Responsabilidades
en el contrato de locación
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El tema de las locaciones, y la importancia de la correcta denominación de
quienes intervienen en los contratos para evitar problemas posteriores, fue objeto de un
seminario-taller realizado en la Cámara, y que estuvo a cargo del doctor Jorge Sebastián
Villar, asesor legal de la institución.
Tras destacar la responsabilidad que conlleva la firma de un contrato de locación, y
que significa velar por la vinculación entre las partes hasta el vencimiento del plazo
estipulado y la devolución del inmueble, el doctor Villar subrayo algunas recomendaciones
que deben ser tenidas en cuenta, de las cuales se detallan algunas:
Plazo: El plazo mínimo establecido, de acuerdo con el articulo 2° de la Ley
23.091, es de dos años para las locaciones destinadas a vivienda y de tres para los
restantes destinos. Aun cuando en los contratos se estipulen plazos menores, el termino
mínimo es el que indica la ley. Esto solo rige en el comienzo de la locación, no cuando
se trata de una renovación de contrato.
*Pese a ello, una vez transcurridos seis meses del alquiler, el locatario podría
resolver la contratación, comunicándolo al locador con un mínimo de sesenta días de la
fecha en la que restituirá el inmueble, Si hace uso de esta opción en el primer año de
vigencia del contrato, deberá abonar al locador una indemnización de un mes y medio de
alquiler al momento de entregar la vivienda, reduciéndose esa indemnización a solo un
mes si la opción la efectúa después de transcurrido el primer año.
*Vencido el plazo del contrato, se considera que la locación continua en los mismos
términos pactados. Para lograr la restitución, el locador debe intimar su devolución
por un medio fehaciente -carta documento- fijando un plazo razonable(30 días), bajo
apercibimiento de accionar por desalojo y daños y perjuicios.
Falta de pago: La falta de pago constituye uno de los problemas que mas a menudo
suscitan controversias. El articulo 1579 del Código Civil establece que si el locatario
no pago dos periodos consecutivos de alquiler, el locador podrá demandar la resolución
del contrato, con indemnización de perdidas e intereses. Pero, a su vez, el articulo 5°
de la Ley 23.091 determina que, previamente a la iniciación del juicio, el locador debe
intimar por carta documento colacionado, el pago de lo adeudado mas intereses, dentro del
plazo de diez días, indicando el lugar donde debe hacerse efectivo.
*En caso de falta de pago, el locador podrá, además de promover el juicio de desalojo
correspondiente, iniciar cobro ejecutivo de los alquileres adeudados, expensas comunes si
se trata de un departamento regido por la ley de propiedad horizontal, así como los
impuestos si se hubiere pactado en el contrato que los mismos serian a cargo del
inquilino. Este juicio se promoverá tanto contra el locatario como contra el fiador que
haya firmado como "codeudor solidario y principal pagador".
Fianza: La figura del fiador reviste particular interés en los contratos de
alquiler, por lo que la denominacion que se le atribuye debe ser correcta y perfectamente
determinada. Al respecto, es necesario hacer hincapié en cosas simples como las de una
perfecta identificación de los nombres completos y domicilios, También dejar claro que
quien firma "se constituye en fiador solidario, liso, llano y principal pagador, con
renuncia expresa a los beneficios de división y excusion", y que puedan plantearse
recursos que diluyan la responsabilidad asumida. Es que la "excusion" es un
derecho que permite no ser compelido a pagar al acreedor, sin que previamente se haya
acreditado la inexistencia de bienes del principal pagador.
ASCENSORES
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Actualización de pólizas
La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias alerto a
los copropietarios sobre las importantes modificaciones de aspectos reglamentarios, que
introdujo el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en la Ordenanza 49.308 "De la
conservación de ascensores" .
Mediante el decreto 578/2001, publicado en el Boletín Oficial del 11 de mayo de 2001,
además de aspectos específicamente técnicos, se han establecido nuevos valores mínimos
de cobertura para las po1izas de responsabilidad civil, las que deberán tener vigencia
por el termino de un año, y a partir de su renovación:
Valor mínimo, pesos trescientos mil ($ 300.000) para el caso de ascensor único y por
accidente. Esta cobertura se incrementara en pesos cincuenta mil ($50.000) por cada
ascensor adicional instalado en la misma propiedad.
- Para las empresas
conservadoras
Valor mínimo de pesos doscientos mil ($ 200.000) por accidente, y también con
vigencia mínima de un año. Como el decreto ha entrado en vigencia a partir de su
publicación, en el caso de que las pólizas actuales sean de menor valor, la CAPH y AI
sugiere actualizar los valores mínimos de las pólizas.
CONSULTORIOS
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Interrogantes del Consorcio
JURIDICO
PREGUNTA
Un copropietario de planta baja envía una carta al administrador quejándose por la
cantidad de residuos que le son arrojados desde pisos superiores. Cual seria el camino a
seguir para evitar tales inconvenientes? Es posible construir
un cerramiento con rejas para protegerse de la lluvia de objetos?.
RESPUESTA
No existe disposición alguna que específicamente se ocupe del problema que ocasionan
los desperdicios o elementos varios arrojados por las ventanas u otras aberturas de los
edificios de propiedad horizontal, que determinan su recorrido de bajada en los patios o
superficies descubiertas de planta baja.
Cierta conexión con el tema encontramos en el articulo 6° de la ley 13.512 o en el
articulo 2616,. del Código Civil, cuyos textos, respectivamente disponen: "Queda
prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos y pisos "perturbar
con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos" ; o "Todo
propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída o los materiales que de
ellos se desprendan no pueden dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de
satisfacer los daños e intereses que por negligencia les causare".
Ambas normas abarcarían a todos los propietarios ubicados por encima de la superficie
que, recibe los elementos residuales, si es que resulta imposible individualizar al o los
autores.
Será en una asamblea convocada al efecto donde deberán adoptar las medidas practicas
necesarias para evitar, de ser posible, este tipo de situaciones. Debemos recordar que el
régimen de la propiedad horizontal es un sistema que por su especialidad exige que las
obligaciones de vecindad sean observadas en forma rigurosa, ya que la vida en común
supone situaciones que no se dan en propiedades separadas y la relación cotidiana obliga
a actuar en función del consorcio que se integra para preservar la buena y debida
convivencia. Como principio general se ha establecida la prohibición de la construcción
de cerramientos por los propietarios de planta baja para evitar la caída de objetos, ya
que ello implicaría trasladarle el problema al propietario del piso inmediato superior.
Sin perjuicio de ello, existe un fallo en el que no se hizo lugar a la demolición de
la construcción antirreglamentaria realizada que dice: "Si bien es cierto que, por
vía de principio, cuando un consorcista construye una obra en una superficie común sin
el consentimiento de los demás consorcistas, la única forma de poder mantener las
limitaciones o restricciones al dominio particular - tan necesarias para el adecuado
funcionamiento del régimen de copropiedad- es ordenar la demolición, pueden presentarse
circunstancias que tornen excesivamente severo e innecesario aquel remedio y, por ende,
permitan adoptar otro temperamento. Ello es lo que ocurre, si se ha demostrado que la
construcción antirreglamentaria no genera perjuicio alguno al consorcio, ni pone en juego
la estructura o la seguridad del edificio. En esas condiciones, ordenar la demolición
importaría un ejercicio abusivo del derecho por parte del consorcio actor, máxime cuando
la obra en cuestión se realizo para protegerse y precaverse de la lluvia d.e objetos
de toda especie que eran arrojados por los consorcistas de los pisos superiores ante la
total pasividad del consorcio y de su administrador que no atinaron a adoptar
medida alguna para la cesación de tales hechos".
(Consorcio de Propietarios Ciudad de la Paz 1926 c/ F. María Susana s/sumario)
Doctor Jorge S. Villar
Asesor Jurídico
TECNICO MUNICIPAL
PREGUNTA
Quien o quienes son los responsables en los edificios de los matafuegos?
RESPUESTA
El responsable de una propiedad equipada con extintores será también el responsable
de la dotación exigida, su control, mantenimiento y recarga.
Por lo tanto, el propietario, administrador nombrado por acta, consejo de
administración o representante legal, son responsables en cada caso que se establezca por
la compra de los matafuegos, su permanencia en los lugares establecidos del edificio,
contratación del personal o empresa que se designe para el contralor y mantenimiento, y
que cuente con la debida habilitación del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
La existencia y controles acerca de las recargas necesarias de los extintores, implica
además el cumplimiento de la ordenanza 40473 del G.C- .B.A, que indica que es necesario
estar dentro de las pautas que las compañías de seguros establecen, para dar vigencia a
la protección contra incendios de las instalaciones y dependencias del edificio.
Es también importante recordar que los controles, a partir del año en curso son
trimestrales, lo que no implica que la recarga deba hacerse con esta periodicidad, salvo
que sea necesario como consecuencia de la inspección realizada.
Arquitecto Antonio Federico Aguel
Asesor Técnico Municipal.
LABORAL
CONSULTA
Un consorcio, que posee 112 unidades funcionales distribuidas en 14 pisos, y una sola
entrada, con un compactador de residuos que no funciona hace mas de 15 años, solicita
saber: cual es la clasificación del inmueble según esos parámetros y la cantidad de
personal que le corresponde. Asimismo, si el Consorcio de Administración puede retirar
las horas extras al encargado y ayudantes.
RESPUESTA
De acuerdo con el actual convenio colectivo, de trabajo (306/98), si el consorcio
cuenta con un solo servicio central (compactador, aunque no funcione)el edificio estaría
considerado de tercera categoría.
Con referencia a la cantidad de empleados que deben trabajar, no existe una respuesta
exacta, ya que ni la ley ni el convenio, regulan tal cuestión.
Así, un edificio de 15 unidades, puede necesitar dos, tres y hasta cuatro empleados de
acuerdo con los servicios de que disponga. Supongamos que este mismo edificio, tiene
cocheras para 30 vehículos, sauna, parque, pileta de natación, salón de usos
múltiples, cancha de paddle o tenis, y se trata de una torre cuyo hall de ingreso esta
rodeado de vidrios que se elevan varios metros, y necesitan ser limpiados permanentemente.
Los ejemplos pueden ser múltiples, y con seguridad, si se consulta al sindicato, se
informara que cada 35 unidades, se necesita un ayudante, aunque la ley no ofrece ninguna
precisión al respecto.
El administrador es la persona que debe analizar que cantidad de personal se necesita
para el buen funcionamiento y mantenimiento del consorcio.
Si por ejemplo, alguno de los empleados planteara que se necesita un ayudante mas, y el
consorcio no lo considera, aquel deberá solicitar de su organización gremial que se
reúna . la comisión de interpretación del convenio, para que en el terreno - visitando
el edificio- se indique si se necesita o no un ayudante mas, o uno de media jornada.
En cuanto a las horas extras (reales) pueden ser retiradas, aumentadas o disminuirse en
cualquier momento, así como el empleado puede negarse a continuar trabajándolas.
Ahora bien, si el empleador resolviera tomar alguno de esos extremos, deberá
notificarlos en forma fehaciente, esto es por nota, carta documento, telegrama o libro de
ordenes.
Doctor Enrique M. Albisu
Asesor Laboral
Economía
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Efectos del IVA sobre las locaciones de inmuebles
La extensión del IVA a las locaciones comerciales – que se encontraban exentas en
su mayor parte, con la excepción del alquiler de inmuebles para conferencias, reuniones y
fiestas, y las temporarias de inmuebles en los que se realicen prestaciones de servicios
asimilables a las que efectúan hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles,
campamentos y similares ha creado nuevas obligaciones. El doctor Roberto Kinsella, preparo
para los socios el detallado informe que sigue:
Alquileres exentos
Vivienda: No pagara IVA la locación de inmuebles destinados a casa-habitacion del
locatario(inquilino) y su familia.
Es de destacar que solamente estarán exentas las locaciones cuando el ocupante de la
vivienda sea el mismo locatario que figura en el contrato. No ocurre lo mismo cuando una
empresa alquila un inmueble destinado a vivienda de un empleado y su familia, y en este
caso pagaría IVA, salvo que el alquiler no supere los $1.500 fijados como minimo.
Restantes locaciones: Para los restantes alquileres, el decreto 493/2001
establece que la exención será de aplicación cuando el valor del alquiler, por unidad y
locatario, no exceda $1.500.
Si un locatario alquila mas de una unidad, para que proceda la exención, la suma de
los alquileres no debe exceder $1.500.
Como se calcula el importe exento de $ 1.500?. El decreto 616/2001, que modifica la
reglamentación del IVA, establece que la exención ..."será de aplicación cuando
el precio del alquiler por unidad, por locatario y por periodo mensual, determinado de
acuerdo con lo convenido en el contrato, sea igual o inferior a mil quinientos pesos
($1.500). A esos efectos deberán adicionarse a dicho precio los montos que por cualquier
concepto se estipulen como complemento del mismo, prorrateados en los meses de duración
del contrato".
Por ejemplo, en el caso de abonarse un valor llave este debe prorratearse por la
cantidad de meses de duración del contrato, a los fines de establecer si corresponde la
exención. Obsérvese que dice: precio de acuerdo con lo convenido en el contrato,
redacción que plantea el siguiente problema: que ocurre cuando el contrato establece un
monto superior a los $1.500 y se le hace un descuento en virtud del cual abona un importe
inferior. Entiendo que, en este caso, el alquiler no estaría exento ya que el monto del
contrato excede los $1.500. No obstante, el IVA se abonaría sobre el monto realmente
pagado.
No corresponde la exención en virtud del destino de la locación
No están exentos los alquileres de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas y
similares; tampoco es procedente la exención cuando se trate de locaciones temporarias de
inmueble en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a los
efectuados por hoteles, hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos,
aparthoteles, y similares.
Alquileres gravados por IVA
Están gravadas las locaciones de inmuebles rurales, oficinas, cocheras, locales,
galpones, medianeras o azoteas para la colocación de carteles de publicidad, o antenas de
telefonía, y cualquier otro inmueble cuyo destino difiera del de casa-habitacion del
locatario y su familia que superen los $1.500.
Base circulo del Impuesto
A los fines de calcular el monto del impuesto al valor agregado: ... "la base
imponible seria la que resulte de adicionar al precio convenido en el respectivo contrato,
los montos que por cualquier otro concepto se estipulen como complemento del mismo,
excepto los importes correspondientes a gravámenes, expensas y demás gastos por tasas y
servicios que el locatario tome a su cargo".
Resumen
Del análisis de la normativa citada resulta lo siguiente:
- La locación de inmuebles destinados a vivienda del inquilino y su familia, continua
exenta del IVA.
- Restantes locaciones (inmuebles rurales, oficinas, cocheras, locales, galpones,
medianeras o azoteas para la colocación de carteles de publicidad o antenas de
telefonía, y cualquier otro inmueble cuyo destino difiera del de casa habitación del
locatario y su familia: a) estarán exentos aquellos cuyo alquiler determinado de
acuerdo con lo convenido en el contrato, sea igual o inferior a $1.500,00. Las locaciones
que superen dicho monto estarán alcanzadas por el IVA. b) No es procedente la
exención cuando: 1) Se trate de locaciones temporarias de inmuebles en edificios
en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a los efectuados por hoteles,
hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos, apart-hoteles y similares. 2)
Alquileres de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas y similares.
Efectos y obligaciones que producen estas modificaciones del Impuesta al Valor Agregado
- Los contribuyentes que perciban alquileres alcanzados por el IVA deberán:
- Adicionar al valor de la locación el 21 % en concepto de impuesto a partir del 1° de
mayo de 2001.
- Inscribirse como contribuyentes del IVA (salvo que ya estén inscriptos por desarrollar
otras actividades) y presentar todos los meses las declaraciones juradas correspondientes
y depositar el importe que surja de las mismas.
- Adecuar sus recibos, facturas o documentos equivalentes, a la nueva situación ante el
IVA, debiendo emitir documentos "A" o "B".
- Alquileres percibidos por un intermediario extendiendo este un recibo a su nombre y por
su cuenta y orden del propietario (Resolución 3803/DGI Art. 3°).
- Si el alquiler esta exento del IVA podrán continuar con este procedimiento, autorizado
por el articulo 19 de la Resolución General N° 3803/DGI.
- Cuando las 1ocaciones se encuentren alcanzadas por el IVA, no pueden seguirse con este
procedimiento, en estos casos el recibo, factura o documento equivalente debe ser emitido
exclusivamente a nombre del propietario.
ECONOMIA
Por Roberto M. Kinsella*
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En las locaciones de inmuebles no existe el valor agregado
La aplicación del IVA sobre las locaciones comerciales no solo es
injustificada desde el punto de vista técnico, ya que un inmueble lejos de generar valor
agregado se desvaloriza con el paso del tiempo, sino que también viene a dificultar un
mercado de por si recesivo, cuando lo que se desea es reactivar. Para completar el
despropósito, la recaudación que proporciona este impuesto debería ser nula, ya que el
IVA que el propietario cobra a su inquilino este lo toma como crédito fiscal en el mismo
mes en que lo paga, y lo deduce del importe a ingresar.
Respecto de la aplicación de un impuesto puede suceder, que algunas actividades estén
comprendidas en .el ámbito del mismo y por lo tanto gravadas; que estén comprendidas
pero que la ley las declare exentas por razones determinadas o que simplemente no estén
alcanzadas por el impuesto, por lo tanto no se requiere que la ley las declare exentas.
En la locación de inmuebles no existe valor agregado.
Que es el valor agregado?. Un ejemplo será eficaz para ilustrar la idea: cuando se
fabrica un producto se parte del precio de una materia prima, al que se le agregan otros
materiales o accesorios como mano de obra, envases y otros, con lo que adquiere mayor
valor, y finalmente, el empresario agrega su ganancia, lo que hace que el producto final
tenga valor agregado.
Cuando se alquila un inmueble, lo que se hace es ceder su uso a cambio de un alquiler,
se paga una suma para compensar el paso del tiempo durante el cual el propietario es
privado de su uso; pero mientras pasa el tiempo, el inmueble pierde valor por los
deterioros que afronta por este motivo. Tal es así, que cuando se desocupa, por lo
general, el propietario debe hacer erogaciones en pintura, o reparaciones, para mantenerlo
en condiciones, aunque nunca volverá a su estado original. Quien puede afirmar que existe
un valor agregado?. Originalmente la Ley del IVA declaro exentas a las locaciones de
inmuebles en general, aun- que en realidad, no deberían estar exentas sino simplemente no
alcanzadas por el gravamen, ya que no existe el valor agregado en la locación de
inmuebles, y la exención corresponde cuando alguna actividad esta alcanzada, y por una
gracia la ley la declara exenta.
No obstante esta diferencia técnica, el tratamiento que la ley daba a las locaciones
era acertado, ya que solo estaba gravado el alquiler de inmuebles para conferencias,
reuniones, fiestas y similares, y las locaciones temporarias de inmuebles en edificios en
que se realicen prestaciones de servicios asimilables a las efectuadas por hoteles,
hosterías, pensiones, hospedajes, moteles, campamentos, aparthoteles y similares. El
concepto es clarisimo: solamente se gravaban las locaciones cuando a las mismas se agrega
una prestación de servicios, porque aquí si existe valor agregado.
El decreto 493/2001, con animo recaudatorio, y sin advertir que en la locación de
inmuebles no existe valor agregado, ha incorporado al ámbito del impuesto a estas
locaciones, declarando exentas a las mismas en el caso de estar destinadas a vivienda del
locador y su familia, y a actividades agropecuarias, y a todas aquellas que no superen los
$1.500.
Cuando lo que se desea es reactivar la economía, este impuesto sobre los alquileres
viene a dificultar el recesivo mercado de las locaciones urbanas. Teniendo en cuenta el
déficit habitacional del país, hubiera sido deseable que en lugar de establecer
gravámenes a las locaciones, se hubieran establecido incentivos a este mercado.
Se podrá decir que las locaciones destinadas a vivienda están desgravadas, pero el
mercado de las locaciones es uno solo, y en un mismo edificio pueden existir unidades
destinadas a vivienda y otras a fines comerciales.
La recaudación que proporciona este impuesto debería ser nula, ya que el IVA que el
propietario cobra a su inquilino, este lo toma como crédito fiscal en el mismo mes en que
lo paga, y lo deduce del importe a ingresar.
En cambio quedaran doblemente castigados los propietarios cuando el inquilino deje de
pagar, ya que este impuesto se paga por lo devengado, y el solo hecho de transcurrir el
periodo mensual genera la obligación de pago, aunque el propietario no perciba el
importe, y solamente cuando inicie el juicio al moroso dejara de pagar el IVA.
Puede decirse que en la actividad comercial sucede lo mismo, el solo hecho de emitir
una factura - aunque, no se cobre- genera la obligación de ingresar el IVA.
Pero debe tenerse en cuenta que, por lo general, los propietarios de inmuebles en
alquiler no son empresas comerciales, muchas son propietarios de una sola unidad que
pueden haber adquirido como inversión, o la han heredado, o la disponen por haber cerrado
el comercio que tenían.
El otro problema es la tarea administrativa que genera este impuesto: el propietario
que alquile un inmueble gravado por IVA debe inscribirse, llevar los libros IVA ventas y
compras, presentar mensualmente la declaración jurada e ingresar el importe.
Como la AFIP requiere que las declaraciones se confeccionen mediante un programa de
computación que ella misma proporciona, el propietario deberá recurrir a un profesional
para cumplir estos requisitos, o bien disponer de una computadora y ser experto en su uso,
y del programa aplicativo que se le entrega.
Pareciera que ante las escasas posibilidades de recaudación, el IVA sobre alquileres
no parece justificarse frente al costo que significara para el fisco su administración y
control, y a los inconvenientes que acarreara al mercado locativo y a locadores e
inquilinos.
* El contador Roberto M. Kinsella es asesor contable impositivo de la
CAPH Y AI.
Personal de portería
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Plan de trabajo y obligaciones
La Comisión de Administración de la CAPH y AI ha elaborado un completo plan de
trabajo y obligaciones del personal de portería de edificios sometidos al régimen de
propiedad horizontal, que detalla pormenorizadamente las tareas de control de entrada y
salida, de cuidado de espacios comunes y de obligaciones generales. El extenso informe,
del cual destacamos algunos aspectos, esta a disposición de los interesados que lo
soliciten, y se constituye en una verdadera guía sobre la tarea del encargado. Entre
ellas:
- Vigilar la entrada y salida de las personas del edificio, impidiendo la entrada de
vendedores ambulantes, o desconocidos, sin autorización expresa del propietario, debiendo
acompa#arlos si deben ingresar a espacios comunes.
- Deberá observar que la puerta de calle y el portón del garage - si lo hubiere-
permanezcan siempre cerrados. Asimismo deberá vigilar el movimiento de ingreso y egreso
de vehículos de la cochera del edificio.
- No hacer abandono del puesto de trabajo hasta que no llegue su reemplazante, a quien
mantendrá actualizado de la información concerniente al desempeño de las distintas
tareas.
- Hacer cumplir el uso del ascensor de servicio, señalizado para mudanzas o traslado de
objetos. Asimismo, deberá hacer respetar los horarios para que se efectúen las mudanzas
que quedan establecidas para poder efectuarse dentro de días y horarios en que se
encuentre prestando sus servicios.
- Deberá solicitar la identidad y dejar asentado nombre, apellido, documento de
identidad, empresas y tareas a realizar, de quienes ingresen al edificio a efectuar
trabajos en espacios comunes, en el correspondiente Cuaderno de Novedades, suministrado
por la administración.
- Controlar el funcionamiento de las maquinas, calderas, luz de pasillo, bombas elevadoras
de agua, recordando alternar su funcionamiento; bombas de achique, poniéndolas en
funcionamiento una vez por mes; baterías de luz de emergencia, haciéndolas funcionar una
vez por mes y cuidando el nivel de agua destilada para los casos de batería central.
Deberá conformar las tareas de los servicios y reparaciones que se efectúen en los
servicios centrales o espacios comunes del consorcio.
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