MAS
CUSTODIOS PRIVADOS EN CAPITAL FEDERAL
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Acorralados por
la inseguridad, muchos Argentinos viven en verdaderas
fortalezas, custodiados por cámaras, perros, rejas y puertas
blindadas.
Según los expertos nada de esto parece ser suficiente.
No se los ve sólo
en la sucursal de un banco, en un camión de caudales, en la
entrada de una fabrica o en un shopping. Ahora cada vez
encontramos más cantidad en los edificios y en los comercios
chicos en los minimercados barriales y hasta en las farmacias.
Va en aumento el pedido de los consorcios solicitando un
vigilador, porque los índices de inseguridad siguen altos. En
Capital Federal existen 13.000 custodios registrados,
repartidos en 278 agencias de seguridad.
Edificios de 12 a 15 departamentos que quieren tener
seguridad, se encuentran que el precio de un vigilador
nocturno supera los $ 1.500.- El servicio las 24 horas durante
un mes, cuesta unos $ 6.000.-
Datos del Ministerio de Justicia Nacional, indican que en el año
2004 hubo en Capital Federal sólo un 0,10% de delitos menos
que en 2003: fueron 192.257 (526 por día).
La Ley 118 regula los servicios privados de seguridad en
Capital. Estas son algunas de las exigencias que impone la
norma:
-
El vigilador debe ser mayor
de 21 años. Anualmente tiene que obtener un certificado
de aptitud psicofísica reconocido por el Ministerio de
trabajo.
-
No puede ejercer la persona
condenada por delitos dolosos, ni que configuren violación
a los derechos humanos. Igual exigencia les cabe a los dueños
de las empresas.
-
El vigilador no puede estar
en actividad en alguna fuerza de seguridad estatal, ni
haber sido exonerado de las mismas.
-
La empresa debe contratar un
seguro que cubra daños ocasionados a terceros.
Las empresas no pueden prestar servicios en los espacios públicos.
Tampoco, ejercer tareas de investigación.
-
El personal sólo puede usar
armas propiedad de la empresa. El vigilador, además,
tiene que estar inscripto en el Registro Nacional de
Armas.
-
El no cumplimiento de la Ley
es una falta que en algunos casos contempla fuertes
multas. La utilización de armamento no registrado tiene
una multa de hasta 100 mil pesos. La persona, comercio o
empresa que contrate un servicio de seguridad no
habilitado, también recibe una multa que va de los $
2.000. a los $ 20.000.
Los barrios con
más demanda de seguridad privada, son Belgrano, Nuñez,
Saavedra y Devoto.
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Informe
Especial
RECOLECCIÓN
DIFERENCIADA DE RESIDUOS
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La
separación de residuos recuperables se introduce como actividad
obligatoria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con el Decreto
Nº1.838 que rige el nuevo Servicio de Higiene Urbana, y la
Resolución Nº50 de la Secretaria de Producción, Turismo y
Desarrollo Sustentable.
En materia de gestión
de residuos sólidos urbanos, el futuro demanda soluciones que hoy
están en nuestras manos. Esto nos pone frente al desafío de
iniciar un nuevo camino en la gestión responsable de los
residuos, comenzando por la separación en origen de materiales
que puedan ser reutilizados con el objetivo de considerarlos como
recursos que, al ingresar nuevamente al sistema productivo, nos
permiten generar un ahorro energético y de materias primas, además
de reducir la cantidad de residuos que se disponen en los rellenos
sanitarios.
Con este motivo, la decisión de incorporar un servicio de
recolección diferenciada contribuye al futuro de una Buenos Aires
más limpia, más sana y ocupada en el desarrollo sustentable.
LAS
PARTICULARIDADES DE LA IMPLEMENTACION
Edificios Públicos de la Ciudad de Buenos Aires.
Comprende todos los
edificios, oficinas, y dependencias de la administración del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, así como de los poderes
Legislativo y Judicial de la ciudad.
La norma incluye, también, las escuelas primarias, institutos de
educación media y superior, centros de salud y hospitales,
museos, teatros y centros culturales, entre otros.
Para cumplir satisfactoriamente con la Recolección Diferenciada
de residuos, es importante crear las condiciones pertinentes
dentro de cada uno de estos edificios públicos, que se traduce en
disponer cestos o recipientes para arrojar en forma diferenciada
los distintos tipos de residuos y acopiarlos adecuadamente hasta
el momento en que las empresas prestadoras del servicio los
recolecten.
Pero, sobre todo, resulta imprescindible motivar y capacitar al
personal de la Ciudad e invitar a quienes circulan ocasionalmente
por cualquiera de estos edificios a involucrarse en esta práctica
que promueve una conciencia de reutilización de los residuos
urbanos y un mayor compromiso con el cuidado del medio ambiente.
Hoteles
de 4 y 5 estrellas
Los establecimientos hoteleros son unos de los primeros
alcanzados, en esta etapa inicial del servicio, por la normativa
que dispone la separación de residuos reutilizables.
Para ello, deberán adoptar las medidas que entiendan convenientes
e instruir a su personal para que efectúe cotidianamente la
disposición diferenciada de los residuos.
Edificios
de más de 19 pisos
Cada familia deberá
separar los residuos de su domicilio, evitando la mezcla con
desechos húmedos. Los encargados de los edificios y los
administradores de los consorcios son aliados naturales para
lograr la revalorización de estos residuos. Su trabajo es el
complemento indispensable para alcanzar el objetivo.
El encargado debe
garantizar la adecuada disposición transitoria de estos residuos
en forma diferenciada hasta el momento de su recolección.
Corporación
Puerto Madero
La implementación
de la norma en este nuevo barrio de Buenos Aires, es una excelente
muestra de la aplicación del sistema de Recolección Diferenciada
de Residuos a todas las actividades domésticas, productivas y
recreativas.
En esta urbanización conviven restaurantes, oficinas,
universidades y viviendas, así como grandes áreas de
esparcimiento que reciben una gran afluencia de visitantes todos
los días.
Como en todos los casos antes descriptos, el éxito de esta
iniciativa dependerá de la motivación de los residentes y
visitantes, y de la adopción de las medidas más convenientes
para garantizar la clasificación de los residuos.
¿Qué se debe separar?
El Articulo Nº3 del Pliego de Bases y Condiciones de la Licitación
Nº6/03, establece cuáles son los residuos sólidos urbanos que
deben separarse para la Recolección Diferenciada:
Papel
Cartón
Plástico
Textil
Vidrio
Metal
¿Cómo funciona
el Servicio de Recolección Diferenciada?
Cada Empresa prestadora del Servicio Público de Higiene Urbana
informa a los generadores involucrados en su zona: la modalidad,
los días y el horario del Servicio de Recolección Diferenciada.
Los generadores deben realizar la separación de los residuos en
el domicilio donde fueron generados y colocar lo producido en
recipientes especialmente dispuestos para ese fin.
El Servicio de Recolección Diferenciada se presta sólo una vez
por día, en horario distinto al de recolección domiciliaria y
con una frecuencia de una o dos veces por semana, de acuerdo a la
zona.
Esta recolección se realiza “puerta a puerta”, de lunes a sábados,
entre las 6:00 y las 14:00 horas.
Las empresas prestadoras del Servicio de Higiene Urbana trasladan
los residuos diferenciados desde el lugar donde se produjo la
recolección hasta el lugar definido y asignado por el Gobierno de
la Ciudad de Buenos Aires.
Para la implementación
del plan, la ciudad fue dividida en 6 zonas:
ZONA 1
– Empresa Cliba - Barrios:
Balvanera, La Boca, Constitución, Monserrat, Puerto Madero,
Recoleta, Retiro, San Nicolás, San Telmo y parte de Almagro,
Barracas y Palermo.
CGP Nº1, 2 Norte, 2 Sur y 3
CGP Nº1: Uruguay 740 / CGP Nº2n: Beruti 3325 / CGP Nº2s Junín
521 / CGP Nº3: Suárez 2032.
Para reclamos, consultas y solicitudes: 0800–888–25422
ZONA 2
– Empresa Aesa Bs. As. - Barrios:
Palermo, Colegiales, Belgrano, Nuñez y parte de Villa Crespo y
Chacarita.
CGP Nº13, 14 Este y 14 Oeste.
CGP Nº13. Av. Cabildo 3061 Piso 1 / CGP Nº14 Este: Av. Cnel. Díaz
2110 / CGP Nº14 Oeste: Av. Córdoba 5690.
Para reclamos, consultas y solicitudes: 0800–888–2322
ZONA 3
– Empresa urBAsur - Barrios:
Soldati, Pompeya, Parque Patricios, Parque Chacabuco, Caballito,
Almagro, Boedo y San Cristóbal.
CGP Nº4, 5 y 6
CGP Nº4: Sarandi 1273 / CGP Nº5: Del Barco Centenera 2906 / CGP
Nº6:Av. Díaz Velez 4558.
Para reclamos, consultas y solicitudes: 0800–122-8722
ZONA 4
– Empresa Níttida - Barrios:
Versalles, Villa Real, Villa Luro, Montecastro; Vélez Sarsfield,
Flores, Villa Santa Rita y Villa Devoto.
CGP Nº 7 y 10
CGP Nº 7: Av. Rivadavia 7202 / CGP Nº 10: Av. Francisco Beiró
4629.
Para reclamos, consultas y solicitudes: 0800-333-2953 ó
4919-4400.
ZONA 5
– Empresa EHU - Barrios:
Villa Riachuelo, Liniers, Villa Lugano y parte de Villa Soldati.
CGP Nº8 y 9, a cargo de GCBA.
CGP Nº8: Av. Roca 5252 / CGP Nº9: Timoteo Gordillo 2212
Para reclamos, consultas y solicitudes: 0800-999-2727.
ZONA 6
– Empresa Integra - Barrios:
Villa Pueyrredón, Villa Urquiza, Villa General Mitre, Agronomía,
Coghlan, Villa Ortúzar, Villa Crespo, Paternal y Saavedra.
CGP Nº11 y 12.
CGP Nº 11: Alte. Fco. Segui 2125 / CGP Nº12: Miller 2571.
Para reclamos, consultas y solicitudes: 0800-222-0200. |
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BUENOS
AIRES Y SUS FACHADAS.
IMPLICANCIA DE LA LEY 257
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Durante el
desarrollo del Segundo Congreso de Pinturas, Revestimientos y Técnicas
de Aplicación, organizado por CEPRARA en el marco del Palacio San
Miguel, durante los días 14, 15 y 16 de Septiembre de 2005,
profesionales de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y
Actividades Inmobiliarias tuvieron una activa participación,
difundiendo las actividades de la institución, además de
transmitir sus experiencias en la materia.
La disertación prevista en el encuentro: “Buenos Aires y sus
fachadas – Implicancia de la Ley 257” estuvo a cargo de la
Srta. Elena Galli y el Ing. José Daniel Antonucci.
A continuación lo expresado por la Srta. Galli (*).
Durante el año 1999
se implemento la Ley 257 y recién hoy, a 5 años sé esta
empezando a cumplir...
El pasado 19 de agosto venció el plazo para la presentación del
tercer certificado, para los edificios de más de 71 años de
antigüedad, que se hace cada dos años.
Con esta presentación queda cumplido el cronograma previsto para
el primer certificado “En todos los edificios de la Ciudad de
Buenos Aires”, y de ahí en mas solo queda cumplir con la
repetición correspondiente a la antigüedad del caso.
Esta Ley es compromiso y responsabilidad tanto de Propietarios,
Administradores, Profesionales y Empresas.
El trabajo de los Administradores en la difusión y cumplimiento
de la Ley 257 es muy importante, así cómo su compromiso y
responsabilidad en tomar los recaudos necesarios, en la contratación
del profesional matriculado para efectuar la inspección y
certificación.
No todos los profesionales saben lo bastante de patologías
constructivas como para dejarnos tranquilos. Por eso hay que estar
alertas en el momento de su contratación y evaluar sus
conocimientos y experiencia.
Uno de los mayores problemas con que tropieza el Administrador, es
conseguir que uno de los Propietarios le facilite una copia simple
de su escritura para iniciar la tramitación del aviso de obra.
Otro de sus problemas es como hacer para que el consorcio pueda
afrontar el costo de los trabajos presupuestados por una empresa
para las reparaciones necesarias.....
Pero no todas son pálidas
con la Ley 257. No se trata de un ángel vengador que cae sobre
quienes no cumplan lo que ordena. Podría decir que es el vehículo
que produce una aceleración hacia efectos positivos y cuyo
conductor es el Administrador.
Hoy en día podemos ver un numero considerable de empresas
haciendo obras por doquier, mejorando las fachadas, ocupando mano
de obra, materiales, productos y servicios y también produciendo
en mi opinión, efectos de visión terapia para los que transitan
por la vía pública.
En cuanto a las empresas, tienen que adaptarse a las exigencias de
esta ley. Van a tener que dar garantía sobre los trabajos que
realicen, pero no hablemos de los años, porque llegado el caso
también van a ser responsables.
(*)Técnico Universitario en Administración de Propiedad
Horizontal. Martillero Público y Corredor Inmobiliario. Miembro
del Consejo Directivo y Vicepresidente de la Comisión Cursos y
Conferencias – Estudios Superiores de la CAPHyAI. |
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Laboral
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Pregunta
Me ha informado un empleado que ha recibido una orden judicial de
embargo por una deuda de tarjeta de crédito (aprox. D. Nominal $
7.000.- + $ 3.000.- de intereses = $ 10.000.-) Como nunca tuve un
caso de este tipo, le solicito cómo es la liquidación de un caso
práctico, cobra un sueldo bruto de $ 2.153,50. Aún no recibí la
notificación judicial.
Respuesta
Debemos manifestar que hasta tanto no reciban oficio de embargo por
parte del juzgado, no deberán retener suma alguna de los haberes
del dependiente.
Cuando el mismo sea recibido y considerado que el sueldo del
empleado supera los dos salarios mínimos ($1.260.-) corresponde
restar a la suma bruta del sueldo, los $ 630.- del S.M.V.M. y al
saldo, embargarle el 20%.-
Si el trabajador hubiera cobrado menos de $ 1.260.- en ese caso se
descuenta el valor de 1 S.M.V.M. es decir $ 630.- y al saldo
restante se le embarga el 10%.-
Pasando al ejemplo práctico, considerando que el dependiente
percibe un sueldo bruto de $ 2.153,50, el cálculo sería el
siguiente: $ 2.153,50 - $ 630.- (SMVM) = $ 1.523,50 y a este importe
se le retiene el 20% es decir la suma de $ 304,70 en concepto de
embargo.
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral
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Técnico Municipal
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Pregunta
¿Cuales son las disposiciones municipales sobre obras agregadas
sin permiso en los edificos, y que impacto tienen sobre los
impuestos y reglamentos del edificio?
Respuesta
En principio, en terminos generales, las obras agregadas en los
edificios que se encuentran en el ámbito del Gobierno de la Ciudad
de Buenos Aires, deben cumplir con las normas del Código de la
Construcción y de Planeamiento Urbano. Por lo tanto de no cumplir
con alguna de estas normas, podría no otorgarsee el permiso, no
autorizándolas.
No obstante, si se trata de una obra consumada en edificos sometidos
bajo el régimen de la Ley 13512, de propiedada horizontal, por
intermedio del Decreto 2805/90, en espacios comunes, podría
incorporarla presentando los planos en la Dirección de Fiscalización
de Obras y Catastro, con la autorización del 100% de los
copropietarios del consorcio si se trata de obra construida en
partes comunes aunque sean de uso exclusivo. En este caso, siendo
reglamentarias o antirreglamentarias se incorporan al padrón y a
planos, registrándose y pagando los montos acordados según sea
alguno de estos casos.
En cuanto a los impuestos, cuando se incorpora superficie, como la
presentación y oficialización de las obras, implica también
obligatoriamente la modificación de los planos de M-H, con los
nuevos porcentuales de dominio, significa que la unidad subirá el
porcentual por tener mayor superficie y el resto de las unidades
disminuirá dicho coeficiente proporcionalmente. Por lo tanto solo
aumentarían para dicha unidad.
El propietario que realizara la obra agregada, es responsable de
presentar los planos correspondientes con las modificaciones y
modificar el reglamento de copropiedad, el cual también se ve
afectado, cambiando porcentuales de aplicación para las expensas..
Arquitecto Antonio Aguel
Asesor Técnico Municipal
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Técnico
Municipal
II
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Pregunta
¿Existen normas reglamentarias sobre la instalación o
radiaciones de antenas de telefonía?.
Respuesta
En principio la instalación de todo tipo de antena en lo edificios
debe contar con las correspondientes habilitaciones por parte del
Gobierno de la Ciudad. Dichas habilitaciones exigen haber cumplido
con los requisitos administrativos y técnicos previstos conforme al
Código de Habilitación y verificaciones y el Código de la
Edificación.
En cuanto a las antenas de telefonía propiamente dichas, Por
Resolución Nº 202/95 del Ministerio de Salud y Acción Social de
la nación, y la Resolución Nº 530/2000 de la Comisión Nacional
de Comunicaciones, con adhesión del Gobierno de la Ciudad de Bs.
As. se han fijado valores de radiaciones máximos permitidos por la
probable contaminación electromagnética por las radiaciones que
emiten dichas antenas instaladas en las terrazas de edificios
propios o linderos.
Por lo tanto a las empresas que instalen dichas antenas, además de
cumplir con las habilitaciones pertinentes, debe exigirse que se
realicen las mediciones y certificaciones respectivas a efectos de
cumplimentar con dichas resoluciones, debiendo dicha instalación
encuadrarse en los términos administrativos establecidos y en los
valores admisibles de radiaciones.
Arquitecto Antonio Aguel • Asesor Técnico Municipal
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Arquitectura
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Pregunta
He contratado a un profesional para la realización de la
presentación del informe técnico y certificado de conservación
que establece la ley Nº 257, para lo cual le entregué un anticipo.
Después de 5 meses, no me trajo el certificado. Al hablar con él
telefónicamente responde con evasivas.
Me acerque personalmente a la municipalidad y se me informó que no
se había efectuado presentación alguna de mi edificio.
Qué debo hacer para lograr cumplir con el trámite?
De que manera puedo denunciar al profesional que incumplió lo
convenido?
De qué forma puedo lograr que se me reintegre el anticipo otorgado?
Respuesta
De lo expuesto en su carta, no se desprende que el Arquitecto haya
efectuado presentación alguna.
Para reencauzar el trámite, deberá verificarse en el Consejo
Profesional de Arquitectura si la presentación fue certificada, ya
que éste es el primer paso que debería haber cumplido el
profesional contratado.
Esta verificación puede efectuarse de 2 maneras: en el caso que el
consorcio posea la copia de la encomienda que le corresponde al
comitente, se deberá observar si tiene sello y firma del CPAU. En
caso de no contar con dicho documento, deberá acercarse al CPAU,
calle 25 de mayo 486, en el horario de 10 a 17 hs., a informarse
acerca del particular.
En el caso de haber sido presentado, es importante observar la fecha
de presentación.
Si transcurrieron 90 días de la fecha de presentación, el trámite
se encuentra vencido.
En el caso de estar vencido, deberá enviarse una carta documento a
la profesional, al domicilio que figure en la factura en virtud del
incumplimiento del compromiso adquirido en la encomienda, se
rescinde el contrato con la profesional, reservándose el derecho de
iniciar acciones legales.
En el caso de encontrarse vigente la certificación del CPAU,
(dentro de los 90 días), deberá enviarse una carta documento a la
profesional, al domicilio que figure en la factura, intimándola a
que cumpla con el compromiso adquirido con el consorcio mediante la
encomienda Nº xxx, registrada en el CPAU en fecha xxxx, dándole un
plazo cierto para cumplir con sus obligaciones.
Pasado ese lapso, y de no mediar respuesta, se enviará otra carta
documento en la que, en virtud del incumplimiento del compromiso
adquirido en la encomienda, se rescinde el contrato con el
profesional, reservándose el derecho de iniciar acciones legales.
Una vez cumplidos con estos pasos, el consorcio puede contratar a
otro profesional.
El nuevo profesional iniciará el proceso de presentación desde
cero, y en el momento de presentar el trámite ante el CPAU deberá
adjuntar a la presentación una declaración jurada firmada por el
profesional y el administrador del consorcio, que informe de los
pasos anteriores, y la fotocopia de la carta documento enviada
oportunamente.
Sin perjuicio de todo lo anteriormente expuesto, el administrador
puede realizar las siguientes acciones:
A) Presentación de denuncia de la profesional, ante el Tribunal de
Etica del CPAU, mediante una nota que de cuenta de todo el proceso
del incumplimiento.
B) Presentación judicial por daños y perjuicios. Si bien en este
caso el derecho asiste al consorcio, lo exiguo de los montos de la
contratación hacen que no sea recomendable encarar estas acciones,
que demandan dedicación de tiempos y dinero que exceden el
beneficio que pudiera alcanzarse a largo plazo.
Arquitectos Alejandra Rodrígues Gesualdi
y Víctor Murgía. • Consultorio de Arquitectura
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Jurídico
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Pregunta
Vivo en un departamento de primer piso contrafrente y en un rincón
del patio, el vecino de planta baja ha plantado un árbol que por
sus dimensiones me esta ocasionando graves molestias, ya que sus
ramas están cubriendo los vidrios de mis ventanas y me quitan luz,
aire y vista. Puedo obligar a dicho copropietario a podar dichas
ramas?
Respuesta
Conforme su consulta considero que el copropietario en cuestión
podrá obligar al copropietario de planta baja a podar los extremos
de las ramas pues las mismas le ocasionan molestias restándole aire
y luz.
Por
su parte, sería aplicable el artículo 6º de la ley 13.512 de
propiedad horizontal que establece la prohibición de perturbar de
cualquier manera la tranquilidad de los vecinos. Además si el patio
de la planta baja es de propiedad común y uso exclusivo, sería
aplicable el artículo 3 de la ley que establece que dicho uso no
debe perjudicar el legítimo derecho de los demás. A mayor
abundamiento también resulta de aplicación lo normado por el artículo
2629 del Código Civil expresa: “Si las ramas de algunos árboles
se extendiesen sobre las construcciones, jardines o patios vecinos,
el dueño de estos tendrá derecho para pedir que se corten en todo
lo que se extendiesen en su propiedad …”.
Pregunta
Un copropietario del edificio en que vivo ha avanzado sobre parte
del sector del palier de su piso ampliando una parte de éste, y
perjudicando al resto de los copropietarios de su piso ¿Se lo puede
obligar a volver las cosas a su estado anterior?
Respuesta
En mi opinión la ampliación realizada por el copropietario en
cuestión es ilegal por lo tanto podrá intimárselo a volver las
cosas a su estado anterior.
Con
relación al tema en consulta la jurisprudencia ha establecido que:
“Toda alteración en la distribución fijada en el reglamento
entre lugares de dominio exclusivo y de uso común, afecta los
intereses generales por variar los porcentuales, y si se trata de la
reducción de la superficie de un palier, necesario para el acceso
de todos los propietario que dan a él, es indudable que además del
perjuicio general existe un daño personal y directo, que obliga a
la destrucción de las construcciones realizadas por el
infractor.” (CNCiv., Sala B, 20/11/69, LL. 139 – 575).
Dr. Jorge S. Villar
Asesor Letrado
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Contable Impositivo
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Pregunta
Si las facturas “C” cuya numeración comienza con “0000”,
en lugar de “0001” o subsiguientes como indica la actual
legislación, tienen aún vigencia.
Respuesta
La Resolución General AFIP 1415, publicada en el Boletín Oficial
del 13 de enero de 2003 compiló y modificó todas las resoluciones
anteriores sobre las normas de facturación y registración de
comprobantes comerciales, esta resolución entró en vigencia a
partir del 1º de Abril de 2003.
Entre las disposiciones emanadas de esa norma se encuentran las
referidas a la numeración de los comprobantes, indicando que el código
que deben utilizar cuando hay un único lugar o punto de emisión,
que en el caso de los comprobantes tipo “C” hasta ese momento
era “0000”, debe ser “0001”, a partir de la entrada en
vigencia de la Resolución AFIP 1415.
Sin embargo con posterioridad, la AFIP emitió la “Nota Externa
AFIP Nº 4”, flexibilizando las disposiciones de la Resolución
General Nº 1415 y permitiendo la utilización de los antiguos
comprobantes clase “C” hasta que se agote su existencia. Dicha
nota dice acerca de los comprobantes tipo “C” lo siguiente:
“Consecuentemente, con relación a los comprobantes clase
"C" ................ se estima conveniente precisar que:
a) Los que hayan sido impresos hasta el día 31 de marzo de 2003,
inclusive, podrán ser utilizados hasta la fecha en que se agote su
existencia.”
Dr. Roberto Kinsella,
Asesor Contable Impositivo
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Consultorio
Notarial
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Pregunta
¿Es importante el informe del administrador del edificio
solicitado por el escribano al formalizarse una escritura de compra
venta?
Respuesta
Por supuesto que lo es. Incluso es obligatorio en virtud del
art. 6º del Decreto 18.734 reglamentario de la ley 13.512 de
Propiedad Horizontal. En dicho informe el administrador debe
informar sobre:
1º) El cumplimiento del pago de las expensas por parte del vendedor
y si este las adeudare informará el monto de dicha deuda.
2º) Los datos de la póliza de seguro contra incendio que protege
al edificio.
3º) La existencia o no de un fondo de reserva y su monto.
4º) La existencia de juicios ya sea contra el consorcio o iniciados
por este
Escrib. Roberto V. Vitale
Asesor Notarial |
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Consultorio
Notarial II
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|
Pregunta
Existen manchas de humedad y deterioros en la pintura de mi
departamento en la pared lindera con otro. ¿Conviene recurrir a un
escribano?.
Respuesta
En primer lugar es conveniente intentar un arreglo amistoso con el
vecino ya sea tratando directamente con él o por intermedio del
administrador. De no resultar esto sería conveniente llamar a un
escribano para que constate los daños y además obtener fotografías
de los mismos en su presencia para que las certifique y agregue al
acta de comprobación que él labrará.. Esto tiene la ventaja de
congelar en el tiempo dichos daños permitiendo así que los mismos
sean reparados sin que desaparezca la prueba de su existencia. Para
completar el asunto sería conveniente ingresar al departamento
vecino para confirmar el origen o causa de dichos daños. De no
sernos permitido el acceso de ninguna manera debemos intentarlo pues
dicho tema es muy delicado. Solamente podríamos hacerlo por orden
judicial.
Escrib. Roberto V. Vitale • Asesor Notarial
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RESCATE
DE PERSONAS ENCERRADAS EN ASCENSORES
Aspectos formales
Por los Ing. Martín Hayafuji y Ernesto Espoille
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En
este breve articulo trataremos de aclarar cuales son los aspectos formales
y legales para, ante una falla del ascensor, poder efectuar el rescate de
personas encerradas en el mismo sin correr riesgos económicos y mucho
menos penales.
En
principio, para efectuar el rescate de personas atrapadas en ascensores y
desde el punto de vista legal, el objeto social de la compañía que efectúa
el rescate, declarado en el estatuto, al momento de la inscripción de la
sociedad ante la Inspección General de Justicia (IGJ), debe tener relación
con la actividad de mantenimiento de ascensores. Esta aclaración es
importante ya que muchas empresas de mantenimiento de ascensores capacitan
y luego delegan esta tarea en empresas de, por ejemplo, vigilancia o en el
encargado general del edificio y esto no se puede hacer si su objeto
social no menciona la actividad de mantenimiento de ascensores
taxativamente.
Además, desde el punto de vista formal, la tarea de rescate de personas
es un riesgo y como tal, debe ser expresamente declarado por la empresa
que brinda el servicio ante la Compañía Aseguradora de Riesgos del
Trabajo (ART) contratada. Nuevamente en el caso de delegar esta tarea en
otro actor, el plan de seguridad del mismo debe contemplar expresamente
dicha tarea. Esto también es válido para la empresa conservadora.
Desde el punto de vista laboral sindical, el convenio colectivo de trabajo
que le corresponde a las empresas de Seguridad y Vigilancia o a los
encargados de edificios (SUTERH), tampoco contempla la tarea de rescate
dentro de sus actividades habituales y si está contemplado en el convenio
de trabajo Nro. 260/75 rama Nro. 3 Ascensores de la Unión obrera Metalúrgica
(UOMRA).
Igualmente, si se declara esta tarea ante la ART (y por supuesto también
en el objeto social de la empresa empleadora del personal que efectuará
el rescate) se podría realizar dicha tarea, pero deberán pagar un
adicional a la ART de aproximadamente 30% por sobre el valor pagado
normal, con lo cual se puede volver antieconómico comparado con el costo
del conservador.
Otro caso a tener en cuenta es cuando el propietario del edificio contrata
una empresa de Facility Management. En este caso, nuevamente, sólo
aquellas compañías que tengan declarado dentro del estatuto la actividad
de mantenimiento de ascensores y, por supuesto, también en las ART, podrán
efectuar el rescate de personas atrapadas.
Para este caso, estas empresas de mantenimiento integral deben hacer el
curso de rescate dictado por un ingeniero en Seguridad e Higiene propio de
la empresa de mantenimiento y sin incumbencia del conservador en dicha
actividad. Además, deben quedar evidencias escritas que la empresa
Facility recibió dicho curso y que también opta por efectuar el rescate
con su personal.
Si algunas de las premisas enumeradas anteriormente no se cumple y la
empresa conservadora igual capacita al personal del edificio para rescatar
personas encerradas, este conservador se está comprometiendo
judicialmente en el caso de que haya un accidente del rescatista o del
rescatado. Y siempre en el ámbito de la justicia penal.
Lamentablemente, es uso y costumbre en la mayoría de los casos, que el
personal del edificio rescate a la persona encerrada. Pero esto complica
gravemente a la empresa conservadora.
Existe una tarea que si debe hacer el personal de vigilancia, seguridad o
el encargado, y es tratar de calmar o tranquilizar a las personas que están
en la cabina del ascensor hasta que llegue personal de la empresa de
mantenimiento al edificio. Esto es muy importante ya que, si cunde el pánico,
pueden dificultarse las tareas de rescate.
Como resumen, nuestra recomendación final es que las empresas de
conservación tienen que salir inmediatamente a rescatar personas
encerradas. Y si llegan y ésta ya fue rescatada por personal del
edificio, deben aclarar formalmente dicha situación para tratar de
deslindar responsabilidades en situaciones futuras.
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ARBITRAJE
PARA SOLUCIONAR CONFLICTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
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El sexto módulo del Curso de Especialización y Taller para
Administradores, que se realiza en la CAPHyAI, estuvo a cargo de la Dra.
Diana Sevitz, quién explico como puede ayudar el Arbitraje en la
Propiedad Horizontal.
Aseguro
la Dra. Sevitz, que el Arbitraje es uno de los métodos más idóneos para
tratar de explicar cómo se pueden resolver conflictos en los casos de
propiedad horizontal, y es importante poder reflexionar que en un
consorcio los integrantes que lo componen son seres humanos los cuales
conviven entre sí, separados a veces tan solo por unos pocos metros,
dentro de sus propios departamentos, entre sus familiares existen también
conflictos, quizás no resueltos, que a su vez al vivir dentro de una
comunidad consorcial hace de por sí, que algunos derechos se vean
limitados, compartidos, cedidos o sencillamente eliminados, y eso de por sí
genera conflicto.
Inmediatamente puntualizó, alguna vez padecimos tener que recurrir a algún
juzgado para que nuestro caso fuera resuelto, especialmente por conflictos
entre vecinos que viven en un mismo edificio. Sostuvo que por su
experiencia como especialista en temas consorciales, aquellas personas que
pasan por un Arbitraje, no salen de la misma diferentes que como llegaron,
especialmente si son copropietarios, si no pudieron o no supieron arribar
a un acuerdo, no podrán tomar en sus manos las decisiones de sus vidas, y
necesitarán todavía que un tercero como es un juez les diga la forma de
conducirse.
El camino que conocemos, el tradicional, es el de recurrir ante un juez
para qué sentencie, implica que habrá un ganador y un perdedor, un
culpable y un inocente y en temas consorciales la mayoría de las veces el
ganador o perdedor sigue viviendo en el edificio, lo que no ayuda a
culminar en forma satisfactoria el conflicto, utilizando el arbitraje no
encontramos perdedores, solo ganadores, pues el laudo a que se arribe será
el satisfactorio para las partes.
Aplicación
a temas consorciales
Específicamente en temas consorciales es donde se ve que la resolución
de conflictos a través del Arbitraje puede ser desplegada en forma casi
integral y ayuda a solucionarlos en una manera rápida y eficaz.
Un
gran porcentaje de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires, vive en
consorcios de Propiedad Horizontal, y no tienen ni siquiera conciencia de
la cantidad de conflictos que se pueden llegar a plantear en un consorcio
de propietarios, existe entre ellos conflictos diversos, desde el punto de
vista social y desde el punto de vista patrimonial.
Los Administradores de edificios de Propiedad Horizontal son también en
principio Administradores en conflictos. Tarea imposible ya que no se
puede ser juez y parte o mejor dicho árbitro y parte. El Administrador no
puede ni debe ser árbitro en un conflicto dentro del edificio
administrado, porque viola todas las reglas establecidas para lograr un
laudo pues él no es imparcial ni neutral.
En los consorcios hay situaciones que merecen un estudio importante e
integral y no se pueden dar el lujo de dilatarlo en el tiempo, pues esto
los podría llevar a una situación más desventajosa o de mayores
perdidas. El tema de conflictos consorciales, tiene varias facetas, pues
el conflicto no se deja en el Tribunal Arbitral y se retoma en la próxima
audiencia, sino que el mismo se lleva al consorcio, convive con los
vecinos, sube y baja en el ascensor y dialoga en los pasillos. Por lo que
una rápida solución pacifica la convivencia dentro del mismo. Si
sometido a un arbitraje logran cerrar un acuerdo conciliatorio o logran un
laudo ambas partes se irán con la íntima convicción que ambos han
ganado, en forma personal y como integrantes de la comunidad consorcial.
Los casos que pueden ser llevados a un Arbitraje, son los siguientes:
• Ruidos Molestos producidos por: Copropietarios y/o locatarios y/o sus
mascotas.
• Incumplimiento de Reglamentos de Copropiedad.
• Incumplimiento de Reglamentos Internos.
• Utilización de espacios comunes.
• Construcciones clandestinas.
• Problemas de convivencia.
• Optativa: cobro de expensas, excelente para los tiempos actuales.
La Dra. Sevitz, expreso que de su experiencia cotidiana y profesional el
hombre siempre se encuentra envuelto en dificultades, creadas o
verdaderas, allí no radica el problema.
Si no en la incapacidad de poder enfrentarlos de una forma eficaz, rápida
y con mayor beneficio, sea en tiempo y en dinero.
En
un edificio de Propiedad Horizontal, aparecen una serie de pequeños
conflictos, gruñidos de perro, ruidos molestos, una mancha de humedad no
reparada a tiempo, que la mayoría de los interesados o damnificados,
reconocen no tener entidad suficiente para dirimirlo en un largo juicio,
pero a pesar de todo molestan, y si no se resuelven, pueden derivar en
conflictos mayores.
Nada mejor que recurrir a una instancia de Arbitraje, donde árbitros
experimentados nos ayuden a poder ser agentes de un gran cambio que se está
gestando en la sociedad de modo tal que dicho aporte es fundamental para
comenzar a cambiar la mentalidad que solo un juicio puede poner fin a un
litigio y comenzar a dar una respuesta distinta para adecuarnos a los
nuevos paradigmas de nuestro tiempo.
www.estudiosevitz.8k.com |
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ACCESIBILIDAD
EN UN CONSORCIO
Por el Ing. Jorge Horacio Gatti *
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Alguna de las definiciones de las normativas vigentes, por ejemplo de la
Ley 962 de accesibilidad, modificatoria del código de edificación,
expresa que accesibilidad al medio físico, es aquella que posibilita a
las personas con discapacidad permanente y con circunstancias
discapacitantes, desarrollen actividades en edificios y en ámbitos
urbanos y utilicen los medios de transportes y sistemas de comunicación.
Esto es en forma autónoma, y segura.
Si
le preguntamos a una persona con discapacidad o movilidad reducida ¿para
qué quiere usted la accesibilidad?. Extrañado responderá con mucha
convicción – para desarrollar las mismas actividades que cualquier
persona, trabajar o estudiar, visitar a familiares, practicar deportes,
concurrir al medico -, la accesibilidad para una persona con discapacidad
o movilidad reducida, lo predispone para su integración y participación
en todos los ámbitos de la vida cotidiana.
Cuando se habla o piensa de una persona con discapacidad, estamos
eludiendo la realidad que de adquirir una discapacidad nadie esta exento,
es más, es una situación en aumento, las personas mayores, las
embarazadas, los padres llevando a su bebé en cochecito, las enfermedades
y accidentes discapacitantes no diferencian a los individuos ni a las
viviendas en que habitan. A veces los consorcios o los Administradores no
saben como afrontar el tema y dar una respuesta.
Siendo que la Leyes 24.314 y 962 de accesibilidad, abren a la persona con
discapacidad todo un abanico para su integración y participación en los
ámbitos sociales, culturales, cívicos y de recreación entre otros, es
incomprensible que no pueda salir de su vivienda en la ocasión que se le
ocurra o que necesite hacerlo.
En
la ciudad de Buenos Aires, existen muchas rampas en ingresos a edificios,
oportunamente construidas para cumplir con las normativas anteriores a la
Ley 962, pero que no respetan las especificaciones de éstas, componiendo
ciertamente barrancas resbaladizas, construidas solamente para cumplir con
la normativa. Cuando se produce la necesidad de utilizarlas por alguna
persona que circula en silla de ruedas, resultan completamente ineficaces.
Ya hay reclamos amparados por la Ley 24.314 para que estas rampas se
reconstruyan de acuerdo a las normas de accesibilidad vigentes.
La Ley 24.314, no prevé solamente como complemento de escaleras o
escalones, salvar los desniveles con rampas, sino que contemplan también
la utilización de ascensores o medios de elevación alternativos, o sean
plataformas mecánicas de elevación vertical y plataformas mecánicas que
se deslizan sobre una escalera.
La rampa debe ser fija, porque en lo practicable, también la oportunidad
de utilizar el elemento, hace al concepto y lo establece como tal, si no
estamos satisfaciendo la necesidad con un simulacro de accesibilidad. Además,
luego de un uso periódico se manifiesta los impractico de una rampa móvil,
por el trabajo que lleva quitar y poner la misma. No siempre la persona
con discapacidad cuenta en su entorno con el recurso humano necesario y en
condiciones físicas como para brindar esa apoyatura.
En lo practicable, la superficie antideslizante adquiere un valor
fundamental, casi tanto como la pendiente, pues si de una rampa
convencional se requiere que sea antideslizante la superficie de
rodamiento, para evitar el deslizamiento de la silla de ruedas, y que el
usuario de esta, circule en forma autónoma y segura. Si se proyecta una
rampa con mayor pendiente que la normada, los restantes elementos que la
conforman no deben resignarse, pasamanos dobles, zócalos o superficies de
aproximación.
De los pasamanos puede tomarse la persona en silla de ruedas y ayudar al
asistente y éste también lo puede utilizar, el zócalo puede evitar un
accidente, tanto al que usa una silla de ruedas como al que utiliza bastón
o muletas.
Igualmente, si se construye una rampa en un hall existente que es medio de
salida, la misma puede ser que forme parte del ancho necesario, por lo
cual también será utilizada por todas las personas, siendo muy
importante señalizarla, indicando que es una rampa asistida, y que los
ancianos y demás personas con movilidad reducida, si pueden, deben usar
los escalones.
Consecuentemente, y encarando la realidad de aplicación de estas
disposiciones, se deben fijar pautas mínimas de lo que se consideraría
practicable, para ser implementadas en los consorcios, de acuerdo a las
exigencias de la accesibilidad que impone la Ley, y que algún vecino
solicita.l
(*) CAPNE- Centro de Atención a Personas con Necesidades Especiales
Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.
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PROPIEDAD
HORIZONTAL – UTILIZACION DE UNIDAD FUNCIONAL COMO CONSULTORIO DE
VARIAS ESPECIALIDADES. ACTIVIDAD RIESGOSA. FUNCIONAMIENTO DE EQUIPOS DE
RAYOS. ALTERACION DE LA TRANQUILIDAD DEL EDIFICIO.
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En autos “Av. C.D.
c/ V. M.D. s/ cumplimiento de contrato de Copropiedad” (CNCiv.
18/04/2005) se planteó la siguiente cuestión:
En el inmueble del demandado funcionaban cuatro consultorios,
uno de especialidad médica traumatológica, otro de ginecología,
un gabinete kinesiológico y una sala donde se encontraba un
equipo radiológico.
El artículo 6º del Reglamento de Copropiedad disponía que
“los departamentos deberán ser destinados para vivienda
propia y familiar y no podrán ser destinados en ningún caso a
industrias, talleres y toda otra actividad contraria a la
tranquilidad, decencia decoro, moralidad y buen nombre del
edificio”.
Queda claro que el consorcio pretende que el destino de las
unidades sea el de vivienda familiar, y aunque no menciona
expresamente la prohibición de instalar consultorios, ello se
infiere del uso primordial que se le otorga a las unidades y de
la expresión de voluntad de los distintos consorcistas en las
distintas asambleas donde se trato el punto.
Ante la significativa importancia del destino fijada en el
Reglamento, su modificación involucra necesariamente una
reforma de dicho ordenamiento, que consiguientemente debe
consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro
de la Propiedad (Art. 9º de la ley 13.512).
Aun cuando quisiera interpretarse que no esta prohibido el
funcionamiento de un consultorio, lo cierto s que la actividad
que se desarrolla en la unidad del demandado debe considerarse
riesgosa; y también por el modo en que se desenvuelve altera la
tranquilidad del edificio, es decir que queda contemplada dentro
de lo que sí está expresamente prohibido.
Ello es así por la cantidad de pacientes que ingresan a la
unidad, donde funciona no uno, sino tres consultorios, además
de la sala de radiografías, llevan a alterar el ritmo normal de
un edificio. Además es innegable que la utilización de un
departamento como consultorio de varias especialidades conlleva
un mayor gasto en cosas de uso común, como ser un mayor consumo
de energía eléctrica e incremento en el costo de mantenimiento
de los ascensores.
A ello debe agregarse lo informado por el perito médico
sanitarista en cuanto a los peligros que implica el
funcionamiento de un equipo de rayos y la manipulación de los
elementos contaminantes y residuos patológicos. Según el
experto, no es aconsejable el funcionamiento de ese equipo en un
edificio habitado exclusivamente por familias, dada la posible
exposición a radiaciones que son tanto de naturaleza
electromagnética como cuántica.
Tanto por los riesgos implícitos en el uso de aparato de rayos
y el desecho de material patológico, como fundamentalmente por
la cantidad de personas que ingresen al edificio con el fin de
ingresar a los consultorios instalados en la unidad del
demandado, es evidente que la actividad allí desarrollada
afecta notablemente la tranquilidad e sus habitantes y por lo
tanto resulta violatorio del fin previsto en el artículo 6º
del Reglamento de Copropiedad.
En este contexto, es inadmisible que el Consorcio no pueda
exigir judicialmente el cumplimiento del Reglamento por haber
transcurrido un periodo de tiempo sin instar acciones legales,
pues esta actitud no puede consolidar un derecho que contraría
las normas estatutarias, cuyo respeto es la base fundamental del
sistema de Propiedad Horizontal. El Reglamento de Copropiedad es
el estatuto regulador de las relaciones entre los
copropietarios, y su estricta observancia es vital para el
funcionamiento del sistema legislado por la ley 13.512.
Fuente: El Dial (26/5/2005)
Colaboración estudio Jurídico
Dr., Villar y Asoc. |
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BALCONES
SEGUROS
¿Quién responde?
Por Valeria Elizabeth Nerpiti
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El balcón es uno de los espacios
proyectados como expansión semicubierta o descubierta del ambiente que lo precede.
Desde el punto de vista mediático es foco de atención por los
derrumbes o caídas de partes de material que provocan diversos daños en
transeúntes y automóviles.
Cuando
se apunta a las causas surgen cuatro: Vicios en el proyecto, Vicios en la
Construcción, Vicios por mal uso y Vicios en el mantenimiento del
edificio.
Pero, es precisamente la baranda o barandilla el elemento que presenta
mayores riesgos, sin embargo pasa inadvertida a la mirada de proyectistas,
constructores, propietarios y administradores.
Buenos Aires: muere una persona que cae desde el 6º piso de un edificio.
Cedió la baranda del balcón. Si analizáramos esta noticia encontraríamos
que nuestro Código Penal prevé en su articulo 86 la figura del delito de
homicidio culposo, que reza "Será reprimido con prisión de seis
meses a cinco años e inhabilitación especial, en su caso, por cinco a
diez años al que por imprudencia, negligencia, impericia en su arte o
profesión o inobservancia de los reglamentos o de los deberes a su cargo,
causare a otro la muerte", y en su articulo 189 el estrago culposo
que dice "Será reprimido con prisión de un mes a un año, el que
por imprudencia o negligencia, por impericia en su arte o profesión o por
inobservancia de los reglamentos u ordenanzas, causare un incendio u otros
estragos. Si el hecho u omisión culpable pusiere en peligro de muerte a
alguna persona o causare la muerte de alguna persona, el máximo de la
pena podrá elevarse hasta cinco años.
Según el artículo 77 del Código Penal la expresión "reglamentos u
ordenanzas", comprende todas las disposiciones vigentes de carácter
general dictadas por la autoridad competente en la materia que traten. ¿A
quién se le podría reprochar este tipo delictivo?. Podría decirse que
al proyectista, director de obra, constructor, administrador y/o inspector
Técnico.
En el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se dicto la Ley 257
sobre Conservación de fachadas, obligatoria para todos los edificios de
propiedad horizontal y viviendas que tengan salientes sobre la vía pública.
Enumera los elementos que deberán ser mantenidos en buen estado:
balcones, barandas, ménsulas, carteles, maceteros, revestimientos, etc.
La
Ley responsabiliza a los propietarios pero es importante recordar que las
fachadas forman parte de los espacios de "propiedad común" y
sobre ellos es el administrador el mandatario y representante del
consorcio quién debe realizar las tareas de mantenimiento, verificación
y control. La Ley 257 , que por analogía puede ser aplicada en todo el país,
establece en los considerandos de su decreto reglamentario que debe
preverse con anticipación el riesgo por falla, ruina o colapso de los
elementos constructivos que no estén correctamente mantenidos, especificándose
la periodicidad con que deberán inspeccionarse dependiendo de la antigüedad.
Asimismo, el articulo 1º del decreto dice: "...las verificaciones
deberán incluir el estado de sus fijaciones, niveles, escuadra y estado
de carga de los mismos".
Se consideran fachadas las del frente, contrafrente y laterales para los
edificios de perímetro libre. Para los construidos entre predios se
consideran fachadas las de frente y contrafrente, como así también los
tratamientos existentes en los muros divisorios (art. 9 del decreto
reglamentario 1232).
La verificación de fachadas y el correspondiente informe técnico deben
ser encomendados a un profesional matriculado.
Conforme lo normado en la Ley de Propiedad Horizontal "... los
propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación
de las partes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen
estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro...",
"...el representante de los propietarios - el administrador - actuará
en todas las gestiones ante las autoridades administrativas, como
mandatario legal y exclusivo de aquellos...".
Si el administrador no cumple con su obligación de conservar y reparar la
fachada está incumpliendo con el mandato que le fuera otorgado según Ley
13.512 y articulo 1904 y ss. del Código Civil, también incumple en los
casos en que no realice la encomienda a un profesional matriculado,
capacitado técnica y jurídicamente, para realizar la inspección e
informe que da cumplimiento a la Ley 257.
En
el caso que el profesional realice un informe falso o una incorrecta
verificación técnica, también se le podría reprochar a él esta
responsabilidad, además de poder imputársele la responsabilidad penal
por falso informe.
¿Qué sucede con el proyectista, director y constructor? Además de
analizar cada caso en particular, se estudiara la antigüedad del
edificio, si se ha dado un mal uso al balcón y si las tareas de
verificación y mantenimiento fueron las correctas.
No es lo mismo la responsabilidad en un edificio recientemente construido
que en uno de 30 años.
La memoria descriptiva del proyecto establecerá cual es el material
utilizado para las barandas y el por qué de su elección , la dirección
de obra tendrá que verificar el fiel cumplimiento en la ejecución de los
trabajos por parte de la empresa constructora, con los materiales y
calidades indicadas por el proyectista.
Para contestar ¿quién responde? puedo decir que, serán responsables
aquellos que hayan intervenido en el proceso de la construcción
intelectual y/o material o en las tareas de mantenimiento y conservación
actuando en forma negligente.
* Abogada y Arquitecta - Integrante del equipo de Arquitectura Legal.
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Prevención
de Riesgos en los Consorcios de Propiedad Horizontal
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Durante el desarrollo del Curso de Especialización y Taller para
Administradores de Propiedad Horizontal que se viene dictando en la
CAPHyAI, se tratan diversos temas que hacen al quehacer de los
Administradores. Uno de los que suscitó gran interés entre los
asistentes y una importante cantidad de preguntas al Ing. Alfredo López
Cattaneo fue el vinculado a los Riesgos presentes en los Consorcios.
El
tratamiento de estos riesgos fue abordado dándoles un enfoque
globalizador pero a su vez desde diferentes ángulos. De esta manera, en
primer término se analizaron los problemas que habitualmente se presentan
en el tema de incendio dado que puede afectar a propietarios,
contratistas, terceros y, por supuesto, al edificio. Asimismo, a
consecuencia de un incendio podrían originarse demandas civiles y penales
contra el Consorcio provenientes de propietarios, locatarios y/o terceros
a consecuencias de la responsabilidad civil del Consorcio ya que éste
podría no disponer de los elementos de lucha contra el fuego adecuados, o
bien nadie los sabría utilizar o no está indicada la vía de evacuación
y la responsabilidad primaria es del Administrador. Por último y
completando este enfoque fue el turno de los riesgos de accidentes de
trabajo (para el encargado o para el personal de contratistas y/o
subcontratista que estén trabajando en el edificio) vinculados a la
higiene y seguridad en el trabajo.
En lo que hace al tratamiento de incendio se presentó un panorama que
podría ser considerado como preocupante dado el incremento de la
siniestralidad que año a año se observa en la Capital Federal. Se puso
énfasis en la poca formación y conocimientos que se tiene sobre la
problemática del fuego tanto por parte los propietarios, como del
personal de portería e incluso por algunos Administradores.
La sanción de la Ley 1346 (Planes de Evacuación y Simulacros) del
Gobierno Autónomo de la Ciudad de Buenos Aires en Mayo de 2004 generó
muchas inquietudes y preocupaciones entre los presentes. Esta norma obliga
a elaborar un Plan de Evacuación y a realizar dos Simulacros al año.
Su aplicación se efectúa en edificios, tanto del ámbito público como
del ámbito privado, de oficinas, escuelas, hospitales y en todos aquellos
edificios con atención al público.
Se escucharon preguntas tales como: ¿Cómo hacer este Plan de Evacuación?
¿cómo presentar estos temas en las Asambleas de Propietarios? ¿quién
debe elaborar este Plan? ¿cuál es el rol del administrador? ¿es
aplicable en edificios con hasta un 30% o más de oficinas o tiene que ser
en un 100% de oficinas?
El tratamiento que se le dio a los riesgos del trabajo generó un sinfín
de preguntas y respuestas relacionadas con las Aseguradoras de Riesgos del
Trabajo, como así también con el importante incremento de las demandas
judiciales que por este tema y en materia de responsabilidad civil ˆ art.
1113 Código Civil - (actualmente se está en el mismo nivel que la
cantidad de juicios que se originaban por año en la década del ´80
dando lugar a la aparición de la "industria del juicio") se
viene produciendo desde noviembre del año próximo pasado y lo que
preocupa aún mas: la falta de cobertura aseguradora.
El expositor presentó casos reales acerca de cuáles son estos montos
como así también algunos informes técnicos presentados de los peritos
que deben analizar las condiciones de higiene y seguridad en que se
encuentran los edificios.
Asimismo, se leyeron sentencias de 1ª Instancia y de la Cámara de
Apelaciones del Trabajo condenando a Consorcios a pagar sumas que en
promedio oscilaban entre los $ 50.000.- y $ 90.000.- más las costas.
Señaló, el disertante, que atento a los montos de las demandas promedio
que se presentan ante la Justicia Laboral y haciendo uso el trabajador de
la opción civil (antes le estaba vedada hasta el fallo en contrario de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación de Octubre 04) se hace muy
dificultoso para un Consorcio disponer de los recursos económicos para
afrontar los pagos correspondientes no sólo al monto de la sentencia sino
además, a los honorarios de abogados, peritos, etc, los cuales se ubican
en el orden del 40% al 60% de las sumas reclamadas por el trabajador.
Sumamente interesante resultó el tratamiento que se le dio a las
Aseguradoras de Riesgos de Trabajo (ART´s) ya que quedó en claro que éstas
no brindan aún una prestación adecuada en los accidentes de trabajo de
baja complejidad, aunque sí lo hacen en los de mucha gravedad. Además,
se especificó el por qué de las diferentes alícuotas frente a un mismo
riesgo las cuales guardan una relación directa con la calidad de los
prestadores médicos.
Siempre vinculado con las ART´s se hizo un amplio análisis de cuáles
son los exámenes médicos que debe efectuar el Consorcio y cuáles los
que corresponden a las ART´s aclarándose conceptos que no surgen muy nítidos
de la actual normativa sobre Riesgos del Trabajo.
Se explicó, también, las diversas deficiencias que se observan en lo que
se refiere al conocimiento de la normativa legal especialmente por parte
de los asegurados y cómo, en muchos casos, éstas son aprovechadas para
rechazar accidentes de trabajo por parte de las ART´s.
El mecanismo por el cual las ART´s dan de baja los contratos por falta de
pago fue comentado en profundidad, de manera de poder conocer cómo hacer
frente a esta eventualidad ya que las Aseguradoras para dar de baja un
contrato por este motivo, no siempre lo aplican correctamente y, dado el
poco conocimiento del mismo que se tiene del lado del asegurado,
justifican con ello el rechazo de algunos accidentes.
Otro de los temas tratados estuvo vinculado con los requisitos que se
deben exigir a los subcontratistas para que estos puedan realizar un
trabajo dentro del edificio y los problemas vinculados con el seguro de
accidentes personales que habitualmente trae un monotributista o un autónomo,
el cual no libera al Consorcio de una futura demanda judicial.
Se trató también la problemática de los días de baja vinculados a que
no suelen superar los días de franquicia (10 días corridos a partir de
los cuales las ART´s pagan los salarios caídos y las cargas sociales)
que fija la Ley sobre Riesgos del Trabajo y el modo de controlar esta
situación por parte de los Administradores.
Finalmente, se hizo entrega a cada participante de un CD conteniendo lo
tratado en las dos jornadas junto con las principales normas legales
vigentes en temas de prevención de riesgos en los Consorcios de Propiedad
Horizontal. |
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LA
EXCELENCIA EN EL TRATAMIENTO Y ARCHIVO DE LA DOCUMENTACION
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El objetivo principal del área
administrativa dentro de una administración de consorcios es alcanzar la
excelencia en el tratamiento y archivo de la documentación. Para esto
cada persona que la integra debe tener directivas claras y capacidad para
llevarlas a cabo a fin de alcanzar las metas deseadas .
El
área administrativa debe interactuar con las demás áreas de la empresa,
tanto de atención al cliente, comercialización, asesores jurídicos y
contables, sistemas, etc., para poder llevar a cabo una buena comunicación
y procesamiento de la información.
Es muy importante que también sea orgánica, es decir que pueda adaptarse
a los numerosos y constantes cambios que se generan en su entorno y contar
con los profesionales actualizados e idóneos para su debido
funcionamiento.
Para un adecuado tratamiento de la documentación se debe verificar en
principio que cada comprobante cumpla con las disposiciones legales, luego
se lo procesa y se lo archiva. Cada liquidación de expensas debe estar
acompañado por todos los comprobantes que justifican los gastos en un
orden secuencial para facilitar el manejo de los mismos.
Los recibos de haberes, cargas sociales, sindicato, corresponde
archivarlos por separados y en orden cronológico para permitir su
verificación por autoridades de contralor.
Entre las fortalezas que debe tener una administración de consorcios
seria y confiable, se encuentra la transparencia en su gestión. En esto
tiene un papel predominante la información, es decir, como se la muestra
y presenta la administración a los señores consorcistas. Esta debe ser
clara, precisa, concisa y estar en un lenguaje entendible por cualquiera
de ellos.
La excelencia es una conjunción entre eficacia y eficiencia y se puede
alcanzar en el tratamiento y archivo de la documentación teniendo en
cuenta los aspectos que hemos enunciado.
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EL
USO RACIONAL DEL GAS NO ES USARLO MENOS ES USARLO BIEN
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La Cámara Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias y Metrogas, han enviado a los
consorcios una serie de medidas debido a las eventuales restricciones en
la disponibilidad de gas natural, un problema que nos afecta a todos por
igual. Por eso es necesario que nos habituemos, en las casas, fabricas,
oficinas, vehículos con GNC y demás lugares donde se consume energía y
gas natural, a utilizar racionalmente este valioso recurso no renovable.
Aquí le ofrecemos algunos consejos útiles:
EN
LA COCINA
Tape las cacerolas, la cocción será más rápida y evitará que los
recipientes pierdan calor.
Evite que las llamas asomen por el borde inferior de los recipientes.
Use el horno en forma mesurada, consume el equivalente a tres hornallas.
Si usa el gas en forma intermitente, apague y encienda el gas cada vez que
sea necesario.
AL USAR EL AGUA CALIENTE
No deje correr el agua caliente innecesariamente, derrocha gas, agua y
aumentará su factura.
Para entibiar el agua caliente no es necesario agregar agua fría, sino
regular la llama desde el calefón. Con ello ahorrará gas y prolongará
la vida útil del artefacto.
AL CALEFACCIONAR SU HOGAR
Calefaccione sólo los ambientes que utiliza.
No use el horno para calefaccionar, es peligroso y además menos eficiente
que una estufa.
Para retener el calor en los ambientes verifique el estado de cierre de
las puertas y ventanas.
Apague el piloto de la estufa cuando no haya nadie.
No cubra radiadores con muebles o cortinas.
PARA SU SEGURIDAD
Nunca obstruya las ventilaciones ni los ductos de evacuación de los
productos de la combustión ya que pueden producirse monóxido de carbono.
El monóxido de carbono puede provocar accidentes fatales que en la mayoría
de los casos podrían ser evitados.
Mantenga limpios y regulados los artefactos, con ello aumentará la
seguridad, reduce los consumos de combustibles y mejora el rendimiento.
Los ambientes deben tener ventilación permanente.
La instalación de artefactos de cámara abierta en baños y dormitorios
está prohibida.
EN SU VEHÍCULO
Si usted tiene un vehículo a GNC, mantenga el sistema de combustión en
óptimas condiciones para evitar el desperdicio de combustible.
EN LA INDUSTRIA
Haga un análisis periódico de los productos de la combustión
(temperatura, componentes, características del proceso) con un
profesional matriculado, y asegure un uso eficiente de todos los
elementos.
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CONSEJOS
PRÁCTICOS PARA AHORRAR ENERGIA
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La Cámara Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias, continuando con las
recomendaciones para los usuarios, les hace llegar los siguientes consejos
para que pueda gastar menos, sólo hay que utilizar los artefactos
electrodomésticos cuando realmente sea necesario, y de la manera más
adecuada, agregado a lo que cada uno pueda hacer en sus respectivos
domicilios, se hacen una serie de sugerencias para los encargados de
edificios, con las cuales se podrá paliar la situación, se indica:
ILUMINACIÓN
Apagar las luces de las habitaciones vacías. Aproveche al máximo la luz
solar.
Realice la limpieza de las lámparas en forma periódica, así evita que
se acumule polvo, restándoles capacidad lumínica.
Si pinta los ambientes con colores claros, éstos necesitaran menos
iluminación.
Apague las luces del sótano, bauleras y sala de máquinas cuando su uso
no sea necesario, también en lavaderos, terrazas, palieres y cajas de
escaleras, especialmente aquellas que no sean imprescindibles para el
mantenimiento de la seguridad.
HELADERAS
Ubicar las heladeras en lugares de baja temperatura ambiente y dejando 15
cm. Libres con respecto a la pared de atrás.
Evitar abrir las puertas en forma reiterada.
Evitar la acumulación de hielo.
Verificar que el motor no funcione constantemente.
Si el automático está dañado, el equipo consume más energía.
Controlar el estado del burlete de las puertas para garantizar un buen
cierre.
PLANCHAS
Acumular una buena cantidad de ropa para ser planchada en usa sola tanda.
Desconectarla antes de finalizar, para aprovechar el calor conservado en
la plancha.
LAVARROPAS
Evitar las sobrecargas.
Utilizar el lavarropas una vez que se haya reunido una carga completa.
En caso de tener una lavarropas automático, utilizar los programas de más
corta duración o de lavados con agua fría.
RADIOS
TELEVISORES Y EQUIPOS DE AUDIO
Desenchufar el equipo de audio y el radio despertador cuando este ausente
de su casa por períodos prolongados.
Apagar la televisión y la radio si no está utilizándola.
SECARROPAS
Quitar el máximo de agua posible a la ropa antes de usarlo.
AIRE
ACONDICIONADO
Mantener los ambientes bien cerrados mientras el equipo está funcionando.
ASCENSORES
Cuando los ascensores funcionan en batería, uno continuo al otro,
recuerde a los propietarios llamar a un solo equipo.
Plantear ciertas premisas respecto del ahorro de energía, no sólo
permitirá actuar solidariamente frente a la crisis, sino que también será
un medio para achicar gastos superfluos en el edificio, que se reflejaran
posteriormente en las expensas.
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"Consejos
útiles antes de comprar"
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Antes de
concretar cualquier operación Inmobiliaria, ya sea de compraventa o
alquiler, hay algunos detalles que es conveniente considerar.
El entusiasmo de haber encontrado la vivienda que responde a las
exigencias de ubicación, superficie y precio suelen dejar de lado
algunos aspectos que después pueden ocasionar complicaciones.
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No hay
que olvidar que al firmar el boleto de compraventa se abona parte
del precio total de la propiedad.
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Obtener
del Registro de la Propiedad Inmueble los informes de dominio e
inhibiciones para determinar que el vendedor esté en condiciones de
disponer libremente del bien y que no tenga ningún gravamen
(hipotecas o embargos).
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Que el
vendedor tenga en su poder y exhiba el título de propiedad
original, con los documentos que acrediten su identidad.
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De
firmarse una reserva, que ésta contenga todas las condiciones de la
operación en forma clara y precisa, y la constancia de que los títulos
deberán ser perfectos y aptos.
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Verificar
el monto real de las expensas, controlar los posibles focos de
humedad o visitar la unidad de noche para comprobar la seguridad de
la zona, la luminosidad de las calles, y si hay cerca lugares que
puedan ser fuente de ruidos molestos.
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DISPOSICIONES
SOBRE VEREDAS: LIMPIEZA, MATERIALES
DE EJECUCIÓN Y CONSERVACIÓN
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Conforme
a lo dispuesto por la Ordenanza 33.581 B.M. 15.540 del 15/6/977, e
incorporado al Digesto Municipal como AD 470.2, el artículo 7º establece
que el lavado y barrido de veredas solo podrá hacerse entre las 22 y 9
horas, sin entorpecer ni molestar el tránsito de los peatones ni causar
ruidos molestos. Además el producido del barrido deberá ser colocado en
los recipientes destinados a los residuos y no ser arrojado a la calzada.
Con relación a los materiales que pueden utilizarse en las aceras, en
términos generales pueden ser:
1.
De losetas de 40 x 60 y 4 cm de espesor, con bordes biselados, debiendo
reunir la textura del plano superior condiciones antideslizantes, siendo
esta como su color de acuerdo a las provisiones de plaza.
2.
De hormigón de 4 cm de espesor, construidos en paños determinados por
juntas de trabajo de entre 2 y 3 metros de largo por no más de 1 m. De
ancho.
3.
De material asfáltico, con concreto asfáltico fino de 8 cm de espesor mínimo
Cabe destacar que para reparar aceras existentes, siendo responsabilidad
del frentista (consorcio), cuando el deterioro sea en una superficie mayor
al 50 % correspondiente a un predio, debe ser reconstruida integralmente
con cualquiera de los materiales aprobados antes detallados.
Cuando
el solado de la acera se encuentre o sea deteriorado en una superficie
menor al 50 % al total correspondiente a un predio, podrá reparase con
materiales del mismo tipo de los que lo componen, o con solado de concreto
de cemento, logrando un solado un uniforme.
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