Porque
las expensas son distintas en edificios aparentemente similares
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Una reciente encuesta realizada por la Secretaria de Defensa de la Competencia y del
Consumidor, cuyos transcendidos fueron objeto de comentario en algunos medios
periodísticos, por la amplia diferencia notada en el precio de las expensas de edificios
similares, motivo una aclaración conjunta de la Cámara Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias, y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI),
que también fue publicada, entre otros, en el diario La Nación del 27/1/01. El que sigue
fue el comunicado preparado para la opinión publica:
Los edificios no pueden ser catalogados por barrios, por categoría, ni por servicios
semejantes en función de las expensas comunes, sino que son los usuarios, los propios
ocupantes, los que deciden los gastos que asumirá el consorcio.
Así entre dos inmuebles de Caballito, ubicados en la misma cuadra, con igual cantidad
de pisos y unidades, y si se quiere, hasta construidos por el mismo arquitecto, las
expensas pueden ser distintas porque son los integrantes del consorcio quienes definirán
si quieren vigilancia 12 o 24 horas, si quieren un encargado solo o también un ayudante,
o si todos deciden colocar equipos de aire acondicionado con lo que el consumo de energía
cambia radicalmente hasta el punto que el edificio (en esos días muchos de ellos
sufrieron las consecuencias de la sobre-carga) resulta inadecuado para la demanda prevista
e ingresa en un nuevo cuadro tarifario.
La situación econ6mica, con su efecto sobre la mora en el abono de las expensas –
que son ni mas ni menos que los pagos de los consumos que el consorcio realiza
mensualmente - es otra cuestión que no se refleja en una estadística comparativa. Cuando
los morosos son mas, mayor deberá ser el gasto que tendrá que solventarse entre menos,
aunque se trate de edificios iguales, en la misma zona, y categoría idéntica en base a
sus servicios.
Cualesquiera que sean los honorarios del administrador que tiene un consorcio - a quien
debe exigirse calidad en el servicio que brinda y estructura eficiente para la rápida
solución de imprevistos y necesidades si se trata de un profesional- no resulta inútil
insistir en que la mayor proporción de los gastos mensuales incluidos en las
liquidaciones de expensas son en orden decreciente: los sueldos del personal, las cargas
sociales, servicios de seguridad o vigilancia contratados, las facturas de servicios (gas,
energía eléctrica), impuestos, ordenanzas, los abonos, los seguros, y dependiendo de
cada edificio en particular, las reparaciones.
El único rubro considerado no fijo es el de las reparaciones o mantenimiento, o la
renovaci6n de las entradas o ascensores, y cuando ello se decide, es mediante una asamblea
previa en la que tienen que participar el consejo de administración y los ocupantes, que
son citados por escrito. En este aspecto cabe destacar la desidia de muchos, que si
aparecen a exhibir su disconformidad, a la hora de abonar los gastos que generan las obras
nuevas decididas previamente por los copropietarios. Todo lo que hasta aquí se anota
insume con seguridad hasta el 85% de las expensas.
El único caso en que interviene hoy día el profesional administrador sin consultas
previas, es en situaciones de emergencia, que nunca inciden en mas del 15% de las
expensas.
Finalmente, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias
recuerda, una vez mas, que mantiene un Registro de Administradores Profesionales, creado
en 1974, y que realiza inspecciones y auditorias contables entre sus asociados y
consorcios por ellos administrados, para velar por la seguridad de los bienes confiados en
resguardo a quienes ejercen la representación del consorcio por ellos administrados, para
velar por la seguridad de los bienes confiados en resguardo a quienes ejercen la
representación del consorcio.
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CERTIFICADOS DE DEUDA
Existencia de juicios en tramite contra el consorcio al momento de transferirse la
propiedad de una unidad.
En el tomo 154 pagina 1019 de "El Derecho" las doctoras Elena Highton, Ana
María y Rosa
Vila, han publicado un excelente articulo sobre un tema de candente actualidad en
materia de transmisión de dominio de un inmueble por el régimen de la ley 13.512 de
propiedad horizontal, bajo el titulo: Debe el representante legal del consorcio de
propietarios informar sobre la existencia de juicios pendientes al transferirse una
unidad?.
El tema es mas que interesante, ya que, conforme a la legislación vigente, la cuesti6n
no esta prevista, lo que puede acarrear sorpresas muy desagradables a los nuevos
adquirentes.
En efecto, de acuerdo con el articulo 6° del decreto 18.734/49 - reglamentario de la
ley 13.512 de Propiedad Horizontal- se dice que: "a requerimiento de cualquier
escribano que deba autorizar una escritura publica de transferencia de dominio sobre pisos
o departamentos, el consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada,
certificara sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o
departamento que haya de ser transferido".
En consecuencia y conforme a lo descripto precedentemente, al administrador le basta
informar sobre las expensas comunes adeudadas por la unidad a transferirse, que sean
exigibles al momento de expedirse la certificación.
Ninguna otra obligación se le impone al representante legal del consorcio, lo cual
deja un vacío que puede constituirse en fuente de futuros sinsabores y eventuales pleitos
que deberá afrontar el nuevo adquirente
de una unidad, al tomar conocimiento de deudas del consorcio originadas con anterioridad a
su compra, pero cuya exigibilidad es posterior a la fecha de escrituración e inscripción
del dominio en el Registro de la Propiedad y que deberá inexorablemente. afrontar en la
proporción que corresponda a su unidad.
Dentro de esas posibilidades podemos mencionar como ejemplos: juicios por despido del
encargado del edificio, juicio por cobro de medianería de un propietario lindero, juicio
por daños y perjuicios de la más variada índole, todos ellos en trámite en el momento
en el que el nuevo adquirente compró su unidad y de los cuales, por falencia de la ley,
no tuvo conocimiento pero cuyo pago debe afrontar a partir del momento en que le sea
exigido.
También puede darse el caso de un juicio en que e1 consorcio actúe como demandante y
que en definitiva lo pierda, en cuyo caso también el nuevo adquirente debe afrontar en su
proporción el pago de las costas.
A esta altura, cabe preguntarse: Con que medios legales cuenta este para solucionar el
entuerto?. Por cierto, tiene la "garantía de evicción" prevista por los
artículos 2089 y siguientes del Código Civil, en especial los artículos 2096 y 2103,
que le permiten reclamar el pago de lo adeudado a su antecesor o a quien fuera dueño
cuando se originó el crédito, estando éste obligado a pagarle. Pero esto le obliga a
afrontar un juicio de cuyo resultado efectivo no siempre puede estar seguro. En efecto, el
vendedor puede haberse trasladado a otro lugar que se desconoce, ignorándose también si
posee bienes con los cuales pueda responder o bien haber quedado en estado de insolvencia.
Hay entonces, perdida de tiempo y de dinero con un resultado que no siempre es favorable
en la práctica.
Pero si bien la normativa que regula esta situación en materia de propiedad horizontal
no prevé obligación en tal sentido a cargo del administrador, no debe pasarse por alto
que este es mandatario del consorcio y, como tal, son aplicables las normas previstas por
el Código Civil en los artículos 1869 y siguientes, entre los cuales, el articulo1909 le
impone la obligación de informar y en virtud de ello "debería" al expedir la
certificación requerida por el escribano, anoticiar también sobre la existencia de
juicios pendientes de los cuales pudieran resultar futuras obligaciones a cargo del
adquirente, asegurándole a este el goce del derecho que se le trasmite, sin ningún tipo
de sorpresas desagradables posteriores.
Como lo afirman las autoras del artículo citado al comienzo "el comprador tendrá
un panorama cabal de cual es la situación de la unidad que ha de adquirir, incluyendo
aquel registro la indicación de las situaciones de riesgo. Si hay juicio pendiente o
reclamos administrativos contra el consorcio y el comprador recibe la información
respectiva, la operación inmobiliaria se hará sobre la base de una mayor transparencia,
pudiendo los sujetos del negocio operar conforme a las limitaciones que sobre la cosa
trasmitida puedan sobrevenir".
En conclusión, y hasta tanto entren a regir las nuevas normativas legales, nos
permitimos sugerir a los administradores que cuando, a petición de un escribano, deban
certificar a los fines del artículo 6º del decreto 18.734/49, reglamentario de la ley
13.512, incluyan en dicha certificación - además de la deuda por expensas comunes de la
unidad- la mención sobre la existencia de juicios o reclamos pendientes. De esa manera se
evitan al adquirente futuras sorpresas desagradables, dándole la posibilidad de hacer
frente a los riesgos que eventualmente pudieran acontecer.
Colaboración Estudio
Jorge S. Villar y Asociados
Jorge S. Villar, Florencia Bravo,
Andrea Scattolini
CONSULTORIOS
:
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Interrogantes del Consorcio
CONTABLE IMPOSITIVO
Retenciones por alquiler
PREGUNTA
Un consorcio alquila la azotea del edificio a una empresa de telefonía móvil.
Que retenciones debe realizar esta empresa cuando paga los alquileres?.
RESPUESTA
Cuando la empresa de telefonía abona los alquileres, debe proceder de la
siguiente forma:
- Impuesto sobre los Ingresos Brutos; son objeto de retención las operaciones de
adquisici6n de cosas muebles, locaciones (de cosas, obras o servicios) y prestaciones de
servicios. A los fines del calculo de la retenci6n, se aplica la alicuota del_ 1,5% sobre
montos iguales o superiores a $500. Respecto de la consulta, el alquiler percibido por la
locación de la terraza, esta alcanzado por este régimen de retenciones, siempre que el
sujeto que lo paga tenga el carácter de agente de retenci6n.
Deberán indicarle al agente de retenci6n, que el consorcio es contribuyente
local, y acompañar fotocopia de la constancia de inscripci6n en el Impuesto sobre los
Ingresos Brutos.
En el caso de no estarlo, deberán inscribir al consorcio y tributar el_ 3%
sobre el monto de los alquileres percibidos, previa deducci6n de las retenciones sufridas.
- Impuesto a las Ganancias; No corresponde practicar retenciones en concepto de
Impuesto a las Ganancias, en virtud de que la Resoluci6n General 924/AFIP,
establece que los consorcios de propiedad horizontal no son pasibles de retenciones por
este impuesto. El articulo 2 * de esta resolución dice: Los consorcios de propietarios
constituidos conforme a las previsiones de la Ley 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal) y
normas complementarias, no se hallan comprendidos entre los sujetos pasibles de retención
indicados en el Anexo V de la Resolución General N* 830 y sus complementarias" .
Quiere decir, que cuando los consorcios perciban sumas por alguno de los
conceptos sujetos a retención, por ejemplo alquileres, no serán pasibles de la
retención en concepto de Impuesto a las Ganancias.
Dr. Roberto Kinsella
Asesor contable-impositivo
JURIDICO
ACCION POR UN CERRAMIENTO
CONSULTA
Soy propietaria de un departamento en el 8* piso " A", y en el 7*
"A" se realiz6 un cerramiento en el balcón, que me esta ocasionando varios
perjuicios tales como perdida de luminosidad, vista, ruidos molestos cuando llueve, entre
otros. El consorcio ha consentido dicho cerramiento pese a mis continuos reclamos, Que se puede hacer para tratar de solucionar esta situaci6n?.
RESPUESTA
Cuando la acción del articulo 15 de la ley 13.512 no es articulada por el
consorcio, a quien la ley otorga legitimizaci6n siempre que se concrete la conducta
antijurídica, hubiera o no perjuicio directo alguno, al punto que no es viable oponer la
ausencia de este, pues bastaría para demostrar la infracción cometida, si bien la
normativa otorga igualmente acci6n al copropietario individual, su legitimación surgirá
en la medida que demuestre el daño a un interés legitimo concreto. Cuando la acción del
citado articulo es iniciada por el representante o administrador del consorcio, se presume
jure et de jure que existe un interés, que es el cumplimiento del reglamento, de modo que
el conjunto de los comuneros tiene el derecho de hacer respetar el reglamento "por el
reglamento mismo". Empero, si quien intenta es s61o un consorcista s61o puede hacerlo
si se viera "afectado" porque la violaci6n del reglamento le produjera un
perjuicio particular que debe probar.
Si el consorcio no se opone a un determinado uso, a un acto u obra, será porque
no lo considera violatorio del reglamento, o porque no lo admite como de entidad
suficiente para iniciar la acción; en síntesis porque ni tiene interés. El propietario
individual no puede suplir la voluntad consorcial, por ello, quien no esta directamente
afectado por la violaci6n o quiere hacer restablecer el reglamento por el reglamento
mismo, debe promover la vía interna de la asamblea para decidir la acci6n consorcial.
El solo hecho de la violaci6n del reglamento no puede fundar el reclamo de uno
de los consorcistas, sin probarse por este la certeza del daño real y directo, porque es
al consorcio y no a los dueños individuales a quien incumbe velar por su acatamiento.
Estudio Jorge S. Villar
y Asociados
CONTABLE IMPOSITIVO
PREGUNTA
El encargado de un edificio se suicido recientemente, y el consorcio consulta si
corresponde el reclamo de indemnización por fallecimiento, que realizo un familiar
directo.
RESPUESTA
Debemos manifestar que la Ley de Contratos de Trabajo establece en el articulo
248 la indemnización para el caso de muerte del trabajador, sin hacer ningún tipo de
aclaraci6n si el deceso se produjo por muerte natural, por accidente o suicidio.
En raz6n de ello, consideramos que tal indemnización se le deberá abonar a las
personas establecidas por ley, a pesar de que el fa11ecimiento se haya producido por la
causa referida.
PREGUNTA
Un consorcio refiere que desde que asumi6 la nueva encargada, hace cuatro años,
jamas abon6 los consumos de portería de los servicios de Metrogas y Edesur.
Consulta puntualmente si tiene obligación de afrontarlos, y si la encargada
tiene derecho a reclamarlo en algún momento.
RESPUESTA
Debemos manifestar que no existe ninguna norma ni legal ni convencional, que
establezca obligación por parte del consorcio, respecto del pago de esos servicios de
energía eléctrica y gas.
Ahora bien, si el empleador, por algún motivo lo hiciera en alguna oportunidad,
luego no los podrá retirar, ya que ello constituiría un derecho adquirido para el
dependiente.
Doctor Enrique Albisu
Asesor Laboral
NUEVAS ETIQUETAS "IRAM" PARA REGARGAS DE MATAFUEGOS
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Las empresas que prestan el servicio de control, mantenimiento y recarga de
extintores, registradas como licenciatarias del sello Iram, están sometidas a
inspecciones de sus talleres y por muestreos realizados en forma periódica, bajo el
control del mismo Iram, Instituto Argentino de Normalización .
Con estos procedimientos se controla el cumplimiento de las normativas vigentes
insertas en la nueva edición de la norma Iram 3517 II y por tal motivo se utilizan nuevas
etiquetas con el sello característico, a partir del 1º de enero del corriente año.
En recientes facturas de servicios realizados por distintas empresas, aparecen
incluidos costos por "arancel certificación Iram" cuyos valores son similares a
los ya existentes por las tarjetas del G.C.B.A. también a cargo del cliente.
Para conocimiento de los administradores interesados, se indican las 36 empresas
licenciatarias del Iram, inscriptas y autorizadas hasta la fecha.
- ALBERTO FORTUNATO SRL Av. Alvarez Jonte 5548 4566-7766/4568-2932
- ARPÓN ARGENTINA S.A. Carlos Calvo 2942 4931-9983/4998
- ATAQUE-IN.CONTRA EL FUEGO Av. Iturraspe 970 4754-3491/4755-9968
- C &S GROUP S.A. Camarones 2150 4582-3232
- CO.SE.H.IN. Luján y Entre Ríos 02652-4-23035/9235
- CUENCA & MELISAN S.A. Av. Alvarez Jonte 5145 4639-9000/4566-9036
- EST.MET.MATÍAS LÓPEZ Senguel 6954 4432-9275/6463
- EXTINCENTER H. Irigoyen 2872 4717-1122
- EXTINGUIDORES ELTA Paysandú 2272 4584-2329/4581-0470
- FALFER S.A. Salta 1753 0261-4-380441/1334
- FEUER S.R.L. Av. Directorio 5625 4635-4660/4687-4573
- GUILLERMO DOMIN Calle 53 nº 1369 4754-0493/4541-7847
- INCER Marcos Sastre 2191 0220-4-944764/940234
- INGNALA Mendoza 5875 4571-8065
- ISOMAT ARG.S.R.L. Montenegro 1472 4554-2244
- JOSE F. MAILLO Fraga 1165 4551-6654
- MANCROL Caseros 375 4796-7888
- MARÍN SERVICE S.R.L. Campillo 2677 4523-7024
- MATAFUEGOS DEL PARQUE Av. San Martín 5060 4504-6058/1562
- MATAFUEGOS DICAR S.R..L. P. Calderón de Barca 1267 4639-4942
- MATAFUEGOS DONNY S.R.L. Gral. M. Rodríguez 2838 4585-4400
- MATAFUEGOS FISTORAY S.A. Primera Junta 4342 4672-2177/4671-2140
- MATAFUEGOS GAMMA Cortina 737 4639-4086
- MATAFUEGOS IMPULSO S.A. Av.Reg.Patricios 151 4307-4346/2675/2934
- MATAFUEGOS J.C.GOMEZ Av. Juan B. Justo 5163 4582-2017/1165
- MATAFUEGOS ORLANDO S.R.L. Dr.J.F. Aranguren 4289 4672-6278/4671/3059
- MOZART S.R.L. Ucrania 1564 4218-3690
- ORGANIZACION ECI Gral. Roca 3544 4653-7627
- PREVIND S.R.L. Bonavena 1447 4911-5998
- RANKO S.R.L. Quilmes 141 4922-1900/8098
- REBORDAROS S.A. Méndez 2441 4918-3446
- ROJO HNOS. S.R.L. Crámer 1242 4552-6012
- SDRIGOTTI S.R.L. French 1831 0341-4-30-3260/3251
- SERVICIOS QB Caldas 1328 4552-3232
- TECNOSEGURIDAD Av. Chiclana 3257 4912-2800/1004/1005
- VULCAN ARGENTINA(LUDA) 26 de Julio 136 4252-0858/7563
CALENDARIO
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SEGURIDAD Y OBRAS SOCIALES
VENCIMIENTOS AÑO 2001:
SUELDOS FEBRERO 2001
SUELDOS MARZO 2001
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09/03/01
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SUELDOS ABRIL 2001
SUELDOS MAYO 2001
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SUELDOS JUNIO 2001
SUELDOS JULIO 2001
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SUELDOS AGOSTO 2001
SUELDOS SEPTIEMBRE 2001
C.U.I.T.
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C.U.I.T.
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SUELDOS OCTUBRE 2001
SUELDOS NOVIEMBRE 2001
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C.U.I.T.
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