Otra
vez el invierno tan temido
Subir
Hace muchos años, en este mismo país que por
entonces eran también de vacas y de trigo, pero no de hambre y desocupación, se nos
ilusionó con que pasando un invierno -sólo tres meses- la prosperidad se derramaría
sobre nuestros esfuerzos. Hoy, en un mundo tecnológico que tiende a la globalización, el
invierno está otra vez con nosotros, pero el plazo hacia la felicidad debemos contarlo,
siendo optimistas, no en meses sino en años y el esfuerzo requerido está demostrando una
voracidad ilimitada.
¿Qué hemos hecho tan mal? Las respuestas varían según el
humor de cada uno, pero, en cualquier caso, su desarrollo ocuparía más de un ejemplar de
esta revista.
¿Qué podemos hacer bien? Es sin duda una
pregunta más positiva.
Dentro de nuestra área profesional empresaria, quizás resulte
ocioso recordar la importante caída de la participación de la construcción en el PBI
del país, que, unida a la baja en la actividad –según ha trascendido ronda el 40%
mensual– ya ha arrastrado en su debacle a innumerables actividades productoras de
insumos.
Para apartarnos del laberinto negativo es fundamental recuperar un sistema de crédito
–bancario o no- y una moneda estable, ya que ambas herramientas son básicas para la
planificación y puesta en marcha de cualquier emprendimiento. Así se lo ha entendido y
expuesto en el "Foro Agro, Industria y Construcción, pilares del crecimiento de la
Nación", verdadera avanzada en la que participó activamente la Cámara por medio de
su vicepresidente 2do. Sr. Santiago Beccar Varela, la Dra. Mónica Aspauzo y el Dr.
Caupolicán Castilla; de sus conclusiones para reactivar el sector informamos en nuestra
nota de tapa.
Apelar a la imaginación es otra respuesta positiva que
encontramos para superar este invierno. En tal sentido, las fábricas han implementado un
medio novedoso que les posibilita canales de distribución directa de sus mercancías,
generando un fenómeno que, aunque no es nuevo en el mundo, está dando buenos resultados
entre nosotros. Se trata de los "outlets", o grandes locales de venta de
electrodomésticos, indumentaria o muebles, que con singular éxito de público han
generado un nuevo formato comercial, y a los que dedicamos un informe también en este
número.
Por otro lado, consignamos otras novedades, como la
instrumentación de un informe con el seguimiento mensual del cobro de expensas en los
consorcios, y los distintos mecanismos a que los copropietarios están apelando para
mantener los gastos acotados. En todos los casos, se trata de convocar a la solidaridad y
responsabilidad, dos valores que también en el país, como en cada hogar, son
indispensables para afrontar la dura realidad.
Esa misma realidad que también afecta a esta revista,
obligándonos a modificar papel y formato para poder continuar llegando, con la
información y periodicidad habitual, a nuestros asociados.
Porque confiamos en que, con el esfuerzo de todos, el invierno pasará, es que hemos
cambiado el papel pero no renunciado al color. Sin duda es el color un buen medio para
vencer al invierno. l
Carlos Rodrigues Gesualdi
Frente a la crisis - La construccion
como motor del crecimiento
Subir
En un contexto jaqueado por la
recesión la construcción afronta una de las más importantes bajas de su historia, con
un fuerte endeudamiento de las empresas, que se vieron obligadas a pesificar sus ingresos
mientras buena parte de sus deudas se mantienen en dólares. Por otra parte, no sólo los
inmuebles sufrieron el embate de la caída, sino que también los contratos de obras
públicas siguen aguardando un mecanismo de actualización de precios para poder ser
continuados frente al desfasaje que provocó la inflación. Pese a todo, el sector privado
se mancomunó en un foro que trata de acercar propuestas e instrumentos para reactivar a
un sector, de gran importancia a la hora de multiplicar los puestos de trabajo en la
economia.
En los últimos diez años la
participación de la construcción en el PBI fluctuó entre el 16 y 18 por ciento,
generando empleo en forma directa o indirecta para 280.000 trabajadores. Hoy, en cambio,
la actividad se encuentra paralizada, con una caída mensual promedio del 40 por ciento, y
son pocas las empresas con obras en ejecución que se mantienen, ya que deben enfrentar un
fuerte endeudamiento, y la ruptura de la cadena de pagos; sumado a que los precios de las
propiedades han descendido un 70 por ciento.
En este contexto, el sector arrastra en su caída a innumerables
actividades productoras de insumos, a la par que desaparecen importantes fuentes de
trabajo. Según datos de la Fundación Capital, desde que se inició la recesión, cuarto
trimestre de 1998, se perdieron 116.964 puestos de trabajo formales en la construcción,
en tanto que en el último trimestre de 2001, la caída de puestos de trabajo afectó a
aproximadamente 60.000 personas, considerando solamente a los trabajadores registrados
ante la AFIP.
Por otra parte, la devaluación y la
desdolarización de la economía provocaron un descalce entre los ingresos y los egresos
del sector, además de agudizar el nivel de incertidumbre ante el resurgimiento de la
inflación. En el documento se remarca que, por un lado, las empresas constructoras
pesificaron los ingresos, al fijar en pesos el pago en cuotas de los inmuebles vendidos;
mientras que por el otro, muchas de las deudas del sector siguen en dólares, ya que no
fueron alcanzadas por la desdolarización por estar fuera del sistema financiero local (en
particular las de las grandes empresas). En consecuencia, la deuda en términos de moneda
local aumentó en forma paralela a la devaluación de la moneda. En ese marco, las
distintas cámaras y asociaciones del sector son contundentes al evaluar que las
perspectivas de recuperación de la industria son muy desfavorables, habida cuenta que
tanto la obra pública como la privada deben enfrentarse a la falta de financiamiento y
liquidez para el desarrollo de diferentes emprendimientos.
Alberto Mora,
miembro de Cavera (Cámara Argentina del Equipamiento Urbano de la República Argentina),
puntualiza que frente a la carencia de un marco institucional confiable, la inversión
privada ha desaparecido. "Si en el primer semestre, la caída fue del 50 por ciento;
en el segundo las cifras aumentarán al 70 y 80 por ciento. Sin crédito y moneda estable
es imposible planificar construcciones apuntando a un horizonte de dos años, cuando no se
sabe cuáles serán los parámetros que regirán la economía y las instituciones en los
próximos meses", destaca ¿Quién está en condiciones de correr
con los riesgos ? , se pregunta y señala que nueve de cada diez empresas con
obras en marcha están soportando la ruptura de la cadena de pagos y, además, las que
están endeudadas deben afrontar los vencimientos de sus obligaciones, salvo aquellas que
han construido con inversión propia, que también se ven afectadas por la caída de los
valores de los inmuebles.
Por otro lado, el directivo admite que si bien la
década del noventa generó grandes exclusiones y se perdieron las posibilidades de
concretar reformas estructurales, la estabilidad también dejó resultados de importancia
como la formación de un incipiente mercado de capitales que posibilitó la financiación
de proyectos, así como la introducción de tecnología que se reflejó en la evolución
de los diferentes sectores relacionados con la construcción, que hoy cuentan con
capacidad ociosa para salir adelante en el caso de verificarse un repunte. "No
hay un sector que con menor inversión directa sea capaz de generar mayor cantidad de
fuentes de trabajo, como el de la construcción. Una oportunidad que no se debería
desaprovechar", afirma
Pero la pregunta más acuciante reside en qué hacer en estos
tiempos en que la actividad está paralizada frente a las indecisiones de un gobierno, que
crea desconfianza y más incertidumbre. En ese aspecto Miguel
Camps de Argencons comenta que la mayor parte de las
empresas están adecuando sus estructuras apuntando a otro nivel de construcciones de
menor volumetría. Si bien ha bajado el valor de metro cuadrado y el valor de los
terrenos, estas condiciones no son suficientes para encarar nuevas obras. Los que cuentan
con departamentos en stock buscan canjearlos por terrenos bien ubicados, apuntando a
futuro. En suma frente a la incertidumbre, se buscan nichos de mercado acotados y hasta
ahora poco explotados como el housing, o la formación de pequeños consorcios.
Desde otra óptica Damián Tabakman del banco Comafi estima que probablemente los remanentes no vendidos en
edificios terminados salgan a la venta en paquetes, a precios mayoristas, para inversores
que luego los comercializarán de a uno. Y evalúa que en el mediano plazo, la falta de
alternativas de inversión para el pequeño ahorrista puede alentar la multiplicación de
proyectos inmobiliarios nuevos "al costo", habida cuenta de la caída
en los costos de la construcción.
PROPUESTAS DEL SECTOR PRIVADO
A estas alturas no cabe duda que uno de los sectores más afectados por la coyuntura
económica es la construcción, que ya venía soportando una profunda caída de la demanda
interna originada por la recesión. Situación que se agravó al instrumentarse el
"corralito" que redujo el poder de compra de miles de personas, sumado a la
creciente incertidumbre y la recesión general de la economía, que contrajo el nivel de
actividad. Por el lado de la oferta, dos acontecimientos son centrales: la política
fiscal contractiva paralizó la obra pública mientras que la creciente incertidumbre y el
hundimiento del sistema financiero hicieron desaparecer el crédito para el sector. En
este contexto muchos proyectos quedaron paralizados y otros ni siquiera se iniciaron.
En la búsqueda de soluciones y en el marco del "Foro
agro, industria y construcción, pilares del crecimiento de la Nación", las diferentes entidades que nuclean al sector, la Asociacion de Empresarios de
la Vivienda, el Consejo federal del Notariado Argentino, la Camara Inmobiliaria Argentina,
el Consejo Provincial de Martilleros y Corredores Publicos de la provincia de Bs. As.
presentaron diferentes propuestas para reactivar la construccion, todas las cuales marcan
la necisidad de buscar instrumentos de financiacion que ofrescan garantias para el repago
de las deudas.
El fideicomiso, el instrumento de mayor garantía.
De ahí que en las ponencias se apuntara a la figura del fideicomiso y la
securitización, como una alternativa viable en tiempos recesivos y de altas tasas de
interés, al evaluar además que fue el único instrumento que tuvo tasas de crecimiento
positivas durante estos dos años de recesión; en comparación, por ejemplo, con las
obligaciones negociables, que crecieron en el año 2000, pero que luego experimentaron un
fuerte deterioro en las condiciones de colocación. Esto es, los plazos se acortaron y los
costos de tomar fondos se elevaron. Lo mismo ocurrió con los préstamos bancarios que al
sufrir los efectos de las crisis financieras provocaron una fuerte contracción de esta
modalidad de financiamiento.
"De esta forma se apunta diseñar un instrumento que no sólo
tenga vigencia en la actual coyuntura sino en el mediano y largo plazo",
puntualizó el ingeniero Luciano Gronda, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda. A la par que
propuso crear una unidad monetaria de referencia basada en el índice del costo de la
construcción confeccionado por el Indec, que permita actualizar los contratos de
servicios, saldos de precios, instrumentos financieros e incluso alquileres. Indice que
también podrá aplicarse a las valuaciones del mercado inmobiliario. A este instrumento
se agregan otros que ya fueron legislados en la ley 24.441, tales como el leasing y los
fondos comunes de inversión inmobiliaria. Mediante éstos, se busca agilizar las
operaciones con instrumentos que ofrezcan suficientes garantías, y con los cuales se
apunta a captar la inversión de las AFJP y compañías de seguros, que hoy aparecen como
fuentes institucionales de inversión así como inversores individuales con títulos
reprogramados o bien aquellos que se encuentran fuera del sistema financiero.
Del lado de los inversores institucionales se hizo hincapié en la participación de
las AFJP, que hasta ahora sólo han destinado 0,5 por ciento de sus activos para planes de
construcción. "Las que actualmente, a través de la Cámara que las nuclea,
están analizando las alternativas que ofrecen la prefinanciación de exportaciones, y la
construcción de viviendas para los sectores medios de la población, operatoria en la que
intervendría el Estado aportando la tierra.", comenta Juan Carlos Franceschini de la consultora Cdi, el
que en ocasión del Foro de la Vivienda de la ciudad de Buenos Aires había presentado, en
2001, un extenso trabajo, donde se remarcaba la necesidad de crear un mercado secundario
de hipotecas que posibilitara la participación de las AFJP, de modo tal de volcar un 10
por ciento de sus ingresos en proyectos de vivienda. Otra vuelta de tuerca para potenciar
la demanda, que hoy parece restringirse a los sectores de mayor poder adquisitivo,
apuntaría a que las AFJP ofrecieran una financiación accesible a sus aportantes para la
compra de viviendas.
También se espera con cierta expectativa la concreción de las medidas pergeñadas por
Economía que permitirían la utilización de los bonos para la compra de unidades en
construcción o a construir. Así planteado el plan, ya genera grandes conflictos porque
deja a las inmobiliarias fuera del circuito, como también a las empresas y bancos con una
cartera importante de departamentos nuevos a estrenar que no se verían beneficiados por
este régimen. Los inmobiliarios, por su parte, buscan agilizar las ventas generando un
circuito de compras de inmuebles usados con la condición de que la última compra sea de
una unidad nueva. Pero, por ahora, las marchas y contramarchas en Economía, no generan un
marco confiable.
La infraestructura relegada
Del lado de la obra pública, Monir Madcur, vicepresidente de la Cámara Argentina de la Construcción, remarcó que la
inversión en infraestructura no constituye un gasto, discrepando con la opinión de los
economistas, para destacar que en los países desarrollados esa inversión es constante
porque es uno de los pilares de competitividad. "En la Argentina, en cambio, al
ser una inversión a largo plazo tropieza con la falta de continuidad de los capitales
para invertir", apuntó el directivo para consignar que no hay proyectos
debidamente elaborados que evalúen su rentabilidad económica y social, pese a la
existencia de créditos de organismos internacionales que no han sido utilizados debido a
que faltan estrategias nacionales y regionales, ineficiente asignación de los recursos,
escasa utilización de metodologías, bajos niveles de gestión y control, ente otras
falencias.
Asi como ocurrio con el denominado "Plan de infraestructura
sigloi XXI" que fue elavorado por la CAC, el Centro Arg. de Ing., Camara Arg. de
Constructores y la Camara Arg. de la Carretera que contempla la realizacion de obras
viales, recursos hidricos de saneamiento y proteccion contra las inundaciones, transporte,
educacion, salud y seguridad ademas de un plan de viviendas. Todo representa un total del
2% del PBI con una inversion total en 20 años del orden de 135.000 millones de pesos,no
ha podido concretarse pese a que estimaba arrancar con la promera etapa en el año 2000.
No obstante el cual cuadro de crisis, Madcur
insistio en la vialidad del plan ya que hay posibilidades de
financiamiento en el ambito local a traves del impuesto a los combustibles aportados por
el BIRD y el Banco Mundial.
El fenomeno de los
Outlets - Por Alicia Esteban
Subir
Los outlets, o venta directa de fábrica, constituyen
además de un nuevo fenómeno comercial, un medio alternativo en la crisis para que las
fábricas –de indumentaria, electrodomésticos y hasta muebles– puedan vender
sus productos sin intermediarios. Las ventajas no son sólo del consumidor, que consigue
buenas marcas y calidad con rebajas de hasta el 50%, sino que también, las empresas
ubican sus saldos de fin de temporada, bajan costos financieros por acumulacion de stocks
y aumentan la rotacion del negocio, en momentos de demanda decreciente.
Aunque en la ciudad de Buenos Aires el fenómeno se inició el año pasado en momentos
de fuerte impacto en las ventas como consecuencia de la recesión, rápidamente se fue
extendiendo a varias provincias donde las fábricas encontraron un canal idóneo para
ofrecer sus productos sin intermediarios, achicando sus costos financieros.
Con una fórmula sencilla, como es ofrecer en un solo local y en forma conjunta,
productos discontinuados, fuera de línea o de segunda selección, a un precio que puede
llegar a la mitad de su valor en canales tradicionales, las empresas vieron nacer una
oportunidad comercial.
El pionero fue el outlet de ropa deportiva que se hizo en La Rural, y que en el peor
verano de los últimos años, del 5 enero al 31 de marzo de 2002 fue visitado por un
millón de personas, según estimaciones de los organizadores. Posteriormente, el
Pabellón Azul de 8.500 metros cuadrados de La Rural alojó un outlet de muebles,
electrodomésticos y decoración.
En lo que hace a diseño, los outlets tienen una imagen común que los emparenta con
galpones austeros, espacios a doble altura y medidas amplias. Ligados a la presentación
de las marcas que ofrecen, la mayoría apunta a la idea de galpón, de allí la presencia
de pisos en cemento alisado, cubiertas metálicas, conductos de aire acondicionado a la
vista y frentes de vidrio, para individualizar rápidamente la mercadería, que se ofrece
en períodos de uno a tres meses, para después ser cambiada por otra, incluso de otros
rubros.
Calidad, marca y buen precio alimentan el auge de estas alternativas, que en los
Estados Unidos se impusieron cuatro décadas atrás. Para algunos, este tipo de formato
trabaja sobre la conducta racional del consumidor, que elige cuidadosamente sus decisiones
de compra. De tal manera, el fenómeno debe verse tanto desde la demanda como de la
oferta, porque si bien es cierto que la gente busca productos a bajo precio y de buena
calidad, las empresas encontraron cómo vender y liquidar sus stocks remanentes.
Más de acuerdo con épocas de "vacas flacas", sin la opulencia que los
shoppings desplegaron en los 90’, los outlets pueden durar de uno a tres meses, y
luego armarse en distintos lugares, desde el gran Buenos Aires, hasta Puerto Madero, donde
ya funciona uno.
El auge de los outlets no deja de sorprender. En lo que va del año se inauguraron
nuevos emprendimientos. Uno de los más exitosos fue el de utiles escolares: abrio el 28
de febrero y en un dia concurrieron 3500 personas. Le siguieron "Todo
Indumentaria", en Costa Salguero; "Todo para su Casa", en la Rural;
"Outlet de Jardineria", en Parque Norte; y "Todo Indumantaria", en
Pilar Desing, con ropa para jovenes y discos.
Un termino para
la venta directa de fabrica
Subir
Como el término alcanzó una gran difusión en los últimos
tiempos, algunos tienden a utilizarlo para una serie de locales de venta directa de
fábrica, que no son una novedad en la Argentina. Así, por tomar sólo algunos ejemplos,
el outlet permanente de la empresa Alpargatas, hace años que concentra indumentaria
deportiva y calzado, en los galpones de la avenida Patricios, en venta directa al
público. También hay centros comerciales a cielo abierto, fenómeno que se extendió a
lo largo de la avenida Córdoba con la concentración de locales destinados a la venta de
productos discontinuos de ropa informal, pero que en no todos los casos, aunque los
anuncios lo induzcan, se trata de outlets.
Es que la tendencia que se refleja en esta nota en la que se cita a los salones de La
Rural como pioneros- se refiere a megaespacios cuyas superficies varían con los lugares,
reservados a productos agrupados, por lo general de indumentaria, cosmética,
marroquinería, pero también electrónica y artefactos domésticos.
Con descuentos importantes, ofertas y sin intermediarios, las empresas se ponen a tono
con un consumidor de nivel medio o medio alto, que perdió poder adquisitivo frente a la
inflación, pero que sin embargo está interesado en mantener cierto estatus en la calidad
de la mercaderia que elige, y por eso privilegia las marcas.
Fuera de la Capital, los primeros nacieron en las cercanías de la Panamericana, y
luego del Acceso Oeste, con el propósito de aprovechar el intenso tráfico de esas rutas,
que rondan promedio los 180.000 vehículos diarios. Por otra parte, se aprovechó la
existencia de galpones, de más de 1.000 metros cuadrados cercanos a las vías rápidas,
que permitían con una inversión moderada asegurar superficies aptas, para el
establecimiento, y posibles de conseguir también a valores bastante inferiores a los de
las zonas urbanas. En general, son más comunes los contratos de locación que los de
compra, y en vista del auge, hay planeados varios desarrollos de construcción con este
fin, aunque se demoraron como consecuencia de la coyuntura.
Entre los que esperan mejores tiempos se encuentra en plena calle Florida, el previsto
para ser ubicado en el espacio de las ex tiendas Harrod’s.
Una de las principales empresas en Buenos Aires, con tres locales funcionando, apunta
ahora a la apertura antes de fin de año de centros comerciales en San Miguel de Tucumán
y Córdoba, donde ya existen varios outlet en funcionamiento. También Rosario, Mar del
Plata, Bahía Blanca y Neuquen, son localidades en la mira, ya que se estima que la actual
no se trata de una moda sino de una tendencia comercial que llegó para quedarse, como
consecuencia de la nueva distribución de los ingresos.
La empresa debutó en el negocio de los outlets el ultimo verano, en el predio de la
Rural, luego sumo en centro en Pilar y en la primera semana de julio inauguro el tercero
en Haedo.
Los outlets previstos para el Gran Bs. As., son tambien
multirrubros, con una oferta que comprende indumentaria, articulos deportivos y productos
para el hogar.
El sistema en España
En España, donde la modalidad de los outlets desembarcó
también en forma reciente, el sector textil es el preponderante. En ellos se busca
satisfacer a quienes buscan marcas, a precios razonables.
Se procura ofrecer un variado surtido procedente de los stocks de fabricantes o
distribuidores, restos de colecciones o muestrarios con importantes descuentos para el
comprador, en superficies de gran dimensión, pero alejadas del circuito habitual de venta
de las ciudades. Es un nuevo concepto de venta reción llegado al mercado español de la
mano de los establecimientos Main Outlet.
La puesta en marcha de un establecimiento de estas características exige grandes
inversiones, pero con una rentabilidad muy elevada. Los más comunes apuntan a superficies
de unos 500 m2 en núcleos urbanos importantes. Un espacio muy apropiado para desarrollar
este negocio puede ser cualquiera de las naves de los polígonos industriales situados a
pocos kilómetros de las ciudades cabeceras. En estas áreas, alejadas de los puntos
tradicionales de venta, hay más facilidades para encontrar un local con las dimensiones
necesarias y, además, se evitan posibles conflictos con los comercios tradicionales por
la política de precios, aunque buena parte de los clientes procede de la gran ciudad. En
alquiler, el precio por metro cuadrado oscila entre las 400 y las 800 pesetas, dependiendo
de la ciudad y del polígono industrial de que se trate. Como se trata de unidades
"peladas", el desembolso más importante corresponde al acondicionamiento y
equipamiento de la nave. Es que además de lograr un ambiente cálido para el cliente,
hacen falta espacios para almacén, baños y probadores.
Para triunfar en el negocio, se recomienda renovar constantemente
los artículos, y además de ropa y complementos, poco a poco deberá incrementar la
oferta con calzado, muebles, objetos de decoración o artículos deportivos. La idea es
que cada cliente salga con la sensación de que ha comprado algo útil, y a buen precio.
Con las condiciones españolas, y si el negocio se impone, se calcula que se puede
armonizar el capital invertido en 3 años. Los pioneros cuentan hoy con 2 establecimientos
en Madrid, uno franquisiado en Srvilla, y apuntan a 2 nuevos en Malaga y el Puerto de
Santa Maria.
Testimonios
arquitectonicos - La vivienda antes de
la Propiedad Horizontal
Subir
Las casas colectivas y las de renta,
dos modelos que hicieron historia - Por
Fernando Villaveirán *
Con diferente concepción arquitectónica y filosófica, las
casas de renta y las colectivas, fueron los paradigmas que antecedieron en la ciudad a los
edificios nacidos bajo la Ley de Propiedad Horizontal. Estas alternativas que generaron en
la época importantes inversiones, han dejado su impronta en la ciudad, con testimonios
que vale la pena conocer y recordar.
Para aquellos que nacieron después de la década del 50, comprar o vender un
departamento resulta hoy un tramite más o menos conocido y obvio. Difícil resulta
imaginar una época en donde dicha operación estaba prohibida por el Código Civil (art.
2617), y todos los departamentos de un edificio pertenecían al mismo dueño. Fue recién
en esos años, más precisamente el 6 de agosto de 1949 en que, con la entrada en vigencia
de la ley 13512/48 de Propiedad Horizontal, se permitió la venta y propiedad de las
unidades de un mismo edificio en forma individual.
De la mano de la antigua legislación, que sólo permitía el alquiler de las unidades
de un edificio, existieron dos modelos arquitectónicos de fuerte diferencia en su
concepción filosófica e ideológica (que se expresaba claramente en sus nombres), y que
dejaron como legado verdaderos hitos urbanos en su correlato construido: la Casa de Renta
para los sectores medios y medio altos, y la Casa Colectiva, dirigida a los sectores de
menores recursos.
La Casa de Renta, tal como su nombre lo indica, surgió como una
alternativa de inversión de los grupos sociales con mayores recursos económicos, que
dirigían sumas de importancia en la construcción de edificios destinados al alquiler, y
que les redituaban pingües ganancias. Los antecedentes más remotos, se encuentran
quizás en el Buenos Aires de la primera era post colonial, aunque su uso se masifica
notoriamente a finales del siglo XIX. Hasta ese momento, las formas de vivienda colectiva
más comunes eran los hoy conocidos como PH, departamentos de planta baja con patio,
alineados a lo largo de un pasillo y que llegaban, en algunos casos, a tener uno o dos
pisos altos que reproducían la planta inferior reemplazando los patios por galerías.
La Casa de Renta tiene su auge a partir de la incorporación de las estructuras
metálicas en la construcción, hecho que permite construir en alturas considerables, y la
difusión del ascensor, que salvaba cómoda y rápidamente esas alturas. En una primera
etapa, la distribución de los departamentos era similar a una agrupación de las llamadas
"casas chorizo" en altura. Una sucesión de habitaciones de dimensiones
regulares, alineadas a lo largo de una galería abierta (cerrada lateralmente con paneles
de chapa decorada y vidrios partidos de distintos colores). La cocina y el baño se
ubicaban al fondo del esquema y ventilaban, generalmente, por medio de patios de exiguas
dimensiones. El posterior avance tecnológico (principalmente el uso del hormigón armado
en las estructuras) y las ideas modernas que surgen en la segunda década del siglo XX
modificaron los aspectos sustanciales de las Casas de Renta. Surgieron edificaciones de
mayor altura, y la distribución de los departamentos (que incorporó las ideas llegadas
del movimiento moderno europeo) se hizo más compacta y buscó orientar los ambientes
principales al exterior reemplazando las galerías interiores por balcones exteriores de
dimensiones más amplias. En esta segunda fase, el art decó y el art nouveau fueron los
estilos decorativos más utilizados, que fueron decantando progresivamente hasta la
entrada en escena del racionalismo. Esta ultima corriente, representada entre otros por
Vilar, Prebisch, Sánchez, Lagos y de la Torre, Vautier y Acosta, dejó sin duda los
ejemplos más sublimes de las ideas modernas aplicadas a la arquitectura residencial
colectiva.
En ese sentido, el buen negocio que significaban estos edificios, sumado al talento y
criterio investigador de los mejores arquitectos de la época, permitió la construcción
de algunas casas de renta que son hoy verdaderas obras maestras de la arquitectura
residencial de los sectores medios y altos.
De la primera etapa, podemos mencionar la casi totalidad de los edificios anteriores a
1940 de la Av. de Mayo cuyo mejor exponente es quizás La Inmobiliaria, las obras del
arquitecto Virgilio Colombo, del arquitecto Passman y La Colorada. Muy cercano a esta
ultima, El Palacio de los Patos representó no sólo un modelo referencial de casa de
renta a gran escala, sino que además se constituyó en un verdadero símbolo de los
nuevos tiempos al dar residencia en amplísimos apartamentos a las familias
aristocráticas que se deshacían de sus suntuosos palacetes como consecuencia de la
crisis del ´30. Sólo como algunos de los referentes celebres de la segunda etapa, pueden
mencionarse los íconos racionalistas de Libertador y Lafinur, Callao y Quintana,
Scalabrini Ortiz y Libertador, las Casas de Renta del ingeniero Antonio Vilar y, el
esplendido Edificio Kavanagh, otrora el rascacielosmas alto de latinoamerica e indudable
postal de la ciudad de Bs. As. La casa de la renta de Figueroa Alcorta y Tagle, obra del
arquitecto Wladilmiro de Acosta, resento tal vez, el ultimo esponente de un paradigma que
muto, con la sancion de la ley 13512, hacia tipologias cada vez mas espectativas y de
menor relevancia arquitectonica.
La casa colectiva, desde sus origenes, llevo implicito en su nombre el caracter social
de su arquitectura. El rigor de verdad, todas las construcciones de departamentos, en
tanto invisibles eran casas colectivas, pero mientras la llamada " Casa de
Renta" fue el arqueotipo de la clase media y media alta, este modelo fue el que
reprodujo en su correlato construido la solucion preferida por los organismos oficiales y
aquellas instituciones que plantean un cambio en las condiciones de vida de los sectores
mas desprotegidos.
Esta ultima corriente, representada entre
otros por Vilar, Prebisch, Sánchez, Lagos y de la Torre, Vautier y Acosta, dejó sin duda
los ejemplos más sublimes de las ideas modernas aplicadas a la arquitectura residencial
colectiva.
En ese sentido, el buen negocio que significaban estos edificios, sumado al talento y
criterio investigador de los mejores arquitectos de la época, permitió la construcción
de algunas casas de renta que son hoy verdaderas obras maestras de la arquitectura
residencial de los sectores medios y altos.
De la primera etapa, podemos mencionar la casi totalidad de los edificios anteriores a
1940 de la Av. de Mayo cuyo mejor exponente es quizás La Inmobiliaria, las obras del
arquitecto Virgilio Colombo, del arquitecto Passman y La Colorada. Muy cercano a esta
ultima, El Palacio de los Patos representó no sólo un modelo referencial de casa de
renta a gran escala, sino que además se constituyó en un verdadero símbolo de los
nuevos tiempos al dar residencia en amplísimos apartamentos a las familias
aristocráticas que se deshacían de sus suntuosos palacetes como consecuencia de la
crisis del ´30. Sólo como algunos de los referentes celebres de la segunda etapa, pueden
mencionarse los íconos racionalistas de Libertador y Lafinur, Callao y Quintana,
Scalabrini Ortiz y Libertador, las Casas de Renta del ingeniero Antonio Vilar y, el
esplendido Edifien su correlato construido la solución preferida por los organismos
oficiales y aquellas instituciones que planteaban un cambio en las condiciones de vida de
los sectores más desprotegidos.
En tal sentido, si la vivienda individual fue una respuesta
ensayada por los organismos oficiales, a la hora de "hacer ciudad" en los
barrios alejados del centro, la casa colectiva represento un modo de vivienda que daba a
su vez respuesta a los vacíos de la trama urbana en los sectores empobrecidos del centro
de la ciudad, en reemplazo de los conventillos e inquilinatos que desvelaban a los
higienistas de las primeras décadas del siglo.
La evolución de esta tipología, que toma como
referencias a los Hoffs austriacos de la Viena Rosa de principios de siglo (grandes
edificios de vivienda estructurados en base a importantes espacios comunes, que dejaron
excelentes ejemplos en la historia de la arquitectura), va desde los primeros ejemplos, de
lenguaje académico, como la Casa Valentín Alsina (1919), hasta modelos de un lenguaje
formal más moderno y despejado, que se relacionan con el entorno urbano como la Casa
America (1937) y Palacios (1937).
La distribución de las unidades de
vivienda evoluciona desde el modelo funcional europeo, con las habitaciones alineadas a lo
largo de un pasillo, con la sala de estar y el comedor en último término, hacia plantas
más compactas en las que se experimenta la reducción de los locales de servicio, hasta
introducir la cocina integrada dentro de la sala (Casa Patricios) o encerrada en pequeños
nichos abiertos (Casa Martín Rodríguez), o encerrada en pequeños nichos abiertos,
precursores de la kitchinnet de nuestros dias.
SOLO ALGUNOS DE
LOS EJEMPLOS MAS EMBLEMATICOS DE LAS TIPOLOGIAS ANALIZADAS.
CASAS DE RENTA
Virgilio Colombo. Av. Rivadavia 3320 e Hipólito Irigoyen 2563.
Edificio La Inmobiliaria. Av. De Mayo entre San José y Sáenz Peña.
Arq. Alejandro Bustillo. Av. Libertador esq. Ugarteche, y Posadas esq.
Roberto M. Ortiz.
Palacio de los Patos. Ugarteche entre Gutiérrez y Cabello.
Palacio de los Gansos. Av. Las Heras esq. Ugarteche. Arq. Ernesto
Vautier.
La Colorada. Rep. Arabe Siria esq Cabello. Arq. Piggeon.
Edificio Kavanagh. Florida esq. Ricardo Rojas. Arqs. Sánchez, Lago y
de la Torre
Peron 3740. Arq. Victor Passman.
CASAS COLECTIVAS
Casa Alsina. Av. Caseros esq. 24 de Noviembre. Comision Nacional de
Casas Baratas.
Casa Martín Rodríguez. Martin Rodriguez esq. Pedro de Mendoza.
Comisión Nacional de Casas Baratas.
Casa América. San Juan esq. Balcarce. Comision Nacional de Casas
Baratas.
Casa Patricios. 24 de Noviembre esq. Rondeau. Comision Nacional de
Casas Baratas.
Curso de Capacitacion obligatoria sobre seguridad e hiene en el trabajo
Subir
Prosiguen los cursos para el personal en
relación de dependencia tanto de los consorcios de propietarios como de las mismas
administraciones.
Recordamos que el Decreto Reglamentario 351 de la Ley 19.587 en su Capítulo 21 a
través de sus artículos 208-211-212 y 213, establece la obligatoriedad de capacitar al
personal en forma anual y de justificar ante la autoridad de aplicación y a su
requerimiento, el cumplimiento de las dispocisiones.
Otro importante objetivo de los cursos es lograr que los participantes aprendan a
identificar las situaciones de riesgo y apliquen las metodologías aprendidas para
prevención de accidentes, permitiéndoles actuar ante situaciones críticas, brindar los
primeros auxilios y efectuar los avisos necesarios a las distintas organizaciones de
asistencias públicas .
Profesor a Cargo: Ingeniero en Seguridad y Medio
Ambiente, Norberto G. García
Duración del Curso: 2 clases
Días y Horarios de las clases: Martes y Jueves de 18 a 19.30 Hs.
Costo del Curso: $ 25,00 Incluye material gráfico y Certificado de
Capacitación .
Inscripción : Se deberá
enviar vía mail, fax o carta el listado de empleados con el nombre, dirección y Nº de
documento de los mismos, luego se le informará la fecha correspondiente del curso. Se
recomienda separar los empleados suplentes de los permanentes de acuerdo con la
distribución horaria que tengan en los consorcios.
Consultas telefonicas Srta. Lorena de Lunes a Viernes 11 a 18 Hs.
Actividades
de la Camara
Subir
LA CAMARA EN CONTACTO CON CONSUMIDORES Y
USUARIOS
Distintos miembros del Consejo
Directivo de la CAPH y AI vienen participando en el progrma "Lita en Familia",
que por canal Plus Satelital (5 de Cablevisión y 63 de Multicanal) se difunde de lunes a
viernes de 11.30 a 12.30.
La intención es apostar a un medio y vía de comunicación que cuenta entre su
audiencia mayoritaria a un público que vive en propiedad horizontal, en un programa que
conduce Angela María Palermo de Lázzari, cuya representativa organización –la Liga
de Amas de Casa– se extendió ahora a consumidores y usuarios.
En el citado ciclo, distintos directivos difunden las actividades que desarrolla la
Cámara, y sus servicios al alcance de la comunidad, y asimismo responden en forma
sintética a las principales preocupaciones de los televidentes. En coincidencia con los
objetivos de la Sra. Lita de Lazzari consideramos necesario y beneficioso difundir
aquellos temas que mejoren la calidad devida y convivencia de quienes viven en sociedad.
Campaña solidaria
Consiste en recolectar todo aquel papel en desuso que puede
ser reciclado (papel de resma escrito en una o ambas caras, formularios, remitos,
folleterias, papel coloreado, periódicos, guías telefónicas, sobres, boletines,
revistas, papel destruido, etc.). Lo que realmente se requiere es tener ganas de colaborar
y una pequeña dosis de organización.
La presente apela a la solidaridad de los consorcios y los invita a sumarse a esta
iniciativa, que es muy fácil de concretar. Tan solo se requiere cumplir los siguientes
pautas:
• Contactarse con la Fundación a los teléfonos 4941-1333/1276 int. 18
para solicitar el "alta" del interesado en participar.
• Posteriormente la Papelera contacta al interesado y le envia cantidad de
cajas a llenar (mínimo es de 500 kg por vez, o sea entre 30 y 40 bolsas tipo consorcio)
• Cuando el consorcio llega a recolectar el mínimo
establecido deberá llamar a la Fundación para que pasen a buscar el material a reciclar.
El dinero recaudado a la fecha ha sido aplicado en: Casa
Garrahan: Hogar donde se hospedan los niños de bajos recursos que viven a más de 100 km.
y se encuentran en una etapa de tratamiento ambulatorio o a la espera de un trasplante,
Cirugía Experimental: Centro de Investigaciones en Bioterio, Capacitación de
Enfermería: Becas de capacitación y formación para Enfermeras en el Área de
Pediatría, Servicio Social: Pago de oxigenoterapia a domicilio, viáticos y ayudas a
pacientes carenciados para no discontinuar sus tratamientos, Compra de equipamiento:
Según requerimiento y necesidad del hospital.
Cursos y conferencias
El próximo 12 de agosto se inicia el nuevo Curso Básico de
Propiedad Horizontal, con una duración de 35 clases – dos semanales- que se
prolongará hasta diciembre. Los días son lunes y miércoles de 17.30 a 19 o de 19.30 a
21 hs, y las materias previstas incluyen derecho específico, régimen laboral, derecho
municipal, contabilidad de la administración, mantenimiento de edificios, ética
profesional, organización de oficina y práctica profesional, locaciones, marketing y
todo lo relacionado con la organización de barrios cerrados.
Informes e inscripción, en la sede de la CAPH y AI, Perú 570, de 11 a 18 hs.
Bajas
El Registro de Administradores Profesionales, informó que
durante el mes de julio de 2002 se produjeron las siguientes bajas:
• Basaldúa, Raúl V.
• García, R. y M. Administraciones
Gestiones ante empresas de servicios
La CAPH y AI realizó
diversas gestiones ante empresas de servicios públicos, en defensa del interés de los
consorcios, para ante los problemas que generó la inflación, lograr mayores plozos para
el pago.
En el caso de las empresas de electricidad y proveedora de gas, se conversa para que
modifiquen los vencimientos, que generalmente operan los primeros días del mes, a plazos
acordes con los usuales en los edificios, en los cuales la mayor parte de la recaudación
se acerca al día 20, así como también la forma de pago de su facturación.
De lo realizado hasta la fecha, la Dirección Comercial de la empresa Edenor, informó
que recibe el 75% de las facturas en efectivo o cheque, y hasta 25% en patacones o lecops.
Asimismo, en caso de abonar con cheques de la
administración y no del consorcio, se deberá presentar una nota donde conste el número
de medidor (12 dígitos) de los edificios que se administran, para dar curso al pago con
cheques.
La empresa Edesur, también ha adoptado esta modalidad de aceptar cheques de la
administración para cancelar facturas de los consorcios.
En relación con la empresa Cablevisión, se ha mantenido una reunión con la gerencia
comercial, donde se plantearon tres problemas: a) la imposibilidad de dar de baja de los
contratos a quienes no quieran continuar con los servicios o estén morosos en el pago de
expensas; b) el incremento sufrido en los valores del abono, y c) la falta de instalación
de las cámaras en los consorcios.
En el primer caso, se recibirá una propuesta de la compañía, las alzas fueron
justificadas en la nueva paridad, y respecto a los atrazos, aseguraronque existe un
embarque de camaras que se esta por recibir, y que los edificios que estan con demoras
recibiran una nota en particular sobre el tema.
TALLER INMOBILIARIO Y CUMBRE EDUCATIVA EN
BRASIL DE LA "NAR"
Organizado por la National Association of Realtors (NAR) y la
Secovi –SP, la principal organización inmobiliaria de Brasil, tendrá lugar entre el
22 y el 25 de setiembre, el Taller Inmobiliario y Cumbre de Educación.
El encuentro tendrá lugar en el Centro de Convenciones de Villa Mariana, en la
ciudad de San Pablo, y está dirigido a líderes y representantes de cámaras
inmobiliarias e integrantes de América Latina.
Los temas bajo análisis incluyen el mercado inmobiliario de
América Latina, un taller sobre este tema, y diversas presentaciones de proyectos de la
región.
Asimismo, se desarrollarán diversos cursos y programas a cargo de instructores de la
NAR de los Estados Unidos, como venta de proyectos, cómo obtener el máximo potencial en
los negocios internacionales, y la representación del comprador cibernético.
Finalmente, en el transcurso de una mesa redonda, se
compartirá información sobre distintos emprendimientos de los representantes de los
países intervinientes.
En la clausura, una mesa interactiva permitirá tener acceso a cómo armar un sistema
de ofertas múltiples, la importancia de la licencia inmobiliaria y cursos educativos
ofrecidos por la NAR.
También está prevista, como parte de las actividades, la visita a proyectos
inmobiliarios específicos en la populosa ciudad anfitriona.
Los interesados en asistir o recibir mayores informes pueden
contactarse en la CAPH y AL.
EMPRENDIMIENTOS
EN EL INTERIOR - EL PRIMER SPA DEL
NORESTE
Subir
Desde fines de mayo, se inició en el Hotel
Termas de la ciudad de Rosario de la Frontera, distante a 171 Km. al sur de Salta capital,
el primer spa del noroeste, que aprovecha nueve variedades de aguas termales, también
utilizadas en tratamientos Integrales de nutrición, estética, salud y control
antiestres.
La Secretaría de Turismo provincial pese a las dificultades
del contexto, llevó adelante la refacción de la infraestructura del Hotel Termas, que
consistió en la remodelación de 50 habitaciones y el pabellón de baños, para sumar un
spa natural a las opciones que se brindan actualmente.
El establecimiento está ubicado en la ciudad de Rosario de la Frontera, distante a 171
Km. al sur de la capital salteña, donde se asientan algunas de las vertientes termales
más ricas del continente por las cualidades terapéuticas y variedad de sus aguas.
Promocionado como un "oasis natural", en él se
podrá encontrar atención especializada, esparcimiento, tratamientos y dietas de
purificación.
Características del SPA y las termas
Cabe señalar que las fuentes termales naturales de la zona son consideradas recursos
mineromedicinales. Es decir, son beneficiosas en reumatismos crónicos, hipertensión
arterial y otras dolencias. También actúan como relajantes musculares, mejoran la circulación, combaten las tensiones, la fatiga y el
estrés.
Las nueve aguas termales que se promocionan, tienen
temperaturas que oscilan entre los 26º y 99º grados (las más calientes del mundo), en
tanto el Hotel Termas cuenta con siete tipos de baños, entre ellos, los de barros
radiactivos, de vapor ferruginoso y sulfuroso.
Otras opciones en Rosario de la Frontera
Quienes se decidan llegarse a Rosario de la Frontera, tienen
también oportunidad diaria para encarar actividades reconfortantes: excursiones en
bicicleta, cabalgatas, avistaje de flora y fauna, safaris fotográficos y de pesca,
visitas al Parque Nacional El Rey, la casa de Lola Mora, la Posta de Yatasto, la iglesia
jesuítica El Naranjo, entre otras opciones.
Por otra parte, el propio Hotel Termas cuenta con cancha de tenis, golf (green de 9
hoyos con instructor), voley, bochas, cabalgatas y salón de juegos, entre otros servicios
además del complejo recreativo termo-tropical y piscina con cuatro clases de aguas
termales y sala de masajes.
El detalle de las propuestas de excursión es el siguiente:
Posta de Yatasto. Se ubica a 20 Km de Rosario de la Frontera. Antigua
posta donde se encontraron Martín Miguel de Güemes, José de San Martín y Manuel
Belgrano en 1814. Actualmente allí funciona un museo.
Capilla de El Naranjo. A 18 Km. Construida
por los jesuitas en 1617, esta pequeña capilla fue parroquia hasta 1784, cuando se crea
la iglesia de Rosario de la Frontera.
Capilla Las Mojarras. A 20 Km. también construida por los misioneros
jesuitas a mediados de 1700. Se encuentra a la vera de lo que fue el Camino Real del Alto
Perú.
Finca Cámara. A 18 Km. Un lugar donde la tranquilidad y la naturaleza
se conjugan para brindar uno de los paisajes más bellos del sur salteño.
Secretaria de la Gobernacion de Turismo de Salta
CONSORCIOS ANTE LA CRISIS: Como se ahorran gastos
Subir
Con la crisis,
los consorcios también debieron ajustarse para pasar el chubasco. La consigna es ahorrar,
mantener las expensas estables en lo posible, y priorizar las emergencias. Algunos
administradores comentaron la situacion comun, en los edificios que administran.
Para el titular de la Comisión de Administración de la CAPH y
AI, Daniel R. Tocco, " aquellos edificios que recibieron todas las medidas
económicas en estado de equilibrio financiero, pudieron a su vez reducir un poco las
expensas o mantenerlas casi en los mismos valores sacrificando mantenimiento preventivo,
que ya no existe, o solicitando la reducción de los abonos, entre otros recursos".
Sin embargo, explicó, hay otros inmuebles que tenían compromisos asumidos con cuotas
fijas y ante la falta de pago de las expensas se ven obligados a elevarlas para cubrir las
deudas, actualmente pesificadas y soportando inflación, por lo que los proveedores no
quieren esperar para cobrar por las pérdidas que le ocasionó el cambio de paridad
cambiaria. Aun cobrando las cuotas, no pueden comprar ni una tercera parte de los
materiales que utilizaron para la obra por mencionar un solo ejemplo, estimó el
administrador.
Es así, sostiene, que "mantener las expensas en los valores
históricos" de cada edificio es un logro para reconocer de los administradores,
porque todo ha aumentado y hay mayor cantidad de deudores, lo que impide reducir el valor
de las expensas.
María Rita M. de Rubino explicó que la gente "está minimizando
al máximo los gastos, controlando todo lo que hay que hacer, y se realizan obras sólo
para lo esencial e imprescindible, con mayor ingerencia de los consejos de
administración".
Esta intervención, explicó la administradora, se canaliza hacia la búsqueda de
precios, sugerencia de proveedores e incluso de productos. Claro que los resultados no
siempre inciden demasiado, porque los aumentos en los combustibles, materiales y servicios
de cable, por ejemplo, no se pueden evitar, al igual que las emergencias.
"Se puede postergar el arreglo de una terraza, pero no un caño que se pincha,
así que muchas veces el desgaste de los materiales obliga a obras imprescindibles".
Para la administradora, durante el mes de junio la morosidad ha
aumentado por encima de los valores históricos en las propiedades que administra, esto es
más del 12 por ciento. Ocurre que tampoco alcanzan a cumplirse los compromisos de pago
acordados para evitar un juicio.
Coincidió Atilio Maiorana, con que el camino fundamental que han
tomado los consorcios para reducir los gastos es reducir y postergar las obras, aunque
esto sea contraproducente con la tarea preventiva.
"También se conversa con los proveedores de abonos, aunque no siempre con
resultados positivos. Casi todos los insumos han aumentado, pero la mayor incidencia en la
suma de gastos la tienen los sueldos y aportes, la energía y otros servicios, manifestó.
Por su parte, Guillermo Sica, alertó sobre el problema que se genera
en los consorcios cuando la morosidad es alta, ya que las deudas pasan a integrar el monto
de las nuevas expensas, y allí se inician los conflictos.
"De todas maneras – comentó- se hacen los gastos indispensables en cuanto a
los edificios, pero hay algunos que no se pueden evitar".
En el caso de los inmuebles rentados para oficinas, que son mayoría en su
administración, en esta época de bajas temperaturas, deben afrontar un incremento
importante de gastos en calefacción.
En general los consorcistas tratan de cumplir, mediante cheques diferidos, y se procura
diversificar en aquellas marcas líderes que tuvieron cambios importantes en los precios,
especialmente artículos de electricidad.
Otra administradora, Marta Granados, se mostró preocupada:
"cuesta cubrir los gastos, hay muchos consorcios con saldos negativos, y todas las
reparaciones de emergencia hay que cubrirlas con efectivo, o a lo sumo un cheque a dos
días".
La financiación que muchos administradores tenían entre sus proveedores habituales ha
desaparecido como consecuencia de la inflación, que triplicó los valores de diversos
insumos como membranas asfálticas, pinturas, caños y otros.
"Hay ocasiones en las que una obra lleva a la otra, porque si se hizo un cambio de
plomería en un departamento hay que hacer luego los trabajos de yeso y pintura, y la
colocación de cerámicos, porque sino se corre el riesgo de arruinar lo hecho".
Las exigencias son muchas, dice la administradora, y lo notable es que los que no pagan
las expensas, quieren que se reconozcan sus necesidades cuando se presentan, como los que
cumplen en tiempo y forma con sus obligaciones.
Carlos Weiler, también sostuvo que como las recaudaciones en los
consorcios vienen siendo menores, la gente trata de ahorrar en reparaciones y obras.
"Buena parte de los pagos se extienden hacia el fin de mes, dijo, y los
administradores aceptamos cualquier medio de pago: patacones, lecops y cheques".
También resaltó que gracias a las gestiones realizadas por la CAPH y AI ante empresas
de servicios públicos, muchas de ellas aceptan los bonos o un porcentaje de ellos para el
pago de las facturas de los consorcios.
Finalmente, Marcelo Dominijanni
acepto que "la gente se esta fijando en las minimas cosas para ahorrar, pero yo
trato que en lo posible no se afecte la calidad de los trabajos que se hacen. La busqueda
de presupuestos atendienso solo al valor mas bajo, no siempre tiene com consecuencia
aliviar los gastos.
Los incrementos mas importantes registrados, en su
opinion, se produjeron en materiales para obras: plomeria, albañileria,los que se
produjeron en cantidad por el aumento esperimentado, especialmente porque tambien se
achicaron los plazos de financiacion.
ESTADISTICAS
- INFORME SOBRE EXPENSAS
Subir
La Cámara Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias inició un relevamiento entre sus administradores
asociados, con carácter mensual, acerca de la situación del pago de expensas en los
consorcios, y la evolución de los precios en aquellos insumos de mayor utilización en
los edificios.
El que sigue ha sido el resultado de la encuesta
correspondiente al mes de mayo del año en curso
1-Grado de morosidad: Aunque hay diferencias notorias respecto de los
distintos edificios, la morosidad registrada al cierre, de acuerdo con la información de
los administradores, ronda entre un 25 y 40 %.
2- Incremento en el costo de los servicios y productos de
utilización común: En este aspecto, los materiales de impermeabilización, como
membranas y pinturas, experimentaron un alza importante, que alcanzó al 100%; los
artículos de limpieza y electricidad 30%; caños y materiales de construcción, 15% .
Los proveedores, según apuntaron los administradores no han aumentado su mano de obra
y se han mostrado dispuestos a colaborar con los consorcios cobrando diferido y en
cualquier moneda, pero no pueden financiar como antes de esta crisis lo que corresponde a
materiales, por lo que para comenzar una obra hay que abonar el costo al contado.
Las bombas elevadoras y cañerías para agua fría y caliente sufrieron quizá el mayor
aumento – en algunos casos rozaron 150%- ya que el precio se determina en dólares
pagaderos al cambio del día de adquisición.
Por el contrario, algunos abonos de mantenimiento de ascensores y
fumigaciones, bajaron su valor, o mantuvieron los precios. Además, mediante la
preocupación por bajar costos, se optó por desechar productos de primera marca, -como en
el caso de elementos de limpieza-, eligiendo otros con buenos estándares de calidad y
menor precio, ya que creció la oferta sustitutiva.
3- Forma y moneda de pago: En este sentido, se informó que los
copropietarios e inquilinos abonan las expensas de las formas más variadas: cheques
propios al día, pago diferidos, cheques de terceros, pesos, lecops, patacones y
transferencias bancarias. En general, el orden respondió al siguiente esquema: cheques
(para evitar el uso del efectivo y las restricciones del corralito), patacones y lecops.
4- Cómo ahorrar en las expensas: El resultado
de esta pregunta trasladada a los administradores, ofreció diferentes alternativas para
paliar la crisis. Entre ellas, el recorte de algunos servicios tales como horas extas o
suplencias. La mayor busqueda de precios de art. de limpieza y otros rubros.
Un punto importante que se destaco es el de atender el pago puntual de
las expensas, ya que el cumplimiento evita incrementar los costos por atrasos. Ademas
cuidar las instalaciones, porque el abandono y vandalismo sobre los espacios comunes,
obliga a un mantenimiento mas asiduo, con mayores gastos para todos,
Finalmente, se recomendo cuando sea posible, proponer la reconstitucion
de fondos para usar con propositos puntuales , ya que las reservas se desvalorizan como
producto de la inflacion. No debe tampoco olvidarse que los ajustes sacrifican las tareas
preventivas que predisponen solo los arreglos de emergencia, los que a veces resulta mas
caro para todos.
EFECTOS
DEL CORRALITO: sobre la
actividad notarial
Subir
A pesar del efecto positivo que
produjo la liberación de los fondos del corralito, mayo de 2002 no logró recuperación
con respecto al año anterior, según los resultados de la décimo octava medición del
Indice del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (ICE). Con respecto al
mismo mes del año anterior, el ICE reflejó una variación negativa del 0,8%. Sin
embargo, demostró un crecimiento del 2% en comparacion con el mes anterior.
El ICE, según se informó, anticipa la actividad económica a través de la
información notarial: para ello, combina 2 criterios; uno estadístico (cálculo de las
correlaciones entre cada una de las variables por separado con respecto al PBI) y uno
conceptual (distinción de los tipos de fojas que pudieran asociarse conceptualmente a la
actividad económica, dejando de lado aquellos que pudieran ser influidos por otros
fenómenos como, cambios en la legislación o en la reglamentación de actividades).
Seleccionado el conjunto de indicadores que mejor cumplía con
los criterios arriba expuestos, se procedió a confirmar la consistencia de la relación
del Índice compuesto con las variaciones del PBI.
Ficha Técnica
El ICE consiste en la suma simple de varios indicadores que tiene a su alcance el
Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires por funcionar como ente de retención
de los mismos. Estos son:
Protocolos: Fojas en las cuales se otorgan todas las escrituras
públicas.
Fojas de actuación notarial: Fojas en las cuales se escriben las
primeras copias de los actos públicos que se han otorgado en el Protocolo.
Concuerda: Fojas que se utilizan para primera copia de los Protocolos
por medio de fotocopias.
Legalizaciones: Fojas en las cuales se legaliza por parte del Colegio
de escribanos la firma de los escribanos.
Conservacion
de edificios, vence plazo de presentacion
Subir
El asesor técnico municipal de la Cámara
Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, arquitecto Antonio F.
Aguel, informó que el 19 de agosto del año en curso vence el plazo de presentación del
primer certificado de conservación, para los edificios comprendidos entre 51 y 71 años
de antigüedad, de acuerdo con lo establecido por la Ley 257 "Obligaciones del
propietario relativas a la conservación de las obras".
En igual fecha, del año próximo, se cumplirá el vencimiento del certificado para las
obras que tienen entre 35 y 50 años, de acuerdo con un cronograma, que establece la
norma.
Cabe recordar, que para la determinación de la antigüedad de los edificios, se
considerará en primer término la fecha del certificado final de obras; de no existir
éste, la fecha de expedición de mensura en propiedad horizontal o el alta para el pago
de contribuciones que lo gravan.
En caso de dudas sobre el empadronamiento de los edificios, se puede consultar al
registro de la Dirección de Obras y Catastro, en Carlos Pellegrini 211, 2º piso, o por
correo electrónico a info257@buenosaires.gov.ar, o al teléfono 4326-8385.
No obstante, se recuerda que los edificios que tengan algún tipo
de deficiencias manifiestas o riesgo de caidas en los componentes de frentes,
contrafrentes, ornamentos, balcones o revoques, deberán realizar la verificación y los
trabajos necesarios aún estando fuera de los plazos de vencimientos establecidos, ya que
es responsabilidad del consorcio cualquier accidente que ellas puedan causar. Finalmente,
se subraya que la certificación aludida requiere de la contratación de un profesional
matriculado, quien tendrá a cargo la ejecución de un informe técnico escrito, en el que
determinara la necesidad o no de ejecutar las respiraciones previas a la confeccion y
presentacion del certificado de conservacion.
CONSULTORIOS:
Interrogantes del Consorcio
Subir
TECNICO
Pregunta
¿ Qué disposiciones existen respecto de los ruidos molestos producidos
por una obra en construcción o actividad transitoria afín a ésta y como deben ser
medidos?
Respuesta
En principio debemos encuadrar a las molestias de
una obra en ejecución, como ruidos molestos de carácter transitorio originados por
personal, máquinas y herramientas. Al respecto, conforme con lo estipulado en el Digesto
Municipal AD 500.47, Sección 5.2 -"De los ruidos provenientes de fuentes fijas
transitorias": toda fuente de ruidos molestos de carácter transitorio, originados en
la actividad personal o de máquinas, instalaciones, vehículos, herramientas, artefactos
de naturaleza industrial de servicio, para poder operar, deben bloquear los ruidos que
originan con medios idóneos y adecuados a sus características, para que no trasciendan
con carácter de molestos, siendo su nivel máximo permitido el que corresponde a un
ámbito de percepción predominantemente industrial.
Respecto de su medición, el máximo nivel de ruido
admisible que trascienda dentro del edificio afectado, será medido a partir de 45
decibeles (A), valor al que se le aplicarán las correcciones que correspondan, según los
ámbitos, las horas, los días y las características del ruido.
Para las correcciones por horas y días, corresponde
aplicarle a los 45 decibeles básicos una disminución de –10 entre las 22 y 6, todos
los días y para sábados por la tarde, domingos y feriados.
Para las correcciones por ámbito de percepción (correspondiendo uno predominantemente
industrial) se aplicará un aumento de +20.
Como corrección por características del ruido se
descontará –5, ya sea como nota predominante, ruido impulsivo o mixto.
Lo que resulta como valor resultante máximo admisible para las horas nocturnas o días
de descanso 50 decibeles (A). Siendo el valor aceptable de 60 decibeles (A), para los
días y horas laborables entre las 6 y 22 .
Dicha medición se realiza a 1,20 m por encima del suelo y en el centro de lugar
receptor con sus puertas y ventanas abiertas, con el correspondiente elemento de medicion
(vibrometro).
Arquitecto Aguel - Asesor Tecnico
Municipal
Laboral
Pregunta
Un consorcio, cuyo encargado es veterano de guerra y cobra una pensión de la
Anses, renunció al sindicato por carta documento y optó en su oportunidad por la
cobertura médica de Pami. Esta postura fue rechazada por una inspección de la Obra
Social por lo que el consorcio inquiere sobre cómo debe obrarse en estos casos.
Respuesta
El artículo 8º del decreto 292/95 establece que
"Ningún beneficiario del Sistema Nacional del Seguro de Salud podrá estar afiliado
a más de un agente, ya sea como beneficiario titular o como miembro del grupo familiar
primario. En todos los casos, éste deberá unificar su afiliación. El ente recaudador
dictará las normas necesarias para hacer efectivo el cumplimiento de esta
obligación".
Es decir que, conforme con este criterio, al no
poder tenerse más que una obra social, que en el caso del empleado sería PAMI, no
corresponde que se hagan aportes y contribuciones al O.S.P.E.R.y R.A.
Ahora bien, si la obra social presentó una liquidación sobre la hipotética deuda que
tendría el consorcio, lo que debe hacerse es presentar dentro de los plazos legales el
rechazo a dicha pretensión, fundándola en derecho y ofreciendo la prueba que
correspondiera.
El paso siguiente será que la Obra Social dicte lo
que se llama "acto administrativo" y si la misma sigue insistiendo en la
pretensión, se deberá presentar un recurso ante el INARSS (Instituto Nacional de los
Recursos de la Seguridad Social) organismo dependiente de la AFIP, que es el encargado de
resolver estas cuestiones.
Es importante recalcar la necesidad de respetar los plazos procesales, ya que
cualquier presentacion efectuada fuera de termino, implicara la perdida de la posibiolidad
del reclamo.
Dr. Enrique Albisu - Asesor Laboral
Arquitectura
Pregunta
A raíz de la consulta de un copropietario, pedí el plano conforme a obra de un
edificio que administro, y me encontré con la sorpresa de que una de las unidades fue
ampliada sin permiso, y por lo tanto, no figura en la superficie asignada a la unidad en
el plano de subdivisión, ni está contemplada en el cálculo de porcentajes que regula el
pago de expensas comunes. La propietaria de la unidad aduce que cuando compró el
departamento, esa superficie ya existía, y que ella compró con el edificio a estrenar.
¿Cuáles son los pasos a seguir para regularizar la situación?.
Respuesta
En primer lugar, es necesario presentar la
situación al consorcio como un problema que es necesario resolver entre todos, de la
manera mas armónica posible, y a partir de allí determinar cuál es la voluntad de los
copropietarios.
Si el consorcio se negara a regularizar la situación, es probable que la copropietaria
afectada inicie una serie de acciones legales tendientes a demorar la demolición de la
superficie en cuestión, que resultarán engorrosas y onerosas para el consorcio, además
de instalar un conflicto entre vecinos que será difícil reparar.
Si se dejaran las cosas en el estado en que están, el consorcio estaría avalando una
construcción que no cuenta con el permiso correspondiente, con la responsabilidad que
esto implica, y estarían dejando que esa copropietaria esté pagando por expensas comunes
menos de lo que le correspondería en función de la superficie real de su unidad.
Si en cambio se busca regularizar la situación, hay
que considerar también los costos del trámite. Se requiere una nueva presentación de
planos, (de modificación y subdivisión) y la modificación del reglamento de
copropiedad.
Por último, hay que tomar en cuenta que si la copropietaria fue estafada en su buena
fe, y adquirió un departamento con una superficie sin permiso, esto no es responsabilidad
del consorcio. Podría demandar al vendedor, pero de ninguna manera escudarse detrás de
ese argumento para no hacerse cargo de la responsabilidad que le cabe respecto de esa
superficie.
Considerando todos estos elementos, podemos sugerir que una alternativa de solución
sería que el consorcio acepte la incorporación de esa nueva superficie, y la
copropietaria se avenga a pagar los gastos que esto demande.
De esta forma, la superficie estaría incorporada a
los planos, el costo del trámite no recaería sobre el consorcio, los porcentajes de
expensas responderían a la realidad, y la copropietaria podría mantener la superficie
total que consideraba haber adquirido en su momento.
Ambas partes estarian aportando algo en pos de superar el conflicto.
Arquitectos Murgia y Gesualdi - Consultorio de Arq.
Jurídico
Pregunta
¿Qué documentación debo entregar al término de mi gestión como
administrador, pues el consorcio me exige una rendición de cuentas, cuando obran en poder
de copropietarios liquidaciones mensuales, donde consta el movimiento de ingresos y
egresos y del fondo de reserva?
Respuesta
Al finalizar la gestión del administrador, éste debe hacer entrega al consorcio
– o a quien éste designe- de los libros, la documentación, o los fondos existentes
y practicar la rendición de cuentas final. En el caso de que el reglamento no lo
mencione, los usos y costumbres han determinado un plazo de 30 días.
Es importante destacar que tanto los libros como la
documentación y comprobantes de gastos son del consorcio – no del administrador- y
deben entregarse al finalizar su mandato.
La obligación de rendir cuentas resulta del
artículo 1909 del Código Civil, según el cual "el mandatario está obligado a dar
cuenta de sus operaciones y a entregar al mandante cuanto ha recibido en virtud del
mandato, aunque lo recibido no se debiese al mandante".
Con relación a lo manifestado por el administrador
en su consulta, que las liquidaciones mensuales enviadas a los copropietarios importan una
rendición de cuentas, la jurisprudencia ha establecido que "las liquidaciones e
informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones parciales que pueden
imputarse a la rendición de cuentas que debe realizar el administradore al finalizar su
gestion"
De alli que debera rendir las cuentas y practicar un
balance final.
Jorge Villar - Asesor Juridico
Contable impositivo
Pregunta
¿Cómo se debe hacer para determinar cuál es la asignación familiar por hijo que
debe percibir un trabajador cuya remuneración varía todos los meses debido a que cobra
horas extras, vacaciones y aguinaldo?
Respuesta
El monto de la asignación familiar por hijo varía
de acuerdo con el promedio mensual de remuneraciones que cobra el trabajador, cuya
remuneracion cobra el trabajador conforme al cuadro siguiente
Remuneracion
bruta mensual promedio(1)
MAS DE
HASTA
0
500
500
1000
1000
1500
1500
----- |
Asignacion
familiar por hijo(2)
$
34,80
26,10
17,40
0,00 |
Para establecer el promedio de remuneraciones se
toman en cuenta todos los conceptos remunerativos ( es decir los que generan aportes y
contribuciones) con excepción de las horas extras que no deben computarse a estos fines.
El promedio de remuneraciones debe calcularse y aplicarse como sigue:
Promedio de remuneraciones de los meses de
Enero a Junio
Julio a Diciembre |
Se aplica
al pago de las asignaciones correspondientes a los meses de:
Septiembre del mismo año a
Febrero del año siguiente
Marzo a Agosto del año
siguiente |
No debemos olvidar que para tener derecho al pago de asignaciones familiares los
trabajadores deberán tener una remuneración promedio no inferior a $ 100,00.
(1) Escala según artículo 18º Ley 12714 (B.O. 18/10/96).
(2) Se aplicó la reducción del 13% según Resolución Conjunta S.S. 31/2001 y S.H.
192 (2001) (B.O. 26/7/01)
Dr. Roberto Kinsella - Asesor Contable Impositivo
Jurisprudencia
Subir
Modificaciones
al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación
Casos en los que es posible el desalojo inmediato
La importante modificación operada en el Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación, y que permite – previo cumplimiento de los requisitos- un
desalojo perentorio, es el tema del presente artículo, a cargo del asesor letrado de la
CAPH y AI, doctor Jorge S. Villar.
La entrada en vigencia de la Ley 25.488, promulgada de hecho el 19 de noviembre de
2001, agiliza la tramitación de los juicios de desalojo, y permite la desocupación y
recupero de la vivienda por parte del locador o propietario.
Con la incorporación del artículo 680 "ter" al Código Procesal, se dispone
esta flexibilización para los juicios previstos en las causales de desalojo basados en:
Cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o
deshonesto.
El juez que entiende en la causa, previo al traslado de la demanda, deberá realizar un
"reconocimiento judicial del inmueble" dentro de los cinco días de dictada la
primera providencia, con asistencia en tal trámite, del Defensor Oficial.
Previo a la realización de ese reconocimientos, será necesario que el Juzgado, entre
otras cosas, disponga notificar al citado Defensor Oficial el inicio de la causa, en todos
los casos con el envío del expediente a su despacho.
El propietario, podrá a su vez estar representado en esa diligencia por una persona
debidamente autorizada en el escrito inicial de demanda.
Igual previsión deberá tomarse cuando se diera la causal prevista en los artículos
680 "bis" (incorporado al Código Procesal por la Ley 24.454 y referido
especialmente a los "intrusos" y 684 bis.
El artículo 680 bis, se refiere pura y exclusivamente a la entrega del inmueble al
propietario, en los casos en los que la acción intentada se dirija contra los "intrusos"
del inmueble, con la salvedad de que, en cualquier estado de la causa y, después
de trabada la litis (es decir con la contestación de la acción interpuesta por
parte de los demandados) y a pedido del actor – locador/propietario- el juez
interviniente podrá disponer la inmediata entrega del inmueble, con la condición de que
el derecho invocado en tal petición fuere verosimil, y previa causion
(su determinacion queda a criterio del juez, como asi la ofresca el propietario) por lo
eventuales daños y perjuicios que pueden surgir de rechasarse la accion intentada.
El articulo 684 "bis" desalojo por falta de pago y vencimiento de
contrato, admite tambien en ambos casos el recupero del bien, dentro de las
siguientes condiciones:
1- Desocupacion inmediata (causion real)
2- Sanciones para el locador/propietario que actúa sin derecho.
3- Sanciones para el locatario que obstruye el procedimiento.
Se ha implementado para las dos causales citadas una vía rápida de desalojos, a la
cual podrá acceder el propietario mediante el procedimiento previsto en el artículo 680
"bis" del Código Procesal ya comentado, previa caución real,
que en cada caso particular se determina por el Juzgado.
Ahora bien, ha de tenerse en consideración que existe una doble sanción para el
locador/propietario, si se probare que se obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos
que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres.
Como consecuencia de ello, se hace efectivo el apercibimiento que dicha norma prevé, y
se lo sanciona con la inmediata ejecución de la caución real fijada y, además, se le
impondrá una multa de hasta $ 20.000, a favor del locatario demandado.
Es evidente que con esta doble imposición, muy pocos titulares del dominio se
atreverán a solicitar el desalojo de un inmueble "sin derecho", ya que caso
contrario deberán soportr una indemnización importante, y de efectiva ejecución sobre
sus bienes.
También es dable destacar que tal modificación del Código Procesal, alcanza a
locadores y locatarios, ya que en el nuevo artículo 45º, se encuentra previsto que el
juez actuante puede valorar la conducta asumida por éstos en el pleito y, de resultar que
han deducido defensas carentes de admisibilidad o fundamento serio y razonado, con el
sólo y único propósito de dilatar la finalización del proceso, podrán ser sancionados
(o su letrado, o ambos conjuntamente) con una multa valuada entre el 10 y el 5 % del monto
objeto de la sentencia.
De carecer esta pretensión de valor susceptible de apreciación pecuniaria, el importe
de la multa no podrá superar nunca la suma de $ 50.000.
Si el pedido de sanción fuera promovido por una de las partes se decidirá previo
traslado a la contraria.
No tenemos dudas entonces, que con estas modificaciones e incorporaciones realizadas en
la nueva ley, se efectivizarán los trámites judiciales con el lanzamiento previo de los
ocupantes de la cosa alocada y luego de ello, comenzara el juicio de conocimiento.
A su vez, al garantizar el locador/propietario el desalojo de la causion real, el
demandado/locatario, tendra sobre esa garantia la posibilidad de resarsirse economicamente
para el supuesto de que el desalojo haya sido mal solicitado.
Dr. Villar - Asesor Letrado
TRABAJOS EN ESPACIO COMUN DE USO EXCLUSIVO:
CONSTRUCCIÓN DE UNA PARRILLA, CAÑERIA E ILUMINACIÓN OPOSICION DELLCONSORCIO,
IMPROCEDENCIA
1.- La decisión de la Asamblea por la que "no se autoriza ningún tipo de
construcción" derivada de la solicitud de la demandada tendiente a que se accediera
a la edificación de un techo alero en el patio común de uso exclusivo ubicado en su
unidad funcional, sólo puede ser interpretada en razón de la construcción del techo que
allí fue solicitada y tratada, sin que quepa extraer de esa decisión consorcial una
negativa a todo trabajo de mantenimiento, reparación o mejoramiento del sector común de
uso exclusivo.
2.- Si la demandada tenía el uso exclusivo de un patio de propiedad común ubicado en
su unidad funcional, no cabe duda de que tenía derecho a efectuar las tareas necesarias
para la iluminación del lugar sin necesidad de solicitar autorización al consorcio de
ninguna naturaleza.
3.- Si los trabajos constructivos realizados por la demandada en un espacio común de
uso exclusivo ubicado en su unidad funcional consistentes en una parrilla y en la
cañería que tenía que servirla no fueron considerados por el verificador del Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires como una obra propiamente dicha y está aceptado que antes
existía una parrilla en desuso, corresponde concluir que tales trabajos no necesitaban
permiso alguno del resto de los consorcistas, porque se trataba de trabajos que hacen al
uso del espacio de cuya exclusividad gozaba únicamente la demandada, y en principio, el
consorcio no tiene derecho a oponerse aunque se trate de un espacio común. Es más, si se
considerara que por esta razón el consorcio tiene derecho a participar en la decisión,
en el caso, la oposición igualmente carecería de respaldo porque se trataría de un
ejercicio abusivo de su derecho.
4.- El derecho genéricamente reconocido al consorcio a oponerse a la construcción en
espacios comunes no se refiere al caso de trabajos que no constituyen una obra propiamente
dicha y que hacen al uso exclusivo del titular de la unidad funcional, aunque el espacio
sea de propiedad comun. Por lo tanto, tal oposicion contraria los fines tenido en mira al
reconocerle aquel derecho.
SEGURIDAD - LA
PREVENCION EXIGE UN DISEÑO A MEDIDA DE CADA INMUEBLE
Subir
Hoy en día la seguridad es una
prioridad en la sociedad, y es por ello que los consorcios de edificios, interpretando
esta necesidad y entendiendo que la prevención ya no es un gasto, sino una inversión, se
ven obligados a realizar un trabajo profesional en la implementación de las medidas para
mantenerla. Con este objetivo se deben identificar los riesgos y tratar de minimizarlos o
neutralizarlos.
Francisco Alberton, presidente de USS, una compañía líder en mercado de la seguridad
de la Argentina, con más de 5000 clientes conectados a su centro de monitoreo, comentó
al ser consultado sobre el tema:
"Una solución de seguridad requiere un análisis previo de riesgos, lo que indica
que antes de optar por un sistema de protección, debe evaluarse el funcionamiento del
consorcio, y diseñar un sistema de seguridad a la medida de cada edificio".
De acuerdo con esta información, en general se toman en cuenta los accesos ( puerta
principal, puerta de servicio, portón de acceso de vehículos), la azotea, los tanques de
agua, las sala de ascensores, de fuerza motriz, el sector de bauleras, por ejemplo,
buscando brindar protección contra robo, asalto, incendio, e ingresos no autorizados .
Estos sistemas se complementan con circuitos cerrados de televisión, y controles de
acceso, monitoreados durante todo el día.
En la etapa de análisis de riesgos, indicó el especialista, debe considerarse la
distribución física de las instalaciones y su destino, así como el ingreso ytarios,
visitas y proveedores), normas y procedimientos vigentes, medios técnicos disponibles y
el entorno geográfico.
Definidos las necesidades de seguridad por niveles, estas deben
priorizarse en función de los recursos económicos disponibles en el consorcio y a partir
de allí recién se pasa a la implementación del sistema de seguridad.
En general la tecnología utilizada permite una amplia gama que incluye botones de
pánico, sensores magnéticos, infrarrojos, barreras fotoeléctricas, sensores de humo,
gas, temperatura, inundación, CO2, y que se activen alarmas, que comunican el suceso en
forma local y remota a un centro de monitoreo que funciona las 24 horas . Al mismo tiempo,
se organiza una contención acorde con la necesidad: avisos a la policía, bomberos,
emergencias médicas, responsables del consorcio, propietarios, mantenimiento de
ascensores, etc.
"Hablar de seguridad es hablar de prevención y esto lo logramos a través de
medidas de difusion, para desalentar el delito.
Lo que resulta indudable - concluyo - es que cualquier inconveniente
siempre resulta mas costoso que una prevencion sistematizada.
|
