CURSOS Y CONFERENCIAS
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Alcances y plazos en la nueva reglamentación sobre ascensores
La nueva normativa en materia de ascensores, y el alcance de la reglamentación, fue
objeto de interesantes conferencias a cargo de dos especialistas que se desarrollaron en
la sede de la CAPH y AI. Los ingenieros Eduardo Cohen - de la Dirección de Contralor de
Insta1aciones del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- y Roberto Delgado
– presidente de la Comisión de Instalaciones Termoelectromecanicas del Consejo
Profesional de Ingeniería Industrial, trataron exhaustivamente el tema . En esta
oportunidad se resumen, por considerarlos de suma utilidad en los consorcios y entre los
administradores, los conceptos de este ultimo, y se ara lo propio- dada su extensión en
otro numero- con las recomendaciones del orador citado en primer termino.
La conservación de ascensores se encuentra regulada por la Ordenanza 49.308 y
reglamentada por el decreto 578, que estipula que todo edificio con instalación de
ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, rampas móviles o guarda mecanizada de
vehículos, esta obligado a la contratación de un servicio especial de conservación y a
llevar un libro para registrar las inspecciones.
El propietario de la instalación - o su representante legal- deberá presentar ante el
GCBA una empresa habilitada para la conservación, que deberá acreditar un responsable
técnico. En el marco de la ordenanza, se determinan así cuatro actores, con un objetivo
común - la seguridad de las personas transportadas- pero con intereses diferenciados. El
del propietario, es contar con una instalación eficiente, confiable y segura. El del
conservador, es obtener beneficio de su actividad; el representante técnico debe prever
fallas que afecten su responsabilidad profesional y el interés de la autoridad de
aplicación, es el registro y control de las instalaciones en el ámbito de su
jurisdicción, en este caso la Capital Federal.
El propietario y su responsabilidad
Existen dos fuentes de responsabilidad civil fundamentales: la contractual emergente de
la contratación del servicio de conservación - de donde derivan obligaciones y derechos-
y la extracontractual, que deriva del principio genérico en el cual toda persona que
tenga la guarda de un bien, tiene que conservarlo y mantenerlo de tal manera que no
provoque un daño a un tercero. La ley objetiva esta ultima siempre en el propietario,
aunque actualmente, por medio de la contratación de servicios de conservación, la
responsabilidad es compartida con el conservador en la medida en la que este no cumpla con
su obligación.
El servicio de mantenimiento, que desde sus orígenes fue de tipo correctivo, hoy busca
el mantenimiento preventivo, que a través del representante técnico del conservador,
informe al propietario del estado de la instalación y recomiende las mejoras necesarias.
El conservador
La necesidad de mantener o reparar las instalaciones, antiguamente sin control, genero
un mercado de servicios de mantenimiento que se nutrió de empleados idóneos de los
instaladores,
que en sus horas libres, atendían por cuenta propia las reparaciones de ascensores.
Los propietarios recurrían a ellos, cuando debían realizar un mantenimiento
exclusivamente correctivo, y que tenia un abono que podía variar entre 40 y 80 pesos, y
algunos en condiciones precarias.
La nueva ordenanza determino que el propietario debía presentar a una empresa
conservadora habilitada, cuya función es el cumplimiento de las normas establecidas en el
Código de la Edificación y en la propia reglamentación de la norma. De tal manera, se
requiere para registrarse como conservadores, la contratación de un seguro de riesgo
civil, una oficina y la contratación de un profesional, lo que llevo el incremento del
abono, en la actualidad, a valores de 110 a 140 pesos.
El representante técnico
Como responsable técnico, la ordenanza toma equivocadamente la figura del
representante técnico, que corresponde a la ejecución de obras o instalaciones, cuando
realmente se trata de un servicio. Cuando el Código de Edificación en el año 1972,
incorpora la reglamentación de ascensores, fija exclusivamente la competencia de
profesionales de primera categoría -ingenieros- para la instalación de ascensores.
Hasta ese momento exitian idóneos que, sin un titulo profesional, realizaban
instalaciones de ascensores, los que mediante un examen previo en la municipalidad, se les
otorgaba en titulo de profesionales de 2a. categoría para poder actuar.
La obligación del representante técnico es el deber de inspección y el de
información. El primero verifica el estado de la instalación, los desvíos al Código,
el desgaste o deterioro de sus partes y la previsión de potenciales riesgos a las
personas transportadas, a empleados del propietario o del conservador. Y el deber de
información obliga a registrar en el libro de inspección los detalles de los servicios
mensuales, semestrales, las verificaciones efectuadas y las recomendaciones para un
efectivo mantenimiento preventivo.
El representante técnico es un socio a las perdidas del conservador. Este se beneficia
con las recomendaciones del profesional, y frente a un accidente, al primero que convocan
es al representante técnico, quien es solidariamente responsable.
La autoridad de aplicación
Corresponde a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro- que delega
en la Dirección de Contralor de Instalaciones- el registro y contralor de las
instalaciones.
Respecto del registro, a la fecha, la autoridad puede decir cuantos son los
conservadores registrados, pero no cuantos son los representantes técnicos registrados y
cuantas maquinas supervisa cada uno. Tampoco puede determinar cuantas instalaciones se
encuentran fuera del control de la ordenanza, sino a través de estimaciones.
En cuanto al registro de representantes técnicos, y debido a la permisividad respecto
de la actuación de los técnicos, se da una situación muy particular. Como a los
técnicos los consejos profesionales no les entregan encomiendas para tareas
profesionales, que certificaría su titulo profesional, si cuentan con la habilitación o
si se encuentran sancionados, no se pide la encomienda profesional; que es la garantía de
que el que actúa como representante técnico esta habilitado para hacerlo.
Con el decreto 578, se obliga a un reempadronamiento que vence el 1* de febrero de
2002, en el cual, la autoridad de aplicación controlara la documentación del
conservador, los títulos de los representantes técnicos, el listado de maquinas
(domicilio) que atiende cada conservador, si están habilitados y si tienen libro de
conservación.
Con esto se tendrá una base de datos que será utilizada para intimar y sancionar a
los propietarios que no hayan tramitado el expediente de conservación o no tengan
habilitaron.
ADMINISTRACION
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Las registraciones en los libros del consorcio
La obligación del administrador de llevar los libros del consorcio, cuales son
exigibles y cual es la manera de cumplimentarlos, son preocupaciones constantes planteadas
ante los inspectores del Registro de Administradores, o a los profesionales que llevan a
cabo auditorias. La doctora Stella Maris Partulane, realizo un pormenorizado análisis de
las dudas más comunes, que pasan por la normativa legal, los requisitos para la rubrica y
el organismo que la efectúa, el tipo de registro y la forma de efectuar las
registraciones en los distintos libros. El de ascensores queda pendiente para el próximo
numero.
Se denominan libros del consorcio porque se rubrican a nombre de este y le pertenecen
independientemente de quien administre, y las penalidades que pueden surgir por la falta
de cumplimiento deberán ser asumidas por todos los copropietarios.
Libros de Actas: La obligatoriedad de su cumplimiento resulta del articulo 10 de
la Ley 13.512 y el articulo 5° del decreto reglamentario 18.734/49, del que resulta
también que el Registro de la Propiedad Inmueble es la autoridad que procederá a su
rubrica.
Este solicita:
- Libro encuadernada y foliado que podrá ser de registro manual o copiador.
- Fotocopia simple del Reglamento de Copropiedad con la inscripción en el Registro de la
Propiedad Inmueble.
Cuando un consorcio rubrica por primera vez, le obligaran a que en forma conjunta se
rubrique el Libro de Actas y el de Administración al mismo tiempo.
- Si posee otro Libro ya rubricado,. deberá acompañar fotocopia de la rubrica del otro
libro.
En este se harán constar todas las decisiones que tome el consorcio – con la
firma de dos de los asistentes a la reunión lo que puede hacerse al inicio. La constancia
de las decisiones debe hacerse a mano en el momento de la asamblea, o si esta lo autoriza,
podrá confeccionarse un resumen y autorizar a dos personas a firmar con posterioridad
para, es ese caso, convalidar la transcripción, la que podrá ser a mano (si se ha optado
por el libro manual) o con copiado (si se ha optado por el libro copiador, comúnmente
conocido como de hoja lisa). Actualmente, el copiado láser
facilita la tarea de transcripción.
Cuando los Reglamentos de cada consorcio determinan la existencia de un Consejo de
Administración, y se le atribuyen temas sobre los cuales pueda tomar decisiones,
entendemos que debe existir un registro de las decisiones tomadas por aquel, las que
deberían transcribirse en un libro encuadernado y foliado que, aunque no sea rubricado,
seria de suma utilidad para dejar sentadas las deliberaciones, con mayor razón si la
administración esta a cargo de dicho Consejo; de no ser así, serviría de apoyo a la
tarea del administrador. Aprobaciones de presupuestos sobre distinto tipo de reparaciones,
o toma de decisiones sobre empresas, prestadoras de servicios bajo la forma de abonos,
cuyos montos son significativos para el consorcio, en aras de la transparencia, es
oportuno que tales determinaciones queden asentadas en lo que podría llamarse Libro de
Actas de reuniones del Consejo de Administración.
Libro de Administración: También por el articulo 5° del decreto reglamentario
de la Ley de Propiedad Horizontal, se dispone su rubrica en el Registro de la Propiedad
Inmueble, con los mismos requisitos que para el Libro de Actas.
Como la disposición legal citada no dice nada acerca del contenido, es sobre el que
existe mayor disparidad de criterios sobre como llevarlo. Entendemos que no puede haber
escapado a las intenciones del legislador que, habiendo movimiento de dinero de los
copropietarios, este libro sirva que se registren los ingresos por todo concepto así como
el destino dado a esos fondos, y que en el consten las cuentas que esta obligado a rendir
quien recibe el mandato de la administración.
En cuanto a la forma de llevar las resignaciones, entendemos que son aplicables las
normas del Código de Comercio acerca del libro Caja. Por ello sugiero que mínimamente
debería hacerse constar los ingresos y egresos por cualquier concepto, incluidos en el
informe periódico correspondiente.
La amplitud de la norma permite sugerir a los administradores u organismos encargados
de la tarea administrativa, que se transcriban además - al cierre de cada ejercicio- las
rendiciones anuales de cuentas, ya que nos hemos encontrado con que el punto es tratado en
la Asamblea Ordinaria, sin. que quede constancia he los importes resultantes del resumen
anual aprobado. Seria muy importante como medio de prueba de la gestión del
administrador, que al aprobarse las cuentas se haga mención del o los folios del Libro de
Administración al que se hallan transcriptas. Otro ítem que merece ser transcripto al
momento de la rendición anual de cuentas es el inventario de bienes del
consorcio, ya que muchos reglamentos exigen se de cuenta anual del mismo. Este es un medio
de prueba del administrador de haber dado cumplimiento a las exigencias del reglamento, y
el consorcio se ve beneficiado con un registro de sus bienes que en muchos casos se trata
de pinturas valiosas colocadas en halls de entradas, muebles, aspiradoras y aparatos
varios, sin contar con los edificios que tienen salas de juegos, natatorios, y otros, en
los que lo considero indispensable, ya que es el único medio de prueba ante un robo o
siniestro.
Libro de Sueldos y Jornales: Su obligatoriedad emana del articulo 52 de la Ley
20.744, y la autoridad de rubrica en el Ministerio de Trabajo. Los requisitos exigidos
son:
- Libro encuadernado y foliado u hojas moviles que podrán ser formulario continuo u hojas
foliadas.
- Fotocopia simple del Reglamento.
- Fotocopia simple de la rubrica del Libro de Actas.
- Fotocopia simple del acta de designación del administrador.
- Fotocopia simple del CUIT del consorcio (Clave Unica de Identificación Tributaria).
- Solicitud de rubrica firmada por el administrador del consorcio, aclarando si se
solicita libro u hojas móviles (en este caso se deberá adjuntar un modelo de la hoja
móvil impresa por computadora en original) con aclaración de firma y numero de
documento.
- En caso de que no sea primera rubrica, se debe acompañar el libro anterior terminado y
actualizado, con resignaciones al mes anterior al que se solicita la rubrica.
Es importante aclarar que la rubrica del Libro de Sueldos y Jornales es obligatoria por
ley, aunque se tenga un solo empleado a cargo, ya que muchas veces se cree que en este
caso es innecesario. En el debe constar el apellido y nombre del trabajador, fecha de
ingreso, fecha de egreso, estado civil; nombre y apellido y parentesco de las personas que
generan derecho a la percepción del salario familiar, remuneraciones asignadas,
deducciones practicadas y remuneraciones percibidas.
Libro de Ordenes: Su obligatoriedad surge del articulo 25 de la Ley 12.981, que
establece el régimen legal de los encargados y ayudantes de casas de departamentos
(20/05/47). Se trata de un libro encuadernado y foliado que rubrica en Ministerio de
Trabajo. Los requisitos son los siguientes:
- Fotocopia simple del Reglamento.
- Fotocopia simple del acta de designación como administrador.
- Fotocopia del CUIT del consorcio.
- Solicitud de rubrica con firma y aclaración del administrador.
En este libro se registran las ordenes impartidas por el empleador para el mejor
desempeño de las tareas del personal. Conviene dejar descripción de las tareas que
están permitidas y cuales no, las sanciones que hubiere y los horarios de trabajo y
descanso. Deberá encontrarse siempre en el edificio.
Libro Registro de Propietarios: Si bien la obligatoriedad de este registro no
surge de disposiciones legales vigentes, hay muchos Reglamentos de Copropiedad que preveen
su existencia y en ese caso el consorcio debe poseerlo.
Para confeccionar un Registro de Propietarios en el caso de que los reglamentos así lo
requieran, proponemos la utilización de un libro encuadernado y foliado, o la confección
de una ficha registro. Deberá contener el apellido y nombre de los propietarios, su
numero de documento, numero de unidad, fecha de compra, domicilio especial - cuando no
habite la unidad- apellido y nombre de los inquilinos, numero de documento e información
adicional del ocupante, tales como el lugar de trabajo y la ocupación.
Finalmente, debe señalarse que todo registro del consorcio deberá llevarse sin
raspaduras ni enmiendas, y si alguna hoja no ha sido utilizada deberá anularse, pero no
pueden arrancarse. Además, debe destacarse que son del consorcio y deben permanecer en
poder de su representante legal - salvo los propios de inspecciones emanadas de
ordenanzas- lo que debe tenerse muy en cuenta en casos de cambios de administración, ya
que no pueden retenerse.
LEY
257 – Reparaciones de los frentes que observar en los edificios
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Por disposición de la Ley 257, decreto reglamentario 1.233, sobre las Obligaciones
del Propietario Relativo a la Conservación de las Obras, todos los edificios con mas de
diez años, deberán contratar a un profesional de la construcción, que certificara el
estado de balcones, fachadas, terrazas, contrafrentes y divisorios en un informe técnico.
El arquitecto Antonio F. Aguel, asesor técnico municipal de la Cámara Argentina de la
Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, preparo una serie de recomendaciones,
para que los consumidores observen con atención, respecto de la situaci6n de los frentes,
balcones y contrafrentes, antes de la intervención del profesional:
- Observe si los balcones han perdido la línea original o sufrido deformaciones
importantes.
- Verifique si ya se han producido desprendimientos de las puntas o frentines de los
balcones.
- Fíjese si ornamentos, cornisas, molduras, tejas, pizarras u otros revestimientos están
próximos a desprenderse o se observan faltantes.
- Atienda el uso que se les esta dando a los balcones, si presentan cerramientos, o si
están cargados con macetas muy grandes, sobre todo en los bordes.
- Observe si existen placas de mármol, cerámicas o revoques englobados, o con otros
síntomas de desprendimiento.
- Vea si existen manchas de humedad en techos de los balcones, o si se observan grietas o
rajaduras, en los que crecen yuyos o plantas.
- Verifique si se observan "reventones" desde adentro hacia afuera, tanto en el
hormigón como en los revoques, o si se ven hierros oxidados
a la vista.
- Compruebe que no haya manchas o chorreaduras blanquecinas o de oxido, ya que esto
significa acceso de agua por filtraciones y deterioros.
- No olvide constatar el grado de fijación y firmeza de carteles, antenas, barandas,
celosías o postigos.
Es importante destacar que para los edificios construidos hasta 1929, es decir los mas
antiguos, la presentación de los certificados ya venció en agosto del año en curso.
MEDIACION – Un camino apto
para solucionar problemas de convivencia
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Filtraciones, ruidos molestos, alteraciones en la convivencia, son
situaciones que a menudo se presentan en los consorcios, y enrarecen las relaciones entre
las partes. Las doctoras, mediadoras del Tribunal Arbitral, Flora M. de Katz y Patricia A.
Veracierto, realizaron una presentación en la CAPH y AI, para hablar sobre el papel de la
mediación, y su importancia en la resolución de conflictos. El resultado de la
conversación mantenida, puede ayudar a destrabar problemas semejantes.
De acuerdo con la experiencia como mediadoras ,cuales
son los conflictos que se reiteran en los consorcios de propietarios? Los
conflictos entre copropietarios que se presentan en forma permanente en la mediaciones,
son los relacionados con filtraciones, humedades, ruidos molestos y todo tipo de problemas
de convivencia.
Podrian dar algunos casos concretos y la forma en
que pudieron resolverlos? Como el proceso de mediación es confidencial no
podemos revelar con precisiones e identificar los casos en que terceros fueron parte; sin
embargo, podemos dar algún ejemplo generico, como el de un copropietario que pide una
mediación por los ruidos molestos y permanentes producidos por la noche por un vecino del
piso superior, en horas en que el solicitante descansa, pues trabaja y se levanta muy
temprano en la mañana. Reunidas las partes en la audiencia de mediación, y como en todo
proceso de este tipo, se escucharon los relatos de las partes y se exploraron los
intereses y necesidades de cada una de ellas. El vecino de donde provenían los ruidos
molestos (movida de muebles, radio encendida, pisadas fuertes) en realidad no era una sola
persona, ya que los ocupantes del departamento del piso superior eran varios jóvenes que
lo compartían y que trabajaban en horario diurnos algunos y nocturnos otros. Al conocerse
y escucharse, los ocupantes del departamento del piso superior comprendieron a su vecino,
y el vecino solicitante comprendió también la situación de aquellos, quienes inclusive
le pidieron disculpas y a partir de la firma de un acuerdo modificaron sus hábitos para
no producir mas molestias.
Como habría que actuar en el caso de una copropietaria de un edificio, que
alimenta en un terreno aledaño a un conjunto de gatos, lo que ha aumentado el número de felinos, la falta de higiene y los problemas imaginables?
Ante todo debemos aclarar que el mediador no da las soluciones a seguir, sino que
ayuda a que las propias partes encuentren la solución. En este caso particular, el
mediador debe ayudar para que la copropietaria y el resto que se ve afectado por los
hechos, se comuniquen escuchándose atentamente, descubran los intereses y necesidades de
cada parte, y que ellas mismas a través de una comunicaco6n mas fluida puedan generar y
encontrar opciones de solución que satisfagan a todas las partes; todo esto por supuesto
conducido por el mediador que posee herramientas y entrenamiento para ello. El mediador no
aconseja ni sugiere una solución, pues probablemente no sea la que las partes satisfaga y
coincida con las percepciones y deseos de ellas.
Que consejos darían Uds a los consorcistas para evitar problemas de
convivencia? Simplemente sugerimos fomentar, en la medida de lo posible, ámbitos
de comunicación eficaz a través de un acercamiento personal, lo que contribuirá a
evitar los malos entendidos, los prejuicios y los falsos rumores. Asimismo los
alentaríamos a asumir el protagonismo en los conflictos, intentando soluciones directas y
pacificas con sus vecinos.
Que aspectos creen importante destacar en materia de mediación? Nosotros
creemos que la mediación es un método adecuado para
fortalecer la comunicación entre las personas, resolviendo las disputas que diariamente
se presentan. Ayuda a mejorar y mantener las relaciones, y frente al conflicto y a un
probable acuerdo, no habrá un ganador y un perdedor, sino que ambas partes resultaran
ganadoras. Es un método que promueve la paz y que las personas asuman el protagonismo en
la resolución de sus propios conflictos.
CONSULTORIOS
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Interrogantes del Consorcio
TECNICO MUNICIPAL
PREGUNTA
Se encuentra vigente y promulgada la ley que obliga al cambio o recubrimiento de
puertas tijera de ascensores?.
RESPUESTA
Las puertas de los ascensores, por Ley N° 161, (Boletín Oficial 668, del 8 de abril
de 1999), esta vigente y obliga a los propietarios o responsables de los consorcios a
cambiar, adaptar o recubrir las puertas denominadas tijeras, exclusivamente de los coches
elevadores o ascensores. Además, la norma fue también puesta en vigencia y publicada en
el Boletín Oficial del Gobierno de la Ciudad, N° 878 del 10 de febrero de 2000, y aunque
quedo promulgada, no se instrumento todavía la reglamentación en la que debían fijarse
plazos.
Sin embargo, la citada ley, fija los tipos de puertas autorizadas en los elevadores o
ascensores, estableciendo el cambio de las puertas denominadas tijeras, manteniendo el
ancho de paso de 80 centímetros en los casos de ser mayor. Como alternativa, de
mantenerse las puertas tijeras existentes, se podrán revestir hasta una altura de 1,20
metros.
PREGUNTA
Existen normas o reglamentaciones de cumplimiento obligatorio para la señalización de
edificios en altura?.
RESPUESTA
En principio, cabe acotar que toda norma o reglamentación vigente es obligatoria, con
excepción de aquellas especificaciones que tienen carácter de recomendaciones.
Respecto de la consulta, es obligatorio el balizamiento diurno y nocturno de
obstáculos aéreos fijos (edificios, antenas u otras instalaciones o estructuras) dentro
de la zona de influencia de aeródromos y helipuertos, dentro de los 10 ki1ometros
contados desde el eje de pista para los primeros, y de 2 kilómetros respectivamente para
los segundos, o corredores aéreos en 1 km. y 0,5 km. respectivamente.
Estas normas son reguladas por la Fuerza Aérea Argentina, y las ultimas disposiciones
en la materia fueron aprobadas por disposición 156/2000, publicadas en el Boletín
Oficial 29.569 del 18 de enero de 2001.
Esta disposición regula el tipo de balizamiento, según se encuentre dentro o fuera
del área delimitada anteriormente, y la altura de los obstáculos.
Los propietarios o arrendadores de los obstáculos aéreos (entre los que se encuentran
los edificios) deberán adecuar los balizamientos existentes dentro del año actual, y la
Fuerza Aérea fiscalizara el cumplimiento de la disposición, aprobara las balizas e
impondrá las sanciones cuando correspondan.
Se exige la instalación de cajas de control con censor de luminaria quemada y falta de
energía, que reporte las anomalías por medio de teleseñalizacion.
Para mayor información puede recurrirse al Comando de Regiones Aéreas de la Fuerza
Aérea Argentina, edificio Cóndor, calle Pedro. Zanny 250 de Buenos Aires.
Arquitecto Antonio Federico Aguel
Asesor Técnico Municipal
LABORAL
CONSULTA
Es obligatorio contar con un encargado permanente con vivienda, o el consorcio puede
optar para la limpieza del edificio solo con un empleado en relación de dependencia, o
contratar a una empresa?.
RESPUESTA
No existe ninguna disposición que establezca la obligatoriedad de tener encargados,
ayudantes o cualquier otro tipo de personal, de los enumerados dentro del convenio
colectivo laboral.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que si el consorcio, por ejemplo, resolviera poner
a un ayudante para hacer solo las tareas de limpieza, ello ya no seria posible, ya que el
ayudante lo es solo del encargado, y en ese caso habría si que poner un encargado, con o
sin vivienda.
Si el tema pasa por contratar a una empresa que realice las tareas de limpieza, esto es
posible, si bien en este caso no hay que olvidar el control que debe hacerse sobre el pago
de sueldos del personal que concurre a trabajar, el cumplimiento por parte de la citada
del pago de jubilación, obra social, cuota sindical y aseguradora de riesgos de trabajo,
ya que el consorcio, respecto de este personal, es solidariamente responsable en el
cumplimiento de tales obligaciones.
Dr. Enrique M. Albisu
Asesor Laboral
JURIDICO
PREGUNTA
El reglamento de Copropiedad del Consorcio, establece que para concurrir a las
asambleas los propietarios podrán actuar por apoderado, con poder especial o general o
simple carta poder. El administrador solicita se le aclaren los términos del significado
de "carta poder" .
RESPUESTA:
En la hipótesis reglamentaria tan frecuente de la carta
poder, si la norma no especifica otra cosa es suficiente la firma del poderdante a su pie
sin certificación por escribano publico ni ninguna otra persona. En cuanto a los
términos de la misma, ellos no son sacramentales y puede elegirse la redacción que se
desee, debiendo quedar claro quien es el representante y cual es el acto para el que se
extiende. Si se desea puede indicarse también el sentido del voto para determinados
puntos del orden del día. Si hay mas de un propietario en una unidad debe unificarse la
representación, si esta se otorga a uno de ellos también
correspondería que los demás extendieran una carta poder.
Si algún asambleísta impugnara la firma, en cuanto a su autenticidad, deberá
pronunciarse la asamblea al respecto, sin perjuicio de la conservación del documento por
parte de quien resulte elegido depositario, por los demás presentes, a los fines legales
que pudiere corresponder.
Dr. Jorge S. Villar
Asesor Jurídico
Jurisprudencia - Obras sin autorización del consorcio
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En un reciente fallo de la Cámara Nacional Civil, Sala E, en relación con el
cumplimiento del Reglamento de Copropiedad, en juicio sumarísimo, se dejo sin efecto la
decisión de una jueza de primera instancia, que había rechazado la demanda del consorcio
ante un integrante, quien había ampliado la superficie de su unidad, al tomar una
porción del balcón e instalo compresores de aire acondicionado en la terraza inaccesible
del edificio.
El fallo, que se publica en la Revista El Derecho del 16 de octubre de 2001, en autos
caratulados Consorcio de Avda. Figueroa Alcorta al 3000 c/K. M. L. S/ cumplimiento del
Reglamento de Copropiedad, sostiene:
"La conducta observada por el accionado ha derivado en una modificación de la
superficie cubierta de su unidad que – como es sabido- es la que sirve de base para
los cálculos de los respectivos porcentuales sobre los que los propietarios aportan para
el pago de los gastos comunes del consorcio".
Por ello, mas allá de lo sostenido por la jueza en el sentido de que la modificación
realizada no ha "afectado esteticamente la fachada del edificio, la citada
alteración del porcentual es decisiva para admitir las quejas del consorcio".
"Por otra parte, necesario es señalarlo, en oportunidad de realizarse el
reconocimiento judicial, se pudo verificar claramente la existencia de un sector de color
gris que avanza sobre la parte central del balcón de la ultima planta de la unidad".
"Entonces, si mas allá de la estimación de la perito en orden a que la
modificación no produce daño estético, existe una alteración de la fachada de tal
magnitud que se advierte claramente desde la vereda ubicada enfrente del edificio...mal
puede concluirse en la forma que lo ha hecho la jueza de grado".
La Cámara aconseja no apartarse del criterio: general aplicable a supuestos análogos,
según el cual el proceder del demandado debe reprimirse con severidad, "porque tales
obras son susceptibles de perjudicar la solidez del edificio, o modificar su destino, o
desvalorizar las unidades que lo componen, o alterar la proporción de los gastos comunes,
o en fin, cualquier otro resultado disvalioso para la correcta convivencia.
No puede sostenerse – prosigue el fallo- que el proceder del consorcio –
ajustado a la ley y al reglamento- encubra un propósito abusivo, ya que, por el
contrario, "es el demandado que ha procedido a la edificación sin la debida
autorización, alterando motu propio los anteriores porcentuales, quien ejerció una
conducta arbitraria y sin derecho, al soslayar la conformidad de los restantes integrantes
de la comunidad que integra, tal como lo exigía la ley y el reglamento.
Finalmente, se revoca parcialmente la sentencia anterior y se condena al demandado a
que, en el plazo de 30 días de notificado, proceda a demoler la construcción realizada
en el balcón de su unidad y a retirar los compresores ubicados en la terraza inaccesible
del consorcio. Las costas de ambas instancias se impusieron al demandado. El fallo lleva
las firmas de los doctores Mario P. Calatayud, Juan C. Dupuis y Osvaldo Miras.
Colaboración Estudio Jurídico
Dr. Jorge Villar y Asociados.
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