L as ventas en el corralito... Y ahora que?
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Después de un trimestre casi nulo para la
actividad inmobiliaria, que coincidió con el fin del año, y los turbulentos cambios
institucionales y económicos que se produjeron en el país, la desafectación de saldos
reprogramados para la compra de bienes registrables fue como un balde de agua para apagar
un incendio. Obviamente se generaron operaciones, especialmente con aquellos plazos fijos
de menor cuantía, pero denegada la posibilidad de prórroga –como pedían a gritos
en el sector desde todos los frentes–, la paralización de operaciones vuelve a crear
nuevas incertidumbres.
El cerrojo aplicado a partir de enero a los depósitos del
sistema financiero ha dañado en guarismos difíciles de ponderar a todos los sectores
involucrados con la compraventa inmobiliaria. Aunque los efectos son difíciles de
cuantificar, Roberto Mandrino, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores de la
Provincia de Buenos Aires, estimó que "en noviembre de 2001 había registradas unas
25.600 inmobiliarias en el ámbito nacional, y hoy se sabe que entre un 15 y 18% de ellas
ha cerrado sus puertas, mientras que entre 8 y 10% están en cesación de pagos y
convocatoria de acreedores". Si se estima que de esas empresas dependen más de
1.100.000 personas, es fácil colegir la importancia de la crítica situación que
atraviesa el mercado.
Pero ¿cuáles han sido los efectos verificables de la circular A
3481, que permitió desafectar plazos fijos para la compra de bienes registrables?
Para el escribano Jorge Taquini, vicepresidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad
de Buenos Aires, "el plazo fue exiguo porque entre el momento que se puso en marcha,
y las dificultades que pusieron algunos bancos, pasó prácticamente una mes hasta que la
operatoria comenzó a funcionar".
Aunque sin dudas se produjo una reactivación, comparando marzo y la primer quincena de
abril, con la situación precedente, habrá que esperar a tener los registros de
escrituras de mayo para verificar una estadística seria sobre el movimiento generado con
los certificados.
Para Taquini, por lo menos poder seguir con las operaciones dentro del circuito
bancarizado, es una alternativa que impedirá que se siga agravando la situación del
mercado inmobiliario.
La falta de seguridad jurídica y la ruptura de los contratos
entre las partes, opinó, inevitablemente generará situaciones que se dilucidarán en los
Tribunales ,ya que, pese a la buena voluntad puesta, el acreedor ha salido más
perjudicado por el cambio producido en las reglas de juego.
Juan Badino, consideró que el salto al corralito "fue escueto no sólo por el
plazo que dio el Gobierno, sino lo que se tardó en implementar, a través de todas las
trabas que se pusieron a las transferencias de dinero".
"Pero, en líneas generales, dijo, después de tres meses de muy poca actividad,
en ese mes y medio se realizó una buena cantidad de operaciones. Si bien hubo mucha gente
que las realizó dentro del "corralito" y con dinero de plazos fijos, también
en ese lapso se trabajó con negocios de otra envergadura, con gente que no estaba
inhibida de operar por tener dinero inmovilizado".
El período se aprovechó, también, para que los interesados en hacer operaciones
inmobiliarias se decidieran en ese momento, ideal para comprar a precios realmente bajos.
En cuanto al tipo de propiedades buscadas, en general, fueron
aquellas que se ubicaban entre 20.000 a 40.000 pesos, o dólares, es decir inmuebles de
dos o tres ambientes.
Pero Badino insistió que el mayor volumen de operaciones se hizo con compradores que
no estaban dentro del corralito. "Se juntaron interesados en salir del corralito, con
otros que buscaban precios ventajosos, y que creyeron que ese era el momento
óptimo".
"Y de hecho, enfatizó, todo lo que se vendió fue a precios realmente bajos,
situación que no se ha mantenido hasta hoy, cuando la demanda busca pero no encuentra la
misma flexibilidad en los propietarios".
Los bancos, según la opinión general de los operadores, presentaron inconvenientes
para la aceptación de los certificados; primero, en la puesta en marcha, y después con
demoras con las transferencias.
El público se fue familiarizando con la operatoria, pero le llevó 15 días
cumplimentar todos los pasos y ponerlos en práctica.
Respecto de las preferencias de la demanda, el empresario apuntó
que "lo que era de poco monto correspondía a gente que quería salir del banco y
tener su dinero en un activo fijo; pero los que apuntaban a operaciones de mayor
envergadura, fuera del corralito, buscaban inmuebles con renta y preferían locales
comerciales u oficinas alquiladas en Capital, y también algunos lotes en barrios
cerrados.
Guillermo Villa, de Tizado Patagonia, sostuvo que las opciones más requeridas por los
poseedores de certificados, se volcaron hacia operaciones chicas –entre $20.000 y $
70.000– entre ellas terrenos en barrios cerrados. Villa La Angostura, Bariloche y San
Martín de los Andes tuvieron transacciones de este tipo.
Para Rafael Baigún, si bien las ventas durante los primeros 20 días estuvieron muy
trabadas, en abril la operatoria ya estuvo bastante instrumentada, y en general las
operaciones se encaminaron. Lo cierto es que se notó un repunte muy importante de las
ventas respecto de los meses anteriores, si bien la baja se volverá a producir cuando
concluyan las últimas operaciones generadas antes de la fecha de cierre.
"Lo que más se vendió- dice- fueron departamentos bien
ubicados, de dos ambientes, en valores que en la zona de Barrio Norte el promedio anduvo
alrededor de los 30.000/35.000 dólares.
La tendencia común fue aplicar una baja en dólares a los precios que venían antes de
la devaluación, del orden de 30 por ciento, y sobre ese valor al precio de la divisa en
el mercado. Es decir que un departamento que estaba en 50.000 dólares, se puso en venta
en 35.000 ".
El empresario indicó que en su experiencia, fue menor la cantidad de público que
utilizó divisas fuera del corralito, porque en principio estaban esperando poder
presionar con el efectivo, una vez que se hubiera vencido el plazo que se cumplió el 15
de abril.
En estos momentos en que la posibilidad de usar los certificados se extinguieron, el
que está posicionado en dólares tiene la expectativa de poder sacarle mayor valor.
En cuanto a la demanda generada, se volcó principalmente hacia
inmuebles con destino de renta, y pocas operaciones dentro del sector comercial, aunque en
este caso los valores de las transacciones rondaron entre 80.000 y 120.000 dólares,
también en buenas zonas.
Las expectativas no son demasiado alentadoras para el mercado, sostiene, salvo que se
vuelva a flexibilizar el uso del dinero cautivo. Especialmente porque quienes tienen
dólares en el exterior, para traerlos requerirán un panorama económico y político más
estable.
Los precios, por otra parte, tienen actualmente una referencia más cercana con la
necesidad del que vende que con el mercado que todavía no está conformado.
En lo que es vivienda, los alquileres se realizan escalonados a lo largo del contrato,
o con una repactación libre entre las partes; por períodos, como consecuencia de la
incertidumbre. Esto no quiere decir que implique una suba, sino que es posible pensar en
una rebaja.
Hoy se apela fundamentalmente a la buena voluntad entre las
partes.
La venta de campos en la mira
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Los efectos de la devaluación en
el precio de los granos, y la luz verde que representó para la explotación ganadera ser
declarada libre de aftosa con vacunación, amplían las posibilidades de exportación
hacia los mercados europeos y asiáticos y convierten a ese sector en uno de los mayores
generadores de divisas para el país. Tan es así, que a pesar de las retenciones se
estima que en el 2002 se duplicarán las exportaciones de carne con relacion al 2001.
Al compás del incremento de los precios de los granos y de la carne, todo hacía
pensar que la venta de campos contaría con un mayor nivel de operaciones. Sin embargo, la
demanda por ahora se limita a consultas de inversores internacionales y locales, con
dinero en el exterior, que buscan oportunidades, alentados por el contexto de debacle e
incertidumbre generalizados.
Los operadores consultados coinciden en que, con posterioridad a
la devaluación, el mercado comenzó a reacomodar sus precios en dólares con bajas del 20
al 30 por ciento, con respecto a diciembre 2001. De ahí que Enrique Corteletti, del
departamento rural de la firma Armando Pepe S.A., señale que los valores se ven afectados
no tanto por la devaluación sino por la incertidumbre que genera la falta de reglas
claras, el incremento del riesgo de inversión para su explotación y la falta de
financiación tanto local como internacional.
Evolución de precios
La venta de campos en la zona núcleo: provincias de Buenos Aires, sur de Santa Fe,
Córdoba y Entre Ríos tuvo una época de auge a partir de 1994 para llegar a un pico
entre1997/ 1998, con un incremento del 120 por ciento, para luego descender en 50 por
ciento. En esa época se llegaron a abonar valores de U$S 5000 la hectárea por campos
maiceros. Hoy en cambio se ubican, en promedio, en U$S 2500, la hectárea, aunque todavía
no han alcanzado los valores mínimos del 89 del orden de U$S 1700.
A su vez, los operadores remarcan que, en este momento, hay en oferta escasos campos
con buena infraestructura. En ese aspecto Roberto de Ancizar de la firma Elizalde Garrahan
defiende los precios e indica que para un campo maicero de 400 hectáreas, en la mejor
zona clase A, hay que hablar de U$S 3.000 la hectárea; en tanto que para uno de cría, en
la cuenca del Salado, los valores rondan U$S 400, la hectárea. En los de invernada, en la
zona oeste afectada por las inundaciones, se solicita precios de U$S 1.200; valores que no
son convalidados por la demanda.
La situación actual
Aunque los brokers rescatan, como un hecho auspicioso, que se ha incrementado el nivel
de consultas tanto de inversores locales como del exterior, también admiten que no se
concretan operaciones. ¿ Los motivos? Frente a un panorama más alentador para la
actividad los propietarios se resisten a la venta, salvo aquellos que se encuentran muy
exigidos económicamente, habida cuenta de que la brecha de contraofertas puede llegar al
50 por ciento. Asimismo, los operadores destacan que la pesificación de deudas significó
un respiro para muchos.
"Los inversores del exterior desembarcan con la idea de comprar 10.000 o 20.000
hectáreas por U$S 200.000 y se topan con otra realidad, signada por la inseguridad
jurídica y el cambio permanente de reglas de juego, a lo que se suma la distancia de sus
países de origen. Por ahora se mantienen en un compás de espera, salvo aquéllos que
consiguen contar con gente idónea para la administración", afirma Ancizar.
Y señala que antes se concretaban operaciones mediante transferencias de depósitos en
bancos del exterior. Una operatoria que era normal, pero que ahora tropieza con una serie
de dificultades e interrogantes en cuanto a su seguridad.
La inversión en tierra
Desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria, Corteletti precisa que los
campos agrícolas se enfocan como una inversión que brinda cierta rentabilidad, si se
tiene en cuenta su posterior arrendamiento. Aunque en ese aspecto, de Ancizar señala que
se están concretando pocos alquileres de campos ante la incertidumbre que genera la
rentabilidad de la agricultura. Si bien hay una demanda potencial de los pools y de otros
operadores, se ha acrecentando la brecha entre los precios solicitados y los ofrecidos por
los arrendatarios. Por caso, si se trata de un campo maicero, calculando un rendimiento de
8 toneladas por hectárea, con un valor la tonelada de 180 pesos, más un 30 por ciento de
rentabilidad para el propietario, se alcanza un precio de $ 432 la hectárea. Precios que
la demanda no acepta, porque no sabe si los números cerrarán, si se evalúan aumentos en
los precios de insumos, combustible, semillas, fertilizantes, sumado a la amenaza de
nuevas retenciones.
No obstante ese cuadro de situación, los brokers remarcan que los propietarios de
campos de gran envergadura prefieren quedarse con la tierra apuntando al largo plazo o
bien, mantenerse hasta que el panorama aclare y haya un cierto nivel de certidumbre para
poder canalizar el dinero hacia otros emprendimientos. Aunque también están los que
prefieren vender porque, lisa y llanamente, se van del país.
Aunque el eje de esta nota se centra en la zona productora de
cereales, por excelencia, hay que destacar que la Argentina con sus 2,8 millones de
kilómetros cuadrados es el octavo país del mundo por su superficie, que encierra
variedad de climas y posibilidades, siempre y cuando se alentara el desarrollo de las
economías regionales, una de las tantas asignaturas pendientes. Así, por ejemplo, la
Patagonia, donde se distinguen diversas zonas, la de la cordillera, precordillera, meseta
patagónica y el área de la costa . Una marca conocida en el mundo y de interés no sólo
desde el punto de vista turístico sino también para el agro turismo y las explotaciones
carboníferas y petroleras. Claro está, que sí se esperan inversiones, habrá que tratar
que no sean todas foráneas sino también de argentinos, capaces de apostar por el país.
Para no caer, como siempre, en el clásico lamento del tango, de la "mina" que
se fue con otro. Sin indagar las causas de tanto desamor y dasaliento.
Alquileres
- Reordenamiento
del Sistema Financiero
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Decreto
762/2002
Al cierre de esta edición, por decreto presidencial, fue
derogado el CER. Creímos de suma importancia para los lectores incluir esta colaboración
especial que ofrece la norma completa y sus considerandos, así como el alcance de la
medida sobre los contratos.
Bs. As., 6/5/2002
VISTO la Ley N° 25.561, los Decretos Nros. 214 de fecha 3 de
febrero de 2002, 320 de fecha 15 de febrero de 2002 y 410 de fecha 1° de marzo de 2002, y
CONSIDERANDO:
Que el Proyecto de Ley sancionado por el HONORABLE SENADO DE LA NACION el 14 de
marzo de 2002 pasado en revisión a la HONORABLE CAMARA DE DIPUTADOS DE LA NACION propicia
exceptuar de la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (C.E.R.)
determinadas deudas de personas físicas.
Que el PODER EJECUTIVO NACIONAL tiene el deber de
arbitrar las medidas necesarias para la eficaz resolución de los problemas planteados por
las restricciones establecidas al retiro de dinero en efectivo del sistema financiero
dispuestas a partir del dictado del Decreto N° 1570 de fecha 1° de diciembre de 2001.
Que todas las alternativas de solución encaradas requieren
que -en forma previa- se dé adecuado tratamiento a los sistemas de actualización de los
créditos otorgados por el sistema financiero.
Que la aplicación de un índice de actualización basado en variables que no se
ajustan al ingreso familiar genera incertidumbre y afecta la capacidad de cobro de los
créditos por parte de las entidades financieras.
Que debe darse igual tratamiento a situaciones similares existentes fuera del sistema
financiero por razones de equidad.
Que en forma explícita o implícita la misma relación entre ingresos y salarios es
tomada en cuenta para la fijación de alquileres, por lo que corresponde aplicar similar
criterio de actualización que el que se establece para el sistema financiero.
Que en atención a la urgencia que existe de dar seguridad
jurídica y certeza a las relaciones económicas, resulta necesario que el Poder Ejecutivo
Nacional adopte, sin dilación alguna, similar criterio que el aprobado por el Honorable
Senado de la Nación, en orden al consenso legislativo alcanzado.
Que la medida que se adopta ha tenido en cuenta que en la determinación de la
capacidad de repago para la asignación del crédito, las entidades financieras
normalmente fijan, conforme adecuadas técnicas bancarias, cuotas de amortización e
intereses entre el Veinticinco por ciento (25%) y el treinta por ciento (30%) del ingreso
familiar como máximo
Que la Dirección general de Asuntos jurídicos del Ministerio de Economía ha tomado
la intervención que le compete.
Que la naturaleza excepcional de la situación planteada hace imposible seguir los
trámites ordinarios previstos por la Constitución Nacional para la sanción de las
Leyes.
Que el presente se dicta en ejercicio de las facultades
previstas en el artículo 99, incisos 1 y 3 de la Constitución Nacional.
Por ello, El Presidente de la Nación Argentina en acuerdo general de ministros
DECRETA:
Artículo 1° - Exceptúase de la aplicación del Coeficiente de
Estabilización de Referencia (C.E.R.) a todos aquellos préstamos otorgados a personas
físicas por entidades financieras comprendidas en la Ley N° 21.526, sociedades
cooperativas, asociaciones, mutuales o por personas físicas o jurídicas de cualquier
naturaleza, que se enumeran seguidamente:
a) los préstamos que tengan como garantía hipotecaria la vivienda única, familiar y
de ocupación permanente, originariamente convenidos en dólares estadounidenses u otra
moneda extranjera y transformados a pesos por el Decreto N° 214/02 y sus modificatorios,
dictados en el marco de emergencia declarada por la Ley N° 25.561, sin límite de monto.
b) los préstamos personales, con o sin garantía
hipotecaria, originariamente convenidos hasta la suma de pesos doce mil ($ 12.000) o hasta
la suma de dólares estadounidenses doce mil (U$S 12.000) u otra moneda extranjera y
transformados a pesos por el Decreto N° 214/02 y sus modificatorios, dictados en el marco
de emergencia declarada por la Ley N° 25.561.
c) los préstamos personales con garantía prendaria originariamente convenidos hasta
la suma de pesos treinta mil ($ 30.000) o dólares estadounidenses treinta mil (U$S
30.000) u otra moneda extranjera y transformados a PESOS por el Decreto N° 214/02 y sus
modificatorios, dictados en el marco de emergencia declarada por la Ley N° 25.561.
Art. 2° - Exceptúase de la aplicación del Coeficiente de
Estabilización de Referencia (C.E.R.) a los contratos de locación de inmuebles cuyo
locatario fuere una persona física y el destino de la locación fuere el de vivienda
única familiar y de ocupación permanente. Sus renovaciones o los nuevos contratos serán
libremente pactados por las partes.
Art. 3° - A partir del 1° de octubre de 2002 las
obligaciones de pago resultantes de los supuestos contemplados en los artículos 1° y 2°
del presente decreto, se actualizarán en función de la aplicación de un Coeficiente de
Variación de Salarios (C.V.S.) que confeccionará y publicará el Instituto nacional de
Estadística y Censos, dependiente de la Secretaría de Política Económica del
Ministerio de Economía. Hasta esa fecha se mantendrán las tasas de interés vigentes a
la fecha del presente, de conformidad con las normas legales y reglamentarias aplicables.
El Poder Ejecutivo Nacional oportunamente determinará las tasas de interés aplicables al
momento de entrada en vigencia del Coeficiente de Variación de Salarios (C.V.S.).
Art. 4° - El Ministerio de Economía elevará al Poder
Ejecutivo Nacional un proyecto de reglamentación de las presentes disposiciones, dentro
de los treinta (30) días de la publicación del presente decreto en el Boletín Oficial.
Art. 5° - Las disposiciones que anteceden son de orden
público y serán de aplicación a los préstamos contemplados en el artículo 1° y a los
contratos de locación de inmuebles a que se refiere el artículo 2° del presente
decreto, vigentes al 3 de febrero de 2002.
A rtículos 6 y 7, de forma.
A quiénes alcanza la eliminación del CER
Los créditos hipotecarios de vivienda única, prendarios de hasta 30.000 pesos o
dólares, personales hasta 12.000 y los alquileres para vivienda familiar se ajustarán
ahora por un índice salarial.
1. Hipotecarios, prendarios y personales
Quedan fuera del alcance del CER:
• los alquileres de vivienda única familiar y de ocupación permanente.
• los préstamos hipotecarios de vivienda única familiar y de ocupación
permanente, sin límite de monto, que fueron originariamente contraídos en dólares, ante
un banco, financiera, cooperativa, mutual, escribanía, empresa privada o con personas.
• los préstamos prendarios originariamente convenidos hasta 30.000 pesos o hasta
30.000 dólares, también contraídos con un banco, financiera, cooperativa, mutual,
escribanía, empresa o personas.
• los préstamos personales hasta 12.000 pesos o dólares,
tomados con un banco, entidad financiera, cooperativa, mutual, escribanía, empresa o
persona.
2. Comercios y empresas
Se sigue aplicando el CER en todos los demás casos. Esto es:
• en los alquileres comerciales originariamente contraídos en dólares,
• en las deudas originales en dólares y luego pesificadas de las empresas,
• en los préstamos prendarios originariamente mayores
de 30.000 dólares,
• en los préstamos personales superiores a los 12.000 dólares.
El CER también se aplicará para los bonos en pesos que se otorguen como parte de la
reprogramación optativa de los depósitos en cuentas a la vista (caja de ahorro o cuenta
corriente).
3. Cuál es la tasa de interés que rige
La tasa de interés de los créditos para los que no rige el CER es la que se pactó
originalmente, ya sea fija o variable. Aunque la norma señala que hasta octubre próximo
se mantienen las tasas de interés vigentes a la fecha del presente decreto, Economía
aclaró que esa tasa reducida del 3,5% anual no se aplica porque ese porcentaje sólo
entraba en vigencia si regía el CER. También aclaró que en los préstamos pactados a
tasa variable se mantienen en esa tasa que actualmente ronda el 30/35% anual, aunque hasta octubre la cuota sigue igual y se
reajustará en ese momento de acuerdo a la tasa de interés que determine el Gobierno y a
la variación salarial. Estos puntos estarán aclarados en la reglamentación del decreto
que en 30 días Economía debe elevar al Poder Ejecutivo.
4. El índice de ajuste salarial
A partir del 1° de octubre, tanto los alquileres como las deudas que quedaron
fuera del alcance del CER se reajustarán por un Coeficiente de Variación de Salarios
(CVS) que elaborará el INDEC. También en ese momento el Gobierno determinará la tasa de
interés que se aplicará sobre los saldos deudores de los préstamos. Así en ese
momento, se recalculará la deuda en base a la nueva tasa de interés y al CVS y eso
determinará la nueva cuota mensual que deberán pagar los deudores.
5. Cómo se paga a partir de octubre
De acuerdo al decreto, hasta octubre los deudores de los alquileres o créditos que
quedaron sin el CER deberán pagar la misma cuota en pesos que pagaban en dólares antes
de la pesificación. Así quien pagaba 350 dólares en diciembre, sigue pagando 350 pesos
como lo venía haciendo hasta ahora, pero con la novedad de que esos pagos ya no son a
cuenta sino definitivos. En octubre, se recalculará la deuda por la variación salarial y
la nueva tasa de interés. En el caso de los alquileres que vayan venciendo y se renueven
o se celebren nuevos contratos, las partes fijarán libremente el precio.
6. Reintegros en caso de pago anticipado
Los deudores que cancelaron anticipadamente sus créditos
ahora exceptuados del CER tienen derecho a reclamar la devolución de ese ajuste. Siempre
que los bancos u otros acreedores les hayan cobrado el CER por el período que va desde
febrero hasta la fecha del pago. También tienen derecho a reclamar la devolución de ese
ajuste los inquilinos que pagaron el alquiler incorporando el índice del CER. Según
Economía, esos deudores o inquilinos tienen a su favor el derecho de repetición (que se
les reintegre el importe) porque se les aplicó un ajuste que no corresponde.
7. Hasta 25 o 30% del ingreso familiar
Según el decreto, la eliminación del CER para los alquileres de vivienda y
créditos hipotecarios o personales o prendarios de menores montos se debe a que la
aplicación de "un índice de actualización basado en variables que no se ajustan al
ingreso familiar genera incertidumbre y afecta la capacidad de cobro de los créditos por
parte de las entidades financieras". Y la extensión de la eliminación del CER a las
deudas con escribanías, empresas o personas se explica porque "debe darse igual
tratamiento a similares" por "razones de equidad". También se señala que
las propias entidades financieras cuando otorgan los créditos toman en cuenta que las
cuotas mensuales de amortización e intereses no superen entre el 25 y 30% del ingreso
familiar, un porcentaje que podría ser superado si se aplicaba el CER. El decreto
menciona que en forma explícita o implícita
hay una relación entre los alquileres y los ingresos y salarios de los inquilinos.
8. Las deudas con escribanías
Una novedad del decreto es que quedan fuera del ajuste del CER las deudas
hipotecarias y los créditos personales o prendarios de hasta 12.000 o 30.000 dólares o
pesos contraídos fuera del sistema financiero. Se trata de las deudas con escribanías,
empresas constructoras, mutuales, cooperativas o personas. En todos esos casos, la cuota
permanece sin cambios hasta octubre, cuando se recalculará la deuda de acuerdo a la
variación salarial y la nueva tasa de interés. En cambio, siguen con el ajuste del CER
los alquileres comerciales, los préstamos personales o prendarios superiores a 12.000 o
30.000 dólares y las deudas de las empresas que fueron pesificadas 1 a 1, a las que se
les seguirá aplicando el CER más una tasa de interés del 7% anual. Los nuevos
alquileres se pactan libremente, pero no puede aplicarse ni el CER ni ninguna otra
cláusula de indexación.
CON EL DECRETO 762/2002 CAE EL "CER"
EN ALGUNAS LOCACIONES
A partir del 6 de mayo del 2002 quedó definitivamente
eliminado el Coeficiente de Estabilización de Referencia "CER" para los
alquileres destinados a vivienda única, familiar y permanente exclusivamente. Quedaron
fuera de estas excepciones los locatarios de comercios, industrias, tras actividades
lucrativas, casas de descanso o veraneo, etc..
De este modo todos las locaciones a personas físicas en las condiciones explicadas
precedentemente y que fueron pactadas originalmente en dólares y posteriormente
pesificadas el 3/2/202, quedarán especialmente exentas del reajuste por el "costo de
la vida".
Marketing:
La zonificacion, una nueva tecnica en
el analisis del mercado
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A través del desarrollo de nuevas técnicas
de zonificación en el estudio del mercado inmobiliario, se ha comprobado que existen
estándares comunes en las principales ciudades del mundo. En Buenos Aires, Forcadell Juan
Badino comenzó a implementarlas el año pasado, como parte de un acuerdo con sus socios
españoles. El resultado de esta sistematización, sostienen, será beneficioso para
asistir tanto a al oferta como a la demanda.
"Lo que se está haciendo- sostuvo Javier Fonseca,
responsable de Marketing de Forcadell Juan Badino- es colocarnos como observadores de la
ciudad, en sus sectores residencial, de oficinas e industrial. Segmento por segmento,
puede deducirse que la distribución no es caprichosa".
Tratándose por ejemplo de los locales, analiza que si se
enfatiza la ubicación, pueden establecerse varios criterios. En primer lugar, existe una
zona top, caracterizada como "roja", que incluye a calles con alto nivel, y
locales lujosos dentro de su perímetro. Una segunda línea – "azul"-
involucra áreas mixtas, con locales de nivel y bastante tránsito peatonal. La tercera,
"verde" engloba calles muy transitadas, con alta densidad peatonal, y
finalmente, en "amarillo" se distingue a locales linderos con centros
comerciales, barriales y demás, vinculados con el sector de los servicios.
El objetivo del estudio, es que los propietarios de los locales puedan recibir un
asesoramiento completo, y facilitar el trabajo de las empresas que estén buscando dónde
instalarse, de acuerdo con el rubro que exploten.
"Si se toman dos casos típicos de zonas top, como la Avenida Alvear, por ejemplo,
o Quintana, explica Fonseca, y se hace una comparación con otras ciudades del mundo, se
llega a la conclusión de que las mismas marcas buscan este sector para instalarse. Por
otra parte, si se investiga en cada una de las distintas capitales los porcentajes usuales
de ocupación, respecto del ramo, se observa que también son los mismos: indumentaria,
accesorios y electrodomesticos".
En la zona verde, es usual encontrar bastantes locales de comidas rápidas,
electrodomésticos y también es posible estandarizar los niveles de ocupación. Como
calles de estas características pueden citarse a Santa Fe, desde Callao hasta
Pueyrredón, o Cabildo y Juramento.
Dentro del área azul podría ubicarse a Puerto Madero; la
avenida Santa Fe, desde Callao hasta Plaza San Martín, y Callao desde Santa Fe a Avenida
del Libertador, con preponderancia del rubro de indumentaria.
Florida, reúne en si misma hasta tres subsectores: desde Plaza San Martín hasta
Córdoba; desde ésta hasta Corrientes, y otra desde Corrientes hasta la Avenida de Mayo.
La Avenida Alvear , relevada en todo su recorrido, permitió configurar una
estadística que se mantiene prácticamente en cualquier lugar del mundo, dentro de las
consideradas como zonas rojas o top. Dentro de ella, el equipamiento personal concentra la
mayor ocupación, 57%, seguido por los servicios, 23%, y elementos para el hogar, 12%.
La metodología comparte parámetros y criterios comunes a
todas las grandes ciudades del mundo donde opera Forcadell, y estudia el interés de la
demanda por ciertas ubicaciones geográficas en virtud de la intensidad del tránsito
peatonal, o de la exclusividad de las zonas. La influencia de los que pueden denominarse
como "vecinos deseados", es un dato a ser considerado por otros comerciantes,
interesados en la proximidad para beneficiarse con el efecto de arrastre, de allí la
importancia de la información.
"Se trata de estandarizar los requerimientos internacionales, con criterios que
nos permitan hablar el mismo lenguaje que conocen las cadenas comerciales, y se desarrolla
de acuerdo con los socios de España, cuyos conceptos ya estamos aplicando en la Argentina
, la idea es ubicar al los interesados en zonas de caracteristicas similares a las que
prefierenen otras capitales del mundo, concluyo Fonseca.
Controlador
de Ascensores
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Es importante comprobar la
habilitación de los conservadores en la página Web de la Cámara
Es de suma importancia recordar a los consorcios, que de acuerdo con el Art. 1° del
Decreto 578/01, reglamentario de la Ordenanza 49.308, se realizó el reempadronamiento de
los permisos de conservación otorgados originalmente por Decreto 220/96, los que a partir
de ahora tendrán un año de validez.
El plazo establecido para efectuarlo, expiró el pasado 31 de enero de 2002, habiendo
realizado el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires durante el proceso, una revisión de la
documentación exigida para el otorgamiento de los permisos.
Asimismo, la Dirección de Contralor de Instalaciones del Gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires informó que, adicionalmente, se integró una base de datos, con
documentación aportada con carácter de declaración jurada por parte de los
conservadores reempadronados, que permitirá disponer de mayor información sobre las
máquinas que son conservadas, sus responsables, características técnicas, vigencias de
seguros y actuación del representante técnico; información que se utilizará para la
aplicación del control y cumplimiento de la normativa vigente.
A su vez, cabe consignar que los conservadores que por cualquier
motivo, no integran los registros actualizados por medio del citado reempadronamiento, no
se encuentran habilitados para ejercer la función de conservación en el marco de la
Ordenanza 49.308.
Consecuentemente, ante la eventual ocurrencia de accidentes, la cobertura de los
seguros por responsabilidad civil contra terceros, así como la responsabilidad legal de
las administraciones de consorcios, se evaluará teniendo especialmente en cuenta esta
circunstancia.
Por lo tanto, se aconseja a todos los administradores y responsables legales de
consorcios verificar la vigencia y validez de los permisos de conservación de aquellos
que están a cargo de sus instalaciones, para evitar las penalidades y sanciones previstas
en el Decreto 578/01.
La integración del Registro de Permisos de Conservacion,
vigentes a la fecha puede consultarse en la sección de "NOVEDADES" de la
página web de la CAPH y AI: www.caphai.com.ar
Finalmente, ante cualquier duda sobre dicho registro, los asociados pueden comunicarse
con la Dirección Contralor de Instalaciones de la Dirección de Fiscalización de Obras y
Catastro del Gobierno de la Ciudad.
Consorcios: Detalles importantes Al contratar servicios
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En los tiempos que corren, es
imprescindible más que nunca, poner la lupa a la hora de contratar servicios, no sólo
por los gastos que insume una elección equivocada, sino también porque en ese caso los
problemas aumentan en lugar de resolverse. Martín Puga, titular de Consultora Técnica
SRL, una empresa que se dedica al mantenimiento general de edificios, ofreció una lista
de sugerencias que conviene tener en cuenta.
A la hora de solicitar una cotización existe una serie de pasos
que es beneficioso respetar:
Primero, idoneidad. No olvidar que la contratación de oportunistas
suele acarrear problemas, muy caros por la falta de compromiso, y de los seguros, que
cubran al consorcio ante eventuales accidentes.
En lo posible, a la hora de la elección de la empresa proveedora, contratar con
especialistas. No falta el pintor que por necesidad arregla una instalación eléctrica, o
el plomero que realiza revoques, pero cada uno en lo suyo es la mejor manera de no pasar
por experiencias traumáticas.
Antecedentes: Como actualmente la oferta de
servicios es amplísima, es deseable que las empresas presenten su curriculum o carpeta de
obras realizadas, e incluso, no estaría demás ir a constatar algunas de ellas, y
conversar acerca de la satisfacción que obtuvo el consorcio.
En el caso de un edificio, puede existir la posibilidad que algún vecino sea
profesional o técnico : nunca están demás las opiniones constructivas. No hay que
olvidar que en un consorcio, todos tienen un pequeño espacio y que la comunidad en su
conjunto puede lograr que el mantenimiento sea más sencillo, algunos aportando
experiencia, otros cuidado y los demás simplemente ganas.
Fiscalización: Al momento de la aprobación del presupuesto, poner la mayor atención
en que el proveedor tenga sus papeles en regla; no nos olvidemos que los administradores
están muchas veces tapados de tareas, procurando que la plata alcance y algún detalle se
les puede escapar. Controlar los materiales que se presupuestan, pedir listados de ellos,
y prestar atención que sean los óptimos para llevar a cabo la reparación. Los
encargados del edificio pueden ser de gran ayuda en la tarea de fiscalización sobre lo
que se está haciendo.
Cumplimiento. Por ultimo, es importante observar
los finales de obra, comprobar que las tareas hayan sido realizadas como fueron pactadas,
así como la limpieza final de obra, la reparación de las roturas ocasionales en caso de
que éstas se hubieran producido, y otros detalles.
Junto con la recepción de la obra por parte de quien corresponda, exigir la garantía
por las tareas realizadas en caso que hubiere sido acordada, o aplicar los fondos de
retención de obra por un tiempo determinado, como caución por posibles inconvenientes
derivados de las tareas o reformas realizadas.
Finalmente, resta hacer un llamamiento sobre la responsabilidad común en el
mantenimiento de un edificio, porque en toda sociedad cada uno puede aportar su pequeña
contribución para beneficio de todos.
La inflacion
preocupa a los consorcios - Las expensas se mantienen estables
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Durante el primer trimestre del año las
expensas comunes mantuvieron en general su valor, no afectadas todavía por los aumentos,
mejorando moderadamente su percepción luego de la alta morosidad que se había observado
hacia fines del año anterior. Sin embargo, preocupan a consorcios y administradores los
altos índices de inflación actuales y proyectados, y el alza de precios en aquellos
insumos que son de utilización habitual en los edificios, situación que se hizo pública
en un comunicado de la institucion.
La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y de Actividades Inmobiliarias
recuerda que la existencia misma del consorcio depende de la toma de conciencia del
cumplimiento puntual y sistemático del pago de las expensas, que concurren a la
protección de todos los integrantes, incluidos los deudores.
No debe olvidarse que las obligaciones del consorcio, en
especial las de vencimiento fijo, ocurren antes de la primera quincena de cada mes. Tal es
el caso de sueldos - antes del cuarto día hábil -; aportes previsionales
-entre el 6 y el 8- y servicios públicos -generalmente antes del día
10-.
En lo que respecta a las alzas producidas en los precios, la entidad subraya que
los consorcios no están ajenos a esta situación, y que ella ya ha generado la
suspensión de los mantenimientos preventivos en los edificios, optándose por cumplir con
sólo aquellos que resulten imprescindibles.
Respecto de las relaciones con los proveedores, se destaca que en lo que hace a
reparaciones y arreglos, se achicaron o cortaron los tiempos de financiación que eran
habituales.
Es de resaltar que los aumentos registrados afectan, en
especial, a los artículos de limpieza, pintura, materiales de construcción, bioquímicos
para la limpieza de tanques y fumigaciones; no obstante, y por el momento, los
administradores están realizando los mayores esfuerzos para mantener los gastos acotados,
conscientes de las dificultades que la sociedad enfrenta en su conjunto, pero alertan a
las autoridades sobre la necesidad de mantener niveles razonables de inflación, y
recomiendan a los consorcistas cumplir puntualmente con sus obligaciones de pago, única
vía para la normal subsistencia del inmueble comun en que estan todos asociados.
CAPACITACION
PROFESIONAL
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Hasta julio prosigue dictándose el Curso Básico
de Propiedad Horizontal, en la sede de la institución, y en ese mismo mes tendrá lugar
la inscripción para las clases correspondientes al segundo semestre del año.
Las clases en este caso se extenderán entre agosto y diciembre, los lunes y miércoles
de 17.30 a 19 o de 19.30 a 21.
Entre las materias cuyo estudio se profundiza, para capacitar profesionalmente a los
futuros administradores, figuran: derecho laboral y específico de propiedad horizontal,
derecho municipal, contabilidad de la Administración, mantenimiento de edificios, ética
profesional, organización de oficina y práctica profesional, así como marketing,
locaciones y barrios cerrados.
SERVICIOS: Arquitectos de cabecera
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Los asociados de la Cámara, tanto
inmobiliarios como administradores, suelen asumir cotidianamente trabajos de gran
responsabilidad, sin contar con asesoramiento profesional .
Tanto en la evaluación de proyectos de inversión como la constatación de
presupuestos de contratistas, por mencionar sólo dos ejemplos, están obligados a tomar
estas importantes decisiones en soledad, lo que los recarga de responsabilidades que
exceden a su propio campo laboral. Quedan así casi como los únicos artífices de la
evolución de esta situación y sus resultados. Esta experiencia bastante común fue
tenida en cuenta al programar el servicio de arquitectos de cabecera.
En general, aunque se reconoce que la visión de un arquitecto suele ser útil en estos
casos, no se busca asesoramiento profesional porque se lo considera caro o inexistente en
estos asuntos.
Los responsables del Consultorio de Arquitectura, arquitectos
Víctor Murgia y Alejandra Rodrígues Gesualdi, sostuvieron que: " la Arquitectura
es, antes que ninguna otra cosa, un servicio, a través del cual brindamos nuestro saber
para ayudar a resolver problemas".La idea es dar a los asociados a la Cámara la
posibilidad de contar con arquitectos de cabecera, que trabajan con una modalidad similar
a la que trabaja el médico de familia: asesorando profesionalmente en forma cotidiana,
sobre todos los problemas que se plantean .
Los temas que han acercado los asociados son en su mayoría: evaluación de terrenos e
inmuebles, preparación de bases de presupuestos, análisis de propuestas de precios,
pericias técnicas, obras de refacción y buen mantenimiento, conservación y reparación
de edificios.
Por la gran cantidad de consultas recibidas, y la favorable
resolución de los temas tratados se pudo constatar que la observación inicial era
correcta, y que a los asociados les resulta beneficioso contar con Arquitectos de
cabecera.
Un caso
En una torre de Belgrano los balcones acusaron muestras evidentes de deterioro de los
revoques y el hormigón de recubrimiento de las armaduras, a tal punto que se desprendían
trozos de material, que caían sobre el frente y el jardín del edificio, con serios
riesgos para los copropietarios.
El administrador pidió varios presupuestos, sin conocer cuál era la respuesta
técnica al problema, y la asamblea decidió realizar los trabajos con el que cotizó más
bajo. Al poco tiempo, el material aplicado en la reparación comenzó a caer, en bloques
de volúmenes importantes.
El reclamo recayó sobre el administrador. La relación entre el
administrador y el consorcio se deterioró a tal punto que se vio obligado a renunciar.
El consorcio contrató una nueva administración, que se dedicó a pedir diferentes
alternativas de solución del problema a empresas especializadas en frentes.
Al recibir los distintos presupuestos, pudo observar que no se podían comparar, porque
cada uno presupuestaba en forma diferente, tanto en los cómputos, como en las soluciones
técnicas y los materiales, por lo que no se podía evaluar cuál era la mejor propuesta.
Consultando a las empresas, cada una defendía su propuesta como la mejor, pero los
intereses en juego volvían poco confiables las opiniones. En esta oportunidad, el consejo
de administración quería moverse con más información, para evitar que sucediera lo
mismo que en la primera contratación. Pidieron referencias comerciales acerca de las
empresas, e intentaron cotejar los distintos presupuestos, pero al igual que le sucedió
al nuevo administrador, no lograban discernir cual era la mejor propuesta.
En este punto, el nuevo administrador, asociado a la Cámara,
pidió asesoramiento al consultorio.
En el consultorio se propuso una mejor metodología de contratación que la que habían
llevado a cabo, lo que hizo que las empresas tuvieran que volver a cotizar con nuevas
condiciones, con un patrón técnico y presupuestario, elaborado para ese caso en
particular, que las puso en igualdad de posibilidades a la hora de estimar el costo del
trabajo.
Como resultado, la metodología de acuerdo con las necesidades del consorcio
simplificó la tarea, y permitió un ahorro de 10 por ciento sobre el precio anterior.
Construccion al
Costo: La vuelta de los planes de ahorro
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Emi Primucci, presidente de Bainter
SA, y con cuatro décadas de actuación en el mercado inmobiliario, es de los que creen
que debe enfrentarse la crisis como motivación, por aquello de que los países no
cierran. Así como en 1988 lideraron los planes de ahorro y préstamo para la vivienda y
vendieron 12.500, por un total de 364 millones de pesos , ahora proyectan relanzarlos.
También, entre mayo y diciembre, ponen en marcha la preventa de un emprendimiento de
100.000 metros cuadrados en Avellaneda, con una inversión de 40 millones de pesos, de los
cuales la mitad se afrontará con recursos propios.
La intención de relanzar los planes de ahorro previo para la
compra, ampliación y refacción de inmuebles, parte de la certeza de que por un tiempo
bastante prolongado no va a haber financiación bancaria.
Y es precisamente la falta de financiamiento, que comprimirá la demanda inmobiliaria y
la posibilidad de nuevas obras, la que está movilizando a Bainter, según explicó su
presidente, Emi Primucci, a echar mano a mecanismos ya probados en otra época, para hacer
frente a la crisis.
La organización, que nuclea a más de 300 inmobiliarias de todo
el país, fue la creadora del Círculo Inmobiliario, que a la usanza en ese momento de las
que existían para la compra de electrodomésticos o automóviles, reunía a compradores
solidarios que aportaban el capital en cuotas durante un período establecido, dos de los
cuales - por sorteo o licitación- adjudicaban mensualmente las sumas para aplicar en la
compra de una vivienda, o su refacción.
La implementación masiva de los créditos bancarios, a partir de setiembre de 1995, en
porcentajes que llegaron hasta el 80 % del valor de la propiedad, desactivó la formación
de los círculos, si bien actualmente se están adjudicando los últimos.
"En este sentido – apuntó el empresario- estamos en gestiones con el
inspector general de Justicia de la Nación, doctor Guillermo Ragazzi, porque necesita mos
conseguir una modificación en las normas que impiden la indexación. Lo que se necesita
es la equidad para que el sistema funcione".
Lo que se espera ahora es el dictado de una resolución, para
aplicar a los planes de ahorro previo que adjudican bienes (automotores,
electrodomésticos, tractores, etc.), que fije nuevas normas y condiciones.
En cuanto a los planes de adjudicación de sumas de dinero para la compra de inmuebles,
están gestionando entre los Ministerios de Justicia y Economía el dictado de alguna
disposición que resuelva el problema de la equidad en las prestaciones entre los
suscriptores que resulten adjudicados en una primera etapa y los que lo sean más
adelante, a través de algún procedimiento de ajuste.
En los grupos de ahorro, al no existir intermediación financiera, sino que se trata de
un crédito recíproco entre los integrantes, no existe la indexación. Pero sí es
importante mantener el valor del dinero, para que los que lo reciben al fin del plazo
estipulado, especialmente en una economía inflacionaria, no se vean perjudicados respecto
a los que resultaron beneficiados al principio del plan.
Primucci sostiene que los préstamos hipotecarios que los bancos
dieron a los compradores no fueron baratos, ni alcanzaron nunca los niveles usuales en
otras partes del mundo, y duplicaban o triplicaban la tasa que se ofrecía a los
depositantes en cajas de ahorro.
"Si ahora nos volvemos a sentar para analizar cuánto cuesta construir en pesos,
esa cifra puede ser compatible con un segmento del mercado. Obviamente, los desocupados no
van a poder comprar, pero si las construcciones al costo se retoman en el país, se van a
ir generando proyectos que demanden mano de obra, y se realimentará la necesidad de
ella".
El desafío de construir
La empresa de inversiones inmobiliarias que coexiste en Bainter
hace punta con el sistema, mediante la iniciación de un emprendimiento de 924
departamentos de uno, dos y tres dormitorios, distribuidos en 27 pisos, cuya preventa
comienza este mes, sobre un terreno de 15.000 metros cuadrados que posee a la altura de
Hipólito Irigoyen al 500 (ex Pavón), en la localidad de Avellaneda, en la provincia de
Buenos Aires.
El proyecto demandará una inversión de 40 millones de pesos, de la cual el 50 por
ciento será financiado por la firma y el resto por los compradores, quienes podrán
escriturar a su nombre la parte proporcional del terreno, antes del inicio de la
construcción, prevista para enero del 2003.
También, como resguardo, se contratará a una auditoría de prestigio para que
intervenga en el control del costo de la obra, de la constructora y la propia
administradora, para lograr la transparencia del proceso.
Los compradores deberán desembolsar los fondos mensualmente, en plazos que van de los
36 a 60 meses, evitando el costo financiero, mientras que Bainter se reserva un 15% por la
administración total del emprendimiento.
La venta se hará a través de 300 inmobiliarias del sur del Gran
Buenos Aires.
Según Primucci, la compañía cuenta con los fondos provenientes de la venta del
complejo de 215 viviendas que se realizó en Beccar, ya totalmente entregado.
Notas Breves:
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Cancelación de deudas con Lecop en
Buenos
El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, autorizó a través del decreto Nº
266, la cancelación con LECOP (Letras de Cancelación de Obligaciones Provinciales) de
deudas del Impuesto sobre los Ingresos Brutos, si bien no se puede superar el 30% del
monto a ingresar por cada uno de los anticipos no vencidos, siempre que éste ascienda
como mínimo a $ 100. Si se opta por el Plan de Facilidades de Pago al contado, podrá
ingresarse con Lecop hasta el 50 por ciento del total de la suma a pagar, abonándose el
resto con dinero en efectivo.
Además, por Resolución Nº 434, el Gobierno de la Ciudad Buenos Aires resolvió que
el pago de las contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial, Pavimentos y
Aceras, y el impuesto de Patentes de vehículos en general, pueda realizarse con letras de
tesorería, respecto de las cuotas cuyos vencimientos operan a partir de marzo del año en
curso, y su importe no exceda los cien pesos. También para la cuota 12, anual, cuando
ésta no sobrepase los $ 540. Los pagos con esta modalidad, deberán efectuarse
exclusivamente en el Banco de la Ciudad de Buenos Aires.
La Dirección General de Rentas acordará con la mencionada
entidad bancaria los aspectos inherentes a la cobranza, y todos aquellos relacionados con
la rendición y acreditación de la recaudación. Las cancelaciones podrán efectuarse
parcial, o totalmente, dentro de los importes maximos establecidos.
Aumento en contribuciones de Seguridad Social
En un 2% fueron incrementadas las contribuciones patronales de la Seguridad Social,
para el actual ejercicio, según surge del artículo 80 de la Ley 25.565, (publicada en el
Boletín Oficial del 21/3/2002), que aprueba el Presupuesto General de la Administración
Nacional.
De tal modo, la alícuota en concepto de contribución patronal
al Sistema de Obras Sociales pasa del 5 al 6 %, y asimismo, se incrementa 1% la
contribución con destino al Instituto Nacional de Servicios Sociales para Jubilados y
Pensionados (Ley 19.032).
Las empresas cuya actividad sea la locación y prestación de servicios, cuya
facturación anual supere $ 48.000.000, en lugar del 17% contribuyen con el 21%, y para
Obras Sociales el 6%.
¿QUE ES EL TRIBUNAL ARBITRAL PARA
ASUNTOS?
• Es un tribunal creado por decisión de tres prestigiosas
instituciones del quehacer inmobiliario : la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal
y Actividades Inmobiliarias, la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, y
la Cámara Argentina de Tierras y Urbanizaciones. Está facultado para actuar en la
interpretación y aplicaciones sobre cuestiones de propiedad horizontal, contratos de
locación, contratos de compra-venta de inmuebles, corretaje inmobiliario, transferencia
de fondos de comercio y demás aspectos del quehacer inmobiliario en general.
• Su funcionamiento se conforma según lo establecido en el Reglamento del
Tribunal Arbitral , y sus resoluciones - laudos - tienen la misma eficacia que los fallos
que se dictan en la justicia ordinaria. Son irrecurribles salvo casos excepcionales de
nulidad por pronunciarse fuera del plazo o sobre temas no sometidos al arbitraje.
• El procedimiento es sumamente breve , sencillo y económico.
• Lo resuelto en el laudo es ejecutable, como cualquier sentencia definitiva, ante
la justicia ordinaria.
• Para poder tramitar una disputa ante el Tribunal Arbitral, tiene que estar
pactada su intervención en el Reglamento de Copropiedad, contrato de locación, boleto de
compra-venta o cualquier documentación que vincule a las partes. También podrá actuar
si los interesados acuerdan someterse sus decisiones, aunque no haya compromiso previo al
respecto.
El Tribunal Arbitral para Asuntos Inmobiliarios funciona en la
sede de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias
CONSULTORIOS:
Interrogantes del Consorcio
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JURIDICO
PREGUNTA: Soy propietario de una unidad regulada por el
régimen de propiedad horizontal. El año pasado sufrí distintas filtraciones y humedades
en paredes y cielorraso del living y comedor de mi unidad, como consecuencia del mal
estado en que se encontraba la capa impermeabilizante de la terraza del edificio.
En la liquidación de expensas de diciembre y enero últimos, figura un rubro a cuenta
del arreglo de la terraza y un saldo por reparaciones en la unidad de mi propiedad, como
pintura de cielorraso y medianera, y lustrado de piso, entre otros ítems.
¿Corresponde que estos gastos me fueran prorrateados como al resto de las unidades?
RESPUESTA: Sí, la copropietaria que efectuó la consulta debe
contribuir al pago de las reparaciones en su unidad, pues forman parte integrante del
consorcio, y los daños han provenido de partes comunes del edificio.
Sobre este tema, refiere un fallo jurisprudencial, que lo ilustra: "No procede
eximir a los consorcistas de una cuota proporcional de expensas correspondientes al
resarcimiento de ciertos daños a que se condenó al consorcio, pues aquellos son parte
del mismo, que a su vez constituye un ente distinto con personería jurídica propia, cuyo
patrimonio lo constituye lo recaudado por expensas, a lo que los propietarios se
encuentran obligados a contribuir en su carácter de integrantes del ente".
"En materia de propiedad horizontal, quien se beneficia con el gasto común no
puede eximirse de pagar su parte, pues los gastos se hacen a costa de todos los
propietarios, inclusive del perjudicado ...".
(CNCivil, Sala H. 31/10/96, LL, 1997- D- 952; JA, 1997 –IV- 608; Jurisp. Cámara
Civil, Isis, sum. 91281).
Doctor Jorge S. Villar (Asesor Legal)
Técnico Municipal
PREGUNTA: ¿Cuáles son las obligaciones reglamentarias que los
edificios existentes deben cumplir, respecto de la necesidad de contar con rampas para
discapacitados?.
Respuesta: Existen dos normativas al
respecto; una en el ámbito del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires . Es la
Ordenanza 47.818, promulgada por decreto 1594/94, que dispone que toda obra nueva, que
implique el tránsito de personas desde y hacia la vía pública, deberá contar con
instalaciones adecuadas para el desplazamiento de discapacitados que utilicen sillas de
ruedas, pudiendo ser las conocidas como rampas.
Por lo tanto, de acuerdo con el texto, y la interpretación de la Dirección General de
Fiscalización de Obras y Catastro, el cumplimiento de esta medida, no alcanza en
principio a los edificios existentes.
Para poder dar cumplimiento a la citada ordenanza, el decreto 1.184, publicado en el
Boletín Municipal 20.145, del 19/10/95, dicta normas reglamentarias para edificios nuevos
y para obras de modificaciones o ampliaciones en edificios existentes, que afecten a los
accesos, instando a que los proyectos cumplan las características técnicas adecuadas
para el desplazamiento de personas discapacitadas.
Por otro lado, existe otra normativa, que es la Ley Nacional 24.314 (modificatoria de
la 22.431, y su decreto reglamentario 914, "Sistema Integral de Personas
Discapacitadas".)
Ella establece – en sus artículos 20, 21 y 22 – la necesidad de priorizar la
supresión de barreras físicas en los ámbitos urbanos, arquitectónicos (edificios), en
los que se realicen, o en los existentes, que remodelen o sustituyan en forma total o
parcial sus elementos constitutivos, con el fin de lograr la accesibilidad para personas
con movilidad reducida. Es así que en el artículo 21 de la citada Ley, se determina que
los edificios de viviendas colectivas con ascensor, deberán contar con un itinerario
practicable por las personas con movilidad reducida, que una la edificación con la vía
pública y con las dependencias de uso común.
En el decreto 914, que reglamenta los citados artículos, se indica (artículo 21 A)
que los edificios existentes, públicos o privados, deberán adecuarse a lo prescripto en
la ley, dentro de plazos fijados (a la fecha cumplidos ).
En lo referente a circulaciones (apartado A, 1.4.1) se establece que en caso de
disponerse escaleras o escalones, para salvar desniveles en circulaciones, siempre serán
complementadas por rampas, ascensores o medios elevadores alternativos.
En cuanto a las rampas propiamente dichas, (artículo 21, A,1.4.2.2) estipula que se
pueden usar en reemplazo o complemento de escaleras y escalones para salvar cualquier tipo
de desnivel. El ancho libre tendrá un mínimo de 1,10 metros, medidos entre zócalos, con
sus correspondientes pasamanos colocados a ambos lados.
No se admitirán tramos de rampas con pendiente cuya proyección horizontal supere los
6 metros de largo, sin la interposición de descansos de superficie plana y horizontal de
1,50 metros de longitud mínima.
Las pendientes de las rampas se ajustarán a lo previsto en el respectivo cuadro de
pendientes, de acuerdo con las alturas a salvar, y a la ubicación de las rampas, ya sean
interiores o exteriores.
Al comenzar y al finalizar cada tramo de rampa, se colocará un solado de prevención
de textura en relieve y color contrastante con el del local, en un largo de 60
centímetros por el ancho de la rampa.
También al comenzar y al finalizar una rampa, debe existir una superficie de
aproximación que permita inscribir un círculo de 1,50 metros de diámetro como mínimo,
que no será invadida por elementos fijos, móviles o desplazables o por el barrido de
puertas.
Tanto para la ejecución de las rampas o para cualquier alternativa mecánica
disponible en el mercado que se quiera instalar, se requiere de un permiso y aprobación
previa por parte de la Dirección General de Fiscalización de Obra y Catastro del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Dicha presentación, debe realizarla un profesional
matriculado.
Arquitecto Antonio F. Aguel (Asesor Técnico Municipal)
Laboral
PREGUNTA: El suplente permanente de un consorcio tras una
licencia por enfermedad, y conservándosele el puesto por un año, no se reintegró y
falleció. ¿Se le debe abonar el seguro de vida obligatorio y la indemnización por
fallecimiento?
RESPUESTA: Debemos manifestar que en caso de fallecimiento de
un empleado, tanto hubiera sido como consecuencia de un accidente de trabajo como de causa
natural, el empleador deberá abonar una indemnización establecida por el artículo 248
de la Ley de Contratos de Trabajo, que es igual al 50% de una indemnización por despido,
es decir, medio sueldo por cada año de trabajo, considerando la mejor remuneración
normal y habitual de los últimos 12 meses del mismo.
Además, debe abonársele el seguro de vida obligatorio y la liquidación final, que
incluye los días trabajados, aguinaldo y vacaciones.
Todas estas obligaciones deberán ser abonadas por el consorcio.
Lo que habrá que averiguar en forma es la relación familiar del empleado fallecido
– si es casado, separado, concubino y si posee hijos en cada caso- porque todas estas
variantes pueden definir a quién corresponde liquidar landemnización.
El trámite sucesorio para el pago de las indemnizaciones por fallecimiento no es
necesario, ya que se trata de una cuestión que desde el punto de vista laboral, la ley no
exige que se deba hacer tal trámite.
Dr. Enrique M. Albisu (Asesor Laboral)
ARQUITECTURA
Pregunta: ¿Sigue en vigencia la ley 257?
Respuesta:A pesar de los rumores que han circulado, la ley 257
sigue vigente. Esta ley obliga a los propietarios de los inmuebles a presentar
periódicamente ante la Dirección de Obras y Catastro del Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires un informe técnico del estado de frentes y balcones, y realizar los trabajos
necesarios para estar en condiciones de obtener el certificado de conservación
correspondiente, evaluado por un profesional matriculado.
En el corriente año vence el plazo para la presentación de los informes de inmuebles
de más de 50 años.
Es importante tenerlo en cuenta, ya que si un propietario no cumple con esta
obligación, habilita al gobierno de la Ciudad a realizar las obras que considere
pertinentes, a costa del consorcio, con todo el perjuicio económico que esto puede
significar.
Arquitectos Víctor Hugo Murgía
y Alejandra Rodrigues Gesualdi
Jurisprudencia
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LOCACION
DE COSAS. DEUDAS DERIVADAS DE LA LOCACION. SERVICIO TELEFONICO. TITULARIDAD. LEGITIMACIÓN
DEL LOCADOR.
El hecho de que
del contrato surja que la locación comprendía el uso de dos líneas telefónicas, es
suficiente para arribar a la conclusión de que el locatario se encontraba obligado a
abonar el importe de las facturas correspondientes mientras ocupara el inmueble, sin que a
ello obste que la titularidad del servicio figure a nombre de un tercero, ni le resta
legitimación al locador para reclamar el pago ya que si el uso de las líneas ha
integrado la locación, es porque aquel detentaba su tenencia.
PROPIEDAD HORIZONTAL. OBRA NUEVA.
AUTORIZACIÓN.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no
puede realizarse sin la autorización de todos los copropietarios, pero, a tales efectos
cabe entender que estas obras deben ser de tal importancia que alteren sustancialmente la
concepción originaria, ya que de lo contrario, se trataría de simples innovaciones a las
que en momento alguno alude el art. 7º de la ley 13.512.
PROPIEDAD HORIZONTAL. PARTES COMUNES.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.
La azotea de un
edificio en propiedad horizontal – respecto de la cual existe un condominio de
indivisión forzosa en los términos del art. 2710 del Código Civil -, no es un bien
susceptible de adquirir en propiedad exclusiva, mediante apoderamiento por el plazo legal
para usucapir (de usucapión, fundado en posesión prolongada).
CORRETAJE. CORREDOR: DERECHO A COMISION,
AUSENCIA DE INCUMPLIMIENTO DE SUS DEBERES
Habiendo quedado
acreditado que el acercamiento de la vendedora del inmueble con los compradores se produjo
a través de la intervención de la corredora y que la operación se llevo a cabo sin que
mediara revocación de la autorización de venta oportunamente conferida, cabe concluir
que aquella tiene derecho a percibir la comisión respectiva. Sin que resulte óbice a
ello, el hecho de que dicha intermediaria le hubiese atribuido al bien una superficie
mayor a la real, pues con ello no provocó la realización de un negocio perjudicial para
las partes, pues por su intermedio se exhibió el título a los compradores, que
finalmente concretaron la negociación con la vendedora en base a los datos que surgían
del mismo. (Cámara Nacional Civil, Sala E, marzo 21-2000 – S,M R c. I.G.M y otros
s/ordinario).
FUENTE: Boletín de la Secretaría de Jurisprudencia de la Excma. Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil. (2000 – 2001)
DAÑOS Y PERJUICIOS: RESPONSABILIDAD DEL
CONSORCIO POR HURTO DE UN VEHÍCULO
No corresponde
atribuir responsabilidad al consorciodemandado por ilícitos cometidos respecto de
vehículos con los que se ocupan cocheras de edificios divididos en propiedad horizontal,
pues en ese caso, ni el consorcio ni los copropietarios individualmente considerados
asumen las obligaciones y responsabilidades propias del garagista, salvo que se hubiera
formado tal tipo de organización para la guarda de automotores.
En caso de daños ocasionados a un automotor en cochera ubicada en la "planta
sótano" del edificio en propiedad horizontal, en que el autor del delito debió
ocultarse para cometerlo, no son aplicables las reglas del depósito y tampoco tiene
relación con los contratos de guarda y de garage, por tratarse del ejercicio de una
facultad que corresponde al comunero en el condominio con indivisión forzosa, con las
especificaciones que contenga el reglamento.
Es decir que, condenar a un consorcio a resarcir el daño sufrido por un copropietario
como consecuencia de un acto de venganza cometido por un extraño y por causas ajenas a
las actividades propias, significaría imponer una obligación de garantía que la ley no
autoriza, ni ha sido instituida por la voluntad de los integrantes del ente comunitario,
exteriorizada por su órgano natural de expresión que es la asamblea.
A ún cuando se considera que el vehículo fue
sustraido de un espacio común del edificio, no corresponde atribuir responsabilidad
alguna al consorcio si no se ha previsto en el reglamento de copropiedad o establecido por
los órganos del consorcio, obligación accesoria de seguridad o guarda y vigilancia de
ese espacio común a cargo de la administración del consorcio.
El solo hecho de que el automóvil haya sido sustraido en un lugar común del edificio
no basta para responsabilizar al consorcio de copropietarios, pues esa calidad del lugar
en que habría ocurrido el hecho no es por sí sola generadora de obligación de seguridad
alguna.
Sin perjuicio de que resulta irrelevante el hecho de que no se haya previsto
explícitamente en el reglamento de copropiedad un espacio destinado específicamente para
cocheras, y que la adopción de medidas de seguridad dentro del ámbito del edificio es
una decisión exclusiva de los copropietarios a través de los órganos pertinentes, la
omisión en acordarlas no genera obligación alguna de seguridad respecto de ellos mismos,
ni de terceros, como para responder por daños respecto de los cuales el consorcio de
copropietarios es ajeno, por no tratarse de un daño causado por una parte común del
edificio, ni haber sido causado por un dependiente, ni provenir del incumplimiento de
alguna obligación asumida contractualmente (en el caso de autos, la actora pretende
responsabilizar al consorcio por el invocado hurto de un automóvil de un lugar común del
edificio).
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