Actividad Legislativa - Proyectos que involucran al
sector
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Algunas de las iniciativas que se analizan en comisiones en el
Congreso, involucran al sector inmobiliario y de la administración. Aquí se ofrecen al
lector una muestra, con un breve perfil de los legisladores que los presentaron.
Inmuebles
rurales
La senadora por el Frente Cívico Jujeño, Lylia Arancio de Beller, presentó un
proyecto para prohibir la adquisición de inmuebles rurales a extranjeros no residentes,
girado a las comisiones de Legislación General y a la de Asuntos Constitucionales.
La iniciativa propone que quede prohibida en todo el territorio nacional, la
adquisición de inmuebles rurales por personas extranjeras físicas no residentes, o
jurídicas no habilitadas para funcionar en el país. Se entiende por inmueble rural, a
todo predio situado fuera del radio urbano cualquiera sea su lugar de ubicación u objeto
productivo, con excepción de aquellos destinados a la radicación de emprendimientos
industriales o a vivienda permanente del que lo adquiere y su familia.
También, aclara que las personas extranjeras residentes podrán obtener inmuebles
rurales en la medida en que estos no tengan una extensión mayor del 2% de la superficie
total del municipio en donde el inmueble se encuentre ubicado . Además de exponer que
serán nulos los actos jurídicos que se realicen violando las disposiciones de la misma,
propugna que los escribanos públicos y los directores de los registros de la propiedad
inmueble serán responsables del fiel cumplimiento de esta ley en los actos que ellos
autoricen o ejecuten.
La autora proyecta además, crear el Registro Nacional de Productores Agropecuarios y
Propietarios de Inmuebles Rurales, el que dependerá de la Secretaría de Agricultura,
Ganadería, Pesca y Alimentación de la Nación, en donde la inscripción será anual y
obligatoria.
Finalmente, expresa en los fundamentos, que en el país se carece de una legislación
que regule este tema específico, que puede generar consecuencias imprevisibles para la
administración del Estado. La adquisición por parte de fuertes grupos económicos de
grandes extensiones de tierras, debilita la presencia del Estado en la zona involucrada,
al mismo tiempo que puede comprometer el desarrollo de actividades productivas
independientes y restringir el crecimiento demográfico, así como también dificultar las
comunicaciones y, eventualmente poner en peligro la seguridad nacional, opina, ya que el
prestador podria intentar saldar este saldo con titulos de la deuda de Estado Nacional que
tienen un valor de paridad muy bajo.
Fideicomiso
financiero
Otro proyecto cuyo conocimiento resulta de interés, es el
presentado por la senadora puntana Teresita Negre de Alonso, que propugna cambios en la
ley 24.441, que instituyó la figura del fideicomiso financiero. Con ella, opina la
legisladora" se creó una herramienta valiosa, mediante la cual surge una forma
alternativa de obtener inversiones y créditos en el mercado de capitales, a través de la
emisión de títulos que pueden ser ofertados públicamente, garantizados con el sistema
de securitización de documentos".
No obstante, afirma que "la regulación dada por la citada ley, en la práctica ha
puesto de manifiesto la necesidad de reformarla, incorporando normas tendientes a asegurar
la transparencia en la instrumentación de las cesiones de los documentos que las
respaldan, dotando al acto de un mayor control de legalidad". La seguridad jurídica
es el complemento necesario e imprescindible de la confianza, fundamento esencial de este
instituto, sostiene, y para alcanzar dichos objetivos, se crea un registro específico
respecto de las transferencias fiduciarias de los documentos que, por su naturaleza, hasta
el presente proyecto, su inscripción no se encuentra contemplada. Abarca, por ende,
aquellos derechos que se cedan en Fideicomiso Financiero en los supuestos previstos por el
artículo 70 de la norma. Asimismo, alega, la instrumentación de un registro satisface
los requisitos de publicidad que el acto debe cumplir, en resguardo del deudor, el
acreedor, y del eventual inversor. Una especial consideración requiere destacar la
importancia que dicho registro tendrá en los procesos de concursos y quiebras, en los que
la registración impone además de transparencia y seguridad, se brinda una identidad
jurídica que los protegen, enfatiza la legisladora. También que la garantía de mayor
certeza, contribuye a alentar al inversor a valerse de esta herramienta para arriesgar su
capital.
"El Mercado de Capitales- argumenta- ha sido siempre un espacio
económico-financiero de acceso casi exclusivo para la gran empresa, los grandes proyectos
y el requerimiento de grandes inversores. El Fideicomiso ha sido el instrumento que
posibilita la incorporación de las PyMEs a negociar en él, además lo hacen sin requerir
cambios traumáticos y costosos"
La reforma planteada ratifica plenamente la autoridad de aplicación de la Comisión
Nacional de Valores, concluye.
Los cambios propuestos
Artículo 1º.- Modifícase el artículo 70 de la ley
24.441, el que quedará redactado de la siguiente forma:
"Artículo 70.- Se aplicarán las normas de este artículo y las de los artículos
71, 71 bis, 71 ter. y 72, cuando se cedan derechos documentados como componentes de una
cartera de créditos, para:
a) garantizar la emisión de títulos valores mediante oferta pública;
b) constituir el activo de una sociedad, con el objeto que ésta emita títulos valores
ofertables públicamente y cuyos servicios de amortización e intereses estén
garantizados con dicho activo.;
c) construir el patrimonio de un fondo comun de creditoso de inversion.
Artículo 2º: Modificarse el articulo
71 de la ley 24.441, el que quedara redactado de la sig. forma:
"Artículo 71.- La cesion prevista en el
art. 70 podra efectuarse por un unico acto, o participando, individualizandose cada
credito con expresion de su monto, plazos, intereses, y garantias.En su caso, se
inscribirá en los registros pertinentes.
Los documentos probatorios del derecho cedido se entregarán al cesionario o fiduciario
o, en su caso, a un depositario o al depositario del fondo común de créditos, o de
inversión."
Artículo 3º.- Incorpórase como artículo 71 bis, el siguiente:
"Artículo 71 bis.- Créase el Registro de créditos documentados cedidos en
fideicomiso financiero (Ley 24.441) en el que se inscribirán los documentos mencionados
en los artículos 70 y71.
El registro creado tendrá por finalidad dar garantía y publicidad al estado jurídico
de dichos créditos mientras perdure el dominio
fiduciario."
Artículo 4º- Incorpórase como artículo 71 ter, el siguiente:
"Artículo 71 ter.- La organización y funcionamiento del registro creado, deberá
ser implementado por la Comisión Nacional de Valores, de conformidad con las atribuciones
conferidas en el artículo 19, debiéndolo implementar en el término de 90 días, desde
la reglamentación."
Artículo 5º.- Se invita a las provincias a adherir a esta ley y a su
reglamentación para que se instrumente en el ámbito de sus jurisdicciones, los
respectivos Registros de Créditos Documentados Cedidos en Fideicomiso Financiero (Ley
24.441), designándose en cada caso la respectiva autoridad de aplicación.
Incorporación del inquilino
a las decisiones del consorcio
Otro tema que sin duda conviene conocer, es el proyecto presentado por el
diputado Lisandro Mauricio Sejas, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, para
incorporar al inquilino a las decisiones del consorcio.
El proyecto
Artículo 1º.- Modifíquese el artículo 10º de la ley 13.512 de propiedad
horizontal, el que quedará redactado de la siguiente manera :
"Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos previa
deliberación de los propietarios o inquilinos, ( estos últimos de acuerdo a lo
estipulado en el párrafo segundo del presente artículo), por mayoría de votos. Se
presumirá que cada propietario o inquilino tienen un voto. Si un piso o departamento
perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere
posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios o inquilinos, se
solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevara a cabo en presencia suya y
quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma
sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios o
inquilinos en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
Los inquilinos que acrediten tal condición mediante contrato legal, en el cual figure
que durante el período de duración de dicho contrato son los responsables de abonar las
expensas, tendrán la facultad de participar de las reuniones del consorcio con voz y voto
en todos los casos que se refieran a los gastos ocasionados en el mantenimiento y
reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensablesdispensables para
mantener el buen estado, sus condiciones de seguridad, comodidad , decoro, y fijación de
las expensas de administración."
Art. 2º.-Modifíquese el artículo 11 de la ley 13.512 de propiedad horizontal, el que
quedara redactado de la siguiente manera:
El representante de los propietarios e inquilinos actuará en todas las gestiones ante
las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de
aquellos.Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
Art. 3º.- Incorpórese como inc. E) del art. 9º la
siguiente disposición: Los reglamentos de copropiedad y administración en vigencia
deberán incorporar automáticamente la reforma del artículo 10º a su texto.
Fundamentos
En sus fundamentos, el autor sostiene que la ley 13.512 de propiedad horizontal cubrió
un vacío legal existente al momento de su sanción, pero que no obstante las evidentes
bondades, en algunos aspectos, la normativa sancionada hace prácticamente medio siglo ha
sido superada por la realidad económica, que ha incorporado nuevas prácticas
contractuales. Entre las mismas cabe destacar: a) la ampliación del marco locativo de
este tipo de inmuebles, y b) la práctica generalizada, como cláusula contractual, que
establece la obligación del locatario de hacerse cargo – como parte del precio de la
locación – del importe correspondiente al rubro " expensas". Además, en
la práctica diaria el locatario reemplaza en el interes por la cosa al propietario, lo
cual no solo evidencia por el uso de la propoedad sino tambien y fundamentalmente por el
pago de las expensas". Ergo aqui cobra pleno valor el apotegma que viene del derecho
romano y que dice: el interes es la medida de accion, concluye el legislador.
EDIFICIOS
IGUALES EXPENSAS DESIGUALES
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Debido a la tendencia registrada en los últimos tiempos de comparar edificios y
expensas, la Comisión de Administración de la Cámara salió al cruce para evitar que en
el afán de reducir gastos, se caiga en la simplicidad de una comparación que a todas
luces es mucho más compleja.
Dice el informe:
D eseamos hacerles llegar nuestra opinión al respecto, nutrida en la amplia
experiencia de nuestros asociados, y fundamentada en un conjunto de conceptos que nos
permiten sostener que esta pretendida igualdad resulta ser simplemente una ilusión.
Dentro de las diferencias que podemos mencionar se encuentran:
1. Antigüedad del edificio
2. Calidad de su construcción
3. Zona en la que se encuentra ubicado
4. Política de mantenimiento llevada a cabo
5. Personal ocupado
6. Cobertura horaria
7. Servicios centrales o individuales
8. Características de sus ocupantes
9. Destino del edificio
10. Cantidad de unidades funcionales
1. Antigüedad del edificio: Debemos resaltar que el mantenimiento se
encuentra directamente relacionado con la antigüedad del edificio, es decir que cuanto
más antiguo es, mayor es la inversión en mantenimiento que necesita, con el agravante de
que las dimensiones a cubrir son mayores por la amplitud con que se edificaba tiempo
atrás.
2. Calidad de su construcción: Se deberá considerar el tipo de material
utilizado, pues, por ejemplo, no cuesta lo mismo cambiar un piso de cerámica que un piso
de mármol. También debemos tener en cuenta que si al construirse se escatimaron
recursos, hoy debemos enfrentarnos con problemas recurrentes de demanda de mantenimiento
por la baja calidad de los materiales utilizados en su momento.
3. La zona determinará por ejemplo, los daños a los que se ve sometido el
edificio, por las vibraciones producidas por el tránsito vehicular.
4. Con respecto a la política de mantenimiento este es un punto en el que
se reparten los méritos dueños y administradores, ya que de no hacerse un mantenimiento
preventivo, el envejecimiento determinará que se junten las necesidades de reparación,
ocasionando picos en las expensas.
5. Personal ocupado: Debemos ponderar la cantidad de personal empleado en
relación de dependencia, su nivel salarial, su antigüedad, si se tienen o no servicios
contratados, la cobertura horaria, especialmente cuando hay servicios de vigilancia, etc..
7. Servicios centrales o individuales: Es sabido que la existencia de
servicios centrales demanda una mayor atención, requiriendo de una mayor dotación de
personal.
8. Características de sus ocupantes: No debemos olvidar la educación de
los ocupantes ya que muchas veces la necesidad de mantenimiento se debe al mal trato de la
parte edilicia por falta de cuidados.
9. Destino del edificio: debemos tener en cuenta que en el caso de ser apto
profesional habrá más, movimiento lo que implicará un mayor uso de ascensores, gastos
de electricidad, la presencia de terceros ajenos al mismo y consecuentemente un menor
interés en su cuidado.
10. Cantidad de unidades funcionales: lo que implicará distribuir las
expensas entre mayor o menor número de unidades.
Obligaciones respecto de
las barreras arquitectonicas
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En los últimos meses, ha aumentado considerablemente el interés de los
asociados por informarse acerca de las normas referidas a las rampas de acceso para
personas con movilidad reducida. Los especialistas de la Cámara analizan el tema en el
presente artículo.
No siempre es fácil encontrar la solución al problema de la instalación de rampas en
edificios ya construidos. Hace falta considerar la estructura del inmueble, las normas de
accesibilidad, los criterios estéticos para armonizar la rampa con la fachada existente,
los materiales a emplear, pendientes requeridas, dimensiones, y otras cuestiones.
En el Consultorio de Arquitectura de la Cámara, que funciona habitualmente los jueves
de 15 a 17 hs, se trabajó intensamente alrededor de este tema, - con la colaboración de
los especialistas de la Fundación Rumbos, organización no gubernamental (ONG) dedicada a
la problemática de la accesibilidad para personas con movilidad y comunicación reducida-
y esa información está disponible para los interesados.
Las normas vigentes y los criterios a seguir a la hora de encarar la construcción de
rampas, pueden sintetizarse en lo siguiente:
Legislación
Las recientes leyes nacionales promulgadas con el objetivo de cuidar los derechos de
accesibilidad de todos los ciudadanos al medio físico (ley 24314, modificatoria del Art.
4º de la ley 22431, y el decreto reglamentario 914 ) establecen que se deberá dar
prioridad al acceso de los discapacitados. La accesibilidad incluye muchos elementos tales
como ascensores, rampas, anchos de pasillos, sanitarios, etc.
Como criterio general, la accesibilidad se refiere al cuidado en el diseño de los
espacios arquitectónicos y urbanos, que permita que todos los ciudadanos logren un buen
desplazamiento. Los derechos de accesibilidad se refieren tanto a los discapacitados que
pudieran vivir en el edificio, como a los discapacitados que lo visiten habitual o
esporádicamente y personas con movilidad reducida, tales como ancianos, embarazadas,
niños en cochecitos, personas enfermas temporal o crónicamente, por citar algunos casos.
En virtud de esto, queda claro que el consorcio deberá arbitrar los medios para que
todos los ciudadanos logren una buena accesibilidad, en la medida que sea materialmente
posible.
Con respecto al acceso a edificios privados construidos antes de la promulgación de la
citada ley, se ha establecido que el término se refiere a la posibilidad de transitar
desde la vereda hasta el ascensor, debiendo buscarse, en primer lugar, una alternativa en
el acceso principal y sólo en el caso que este no lo permita buscar otros accesos
alternativos.
Pero en algunos casos el acceso principal presenta elementosque no hacen factible las
nuevas instalaciones, tales como columnas, ancho reducido, y otros obstáculos.
Las normas establecidas respecto a las rampas son las siguientes:
Rampas
Las rampas tendrán fácil acceso desde un vestíbulo general o público. La superficie
de rodamiento deberá ser plana y no podrá presentar en su trayectoria cambios de
dirección en pendiente.
La inclinación de la rampa se establecerá mediante un parámetro denominado
pendiente, que varía según se trate de rampas interiores o exteriores, la altura a
salvar, y la longitud de la rampa. A modo de orientación, podemos mencionar que las
pendientes establecidas en las normas van desde un 4% a un 10%, según el caso. Es
necesario estudiar en detalle cada acceso para determinar la pendiente.
Características
El ancho libre de una rampa se medirá entre zócalos, y tendrá un mínimo de 1,10
metros y máximo de 1,30 metros; para anchos mayores se deberán colocar pasamanos
intermedios, separados entre sí a una distancia mínima de 1,10 metros y máxima de 1,30
metros, en caso que se presente doble circulación simultánea.
No se admitirán tramos con pendiente cuya proyección horizontal supere los 6,00
metros, sin la interposición de descansos de superficie plana y horizontal de 1,50 metros
de longitud mínima, por el ancho de la rampa.
• Cuando la rampa cambia de dirección girando un ángulo que varía entre 90º y
180º, este cambio se debe realizar sobre una superficie plana y horizontal, cuyas
dimensiones permitan el giro de una silla de ruedas:
• Cuando el giro es a 90º , el descanso permitirá inscribir un círculo de 1,50
metros de diámetro.
• Cuando el giro se realiza a 180º el descanso tendrá un ancho mínimo de 1,50
metros por el ancho de la rampa, más la separación entre ambas ramas.
Llevarán zócalos de 0,10 metros de altura mínima a ambos lados, en los planos
inclinados y descansos.
La pendiente transversal de las rampas exteriores, en los planos inclinados y en
descansos, será inferior al 2 % y superior al 1 %, para evitar la acumulación de agua.
Al comenzar y finalizar cada tramo de rampa se colocará un solado de prevención de
textura en relieve y color contrastante con respecto a los solados de la rampa y del
local, con un largo de 0,60 metros por el ancho de la rampa.
Al comenzar y finalizar una rampa, incluidas las prolongaciones horizontales de sus
pasamanos, debe existir una superficie de aproximación que permita inscribir un círculo
de 1,50 metros de diámetro como mínimo que no será invadida por elementos fijos,
móviles o desplazables, o por el barrido de puertas.
Pasamanos
Los pasamanos colocados a ambos lados de la rampa serán dobles y continuos. La forma
de fijación no podrá interrumpir el desdeslizamiento de la mano y su anclaje será
firme. La altura de colocación del pasamano superior será de 0,90 m ± 0,05 m y la del
inferior será de 0,75 m ± 0,05 m, medidos a partir del solado de la rampa hasta el plano
superior del pasamano. La distancia vertical entre ambos pasamanos será de 0,15 m.
La sección transversal circular tendrá un diámetro mínimo de 0,04 m y máximo de
0,05 m. Las secciones de diseño anatómico observarán las mismas medidas. Estarán
separados de todo obstáculo o filo de paramento como mínimo 0,04 m y se fijarán por la
parte inferior. Los pasamanos se extenderán con prolongaciones horizontales de longitud
igual o mayor de 0,30 m, a las alturas de colocación indicadas anteriormente, al comenzar
y finalizar la rampa. No se exigirá continuar los pasamanos, salvo las prolongaciones
anteriormente indicadas, en los descansos y en el tramo central de las rampas con giro. Al
finalizar los tramos horizontales los pasamanos se curvarán sobre la pared, se
prolongarán hasta el piso o se unirán los tramos horizontales del pasamanos superior con
el pasamano inferior. Las prolongaciones horizontales de los pasamanos no invadirán las
circulaciones.
El aspecto estético
Es recomendable cuidar que la rampa sea estéticamente armónica con la fachada del
edificio, ya que la misma, una vez construida, tiene una presencia importante en el
acceso, y cuanto más armónica sea la propuesta, será mejor recibida por parte de los
copropietarios.
Al respecto, es importante considerar que la rampa es un elemento construido para todos
lo usuarios del edificio y que no es un "favor" que el consorcio realiza para un
discapacitado, sino un elemento mas de confort pata todos.
Por tal motivo, no es necesario buscar la integracion estetica de la rampa al conjunto
del hall de entrada, procurando que la misma mejore la imagen del acceso al edificio, que
lo realce.
Integrar en lugar de ecluir.
La funcion de la rampa es la de evitar la exclusion de quienes no pueden subir
escalones. Sin embargo, es frecuente que la rampa se ubique exclusivamente en el area de
servicio, como parte del circuito circulatorio de proveedores y mantenimiento edilicio: el
usuario que ingresa por dicho sector - sea habitante, visitante o trabajador - resulta de
alguna manera excluido, al no poder ingresar por el mismo acceso que los demas.
Es importante entonces evitar que la eclusion no se transforme en otra, sino lograr la
integracion.
La Seguridad,
un tema de todos
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La seguridad ha pasado a ser un bien escaso, tanto para las personas como
para sus bienes. Los delitos cometidos son tan frecuentes y violentos, muchos de ellos
realizados en edificios o barrios que se estimaban seguros, que es importante desarrollar
una serie de precauciones. Esta nota, procura alertar sobre ese tema.
En los pocos edificios que aún mantienen porteros eléctricos, es importante crear
conciencia entre los habitantes – especialmente gente mayor que suele ser más
confiada- acerca de las triquiñuelas más comunes para que la puerta se abra: aducir que
se viene en nombre de familiares, la entrega de dinero, la búsqueda de alguna cosa que
alguien dejó a su nombre, y otros ardides.
Respecto de las distintas modalidades que los delincuentes utilizan para ingresar a un
domicilio, la Policía Federal Argentina, difundió algunas normas que es bueno recordar,
para frustrar el intento :
- No abra la puerta a desconocidos, vendedores o encuestadores. Cerciórese y tome sus
precauciones antes de hacerlo.
- Tampoco abra a operarios de empresas de servicios sin antes verificar el motivo de su
presencia; también identifique previamente al trabajador.
- Ante la presencia de humo o agua por debajo de su puerta de acceso, no la abra
inmediatamente. Verifique la situación con el encargado, o comuníquese con el Comando
Radioléctrico y dé cuenta de la novedad.
- Antes de ingresar a su vivienda, coordine el ingreso del vehículo al garaje, y realice
una observación previa de las inmediaciones. Siga de largo si nota algo anormal o una
presencia inesperada.
Cómo actuar en situaciones conflictivas
Los especialistas de USS, por su parte, recomiendan el diálogo con toda la familia y
el entorno sobre la importancia de la seguridad. Sugieren establecer palabras
"claves" para situaciones conflictivas; por ejemplo, si sus hijos le dicen
habitualmente papá, que lo llamen por su nombre en situaciones de peligro Instruya a sus
hijos para que no den información sobre su familia a desconocidos tanto en la calle o
telefónicamente.
Es importante tener un plan de contingencias preparado, que defina claramente qué
hacer y a quién llamar. Tenga en su casa, en un lugar que todos conozcan, los números de
teléfonos donde lo puedan ubicar ante una emergencia. Mantenga reserva sobre la
información acerca de dinero, viajes, u otros temas relacionados con su privacidad.
Si sus hijos deben esperar a que alguien los retire del establecimiento, que lo hagan
dentro del mismo. Si regresan del colegio sin compañía de un adulto, aconséjeles que lo
realicen en grupo. Evite que sus hijos abran la puerta de su hogar sin la supervisión de
un adulto. En lugares de esparcimiento mantenga a sus hijos siempre a su lado, no les
permita que se alejen fuera de su vista. Enseñe a sus hijos a recordar el nombre,
apellido, dirección y teléfono.
Instruya al personal de servicio. Si contrata personal, averigüe sus referencias,
muchos secuestros se inician por la entrega de información por personal o allegados al
mismo.
En la vía pública
- Utilice ropa que no llame la atención. Evite el uso de relojes o alhajas de alto valor.
- No camine por lugares de poca iluminación. En lo posible al caminar hacerlo en sentido
contrario a la circulación vehicular. Si cree que lo siguen cruce de vereda, entre en el
primer local que pueda y observe la actitud del sospechoso . Si nota una actitud fuera de
lo normal de aviso a la policía. No tenga a la vista el teléfono celular. Si tiene que
esperar a alguien hágalo dentro de un sitio concurrido. En lo posible camine acompañado.
- No lleve tarjetas personales que establezcan profesión y lugar donde trabaja. Lleve el
dinero necesario y, trate de no portar tarjetas de crédito o débito, si debe llevarlas
que sean las mínimas indispensables. No lleve fotos ni datos de familiares o amigos.
Desconfíe de personas que le hablen por la calle. Camine lejos del cordón. Manténgase
alerta Si tiene que tomar un taxi llame a una compañía de radio taxi de confianza. Pida
confirmacion de marca y modelo y si es posible patente o licencia.
Estos son solo algunos aspectos elavorados por especialistas de seguridad, ante la
creciente de delitos. Tengalos en cuenta y recuerde que la prudencia y atencion son buenas
maneras de cuidar de usted y de sus semejantes.
Instituciones
- Normas de Calidad Ceprara
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En un acto realizado en setiembre último, la Cámara de Empresarios Pintores,
Revestimientos y Afines de la República Argentina (CEPRARA), realizó el lanzamiento de
las "Normas Ceprara", que responden al cumplimiento y certificación de un
programa de calidad en aplicación de pintura, revestimientos y actividades relacionadas,
que constituyen una garantía para los consorcios que contraten profesionales y empresas
inscriptos.
Responden al desarrollo de ingenieros y arquitectos, como resultado de varios años de
estudio de modernas técnicas de trabajo, normas y legislación vigente, así como los
materiales e insumos adecuados.
Verificación: CEPRARA cuenta con especialistas que supervisan
permanentemente las obras de los socios certificados, lo que asegura un trabajo de
calidad, seguro y eficiente, y que incluye la cobertura ante posibles accidentes.
Exigencias: Un empresario o profesional, debe cumplir una serie
de condiciones para obtener el certificado correspondiente:
Estar inscripto en el Instituto de Estadísticas sobre la Industria de la Construcción
(IERIC); gestionar aviso de obra cuando se reparan o pintan frentes; cumplir con las
normas de higiene y seguridad, reguladas por las ART; utilizar pantallas de protección
peatonal y vehicular; utilizar andamiaje conforme al Código de Edificación del Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires; utilizar marcas confiables, respetando lo presupuestado;
respetar especificaciones técnicas del fabricante; garantizar los trabajos; tener
personal idóneo; cumplir con las inscripciones previsionales e impositivas ante la AFIP y
la DGR.
Además, presentar antecedentes laborales relevantes, y no tener denuncias ante
CEPRARA, así como verificar los seguros de responsabilidad civil con cobertura completa,
lo que implica tranquilidad para el socio certificado y para el cliente, ante eventuales
daños físicos o materiales que se puedan producir a terceros.
La camara tiene un numero de atencion al cliente, al que pueden remitirse consultas
tecnicas, verificaciones o mayor informacion, sobre este tema: 4921-6027/6028.
Jurisprudencia - Mora anterior a la entrada en vigencia
de la ley de Emergencia
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En el marco de un juicio ejecutivo, sustentado en pagarés constituidos en moneda
extranjera, el actor cuestionó la pesificación dispuesta por el juez de primera
instancia, (l$ =1u$s). La Cámara revocó el fallo ordenando mandar adelante la ejecución
en dólares estadounidenses.
Consideró la Cámara que "no corresponde pesificar las obligaciones en mora al
6/01/2002 – fecha de entrada en vigencia de la ley de emergencia- en el caso,
instrumentadas en pagarés, pues conforme con lo establecido expresamente por el artículo
11º de la citada normativa, las únicas obligaciones que deben pesificarse son las
exigibles a partir del 6 de enero del año 2002.
Las obligaciones constituidas en moneda extranjera – en el caso instrumentadas en
pagarés- no deben convertirse en razón de un peso igual a un dólar, sostiene el
tribunal, "toda vez que no ha existido una derogación tácita del artículo 617 del
Código Civil, reformado por la ley 23.829, por lo cual el deudor sólo puede liberarse
entregando la calidad de moneda a la que se obligó".
"La citada conversión – prosigue- importaría que al acreedor no solamente
no se le pague el daño que le produjo la mora hasta ese momento, sino que se le sume un
nuevo perjuicio, cual es la devolución del crédito a una moneda envilecida, situación
que contradice el principio establecido por el artículo 508 del Código Civil".
Otros argumentos expuestos afirman que: "lo contrario implica premiar al deudor
moroso con la licuación de su deuda, e ignorar el régimen expreso del artículo 513 en
cuanto establece la traslación de los riesgos al deudor en mora".
También que "importaría violación al principio de irretroactividad de la ley
(art. 3º del Código Civil)"; "en tanto ello trae aparejado un trato desigual e
injustificado para el deudor que realizó el pago en tiempo, honrando sus obligaciones,
con respecto a quien no pagó".
(Camara civil y comercial, San Isidro, Sala 1, 2002/74, Inv. Yatay SA
c/Oscar y otro) Fuente: La Ley, Septiembre 2002, Suplemento Especial de Contratos y
emercencia Economica.
Jurisprudencia: Consorcio - Limites del
dominio - Refacciones - Reglamento de Copropiedad
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- Cuando la acción instaurada por el consorcio – en el caso, con el objeto de que se
suprima el cerramiento de un balcón- no es requisito para su progreso la prueba de un
perjuicio real derivado de la violación de la prohibición de edificar, o de toda otra
pretensión que haga valer dicho ente en resguardo de las normas establecidas.
- El cerramiento de un balcón terraza realizado sin obtener la autorización del
consorcio, a pesar de que la misma es exigida por el Reglamento de Copropiedad, implica
infringir la norma – prohibición de efectuar modificaciones- contenida en el
artículo 5º de la Ley 13.512 .
- La reforma llevada a efecto por uno de los copropietarios en su unidad funcional –
en el caso cerramiento de un balcón terraza – sin pedir autorización del consorcio,
constituye un proceder antijurídico, cuya convalidación por vía judicial no sólo
crearía desorden en el régimen de propiedad horizontal, sino que además premiaría al
que presenta los hechos consumados en contra de las normas jurídicas.
- Las faltas cometidas por un copropietario – en el caso, construcción de un
cerramiento de balcón sin conformidad del consorcio y en violación al Código de
Edificación- no son compensables con las de los otros consorcistas, pues ellas no
autorizan a proseguir en una cadena de infracciones que alterarían el orden, el cual es
garantía del derecho generado en la Ley 13.512.
(C.Nac.Civil, Sala F, 2001/4/20. Consorc de Prop.. Suplemento Ley N* 17)
Legislacion
- Caracteristicas y uso del contrato de leasing
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Por Cecilia I. Marchisio
La ley de Leasing soluciona algunos de los inconvenientes que se
presentaron, a partir de su inclusión en la ley 24.441, en la que se apuntaba a reactivar
la construcción mediante nuevos instrumentos financieros, tales como la securitización y
el fideicomiso.
En líneas generales, la figura del leasing se asimila a un contrato de
locación, en el que intervienen un "dador", propietario del inmueble y un
"tomador," que cuenta- contrariamente a la locación - con una opción de compra
por un precio establecido, denominado valor residual. Dicha opción podrá ejercerse una
vez que se hayan abonado las tres cuartas partes del canon total fijado, precio del
alquiler, o con anterioridad, si así se ha estipulado en el contrato. La doctora Cecilia
I. Marchisio, del Estudio Jorge S. Villar y Asociados, realizo en este articulo, un
pormenorizado y util analisis de este instrumento.
Según las disposiciones de la Ley 25.248, que regula el contrato de leasing, el dador
conviene en transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso
y goce, contra el pago de un canon, y le confiere una opción de compra por un precio.
El artículo 2º de la citada norma, establece que pueden ser objeto del contrato cosas
muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos industriales y software, de propiedad del
dador o sobre los que el dador tenga la facultad de dar en leasing.
En relación con el canon a establecer como contraprestación en el contrato, la ley
establece que, tanto su monto como la periodicidad, se determinará convencionalmente,
dejando amplia libertad a las partes. El precio del canon se compone de dos variables: la
primera, es el canon periódico propiamente dicho, en tanto la segunda, es el valor
residual a los efectos de que el tomador pueda ejercitar la opción de compra.
Finalmente, es importante destacar lo establecido en la Ley 25.248, en relación con la
responsabilidad del dador en el contrato de leasing, que dependerá de la modalidad de
adquisición del bien objeto del contrato. Así vemos que:
- En los casos en que el bien objeto del leasing sea comprado por el dador a la persona
indicada por el tomador, o según especificaciones del tomador, o cuando el dador
sustituye al tomador en un contrato de compraventa que éste haya celebrado, el dador
cumple el contrato adquiriendo los bienes indicados por el tomador. El tomador
puede reclamar del vendedor, sin necesidad de cesión, todos los derechos que emergen del
contrato de compraventa. En estos supuestos, el dador puede liberarse
convencionalmente de las responsabilidades de entrega y de las garantías de evicción y
vicios redhibitorios (N.R: despojo que sufre el que compró de buena fe y anulación de la
venta por fallas del contrato , respectivamente)
- En el caso en que el objeto del contrato sea de propiedad del dador con anerioridad a su
vinculacion contractual contra el tomador, asi mismo en aquellos casos en los que el dador
es fabricante, importador, vendedor o constructor del bien dado en leasing, el dador no
puede liberarse de la obligaciony entrega de la garantia de eviccicion y vicios
redhinobidos.
- En el supuesto en el que bien hubiera sido adquirido por el deudor tomador, por el mismo
contrato de leasing o lo hubiera adquirido en el con anterioridad, el dador no
responde por la obligacion de entrega ni por garantia de eviccion y vicios, rehinibitorios
salvo pacto en contrario. Por lo ultimo en relacion con la responsabilidad del
deudor, es importante ingresar que el articulo 17 de la ley de Leasing, establece que la
responsabilidad objetiva emergente del articulo 1.113 del Codigo Civil, recae
exclusivamente sobre el tomador o guardian de las cosas dadas en leasing.
En cuanto a las formalidades establecidas por la ley de Leasing, se debe
destacar que:
a) El leasing debe instrumentarse en escritura publica si tiene como objeto
inmuebles, buques o aeronaves. En los demas casos, puede celebrarse por instrumento
publico o privado.
b)A los efectos de su oportunidad frente a terceros, el contrato debe
inscribirse en el registro que corresponda, segun la naturaleza de las cosas que
constituye su objeto.
Ejecución del contrato ante el incumplimiento del tomador
Ante el incumplimiento del tomador bajo un contrato de leasing, la ley respectiva
otorga al dador diferentes recursos, teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes bajo
el sistema: bienes muebles o inmuebles.
En el caso de que los bienes fueran muebles, el artículo 21º de la Ley de Leasing
establece que el dador podrá:
a) Obtener el inmediato secuestro del bien, con la sola presentación del contrato
inscripto, y demostrando haber intimado al tomador, otorgándole un plazo no menor de (5)
cinco días para la regularización. Producido el secuestro, queda resuelto el contrato.
El dador puede promover ejecución por el cobro del canon que se hubiera devengado
ordinariamente hasta el período íntegro en que se produjo el secuestro, la cláusula
penal pactada en el contrato y sus intereses; todo ello, sin perjuicio de la acción del
dador por los daños y perjuicios y la acción del tomador si correspondieren.
b) Accionar por vía ejecutiva el cobro del canon no pagado, incluyendo la totalidad
del canon pendiente, si así se hubiere convenido, con la sola presentación del contrato
inscripto y sus accesorios. En este caso, sólo procede el secue stro cuando ha vencido el
plazo ordinario del leasing sin haberse pagado el canon íntegro y el precio de la opción
de compra, o cuando se demuestre sumariamente el peligro en la conservación del bien,
debiendo el dador otorgar caución suficiente.
En el juicio ejecutivo previsto en ambos supuestos contemplados en el artículo 21,
puede incluirse la ejecución contra los fiadores o garantes del tomador. La debida
inscripción del contrato ante el Registro correspondiente, es el único requisito
conforme al artículo 21º de la Ley de Leasing para tener el derecho de accionar
ejecutivamente. Resta destacar que el juicio ejecutivo constituye un procedimiento
abreviado, cuyo plazo de tramitación es reducido y en el cual el tomador podrá oponer un
limitado número de defensas a la acción del dador.
En el caso de que los bienes dados en leasing fueran inmuebles, el incumplimiento de la
obligación del tomador de pagar el canon, da lugar a los diferentes efectos según el
período del contrato en el que se produzca tal incumplimiento. Por ejemplo:
a) Si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto del canon total convenido, la
mora es automática y el dador puede demandar judicialmente el desalojo. Se debe dar vista
por cinco (5) días al tomador, quien puede probar documentalmente el pago de los
períodos que se le reclaman o paralizar el trámite, por única vez, mediante el pago de
lo adeudado, con más sus intereses y costas. Caso contrario, el juez debe disponer el
lanzamiento sin más trámite.
b) Si el tomador ha pagado un cuarto o más pero menos de tres cuartas partes del canon
convenido, la diferencia con el caso (a) radica en que previo a la interposición de la
demanda judicial de desalojo, el dador debe intimar al pago al tomador por un plazo menor
a sesenta (60) días, contados a partir de la recepción de la notificación. Pasado ese
plazo sin que el pago se verifique, el dador puede demandar el desalojo, siguiendo los
trámites identificados en el punto anterior.
c) Si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas partes del
canon, la única diferencia con el caso anterior es que la intimación previa que el dador
debe realizar, implicará para el tomador la opción de pagar lo adeudado dentro de los
noventa (90) días, contados a partir de la recepción de la notificación.
Resta destacar que producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los
períodos de canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con más intereses y
costas, por vía ejecutiva. Asimismo, el dador puede también reclamar los daños y
perjuicios que resultaren del deterioro anormal de la cosa, imputable al tomador por dolo,
culpa o negligencia, por la vía procesal pertinente.
CONSULTORIOS:
Interrogantes del Consorcio
Subir
Contable impositivo
Pregunta ¿Qué sanciones corresponden por la presentación y
pago de las declaraciones mensuales de la Seguridad Social fuera de término?.
Respuesta:
Existen distintas sanciones conforme con los distintos tipos de infracción:
Las multas por falta de presentación o presentación fuera de término de las
declaraciones mensuales de la Seguridad Social o de impuestos, son de:
a) $ 338,13 en el caso de personas jurídicas (ejemplo consorcios de propiedad
horizontal, sociedades, etc.) y de
b) $168,82 en el caso de personas físicas. Por cada declaración (art. 38º de la Ley
11683).
Esta multa se reduce al 50% si dentro de los 15 días de notificada, se presenta la
declaración omitida o ya se presentó anteriormente y se paga la multa reducida dentro
del mismo plazo.
El pago de la multa no es de carácter espontáneo, sino que procede a partir de la
intimación de la AFIP.
Es muy importante aclarar que esta multa sanciona la falta de presentación de la
declaración con prescindencia de su pago, de manera que en el caso en que no se disponga
de los fondos para el pago del importe, igualmente debe presentarse la declaración en
término y en los campos que dice "importe que se ingresa" se consignará
"cero". De esta forma se cumple con la presentación y se evitará la multa.
Respecto del pago de los importes fuera de término, la tasa de interés resarcitorio
vigente desde el 1/7/2002 el el 4% mensual o sea del 0,1333% diario. Estos intereses
deben abonarse aunque no exista intimacion de parte de la AFJP, a tal fin se utiliza el
formulario F801/E.
Ademas la tasa de interes resarcitorio por el pago fuera de termino, la resolucion
3756/93 DGI establece el regimen de sanciones.
MORA EN EL PAGO DE APORTES Y CONTRUBUYENTES
PAGOS FUERA DE TERMINO |
MULTA APLICABLE SOBRE EL IMPORTE OMITIDO |
Dentro de los 5 dias posteriores al vencimiento. |
0,20% por cada dia de mora |
Entre el sexto(6*) y el trigesimo(30*) dias posteriores
al vencimiento |
10% directo |
Entre el trigesimo primero (31*) y el sexagesimo(60*)
dias posteriores al vto. |
20% directo |
A partir del sexagesimo primero (61*) dias posteriores
al vencimiento |
30% directo |
Por tratarse de una multa no es de pago espontáneo, sino que debe pagarse a partir del
momento en que sea aplicada por la AFIP.
Dr. Roberto Kinsella • Asesor Contable Impositivo
Laboral
Pregunta ¿Es posible adelantar sueldos a un empleado?. Si es así,
¿cómo debe hacerse la liquidación?.
Respuesta
El artículo 30 de la Ley de Contratos de Trabajo, establece que el empleador podrá
efectuar adelantos de remuneraciones al personal, "hasta un 50% de las mismas",
correspondientes a no más de un período de pago.
Esta concesión se instrumentará como el pago de las remuneraciones habituales, es
decir, que se deberá confeccionar un recibo de pago de sueldo, con el concepto
"adelanto de sueldo", pero no se efectuarán en él, retenciones y
contribuciones de ninguno de los servicios, tanto sean de seguridad social como
sindicales.
Cuando luego se liquide el sueldo del mes, recién se harán las retenciones y
contribuciones, y en el recibo, se descontará – una vez efectuados –el total
adelantado.
Es necesario aclarar que, cuando se habla de remuneraciones, se entiende siempre que se
trata del concepto bruto de las mismas.
Dr. Enrique Albisu
Arquitectura
Pregunta: Un copropietario instaló una parrilla sin autorización
del consorcio en un balcón del 1er. piso del frente del edificio, y arroja el humo sobre
el piso superior. ¿Está permitido este uso?.
Respuesta
Para responder a la consulta, se debe partir de la base que el dominio de un
copropietario sobre una unidad de propiedad horizontal tiene de por sí ciertas
limitaciones, las cuales fueron definidas en la ley 13.512, en pos de una equidad de
derechos de todos los copropietarios, que es obligatorio observar.
Los términos de la ley no son conocidos por la mayoría de los habitantes de edificios
en propiedad horizontal, y este desconocimiento es usualmente el origen de conflictos de
convivencia entre los copropietarios.
Dado que la comunidad que habita un edificio de propiedad horizontal debe convivir por
un período de tiempo prolongado, es importante superar los desacuerdos tratando en lo
posible de mejorar los vínculos que se establecen entre los condóminos, con miras a una
convivencia armónica.
Acerca del tema planteado por la instalación de una parrilla en la fachada del 1er.
piso del edificio de referencia, si ese uso no estaba previsto en los planos de obra
aprobados, no está permitido .
Esta prohibición responde a que la fachada del edificio no pertenece a ninguno de los
copropietarios en particular. Por más que la unidad funcional del 1er. piso que instaló
la parrilla tenga su balcón al frente, la conservación y mantenimiento del estado
original de la fachada es derecho y obligación de todos los integrantes del consorcio en
su conjunto, y los cambios deberán ser convalidados por todos. Ninguna alteración en la
fachada es posible sin el consentimiento del 100% de los copropietarios.
En el caso de que el 100% apruebe las modificaciones, la parrilla en cuestión deberá
también cumplir con las normas municipales requeridas para este tipo de instalaciones,
las cuales son imposibles de evaluar sin conocer los planos .
No obstante esto, las normas generales incluyen que en ningún caso se puede arrojar
humo sobre el piso superior, sino ventilar a los cuatro vientos (por encima del nivel de
la terraza del último piso del edificio), cosa que según la descripción del problema,
no sucede.
Por otro lado, mantener una parrilla como la que se describe en un balcón, implica
también un riesgo de incendio para el consorcio. En el caso de siniestro, el consorcio es
responsable solidario con el copropietario de la unidad que la instaló, por no haber
arbitrado los medios para su retiro, y da lugar a que las empresas aseguradoras no cubran
los daños, por imprudencia o negligencia.
Respecto del Código Civil, se recomienda la consulta al Consultorio Legal de la
Cámara, pero a modo de rápida orientación, el artículo 1109 establece:" todo
aquel que ejecute un hecho, que por su culpa o negligencia ocasiona un daño a otro, está
obligado a la reparación del perjuicio., y en el Art. 113, se agrega: " la
obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que
están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado.¨
Pero no es tarea fácil la determinación de responsabilidades en hechos de estas
caracteristicas.
La responsabilidad recaera en el copropietario que causara el da#o solamente si
llega acomprobarse fehacientemente su responsabilidad. Si esto no fuera posible, la
responsabilidad recae en el consorcio en conjunto, por la negligencia que implica el
permitir la instalacion de parillas en condiciones que resulten inseguras.
Arq.Victor H. Murgia y Alejandra Rodriguez Guesualdi
Consultorio de Arquitectura
Técnico Municipal
Pregunta: Se plantea la necesidad de efectuar reclamos ante el
organismo oficial competente, ante continuas y reiteradas molestias procedentes de vecinos
del propio edificio, y de otros linderos. Al respecto se solicita saber qué gestiones se
requieren y ante qué organismo se tramitan.
Respuesta
En el Digesto Municipal, en el capítulo 503 – referido a "Denuncias"-
se estipula por medio del Decreto 6.313/974 (Boletín Municipal 14.894) el procedimiento
para la tramitación de denuncias por molestias.
En el anexo I, se determina que "toda denuncia por molestias derivadas de ruidos,
vibraciones, calor, humedad, humos, olores, luminosidad u otros factores análogos,
deberá ser presentada ante la Mesa de Entradas y Archivo" (Rivadavia 524).
En oportunidad de su presentación, el interesado deberá tomar conocimiento de la
existencia de sanciones para quienes efectúen denuncias con el fin de conseguir
resoluciones en beneficio exclusivo de su interés privado.
La Mesa de Entradas remitirá la actuación a la Dirección General de Saneamiento, la
que establecerá de acuerdo con el tipo, zona, grado, trascendencia y origen de las
molestias, si corresponde o no la intervención del Gobierno de la Ciudad.
Esta intervención corresponderá en todos los casos, cuando las molestias comprobadas
correspondan a un local ocupado por una actividad que requiera habilitación, aún cuando
la denuncia provenga de un solo vecino y sólo éste sea el afectado.
No obstante, dentro del Capítulo 4.10 del Código de la Edificación, se prevé la
posibilidad de reclamar por las molestias producidas por instalaciones de calor, frío,
humedad, vibraciones, ruidos o de otro tipo, estando en todos los casos prohibidas en las
obras o edificio, aún en los vecinos, cuando afecte a la seguridad, higiene, salubridad o
estética.
Si la Dirección General de Saneamiento establece que no corresponde la intervención
del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, girará nuevamente las actuaciones a la Mesa de
Entradas y Archivo, la cual, previa notificación a los interesados, dispondrá el archivo
del expediente.
Cuando a juicio de la Dirección General de Saneamiento, se deba intimar la
realización de mejoras, o la adopción de recaudos para eliminar las molestias,
verificadas con mediciones de magnitud si correspondiese, se dará intervención a la
repartición que tenga a su cargo la fiscalización de las causas que las originan, o sea
la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, si se trata de instalaciones
sujetas a su control; o de la Dirección de Inspección General, si las molestias se
relacionan con actividades de industrias, comercios, viviendas, espectáculos, diversiones
públicas y otras circunstancias comprendidas en sus funciones.
La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, establecerá el
cumplimiento de las disposiciones sobre emplazamiento de instalaciones, en lo relacionado
con las molestias, bajo apercibimiento de aplicar las penas que correspondan.
Cuando se llegase al caso del cese del funcionamiento de una instalación, la medida
será levantada por una sola vez, al único efecto de practicar las mejoras necesarias. El
sellado de la segunda oportunidad será definitivo, salvo que los interesados presenten
memoria detallada de los nuevos trabajos a ejecutar para eliminar los perjuicios, firmada
por un profesional matriculado de primera categoría, que acredite la seriedad de los
estudios realizados. El plazo acordado con tal motivo sera improrrogable
Una vez finalizado el tramite y habiendose obtenido la correccion de las diferencias
denunciadas y comprobadas, se dara una nueva intervencion a la Direccion de Mesa de
Entradas y Archivos, que previa identificacion a los interesados, dispondra del archivo
del expediente.
Arq. Antonio Aguel
Asesor Tecnico Municipal
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