Renegociacion
de contratos
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Compartir la crisis de manera equitativa
El cambio abrupto producido en las relaciones contractuales con motivo de ley de
Emergencia Económica, obligo a la Cámara a dirigirse a sus asociados y la opinión
publica. El que sigue fue el documento elaborado, con la intencion de tomar una posición
ecuánime en momentos de suma tensión social.
La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias insta a los
poderes públicos a mantener un mensaje claro y sin contramarchas, a fin de facilitar que
los particulares – ante la emergencia económica- puedan reestructurar paulatinamente
sus obligaciones reciprocas de modo equitativo, en el menor tiempo posible.
Respecto de tema de las locaciones, se sugiere restablecer las normas del C6digo Civil
(en sus artículos 617, 619 y 623) para que quienes tienen contratos en moneda extranjera
puedan compartir en equilibrio los efectos que produjo la modificación de la relación
del cambio en la paridad, en un plazo no mayor de 180 días, como lo pide la Ley de
Emergencia Económica en su articulo 11. Esto permitirá progresivamente, frente al hecho
sobreviviente del cambio producido, encarar con idénticos poderes la renegociacion.
En lo que hace a la compraventa inmobiliaria, la flexibilizacion del uso de los
depósitos bancarios, para que se pueda disponer de ellos, se vislumbra como una salida
posible para no paralizar las transacciones, lo que afectara concomitantemente a la
construcción y a las industrias relacionadas, así como a los profesionales que dependen
de este mercado.
Finalmente en los consorcios, se hace un llamado a un comportamiento solidario con
cancelación de las deudas por expensas comunes, para no trabar el normal desenvolvimiento
de los edificios, aun en reconocimiento de los difíciles momentos que nos toca vivir.
La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias pone a
disposición de las autoridades su medio siglo experiencia, para conversar y resolver
aquellas situaciones que involucren al sector.
Por ultimo, hacemos un llamado al sentido común de los argentinos, porque es solo con
nuestra propia confianza y trabajo, que logremos superar - sin magia ni salvadores
mesiánicos la durisima situacion de crisis que enfrenta .
Accion legal promovida por la CAPH Y AI
- Recurso de amparo
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Con motivo de los hechos generados a partir de la emergencia económica,
y las medidas adoptadas por el Poder Ejecutivo, como el dictado del Decreto de necesidad y
urgencia 1570/01, llamado "Corralito Financiero" y demás leyes complementarias,
que establecieron una nueva operatoria financiera en el país, con fecha 20 de febrero de
2002, la Cámara ha promovido una Acción de Amparo, ante el Juzgado Nacional de Primera
Instancia en lo Contencioso Administrativo Federal N 9 de esta Ciudad, basado en los términos, del articulo 43 de la Constitución Nacional y en el
marco del reconocimiento y protección Internacional de los Derechos Humanos, solicitando
se declare la inconstitucionalidad del citado decreto, resoluciones y leyes sancionadas
con posterioridad.
Los fundamentos expuestos, en forma breve, pueden resumirse de la siguiente manera:
En dicho amparo, se ha peticionado se decrete una medida cautelar previa que suspenda
en forma inmediata la aplicación de ese decreto, resoluciones y leyes complementarias
atento a los graves e irreparables daños que ocasionan a los consorcios y administradores
asociados.
Rescata dicho recurso la habitualidad de aperturas de cuentas (cta. cte., caja de
ahorro, plazos fijos) por parte del administrador de consorcios, en forma individual o
conjuntamente con los miembros de cada consejo de administración, con el objetivo de
poder cumplir con los gastos fijos impostergables del consorcio, cubrir la morosidad
existente en el pago de expensas o destinados a reparaciones urgentes o exigidas por
la propia ley, demostrando que dichos depósitos no constituyen una inversión .
B.- Como parte complementaria de tal Acción de Amparo, se ha peticionado igualmente se
declare también la inconstitucionalidad del articulo 16 de la Ley No 25563, que dispone
la suspensi6n por 180 días e impide a nuestros representados recurrir a la justicia
contra todos aquellos deudores morosos que no cumplen con las obligaciones de pago
impuestas por el Reglamento de Copropiedad y Administracion, con el riesgo de aumentar
dicha morosidad y provocar de tal manera un posible colapso al sistema, por el hecho de no
poder cumplir con las obligaciones y gastos impostergables (remuneraciones de encargados,
cargas sociales, seguros, servicios, etc.).
Por otra parte, con fecha 21/02/2002, representantes de la Caph y Al asistieron
a la casas de Gobierno acompañados por el Consejo Federal del Notariado Argentino,
Corporación de Rematadores, Colegio de Escribanos, Asociación Empresarios de la
Vivienda, y FIABCI, entre otras instituciones, con la finalidad de presentar un escrito,
el cual fue recibido por un asesor de la Presidencia de la Nación.
En el documento se destaco el estado de emergencia de los asociados, pidiendo solucio-
nes con miras a encauzar las actividades, las cuales se encuentran paralizadas. Los puntos
a los que se hizo referencia son: Compraventa y locaci6n de inmuebles - Administración de
Consorcios Como resultado, se obtuvo el compromiso de encuadrar una reunión con
representantes del Ministerio de Economía.
En otro orden, entre las actividades realizadas, y con el pedido de que se instrumente
como medio de pago la cancelacion con Patacones, se ha presentado una nota ante las
empresas Edenor, Metrogas y Telefónica, como asi también en la A.F.I.P. y D.G.R. del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Tanto Edesur como
Telecom y Aguas Argentinas ya reciben pagos en dicha moneda, por lo que se insta a los
asociados a aceptarlos asimismo para cancelar los pagos de proveedores comunes, de los
servicios indicados.
Los resultados de las mencionadas accione como así también de nuevas medidas que esta
Cámara considere conveniente efectuar, será informados a
los asociados a través de la vía usual de las circulares.
Renegociacion
de Alquileres
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Teniendo como sede la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias, Perú 570 de Buenos Aires, se ha creado un Comité de Renegociacion de los
Contratos de Locaci6n, que esta destinado a cumplir con un servicio que los particulares o
empresas puedan requerir, y que tendrá como sustento el medio siglo de experiencia de la
entidad en la materia.
Con motivo de las nuevas disposiciones derivadas de la emergencia económica, y que han
puesto un paréntesis de seis meses y mucha incertidumbre en los contratos vigentes de
alquiler a partir de la pesificación, es probable que el organismo creado, permita
también a quienes ejercen la profesion inmobiliaria contar con un asesoramiento
profesional adecuado.
A pedido de las partes, y en forma oral, el Comité recibirá los distintos puntos de
vista que deberán conciliarse. Si hubiera acuerdo se labrara un acta, dejando constancia
del hecho, y se incorporara al contrato existente.
En caso contrario, las partes podrán convenir para que el Comité resuelva el planteo
a su arbitrio, que deberá ser valido para los firmantes, incluso mediante un acta firmada
ante escribano publico. Integraran el Comité dos miembros de la Comisión de Legales y
dos del consejo directivo de la CAPH y Al, y quienes soliciten la mediación, deberán
pagar un arancel fijo equivalente al 25% del contrato de locación vigente.
Incertidumbre
en los contratos por la pesificacion
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El mercado esta en total desconcierto" , sentencio Armando Pepe, quien sin
embargo rescato el comportamiento comprensivo que adoptaron ante la coyuntura quienes
tienen contratos ya firmados. " Los alquileres admitieron la pesificacion sin
problemas , dijo, y en los contratos vigentes, tanto de viviendas como oficinas, la
tónica es mantener a un buen inquilino en igual valor al que se fijo, sin ningún tipo de
ajuste, y lo mas probable es que esta actitud se mantenga durante el plazo de la
locación. Es mas en muchos con- tratos, el dólar fue tomado a 0,80 pesos en lugar de uno
a uno, con tal de flexibilizar las condiciones para el locatario. El resto de las
condiciones, no se han modificado, y se han pasado a pesos también
los depósitos de garantía y su devolución. En los alquileres comerciales, el acuerdo
entre partes ya venia siendo ejercido como producto de la recesión y la gran
cantidad de locales desocupados por lo que es impensable sostener exigencias
desmedidas. Por el contrario, se dio algún caso en que un locador admitió no cobrar,
cuando su inquilino le demostró que en todo el mes no había registrado una operacion.
En los nuevos contratos, para los cuales esta vigente la prohibición de indexar, la
practica esta imponiendo el uso de alquileres escalonados, que adoptan un recurso
utilizado muchas veces en zonas turísticas. Esto es, se pacta una cifra global por la
totalidad del contrate en pesos, pagadero en cuotas diferentes entre el primer semestre y
el segundo, y así sucesivament, como un medio para cubrirse de los efectos de la
inflacion. De hecho, en algunos acuerdos ya se esta incluyendo el pedido de tasación del
inmueble, a cargo de tres inmobiliarias que se establecen, aun con dos suplentes para el
caso que alguna de ellas haya desaparecido a la fecha del requerimiento, para establecer
un valor cierto de la propiedad y el porcentaje que corresponde a la locacion. Un tramite
oneroso y complicado para las partes, del cual es desea- ble que un mercado mas normal
deje en el olvido. Como siempre ha sucedido, solo cabe esperar una mayor certidumbre en el
funcionamiento de la economía, que permitirá restablecer relaciones de equidad y fluidez
en las locaciones. Para el doctor Enrique Abatti, un especia- lista en el tema, los
nuevos contratos, tienen específicamente prohibidas las cláusulas indexatorias, pero,
" como siguen vigentes los artículos 617 y 619 del Código Civil, nada impide que se
convengan en dolares " . Aunque, como es de suponer, no se hallaran muchos inquilinos
dispuestos a pagar en moneda extranjera especialmente cuando todavía no esta
asentado el precio de la divisa en el mercado libre de cambios- propone se contemplen
alquileres progresivos o escalonados, ya sean en forma creciente o decreciente, poniendo
cuidado en consignar la suma total del precio por todo el plazo de la locacion, dividido
en cuotas mensuales. Nada tampoco impediría - sostiene- referir el alquiler a la cantidad
necesaria de pesos para adquirir una cantidad de determinados productos en un mercado
predeterminado, como un recurso para mantener el poder adquisitivo de la compensación
monetaria que se recibe.
ALQUILERES PASO A PASO
Rafael Baigun, coincide en que el mercado absorbió sin problemas la pesificacion 1 a 1
en los contratos de inmuebles pequeños, pero que en los alquileres mas importantes –
o en el caso de locaciones comerciales, como consecuencia de la caída de los negocios, el
propietario debió resignar bajas mayores respecto del dólar. En aquellos contratos
firmados con posterioridad a la emergencia, lo que priva es una renegociacion casi
mensual, para que ninguna de las partes se perjudique. Pueden establecerse en dólares, -
moneda que casi ningún inquilino esta dispuesto a aceptar- o en pesos, y en este caso hay
algunas variantes: entre los que pactan una inflacion
estimada para el primer ano y ajustan con esa variable el segundo; el establecer un
alquiler estipulado en determinada cantidad de un producto (que puede tener que ver con la
mercadería que se procesa) o una renegociacion abierta cada seis meses, hasta que pueda
apreciarse con mayor certidumbre la situación económica. Casi parafraseando el "
paso a paso" que impuso " Mostaza" Merlo en el fútbol, hasta lograr el
campeonato de Racing.
La realidad es que estas altemativas esta funcionando, y en muchos casos se acuerda el
paso a paso, porque nadie esta seguro de que. las estimaciones de un mes puedan ser
acertadas para el otro" , sostuvo Rafael Baigun quien destaco que la baja del
comercio – que hoy puede visualizarse en innumerables locales desocupado- afecto en
forma despareja a los diferentes barrios de la Capital De todos modos, los propietarios
están dispuestos a considerar – como sucede desde hace anos a aquellos inquilinos
que cumplen con: sus obligaciones, porque hoy, mas que nunca. una propiedad vacía es
sinónimo de gastos difíciles de afrontar. Para Santiago Beccar Varela " el mercado
es el mejor termómetro de las cosas, aunque pasara mucho tiempo para que la confianza
vuelva" a restablecerse . Para el directivo de la CAPH y AI, en los nuevos contratos se operara una baja enorme en los precios, aunque
aun esta en duda el tema de si se pueden o no fijar en
dólares, presumiéndose que no, ya que no se modifico el articulo 1o de la Ley 23.091 (de
locaciones urbanas), en el que se habla de moneda de curso legal. De todas maneras,
estima, por aquello de que los contratos hacen a las partes como la le misma, no se
debería negar el derecho a la partes, que quisieran establecer ese medio de pago. En los
alquileres vigentes, que se han convertido a pesos a la fecha 5/3/2002, es de apli
cacion el índice CER para su actualización mensual, sin perjuicio de que las partes renc gocien de común acuerdo. " Ya antes de este disparate de la
devaluación , - comento- en el 99% de los pedidos de re baja como consecuencia de la
crisis, el propietario acepto con los inquilinos que quiso conservar. En los demás casos,
por el momento no ha habido renegociacion, sino mas bien se esta en un compás de espera .
Un consejo atinado es que si el cliente bueno es mejor no perderlo, porque no hay pautas
serias a las cuales atenerse, comento. Por otra parte, en el sector de locaciones
comerciales, de donde proviene la mayor parte de la demanda con la que trabaja, sostuvo
que la tónica es pasar a pesos uno a uno las pretensiones en dolares, y recién allí
empezar a conversar. De todas maneras, destaco como ridículas las protecciones que pesan
sobre los alquileres en la ley, sin discriminacion, entre una viuda único sostén de familia que contrata dos ambientes, y una oficina rentada
por una empresa integrada por gerentes y abogados de alto rango, que saben muy bien como
defenderse. " La ley los iguala, y no hay razon para sostener los mismos argumentos
para la locación residencial y la comercial " , puntualizo.
INMOVILIDAD Y RESTRICCIONES
Para Roberto Franchino, los mercados de locaciones comerciales y de viviendas están
prácticamente inmovilizados como consecuencia del corralito, del corralon, y de las
medidas de la ley de emergencia econ6mica y del Decreto 214/20K. El empresario
inmobiliario apunta que los contratos ya firmados se han pesificado en la relación uno
(1) por uno (1), mientras que locadores y locatarios podrán optar por incorporar el CER
como índice de ajuste o bien acordar un nuevo precio de la locacion. Aunque pondero que
" los nuevos contratos son por así decir un caos. Los locatarios no quieren
suscribir contratos en dolares y los locadores no se animan a aceptar pesos sin alguna
cláusula de ajuste" . La indexación, dice, esta prohibida por la Ley de
Convertibilidad no modificada y se están intentando aplicar correcciones a través del
precio de determinados productos. Por ejemplo,.: -el alquiler mensual deberá ser
equivalente a 1000 litros de nafta super YPF.), u otros parámetros. Sin embargo,
considera que con el desastre economico como el que está padeciendo la sociedad argentina
es imposible aspirar a concertar operaciones inmobiliarias, las cuales requieren antes que
nada de cierto orden, el poder su- poner que habr6 reglas de
juego que respondan a un nuevo ordenamiento de la economía. Hoy, concluye
amargamente,"vivimos en estado de anarquía generalizada. No se ha respetado el
derecho de propiedad, ni se puede circular ordenadamente por la ciudad, por las rutas
nacionales ni provinciales y estamos todos inseguros e inmovilizados por lo que ocurre
todos los dias".
Por que
el CER no puede convertirse en la 1050
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Por que el CER no puede convertirse en la 1050
El ajuste monetario en la vivienda e inmuebles
comerciales es indispensable tanto para la construcción como para los créditos y
alquileres por ser contratos de ejecución diferida. Y debe ser para todas las partes
incluyendo los salarios o ingresos fijos.
El sector de la construcci6n ha registrado el nivel mas bajo en la historia argentina,
el sector inmobiliario que comprende venta y alquileres esta totalmente paralizado y ambos
lo vienen expresando públicamente. Es imperioso dinamizarlos en virtud de no requerir
divisas por utilizar insumos nacionales, absorber mano de obra disminuyendo el desempleo y
generando actividad en numerosas industrias nacionales.
Por ser contratos de ejecución diferida, es imperioso ajustarlos en el tiempo de su
cumplimiento, por lo que el ajuste monetario en el ámbito de los alquileres y los
prestamos hipotecarios es indispensable ya que la filosofía de ese reajuste es que el que
recibe un préstamo devuelva al sistema las sumas necesarias para que el mismo pueda
seguir prestando la misma cantidad de metros cuadrados a los compradores posteriores.
Por ello es necesario generar mecanismos de ajuste entre las partes vinculadas con
el objeto de que los contratos en curso o de ejecución diferida con prestaciones
reciprocas pendientes - como es el caso de la construcción de obras, alquileres o
prestamos sobre la base de la utilización de índices periódicos que corrijan los
valores nominales pactados.
Ese ajuste debe ser para todos, incluyendo los salarios, ya que sino estos perderán su
valor adquisitivo y de cancelación, lo cual generara problemas sociales no deseados de
difícil contención y esta es una de las preocupación tanto a nivel nacional como en el
exterior.
En efecto, además de lo expresado por varios obispos de la Iglesia, hace pocos día
secretario del Tesoro de los EEUU, I 0 Neill decía que su preocupaci6n surgía " lo
que veo en TV sobre el malestar social" 1 director gerente del FMI Horst Kohler,
mencionaba " nos preocupan profundamente los turbios sociales y las penurias que
esta sufriendo Argentina"
La incorporación del ajuste salarial permitiría que la persona que percibe ingresos l pueda abonar su préstamo o deuda a valores ajustados.
LOS AJUSTES MONETARIOS
Son los mecanismos de corrección monetarias, para obtener una"unidad"
– que debería ser la moneda – que permita la
transacción de bien< prestaciones reciprocas, que se
deben cumplir en el tiempo, y que corrigen los valores nominales pactados en los contratos
de diverso contenido.
Debe tenerse en cuenta que no siendo el dinero un fin ni un valor en si mismo, sino
un medio que; como denominador común, permite mensurar cosas y acciones muy dispares en
el intercambio aquella igualdad exige que la equivalencia de prestaciones reciprocas
respondan a la realidad sus valores y al fin de cada una de ellas.
LOS INDICES
Representan las variaciones en el tiempo que sufren los precios de determinados
productos que se quieren comprar o relacionar. Así mientras el índice del Cosfo de la Construcción, relaciona valores que representan
cantidades de materiales y tiempos de ejecucion de la mano de obra necesarios para
producir un cierto tipo de vivienda, el índice de Precios al Consumidor,
generalmente llamado Costo de Vida, relaciona las cantidades físicas de los
insumos que componen la canasta de la familia tipo.
El índice representa la relación de los montos en pesos que en determinado momento
cuesta hacer el mismo producto, o comprar la misma cantidad de insumos de una canasta
tipo, definida en el ano base.
Surge que para el caso de que los precios de los
distintos insumos no crecieran, el índice permanecería constante, cosa que no ocurría
con la 1050 que contenía solo la tasa testigo de interés, que provoco las distorsiones
no deseadas.
COEFICIENTE DE ESTABILIZACION DE REFERENCIA - CER
En ultimas declaraciones del equipo económico informo que el Coeficiente de
Estabilización de Referencia (CER) se conformara en base al índice de Precios al
Consumidor (IPC) que elabora el 1NDEC y que se usara para indexar las deudas
pesificadas y los dep6sitos atrapados en el corralito.
La estructura del CER tendrá en cuenta la inflación del mes anterior por lo que su
ajuste al ser por tasa vencida, según la inflación pasada, no es un pronostico sobre
cual será la inflación del mes siguiente. El CER será informado por el BCRA desglosado
por dia, de manera de poder ajustar las operaciones al día del vencimiento
POR QUE EL. CER NO ES IGUAL A LA 1050
Se debe descartar la preocupación entre el publico – diría terror –
que estos ajustes puedan convertirse en aquellos de la tristemente recordada Circular 1050
del BCRA, situación que no se producirá, pues la estructura de aquel Indice de Ajuste
Financiero (IAF) se conformaba en función de capitalizar en forma diaria y continua con
una tasa flotante representada por la Tasa Testigo a 30 días (TT30._ El resultado de
la aplicaci6n de ese ajuste es que el IAF crecía siempre, aunque todos los demás
indicadores que median la inflación permanecieran constantes, dándose el absurdo de que
sin que hubiera inflación el índice de ajuste IAF merecía igual por estar en
funci6n de la TT 30 nominal.
La única forma que el ajuste IAF no creciera era si la TT30 nominal fuese igual a
cero, situación que implicaría que el publico estuviese dispuesto a depositar sus
pesos a interés nominal nulo, y que para que el ajuste IAF disminuyera que la TT30
nominal debería ser negativa, que seria el caso de Suiza donde algunos bancos, en
determinadas líneas cobran una tasa a extranjeros (interés negativo) para aceptar
depósitos en determina- das divisas, equivalente a una prima de seguro frente al riesgo
que comporta le operacion.
Presidente de la Comisión de Economía del Centro Argentino de Ingenieros
Locaciones
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Consideraciones sobre las nuevas medidas
El art.8 del Decreto 214/2002, publicado en el Boletín Oficial el 4 de febrero,
establece que: Las obligaciones exigibles de dar sumas de dinero expresadas en dolares
estadounidenses u otra moneda extranjera, no vinculadas al sistema financiero, cualquiera
fuera su origen o naturaleza, se convertirán a razon de un dolar estadounidense igual un
peso, aplicándose a ello lo dispuesto en el articulo cuarto del presente decreto.
El articulo 4to dispone que a las deudas referidas en el ar.t.2, 3, 8 y 11, del
presente decreto, se les aplicara un coeficiente de estabilización de referencia
(C.E.R.), el que será publicado por el Banco Central de la República Argentina.
Continua diciendo el art.8 que si por aplicacion de esta disposición (CKR), el valor
resultante de la cosa, bien o prestación, fuese superior o inferior al del momento del
pago, cualquiera de las partes podrá solicitar un reajuste equitativo del precio. En el
caso de obligaciones de tracto sucesivo, o de cumplimiento diferido este reajuste podrá
ser solicitado anualmente, excepto que la duración del contrato fuere menor o cuando la
diferencia de los valores resultare notoriamente desproporcionada.
De no mediar acuerdo a este respecto la justicia decidirá sobre el particular. Este
procedimiento no podrá ser requerido por la parte que se hallare en mora y esta le
resultare imputable.
Los jueces llamados a entender en los conflictos que pudieran suscitarse por tales
motivos, deberán arbitrar medidas tendientes a preservar la continuidad de la relaci6n
con- tractual de modo equitativo para las partes. De acuerdo con lo expuesto, la
pesificacion de un do1ar un peso, se aplica a los contratos celebrados con anterioridad a
la ley 25.561, los que podrán ser indexados conforme el índice CER, que será
confeccionado día por día por el Banco Central de la República Argentina. .A los
contratos anteriores celebrados en pesos no podrá aplicarse ninguna cláusula de
indexación.
Para el supuesto caso, que los alquileres quedaran desfasados en mis o en menos,
cualquiera de las partes (que no se encontrare en mora) podrá solicitar su reajuste y de
no mediar un acuerdo, se podrá requerir judicialmente se fije un alquiler equitativo.
En los contratos nuevos esta prohibida la indexación, pero si se permite fijar
alquilares escalonados (trimestrales, semestrales, anuales, o como las partes de común
acuerdo convengan) La ley no prohibe contratar en dolares ya que no se derog6 ni modifico
el art. 11 de la ley.de convertibilidad, por lo tanto están vigentes los artículos 617,
619 y 623 de Código Civil
CONSULTORIOS
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Interrogantes del Consorcio
JURIDICO
PREGUNTA Debo reparar la pared medianera, para lo cual es necesario
colocar andamios en el edificio lindero, negándose el titular de este inmueble al
ingreso. Que medidas se deben adoptar?.
RESPUESTA En principio, el consultante deberá enviar una carta
documento al titular del inmueble vecino, para que permita el ingreso al edificio conforme
lo determina el articulo 2627 del Codigo Civil que establece: " Si para cualquier
obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble vecino,
el dueño de este no tendrá derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la
obra la indemnizacion de los danos que causare" .
Doctor Jorge S. Villar Asesor Legal
LABORAL
PREGUNTA En caso de fallecimiento del encargado, cual es la
indemnización que debe abonarse, y que conceptos deben integrar la liquidación. Es
necesaria la entrega de algún certificado?.
RESPUESTA: En caso de fallecimiento de un empleado, se hubiera
producido aquel como consecuencia de un accidente de trabajo o causa natural, el empleador
deberá abonar la indemnizacion establecida por el articulo 248 de la Ley de Contratos de
Trabajo, que es igual al_ 50% de una indemnización por despido, es decir medio sueldo por
cada ano de trabajo, considerando la mejor remuneraci6n normal y habitual de: los últimos
12 meses de trabajo.
Además, debe abonársele el seguro de vida obligatorio y la liquidacion final - días
trabajados , dos, aguinaldo y vacaciones.
Todos estos conceptos deberan ser abonados por el consorcio. Lo que habrá que
averiguar en forma es el estado civil del empleado fallecido, ya que esta situacion es
importante para saber a quien hay que hacer efectiva la indemnización. Por ejemplo, si se
presenta la esposa legitima y no tuvieran hijos, es a ella a quien correspondería el pago
y la liquidacion final. En el caso de la presencia de hijos, es importante la edad, para
saber en que forma corresponde abonarles.
El tramite sucesorio para el pago de las indemnizaciones por fallecimiento no es
necesario desde el punto de vista laboral. Por ultimo, también es necesario entregar a
quien corresponda la planilla de certificación de servicios y remuneraciones del 2mses, y el certificado de trabajo del articulo 80 de la Ley de
Contratos de Irabajo, ya que la primera de las planillas es imprescindible para iniciar el
tramite de pensión correspondiente.
Dr. Enrique M. Albisu Asesor Laboral
CONTABLE
PREGUNTA Además de la practica de registrar manualmente las
operaciones del consorcio en el Libro de Administración, existen otros procedimientos que
permitan realizar esta tarea en forma mas ágil?.
RESPUESTA El Libro de Administraci6n es el libro de contabilidad del
consorcio, y, como mínimo, deberán registrarse en el en forma cronológica los ingresos
y egresos del consorcio, sin perjuicio de llevar un sistema contable mas completo si el
administrador o el consorcio lo desean.
Existen distintos procedimientos para llevar el libro de administraci6n en forma legal:
a) En forma manuscrita; en este caso se debe rubricar un libro cuyas paginas tengan
renglones y columnas. b) Mediante el sistema de copiado; se debe rubricar un libro
Copiador. Se denomina así a aquellos que presentan las paginas en blanco, es decir sin
renglones ,ni columnas. Se confeccionan las planillas ya sea por computación o por otros
medios mecánicos y luego se imprimen en el libro, ya sea: 1) Por copiado directo
(fotocopiado) 2) Por copiado indirecto, mediante el uso cinta copiativa y gelatina.
Existen en el mercado librerías comerciales que realizan el copiado de los libros. c)
Mediante la rubricaci6n de hojas de computación en blanco prenumeradas, que luego se
utilizan en una computadora.
Para los consorcios de propietarios situados en la Capital Federal el tramite de
rubricacion de Interrogantes del consorcio
bera realizarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Para rubricar un nuevo libro
debera presentarse el anterior; en el caso de que este no estuviere utilizado en su
totalidad, debido a un cambio de sistema, deberán inutilizarse las hojas sin uso mediante
una leyenda.
Dr. Roberto Manuel Kinsella Contador Publico (U.B.A.) Asesor Contable - Impositivo
ARQUITECTURA
Pregunta Un edificio presenta problemas de filtraciones de una terraza
accesible. Se realizaron reparaciones en repetidas oportunidades, pero el problema
subsiste. Ante la reiteraci6n del inconveniente algunos consorcistas reclaman al
administrador, por considerar que las reparaciones fueron mal efectuadas. La pregunta que
hace el administrador es: <De que manera evitar que
sucedan estos hechos?
RESPUESTA Cuando en un consorcio se llega a estas instancias de
reclamo, es común que los administradores piensen que es algo inevitable.
Sin embargo, existen muchas formas de impedir que estos conflictos se produzcan. En el
caso de las reparaciones, los administradores tienden a confundir el diagnostico del
problema con la ejecución misma de los trabajos. Concretamente, al pedir presupuestos por
tu los trabajos, no solo piden un costo, sino que también piden a los contratistas que
realicen un diagnostico del problema y decidan su resolución técnica.
Sin embargo, la tarea para la cual el contratista se encuentra generalmente bien
preparado, y de la cual se hace responsable al firmar el presupuesto es solo la
ejecución. En este punto comienza y termina su responsabilidad. No es responsable por
haber encontrado las causas el problema, ni en haber propuesto una buena solución.
Seria entonces recomendable que antes de presupuestar un trabajo, se realice una
consulta a un profesional, que pueda evaluar correctamente las causas de los danos, y
proponer la tecnología adecuada para revertirlas.
Realizar reparaciones a prueba y error resulta a largo plazo mucho mas oneroso que
contar con un asesoramiento a tiempo, y logra impedir que
este tipo de conflictos se produzcan.
Arquitectos Victor Hugo Murgia y Akejnn&a
Rodrigues Gesualdi Consultorio de Arquitectura
Jurisprudencia
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Locación de cosas. Acción de desalojo por vencimiento de contrato.
Constitución en mora. Allanamiento. Costas. Imposición.
La mora por el no cumplimiento de la obligacion de restituir el inmueble locado, opera
a partir de la intimacion del locador al inquilino para que este proceda a entregarlo,
pues a partir de ese momento nace el periodo de retención ilícita y la consiguiente
obligación de pagar danos y perjuicios.
Si el locador no intimo la restitución del inmueble, resulta oportuno el allanamiento
efectuado por el inquilino en la primera presentación de la demanda de desalojo por
vencimiento de contrato, cuyas costas deben ser aportadas por el accionante. (Gonzalez,
A. c/CamaRo, N. S/Desalojo por vencimiento de contrato. CNCivil, Sala "e D" ,
11-05-00).
Locación de cosas. Continuación de la locación. Articulo 1622 del
Código Civil.
Si se esta ante un supuesto de continuacion de la locación cuando ha concluido el
plazo contractual originario- resulta aplicable lo dispuesto por el articulo 1622 del
Código Civil, que regula la figura de la continuación de la locación, a diferencia de
la prorroga que constituye un supuesto de modificación de los términos del contrato.
(art. 1 de la Ley 23.091). (Silva. Sthandier, J . c/ Varela M.C. s/Desalojo por falta
de pago, CN. Civil, sala" F" , Highton de Nolasco).
Locación de cosas. Fianza. Extensión. Convenio de Desocupación.
La celebración de un convenio de desocupación no implica la creación de una nueva
obligacion, que la sustituya o extinga, ya que la causa fuente que le dio origen es el
contrato de locación, sin que tal conclusión se modifique por la ausencia de los
fiadores al celebrarse el convenio. De ahí que, si los garantes se obligaron hasta la
restitución del inmueble, no es dable sostener que medio novación, pues esta no se
presume y requiere, para su configuración, que la voluntad de las partes se manifieste
claramente en la nueva convención o que la existencia de la anterior obligaci6n sea
incompatible con la nueva. (Rivadulla, J. c/Mai de Batana Besozzi, G. s/Sumario., Sala
" L" , 2S-04-00).
Hipoteca Ejecución hipotecaria: privilegios, orden, créditos por deudas
fiscales y por expensas.
Mientras que la obligación de pagar las expensas comunes no haya sido extinguida, su
efecto inmediato recae sobre el comprador, quien deberá soportarla aunque se trate de una
venta rodeada de garantías judiciales; ello sin perjuicio del derecho a repetir que
tendrá el comprador respecto de la ejecutada, en el supuesto de haber abonado las
expensas reclamadas por el consorcio.
El privilegio del acreedor hipotecario que resulta del articulo 3934 y siguientes del
C6digo Civil, tiene prioridad sobre el crédito por expensas comunes otorgado por el
articulo 17 la Ley 13.512 (CNCivil, Sala C., 16-4-98, Gimnez Zapiola Viviendas
SA.c/Pomil SAC y T. s/Eje( cion hipotecaria.).
Juicio ejecutivo. Objetivo. Finalidad. Excepciones: inhabilidad de titulo.
La finalidad del juicio ejecutivo no consiste en lograr un pronunciamiento judicial que
de clare la existencia o inexistencia de un derecho sustancial incierto, sino en obtener
la satisfacción de un crédito que la ley presume existen en virtud de la peculiar
modalidad que revisa el documento que lo comprueba.
.La excepción de inhabilidad de titulo es viable en el caso de que se cuestione la
idoneidad jurídica de aquel, sea porque no figura en los
mencionados por la ley o porque no reúne los requisitos a que esta condiciona su fuerza
ejecutiva, o porque el ejecutante o ejecutado carecen de legitimaci6n sustancial en razón
de no ser las personas que figuran en el titulo como acreedor o deudor, pero es
improcedente cuando no se niega la existencia de la deuda o cue do
se la niega mediante la sola manifestación.
La negativa de la deuda, como presupuesto necesario para la admisibilidad de la
excepción de inhabilidad de titulo, no puede constituir u mero formalismo vacío de
contenido pues puede prestarse a maniobras dilatorias que desnaturalicen la sumariedad
característica de este tipo de proceso, habida cuenta que debe estar seguida de la
enunciación precisa y categórica, de las circunstancias de hecho que la motive de modo
que genere en el juez la necesaria certeza de que existen hechos objetivamente ponderables
que justifiquen el desconocimiento como recaudo habilitante de dicha excepcion.
(CNCivil. Sala E, 29-9-9S, Consorcio de Prop. Club Privado " Loma Verde" c/
Jajan, G. s/ Ejecución de expensas).
Fuente: Boletín No 2 – 1999. Secretaria de Jurisprudencia de la Excma. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil
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