Horas extras o suplementarias :
Excepción para los trabajadores de edificios en propiedad horizontal
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Mediante la resolución N 137(del 26 de setiembre de 2000), y luego de gestiones
efectuadas por la CAPH y Al entre otras entidades, el secretario de Trabajo- Dr. Jorge J.
Sappia resolvió autorizar por vía de excepción a los trabajadores comprendidos en el
Convenio Colectivo de Trabajo 306/9S, a realizar horas suplementarias, en exceso del
limite fijado por el decreto 484/2000 . A ese tema se refiere el doctor Carlos F.
Echezarreta, asesor de la Cámara en temas laborales, en el presente articulo.
Con motivo del dictado del decreto 484/2000 que estableció un limite mensual y
anual de horas extras a ser traba- jadas sin necesidad de requerir autorización, se
suscitaron una serie de dudas sobre las normas aplicables a los trabajadores de edificios
de propiedad horizontal, comprendidos en el Convenio Colectivo de Trabajo 306/98. La ley
11.544 de jornada de trabajos, mas las disposiciones del régimen de contratos de trabajo
aprobado por la ley 20744, admiten excepciones permanentes y temporarias que la reciente
resoluci6n MTE y FRH 303/00 derivo a la decisión de la Secretaria de Trabajo, en cuyo
ámbito deben tramitarse los pedidos por los sectores interesados. En el caso concreto de
los trabajadores de edificios de propiedad horizontal los representantes de trabajadores y
empleadores acredita- dos en la Comisión Negociadora del Convenio Colectivo de Trabajo
306/98, acordaron en forma unánime que las particulares característica. de la actividad
desarrollada por este personal merece especial atención y da lugar a la admisión de un
régimen de labor circunscripto al Estatuto consagrado en la ley 12981 y normas
complementarias y modificatorias, como así mismo en el Convenio Colectivo de Trabajo
306/98 suscripto de conformidad con la ley 14.250 y el Convenio N 154 de la Organización
Internacional del Trabajo, ratificado por nuestro país con carácter supralegal, según
lo que establece la reforma constitucional de 1994. En ese marco jurídico y con la
directa intervención de los actores sociales, la resolución ST 137/2000 autoriza por
vía de excepción a los trabajadores comprendidos en el citado convenio a realizar horas
suplementarias en exceso del limite fijada por el decreto 484/2000.
Se entiende que esta expresa autorización ,exime a los representantes de los
consorcios de copropietarios de tramitar autorizaciones individuales. Esta acertada medida
de la Secretaria de Trabajo permite conjugar la finalidad protectora de las leyes
laborales, con el interés general. de un importante sector de la comunidad. En
conclusión, las horas trabajadas por en- cima de la jornada legal deben ser abonadas con
los recargos previstos en el CCT 306/98 y no constituyen infracción sin necesidad de
autorización previa. Esta disposici6n 137/2000 de la Secretaria de Trabajo tiene
aplicación en todo el país y, por tanto, quien se ajuste a la misma no puede ser pasible
de sanciones por las autoridades locales que pretendan desconocerla .
Actividades C.A.P.H.yA.I.
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Celebración del Día del Administrador
La convocatoria realizada el 13 de octubre en la sede de la CAPH y Al, para celebrar el
día del administrador, fue generosa en anuncios. La concreción de un proyecto de
colegiacion conjunta con UADI y AIERH, y la implementaron de un seguro de praxis, que
puedan utilizar los integrantes del Registro de Administradores, para ofrecer uno nueva
garantía o sus usuarios, precedió a los brindis y buenos augurios.
La concurrencia durante el acto realizado en la CAPH y AI.
En primer lugar, el vicepresidente 1quote de la Cámara, Nestor Pirosanto, saludo a la
nutrida concurrencia, felicitándolos por el motivo del encuentro, pero sin pasar por alto
el hecho de que había sido un ano en el cual la tarea había sido centro de la
consideración publica, lamentablemente, no por aquellos que, como los presentes,
realizaban una ta- rea profesional y seria en favor de sus administrados. Inmediatamente
el presidente, Ricardo Perez Centeno, destaco que se habían realizado pocas horas antes
algunas alianzas estratégicas, para poder encarar en forma global y de conjunto, lo que
de la de- manda periodística esta emergiendo, mientras en forma preocupante aparecen
intromisiones estatales con la intención de crear diferentes registros de administradores
y proveedores . Tras el anuncio, destaco la importancia del trabajo que lleva adelante el
Foro Argentino de la Propiedad Horizontal, con la participación de importantisimas
instituciones que concurren en el ámbito de la vivienda, y que tomaron forma en un simple
y sencillo Código, que también en octubre se presento ante la Legislatura de Buenos
Aires. Esto es tremendamente importante enfatizo por el hecho de que se haya logrado el
concurso de tantas intituciones importantes con el fin ultimo de establecer un decálogo
dedicado a los usuarios de nuestros servicios . Sobre el tema recordó que también los
corredores que integran la Cámara prepararon un Decálogo del comprador de inmuebles, con
el que se trato de poner el acento en todas aquellas cuestiones importantes en el momento
de hacer una transacción. Posteriormente, resalto que el Registro de Administradores de
la CAPH y Al, había calificado ante una importante compania, para poder obtener un seguro
de praxis que cubra la actividad de los socios, e insto a estos a publicitarlo como una
nueva diferenciación profesional. Pero, insto la Cámara necesita de su gente y de sus
socios para llevar adelante todas estas iniciativas, por lo que es importante que todos
pongan el hombro para continuar con ganas, entusiasmo y fuerza . Finalmente, Pablo
Marzocca, presidente de la Comisión del Registro de Administradores Profesionales, hizo
uso de la palabra para referirse a las nuevas tareas de auditoria en consorcios, pedidas
por particulares, que la Cámara esta llevando adelante, a través del estudio contable
que realiza esa tarea entre los socios. Destaco también el seguro de praxis en el que se
esta trabajando, e invito a los administradores presentes a informarse y adoptarlo. Tras
los brindis, la reunión fue propicia para el encuentro social entre colegas y
autoridades, en la distensión que otorga la comunión de propósitos.
Nuevo presidente de la Cámara
El señor Nestor Pirosanto quien se desempeñaba como vicepresidente 1 resulto elegido
presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias,
tras el acto de renovación de autoridades que tuvo lugar el 25 de octubre del ano en
curso, en la sede de la institución. Durante la convocatoria, correspondiente al 49
ejercicio de la CAPH y Al, fue aprobada la Memoria y Balance, y renovado el consejo
directivo, cuya nomina completa de integrantes se dará a conocer en el próximo numero de
esta publicación.
Consenso para la creación de una carrera profesional
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La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, la Cámara
de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, la Unión
Administradores de Inmuebles, la Cámara Argentina de Administradores de Edificios de
Renta de la Ciudad de La Plata, las Cámaras de la Propiedad Horizontal de las provincias
de Santa Fe y Cordoba consensuaron la creación de una carrera profesional, analizando la
curricula e incumbencias, como resultado de las deliberaciones del IV Congreso de
Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina, realizado en Mar del
Plata. Asimismo, se resolvió promover un proyecto de ley de colegiacion a nivel nacional,
sin perjuicio de que cada entidad, dentro de su jurisdicción, pueda hacer lo propio,
hecho que consideraron de fundamental importancia para lograr la jerarquizacion de la profesión, y brindar al mismo tiempo
una mayor garantía a los conformistas. Asimismo, sostienen, se lograra un constante
perfeccionamiento y capacitación tendiendo a que el administrador profesional se
encuentre preparado para enfocar los distintos problemas que se presentan a diario, frente
a la comunidad consorcial. Se resolvió también crear una comisión integrada por
representantes de cada una de las instituciones participantes, a fin de impulsar, promover
y difundir el proyecto de ley de matriculación, dejando abierta la posibilidad de que
puedan incorporarse representantes de otras instituciones, vinculadas con la profesión de
administrador. La comisión podría contar con el asesoramiento de los profesionales de
las diferentes áreas, que contribuyan al cumplimiento de dichos objetivos. Todas las
instituciones firmantes, se comprometieron a informar a la comunidad a través de
diferentes medios, acerca de colegas que no alcancen un umbral mínimo de confiabilidad.
Sistemas de contralor y garantía del administrador
La necesidad prioritaria de contar con leyes que definan la tarea del administrador, el
nivel de capacitación, la curricula e incumbencias, así como la organización de un
registro de matriculación obligatoria para quienes ejercen la actividad que podría tener
el poder de policía pertinente fue destacada en la disertación que el titular de la CAPH
y Al realizo en Mar del Plata, durante el desarrollo del IV Congreso de Administradores de
Propiedad Horizontal de la República Argentina. El encuentro, organizado por la Cámara
de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, tuvo lugar
entre el 20 y el 21 de octubre.
A pesar de los diferentes y constantes esfuerzos en el orden legislativo, nada se ha
logrado aun respecto de una norma que defina la tarea del administrador sostuvo el
ingeniero Ricardo Perez Centeno aunque hoy se abre una esperanza mayor en ese sentido,
porque es el publico el que lo pide . Aunque ello puede resultar en un problema peor,
comento, si es que tienen éxito ciertas pretensiones de pseudo organizaciones de
copropietarios consumidores . En el mientras tanto, nuestra Cámara Argentina de Propiedad
Horizontal, desde hace años promueve lo mismo, pero ante la ausencia de la ley
obligatoria, resulta privado y voluntario. Es el Registro de Administradores Profesionales
de Propiedad Horizontal, el que hoy ante el recrudecimiento de problemas con
administradores empieza a ser cada vez mas consultado. En este sentido resulta importante
saber que incorporarse al mismo no es tan difícil para aquellos que trabajan
honorablemente . Después de aclarar que las inspecciones se hacen con estudios contables
externos, señalo que el resultado de las inspecciones es una constancia de cumplimiento
que potencia la gestión frente a los clientes, o en su defecto se abre un expediente en
el legajo personal y las actuaciones correspondientes pueden llegar a la baja. Al
respecto, hizo saber que en los últimos dos anos, el cumplimiento ha sido satisfactorio
en general, registrándose solo dos bajas. El Registro además, anuncio, es hoy abierto a
todos los administradores que sean asociados a las cámaras socias institucionales; a
pedido de los consorcios, hace auditorias externas, y recientemente ha concretado un
seguro colectivo de praxis errores u omisiones que puedan generar perjuicios a los
consorcios. Esto subrayo resulta ser el paso previo a un sistema mas sofisticado de
garantía financiera por el manejo de fondos de terceros; ello implicaría una suerte de
inspección y control total, asegurando inclusive el dolo, combinado con una AFJP, seguro
de retiro para administradores . El accionar de las instituciones en defensa de los
derechos legítimos de los administradores solo será útil, concluyo, de mediar una
verdadera convicción de los profesionales por ser mejores administradores y así mismo de
destacarse, convicción que es extensiva a las propias instituciones y a sus directivos
para mancomunar esfuerzos, aprovechando el camino recorrido que tenga cada una de ellas, y
concretarlo que hoy se llama alianzas estratégicas .
CONSULTORIOS
:
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TECNICO MUNlCIPAL
Legitimidad de aperturas sobre un muro medianero
CONSULTA
En el muro medianero existen abiertas ventanas por cuenta de los propietarios.
Actualmente el predio lindero esta en construcción y la van a tapar. La pregunta que
surge es si esta acción puede realizarse, y, además, si esa ventanas podían estar
abiertas hacia el lindero
RESPUESTA
En principio, cabe la aclaración ya efectuada en otras oportunidades en este mismo
consultorio, respecto de los conceptos de muro medianero y muro divisorio. Medianero es
aquel muro que reuniendo las condiciones mínimas
constructivas (de 30 cm de espesor mínimo y encaballado sobre el eje medianero , es decir
asentado 15 cm. a cada lado de dicho eje dentro de los dos predios que
separa) es compartido en condominio por ambos dominios al separar dos edificios o
construcciones contiguas. Muro divisorio de predio o muro privativo contiguo a predio
lindero, conforme a la denominación del Código de la Edificación, es aquel que
construido de 30 cm. de espesor a cada lado del eje divisorio,o de 15 centímetros el
segundo construido en el propio predio constituyen simple separación y limite del
edificio, dando en estos casos al vacío sobre el predio lindero. Aclarados estos
conceptos, tratándose de un muro divisorio de predios o de un muro privativo contiguo a
predio lindero, para cualquiera de los casos, el articulo 4.10.2 del Código de la
Edificación, contempla la posibilidad de practicar estas aberturas de van solo como
complemento de iluminación por lo que no pueden ser de abrir y por estos ventilar. Deben
tener una modulación materializada con bastidor resistente de 20 .m. de lado, sin
determinarse dimensiones mínimas ni máximas totales. El cierre de los:n6dulos del vano
ra realizarse con vidrio translucido de 5 mm de espesor, en acrílico o baldosas de
vidrio. También debe cumplir el requisito de que el derrame de vano no debe estar por;
debajo de 1,80 metros respecto del piso del lo- cal a iluminar; es decir, que el antepecho
o parte inferior del mismo debe partir del metro ochenta respecto del piso de] local. Con
estas especificaciones se intenta mantener la privacidad del lindero y no generar
molestias , o minimizarlas, Cumpliendo con estas condiciones, e vano o ventana es
reglamentaria para el Gobierno de la Ciudad. Para la ejecución de esta apertura de vano
se debe contar con permiso del propio consorcio por ser muro común, y también por parte
de la Dirección de Obras y Catastro, requinen 6o de
un 100 % de conformidad de los copropietarios. En cuanto a la posibilidad de cerrarlas por
par- te del lindero ante la concreción de una obra, este tiene todo el derecho de hacerlo
al construir en el predio y pasar dicha construcción por delante de los vanos, siendo la
posibilidad de existencia de las mismas solo momentánea, mientras el muro divisorio no
sea utilizado por el lindero o, en el caso de ser un muro privativo adosado al existente,
otro muro de 15 centímetros, como corresponde en este caso por una nueva construcción.
Arquitecto Antonio Federico Aguel Asesor técnico municipal
LABORAL
Obligaciones del consorcio para con el encargado
CONSULTA
Esta obligado el consorcio por ley o por convenio, a acceder a lo solicitado por el
encargado?. Se trata de un empleado de una antigüedad de diez anos, a quien se le
suministro a su ingreso un departamento de dos ambientes en perfectas condiciones. Ahora
reclama el cambio de mesada del mueble bajo pileta y que se le pinte íntegramente el
departamento.Es legitimo su pedido?.
RESPUESTA
Los dos puntos de la solicitud son perfectamente legítimos y deben ser atendidos.
Efectivamente: el articulo 26 del Convenio Colectivo de Trabajo (306/98) establece que,
sin perjuicio de las obligaciones a cargo del empleador que surgen de la presente
convenci6n... se determinan las siguientes: obtener la reparaci6n y mantenimiento de
buenas condiciones de uso de la vivienda, artefactos y elementos que se le entregaron al
trabajador como formando parte del contrato de trabajo, siempre y cuando no se originen
los eventuales danos en la conducta intencional del trabajador . Consiguientemente, si en
los diez anos desde que se le otorgo la vivienda, el consorcio no ha procedido a pintarla,
es mas que apropiado que así se haga. Y en cuanto a cambiar la mesa- da del mueble bajo
pileta debido a su deterioro, no cabe duda de que el empleador deberá cambiarla. Tal es
lo que se colige y determina el citado articulo, del convenio colectivo vigente
Doctor Enrique M. Albisu Asesor laboral
MEDIANERIA
Cobro de derechos de medianería a empresas de cable de TV
CONSULTA
Se puede reclamar el pago de derechos de medianería a las empresas proveedoras de
televisión por cable, cuando engrampan sus cables en los muros de propiedad exclusiva de
un consorcio?. Cuales son los pasos a seguir para iniciar el reclamo?.
RESPUESTA
En principio, cabe aclarar que medianería es el régimen legal de un muro, cerco o
foso que separa dos fondos o heredades pertenecientes a distintos dueños. Para nuestro
ordenamiento legal, el derecho de medianería es un derecho real, en particular es un
condominio de indivisión forzosa. En tal sentido, el cobro de los derechos de medianería
so1o puede reclamarse al propietario de un inmueble lindero que se ha apoyado sobre el
muro divisorio de mi propiedad; por tal razón, se dice que el derecho a la medianería es
un derecho denominado prop- ter rem que significa que es inherente a las
propiedades,.independientemente de las personas que pudieran ser circunstancialmente sus
dueños. Por otro lado, y si bien la interpretación del vocablo apoyo es amplia y
contempla distintos supuestos, siempre debe haber un propietario de un fundo vecino que
adquiere el condominio del muro medianero. En consecuencia, entendemos que no es posible
reclamar el cobro de derechos de medianería a las empresas de televisión por cable, dado
que no reúnen las condiciones de propietario del inmueble, que es indispensable para
pretender la acción. Por otro lado, los consorcios propietarios de los muros divisorios,
pueden autorizar (o no) el tendido de dichos cables, y pueden establecer las condiciones
para otorgar dicho permiso, pudiendo incluso pretender una, autorización onerosa, que
seguramente será rechazada por las companias de cable. Es sabido que las empresas de
televisión por cable suelen pedir autorizaciones para realizar estos tendidos, y muchas
veces mencionan en sus escritos la Ordenanza MCBA N 48899, que permite a las empresas de
televisión por cable autorizadas por el COMFER la afectación, uso y ocupación del
espacio de la vía publica de la ciudad de Buenos Aires, para la instalación de redes de
transmisión de televisión por cable. Para ello en el articulo T, se establecen las
distintas formas de instalación permitidas, contando entre ellas con la instalación por
pulmón de manzana, Asimismo, se autoriza el tendido de cables por pulmón de manzana en
toda la ciudad de Buenos Aires. Dicha ordenanza no menciona ni legisla ni tiene nada que
ver, con el uso(o no) de los muros divisorios para amurar grampas de sujecion de cables.
Arquitecto Ricardo Rafael Levi Asesor en Medianeria
JURIDICO
Reclamo por daños y perjuicios. Lucro cesante
CONSULTA
En un consorcio que administro, un propietario titular de varias unidades reclamo por
daños y perjuicios y lucro cesante al consorcio, por cuanto en varias de ellas existían
filtraciones que prácticamente las tornaban inhabitables. El propietario inicio una
acción judicial solicitando el resarcimiento que considera le corresponde. Muchos de los
propietarios del edificio se encontraran en dificultades de pagar, si el resultado del
juicio les fuere desfavorable. Existe la posibilidad, como les han manifestado a varios de
ellos, de embargar las, unidades?.
RESPUESTA
En el supuesto caso que el consorcio fuere condenado, y ante la dificultad de trabar
una, medida cautelar sobre los montos que el administrador recauda por expensas, o ante la
inexistencia de un fondo de reserva, es indudable que puede ejecutarse a los propietarios
quienes son subsidiariamente responsables de la deuda. La jurisprudencia en estos casos ha
establecido que responden por partes iguales, sin perjuicio de repartir luego la deuda en
la proporción asignada para el pago de las expensas comunes. (El Derecho Ser,
Jurisprudencia Excma. Cámara Nac. de Apelaciones en lo Civil. Boletín 2/2000,
pag. 41)
Dr. Jorge S. Villar Asesor Legal
CONTABLE IMPOSITIVO
CONSULTA
Un trabajador jubilado que reinicia su actividad en forma autónoma debe o no realizar
aportes previsionales?.
RESPUESTA
Los trabajadores jubilados en el marco de las leyes 18.037 o 18.038, que realicen
actividades autónomas no deben realizar aportes a partir del periodo noviembre de 1995.
En cambio, si se hubiera jubilado dentro del marco de la ley 24.241, deberán aportar
conforme a la categoría A para jubilados. Las leyes 18.037 y 18.038 estuvieron vigentes
hasta el 30-6-94; a partir de esa fecha entro en vigencia la ley 24,241. No obstante
deberá verificar, conforme a la documentación respectiva, bajo que régimen se jubilo,
ya que puede haberlo hecho con posterioridad al 30-6-94, pero dentro de las leyes 18.037 o
18.038 (Actividad en relaci6n de dependencia o autónoma). Conforme con el articulo 34 de
la ley 24.241, los aportes de los jubilados que reingresen a la actividad, serán
destinados al Fondo Nacional de Empleo y no darán derecho a reajustes o mejoras en las
prestaciones originarias. Dentro del Monotributo los jubilados bajo las leyes 18.037 y
18.038, no aportan en concepto de jubilación. En cambio, los jubilados dentro de la ley
24.241 deben abonar $35 mensuales. Además, en ambos casos deben abonar el importe
correspondiente al Monotributo, conforme a la categoría que les corresponda.
Doctor Roberto M. Kinsella Asesor contable impositivo
CONSORCIOS
:
Para tener en cuenta al contratar vigiladores
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El tema de la seguridad ha pasado a tener fundamental importancia en la vida de todos los consorcios, se trate de edificios multifamiliares,
countries o barrios cerrados. Es por eso que resultan oportunas algunas de las
recomendaciones de la entidad que nuclea a las empresas de seguridad e
investigación(Cámara Argentina de Empresas de Seguridad e Investigación), y que la
Cámara de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias difundió entre sus
asociados.
La intención es la de asegurar una buena elección de los servicios de seguridad y
vigilancia, cuando sean necesarios, por lo que es importante tener en cuenta:
- Constatar la habilitación para la actividad, otorgada por la policía de la
jurisdicción donde se requiere el servicio.
- Antigüedad fehacientemente demostrada de la actuación en la actividad.
- De poseerse o requerirse equipos de radio comunicación, es necesaria la autorización
de la CNT para uso de la frecuencia, y tener actualizado el pago de aranceles.
- Exigir libre deuda de la obra social, sindicato y aporte solidario (CCT 194/92).
- La empresa deberá contar con servicio medico laboral y psicológico, así como seguros
del personal y de responsabilidad eventual con pólizas al día.
- Exhibirá credencial de legitimo usuario de armas (RENAR) de cada vigilador, en el caso
en que este se desempeñe armado, y también deberá documentar el haber cumplimentado el
alta policial de cada uno.
- Corroborar la capacitación del personal, demostrando la implementaron de planes
teóricos y prácticos o certificado expedidos por instituciones autorizadas.
- Se recomienda solicitar avales bancarios, manifestación patrimonial y de bienes, para:
evaluar el estado económico financiero.
Jurisprudencia :
Casos y Sentencias :
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Pedido de licencia sin goce de sueldo de un encargado
La circunstancia de que el trabajador permanente no se hubiera reintegrado al
vencimiento de su licencia, no convierte al contrato eventual en uno por tiempo
indeterminado, por cuando no existió prestación de servicios del sector con
posterioridad a aquel. Así lo determino la Sala X- C:N.A. T, en el expediente caratulado
Tripoli Tambour, Hugo Al- berto, c/ consorcio de propietarios del edificio, Pueyrredon
1752 s/despido, que comenta el doctor Enrique Albisu.
En el fallo que presentamos, resulta interesante la resolución dada tanto por el juez
de Primera Instancia, como por la propia Sala X, razón por la cual aclararemos los
motivos del reclamo y la defensa que en su oportunidad se efectúo. El consorcio recibió
en su oportunidad un pedido de licencia sin goce de sueldo por parte del encargado
titular, por tres meses y con- forme lo contempla el convenio colectivo, dejando aclarado
que el encargado tenia en el consorcio mas de 5 años de antigüedad. Al contratarse al
suplente del encargado, se presento previamente al inicio de la relación laboral con este
suplente, una nota en el Ministerio de Trabajo, firmada por el administrador y el
suplente, donde se dejaba expresa constancia de la fecha de inicio del contrato y la de
finalización, aclarando los motivos de tal contratación, que estaban dados en la
licencia especial establecida por el convenio, y el hecho que considerábamos que el
contrato era de trabajo eventual. Faltando un mes para terminar la suplencia, el
administrador recordó por carta documento al suplente, que en la fecha establecida
finalizaría el contrato de trabajo. Así fue como sucedió, debiendo agregar que el
encargado titular al terminar su licencia sin goce de haberes no se presento a trabajar.
El suplente, inicia demanda por considerar que se lo había despedido y agregando que por
no haberse reintegrado el titular, el como suplente debía quedar como titular.
Dado pues el marco de la cuestión, dejamos a los camaristas de la Sala X la forma en
que fue resuelto este caso en que nos tocara intervenir por el consorcio.
EL FALLO
El demandante sostiene que de hecho no existió un contrato de trabajo eventual como
entendió el sentenciante porque una vez finalizada la licencia del encargado titular,
este no se reintegro a sus tareas, por lo que no se dio el presupuesto de hecho para este
tipo de contratación. Se estima - prosigue la sentencia- que no existe razón al
recurrente, porque de cordormidad con las constancias de autos, el actor fue contratado por el plazo de seis meses en remplazo del encargado titular
del consorcio de- mandado, quien se encontraba de licencia sin goce de sueldo. Dicho
contrato se encuadro en las disposiciones del convenio colectivo 398/75 y de los
artículos 68 a 71 de la Ley de Empleo. En efecto, en el caso se advierte que entre las
partes se celebro un contrato de trabajo eventual, cuyo objeto fue la sustitución de un
trabajador permanente que se encontraba en uso de licencia convencional y por el termino
de seis meses. La circunstancia de que el trabajador permanente no se hubiera reintegrado
al vencimiento de su licencia, no convierte al contrato eventual en. uno por tiempo
indeterminado, por cuanto no existió prestación de servicios del actor con posterioridad
a aquel; es decir - prosigue el fallo- que las tareas del accionante se llevaron a cabo
hasta el momento previsto en el contrato celebrado con la demandada, sin que luego de su
finalización el trabajador continuara prestando servicios por lo que corresponde -
finaliza la sustancia del fallo- confirmar el decisorio anterior.
Consorcio de copropietarios
- legitimación activa y pasiva-.
Dada la distinción de personalidades existente entre el consorcio y los propietarios
de las unidades individuales, cabe considerar que, en el caso de que el edificio hubiese
resultado dañando por filtraciones provenientes del muro medianero, aquel solo tendrá
legitimación para demandar al consorcio vecino por los danos causados a las partes
comunes por ejemplo el sótano mas no por los perjuicios ocasionados en algunos de los
departamentos, que deberán ser reclamados por sus respectivos dueños (CNCiv., Sala G,
marzo 26- 1997). DE. 177-174.
Obligación resarcitoria
A1 no haber quedado demostrado la forma en que los malvivientes ingresaron al edificio
ni que la puerta de entrada hubiese estado abierta, resulta inadmisible condenar al
consorcio a resarcir el daño sufrido por un copropietario como consecuencia del robo
perpetrado en su domicilio, ya que ello significaría imponerle a aquel una obligacion de
garantía que la ley no autoriza ni ha sido estatuida por la asamblea de consorcistas.
(CNCiv. Sah B, octubre 29 - 1997). DE, 176-489. Dado que el genérico deber de vigilancia
atribuido al encargado del edificio y sus ayudantes no obsta a que estos deban cumplir sus funciones especificas, a las cuales deben asigna r les
prioridad, cabe concluir que no puede imputárseles culpa o negligencia por el hecho de
que, por estar realizando dichas tareas, no se encontraran vigilando la puerta de entrada
del edificio cuando, supuestamente, ingresaron al mismo los terceros que perpetra- ron un
robo en el domicilio de la actora . (Igual referencia que la anterior).
Reglamento de copropiedad - Finalidad.
En la vida del consorcio de copropietarios regido por la ley 13.512 es vitalmente
necesario armonizar los intereses del conjunto y viceversa para, de esta manera, hacer
realizable en los hechos el fin perseguido por el legislador al dar vida al sistema;
sistema este que por su especificidad exige que las obligaciones comunes de vecindad sean
observadas en forma mucho mis rigurosa ya que la vida en común supone situaciones que no
se dan en las pro- piedades separadas. Así las limitaciones y restricciones al dominio
que impone el Reglamento de Copropiedad en cuanto al destino del inmueble por los arts.
inc. a y 15 de la Ley 13.512 y 1.197 del C6digo Civil, desempeñan un papel importantisimo
en el régimen de propiedad horizontal (CNCiv., Sala K, octubre 17- 1994).ED, 166-553.
Decisiones de interés consorcial Consulta verbal.
Como lo ha precisado la doctrina, muchas veces suele suceder que para tomar una
decisión de interés consorcial se recurra a métodos tales como la consulta verbal o
escrita a cada copropietario respecto a un hecho o accion a realizarse o ya consumada,
pero dicho procedimiento se lo ha considerado invalido, pues se vulnera el derecho deber
de deliberar y producir una decisi6n por parte del órgano competente: la asamblea de
copropietarios. Ello así, la nota que por mayoría suscribieran los copropietarios del
consorcio demandado anulando el servicio de portero eléctrico, resulta inoponible a la
actora, adquierente de una unidad del edificio con posterioridad a la suscripción de la
misma; inoponibilidad que también cabe fundarla en la falta
de publicidad respecto de terceros de la decisión allí adoptada (CNCiv., Sala C, junio
20- 1995). DE, 167-397. Si la modificación del sistema de ingreso y egreso del edificio
supresión del portero eléctrico- decidida por el consorcio, afecta de manera especial a
la accionante, habida cuenta del destino exclusivo de uso profesional de su unidad, según
surge del propio reglamento de copropiedad, respecto del resto de las unidades destinadas
a vivienda, y aun considerando atendibles las razones de seguridad invocadas para tomar la
decision, corresponde implementar medidas alternativas que consulten ambos intereses en
juego como por ejemplo, la contratación de personal encargado de controlar el ingreso y
salida de personas del edificio, porteros visores, etc. Es que no parece razonable que a
fin de lograr un menor costo, se haga recaer mayores perjuicios a un copropietario,
beneficiando así a los demás sin que las ventajas de tales medidas resulten igualmente
mayores para el, sobre todo cuando existen soluciones alternativas que evitarían ese
trato imperativo. (Igual referencia que la anterior).
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