CONSORCIOS -
OBLIGAGIONES Y DERECHOS DEL ADMINISTRADOR
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Aunque parezca un tema muy conocido, algunos administradores han solicitado, una
enumeración detallada de cuales son sus obligaciones y derechos, de acuerdo con la
condición de mandatario del consorcio de copropietarios, con la intención de que se
difundan para conocimiento del publico. Es por eso que no resulta ocioso el detalle de las
prescripciones de la ley 13.512 y su decreto reglamentario:
Son derechos y obligaciones del administrador, las siguientes:
- Ejecutar las resoluciones del consorcio e interpretar y hacer cumplir el Reglamento
de Copropiedad y el interno del edificio.
- Pagar con los fondos del consorcio las cuentas y facturas de gastos de carácter
común que se originen a raíz del uso que los ocupantes hagan del edificio y sus
servicios, así como los necesarios a fin de mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro de la propiedad.
- Llevar un Libro de Administración y otros de Actas, ambos rubricados en el Registro
de la Propiedad Inmueble, donde quedaran consignadas las sumas abonadas para sufragar los
gastos de la propiedad, y las actas y resoluciones de las
asambleas de propietarios respectivamente.
- Designar, sancionar y despedir al encargado, suplente y demás personal de portería
del inmueble cuando lo considere necesario; vigilar el estricto cumplimiento por parte de
dicho personal de las ordenes que se impartan, las que se consignaran en un libro especial
destinado a ese afecto y atender las quejas de los propietarios por el deficiente
comportamiento del citado personal.
- Efectuar las citaciones para las asambleas, resolver divergencias entre
copropietarios.
- El administrador y representante legal del consorcio esta expresamente facultado para
actuar por si o por apoderado en representaci6n de aquel, en todos los asuntos judiciales
que se le susciten en cualquier jurisdicción y fuero que se produzcan.
- Recaudar las cuotas fijadas por la Asamblea como contribución de los propietarios al
pago de las cargas comunes, ordenar y pagar cualquier reparación o arreglo necesario en
las partes comunes y de servicio del edificio, hasta una suma estipulada, a cuyo fin
podrá hacer uso del "Fondo de Reserva".
- Llevar un registro de propietarios, consignando el nombre, apellido y domicilio, y
consignar los cambios que se produjeran.
- Remitir a los integrantes del consorcio, con diez días de anticipación por lo
menos, el señalado para la reunión de la asamblea general ordinaria, el balance y
rendición de cuentas del ejercicio vencido, así como también un presupuesto de gastos y
calculo re recursos para el ejercicio venidero.
- Certificar las deudas por expensas comunes de acuerdo con el articulo sexto del
decreto numero 18.734 y, en su caso, copia de las actas correspondientes.
- Custodiar los títulos de propiedad del inmueble y de- mas documentaci6n relacionada
con el bien conjunto.
- Representar al consorcio directamente o por apodera- do, ante las autoridades
publicas; verificar las infracciones al Reglamento de Copropiedad e Interno del edificio y
proceder conforme con sus atribuciones.
- Efectuar las citaciones para las asambleas, resolver divergencias entre
copropietarios.
ECONOMIA...
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Ultimas
modificaciones al IVA en las locaciones de inmuebles
Mediante la resolución 1032, publicada en el Boletín Oficial del 26 de
junio de 2001, la AFIP introdujo modificaciones a los procedimientos para tributar el
impuesto al va1or agregado en el caso de las locaciones alcanzadas por este y, al mismo
tiempo, interpreta algunos aspectos de la legislación que presentaban dudas en su
aplicación. El tema fue objeto de una detallada circular elaborada por el doctor Roberto
Kinsella, asesor contable impositivo a CAPH y AI, algunas de cuyas aclaraciones se
destacan.
Locaciones cuyo destino no sea exclusivamente vivienda, cuyo valor
supera $1.500: - No se consideran comprendidas en la exención prevista para unidades
destinadas a vivienda, cuando superen los $1.500, aquellas locaciones de inmuebles que no
tengan como único destino el de vivienda. Por ejemplo, el alquiler de un local con
vivienda.
Locaciones destinadas a vivienda, no habitadas por el locatario: No se
consideran comprendidas en la exención prevista para unidades destinadas a vivienda,
cuando superen los $1.500, aquellas locaciones que aun dicho destino, no sean habitadas
por el locatario y su familia, como el caso de los inmuebles alquilados por una empresa
para un empleado.
Valor llave, mejoras u otros beneficios: Cuando el importe del
alquiler mensual, por unidad y por locatario, mas los complementos del mismo – como
el valor llave o mejoras- prorrateados en los meses de duración del contrato, supere la
suma de mil quinientos pesos mensuales, la locación se encuentra gravada por el impuesto.
No constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a gravámenes,
expensas, pensas y gastos de mantenimiento, o los correspondientes a demás gastos por
tasas y servicios da a cada locatario tome a su cargo.
En el caso de que los complementos no fueran pactados en el contrato original ( por
ejemplo las mejoras introducidas por el locatario que el locador no esta obligado a
indemnizar) su monto deberá prorratearse en los meses que resten hasta la finalización
del contrato. A tales efectos, deberán considerarse las erogaciones efectuadas en cada
mes calendario.
DETERMINACION DE DISTINTOS CASOS
A los fines de la exención dispuesta para las locaciones que no superen los 1500, el
importe mensual del alquiler gravado se determinará por unidad y por locatario. Los que
siguen son algunos casos prácticos:
* Cuando el locador alquile dos o más unidades a un mismo locatario, el importe a
considerar será el que corresponda a cada una de las unidades alquiladas, siempre que
tales unidades y el monto del alquiler de cada una de ellas sea independientemente
cuantificables, según el nuevo contrato.
* En caso de que distintas partes de una misma unidad sean alquiladas por diferentes
locatarios, el importe a considerar será el que corresponde a cada una de dichas partes.
* Tratándose de unidades que sean utilizadas en forma no simultanea por distintos
locatarios el importe a considerar será el que corresponda a cada locatario. Seria el
caso de los consultorios médicos y los importes, a los que se hace referencia son los que
surgen de lo estipulado en el contrato.
CONSULTORIOS
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Interrogantes del Consorcio
JURIDICO
PREGUNTA
Un consultante adquirió una unidad funcional en un edificio por el sistema de
propiedad horizontal, y manifiesta que esta tiene defectos de construcción: agua de
lluvia que ingresa por las ventanas lo que ha provocado el levantamiento del piso de
parquet en dormitorio y living; desagiies mal conectados, caída de azulejos, pendientes
deficientes en el balcón que permiten el ingreso de agua a la unidad, y otros. La
pregunta que hace es: que debería hacer con respecto a las deficiencias de construcción
cuyo alcance económico es imprevisiblemente alto por sus costos?.
RESPUESTA
De acuerdo con los términos de la consulta importante saber que el articulo 1414 del
Código Civil establece que el vendedor - entre otras obligaciones. debe también
responder de vicios redhibitorios de la cosa vendida . En articulo 2164 del mismo Código
se dice que son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso
o goce se trasmitió por titulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisición que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen
el uso de ella que, de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o ha dado menos por ella . Debe tenerse presente también, que
conforma al articulo 2173 del Código Civil, entre compradores y vendedores, no
habiendo estipulación sobre los vicios redhibitorios, el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque
los ignore; pero no esta obligado a responder por los vicios
o defectos aparentes .
Y se dispone en el articulo 2174 que el comprador tiene acción
redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor,
restituyéndole este el precio pagado, a la acción para que
se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio .
Por todo lo expuesto y recordando que se prescribe por tres meses - a contar desde el
momento en que se conoce la causa del vicio- la acción redhibitoria para dejar sin efecto
el contrato de compraventa, conviene efectuar el reclamo inmediato, por medio fehaciente.
En ese sentido aconsejo intimar por carta documento a la empresa constructora y a la
propietaria del edificio, para que efectúe o haga efectuar las reparaciones
correspondientes en los plazos a fijarle, que sean
técnicamente aconsejables para subsanar cada defecto, bajo apercibimiento de las acciones
judiciales que correspondan.
Por supuesto que será conveniente obtener dictamen técnico especializado, efectuar
una constataci6n notarial de todos los defectos de construcci6n, y fotografiar los que
puedan demostrarse de esa manera.
Doctor Jorge S. Villar
Asesor Legal
CONTABLE IMPOSITIVO
CONSULTA
Que proveedores de bienes y servicios pueden emitir facturas C? .Las facturas C, al
igual que las A y B , tienen fecha de vencimiento?.
RESPUESTA
Pueden emitir facturas C : Los responsables inscriptos en
el Régimen Simplificado (Monotributo). Prestadores tales como plomeros, electricistas,
albañiles, pintores, etc. cuando no superen los parámetros que establece la ley del
monotributo (entre ellos sus ingresos anuales no deben superar $144.000) podrán optar por
inscribirse como responsables inscriptos en el IVA o como monotributistas. Cuando superen
ese tope, deben inscribirse obligatoriamente ante el IVA.
No podrán inscribirse en el régimen del monotributo las
sociedades, con excepción de las sociedades de hecho que si podrán hacerlo cuando sus
socios reúnan los requisitos.
Los responsables monotributistas emiten facturas "C" con la leyenda:
Responsable Monotributo.
Los responsables no inscriptos:
Solamente podrán categorizarse ante el IVA como responsables no inscriptos, aquellos
sujetos que realicen actividades excluidas del régimen del monotributo. Prácticamente
solo los profesionales universitarios - cuyos ingresos no excedan los $144.000- podrán
asumir el carácter de "Responsable no inscripto" frente al Impuesto al Valor
Agregado. Estos responsables emiten facturas C con la leyenda Responsable no Inscripto.
Las facturas "C" no llevan fecha de vencimiento ni tampoco la clave de
autorización de la impresión que otorga la AFIP.
Doctor Roberto M. Kinsella
Asesor Contable Impositivo
TECNICO MUNICIPAL
La conservación de edificios en Buenos Aires
PREGUNTA
Quienes son los responsables en los consorcios del cumplimiento de la Ley 257; como
se deben aplicar los plazos y como determinar la antigüedad del edificio?
RESPUESTA
En principio, los propietarios de edificios existentes en la jurisdiccion de la ciudad
de Buenos Aires, juntamente con sus representantes (administradores, consejos de
administración o representante legal) son los responsables del cumplimiento. Es
importante dejar constancia que la ley citada, amplia y actualiza una obligación de vieja
data, establecida en el Código de la Edificación (articulo 6.3.1.1:), que responsabiliza
a los propietarios de edificios a la conservación de las obras.
Los plazos establecidos determinan distintos vencimientos topes, de acuerdo con la
antigüedad de las propiedades, comenzando por los que superen los 72 años de
construidos, o aquellos que presenten deterioros manifiestos, aun cuando el edificio no
haya alcanzado el limite de años fijado.
Por ejemplo, si existen riesgos de accidentes por caída de elementos componentes de
los frentes, contrafrentes o laterales, ante lo que deberá ejecutarse un relevamiento y
encomendar las reparaciones, presentándose luego un certificado de conservación que
indica el buen estado de esos elementos a fecha.
Es decir, que la responsabilidad del consorcio se mantiene, aun cuando el edificio
presente dicho certificado, o no se encuentre encuadrado dentro de las fechas topes de
vencimiento, por parte del profesional contratado.
Seria entonces recomendable, particularmente, en aquellos edificios que superen los
veinte o treinta años, que realicen un relevamiento preventivo por parte de un
profesional habilitado, a efectos de establecer riesgos y, de manifestarse la necesidad de reparaciones, poder
hacerlos con tiempo, antes de la certificación obligatoria que le corresponda.
Por ultimo, el articulo 4* del decreto reglamentario 1233, establece que
la antigüedad de los edificios se computara desde la fecha del certificado final de obra
(aprobación de los planos finales) y, en el supuesto de no existir este, desde la fecha
de expedición del certificado de mensura en propiedad horizontal, cuando corresponda, o
desde el alta para el pago de las contribuciones que los gravan.
No obstante, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, tiene
confeccionado un padrón de todos los inmuebles existentes en la ciudad de Buenos Aires,
en el cual consta su ubicación, tipología, fecha de construcción y antigüedad, el que
puede ser consultado presentando una nota por mesa de entradas, en Carlos Pellegrini 211,
2* piso, Buenos Aires.
Arquitecto Antonio Federico Aguel Asesor
Técnico Municipal
CONSULTORIO LABORAL
PREGUNTA
Tenemos un encargado que conforme con su antigüedad le corresponden por convenio
24 días hábiles de vacaciones. Cómo se cuentan los días de vacaciones? Cuales deben
ser considerados hábiles y cuales inhábiles?. Se aclara que el encargado hace también
las suplencias de sábados, domingos y feriados, y en ese caso, cuantos
días mas de vacaciones le corresponden por esas suplencias?.
RESPUESTA:
De las vacaciones que corresponden al ano 2000, para el caso planteado, las
vacaciones efectivamente son 24 días hábiles. Los días que deben ser considerados
inhábiles son el domingo y feriados nacionales.
Ahora bien, cuando al empleado se le tienen que pagar las vacaciones, lo que se le
abonara serán los días corridos en los que el dependiente estará fuera de su trabajo,
es decir que seguramente percibirá 28 días de vacaciones o 29 si existió algún
feriado.
En cuanto a la suplencia de sábados o domingos nunca puede ser realizada por el
encargado titular, ya que no se puede suplir a si mismo; lo que hará en caso de trabajar
el sábado por la tarde o el domingo, será horas extra.
Si el consorcio, por algún motivo, en alguna oportunidad le otorgó graciosamente
más días de vacaciones que los que establece la ley o el convenio, por este hecho, esa
cantidad extra de días constituye para el un derecho adquirido y ahora no se lo podrán
quitar.
En el caso del suplente, que es quien reemplaza a un titular durante las
vacaciones, se computan de la siguiente forma:
- Si el suplente tiene hasta 5 años de antigüedad, será cada 20 días de trabajo
uno de vacaciones.
- Si tiene mas de 5 años de antigüedad y hasta 10 años, el calculo es por cada 20
días de trabajo, dos días de vacaciones.
- Si la antigüedad en el empleo supera los 10 años, corresponden tres días de
vacaciones por cada 20 de trabajo.
Dr. Enrique M.Albisu
Asesor Laboral
Jurisprudencia - Administrador
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Cesación del Mandato. Acción de Reembolso de
Gastos. Prescripción Liberatoria.
La acción tendiente al reembolso de gastos instaurada por el administrador de un
consorcio de propietarios (art. 1949 del Código Civil) - que ha cesado en sus funciones-
se rige por el plazo de prescripción previsto en el articulo 4023 del Código citado, el
cual comienza a correr desde el momento de la cesación del mandato, y no desde que cada
adelanto fuere efectuado.
El articulo 4023 del C6digo Civil estipula que "Toda acción personal por deuda
exigible se prescribe por diez anos, salvo disposición especial. Igual plazo regirá para
interponer la acción de nulidad, trátese de actos nulos o anulables, si no estuviere
previsto un plazo menor".
Villanueva y Asociados SRL c/ Consorcio de Propietarios Humahuaca 3945 s/ Cobro
de Sumas de Dinero. (CN. Civil, Sala I 1106974, 21/03/00).
Gastos comunes. Eximición, legitimación pasiva. Litisconsorcio necesario.
1- Para implementar una modificación del reglamento de copropiedad con el objeto de
instaurar una distinta distribución de las cargas comunes, es menester dar audiencia a
todos los propietarios, porque en tal caso existe un litisconsorcio necesario, dado
que son ellos los verdaderamente afectados si se establece un modo distinto imputar los
gastos comunes. (Articulo 9 de la Ley 13.512).
La pretensión de un copropietario, tendiente a que se lo excluya del pago de
determinados gastos comunes, debe sustanciarse con todos los consorcistas, pues de lo
contrario, la sentencia que se dicte será de ningún valor respecto de aquellos que
fueron omitidos, los cuales verían alterado el régimen de pago de las expensas sin haber
sido citados al juicio, con grave desmedro de la garantía constitucional de que nadie
puede ser condenado sin ser oído.
Nuin, Guillermo José c/ Consorcio de Propietarios Juan B. Alberdi 920 s/
Modificación Régimen de Copropiedad. (C.N. Civil, Sala A, A 288354, 27/03/00,
Molteni).
Local Comercial: Colocación de Letrero Publicitario.
No parece razonable que se obligue a quien detenta la. propiedad o tenencia de un local
comercial emplazado en: planta baja de un edificio, a solicitar autorización a la
asamblea, para colocar un letrero publicitario si su destino - el cual fue previsto en el
reglamento de copropiedad- impone su utilización. La conveniencia de preservar la
armonía del edificio, debe entenderse en cada uno de los supuestos, de forma que
contemple sus respectivas particularidades.
Obra nueva. Partes comunes. Unidad Complementaria
La construcción de una baulera en un espacio común destinado a cocheras, sin el
consentimiento de la totalidad de los propietarios del consorcio, constituye un acto de
indudable ilicitud y además, implica necesariamente la apropiación exclusiva de una
parte del espacio común, a expensas de los demás copropietarios (articulo 6, inciso a)
de la Ley 13.512 y 2712 y 2713 del Código Civil).
Denis, Juana Argentina c/ Faiella, Carlos Alberto y otros s/ Cumplimiento de
Reglamento de Copropiedad. (C.N.Civil, Sala I 1023665, 30/03/00, Ojea Quintana).
Fuente: Boletín N 3 - 2000- Secretaria de Jurisprudencia de la Excma. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil.
Colaboración: Estudio Jurídico J. Villar y Asociados.
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