- Ediciones Anteriores de la Camara -

Es -como el de los reyes y con la debida distancia- un destino no buscado o, al menos, no merecido, por cuanto haber Ilegado a las doscientas cincuenta publicaciones, en forma ininterrumpida, es mérito y trabajo de quienes por muchos anos dedicaron su empeño, sus horas y sus días a tan gratificante cuanto dura tarea. A todos ellos, mi especial reconocimiento.

Pero el tiempo, según cantaba Heraclito, es un río inasible y constante; hasta acá nos ha traído y desde nos urge a seguir sin solución de continuidad.

Desde el primer numero de la revista, publicado en 1975, nuestro mundo conocido se ha modificado en forma vertiginosa, y la actividad de nuestros asociados, inmobiliarios y administradores, debió adaptarse a cambios impensables pocos anos antes. La espectacular tecnología, el marketing, las nuevas herramientas financieras, son la consecuencia de un movimiento mas profundo que incluye el paso desde un Estado preponderante a la supremacía de la actividad privada; desde la regulaci6n a la libertad. Con sus facetas positivas y sus grandes defectos que entre todos y con trabajo

debemos superar- "el cambio de modelo" ya esta con nosotros y sus diferentes alternativas, en lo que afecta a los asociados, se han resaltado en las paginas de "Propiedad Horizontal" desde aquella primera vez en que la Cámara decidió abrir un dialogo abarcativo con los lectores.

También la revista y la CAPH y Al han sufrido modificaciones en el largo tiempo transcurrido, y esta edición, que hemos tomado como un hito en el camino, lo refleja: hoy presentamos a nuestros asociados el paradigma de la actualización, de la velocidad y del conocimiento; hoy inauguramos nuestra propia pagina web en la red

de redes, en Internet, ese lugar mágico en el que no hay limites ni fronteras para todos los que quieran conocernos y acercarse a nosotros.

Como corresponde en toda celebración, invitamos a este festejo a los que han tenido que ver con su desarrollo, a los ex presidentes y directivos que nos dejaron sus

enseñanzas y a los muchos que siguen ofreciendo horas valiosas de dedicación a la institución.

Brindamos con ellos y con ustedes por los próximos doscientos cincuenta números. Pero, mientras tanto, la revista sigue siendo una revista: la nueva figura del leasing, el futuro urbano de Buenos Aires y Puerto Madero ese nuevo y también vertiginoso

barrio porteño estén presentes en este numero , mas las secciones habituales. Para cerrar también con la imagen del río, nos convendría recordar que Leonardo da Vinci señalaba que "el agua del río que tocas es la ultima que pasara y la primera que llega".

Quizás sea bueno, en la carrera cotidiana sobre los rápidos de un río global, detenernos cada tanto para pensar.

Desde otro punto de vista, se constituye en el motor para la interacción de muchos socios, porque el compromiso de mantener un vocero institucional de esta naturaleza, involucra a muchos integrantes de la Cámara en el trabajo de investigación, de búsqueda informativa, del acercamiento de aportes, que ocupa no solo al equipo responsable, sino también a otros miembros de la entidad. Esto significa trabajo, desarrollo, pensamiento mancomunado en acción, y permite vehiculizar un espíritu común, que sin la revista, seria muy difícil de lograr que trascendiera a los demás, aquí en Buenos Aires, o en el interior del país, a través de las cámaras asociadas y colegas.

Esta presencia se expande también, mas allá de los socios institucionales, hacia diferentes lugares a los que llega la publicación: juzgados, asociaciones de bien publico, empresas y colegios profesionales de todo tipo vinculados con la actividad.

Hay también un valor agregado, constituido por la publicidad que sostiene a este medio, porque conforma una amplia gama de proveedores que resultan de suma utilidad para administradores y consorcios, a la hora de recurrir a presupuestos y opiniones técnicas, imprescindibles en los distintos rubros relacionados con las tareas y trabajos que deben hacerse en un edificio. Con lo que, de hecho, se produce una evolución hacia aquellos que hacen su aporte para que la revista pueda salir.

En los años que llevo en el consejo directivo, que son muchos, siempre he observado la importancia que la revista tiene para todos sus integrantes, y los esfuerzos que se han realizado para mejorarla en lo que hace a su presentación y contenido, ampliando la cantidad de páginas y la impresión, hasta llevarla a todo color, como llega hoy a sus lectores. Hay, además, una comisión especial que vela por ella, desde sus orígenes, y en ese sentido no pueden dejar de nombrarse al doctor Carlos Diego Calvo, a los señores Ernesto Beni, Carlos Rodrigues Gesualdi, Juan Carlos Vasquez Millán, Carlos Rodriguez, Margarita Habegger, Dario Nacinovich y Juan A. Palermo entre otros colaboradores. A todos, nuestra gratitud.

Con el proposito de promoci6n de las actividades específicas de cada entidad, se favorecerá el intercambio de conocirnientos y técnicas, que permitan el acceso a la formacion, capacitacion, apoyo profesional, difusion, informacion y el fomento del trabajo, mediante la implementaci6n de diversas acciones:

la Difusion recíproca de los temas de interés de cada instituci0n, y destacar entre los asociados del beneficio de la vinculacion.

Por su parte, CEPRARA ofrece a los asociados de la CAPH y AI, los servicios que presta el Centro de Informaci6n Tecnica de la Institucion:

• Asesoramiento profesional telefonico y gratuito; confección de pliego de

especificaciones técnicas adaptado a cada necesidad que permitirá contar con un elemento de máxima transparencia, en el momento de evaluar y cotizar los trabajos de obras y servicios que deban contratar; informes, peritajes y arbitrajes, en temas donde se plantee conocer una opinión profesional objetiva, especialmente en situaciones controvertidas en las cuales la intervencion del CIT otorgue a.las partes la expresion de neutralidad necesaria para resolverlas.

A estos efectos, los asociados de la. CAPH y AI tendrán aranceles preferenciales para acceder a los servicios señalados.

Para facilitar una vía ágil de comunicacion se designó a Cristóbal Ruano y Juan Carlos Vasquez Millan, indistintamente en representacion de la CAPH y AI y a Eduardo Bourguignon y Guillermo Hassan, en su carácter de responsables del Centro de Informacion Técnica, para que continúen las gestiones que se inician con el acuerdo.

El menú se inicia con una definici6n de los propósitos de la institución, creada en:1951, la integración del consejo directivo, y una guía de los servicios que están a disposición de los interesados: asesoramiento legal, laboral, contable-impositivo, atendido por especialistas en cada materia, biblioteca, capacitación y desarrollo, ciclos de conferencias, información y comunicaciones.

Respecto de la biblioteca especializada que funciona en la sede de la Cámara, el ingreso a la pagina respectiva, permitirá visualizar los nombres, temas, autores y editoriales de los libros existentes.

Otro sitio de interés lo constituye el Registro de Administradores Profesionales que funciona en la Cámara desde 1974- y cuya nómina también se puede consultar a través de la pagina web. En este caso, no sólo está disponible la totalidad de los inscriptos, con domicilio y teléfono, sino también la. dirección de E- mail de los que la poseen, lo que permite, con un clic en ese lugar, enviar distintos mensajes personalizados a las respectivas administraciones.

El Tribunal Arbitral con una descripción de sus funciones , y las entidades con las cuales la Cámara. mantiene relaciones institucionales, (Udes, Fiabci) así como detalles del Foro Argentino de la Propiedad Horizontal, el cual integra en calidad de fundadora, aparecen también expuestos como áreas en los cuales los interesados pueden acudir para buscar información.

Una mencion especial requieren las circulares, el medio más ágil para comunicar a los socios de las novedades del quehacer inmobiliario, así como las normas legales y municipales que se trasmiten en forma inmediata a su publicacion oficial, y que ahora ofrecen la posibilidad de la búsqueda por temas y Areas, solo con ingresar al menú respectivo.

Las administraciones y demás interesados también tendrán, para consulta permanente, la Ley de Propiedad Horizontal y las reformas introducidas en su articulado, así como las disposiciones especiales para la Capital Federal y Territorios Nacionales , dentro del servicio, que la Cámara mantiene en su página de Internet.

JURIDICO

Si una administración conforma, en un consorcio, un fondo operativo, dicha administracion debe devolverlo cuando cesa en sus funciones?

RESPUESTA: Es indudable que todo fondo constituido con aportes de los propietarios, debe ser devuelto al consorcio, en la oportunidad de hacer entrega de la administraci6n. Además, conforme con el articulo 1909 del Codigo Civil, el mandatario (administrador) está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y entregar al mandante (consorcio) cuanto haya recibido en virtud del mandato.

0 sea, que el mandatario (administrador) deberá hacer entrega de todo lo que haya recibido del consorcio )en el caso de la consulta, el fondo operativo) debiendo rendir cuentas de su gestión y de la cual surgirá la existencia o no de un saldo acreedor o deudor a favor o en contra del consorcio.

Dr. Jorge S. Villar

LABORAL

Licencia por enfermedad

Respuesta: Como lo ha manifestado la ART (Aseguradora de riesgos de trabajo) si la dolencia que denunciara el empleado no se encuentra dentro de los denominados "accidentes de trabajo", y de cualquier forma el empleado estuvo faltando por orden médica, en que los médicos de la ART le habrían dado orden de reposo, se debe concluir que deberían abonárseles los días de enfermedad en que se vio imposibilitado de trabajar, como consecuencia de "una enfermedad inculpable".

En razón de ello, y atentos a que el empleado enfermo cobra durante su enfermedad lo mismo que si hubiera estado trabajando, no cabe dudas de que, de haber estado en condiciones, el dependiente hubiera trabajado los sábados y domingos, y por lo tanto el consorcio le deberá abonar esas horas extras de los mencionados sábados y domingos .Todo ello de acuerdo con el articulo 208 de la Ley de Contratos de Trabajo.

Asesor laboral

Reserva de comprobantes

RESPUESTA: Ni la ley 13.512 de Propiedad Horizontal ni su Decreto Reglamentario, establecen por cuánto tiempo se debe conservar la documentaci6n del consorcio.

Podrían aplicarse supletoriamente las normas que el Codigo, de Comercio establece para los comerciantes. El artículo 679 del Código de Comercio, en su parte pertinente dice: "Los comerciantes tienen obligacion de conservar sus libros de comercio hasta diez anos después del cese de su actividad y la documentación a, que se refiere el articulo 44, durante diez anos contados desde su fecha..." El artículo 44-' se refiere a los libros y los comprobantes de las operaciones.

No obstante aún transcurridos diez anos el administrador, en su carácter de mandatario, no tendría facultades para disponer su destruccion, ya que la documentación es propiedad del consorcio de propietarios. La asamblea de propietarios debería disponer respecto, del destino de la documentación, ya se trate de su destrucción o del depósito, de la misma en algún lugar adecuado.

Respecto de la documentación laboral, sueldos, cargas sociales, etc. se recomienda su conservación ya que el empleador está obligado a entregar al trabajador un certificado de trabajo en el momento en que sea solicitado (Articulo 80 Ley de Contrato, de Trabajo).

Asesor Contable Impositivo

CONSULTA: Qué obligaciones tiene el propietario, constructora o profesional, sobre la presentación de los planos finales de obra?.

RESPUESTA: Para las obras civiles de arquitectura y estructura, corno as! tambien para las instalaciones eléctricas, térmicas o mecánicas, que son de competencia del Gobierno Autonomo de la Ciudad de Buenos Aires, el articulo 2.2.3.1 del Codigo de la Edificacion establece: a) Se presentará una 'declaraci6n jurada de finalizaci6n de las obras de edificación" dentro de los 20 días hábiles al término de las mismas, con las firmas del propietario y constructor, en original y dos copias, en forrnulario según modelo oficial, bajo pena, para el profesional,(de no cumplimentarlo) de la respectiva sanción establecida en "Aplicacion de suspensión en el uso de la firma para tramitaciones ante la Municipalidad, y para el propietario, del cobro de los respectivos impuestos municipales que correspondan de acuerdo con lo establecido en la Ordenanza Fiscal.

La direccion girará una de las copias a la similar pertinente a cuyo cargo está la valuaci6n de los inmuebles, juntamente con la "Memoria Descriptiva" cuya presentación está determinada en "Pianos para acompañar declaraciones juradas- Planos Conforme a Obra" y una copia del plano mencionada en "Destino de las telas y copias de los planos conforme a obra", inciso a).

Por su parte, el artículo 2.1.3.8 del Codigo de Edificación, Planos para acompañar declaraciones juradas "Planos conforme a obra", establece:

Al presentar la declaraci6n jurada prescrita en "Oportunidad para presentar la declaraci6n jurada de finalizaci6n de las obras de edificación o en "Declaración jurada de obras de edificación no concluidas, deberán acompañarse planos dibujados conforme a la obra ejecutada, indicando con rayado oblicuo las partes preexistentes al iniciarse la obra y que se conservan; y con colores convencionales las partes nuevas. No se indicarán las partes demolidas. Cada carátula contendrá la leyenda :"Planos conforme a obras".

Estos planos serán dibujados directamente ,sobre tela o film polyester transparentes.

De los planos "conforme a obra" se requiere además del original transparente:

* Para los planos generales de edificación, cuatro copias de fondo blanco.

* Para planos de estructura, cálculo e instalaciones, dos copias en papel fondo blanco.

Deberá acompañarse una "Memoria descriptiva" con especificaciones del detalle de materiales y elementos empleados en la ejecución de la obra. Deberá agregarse constancia del numero del expedientes por el cual se solicit6 el permiso de instalaciones eléctricas o electromecánicas complementarias.

El articulo 2.1.3.9. Destino de los originales y copias de los planos 'Conforme a obras", establece que los originales transparentes exigidos quedarían archivados en la Direcci6n. Las copias de los planos presentados de estructura, calculo e instalaciones: una quedará en el legajo y la otra se entregará al interesado.

En el caso de las instalaciones sanitarias (agua), las mismas pasaron a ser resorte del Gobierno Aut6nomo, con la incorporaci6n del Título 8.14, "De las instalaciones sanitarias", al C6digo de la Edificaci6n, mediante su publicaci6n en el Boletín Oficial de fecha 8/4/99, a trav6s de la Ley 160, promulgada por Decreto 591.

En la misma, el articulo 8.14.3.3. estable ce que, en oportunidad de la presentaci6n de planos para acompañar declaraciones juradas - Planos conforme a Obra- se solicitará la conformidad final de las instalaciones sanitarias, presentando planos en un todo de acuerdo con la instalaci6n ejecutada, con identica modalidad a la prevista en "Documentos necesarios para las instalaciones sanitarias" (art. 8.14.3.1. C.E.).

Anterior a esta fecha, la responsable de las instalaciones y documentaci6n exigida, era la empresa privatizada, y anterior a ésta, lo era Obras Sanitarias de la Nación, donde también se exigía la presentaci6n final de las instalaciones.

Por último, para las instalaciones de gas, es responsabilidad actual de la em- presa privatizada, siéndolo anteriormente Gas del Estado, bajo cuyo dominio es taba lo atinente a aprobaciones de instalaciones y su documentaci6n oficializada (planos de instalaci6n) con las debidas inspecciones parciales y finales, mediante la cual se extendía el certificado de aprobaci6n final.

Asesor Técnico-Municipal

Los balcones, que provocan alarma periodística cuando se produce algún derrumbe, o partes de ellos se desploman sobre la vía pública, caen luego en el olvido, dejándose de lado medidas tan importantes como la inspección periódica. El presente articulo, está destinado a la oportuna prevención, el arma más eficaz para velar por la protección de los demás.

En virtud de la cantidad de balcones con deterioros importantes que se verifican en la ciudad de Buenos Aires, el Gobierno de la Ciudad ha dictado una ley- que se aprobo en forma definitiva con el número 257 el 30 de septiembre del ano pasado, de la que ya se ocupo la. Revista- acerca de las obligaciones de los propietarios sobre el buen estado de balcones, terrazas y azoteas, barandas, balaustres y barandales,ménsulas, carteles y todo otro tipo de revestimientos existentes utilizados en la construcci6n.

Si bien la ley se encuentra en vías de reglamentacion, una elemental norma de sentido común indica que en caso de duda no corresponde espera alguna y se deben adoptar las medidas necesarias para prevenir accidentes.

Entre estas medidas, como lo sostiene el ingeniero José Maria Solari, titular de Ingeniería Orion, la más aconsejable es la realizacion de una inspeccion tocnica de balcones para elaborar un dictamen sobre las patologías que lo afectan, y proponer las me-

En virtud de la cantidad de balcones con deterioros importantes que se verifican en la ciudad de Buenos Aires, el Gobierno de la Ciudad ha dictado una ley- que se aprobo en forma definitiva con el número 257 el 30 de septiembre del ano pasado, de la que ya se ocupo la. Revista- acerca de las obligaciones de los propietarios sobre el buen estado de balcones, terrazas y azoteas, barandas, balaustres y barandales,mensulas, carteles y todo otro tipo de revestimientos existentes utilizados en la construccion.

Si bien la ley se encuentra en vías de reglamentaci6n, una elemental norma de sen- tido como indica que en caso de duda no corresponde espera alguna y se deben adoptar las medidas necesarias para prevenir accidentes.

Entre estas medidas, como lo sostiene el ingeniero Joss Maria Solari, titular de Ingeniería Orion, la mis aconsejable es la realizacion de una inspección tecnica de balcones para elaborar un dictamen sobre las patologías que lo afectan, y proponer las medidas que correspondan para su solucion. Conforme con la experiencia del citado profesional, las patologías que con mayor frecuencia se verifican en los balcones son las siguientes:

I- Manchas y deterioros producidos por la humedad, derivados de una mala imper meabilizaci6n del solado y el frentin de los balcones, lo que permite el paso del agua de lluvia, de baldeo y de riego de plantas. Estos problemas tienen particular importancia por cuanto la humedad puede provocar la corrosion de los hierros estructurales, que son de fundamental importancia en la seguridad de los balcones. Asimismo, en muchos casos se verifica un inadecuado mantenimiento de las bocas de desagüe de los balcones, lo que sumado a una inadecuada pendiente de escurrimiento, permite que el agua quede en el piso aumentando el caudal de infiltracion y, en el caso de ventanales con Carpintería metálica, contribuyen a la oxidacion de la parte inferior de los marcos de carpintería.

2- Existencias de fisuras y grietas en el balcon, que pueden tener distintas causas, pero que pueden originar la caída de material hacia los pisos inferiores. Esta patología es más importante cuando los balcones dan a la calle, ya que las probabilidades de producir danos a personas o cosas por la caída de materiales son mayores. Asimismo, la deterrninaci6n del origen de las grietas o fisuras tienen particular importancia, por cuanto pueden ser indicios de problemas estructurales.

3- Oxidacion de los elementos metálicos de las barandas, que en muchos casos llegan a anular las condiciones de proteccion que deben brindar estos elementos a las personas. En general esta situacion se origina en un inadecuado mantenimiento de los elementos metálicos expuestos a la intemperie. Un párrafo aparte rnerecen los empotramientos y fijaciones de las barandas en la estructura del balcón, ya que si los mismos no fueron correctarnente ejecutados, a través de ellos se filtra el agua produciendo la oxidación de las partes metálicas insertadas en el balcón. Corno dicha oxidación se produce con aumento de volumen, esto origina que se agrieten y desprendan revoques y revestimientos, con los riesgos ya indicados. Asimismo, la filtracion de humedad se suma a los problemas detallados.

4- Existe un problema muy frecuentemente detectado en las inspecciones, que si bien no es una patología de la construccion puede derivar en una: se trata de las sobrecargas en los balcones. Es muy frecuente observar balcones con profusa cantidad de grandes maceteros llenos de tierra húmeda, con parrillas o balcones con cerramientos, que los convierten en prolongaciones de los. ambientes contiguos y en los que se colocan, grandes muebles. Esta deficiencia en el uso del balc6n puede originar serios problemas, fundamentalmente si se considera que uno de los errores que se suelen cometer es el cálculo de los balcones con sobrecargas muy bajas.

5- Grietas en los vidrios utilizados en las barandas de los balcones. Esto debe corregirse por cuanto los vidrios agrietados pierden resistencia y pueden colapsar cayendo al vacío. Esta referencia, detalla el ingeniero Solari, es una serie de los problemas más comunes que afectan a los balcones; pero, advierte, existe una patología que afecta a los balcones pero que requiere de estudios más profundos que una inspeccíon ocular para su determinacion.

Los balcones, presentan una particularidad: se trata de estructuras en voladizo que se encuentran sustentadas por uno solo de sus bordes. Este tipo de construcción requiere que los hierros que se colocan dentro del hormigon tengan una disposicion distinta de las losas comunes. Sin querer abrumar al lector con datos técnicos; que exceden el cometido de esta nota, puede decirse que en los balcones los hierros estructurales se deben colocar en la parte superior de la losa.

Por errores de diseño o de ejecucion, muchas veces los hierros estructurales no tienen la ubicacion correcta, y por falta de mantenimiento se corroen disminuyendo su diámetro y por lo tanto su resistencia, habiéndose detectado casos extremos en los que directamente no se colocaron hierros en la estructura.

Este tipo de patologías pueden provocar que el balcón colapse en forma súbita, es decir sin avisar. Normalmente las estructuras de hormigón presentan "síntomas" antes de colapsar, estos síntomas frecuentemente son grietas, desplazamientos, descenso de apoyos. Pero cuando se trata de balcones con problemas como los descriptos estos síntomas no aparecen y el colapso se produce sin avisar.

Para poder determinar cuál es la cantidad y ubicacion de los hierros estructurales colocados en un balcon, el estado de los mismos y si su fijacion a la losa contigua es la correcta, es necesario realizar ensayos y análisis que pueden implicar abrir canaletas en el balcon para dejar las armaduras al descubierto. Este tipo de trabajos son más costosos y originan importantes molestias a los ocupantes de las unidades involucradas por lo que normalmente no se encargan a los profesionales.

Otra alternativa consiste en la deteccion de los hierros de la estructura a traves de instrumental especifico lo que también resulta costoso.

No obstante si de la inspeccion ocular surgiesen dudas respecto a algún balcon o si se desease tener la absoluta certeza sobre la seguridad estructural , este tipo de trabajos es inevitable.

Detectadas las patologías que afectan a un balcon será funcion del profesional que haya realizado la inspeccion, el determinar el origen para realizar un adecuado diagnóstico y de esta manera proponer las reparaciones que estime convenientes.

Se puede afirmar que la realización de la inspección técnica de los balcones permite:

a- Detectar las patologías existentes

b - Realizar un diagnóstico corrector

c- Proponer las reparaciones necesarias.

d- Elaborar un plan de mantenimiento adecuado

e- Corregir los problemas derivados del mal uso del balcón.

Todo esto contribuye a aumentar la seguridad y la tranquilidad de los usuarios.

Las obligaciones del fiador solo se extienden hasta el termino del contrato originario, mas el tiempo razonable que necesita el locador para obtener el desalojo del inmueble. Interpretar de otro modo la cláusula según la cual la garantía dura hasta el momento de la desocupación, llevaría a tener que admitir que el fiador es responsable aun en el caso de que el locador y locatario firmen un nuevo contrato con un aumento considerable del alquiler, lo que es inadmisible porque es imponer al fiador más obligaciones que las que asumió David Hector G. demando a Escobar, Hector R. y otros por alquileres impagos a partir de febrero de 1995.Al confirmar el fallo de primera instancia que hizo lugar a la demanda, la sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, mediante fallos de los doctores Fernando Posse Saguier y Elena I. Highton de Nolasco, dijo que solo uno de los demandados el señor Ruben Santos se agravio de la sentencia. Al hacerlo, sostuvo que es heredero de uno de los garantes que afianzaron el contrato de locación origen de este proceso y que no puede exigírsele el pago de los arriendos adeudados porque el plazo contractual venció hace varios anos (este fallo es del 25 de agosto de 1998) y porque además, entre locador y locatario, acordaron nuevas pautas que llevaron a que el valor del canon mensual fuera distinto del que resulta del contrato que afianzo el apelante, lo cual fue reconocido por el propio demandante.

En los presentes autos destaca la Cámara - el contrato, tal cual fue suscripto entre las partes, tenia vigencia a partir del 1 de enero de 1988, por el termino de 36 meses, o sea que su vencimiento operaba el 31 de diciembre de 1990.

Señala así que, si locador y locatario convinieron en continuar en la locación mas allá del termino establecido en el contrato, los efectos que del mismo emergen, solo tendrán lugar entre ellos; no pueden ellos - de los cuales derivaron obligaciones reciprocas- afectar a terceros ajenos a esta convención como seria el caso del fiador, que - si bien comprometió su responsabilidad en el primitivo contrato- no es dable deducir que dicha responsabilidad se haga extensiva por todo el tiempo que locador y locatario así lo acuerden; porque es imponer al fiador mas obligaciones que las que asumió.

La continuación de la locación de conformidad con el articulo 1622 del Código Civil, debe entenderse entre locador y locatario y no respecto del fiador, aunque este se obligue como principal pagador, ya que esa obligación esta referida siempre al contrato cuyo termino de duración esta fijado en el mismo instrumento; mas allá de ese termino cesa el carácter de principal pagador.

En conclusión: la diferencia entre el monto del alquiler - unido a que existió el transcurso de mas de cinco años hasta el inicio del presente proceso- permiten afirmar que medio una nueva obligación sustitutiva de la primera, es decir,.un contrato por otro, extinguiéndose en consecuencia la fianza que garantizaba el cumplimiento del anterior contrato, aunque se trate de un deudor solidario, principal pagador, liso y llano, Como consecuencia, hace lugar - con fecha 25 de agosto de 1998- a la demanda por ejecución de alquileres contra los fiadores, excepto en cuanto concierne al señor Ruben Santos.

En la demanda del senior Ernesto Videla contra el señor Marcelo Eduardo Berrondo, por desalojo de la finca ubicada en la calle Castro Barros 516 de la Capital Federal, la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, confirmo el fallo de primera instancia que hizo lugar a la acción condenando al nombrado Berrondo, a Juan Bautista Firme, Carolina Elena Posse, Juan Alfredo Firme, Juan Orlando Firme y a cualquier otro eventual subinquilino y ocupante de la citada firma, a desalojar el inmueble dentro del plazo de diez días, bajo apercibimiento de ser lanzados por la fuerza publica.

Contra esa decisi6n apelaron solamente los ocupantes los tres Firmes y Carolina Posse. Al respecto, dice la Sala C- mediante fallo de los doctores L. Galmarini, como preopinante; Jorge H. Alterini y Fernando Posse Saguier, dictado el 4 de mayo de 1999 que contrariamente a lo expresado por los apelantes, es cierto que ellos reconocieron en el demandante (señor Videla) el carácter de comodante (es el que conserva la propiedad y posesion civil de la cosa) que hacen mención a que el demandado Berrondo (comodatario), les dijo que había convenido un comodato (o préstamo de uso, cuando una de las partes entrega a la otra gratuitamente alguna cosa fungible, mueble o raíz, con facultad de usarla) con Ernesto Videla habiendo aquel (Berrondo) cedido la vivienda en comodato desde el 1 /12/1990 hasta el 30/11/2000, con la conformidad de Videla. Lo cual bastaría para desechar la alegación de falta de legitimación (de Berrondo) por no haber acreditado la calidad de propietario del inmueble, pues también tanto los locadores como los comodantes (en este caso Videla) se hallan legitimados para demandar el desalojo. Máxime en el caso presente, donde el desalojo se promovió contra el inquilino Berrondo y este se allano a la acción, a cuyo respecto el juez de primera instancia considero procedente la demanda de conformidad con el articulo 307 del Código procesal, allanamiento que, como bien señala el sentenciante aclara la Cámara no se encuentra afectado por la presentación (apelación) de los ocupantes. También asiste razón al juzgador en cuanto a que es contradictoria la afirmación de los apelantes en el sentido de que son comodatarios y la aducida mas adelante en el sentido de que se consideran poseedores. Nada de esto rebaten los recurrentes.

Un fallo plenario

Agrega la Cámara que, a partir del fallo plenario "Monti c/ Palacios Bruzzoni' del 15 de setiembre de 1969, se estableció que no basta que el demandado invoque la condición de acreedor para que el desalojo no prospere; se ha entendido reiteradamente que si aporta elementos que prima facie acrediten la verosimilitud de su alegación, el desalojo no procede. El fundamento de esta corriente jurisprudencial se encuentra en que la pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, vale decir, contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio (articulo 2351 ). Lo cierto es que los demandados han invocado condiciones de ocupación incompatibles entre sí, pues si era comodatario no podía ser poseedor.

Finalmente afirma el tribunal que las consideraciones de los recurrentes no rebaten adecuadamente los fundamentos del fallo de primera instancia, por lo que corresponde considerar que, Como los apelantes no han acreditado derecho alguno que les permita continuar con la ocupación del inmueble, debe mantenerse la decisión del juez en cuanto hizo lugar al desalojo en la forma indicada al principio, con costas a los apelantes en segunda instancia.