio único sobre el tema.- Yo destacaría que lógicamente el factor
económico es uno de los que mas gravita sobre la decisión y es por ello
que las ejecuciones se inician antes (es decir se piensa menos antes de
iniciar el juicio) en aquellos Consorcios de pocas unidades donde las
expensas son en general de un monto mayor y la falta de pago de uno
enseguida provoca el aumento del importe que deben pagar los demás o en
cualquier Consorcio donde la administración traslade la falta de pago de
una unidad directamente al aumento de las expensas del resto.-
Por otro lado diría que también influye – siempre a favor de la
iniciación precoz de las acciones- la presencia de abogados entre los
propietarios o en el Consejo de Administración –que lógicamente
presionan para el inicio de acciones contra los morosos, cosa que también
se evidencia cuando las administraciones no son improvisadas sino de un
perfil más profesional.
¿Qué
cosas se evalúan antes de iniciar una demanda ejecutiva por expensas?
DG: Como principio general, todos los recaudos se toman con el fin de
lograr que el proceso ejecutivo se lleve con la menor dilación posible,
para que el deudor no pueda oponer excepciones que dilaten el proceso.
En este sentido, se evalúan 4 principales aspectos que hacen a la
celeridad pretendida.
1) La obtención de un informe de dominio de la unidad funcional deudora a
fin de demandar al titular registral.
2) La representación legal del consorcio. O bien a través de un poder
judicial a favor de los letrados, o bien a través de la protocolización
del acta de designación del administrador cuando se actúa patrocinando
al consorcio.
3) La correcta confección del certificado de deuda. El certificado de
deuda es "el título ejecutivo", por lo tanto habrá que evaluar
su claridad y contenido para evitar planteos por parte del deudor.
4) Las particularidades del Reglamento de Copropiedad y Administración,
por ejemplo, acerca del modo de constitución en mora al deudor, la
cantidad de meses de retraso en el pago de expensas para habilitar la
instancia judicial, la constitución de domicilios legales de los
copropietarios, etc.
¿Que
porcentaje de las ejecuciones por expensas llegan a remate?
DG: Es muy bajo. La mayoría de los inmuebles que hemos rematado, además
de la deuda de expensas, tenían deudas importantes, como una ejecución
hipotecaria, u otros embargos en la propiedad, por lo tanto se llegó a
esa instancia por el cúmulo de deudas que el deudor no pudo afrontar.
Los casos que hemos llevado a remate inmuebles solo por deudas de expensas
fueron muy pocos y respondieron a situaciones particulares, por ejemplo,
una sucesión muy controvertida, lo que produjo que ningún heredero se
encargue de mantener el inmueble; o por expensas muy elevadas en relación
al costo del inmueble, careciendo de sentido para el deudor retener la
propiedad; o debido a que cuando se inició el proceso, ya existía una
deuda de expensas muy importante tanto por los meses de retraso, como por
el importe mensual.
Nos ha resultado sumamente positivo para la conclusión de los procesos,
trabajarlos como si todos fueran a terminar en la subasta del inmueble,
pues a medida que las ejecuciones se acercan al remate, se fuerza
naturalmente al deudor a negociar su deuda, encontrando caminos
alternativos a la venta pública, dado que el cobro de la acreencia del
consorcio, una vez producido el remate, no es inmediato extendiéndose en
oportunidades, más de lo previsto.
CZ: Sí, el porcentaje es mínimo. Solo llegan a remate los casos extremos
y /o particulares, porque en su defecto, cuando el propietario advierte
que no puede pagar la deuda vende la unidad, cancela y se muda a un
inmueble de menor valor.- En mis 15 años de experiencia en el tema y
después de haber hecho varios cientos de ejecuciones de expensas los
remates que me toco llevar adelante fueron todos derivados de temas como
quiebras o abandono de la propiedad por su dueño.- Tuve varios casos de
personas que se fueron del país y no dejaron a nadie a cargo del inmueble
que lógicamente también tenia otros gravámenes.- En otras palabras, se
remata cuando el dueño da la propiedad por perdida porque no puede pagar
todas las deudas que tienen y que se reflejan en medidas cautelares
trabadas sobre el inmueble.
Igual hay casos especiales, una vez me paso que el dueño apareció a la
semana siguiente del remate y no podía creer que le habíamos rematado la
propiedad a pesar de que el hacia como cinco años que no pagaba las
expensas.-
¿Cual
es la problemática más habitual entre los profesionales y los
consorcios?
CZ: Yo te las resumiría en tres, el primer conflicto es la duración del
juicio ya que los tiempos de la justicia siempre son mas largos que los de
la expectativa de la gente, el segundo suele ser la tasa de interés ya
que en un juicio dependemos de la tasa que nos fije el juzgado y el
tercero en general es el reconocimiento de honorarios porque los montos
por los que se litigan en este tema (expensas) te obligan en general a
firmar pactos de cuota litis con el Consorcio que en muchos casos resultan
resistidos.- Otra queja que se suele escuchar a veces es con relación a
la información con respecto al estado del juicio encomendado.- Esto si
creo que es un tema importante: “la comunicación” entre el estudio
jurídico que lleva las ejecuciones y los propietarios, ya sea en forma
directa o a través de la administración.. Nosotros en el estudio hacemos
un informe mensual o bimestral para que el administrador remita al
Consorcio y en muchos casos, cuando se trata de casos complejos
participamos, por invitación del administrador en reuniones con el
Consejo de Administración o en las asambleas para aclarar las dudas que
se puedan presentar
DG: hasta ahora no hemos tenido problemáticas habituales, sino esporádicas,
ellas siempre se suceden en torno de lo difícil que resulta explicarle al
consorcio que un proceso judicial que fue diseñado como "breve y dinámico"
tenga la duración que tiene en la práctica. Debo reconocer que a veces
las respuestas que tenemos para los consorcistas son tan absurdas como que
un decreto del PEN suspendió las ejecuciones por seis meses, o que el
juzgado en el que tramita el proceso permanecerá cerrado por 10 días
porque lo están informatizando, o desapareció el expediente, o que el
deudor solicitó una audiencia de conciliación y la fijaron a tres o
cuatro meses de su concesión y en ese lapso no se puede avanzar en el
proceso, o un sin fin de situaciones-obstáculo que se plantean para los
litigantes, que resultan de difícil explicación para los que no visitan
a diario los tribunales.
¿Que
cuestiones pensás que son de interés en tu experiencia como abogado y en
relación con este tema?
DG: Creo que lo fundamental en la morosidad en el pago de las expensas es
atacar el problema antes que sea judicial. La prevención ha dado óptimos
resultados con las administraciones y consorcios con los que pudimos
implementarla.
Nuestra experiencia indica que son muchas las personas que desean evitar
estar inmersos en un proceso judicial, a pesar de su estado de riesgo
(como es un deudor de expensas). También hemos podido observar que en
varias oportunidades ha dado mejores resultados una sola carta simple de
intimación a regularizar la situación enviada por los abogados, que dos
o tres cartas documento enviadas por el administrador. La sensación que
provoca en el deudor saber que su tema ya está en manos de los abogados
del consorcio, lleva generalmente a que se acerque al estudio y luego de
algunas reuniones y un poco de flexibilidad de ambas partes se llegue a un
entendimiento.
Para que la estrategia de recupero de morosos en instancia prejudicial se
pueda llevar con éxito, se tienen que dar determinados requisitos: 1)
Trabajo coordinado entre el administrador o el consorcio y el estudio de
abogados. 2) Rapidez en la ejecución de las acciones de parte de los
abogados -envío de intimaciones, concertación de citas con el deudor,
etc.- 3) Habilidad negociadora de los letrados 4) Un trato particular que
debe recibir el consorcista deudor de parte del estudio jurídico, dada su
calidad de deudor por un lado, pero también integrante del consorcio que
contrata los servicios profesionales de los letrados.
Para la implementación de un plan de prevención existen una serie de
detalles más que prolongarían por demás este breve comentario, de todos
modos, creemos que es de vital importancia generar en los administradores
y consorcios la convicción que el desarrollo de un plan de recupero de
deuda prejudicial es el mejor camino para recorrer en esta área.
AUMENTO
EN LAS EXPENSAS
CON INFORMACION REAL Y CONCRETA, LA CAMARA COMUNICA A SUS SOCIOS LA
VERDADERA SITUACION DE LOS GASTOS COMUNES.
Respondiendo
a numerosos requerimientos, la Cámara puso en conocimiento de sus socios
una serie de puntos relevantes respecto de los aumentos en los gastos
comunes del edificio:
1 La implementación de aumentos salariales y nuevas leyes sociales
provocaron que el rubro Sueldos y cargas sociales –que representa entre
el 45 y el 50% del total de las expensas- tuviera un acrecentamiento en
promedio del 102 por ciento EN LOS ÚLTIMOS 37 MESES, a razón de 2, 80
por ciento mensual promedio.
Contra
las no muy felices “des-informaciones”, si los sueldos y sus cargas
representan aunque fuera el 40 por ciento del total de los gastos, en los
últimos 37 meses las expensas por ese único motivo, se incrementaron el
40,8 por ciento.
2
El incremento “real” que registran la mayoría de los materiales de
construcción necesarios para las reparaciones, en los últimos tres años,
también está en el orden del 100 por ciento.
3 Los demás rubros, afortunadamente no se han incrementado en la misma
proporción. Sin embargo si se han visto afectados por los aumentos que
son de público conocimiento. En ese mismo sentido no puede escaparse del
proceso inflacionario que sufre el país desde la salida la
convertibilidad, pero se encuentran muy por debajo del índice de
incremento del costo de vida oficial.
4 El CER, establecido oficialmente en el mes de Febrero de 2002, registra
a la fecha un guarismo aproximado del 65 por ciento, porcentaje mínimo,
en el que deberían haberse incrementado las expensas desde 2002 a la
fecha, sin considerar que el envejecimiento de las instalaciones de los
edificios requieren un mayor número de reparaciones.
Lamentablemente,
y aunque podría extenderse largamente sobre estas cuestiones, la Cámara
de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias quiere realizar
esta breve síntesis con una real y concreta información, sin
distorsiones de ninguna índole, acerca de la verdadera situación de las
expensas.
Salarios
y expensas
La
gente está conforme con el trabajo de los encargados de los edificios y
la mayoría cree que el aumento de sus sueldos influye poco y nada en el
valor de las expensas. Así lo reveló una medición de Haime &
Asociados en Capital Federal, la que constató que sólo el 8,9% de los
porteños cree que los incrementos salariales influyó en la inflación de
precios.
La gente está en más del 75% muy conforme y algo conforme con el desempeño
de los encargados de sus edificios y más del 60% cree el salario de los
mismos influye sólo en algo, poco o nada, en el valor de las expensas,
según lo reveló una encuesta domiciliaria sobre 400 casos, realizada en
la Capital Federal entre el 25 y 26 de julio por Hugo Haime &
Asociados.
En relación con el valor de las expensas, la mayoría (el 75%) opinó que
son muy altas o altas, pero el 61% cree que el salario de los encargados
influye sólo algo (30), poco (23) o nada (8). En tanto, el 64% de los
consultados dijo estar de acuerdo con los últimos aumentos de sueldos que
recibieron y sólo el 25 % se pronunció en contra. Funte: Diario Clarín
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Informe
Especial
LA
EMPRESA FAMILIAR
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Los problemas de sucesión afectan a todas las empresas familiares. Las
crisis difícilmente puedan superarse sin una organización efectiva.
El éxito de las empresas familiares en el mundo se debilita
en el momento en que el fundador debe delegar el mando. Una estrategia
moderna y efectiva es la mayor dificultad que encuentran las firmas
familiares para crecer en un mercado cada vez más competitivo.
Una
de las principales fuentes de creación de nuevas compañías en todo el
mundo es la empresa familiar. Un porcentaje de más del 90% de las
empresas de los países capitalistas son empresas familiares o nacieron
como tales y conservan en la actualidad una intervención fuerte de
alguien con el mismo apellido que el fundador. Algunas de las más
exitosas compañías norteamericanas encuentran raíces en la estructura
familiar, como Wal-Mart, Black & Decker, General Electric, Hewelett
Packard y Time Warner, entre otras.
En nuestro país ese fenómeno se reproduce y magnifica, teniendo en
cuenta la importancia que en nuestra economía tienen empresas familiares
como Techint, Coto, Perez Companc, Irsa, Holding Macri, Nordelta,
Comercial del Plata o Grupo Bemberg.
En una reciente investigación realizada sobre las 500 compañías líderes
de la revista Fortune entre 1994 y 2000, se desprende que el crecimiento
de las compañías familiares ha superado en casi 6 por ciento el nivel de
crecimiento de las no familiares. Esto se debe fundamentalmente a la
lealtad que naturalmente tienen los integrantes de una compañía-familia
hacia el negocio, y a la fluidez en la comunicación y en la toma de
decisiones.
Mientras el fundador sigue a cargo de la empresa, en general las empresas
son exitosas; el conflicto comienza con la sucesión del líder, de
primera generación, y fundamentalmente de la segunda generación. Sólo
el 30 por ciento de las compañías sobrevive al retiro de su iniciador.
Para lograr que peleas, infidelidades y divorcios no lleguen a destruir a
la empresa familiar, es preciso muchas veces un plan de acción efectivo
que garantice el menor desgaste posible en el pasaje de las sucesivas
generaciones. Palper Asociados es una compañía que se dedica a la
reconversión de empresas, una manera moderna de superar las crisis
inevitables de toda empresa Familiar. Su titular, Vicente Pallo,
especialista en psicología Institucional y su socio, el Tco. Gabriel Darío
Perrone, nos cuentan algunas experiencias y consejos de una empresa Líder.
PH: ¿Qué es una Reconversión de Empresas?
VP.: - En una Consultora de Reconversión Integral de Empresas, el
objetivo apunta al diagnóstico de la organización que intenta un cambio
generacional, es decir, de padres a hijos y de hijos a nietos. También es
válido, con las debidas distancias, cuando hay conflicto de intereses
entre socios.
El punto de conflicto acontece cuando se requiere el pasaje de la línea
fundadora a la segunda generación.
GDP.: - Todo conflicto humano, en este ámbito, genera consecuencias económicas.
VP.: - Es importante que esto quede bien en claro. Si bien esto se
observa, a veces no es tenido suficientemente en cuenta, o no se le da el
valor que realmente tiene.
GDP.: - Este programa de reconversión está orientado a empresas de
cualquier dimensión, en donde nuestro compromiso es ayudar a reconocer
falencias en aspectos del comportamiento organizacional, que influyen a la
hora de tomar decisiones importantes y en el aspecto financiero.
¿De qué trata el programa?
VP.: - El programa trata del diagnóstico y tratamiento de los conflictos
que generan el paso de mando o de poder, que implica una serie de
relevamientos que conllevan a una serie de situaciones difíciles de
detectar.
Para eso, creamos un programa de técnicas de relevamiento que implican
abordajes de tipo socio-psicológicos y jurídico-financiero.
El objetivo apunta a abordar el problema de la transición desde una
perspectiva que garantice la continuidad de la identidad laboral, sin
perjudicar los lazos familiares preexistentes.
Una vez detectados los diferentes puntos de conflicto, mediante el análisis
de distintos indicadores, se sugiere la conveniencia de una serie de
soluciones que preanuncien un buen pronóstico.
GDP.: - Nuestra ayuda apunta a encauzar problemas que a veces requieren
soluciones que implican cambios organizacionales, de comportamiento y
estructurales, dando pautas esenciales para mejorar, que se traducen,
indiscutiblemente, en resultados económicos. Esto está comprobado en la
realidad.
Está demostrado que, de las empresas familiares, 7 de cada 100 son las
que tienen continuidad en el tiempo. Mientras que el 93% restante, se
diluye, merced a desencuentros dentro de la jerarquía de sucesores.
Ese magro 7%, representa empresas que han logrado crecer, expandirse y
reconvertirse muchas veces de medianas, a grandes empresas.
¿Es una innovación?
VP.: - Creemos que nuestra forma de abordaje constituye un plan de trabajo
que tiende a ayudar a los involucrados a metabolizar los cambios
producidos por el lógico paso del tiempo que empuja naturalmente a un
nuevo estadio de las empresas familiares en crisis.
GDP.: - Para ello, utilizamos técnicas proporcionadas por la psicología
institucional, técnicas financieras y figuras jurídicas pertinentes.
VP.: -Este enfoque multidisciplinario se constituye en un marco de
contención conducente al logro del saneamiento de las relaciones
vinculares familiares, proporcionando herramientas que favorezcan el
manejo de la nueva situación optimizando los recursos generados por el
cambio.
¿A quiénes está dirigido?
VP.: - El programa de reconversión está dirigido fundamentalmente a
todos aquellos empresarios que necesariamente pasan por la etapa crítica
del recambio generacional. En las empresas familiares, con lazos
vinculares buen constituidos, esto no se convierte en un problema.
En otras empresas familiares suele constituirse esto en fuentes de una
fuerte inestabilidad, que puede culminar con la disgregación de la fuente
de trabajo, no solamente para los dueños, sino para el personal, que ve
peligrar su continuidad laboral, con el consiguiente perjuicio personal y
familiar que, a su vez, provoca como efecto dominó.
¿Cuáles son los resultados obtenidos?
VP.: - Los resultados obtenidos, fundamentalmente, son de dos órdenes:
personal y grupal.
A nivel personal, tratamos de lograr la suficiente estabilidad anímica
que permita objetivar el cambio, no como una fuente de peligro, sino, como
una oportunidad de crecimiento, para la reformulación y conceptualización
del proyecto personal con los objetivos que pretende la empresa en función
de maximizar las ganancias.
Grupalmente, los objetivos permiten la cohesión alrededor de una motivación
en común, cualificando la tarea en equipo, fortaleciendo la integración
de una unidad de negocios.
GDP.: - Con la experiencia de más de 30 años en el ámbito del
asesoramiento, el Dr. Pallo, junto con su mi colaboración, proponemos una
manera eficiente y eficaz de resolver estos problemas, reordenarlos y
convertirlos, aceitando mecanismos que permitan a la empresa, arrancar de
nuevo, y dar pautas para evaluar la conveniencia de seguir o no con
determinados proveedores, eliminar tiempos muertos, en un marco de lo que
hoy se conoce como calidad total.
¿Ayuda realmente a mejorar la calidad interna y externa de la empresa?
VP.: - En la medida en que se ha hecho un buen diagnóstico, la terapéutica
apunta a un real mejoramiento de las relaciones de cada uno de los
individuos con el microcosmos laboral y las relaciones de la empresa con
clientes y proveedores.
GDP.: - Consecuentemente, la imagen institucional mejora sensiblemente y
galvaniza la confianza de proveedores y clientes que también vieron
peligrar su fuente de ingresos, de alguna manera.
¿Que aspectos concretos de la reorganización puede mencionar?
VP.: - Por ejemplo, un relevamiento analítico de los vínculos
socio-psicológicos de los miembros que trabajan activamente en la
organización de tareas de gerenciamiento.
También se trata de identificar aspectos relacionados con la inversión
financiera para reordenar las aristas o desvíos salientes que se observan
cotidianamente.
¿Hay riesgos de que, una vez hecha la reconversión, se pueda volver a
los vicios anteriores?
VCP.: - Los riesgos son permanentes porque pertenecen a la naturaleza
humana; el volver a tropezar con la misma piedra es una cuestión de hábitos,
de comportamiento y actitudes que se han consolidado con el tiempo y han
conformado un modo de relación humana entre los miembros de la familia,
algunos de los cuales motivan puntos de fricción que terminan en estériles
e interminables discusiones.
No es raro que si no se toma debida nota a nivel personal de actitudes
divergentes, produzcan distanciamientos interfamiliares a veces difíciles
de resolver.
¿Qué tiempo de vida le hubiera dado a esa empresa de seguir
funcionando bajo esas estructuras defectuosas?
VCP: - Las crisis son ineludibles, hay puntos críticos que nos obligan a
una toma de conciencia, sin la cual es muy difícil la continuidad de la
empresa familiar en esas condiciones, que necesariamente requieren de un
ajuste que conllevan a una ruptura de una serie de códigos obsoletos. El
empecinamiento en el ejercicio de estos códigos, necesariamente llevarían
a la disolución de la empresa, que normalmente en el ámbito de nuestra
cultura económica han podido continuar con grandes esfuerzos y aún a
costa de privaciones legítimas de vida. No pocas veces los mayores de la
familia, que en algún momento se pusieron a trabajar laboriosamente, han
terminado con no pocos problemas psicofísicos.
¿Cuanto tiempo lleva una reconversión? (¿depende de cada
empresa?)
VCP.: - La reconversión es un proceso que lleva su tiempo porque implica
una serie de cambios que constituyen una serie de duelos de mandatos
familiares que vienen, a veces, de mucho tiempo atrás. Compatibilizar las
expectativas parentales con las filiales no es tarea sencilla y requiere
cierta supervisión que se prolongará en el tiempo, de acuerdo al grado
de resistencia interna que sufra cada miembro de la familia implicado en
el proceso de cambio.
No nos olvidemos que estamos hablando de un salto generacional, que no
todo el mundo está dispuesto a transitar, aún a costa, como ya hemos
mencionado, de poner en serio riesgo la rentabilidad de la empresa y la
fuente de ingresos de todos los que componen la institución.
¿Cómo, entonces, podría funcionar el asesoramiento y capacitación
de las estructuras productivas y comerciales a fin de mejorar la
competitividad de las empresas?
VP.: - Le corresponde a los hijos y nietos gestionar el manejo
organizacional desde una perspectiva más científica. Es importante una
capacitación estructurada y organizada de nivel universitario para
ponerse a los niveles que obliga hoy la cultura de trabajo actual. Hay que
saber procesar adecuadamente el contenido tecnológico y científico
porque lleva a tomar buenas o malas decisiones, y, las mal tomadas, a
veces suelen tener visos negativos, como a veces se perciben en el
reencauzamiento de una empresa que logra niveles de productividad y de
expansión realmente notables.
GDP.: - Con estudios económicos y financieros, Reorganización
administrativa, Planes estratégicos, Reingeniería de procesos
administrativos, Seguridad y sanidad laboral, Sistemas de información y
comunicaciones, Capacitación en organización y sistemas, Estudios de
mercado, Imagen corporativa, Estrategia comercial, Publicidad y promoción,
Servicios de post-venta y capacitación en mercado, se tiene un panorama
suficientemente amplio para conformar una empresa saludable, eficiente y
eficaz.
Es decir, atendiendo a estos puntos, la empresa se conforma como una
unidad de negocios competitiva en un mercado que torna cada vez más
exigente en atención y calidad.
En síntesis, ¿nos podrían describir el modelo conceptual y las
líneas de acción estratégicas planteadas inicialmente?
Podríamos resumir los puntos en los siguientes:
- Tener conciencia clara de la crisis
- Saber distinguir los problemas concretos que llevaron a la “familia
económica” a una situación sin retorno
- Contar con la suficiente flexibilidad mental para adaptarse al cambio
mediante una serie de duelos o redefiniciones de la actividad laboral.
- Tareas decisivas ajustadas al problema que impliquen atinadas
soluciones, con el concurso de una actitud coparticipativa en donde todos
los miembros se involucren conscientemente en el problema a resolver con
la condición de salir fortalecidos y enriquecidos con la experiencia de
crecimiento personal y grupal vividas con un sentido que apunte a la
madurez personal e institucional, que debe ser vivida como una obligación
y un derecho ineludible, no solamente para la continuidad de la identidad
familiar en el plano laboral, sino para la protección y fomento del bien
común de todos aquellos que, en alguna manera, participan activamente del
quehacer que los convoca.
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UN
TRAMITE QUE PUEDE TENER COMPLICACIONES
AVISO DE OBRA
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El Código de
edificación de la Ciudad de Buenos Aires establece taxativamente
los casos en que debe solicitase permiso de obra y aquellos en los
que debe instrumentarse como aviso de obra. Tal es el caso del
mantenimiento de las fachadas exigido por la ley 257. En los
cuadros siguientes se encuentran especificadas las situaciones de
cada caso.
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Trabajos que
requieren aviso de obra
• Modificar el cordón del pavimento;
• Limpiar o pintar fachadas principales;
• Abrir, cerrar o modificar vanos en paredes que no
sean de fachada principal;
• Revocar o cambiar el revoque en cercas al frente;
• Ejecutar solados;
• Ejecutar o cambiar revestimientos, evoques
exteriores o trabajos similares;
• Cambiar el material de cubierta de techos;
• Ejecutar cielorrasos
• Terraplenar y rellenar terrenos;
• Ejecutar modificaciones de poca importancia en las
instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas y de
• inflamables;
• Instalar vitrinas y toldos sobre la fachada en vía
publica
• Ejecutar trabajos que no requieran permiso cuya
realización demande una valla provisoria para ocupar la
acera con materiales;
• Pintar o cambiar la coloración de los muros
divisorios, de contrafrente o cualquier otro visible
desde la vía
• publica, en los predios ubicados dentro de la zona
delimitada por las Avenidas Patricios, Martín García,
Paseo
• Colón, Brasil, Don Pedro de Mendoza, excluidas las
aceras Este de Avenida Patricios, S.E. de Avda. Martín
• García, Este de Avda. Paseo Colón y Sur de Avda.
Brasil.
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Trabajos que
requieren permiso de obra
• Construir nuevos edificios
• Ampliar, refaccionar o transformar lo ya construido;
• Cerrar, abrir o modificar vanos en la fachada
principal;
• Cambiar y ejecutar revoque de fachada principal;
• Elevar muros;
• Cambiar o modificar estructuras de techos;
• Desmontar y excavar terrenos;
• Efectuar demoliciones.
• Efectuar instalaciones mecánicas, eléctricas, térmicas,
de inflamables.
• Abrir vías publicas,
• Mensurar predios y modificar el estado parcelario;
• Construir, ampliar o refaccionar playas de
estacionamiento.
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El aviso de obra será
subscripto por el propietario en formulario aprobado. La Dirección
podrá exigir, no obstante, que se solicite permiso en los casos
en que los trabajos mencionados tengan una especial importancia.
CONFLICTOS A RAIZ DE
LA LEY 257. A raíz de las exigencias derivadas del mantenimiento
de fachadas y balcones ordenadas por la ley 257, numerosos
Administradores se han visto en la dificultad de que el GCBA exige
la presentación de un título de propiedad y la firma de un
copropietario en representación del Consorcio. A pesar de que
desde varios sectores se ha requerido al GCBA que permita al
Administrador, como Representante legal, solicitar el aviso de
obra por el Consorcio, lo que ha sido desestimado por el GCBA.
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DOCUMENTOS
NECESARIOS PARA LA TRAMITACIÓN DE AVISOS DE OBRA
• La solicitud, por duplicado con el detalle y valor
de los trabajos a realizar. La misma tendrá carácter
de declaración jurada del o los profesionales
intervinientes de que la documentación se ajusta a las
disposiciones vigentes que declaran conocer, haciéndose
responsables de su cumplimiento y acatamiento sin
perjuicio de la firma de aquella por el o los
propietarios del inmueble o sus representantes legales y
la responsabilidad que les corresponde a estos conforme
a las normas vigentes.
• La certificación de nomenclatura parcelaria.
• El comprobante de pago efectivizado de los
respectivos derechos, en formulario oficial, que también
deberán Ilenar y presentar los interesados.
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Laboral
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Pregunta
La consulta tiene que ver con un problema suscitado en el
consorcio en el que yo vivo. Por un error del administrador, al
encargado se le paga como de primera categoría, cuando el
edificio es de tercera, ya que tiene un solo servicio central. La
intención no es bajar el sueldo al encargado, porque estimo que
es un derecho adquirido; La pregunta que quiero hacer es si en el
recibo de haberes se puede cambiar la leyenda 1º categoría por 3º
categoría.
Respuesta
Debo manifestar que si por error se le viene manifestando al
trabajador por una categoría de edificio que no responde a la
realidad del mismo, tal como usted manifiesta, no se le puede
reajustar el sueldo a la categoría menor; pero tampoco se podrá
cambiar la categoría que tiene en el recibo de sueldo, ya que
ello tambien constituye para el trabajador un “derecho
adquirido”.
Ahora bien, el día de mañana, cuando se retire este trabajador y
se contrate uno nuevo se lo podrá lógicamente encuadrar dentro
de la real categoría del edificio, y abonar el sueldo por esa
categoría.
Dr. Enrique Albisu • Asesor Laboral
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Técnico Municipal
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Pregunta
¿Existen normas reglamentarias sobre la instalación o
radiaciones de antenas de telefonía?.
Respuesta
En principio la instalación de todo tipo de antena en lo edificios
debe contar con las correspondientes habilitaciones por parte del
Gobierno de la Ciudad. Dichas habilitaciones exigen haber cumplido
con los requisitos administrativos y técnicos previstos conforme al
Código de Habilitación y verificaciones y el Código de la
Edificación.
En cuanto a las antenas de telefonía propiamente dichas, Por
Resolución Nº 202/95 del Ministerio de Salud y Acción Social de
la nación, y la Resolución Nº 530/2000 de la Comisión Nacional
de Comunicaciones, con adhesión del Gobierno de la Ciudad de Bs.
As. se han fijado valores de radiaciones máximos permitidos por la
probable contaminación electromagnética por las radiaciones que
emiten dichas antenas instaladas en las terrazas de edificios
propios o linderos.
Por lo tanto a las empresas que instalen dichas antenas, además de
cumplir con las habilitaciones pertinentes, debe exigirse que se
realicen las mediciones y certificaciones respectivas a efectos de
cumplimentar con dichas resoluciones, debiendo dicha instalación
encuadrarse en los términos administrativos establecidos y en los
valores admisibles de radiaciones.
Arquitecto Antonio Aguel • Asesor Técnico Municipal |
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Arquitectura
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Pregunta
Habiendo recibido una intimación para la presentación de
informe de fachadas (ley 257), y dado que el edificio se encuentra
en buen estado de conservación: ¿Puedo presentar al Gob. De la
ciudad una nota de la administración indicando esta circunstancia?
Respuesta
No. La única forma de responder a la intimación es contratando un
profesional en el término máximo de 20 días hábiles, que se
comprometa a presentar todos los formularios y el informe requerido
por la ley mediante una encomienda profesional visada en el consejo
profesional correspondiente.
Cualquier nota presentada sin la participación del profesional
resulta nula, y trascurridos 20 días hábiles el Gobierno de la
ciudad enviará una multa al consorcio por incumplimiento. El monto
de estas multas dependen de la Justicia Contravencional, y dependen
de la gravedad de la falta, pero parten de un monto de $450, que se
emiten cada 30 días.
Arquitectos Alejandra Rodrígues
Gesualdi
y Víctor Murgía. • Consultorio de Arquitectura
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Jurídico
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Pregunta
Habiendo vencido el contrato de locación de un departamento
de mi propiedad acordé verbalmente con el locatario que éste
continuara con la ocupación del inmueble, lo que así se hizo durante
varios meses, otorgándosele los correspondientes recibos de pago sin
hacer reserva alguna. Hace unos días y mediante carta documento le
solicité la devolución del mismo en un plazo de 30 días. El
locatario contestó por el mismo medio, argumentando que se ha operado
un nuevo contrato y consecuentemente correspondería el plazo legal de
dos años a contar desde el vencimiento del anterior.
Respuesta
Habiéndose convenido verbalmente la continuación de la locación
y siendo el plazo indeterminado, dicha continuación del locatario con
la aceptación del locador, permite a éste reclamar en cualquier
tiempo la devolución del inmueble arrendado conforme lo dispuesto por
el artículo 1622 del Código Civil. Por lo expuesto precedentemente
en mi opinión la interpretación efectuada por parte del locatario no
concuerda con el texto legal, asistiéndole la razón al locador.
Dr. Jorge S. Villar • Asesor Letrado |
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Contable Impositivo
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Pregunta
Debo solicitar el reintegro de asignaciones familiares
correspondiente a un consorcio y me informaron que la ANSeS deposita
el importe en la cuenta bancaria del empleador.
Dado que el consorcio carece de una cuenta bancaria, pregunta si dicha
acreditación puede realizarse en la cuenta del administrador y en
caso afirmativo que documentación debe presentar.
Respuesta
La Resolución ANSeS 281/2001 establece un mecanismo de pago para las
solicitudes de reintegros de asignaciones familiares consistente en la
acreditación del monto de los mismos en las cuentas bancarias
declaradas por los empleadores ante la Administración Nacional de la
Seguridad Social (A.N.Se.S.) o ante la Administración Federal de
Ingresos Públicos (A.F.I.P.).
Los empleadores deben declarar ante la A.N.Se.S., mediante el F.
“Declaración jurada Solicitud de acreditación directa de
reintegros de asignaciones familiares - Sistema Nacional de Pagos”
(Formulario PS 2.43), la Clave Bancaria Uniforme (C.B.U.) de una
cuenta de depósitos bancaria, a fin de que se acrediten los montos en
concepto de reintegros de asignaciones familiares en la misma.
La resolución 665/2003 ANSES establece que los depósitos por
reintegros de asignaciones familiares a favor de Consorcios de
Propietarios deben realizarse a elección de este último, en su
cuenta bancaria, o en la de su Administrador.
Para que sea procedente el depósito en la cuenta bancaria del
Administrador deberá presentar:
a) El formulario “Declaración jurada Solicitud de acreditación
directa de reintegros de asignaciones familiares - Sistema Nacional de
Pagos” (Formulario PS 2.43),
b) El formulario “Solicitud de reintegro de Asignaciones
Familiares” (Formulario PS 2.32 ) acompañado de la documentación
respaldatoria establecida en la Resolución D.E.N-N° 281/01
más lo siguiente:
A) Para el caso que el Administrador de Consorcio sea persona física:
I) Copia certificada del Acta de Asamblea en la que se designa el
Administrador, donde consten sus datos personales.
II) Copia certificada del Acta de Asamblea en la que el Consorcio
autoriza al Administrador expresamente a percibir en su cuenta los
importes por reintegros de asignaciones familiares, debiendo
especificar el nombre del titular de la cuenta y el número y Banco de
la misma y reconocer el efecto cancelatorio de los depósitos
referidos hasta tanto se notifique a la ADMINISTRACION NACIONAL DE LA
SEGURIDAD SOCIAL una decisión en contrario.
III) Copia del Documento Nacional de Identidad del Administrador.
B) Para el caso que el Administrador de Consorcio sea persona jurídica:
I) Copia certificada del Acta de Asamblea en la que se designa el
Administrador, donde consten los datos de la empresa.
II) Copia certificada del Acta de Asamblea en la que el Consorcio
autoriza a la Administración expresamente a percibir en su cuenta los
importes por reintegros de Asignaciones Familiares, debiendo
especificar la Razón Social de la Administración, el número de CUIT
de la misma, el nombre del titular de la Cuenta Bancaria, el número y
Banco de la misma y reconocer el efecto cancelatorio de los depósitos
referidos hasta tanto se notifique a la ADMINISTRACION NACIONAL DE LA
SEGURIDAD SOCIAL una decisión en contrario.
III) Copia de la Constancia de Inscripción en AFIP (CUIT) de la
Administración.
Dr. Roberto Kinsella, • Asesor Contable Impositivo
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Consultorio
Notarial
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Pregunta
Existen manchas de humedad y deterioros en la pintura de mi
departamento en la pared lindera con otro. ¿Conviene recurrir a un
escribano?.
Respuesta
En primer lugar es conveniente intentar un arreglo amistoso con el
vecino ya sea tratando directamente con él o por intermedio del
administrador. De no resultar esto sería conveniente llamar a un
escribano para que constate los daños y además obtener fotografías
de los mismos en su presencia para que las certifique y agregue al
acta de comprobación que él labrará.. Esto tiene la ventaja de
congelar en el tiempo dichos daños permitiendo así que los mismos
sean reparados sin que desaparezca la prueba de su existencia. Para
completar el asunto sería conveniente ingresar al departamento
vecino para confirmar el origen o causa de dichos daños. De no
sernos permitido el acceso de ninguna manera debemos intentarlo pues
dicho tema es muy delicado. Solamente podríamos hacerlo por orden
judicial.
Escrib. Roberto V. Vitale • Asesor Notarial |
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Está
establecido en la ley 19587 y decreto reglamentario 351/79
MEDICINA LABORAL EN CONSORCIOS
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Las pólizas de
seguros no cubren las enfermedades profesionales y dejan a los
Consorcios en una posición desventajosa en términos procesales.
La protección de la
salud y la integridad psicofísica de los trabajadores es el
objetivo primordial que guarda en su articulado la ley 19.587 y su
decreto reglamentario Nº 351/79.
El Art. 3º de dicha
ley establece que “las personas de existencia visible o ideal que
administren un establecimiento asumen todas las responsabilidades y
obligaciones correspondientes a la ley”. Así, se desprende que el
correcto cumplimiento de los procedimientos sostenidos por la
legislación, no solamente redundarán en beneficio de la integridad
psicofísica de los trabajadores, sino que además beneficiará
–protegiendo y dejando a salvo de eventuales responsabilidades- a
los intereses del empleador.
La medicina labora es,
entonces, un servicio que conviene poner siempre en las mejores
manos, cumpliendo con la estricta obligación que impone la ley de
designar para ello a un especialista en la materia. El mismo será
responsable de mantener para los establecimientos determinadas
acciones primordiales: Exámenes de ingreso y exámenes periódicos
a razón de uno por año como mínimo, mantener un legajo médico
actualizado de todo el personal y un registro de accidentes de
trabajo y enfermedades profesionales, como así también representar
al empleador ante los organismos estatales que lo requieran o ante
las juntas medicas.
Es importante señalar
que los consorcios no están exceptuados de esta normativa, ni puede
ser reemplazada por ninguna clase de seguros. Para ello corresponde
saber que no hay ningún seguro que pudiera cumplir con el
requerimiento establecido por la ley respecto de las enfermedades de
los empleados, y aunque la hubiera, los requisitos allí consignados
son igualmente obligatorios.
También debe quedar
claro que el decreto reglamentario determina con claridad cuales son
los requisitos para que una entidad pueda prestar servicios de
Medicina Laboral; esto es, el servicio será prestado por un
profesional medico laboral, quien en forma directa o bajo su
supervisión realizará los exámenes periódicos anuales. Esos
requerimientos obligan a los médicos y fijan sus responsabilidades
respecto del sistema. Esta reglamentación permite, sin embargo,
para los consorcios, por pertenecer a la clase de entidad con menos
de 150 empleados, a contratar un servicio externo para realizar los
exámenes, los que deberán sin embargo mantener su periodicidad.
También deberán los médicos controlar el nivel de ausentismo por
enfermedad, lo que resulta una herramienta regulatoria para el
administrador y para los copropietarios.
Todas estas
obligaciones impuestas al Consorcio, funcionan a la vez como una
garantía para empleados y empleadores, sobre todo frente a una
eventual demanda laboral por accidentes de trabajo. Han sido
numerosos los casos en que la justicia ha fallado a favor de Compañías
de Seguros que repitieron contra el Consorcio por los gastos de un
accidente de trabajo por no haberse cumplido con los recaudos
exigidos por la póliza.
Sin embargo, hoy en día
las administraciones de Consorcios no cuentan con un buen sistema de
medicina laboral reglamentado que los coloque a salvo de
Indemnizaciones judiciales, sumando una ventaja procesal en el
momento de un eventual juicio laboral.
Obligaciones
del empleador:
a) Disponer el examen
pre-ocupacional y revisión médica periódica del personal,
registrando sus resultados en el respectivo legajo de salud;
b) Mantener en buen estado de conservación, utilización y
funcionamiento, las maquinarias, instalaciones y útiles de trabajo;
c) Instalar los equipos necesarios para la renovación del aire y
eliminación de gases, vapores y demás impurezas producidas en el
curso del trabajo;
d) Mantener en buen estado de conservación, uso y funcionamiento
las instalaciones eléctricas, sanitarias y servicios de agua
potable;
e) Evitar la acumulación de desecho y residuos que constituyan un
riesgo para la salud, efectuando la limpieza y desinfecciones periódicas
pertinentes;
f) Eliminar, aislar o reducir los ruidos y/o vibraciones
perjudiciales para la salud de los trabajadores;
g) Instalar los equipos necesarios para afrontar los riesgos en caso
de incendio o cualquier otro siniestro;
h) Depositar con el resguardo consiguiente y en condiciones de
seguridad las sustancias peligrosas;
I) Disponer de medios adecuados para la inmediata prestación de
primeros auxilios;
j) Colocar y mantener en lugares visibles avisos o carteles que
indiquen medidas de higiene y seguridad o adviertan peligrosidad en
las maquinarias e instalaciones;
k) Promover la capacitación del personal en materia de higiene y
seguridad en el trabajo, particularmente en lo relativo a la
prevención de los riesgos específicos de las tareas asignadas;
I) Denunciar accidentes y enfermedades del trabajo.
Se deberá
considerar primordialmente:
a) Instalaciones,
artefactos y accesorios; útiles y herramientas; ubicación y
conservación;
b) Protección de máquinas, instalaciones y artefactos;
c) Instalaciones eléctricas;
d) Equipos de protección individual de los trabajadores;
e) Prevención de accidentes del trabajo y enfermedades del trabajo;
f) Identificación y rotulado de sustancias nocivas y señalamiento
de lugares peligrosos y singularmente peligrosos;
g) Prevención y protección contra incendios y cualquier clase de
siniestros. |
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Se
solicitaron datos adicionales para la DDJJ
CARTA DOCUMENTO DE LA CAMARA A LA F. A. T. E. R. y H.
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|
Atento la notificación
recibida por varias administraciones, en las cuales manifiestan
haber recibido por correo electrónico un pedido de actualización
de datos en la declaración jurada que deben realizar los
administradores -acerca de los consorcios que administran- y
analizando los mismos, y la fundamentación allí esgrimida por la
FATERYH en punto a incluir en requisitoria ciertos y determinados
puntos, podemos observar en primer lugar:
a) Que dentro de las facultades invocadas por la entidad sindical,
están la L.C.T. y la ley 24576, ley modificatoria de uno de los títulos
de la L.C.T. que en su parte pertinente dice: “INFORMACIÓN DE
LA ORGANIZACIÓN SINDICAL. La organización sindical que
represente a los trabajadores de conformidad con la legislación
vigente tendrá derecho a recibir información sobre la evolución
de la empresa, sobre innovaciones tecnológicas y organizativas y
toda otra que tenga relación con la planificación de acciones de
formación y capacitación profesional”.
Es decir que los datos que la FATERYH pretende incluir en las
declaraciones juradas con base en este fundamento, no se ajustan a
lo normado por la ley.
Distinto sería el caso de que se hubiera solicitado a las
administraciones informes acerca de innovaciones tecnológicas que
repercutiesen en la vida laboral de los empleados, como por
ejemplo el caso de que se hubiere cambiado una caldera manual por
una técnicamente más sofisticada que no requiriese prácticamente
atención del encargado, o un sistema inteligente que avisara
cuando las puertas de un ascensor quedaran abiertas, o sensores de
exceso de peso en las cabinas de ascensor, etc. etc.
Si en cambio el informe solicitado tuviera relación con la
evolución de la empresa, se podría haber requerido informes
acerca de la situación del consorcio, y se les podría haber
respondido por ejemplo que como consecuencia de los aumentos
salariales se han producido aumentos de X porcentaje, lo que ha
provocado el aumento en la morosidad del pago de expensas,
empeorando la situación financiera del consorcio.
Finalmente, también podría solicitarse informes respecto de los
cursos que podrían darse a los empleados, como parte de su
formación y capacitación, salvo aquellos referidos a Seguridad
en el Trabajo, que no entrarían tampoco en ese marco legal.
b) Que también el correo electrónico aludido invoca el C.C.
306/98, convenio que no tiene vigencia en la actualidad, y el C.C.
378/04 que en su Art. 25 inc. 4 establece “Informar a la FATERYH
signataria de este convenio todo movimiento que se produzca
referente al personal, bajas, cualquiera fueran los motivos,
ingreso de nuevo personal, aportando los datos relativos al mismo,
en todo de acuerdo a lo establecido por la ley 23660 y su
reglamentaria; bajo apercibimiento de ser responsable de toda
trasgresión y que, con motivo de ello ocasionare un daño o
perjuicio, cualquiera fuere, contra la institución signataria y/o
el/la empleado/a”.
Pues bien, en este punto no existiría inconveniente alguno, ya
que al ser un artículo del convenio, resulta obligatorio para las
partes.
Ahora bien, analizando los puntos en conflicto, no se alcanza a
comprender cual es su importancia en el marco regulatorio
descripto. Así, no se entiende a que fines se requiere la fecha
de inicio del consorcio, ni la cantidad de pisos o unidades del
mismo. En punto a la categoría del edificio, tampoco ello tiene
importancia ya que surge del propio Convenio Colectivo, y sabido
es que un empleador puede categorizar a su empleado dentro de una
superior aunque el consorcio no tuviera la misma.
En cuanto al tema de quien es el propietario del edificio o cual
es la razón social del mismo, al no ser de interés para esta Cámara,
lo pasaremos por alto. No vería –en lo personal- impedimentos
para responder quien es el administrador del Consorcio, ni su
domicilio y teléfono, pero no comprendo la obligación de
denunciar un correo electrónico cuando numerosos administradores
no cuentan con ese servicio, que por otra parte no es de uso
obligatorio hasta la fecha.
Continuando con el análisis de los puntos requeridos en el
informe, la inscripción en el Registro C.A.Bs.As. para aquellos
que estuvieran inscriptos no recibiría objeción alguna, pero
desde el punto de vista de las normas invocadas por la FATERYH, no
se comprende el alcance de tal requerimiento, toda vez que se
trata de un dato de orden público y puede ser requerido ante el
Gobierno de la Ciudad de Bs. As.
Tampoco se comprende a que apunta el pedido, en la declaración
jurada del importe de las últimas expensas liquidadas.
Finalmente, en cuanto a los datos del trabajador, parece acertado
el informe requerido, siendo ello de utilidad a fin de que la
entidad tenga registrado cuales son los trabajadores que puedan
beneficiarse con la asignación que contempla el Art. 27 del C.C.
278/04, no así del Seguro de Vida Obligatorio, que es un dato que
el administrador no podría divulgar por estar violando lo que el
trabajador resolviera respecto de un hecho personalísimo que nada
interesa a la entidad sindical.
En virtud de ello, y ante el pedido que se me formula de redactar
una carta documento para ser enviada a la FATERYH, la misma podría
ser la siguiente.
Habiendo recibido de nuestros asociados copias del comunicado
donde manifiestan que se ha implementado una ampliación en la
declaración jurada ante la FATERYH donde se agrega que en caso de
no completarse la misma no se emitirán las boletas de pago, fundándose
tal planteo en las disposiciones de la ley 24576, L.C.T. y C.C.
306/98 y C.C. 378/04, en representación de los consorcios y
administradores asociados a esta entidad, impugnamos las
pretensiones de dicha institución toda vez que varios puntos que
requieren no se fundamentan ni en la ley 24576 que fuera
incorporada a la Ley de Contratos de Trabajo donde se establece
que tendrán derecho a recibir información sobre la evolución de
la empresa, sobre innovaciones tecnológicas y de organización y
toda aquella que tenga relación con planificación de acciones de
formación y capacitación profesional de trabajadores como que
por el C.C. 378/04 podrán requerir información sobre movimiento
de personal en cuanto a altas y bajas del mismo, los
requerimientos solicitados resultan manifiestamente impertinentes
y no ajustados a derecho. Por tanto y ante la presunta negativa de
dicha institución a extender las boletas de pago de las
obligaciones sindicales, los hacemos directamente responsables por
el impedimento a cumplir en tiempo y forma por tales obligaciones
por parte de nuestros consorcios asociados y aquellos
representados por nuestros administradores asociados.
En razón de lo expuesto se los intima para que revoquen la insólita
disposición practicada por dicha institución bajo apercibimiento
de efectuar las acciones pertinentes ante los Organismos tanto
Administrativos como Judiciales.
Comisión de Administración
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Los datos que la Cámara sugiere no cumplimentar
Fecha de inicio del Consorcio
Cantidad de unidades del consorcio
Categoría del edificio
Correo electrónico del Administrador
Nº de registro de Administradores del G.C.A.B.A.
Importe total de las últimas expensas liquidadas.
Beneficiario del Seguro de Vida del encargado
|
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Una
importante diferencia motivó la presentación de la CAPHyAI
ERROR EN LAS PLANILLAS DE ESCALAS SALARIALES A LA F. A. T. E. R. y H.
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|
Con la Resolución
243/05, la Secretaria de Trabaja homologó indirectamente unas
planillas de escalas salariales mal confeccionadas
En una presentación
que ilustra todo el proceso -desde la aprobación del Convenio
Expediente 1.113.468/05 el día 23 de mayo, hasta la incorrecta
homologación de una escala salarial confeccionada con importantes
diferencias con lo acordado originalmente- La Cámara solicitó
ante la Secretaría de Trabajo la revocación de la Resolución
243/05. A continuación se transcribe dicha presentación:
INTERPONE RECURSO DE REPOSICION Y JERARQUICO EN SUBSIDIO
Sra. Secretaria de Trabajo
Dra. Noemí Rial
S / D
Ricardo Portalewski,
en mi carácter de apoderado de la Cámara Argentina de la
Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, conforme surge
del poder que acompaño, con domicilio en Perú 570, C.A. Bs.As.
con el patrocinio del Dr. Ruano constituyendo domicilio legal en
Perú 570 a la Sra. Secretaria de Trabajo me presento y digo:
Que en tiempo y forma vengo a solicitar se proceda a dejar sin
efecto la Res. S.T. Nº 243 del 1 de agosto de 2005 basado en las
siguientes consideraciones de hecho y de derecho que seguidamente
paso a exponer y para el hipotético improbable de no hacerse
lugar a lo solicitado dejo desde ya planteado el recurso jerárquico
en subsidio.
I.- Que conforme surge del C.C. de Trabajo Nº 378/04 la Cámara
Argentina de la Prop. Horizontal y Actividades Inmobiliarias, es
una de las firmantes del mencionado convenio.
Que también ha sido la firmante de los convenios anteriores al
mencionado, tal como ser los convenios 306/98 y 398/75, entre
otros.
Efectúo esta mención especial, para demostrar que como
representante patronal, resulta ser la entidad más antigua del
sector, que ha consensuado con la entidad sindical los convenios
colectivos de trabajo que rigieron la actividad.
Es decir que nuestra parte tiene interés directo en razón de las
explicaciones antes mencionadas y que justifican y ameritan la
presente.
II.- Haciendo una breve reseña de la vigencia del C.C. 378/04 el
mismo fue firmado entre las partes en el año 2004, donde se había
establecido en el artículo 2 del mismo que las cláusulas de
contenido salarial tendrían un año de vigencia.
Al reunirse la comisión paritaria al cabo de un año, se trato y
discutió la posibilidad y conveniencia de un reajuste salarial,
donde nuestra parte, puso de manifiesto que debido a la situación
económica y financiera de los consorcios, el hecho que entre la
firma del convenio, y la discusión de una nueva escala salarial,
se habían producido importantes aumentos de bolsillo para los
trabajadores del sector que provenían de los aumentos salariales
y no remunerativos, dispuestos por el P.E.N., no consideraba
conveniente ni apropiado otorgar nuevos aumentos salariales,
conforme los reiterados y continuos pedidos de los copropietarios
de los edificios que son en definitiva los que deben abonar tales
remuneraciones.
Las quejas más directas las tenemos a través de los miles y
miles de copropietarios, trabajadores a la vez de la administración
pública, de jubilados, de maestros, de desocupados, de
profesionales que ven a diario como se le aumentan las expensas, y
sus ingresos se achican más y más, y que en definitiva no
reciben incrementos salariales, o los que han recibido resultan
insuficientes para apaliar sus necesidades mínimas y que con esos
valores que se pretendían incrementar sólo empeoraría la
situación de muchas más personas que aquellos que en definitiva
recibirían los incrementos.
A pesar de ello, con fecha 23 de mayo de 2005, las otras dos
entidades que representan al sector patronal y la entidad sindical
acordaron un aumento salarial donde textualmente en la parte que
nos interesa decía: “b) incorporar como aumento salarial la
suma de $ 30 (pesos treinta) a partir de los haberes
correspondientes al mes de mayo 2005 para la CUARTA CATEGORÍA,
CON LOS CORRESPONDIENTES INCREMENTOS PROPORCIONALES A LA TERCERA,
SEGUNDA Y PRIMERA CATEGORIA SEGÚN LAS ESCALAS SALARIALES y
disposiciones establecidas en el CCT 378/04…
c) incorporar como aumento salarial la suma de $30 (pesos treinta)
a partir de los haberes correspondientes de julio de 2005 para la
CUARTA CATEGORÍA, CON LOS CORRESPONDIENTES INCREMENTOS
PROPORCIONALES A LA TERCERA, SEGUNDA Y PRIMERA CATEGORIA SEGÚN
LAS ESCALAS SALARIALES y disposiciones establecidas en el CCT
378/04…”
Con fecha 2 de junio 2005 esa Secretaria de Trabajo por resolución
156/05 homologó el acuerdo celebrado entre las partes obrante a
fojas 11/13, resolución esta que nuestra parte nada tiene que
observar ni impugnar, ya que fue dictada siguiendo los carriles
ordinarios y correspondientes.
Quiero detenerme en este punto, para poder luego demostrar el
porqué del pedido de reposición de la Res. 243/05 de la S.T. que
resulta total y absolutamente violatorio de lo que las partes
firmaron en su oportunidad (23 de mayo de 2005).
Tal como surge del acuerdo que señaláramos de fecha 23 de mayo,
los firmantes del mismo dejaron perfectamente en claro que se daba
un aumento para mayo y otro luego otra más para julio de pesos
treinta en cada uno de ellos, para la cuarta categoría.
A continuación y siguiendo la tradición y norma que se viene
practicando desde el inicio de las firmas de los distintos
convenios colectivos de la actividad, las restantes categorías,
se incrementan siguiendo un porcentaje preestablecido por las
partes que es el siguiente: de la cuarta a la tercera categoría
un 10% de incremento; de la cuarta categoría a la segunda categoría
un 15%; y de la cuarta a la primera categoría un 20% de
incremento (Art. 1 inc. c) y e) LCT).
Esta fórmula es la misma que se aplicara en el C.C. 378/04, como
así con el C.C. 306/98 y si seguimos remontándonos a los
anteriores convenios como el 398/75 y los precedentes donde se
observará que siempre las partes mantuvieron ese porcentaje, que
claramente los firmantes resolvieron mantener, siguiendo al
respecto una norma de justicia y ecuanimidad entre una y otra
categoría.
Pues bien, a pesar de lo taxativamente convenido entre los
firmantes de tal incremento salarial, cuando llegó el momento de
presentar las planillas salariales, seguramente empujados por las
urgencias y apuros del momento, acompañaron una planilla salarial
donde salvo el incremento acordado para la cuarta categoría, es
decir los $30 desde mayo y otros $ 30 desde julio /95, en todos
los demás valores volcaron importes que en nada respondían a lo
que ellos mismos habían acordado.
Considero que este error, que solo pudo haber sido involuntario
por parte de los tres firmantes del acuerdo, debe ser enmendado
por los mismos que lo hicieron y una vez corregido, el mismo debe
ser homologado por la autoridad de aplicación.
No otra cosa puede pensarse ya que se si acuerda hacerlo de una
manera determinada nunca pudieron luego, borrar con el codo lo que
habían firmado con la mano. Y conociendo a las partes firmantes
de ese acuerdo, que son respetuosos de lo que suscriben, no podrían
hacer otra cosa que enterados del error cometido, (que suponemos
que a la fecha no se han percatado de ello) corrijan lo
equivocado, ya que es de hombres dignos y serios reconocer los
errores y enmendarlos.
El Ministerio de Trabajo y Sec.Soc. a través de la Sra.
Secretaria de Trabajo, homologó por Res. 156/05 el aumento de $
30 para la cuarta categoría, y los incrementos proporcionales a
los restantes conforme lo establece el C.C. 378/04, pero no lo
hizo respecto de las escalas salariales, o bien, por haberse dado
cuenta del error de dichas planillas o por un descuido.
De cualquier forma al dictarse posteriormente la Res. 243/05 de la
S.T. se procede en forma indirecta a homologar las escalas
salariales presentadas por las partes, que como se manifestara, no
respondían a lo que las mismas habían firmado.
Por tanto el planteo concreto de revocatoria de la Res. 243/05
obedece al hecho que, al incluirse en dicha resolución, las
planillas acompañadas por los firmantes del acuerdo del 23 de
mayo/05 dentro de la homologación que se había resuelto del
aumento de $ 30 para la cuarta categoría CON LOS CORRESPONDIENTES
INCREMENTOS PROPORCIONALES A LA TERCERA, SEGUNDA Y PRIMERA
CATEGORIA SEGÚN LAS ESCALAS SALARIALES y disposiciones
establecidas en el CCT 378/04…” se está violando lo que las
mismas partes habían convenido.
Por ello, convalidar el error y lo
incorrecto por la autoridad de aplicación, es a nuestro
entender aceptar el error y mantenerlo sin fundamento y a
sabiendas de ello.
Y en esto quiero aclarar, que la falta no ha estado tanto en las
disposiciones de la autoridad de aplicación, sino en las
desprolijidades de quienes presentaron, seguramente que en forma
involuntaria, las planillas salariales confeccionadas
posiblemente urgidos por el tiempo y las circunstancias que lo
hicieron actuar sin la diligencia que se debe tener en estos
actos, por la trascendencia que ellos tienen en la sociedad toda
y la repercusión social y económica de las mismas, sumadas a
la incredulidad que tal proceder equivocado produce en la
sociedad.
A fin de colaborar en la cuestión, y siguiendo las pautas que
los firmantes del acuerdo de aumento salarial del 23 de mayo del
2005, donde no está esta Cámara Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias, nuestra parte ha
confeccionado la planilla salarial que estos debieron haber
presentado, conforme lo suscripto en dicha acta acuerdo.
Esta presentación, a manera de colaboración y demostración de
lo equivocado y errado de las planillas presentadas por los
firmantes del acuerdo de aumento de sueldo del 23 de mayo/05 no
hace más que demostrar a la Sra. Secretaria de Trabajo, que la
Res. 243/05 al incluir en la homologación de la Res. 156/05,
las planillas salariales presentadas por el sector salarial y
las representantes de la Unión Administradores de Inmuebles
(UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y
Horizontal (AIERH) deba ser revocada por incluir en la
homologación algo que las partes nunca acordaron y ahora la
autoridad tiene la prueba palpable de ello y del error en que
fue inducida, por el error también efectuado, de los firmantes
del aumento del 23 de mayo, que presentaron planillas de escalas
salariales que no respondían a lo que ellas mismas habían
acordado.
En razón de ello, es que solicito se proceda a dejar sin efecto
la Res. 243/05 y siguiendo con las presentaciones y acuerdos
firmados por las partes el día 23 de mayo de 2005 en el
expediente 1.113.468/05 y previa vista a todos los interesados,
se aprueben y homologuen las planillas que debieron ser
presentados por estos y que seguramente reitero, por un error
involuntario, no lo hicieron y presentaron otras que nada tenía
que ver con lo que habían acordado.
Proveer de conformidad,
SERA JUSTICIA.
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PROPIEDAD
HORIZONTAL – UTILIZACION DE UNIDAD FUNCIONAL COMO CONSULTORIO DE
VARIAS ESPECIALIDADES. ACTIVIDAD RIESGOSA. FUNCIONAMIENTO DE EQUIPOS DE
RAYOS. ALTERACION DE LA TRANQUILIDAD DEL EDIFICIO.
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En autos “Av.
C.D. c/ V. M.D. s/ cumplimiento de contrato de Copropiedad”
(CNCiv. 18/04/2005) se planteó la siguiente cuestión:
En el inmueble del demandado funcionaban cuatro consultorios, uno de
especialidad médica traumatológica, otro de ginecología, un
gabinete kinesiológico y una sala donde se encontraba un equipo
radiológico.
El artículo 6º del Reglamento de Copropiedad disponía que “los
departamentos deberán ser destinados para vivienda propia y
familiar y no podrán ser destinados en ningún caso a industrias,
talleres y toda otra actividad contraria a la tranquilidad, decencia
decoro, moralidad y buen nombre del edificio”.
Queda claro que el consorcio pretende que el destino de las unidades
sea el de vivienda familiar, y aunque no menciona expresamente la
prohibición de instalar consultorios, ello se infiere del uso
primordial que se le otorga a las unidades y de la expresión de
voluntad de los distintos consorcistas en las distintas asambleas
donde se trato el punto.
Ante la significativa importancia del destino fijada en el
Reglamento, su modificación involucra necesariamente una reforma de
dicho ordenamiento, que consiguientemente debe consignarse en
escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad
(Art. 9º de la ley 13.512).
Aun cuando quisiera interpretarse que no esta prohibido el
funcionamiento de un consultorio, lo cierto s que la actividad que
se desarrolla en la unidad del demandado debe considerarse riesgosa;
y también por el modo en que se desenvuelve altera la tranquilidad
del edificio, es decir que queda contemplada dentro de lo que sí
está expresamente prohibido.
Ello es así por la cantidad de pacientes que ingresan a la unidad,
donde funciona no uno, sino tres consultorios, además de la sala de
radiografías, llevan a alterar el ritmo normal de un edificio. Además
es innegable que la utilización de un departamento como consultorio
de varias especialidades conlleva un mayor gasto en cosas de uso común,
como ser un mayor consumo de energía eléctrica e incremento en el
costo de mantenimiento de los ascensores.
A ello debe agregarse lo informado por el perito médico sanitarista
en cuanto a los peligros que implica el funcionamiento de un equipo
de rayos y la manipulación de los elementos contaminantes y
residuos patológicos. Según el experto, no es aconsejable el
funcionamiento de ese equipo en un edificio habitado exclusivamente
por familias, dada la posible exposición a radiaciones que son
tanto de naturaleza electromagnética como cuántica.
Tanto por los riesgos implícitos en el uso de aparato de rayos y el
desecho de material patológico, como fundamentalmente por la
cantidad de personas que ingresen al edificio con el fin de ingresar
a los consultorios instalados en la unidad del demandado, es
evidente que la actividad allí desarrollada afecta notablemente la
tranquilidad e sus habitantes y por lo tanto resulta violatorio del
fin previsto en el artículo 6º del Reglamento de Copropiedad.
En este contexto, es inadmisible que el Consorcio no pueda exigir
judicialmente el cumplimiento del Reglamento por haber transcurrido
un periodo de tiempo sin instar acciones legales, pues esta actitud
no puede consolidar un derecho que contraría las normas
estatutarias, cuyo respeto es la base fundamental del sistema de
Propiedad Horizontal. El Reglamento de Copropiedad es el estatuto
regulador de las relaciones entre los copropietarios, y su estricta
observancia es vital para el funcionamiento del sistema legislado
por la ley 13.512.
Fuente: El Dial (26/5/2005)
Colaboración estudio Jurídico
Dr., Villar y Asoc. |
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CRÉDITOS
PARA ARREGLAR EDIFICIOS EN EL CASCO HISTÓRICO
El Gobierno de la Ciudad los otorgará a tasas bajas
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Los
Edificios del casco histórico porteño podrán ser restaurados
por empresas especializadas sin prendas ni hipotecas y con montos
de hasta 90 mil pesos por proyecto.
El objetivo de la línea
de créditos es promover la creación de empleo en el sector de la
construcción y mejorar la zona del Casco Histórico, con valor
turístico patrimonial e histórico. Los edificios deberán estar
situados entre las calles Bartolomé Mitre, el eje de las avenidas
Ing. Huergo, Brasil, Paseo Colón y Martín García, el eje de la
Av. Montes de Oca, las calles Finocchietto, Lima, Avenida
Independencia y el eje de la calle Combate de Los Pozos.
Serán privilegiados aquellos proyectos que propongan mejoras en
edificios con mayor valor patrimonial, que estén ubicados en
zonas prioritarias, cuyo uso sea residencial o comercial y que
incorporen mano de obra de la Escuela Taller del Casco Histórico.
De esa manera, los vecinos de San Telmo y Monserrat que vivan en
edificios con valor arquitectónico podrán acceder, a través de
su consorcio, a créditos especiales con tasas bajas que ofrece el
Gobierno de la Ciudad para su restauración.
Por segundo año consecutivo, la Comuna lanzó la línea de créditos
del programa "Promipyme". "El plan tiene tres
objetivos: recuperar los edificios con valor patrimonial, generar
puestos de trabajo y revalorizar el Casco Histórico, uno de los
principales puntos de atracción turística de la Ciudad",
afirmó el secretario porteño de Producción y Turismo, Eduardo
Epszteyn. Por su parte, Gustavo López destacó que “El Casco
Histórico de nuestra Ciudad estuvo olvidado durante muchísimos años.
Recién a partir de este nuevo siglo comenzaron a elaborarse políticas
específicas para esta zona tan representativa de la cultura de
Buenos Aires. Este sector, que documenta la historia y la cultura
porteña, se ve a partir de ahora especialmente beneficiado por
esta línea de créditos a muy baja tasa anual, por el cual las
pequeñas y medianas empresas y los consorcios podrán restaurar
edificios y fachadas, con la consecuente revalorización del
patrimonio arquitectónico de la Ciudad y el empleo de mano de
obra especializada.”
Del acto también participaron la subsecretaria de Patrimonio
Cultural, Silvia Fajre, el subsecretario de Producción, Gustavo
Svarzman, la directora de Casco Histórico, María Rosa Martínez,
y el director de Industria y Comercio, Gustavo Marino.
"Este programa da cuenta de una problemática a la que no
encontrábamos solución: los bancos no podían atender a los
requerimientos de créditos de parte de los consorcios. Por
primera vez en la Ciudad de Buenos Aires se presenta una
experiencia de esta naturaleza, que es una oferta pionera que
beneficia a las empresas constructoras especializadas en
restauración, permite obtener créditos a bajo interés a los
consorcios, mejora la calidad ambiental del Casco Histórico porteño
y consolida su potencial turístico", agregó Silvia Fajre.
Para acceder a un préstamo, los consorcios deberán asociarse a
una empresa pyme con experiencia en la restauración de edificios
con valor patrimonial. El monto no será mayor a 150 mil pesos por
empresa ni podrá superar el 80% del valor de la obra. El dinero
se devolverá en hasta 60 cuotas. En total, se repartirán unos
700 mil pesos en los préstamos.
Los créditos tienen tres tipos de tasa anual: 0%, 3% o 6% y
servirán para refaccionar no sólo las fachadas sino también el
hall, los ascensores, las terrazas y otros espacios comunes.
El año pasado Fueron aprobadas obras en cuatro edificios, que ya
están en marcha en Avenida de Mayo 1190, Belgrano 342, Bolívar
365 y Piedras 463, en lo que fue la experiencia piloto de este
plan, y se entregaron 275 mil pesos en créditos para las cuatro
obras.
Los interesados pueden consultar más detalles en la página del
gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o bien llamar al 4323-9833.
Las empresas asociadas a los consorcios tienen tiempo para
presentar los proyectos hasta el 30 de setiembre.
De una encuesta que realizó el Gobierno el año pasado se
desprende que el Casco Histórico es visitado por el 38% de los
turistas que llegan a Buenos Aires. El año pasado, la Comuna
invirtió más de 2 millones de pesos en obras para su puesta en
valor. Es el principal punto de atracción, por encima de La Boca,
Palermo y Recoleta, los turistas respondieron además que lo que más
les gustó del Casco Histórico fueron la variada oferta gastronómica
y cultural, y la arquitectura.
CARACTERISTICAS
DEL PRESTAMO
* TASA DE INTERÉS FIJA Y EN PESOS
De 0% a 6% según cada proyecto de acuerdo a:
- Valor patrimonial
- Áreas prioritarias
- Rehabilitación de fachadas
- Usos
- Empleo de mano de obra de la Escuela Taller
- Del Casco Histórico
* Monto
Del Crédito
No puede Superar el 80% del valor total del proyecto
* Amortización por sistema Francés
* Plazo de 9 meses para su ejecución
* Sin prendas ni hipotecas
* Monto máximo por empresa de $150 mil
* Monto Máximo pro proyecto de $90 mil
* Tres Proyectos por empresa como máximo
* Plazo máximo de devolución: 60 meses
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PALERMO
SOHO RECICLADO
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Es
una zona de moda, y allí todas las propiedades aumentaron su
valor. Se convirtió en un boom inmobiliario y comercial. Cómo se
recicla un barrio de la bohemia artística de Buenos Aires que
convive hoy con la movida fashion.
Después de
insinuarse durante mochos años, y de ir tomando forma, finalmente
Palermo SOHO explotó y se convirtió en uno de los barrios de más
difícil acceso a la propiedad de todo Buenos Aires. Con aumentos
que superan en algunos casos el 30 o 40 por ciento más que hace
dos años, el mercado de las casas antiguas para reciclado se ha
convertido en un mercado aún más exclusivo. Pero reciclar no es
tirar y hacer de nuevo, sino que exige un trabajo profesional y
artístico.
Agustina Caride tiene 34 años, es paisajista y decoradora, y vive
desde hace años en Palermo SOHO, en las casas que ella misma
recicla. Asesora compradores que quieren acercarse a una casa
antigua, y con un equipo de trabajo realizan después las obran
que proyectan junto a sus clientes. En esta nota nos cuenta su
experiencia en un mercado muy exigente y a la vez muy audaz.
“Para mí reciclar es jugar con los espacios, buscar la
funcionalidad en casas que en general tienen eso como carencia”.
La decoradora afirma que reciclar es actualizar las casas para que
se adecuen a una forma de vida más moderna.
“Cuando entro a
una casa antigua trato de guiarme por mi intuición, trabajamos en
equipo con una arquitecta, comentamos las particularidades de la
casa y después comienzo a sentir, creo que la casa te va guiando.
Parto fundamentalmente del living, y ahí comienzo a jugar, porque
las posibilidades son millones” Caride sostiene que una
propiedad puede llegar a aumentar su valor en un 15 ó 20 por
ciento con sólo decorarla mejor. “Todos los barrios tienen su
estilo. Si se busca el estilo colonial, mas vale que busquen casas
en Belgrano o en San Telmo, incluso en Flores, pero Palermo tiene
un estilo más francés, como Recoleta. Pero además, los barrios
y las casas tienen alma propia, y es esa idiosincrasia, ese genio
el que hay que respetar. Una cosa que tenía Palermo Viejo era que
funcionaba como zona residencial y tradicionalmente como reducto
de garajistas, con muchísimos talleres mecánicos. En esos
galpones se instalaron las casas más modernas; no me molesta esa
convivencia de lo nuevo con lo antiguo, pero me duele ver como
destruyen las casas viejas, Palermo viejo tiene que cuidar su
patrimonio, su estilo y su línea”
Aún así el barrio va mutando lentamente, y detrás de sus
fachadas, un gran porcentaje de las casas de 100 o 120 años son
ahora modernos y funcionales. “La fachada es muy importante y
hay que mantenerla. Cambias la fachada y cambiaste la casa. Yo veo
casas que son demolidas por completo y sufro. En el barrio donde
vivieron Borges y Arlt, Evaristo Carriego, no se puede transformar
por unos años de moda; en eso hay que fijarse en legislaciones de
países como Italia, que en Roma precisan hasta la pintura que
debe usarse para cuidar los frentes de las casas, tenemos que
empezar a cuidar lo que tenemos”
Los precios de
terrenos y casas son absolutamente disímiles, pero en las
inmobiliarias de la zona coinciden en afirmar que hoy en día una
propiedad para reciclar oscila alrededor de los 200 mil dólares.
A pesar de ello, para quien tenga el dinero, puede resultar una
inversión verdaderamente rentable. Ya sea como comercio, o
reciclando la propiedad como vivienda, se podría duplicar su
valor en dólares, afirma Agustina Caride “El mercado de objetos
y materiales de demolición ha ido incrementando sus precios y hoy
en día es carísimo. Una vez me quedé encerrada en un zaguán, y
par salir debía romper unos vidrios, yo sabía que reemplazarlos
iba a ser muy difícil y muy caro, así que preferí quedarme
varias horas esperando a que me sacaran de allí. Pero aún así,
lo que vos le mantenés original a la casa o le agregas –siempre
cosas originales de la época- a la casa en pesos, lo recuperas en
dólares, ahí está la diferencia”
A la hora de comprar, la gente se asesora más y las operaciones
se realizan casi siempre a través de operadores inmobiliarios.
También es muy frecuente que hagan una segunda visita con un
arquitecto o con un decorador. Por eso es que el mercado de las
casas para reciclar es también un mercado para pocos. Hay mucha
gente que quiere vivir en Palermo SOHO pero no sabe bien de qué
se trata; “es curioso que los que se acercan a consultarnos
resisten la distribución de las casas, o un piso de madera, o los
altos cerramientos característicos; una vez ofrecía una casa con
todos sus puertas y herrajes originales, herrajes ingleses increíbles,
que abren para arriba, una maravilla, todos en perfecto estado. Más
de una persona supuso que se trataba de herrajes rotos o ni
siquiera lo notaron. Hay clientes que buscan PH en Palermo Viejo
pero les molestan las cosas viejas”.
Quienes se interesan mucho en este tipo de propiedades son algunos
particulares extranjeros, que buscan fundamentalmente en el barrio
de San Telmo, pero también en Palermo Viejo. Son clientes bien
informados, que saben lo que buscan y que a pesar de los aumentos
significativos de los últimos años, todavía encuentran
sustanciales diferencias a partir de la cotización del dólar. Un
importante estudio realizado por CDI -Consultora de desarrollos
inmobiliarios-, que abarcó en forma exclusiva a la vivienda
tomando el Área Metropolitana de Buenos Aires, destacó que el
64,57% contaba con más de 21 años de antigüedad. Además, y
considerando una vida útil técnica de un inmueble entre 70 y 100
años de antigüedad, hay aproximadamente un 32% de los inmuebles
bordeando la obsolescencia.
De todas maneras, hay cuestiones indiscutibles que hacen que las
propiedades antiguas resulten atractivas para muchos compradores y
se trata básicamente de la calidad de su construcción.
Materiales preparados para soportar muchos años, en casas
construidas para ser habitadas por una familia en varias
generaciones. Y el tema de las expensas, que actualmente
representan un egreso importante en todas las familias.
Finalmente, Agustina
Caride resaltó la aventura que implica afrontar cada uno de sus
trabajos. “Escuchar al cliente, conocer su forma de vida, sus
necesidades, y convertir la casa en su lugar en el mundo. Es muy
importante conocer los hábitos de mis clientes, porque yo tengo
una idea artística, que es mi capital y mi valor agregado, pero
los que van a habitar en la casa deben participar en la
transformación. De cualquier manera nunca tuve que decir ‘no,
eso no lo hago’; recuerdo sin embargo una anécdota, reciclando
una casa tipo chorizo pero muy angosta y muy larga, entrando hacia
el centro de la manzana, tan larga que si olvidabas las llaves en
la habitación tenías que volver media cuadra desde la puerta. En
chiste le ofrecí instalarle una cinta transportadora como en los
aeropuertos; finalmente me rendí a la casa, hay cosas que no se
pueden modificar”.
UN
BARRIO QUE SE TRANSFORMA RÁPIDAMENTE
Para aquellos que
sabían caminar la zona de Palermo Viejo, había un secreto mapa
escondido en sus calles, un trazado de locales invisibles, las líneas
de un recorrido revelado de boca en boca por un selecto público.
Allí, artistas y diseñadores mostraban sus productos “puertas
adentro”, para quien supiera que portón golpear.
Hoy Palermo SOHO ha cambiado radicalmente su apariencia. La
irrupción de gran cantidad de locales comerciales y gastronómicos,
y el moderno reciclado de algunas fachadas le dan a esta zona un
semblante que no tenía. Marcelo Mattio es uno de los tantos
propietarios que viven en Palermo SOHO desde hace muchísimos años:
“Compramos una casa con mi esposa y la reciclamos. Al poco
tiempo descubrimos que su valor se había duplicado y la vendimos.
Después nos mudamos a esta casa, que en una habitación que daba
a la calle tenía instalada una peluquería; mi mujer quería
poner en ese local talleres de arte y así comenzó a hacerlo,
pero hace un par de años la movida comercial creció en el barrio
y ahora lo alquilamos. Realmente se convirtió en un negocio muy
rentable”. Así otros propietarios han transformado sus salas en
casas antiguas y sus garajes, convirtiéndolos en locales de moda.
Los gastos de reciclaje están siempre a cargo de los locatarios y
las condiciones se pactan en los contratos de alquiler, intentando
preservar el estilo de la casa y la fachada original, pero las
necesidades hacen que muchas veces la arquitectura no se respete.
Los valores son dispares y depende mucho de la zona, pero
fundamentalmente de las posibilidades que estos nuevos espacios
ofrecen para un mercado que crece y no encuentra espacios.
UN
BARRIO CON LOCAL A LA CALLE
UN RELEVAMIENTO SOBRE LOS LOCALES EN LA ZONA DE PALERMO
VIEJO NOS MUESTRA EL CRECIMIENTO SOSTENIDO DE TODO EL BARRIO
Es una zona exclusiva. Las marcas buscan instalarse allí porque
el turismo busca calidad y diseños exclusivos. En gastronomía,
diseño e indumentaria y accesorios para el hogar, es único en la
Ciudad
El último informe
de la Dirección general de Sistemas de Información Geográfica
del Gobierno de la Ciudad pone de relieve que el precio promedio
de alquiler de los locales comerciales en la Ciudad de Buenos
Aires aumentó un 44,5 por ciento en el último año y acumula una
suba del 98 por ciento desde marzo de 2003. Las principales causas
que motivaron tan importante aumento se debe a la reactivación de
la actividad comercial, sumado a la escasez de locales
disponibles. Quienes han debido renovar sus contratos se han
encontrado muchas veces con aumentos no esperados y se han visto
obligados a buscar nuevos horizontes.
El alto nivel de rentabilidad impulsó a muchos inversores a
seguir comprando locales, obteniendo ingresos superiores a los que
ofrece el mercado financiero.
Los alquileres han aumentado de manare despareja, sin ambargo, en
distintas zonas de la Capital Federal. Los mayores niveles de
ocupación se concentran en el microcentro porteño y la zona
norte. Donde los precios aumentaron según el mismo informe 78,9
por ciento y 54,1 por ciento respectivamente, durante el último año.
En las zonas de Palermo Viejo los precios son altos debido a su
exclusividad en terminos de calidad, fundamentalmente en diseño e
indumentaria y gastronomía; el fenómeno se da de una manera
diferente: gran cantidad de locales nuevos se instalan en casas y
garages existentes, generando un crecimiento sostenido que después
de un relevamiento nos lleva a decir que el numero de locales ha
aumentado en un 45% respecto al 2002. |
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