Editorial
- El camino del despertar
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Antonio Machado se sintió en su tierra, devastada por la guerra civil, "entre una
España que muere y otra España que bosteza". ¿Nos encontramos también nosotros en
situación similar?
Sería auspicioso. Allá el bostezo fue preludio de despertar, levantarse y emprenderla
con fe y tenacidad hacia el futuro, abriendo "caminos en la mar". Acá, de
momento parecemos debatirnos en un sueño de pesadillas: no nos comprometemos a morir, no
nos animamos a despertar. No obstante, un país silencioso, tesonero y productivo
–que es este nuestro, tan hermoso- más allá del duro momento de transición, de la
violencia salvaje, de las no menos salvajes luchas por el poder, de las incongruencias y
contramarchas de las autoridades ocasionales, continúa su camino y va descubriendo nuevas
cosas: la solidaridad, la importancia y poder de cada uno cuando logra unirse a los demás
que sólo aspiran, como uno, a ese simple valor que es el bien común... también descubre
–y no es poco- que aunque no sepa con mucha claridad qué es lo que quiere, si sabe,
y muy bien, qué es lo que no quiere aceptar por más tiempo.
Algunos tibios signos, en coincidencia con el mes del renacer de la naturaleza, nos
templan la esperanza: cuatro meses seguidos en los que creció la recaudación fiscal (no
cuestionemos cómo se la mide), el fantasma de la hiperinflación por el momento aventado
(olvidemos las monedas paralelas), una mejora en la situación de los bancos, que pese a
todo han captado nuevos depósitos, una paridad relativamente estable... (no cuestionemos,
que el camino puede cerrarse, como estelas en el mar).
No cuestionemos desde una óptica de perfección, tampoco festejemos desde el necio
conformismo. Pero sí veamos –y valoremos- los esfuerzos que la actividad privada
realiza para retomar el norte perdido, para despertar.
Aún inmersos en una recesión sin precedentes, Expovivienda 2002 fue un escenario que
permitió no sólo exhibir un equipamiento de insumos y tecnología capaces de generar
orgullo, sino que también logró aglutinar a público y profesionales – entre ellos
esta Cámara.- para debatir sobre cómo superar los problemas con energía e imaginación.
Si bien las inversiones en hotelería están lejos del esplendor que supieron
desplegar, más de 200 millones de dólares están destinando cadenas internacionales para
terminar, hacia fines de año y comienzos del próximo, establecimientos en la Argentina;
entre otros, uno en Campana, partido de Zárate, dos en la ciudad de Buenos Aires y uno en
la provincia de Jujuy.
Pensando en la comunidad, la Cámara instrumentó cursos gratuitos abiertos al
público, que gozaron de gran aceptación, donde se debatieron temas de convivencia, y se
puso al alcance de los interesados la experiencia de algunos miembros del Consejo
Directivo en relación con la vida en los consorcios.
Estos temas, así como la influencia de la devaluación en el sector industrial
–quizá uno de los más castigados en la baja de los precios tras la
devaluación– y los efectos del cambio en las transacciones con locales y oficinas,
forman parte de un número que aspiramos sea el último de un país que equivocamos y el
primero de otro más justo y previsible.
Un país en el que el bostezo del despertar se continúe, de inmediato, en camino.
Carlos Rodrigues Gesualdi
OFICINAS
Y LOCALES CON VALORES DEPRECIADOS
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LA FALTA DE LIBERTAD CONTRACTUAL, PRINCIPAL TRABA EN LOCACIONES COMERCIALES
El sector comercial ha sufrido en gran medida el efecto de la intromisión en los
contratos por parte del Estado. Las oficinas, principalmente, han visto paralizadas las
operaciones. Mientras tanto, los precios se encuentran en su más bajo nivel con una
abrupta caída.
El impacto de la devaluación con la consecuente pesificación de los alquileres, los
que por el momento no pueden ser indexados, sumado al cuadro recesivo e inflacionario ha
impactado de lleno en el rubro comercial, oficinas y locales. "Las consecuencias
directas de estas medidas, que vulneran la libertad de contratación, han paralizado las
operaciones en el segmento oficinas", enfatiza Santiago Becar Varela y señala que,
en momentos en que se ha incrementado la vacancia tanto en oficinas clase A como B, con la
consecuente reducción en los precios, hay en el mercado suficiente stock para atender las
necesidades de muchas empresas, que buscan reducir sus espacios o bien ampliarse. Una
demanda latente que, sin embargo, no toma decisiones afectada por el cuadro de inseguridad
jurídica y el cambio constante de las reglas de juego.
Así la intromisión del Estado y la falta de libertad en las contrataciones, las que
por su carácter comercial deberían quedar al libre arbitrio de las partes, obliga a
apelar a una serie de recursos, que también desvirtúan la esencia misma de este tipo de
contratos. Los operadores consultados indican que en los alquileres vigentes, que se
pesificaron, se han renegociado las bases de los contratos. Por caso, los locatarios que,
por la evolución de su negocio, deben reducir espacios tratan de quedarse en las oficinas
ya rentadas negociando los valores, en función de los costos que representa una mudanza .
En tanto que en los nuevos alquileres se establecen cláusulas para repactar los
valores cada cuatro o seis meses, o el plazo que convengan las partes, ya que es imposible
mantener un precio fijo por 36 meses. Aunque es legítimo pactar precios en dólares, la
mayor parte de los inquilinos no acepta esa moneda previendo posibles alzas, y prefiere
negociar fórmulas intermedias de ajuste. Los precios en su más bajo nivel.
Durante la década del noventa, los precios de los edificios de primera categoría se
ubicaban en valores similares a los de las principales ciudades del mundo, con un nivel de
vacancia del 5 por ciento. Hoy el mercado muestra una abrupta caída entre 30 a 50 por
ciento, con respecto a los valores del 2001. Según un informe de CB Richard Ellis el
índice de vacancia ha alcanzado su techo histórico y promedia 23,78 por ciento del total
del stock de oficinas, mientras que en el área de Catalinas, Plaza San Martín, Puerto
Madero, la vacancia asciende a 26 por ciento. Lo cual se debe en parte a que algunos de
los edificios de primera categoría se terminaron en 2001 y sus propietarios no lograron
rentar esas superficies debido a la recesión y a una retracción de la demanda que ya no
convalidaba los precios solicitados. Mientras que el índice más bajo, 17,5 por ciento,
corresponde a la zona norte .
En Catalinas, por ejemplo, una oficina ya ocupada podrá ubicarse en $ 25, el metro
(U$S 8) cuando en los noventa trepaba a U$S 30, el metro; mientras que en Micro y Macro
centro los valores rondan $ 10 y 12, el metro, según ubicación, condiciones de
mantenimiento, etc.
Los brokers confirman que la caída de los precios en dólares alienta las consultas de
inversores del exterior, interesados en la compra de edificios triple A, que buscan
oportunidades; pero por el momento los propietarios de esos inmuebles, concentrados en
unos pocos empresarios, se resisten a la venta, habida cuenta que se estima un precio
mínimo de U$S 1500, el metro y las contraofertas son menores a esos valores.
"En estos momentos no hay precios de venta", destaca Becar Varela, y señala
además que hay interesados en la compra de inmuebles para reciclar, en virtud de que los
precios de la construcción rondan U$S 300, el metro. Aunque considerando el tiempo que
insumen las obras, nada asegura que, durante el plazo de la remodelación, esos costos no
se incrementen ya que uno de los componentes básicos, como es la mano de obra, todavía
no ha experimentado cambios.
Por otra parte, si se evalúan los precios de alquiler en dólares se ha llegado a
valores mínimos del orden de U$S 8 a 6 el metro, por ende es previsible que, en el
mediano plazo, esos precios repunten aunque habrá que tener las espaldas suficientes para
resistir la crisis. Además si se estima un horizonte de tres años para que se reinicie
un ciclo de alza, hay que considerar que la construcción de edificios se ha detenido,
aunque los proyectos que ya estaban en marcha continúan.
No obstante, según un informe de CB Richard Ellis, si se evalúa la evolución de los
valores de alquileres en crisis similares en otros países, como Brasil, se puede observar
que después del efecto caipirinha, en 1998, y una vez estabilizada la macroeconomía
paulatinamente se recuperaron los valores de alquiler. En tanto que los precios de venta,
que mostraron una fuerte caída después de la devaluación del real, hoy se han
estabilizado en un valor del orden del 70 por ciento, en relación con los precios
anteriores a la devaluación. En la Argentina, las elecciones programadas para marzo de
2003 abren tales interrogantes e incertidumbres que nadie espera que las condiciones se
modifiquen en los próximos dos años; aunque es de prever, al menos, que se levanten las
trabas que hoy impiden que las partes contraten en un marco de plena libertad y seguridad
jurídica. La caída en el consumo y sus consecuencias en los locales comerciales
En los últimos meses, la retracción en las ventas - que según cifras del Indec
muestra una caída del 20 por ciento en supermercados y 38 por ciento en los shoppings -
se ha traducido en el cierre de cantidad de locales, impactando en una reducción de
precios en alquiler que oscila entre 40 y 50 por ciento. Por caso, un local que antes se
alquilaba en U$S 10.000, hoy se ubica en $ 6.500.
En las principales avenidas y la peatonal Florida, que concentran la mayor cantidad de
locales, el nivel de vacancia ronda 30 por ciento. Además esa oferta, de diciembre a la
fecha, se incrementó por el cierre de numerosas sucursales bancarias que, en los noventa,
se instalaron en las mejores ubicaciones abonando, en muchos casos, precios excesivos en
alquiler por esos emplazamientos.
Los sectores más afectados son los pequeños y medianos comerciantes, las casas de
venta de importados, a la par que se redujo el consumo en el sector gastronómico y de
entretenimiento. A pesar de esa situación, los operadores del sector indican que se
alquilan locales de menores metrajes, para casas de cambio, locutorios, zapaterías, etc.,
en las principales avenidas, aunque confirman que en el rubro megalocales el movimiento es
escaso."Considerando las marcas que se van, no es aventurado pensar que estos
inmuebles se subdividirán en el futuro", apunta Rafael Baigún.
En general, los alquileres se pactan en pesos, por el momento no se aplica el CER, y
ambas partes se avienen a incluir cláusulas de ajuste, en función de los incrementos del
producto que comercializa el inquilino o de acuerdo con la facturación. En cuanto a las
renovaciones, al igual que en los demás rubros, se trata de mantener al buen inquilino.
En ese escenario de escasas perspectivas, el incremento de turistas provenientes de
países limítrofes a los cuales beneficia el cambio, ha traído una bocanada de aire
fresco para impulsar la actividad en los principales shoppings, tal el caso de Patio
Bullrich o Galerías Pacifico, aunque ese movimiento todavía no cuantificado se
circunscribe a las principales avenidas, shoppings y outlets y la peatonal Florida.
Como respuesta a los tiempos que corren, se han puesto de moda los outlets que, en
general, proponen diversidad de rubros a menores precios, aunque también los hay
monotemáticos. La Compañía de Negocios Comerciales fue la primera que enfocó el
negocio, con el outlet deportivo de La Rural, al que hoy se suman otros desarrollos.
Según sus realizadores para que este formato llegue a buen puerto hay que evaluar
diferentes factores, tales como ubicación, cercana a accesos o vías rápidas de
circulación; superficie de las plantas, de 2000 a 2.500 metros cuadrados; y espacios de
estacionamiento para 50 a 100 coches. El negocio se arma con los propietarios de los
inmuebles, a los cuales se les presenta un plan, donde se establece un potencial de
facturación, en función de la propuesta comercial, estimándose en renta mensual de 4 a
4,5 por ciento de la facturación neta. El propietario corre con los gastos de
readecuacion del espacio; en tanto que la Compania se encarga de la administración, la
elección de los rubros y la publicidad, que requiere una importante suma de dinero. Dos
puntos que, según sus realizadores, son la clave de la buena evolución del negocio.
Las reformas en la fianza
locativa
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Por Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h)*
El artículo 1582 bis del Código Civil, reformó y limita la extensión de la
fianza en la locación. El tema es analizado por dos especialistas en la materia, que
pasan revista al sistema anterior y a los efectos sobre los contratos.
El sistema anterior:
Mientras el locatario estaba en la finca "enlazaba" al fiador, si había
voluntades concordantes del inquilino y locador en prorrogar. Sólo castigaba al acreedor
negligente, cuando perdía la subrogación por sus propios hechos o, si difería el plazo
de pago sin asentir el fiador, se extinguía la fianza y, también con la novación,
aunque el acreedor reservara conservar sus derechos contra el fiador. La vida como fiador
persistía contra su voluntad e iba mucho más allá de lo que éste podía prever.
Ya hubo jurisprudencia que nominó como una nueva locación, el prorrogar plazo y
modificar alquiler, imponiendo que ante ello, el fiador del contrato originario quedaba
liberado por no participar del acuerdo. Asimismo, al renunciar el acreedor gratuita u
onerosamente en favor del deudor principal, se extinguía la fianza.
Vence la fianza locativa con el plazo originario:
Comprometer al fiador fuera del plazo contractual originario, el novísimo 1582 bis,
ahora lo prohibe. Con el artículo 1582 del Código Civil (vigente), las fianzas o
cauciones de la locación o sublocación, obligaban al fiador, no sólo al pago de los
alquileres o rentas, también a las otras obligaciones del contrato, salvo cuando
convencionalmente estaba acotada su extensión en el tiempo, aunque hubo fallos que
limitaron ese "abuso del derecho". Retener la finca extiende la
fianza: El nuevo artículo 1582 bis, ahora sí y expresamente, extiende la obligación
subsidiaria del fiador, cuando la finca no es restituida a tiempo y contra la voluntad del
locador y por alguna causal imputable sólo al locatario. Entendemos que ante estos casos
el locador deberá incoar para la desocupación compulsiva, para que la fianza sea eficaz.
Cada prórroga debe asentirla el fiador:
La reforma del naciente 1582 bis, hace valer la fianza sólo si el fiador participa de
cada renovación o prórroga, tácita o expresa de la locación, nunca anticipadamente.
Las estipulaciones que exoneran obtener asentimiento del fiador, ante cada nuevo acto de
prorrogación del plazo, serán ineficaces, inclusive ante la "tácita
reconducción", aunque podrían extender la fianza las "opciones de
prórroga" previstas originariamente en favor del locatario.
Clases de fianzas involucradas:
La parte 3ra. del 1582 bis (Código Civil), tacha estipulaciones anticipadas que
explayen la fianza locativa, en tanto en las fianzas "simples", como en las
"solidarias" (sin excusión y división), también como "codeudor"
(con otros deudores) e incluye al "principal pagador" (asimilado a codeudores
solidarios -artículo 2005 del Código Civil-).
Conclusión :
Ahora el fiador locativo no terminará "conmisto" a las partes, como cuando
explayaban fuera del plazo originario la relación locativa. Queda ahora prohibido
extender la fianza si el garante no presta nueva conformidad en el contrato que se
prolonga.
La Argentina y sus códigos provinciales. ¿Federalismo o dispendio?:
Aunque el Código Civil junto a otras normas sustantivas rigen en todo el país, no
sucede así con los códigos procesales, facultativos de cada provincia. Todavía faltan
en Argentina códigos leyes e instituciones únicas, que faciliten de modo austero nuestra
vida cotidiana.
Infraestructura
hotelera: Inversiones pasando el invierno
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El boom de inversiones hoteleras movilizadas como consecuencia de los
altos índices de ocupación en las más altas categorías durante 1997/98 –y que
generaron numerosos proyectos en todo el país de las cadenas internacionales– no se
pudo sostener en el tiempo. El año en curso registra sólo un puñado de inauguraciones
de nuevos hoteles, hacia noviembre, uno en Zárate y dos en Capital. En Jujuy, está
previsto una, para el segundo trimestre del año entrante.
Gran parte de las inversiones de cadenas hoteleras internacionales se habían
concentrado en segmentos de alta categoría, con la intención de satisfacer la demanda de
un creciente turismo por negocios, que, según datos de la Secretaría de Turismo de la
Nación, superó al 76% entre los años 1997 y 1998, por encima del promedio de todas las
categorías.
Sin embargo, esos porcentajes no se han podido sostener en el tiempo. Actualmente el
nivel de ocupación se encuentra en guarismos muy bajos, cerca del 55,6%, de acuerdo con
los datos de Howard Consulting Argentina de 2001.
Las causas de la baja han obedecido a diferentes razones: la recesión interna y la
merma de turistas externos, producto fundamentalmente de la caida del turismo mundial por
los atentados del 11 de septiembre último a las Torres Gemelas y al Pentágono; la
percepción de inseguridad del extranjero hacia nuestro país y las restricciones para
extraer dinero de los bancos. Es oportuno también señalar que la suspensión de vuelos
internacionales en algunos meses del año pasado, por parte de Aerolíneas Argentinas,
contribuyó a empeorar la situación.
Inversiones Entre los años 1991-2001 empresas nacionales con
franquicia de cadenas internacionales invirtieron aproximadamente USD 717 millones en la
inauguración de establecimientos de las categorías 3, 4 y 5* y hoteles de ruta en todo
el país, representando un total de 6.768 habitaciones y 12.461 plazas aproximadamente, de
acuerdo con las estadísticas oficiales.
INVERSIONES EN ALOJAMIENTO HOTELERO PARA EL AÑO 2002.
En mayo de este año fueron inaugurados formalmente dos establecimientos de Howard
Johnson: uno en Mar del Plata y el otro en la Ciudad de Buenos Aires, si bien las
aperturas se habían ya realizado en los últimos meses del año 2001.
Las previsiones futuras en todo el país para este año, en inversiones
internacionales de alojamiento asciende a US$ 232,7 millones con 25 establecimientos, de
los cuales 17, (68%) se encuentran paralizados.
Las cadenas que cuentan con obras en construcción y remodelación son: Holiday Inn,
Marriott Lodging Internacional, NH Hoteles, Howard Johnson, Accor, Hyatt International y
Four Seasons. De estas, Marriott Lodging y Howard Johnson son las que más proyectos en
cartera presentan 6 obras el primero (de las cuales 5 están paralizadas) y 13 el segundo
(de las cuales 11 están paralizadas).
Las obras que poseen fecha de inauguración para este año son:
• Hotel NH Mendoza, septiembre de 2002.
• Howard Johnson Hotel & Convention Center (Zárate), noviembre de 2002.
• Cadena Accor: Gran Hotel Mercure (aunque la Corporación de Puerto Madero no
tiene registro de obra)y Hotel Sofitel (Ciudad de Bs As), noviembre de 2002.
En cuanto a la localización se prevé que la ciudad y la provincia de
Buenos Aires, Mendoza y Neuquen serán las que recibirán la mayor cantidad de
establecimientos: 16 nuevos hoteles en total, mientras que la suma final da 25 en todo el
país.
Recientemente la cadena Marriott y la empresa Enjasa, propietaria del proyecto hotelero
Complejo Monumento a Güemes, llegaron a una acuerdo de management del futuro hotel Salta
Marriott Hotel y Casino, por la suma aproximada de U$ 42 millones.
La categoría que más establecimientos tiene en este segmento son los de 4* con 10
hoteles, seguido por los de 5* con 6 y 3* con 5 establecimientos.
GRUPOS NACIONALES DE ALOJAMIENTO
Se han detectado 17 grupos nacionales de alojamiento en todo el país, ellos son:
- Línea Verde de Hoteles
- Cadena de Hoteles Rayentray
- Red Carlos V
- Grupo Rivotel
- Ramón Dieguez SA
- Empresa Hotelera Yánez Martín
- Hoteles Bisonte
- Mares Sur Hoteles
- Solans Empresa Hotelera (Santa Fe)
- Sociedad Iberoamericana
- Sociedad Hotelera Sudamericana
- Demor Group
- Amerian Cadena de Hoteles
- Inversiones y Representaciones SA (IRSA)
- Sociedad Latinoamericana de inversiones (SLI)
- Panatel SA
- Álvarez Argüelles Hoteles (Buenos Aires-Mar del Plata)
El
Fantasma de la inseguridad
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El Secretario de Turismo y Deporte de la Nación, Sr. Daniel Scioli, mantuvo
distintas entrevistas en Miami, EE UU, durante el fin de semana largo de agosto, en el
marco de la campaña de promoción que se está impulsando para incrementar el turismo
receptivo y revertir la imagen de inseguridad que hay de la Argentina en el exterior.
Después de los buenos resultados obtenidos durante las vacaciones de invierno, por las
promociones realizadas en Brasil y Chile para incrementar el turismo receptivo de los
países limítrofes, Scioli salió a la búsqueda de la ampliación del mercado
latinoamericano y en esta oportunidad, se reunió en Miami con diversos operadores
turísticos y con los principales referentes de las colectividades latinas, especialmente
la cubana.
Por otra parte, Scioli realizó una conferencia de prensa y una entrevista difundida
por el matutino El Nuevo Herald, bajo el título Argentina promueve al turismo como
salvavidas. En él se destaca que la meta de la STyD es atraer viajeros de los Estados
Unidos. En una parte del extenso reportaje, Scioli señaló que "El turismo va a ser
para Argentina lo que en su momento fue para España. Es una actividad que nos permite
crear de inmediato empleo, generar divisas y promover el desarrollo". Agregó que la
visita a Miami forma parte de la campaña promocional que realiza Argentina
–"con un presupuesto muy limitado''- para atraer más visitantes de EE UU, sobre
todo de origen hispano. El plan incluye publicaciones en medios especializados y difusión
del país por parte de artistas y deportistas durante sus giras. Argentina ha
experimentado ''un récord de visitantes'' en los últimos tres meses y se espera que este
año lleguen al país unos 3.5 millones de turistas. La Secretaría de Turismo estima que
un 70% de los visitantes son de países limítrofes, principalmente de Brasil, Chile y
Uruguay. Y la idea es que, después de Estados Unidos, pueda ganar terreno primero en
España, luego en Italia y otros mercados europeos. Scioli apuesta a los grandes
atractivos del país como los campos de golf en Córdoba, la Patagonia, las cataratas de
Iguazú, los centros de esquí o la ruta del vino en Mendoza.
Respecto de los problemas de seguridad, Scioli afirmó a El Nuevo Herald que "se
enfrentan situaciones similares a otros países y en lo que va del año no ha habido
incidentes en los lugares turisticos".
Volver a
creer, volver a crecer
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Pese a que el sector de la construcción enfrentó en los últimos seis meses
quizás el peor momento de la década, la IX edición de Expovivienda correspondiente al
2002, realizada entre el 21 y el 25 de agosto en Costa Salguero, significó la mayor
demostración de un sector privado que no declina en volver al camino del crecimiento.
Como lo resumió el ingeniero Luciano Gronda, titular de la Asociación de Empresarios
de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios, uno de los organizadores de la muestra, pese a
todo "hay ventajas comparativas en el sector. La reactivación es posible y no es un
camino demasiado largo el que hay que recorrer, en virtud de algunos elementos
estructurales".
El sector de insumos, destacó, se equipó tecnológicamente y hoy tiene un nivel que
le permite estar dentro de excelentes estándares tanto en calidad como en diseño. Se
cuenta entonces con un sector equipado, dispuesto y competitivo, favorecido por la nueva
paridad y la baja incidencia de la mano de obra, aunque con algunos problemas para superar
como el de la financiación. Al agregar el perfeccionamiento que también hicieron los
profesionales, adecuados a las exigencias de un mundo globalizado, dejó en claro el
porqué la feria fue puesta, de alguna manera bajo la advocación de la exportación.
Durante el desarrollo de la muestra, y dentro del II Foro de la Vivienda, se debatieron
diversos temas académicos, relacionados con los problemas actuales de la construcción,
como la organización de Fideicomisos inmobiliarios para emprendimientos medianos; las
administradoras de Fondos de Jubilación y Pensión; y el futuro del sector inmobiliario,
entre otros. También la AEV, preparó un decálogo con las distintas medidas que resumen
los reclamos del sector, como un intento de definir las medidas políticas necesarias para
lograr la reactivación.
En una mesa redonda coordinada por el arquitecto Alejandro Marolda, titulada
"Propuesta para la reconstrucción del mercado", expusieron el licenciado Miguel
Angel Pato, director de Ernst & Young para América Latina ; el ingeniero Norberto
Pazos, ex subsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Nación y el empresario
Roberto Tizado, quien sintetizó que en "los últimos seis meses se ha producido un
retroceso en la confianza y el avance del mercado, que ha producido una vuelta a la
situación de los 80´".
El licenciado Pato destacó que hasta el comienzo de la recesión, el mercado había
logrado apertura y crédito, elementos que eran el sueño de los desarrolladores, pero que
sin embargo, se desaprovecharon muchos de los recursos que se aplicaron.
"Los bancos participaron sólo en los avisos publicitarios, dijo, y aún el Banco
Hipotecario fue un banco comercial más, compitiendo con los demás.
El especialista – que trabaja actualmente en una propuesta privada para reactivar
a la construcción- explicó que el crédito nunca llegó a los desarrollistas, en el
sentido de permitirles una rentabilidad. Y así como se avanzó en la profesionalización,
y llegaron a la Argentina los más importantes desarrollistas del mundo, se incorporó
tecnología y se aprendió a utilizarla eficientemente, se tomaron decisiones inadecuadas,
y parte de los recursos se evaporaron en "cantos de sirena".
Como consecuencia de la falta de planeamiento, enfatizó, una parte importante del
crédito se enterró en proyectos utópicos, miles de millones de dólares, que no podrán
ser reconvertidos. Hoy todas las empresas se encuentran empobrecidas y buscando cómo
volver a construir.
Qué quedó en el sector que pueda ser utilizado en un plan de reconstrucción, se
preguntó Pato. Para contestarse: una estructura empresaria intacta para volver a la
acción, recursos humanos capacitados, fuerza laboral, recursos técnicos y experiencia en
contextos hostiles.
Refirió que hay una tendencia de la gente a valorizar más que nunca a los bienes
raíces, y que las AFJP están viendo con interés este mercado, tratando de ingresar en
el con el cupo que la legislación permite.
El ingeniero Norberto Pazos, quien se refirió al subsidio en las políticas
habitacionales, centró su exposición en el análisis histórico del Fonavi, y en la
necesidad de producir cambios significativos en una política nacional de vivienda, para
optimizar el uso de los recursos públicos. Ello permitirá, sostuvo, no solamente obtener
una significativa disminución del déficit, sino también provocar efectos movilizadores
derivados de esa política.
El subsidio explícito, consideró, debe provocar que los sectores beneficiados le
otorguen un alto valor, que guarde relación con los costos que deben afrontar los
contribuyentes quienes son los que posibilitan su recaudación.
El panorama reflejado por Roberto Tizado partió de la retrospectiva mas favorables de
los mediados de los noventa de acceso al crédito, para llegar a la ruptura de la
confianza y de las reglas de juego en los contratos, cuya recuperación caracterizo como
difícil.
Lamentablemente habrá que volver a la figura de los consorcios al costo, a la de los
grupos inversores que participaban en las etapas de una obra de accesos otra vez
inaccesibles para el comprador sin posibilidad de ahorro.
Descreyó finalmente de que se produzcan inversiones, por lo menos hasta que no se
clarifique el terreno político y la incertidumbre, y expuso sus dudas acerca de que la
confianza se recupera rápidamente.
Expensas - Leve reduccion de la morosidad en Junio
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Durante el mes de junio, la morosidad promedio en el pago de las expensas
alcanzó al 20 por ciento, con una leve baja de las cifras de la medición de mayo, si
bien los administradores consideran que con motivo de la diversidad en la composición
social de los edificios, hay algunos que mantienen sus pagos sin deuda, mientras que en
otros ésta supera el 45%.
De acuerdo con la estadística que realiza la Cámara Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias – ver cuadro adjunto- la mayor recaudación de
los pagos se produce alrededor del día 20 del mes (26%), cuando ya han vencido las
principales cargas que afronta el consorcio como sueldos y servicios.
En cuanto a la forma de pago, los cheques se utilizan en la mayoría de los
casos(50%), seguidos por Patacones (21%), efectivo (20%) y Lecops con mucha menor
incidencia(4%).
Durante el mes analizado, no se tuvieron los incrementos es productos de
limpieza y electricidad, materiales de plomería y pintura.
Homenaje
al Dr. Hector Badino
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Durante un acto celebrado el 31 de julio último, el Club de Inmobiliarias S.A. -
S.O.M.- realizó su asamblea general ordinaria anual, ocasión en la cual el directorio de
la sociedad decidió homenajear al doctor Héctor Enrique Badino, denominando con su
nombre a la sala principal de la sede social.
En nombre de la institución, su presidente, Juan Carlos Vega, dirigió unas palabras
que expresaron el sentir de todo el cuerpo directivo: "..... Nos reconforta
sobremanera llevar a cabo hoy este merecido reconocimiento a quien, como primer presidente
del Club de Inmobiliarias S.A. y junto a los colegas que lo acompañaron, marcara el rumbo
para que el S.O.M. sea hoy lo que es: el más importante sistema de interconexión
inmobiliaria del mundo de habla hispana. Esta placa alusiva que hoy descubrimos será el
fiel testimonio de CISA a su primer presidente..." .
El señor Vega hizo entrega, además, de una bandeja recordatoria al doctor Badino
quien, visiblemente emocionado, agradeció la distinción, a la vez que recordó a cada
uno de quienes lo acompañaron en su tarea 20 años atrás y, muy especialmente, al colega
y amigo Antonio Saenz Valiente.
Desde estas páginas nos unimos a la felicitación y reconocimiento hacia el doctor
Héctor E. Badino, que fuera presidente de la Comisión Directiva de esta Cámara desde
1982, reelecto durante 4 períodos, y hoy ejerce como miembro de su consejo asesor
honorario. Todos conocemos de su labor inalcansable por jerarquizar la profesión.
Actualidad
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¿Por qué el administrador obliga a cumplir con las normas?
El administrador debe arbitrar los medios para que el consorcio de propietarios
cumpla con las distintas obligaciones reglamentadas ya que, de no ser así, ante incidente
o accidente, inevitablemente el consorcio sufrirá las consecuencias como único
responsable, porque las coberturas de riesgos contratadas, no reconocerán su obligación.
Nos referimos en esta oportunidad a lo dispuesto por la Ley 19.587 y Decreto 351/79 de
Higiene y Seguridad en el Trabajo:
• Botiquín completo para primeros auxilios, accesible en forma permanente,
adecuado a los riesgos del trabajador.
• Mantener en buen estado de conservación , uso y funcionamiento, las
instalaciones eléctricas y sanitarias.
• Habilitar un servicio de Medicina del Trabajo y someter al personal a exámenes
periódicos.
• Los establecimientos que cuenten con lugares de trabajo que no reciban luz
natural, deberán instalar un sistema de iluminación de emergencia.
• Cumplir con la capacitación anual obligatoria del personal en materia de
higiene y seguridad, debiendo demostrar fehacientemente ante las autoridades de control,
dicho cumplimiento, inclusive ante las aseguradoras de riesgos (ART).
• Son obligaciones del empleador (consorcio de propietarios) disponer examen pre
ocupacional y periódico del personal, debidamente documentados.
• Mantener en buen estado de conservación , y funcionamiento, las maquinas,
instalaciones y elementos de trabajo..
Actualización de Garantías en los Alquileres
La Ley 25.628 publicada en el Boletín Oficial, prohibió la renovación
automática de las fianzas o avales, cuando se renuevan los contratos, significando ello
que el inquilino deberá volver a pedir a su garante, que le firme nuevamente o bien
buscar a otro. El propósito es prevenir los abusos derivados de la extensión automática
de la fianza, sin conocimiento del fiador: Consulte a nuestro cuerpo de asesores.
El tribunal Arbitral para Asuntos Inmobiliarios, el Registro de Administradores, las
Auditorias Externas y el calificado equipo de asesores profesionales, expertos en la
interpretación y práctica de la Ley 13.512, están a su servicio en nuestra Cámara .
Registro de Seguridad Privada, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Con la reglamentación de la Ley 118 del Gobierno de la Ciudad, está en plena
vigencia el registro obligatorio de las empresas, que según la Policía Federal llegan a
605; entre varias exigencias a cumplir se destaca la obligatoriedad de cursos de
capacitación para sus empleados, que se estiman en el orden de 40.000 vigiladores;
seguros de responsabilidad civil y disponer de un director técnico idóneo, con las
debidas responsabilidades. Mayores datos: Dirección General de Servicios de Seguridad
Privada.
Cursos
Se ha iniciado el Curso Básico de Propiedad Horizontal correspondiente al 2º
semestre del corriente año, con su capacidad completa en ambos turnos. Para el resto del
año se programará el dictado de talleres con temas puntuales relacionados con las
actividades profesionales. También se continúan desarrollando los cursos para personal
de consorcios, referidos a Higiene y Seguridad en el Trabajo; como los mismos son de
carácter obligatorio, se han diagramado distintas fechas de inicio para posibilitar a los
administradores, la inscripción del personal de los consorcios a su cargo.
Repasamos algunas de las normas de ética profesional, que forman parte del
Estatuto de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias :
Para los Administradores:
Art.3º El administrador está obligado al estricto cumplimiento de las leyes,
decretos y reglamentaciones vigentes y de las que se dicten en el futuro para el ejercicio
de la administración, como asimismo de las disposiciones normativas de la Cámara o del
Registro de Administradores Profesionales y reglamentos de los consorcios que administra.
Art.11º El Administrador profesional evitará la realización de gestiones
tendientes a la obtención de consorcios administrados por otro administrador profesional,
ya sea para sí o para otro, en forma directa o indirecta y no recurrirá a la
intervención de corredores para tal fin.
Art.14º La publicidad debe ser seria, mesurada y de carácter general. No debe
realizarse publicidad ya sea directa o indirecta ofreciendo sus servicios a los Consorcios
en los cuales están ejerciendo la administración, colegas profesionales.
Art.16º Los Administradores profesionales deberán percibir una decorosa
retribución por sus servicios, debiendo cotizar sus honorarios de manera de cubrir los
costos y obtener beneficio digno.
Para los Inmobiliarios :
Art.2º Dar ejemplo de corrección en el ejercicio de la actividad profesional.
Art.10º No desacreditar ni censurar la acción de los colegas salvo constancia de
graves irregularidades.
Art. 12º No intervenir en asunto confiado a otro colega sin causa justificada, sin
previo aviso al mismo y sin dejar a salvo sus derechos; no tratar directamente con ningún
interesado en cuya representación actúe un colega, sin la expresa autorización de
éste.
Art17º Defender los intereses que le son confiados con total lealtad y buena fe ,
dedicando a ellos todas sus energías y conocimiento.
GESTIONES: Pago de obligaciones con bonos
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La Cámara gestionó ante las autoridades del Ministerio de Economía,
la posibilidad de que se permita a los consorcios el pago de las obligaciones de seguridad
social y obras sociales mediante Lecop, o Patacones, basándose en que buena parte del
pago de expensas se realiza en esos títulos.
En una nota que firman el presidente Néstor Pirosanto y prosecretario Juan Carlos
Vasquez Millán, se indica que "es de público conocimiento que la crisis económica
por la que está pasando el país ha producido un notable incremento en la morosidad en el
cobro de las expensas comunes de los consorcios de propiedad horizontal". Por otra
parte, como gran cantidad de personas perciben sus ingresos en LECOP y Patacones, los
consorcios de propiedad horizontal se han visto en la necesidad de aceptar estos valores
en pago de las expensas comunes, de tal manera que el administrador al vencimiento de las
obligaciones de la seguridad social puede encontrarse sin disponibilidad de pesos.
"Teniendo en cuenta que el artículo 4º del Decreto 1004/2001 permite la
cancelación de obligaciones tributarias nacionales mediante Letras de Cancelación de
Obligaciones Provinciales (LECOP), y que la ANSES, mediante la Resolución 558/2002 abona
los reintegros de asignaciones familiares en LECOP (cuando los recauda en pesos), que la
Nación y Provincias cancelan sus obligaciones con estos medios, entendemos que no debe
existir impedimento alguno para disponer que el ingreso de las obligaciones de la
seguridad social se efectivice por estos medios de pago".
Con ese argumento, solicitaron el dictado de una norma que permita el cumplimiento de
dichas obligaciones mediante los medios de pago mencionados.
Nuevo reclamo ante la Anses
Asimismo, las citadas autoridades efectuaron un nuevo reclamo ante la ANSES, con motivo
de la exigencia de apertura de una cuenta bancaria, cuando los consorcios deben percibir
reintegros por asignaciones familiares, tema que aún continúa sin resolución, pese a
reiteradas gestiones de la CAPH y AI.
"Por este motivo, recuerda la misiva, con fecha 8/5/2001 presentamos una nota ante
la ANSES (cuya copia adjuntamos) solicitando la modificación de la resolución citada y
proponiendo soluciones alternativas que contemplan los intereses de ambas partes.
El 7/6/2001 la Gerencia de Asignaciones Familiares de la ANSES mediante la nota Nº
1545/01 nos responde:
"………nos encontramos abocados al análisis de una
metodología que agilice y simplifique la problemática planteada, basada en la
acreditación de los fondos en la cuenta de un apoderado -en este caso el administrador,
la que le será puesta en conocimiento oportunamente, a través de una reglamentación
complementaria a la Resolución Nº 281."
Hoy transcurrido más de un año desde nuestra solicitud, se nos informa que las
actuaciones están detenidas en esa Dirección Ejecutiva.
En consecuencia y teniendo en cuenta las razones expuestas en nuestra presentación del
8/5/2001, solicitamos que se cumpla con lo manifestado en vuestra nota Nº 1545/01 del
7/6/2001 a la mayor brevedad.
Estamos a vuestra disposición para concretar una entrevista a fin de aportar toda la
información que consideren necesaria".
Libros
Obligatorios de los Consorcios de Propietarios
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Libro de Actas: rubricado en el Registro de la Propiedad Inmueble, se
transcriben las actas de las asambleas, ordinarias o extraordinarias.
Libro de Sueldos: rubricado en el Ministerio de Trabajo, División
Documentación Laboral, se registran los datos particulares del empleado, categoría
laboral, remuneración, fecha de ingreso y cargas familiares.
Libro de Ordenes: rubricado en la misma dependencia citada
anteriormente, se registran las comunicaciones, instrucciones u órdenes al personal del
Consorcio, como así también eventuales llamados de atención.
Libro de Administración: rubricado en el Registro de la Propiedad
Inmueble, se registran los movimientos de ingresos y egresos del Consorcio.
Libro de Ascensores, montacargas, rampas, discos, etc.: Ord.Municipal
49.308 : rubricado en el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se asientan los
resultados de los controles realizados, firmados por el profesional representante del
Conservador.l
OPINION
- El peligro de la autogestion (Por el C.P. Atilio E.
Maiorana)
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Como resultado de la difícil situación económica que sufre el país, con efecto
acumulativo, se ha comenzado a notar un pequeño incremento de consorcios que intentan
autoadministrarse, como un medio genuino para reducir las expensas. Esto me ha llevado a
reflexionar sobre el tema, con el propósito de advertirles a los copropietarios que
tengan la oportunidad de leer esta nota, que puede resultar sumamente peligroso encarar
una autogestión, si no se está lo suficientemente preparado, debido a lo complejo de la
actividad, resultante de una maraña de normas permanentemente cambiantes.
Una prueba elocuente de ello se puede apreciar con el tratamiento que se le ha
pretendido dar al dinero encerrado en el "corralito", cuyas marchas y
contramarchas son de conocimiento público, y sobre el cual, aún no estamos seguros de
que se haya dado la puntada final.
Ahora bien, si pensamos, que éste es simplemente uno de los tantos temas que afectan
nuestra vida diaria, y lo proyectamos, realmente estaremos en condiciones de apreciar lo
importante de la advertencia anterior. A título de ejemplo, se pueden mencionar las
normas laborales, las previsionales, las impositivas, las municipales, y a todas aquellas
otras que hacen que, la actividad de administrar, resulta sumamente compleja.
Dos aspectos adicionales a tener en cuenta, aunque no menos importantes ya que agravan
la situación son: primero, que hay cambios que no se encuentran tan publicitados como los
relacionados con los plazos fijos y segundo, que muchas veces ellos se producen sobre la
hora de su aplicación, especialmente en lo referido a normas previsionales. Todo esto
hace que una persona no suficientemente informada pueda quedar en "off side",
para utilizar un término futbolístico, y en consecuencia ser pasible de sanciones por
incumplimiento que resulten más onerosas que el ahorro esperado.
Finalmente, y como corolario, es oportuno valorar la función del administrador ya que
ésta no se reduce a las operaciones matemáticas básicas (sumar, restar, multiplicar,
dividir y sacar algún que otro porcentaje), como algunos creen con exagerada liviandad.
Novedades
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Relaciones entre el administrador y consejo de propietarios
El consejo de propietarios se relaciona con el administrador a través del desarrollo
de reuniones periódicas que permitan intercambiar ideas sobre la marcha del edificio y la
tareas que se desarrollan.
Es importante señalar que tanto el consejo de propietarios como el administrador
deberán funcionar en forma mancomunada dado que persiguen un objetivo común, que es
optimizar los servicios y el confort en el edificio.
Analizan los presupuestos e informes técnicos y determinan prioridades de
mantenimiento y conservación.
Opinan sobre el desempeño del personal de portería, arreglos, reparaciones y mejoras
y funcionamiento de los servicios comunes.
Queda a decisión del administrador la ejecución de las resoluciones que se adopten en
este ámbito, por ser el responsable ante el consorcio sobre dichas acciones y
representante legal del consorcio ante terceros.
Ciclo de Conferencias
Desde agosto pasado la Institución viene desarrollando charlas sobre temas de interés
general y referidos en principio a la administración de consorcios; cabe señalar el
grado de interés en cada una de ellas, demostrado por la numerosa concurrencia y por las
preguntas llegadas al panel conformado por integrantes del Consejo Directivo. Es por ello
que se han programado para los meses venideros, la repetición de algunas de ellas y la
continuación de otras incluyendo también temas inmobiliarios.
Palacio de las Aguas Corrientes Algo
interesante para conocer y que ilustrará nuestra actividad profesional
Nos referimos al edificio que ocupa la manzana delimitada por la avenida Córdoba,
Ayacucho, Viamonte y Riobamba, en esta Ciudad Autónoma; Aguas Argentinas implementó
visitas guiadas para que los visitantes descubran esta obra de ingeniería sanitaria,
única en el continente, cuyo interior fue un secreto hasta hace muy poco tiempo,para la
mayoría de los habitantes de Buenos Aires. Las visitas gratuitas se realizan de lunes a
viernes, a las 12 y a las 14.30. Más información se podrá obtener al teléfono
631-1104.
Clarín y su nuevo suplemento
Arquitectura
Tal como expuso nuestro presidente, señor Néstor Pirosanto, una publicación de este
tipo es lo que se necesitaba en este momento. Permitirá mantener una actualización
respecto de los precios, y estar al día en lo que hace al mantenimiento de los edificios.
Además, será una guía muy importante para conocer a las firmas que brindan servicios
para el sector.
Algunas recomendaciones para mejorar o mantener su calidad de vida como
consorcista:
• Sea tolerante y cordial. Mantenga buenas relaciones con sus vecinos.
• Conozca y cumpla el Reglamento de Copropiedad.
• Participe activamente en la vida consorcial. Concurra a las Asambleas. Revise
las liquidaciones y comunicaciones.
• Evite hacer ruidos molestos.
• Controle a sus niños para evitar accidentes y molestias.
CONSULTORIOS:
Interrogantes del Consorcio
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TECNICO
Pregunta ¿Todas las calderas o termotanques instalados en
los consorcios deben contar con seguro y control con certificación?
Respuesta
De acuerdo con lo estipulado en el artículo 10º de la Ordenanza 33.677 (AD 794.5)
están exceptuados de cumplir con las normas establecidas en la norma citada, con
referencia a seguros de responsabilidad civil y certificación periódica por parte de un
profesional, los siguientes elementos:
a)Generadores de vapor con un volumen total no superior a 25 litros.
b) Las calderas tipo domésticas para agua caliente o calefacción de no más de 50.000
calorías/hora.
c) Los calentadores de agua por acumulación (termotanques) de una capacidad no mayor
de 300 litros.
Asimismo, también quedan exceptuados los circuitos de las instalaciones térmicas de
cualquier tipo de transporte del fluido, a partir de la primera válvula de cierre ubicada
con posterioridad al generador o del colector en el caso de contarse con dicho elemento y
las máquinas y artefactos que lo reciben y utilizan.
El resto de las instalaciones destinadas a producir vapor o agua caliente, ya sea con
un fin industrial, de servicio o confort y de aceite caliente para calefacción de
procesos, están obligadas a contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los
daños que podría producir a la persona o bienes de terceros, por el uso de las mismas,
incluidos los de almacenaje, transporte y quemado de combustible.
La contratación del seguro será convalidado por un profesional que certifique que la
instalación reúne las condiciones necesarias de seguridad, requiriendo de un control
periódico.
Tratándose de una instalación termomecánica, conforme con lo estipulado en el
artículo 2.1.1.1 del Código de la Edificación, corresponde en todos los casos, contar
con los permisos de obra y habilitaciones pertinentes y con la correspondiente aprobación
de los planos por parte de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.
Arquitecto
Aguel - Asesor Tecnico Municipal
Laboral
Pregunta
¿Es legal que un encargado no se tome sus vacaciones y abonárselas, aún cuando el
consorcio y el empleado estén de acuerdo?.
Respuesta
En primer lugar debemos aclarar que las vacaciones son siempre para ser gozadas y no
pueden ser compensadas con dinero. Es más, esta es una disposición legal que está
normada en el artículo 162 de la Ley de Contratos de Trabajo, que dice: Las vacaciones
previstas en este título no son compensables en dinero, salvo lo dispuesto en el
artículo 156 de esta ley.
Y en el mencionado artículo 156, se expresa que
"cuando por cualquier causa se produjere la extinción del contrato de trabajo, el
trabajador tendrá derecho a percibir una indemnización equivalente al salario
correspondiente al período de descanso proporcional a la fracción de año trabajado.
Si la extinción del contrato de trabajo se
produjera por muerte del trabajador, los causa habientes del mismo tendrán derecho a
percibir la indemnización prevista en este artículo".
La transcripción efectuada, aclara perfectamente la prohibición legal de que el
empleado trabaje sus vacaciones, y si lo hace, perderá el beneficio.
Pregunta ¿Corresponde a un empleado
que trabaja una vez a la semana el pago de salario familiar y la ayuda por escolaridad?.
Respuesta
De acuerdo con el decreto 452/01, rige un tope mínimo de promedio semestral de
remuneraciones que es de $ 100, para el pago de las asignaciones familiares. Por decreto
805/01 se estableció que ese tope mínimo, no se aplicará respecto del pago de las
asignaciones por ayuda escolar para hijo discapacitado, asignación por maternidad, e hijo
discapacitado.
En razón de que la remuneración del empleado, conforme al recibo acompañado supera
los $ 100, corresponde que se le liquiden las asignaciones por escolaridad y por hijo.
Dr.
Enrique Albisu - Asesor Laboral
Arquitectura
Pregunta: Contraté a una reconocida empresa de pintura para
el tratamiento del frente de un edificio, y avanzados los trabajos, la empresa me dice que
no pintará las hojas de las ventanas, y aparecen en carácter de adicionales trabajos que
consideraba que estaban incluidos en el presupuesto. Ante el problema, leí el contrato, y
es muy poco claro e impreciso. ¿Cómo podría evitar que se produzcan estos conflictos?
Respuesta
Las fachadas de los edificios contienen dos elementos principales: muros y
carpinterías. Se denomina carpinterías al conjunto integrado por marcos y hojas de
ventanas y puertas, y elementos de oscurecimiento tales como postigos, persianas o
cortinas de enrollar.
En otros tiempos, cuando un consorcio pedía un presupuesto por la pintura del frente,
se daba por supuesto que el presupuesto se refería a la totalidad de los elementos del
frente, es decir, que comprendería tanto a muros, como a carpinterías, como también
barandas y pasamanos, si los hubiera.
A medida que las posibilidades económicas de los consorcios se fueron limitando, se
fueron buscando alternativas de mejoramiento de las fachadas que resultaran más
accesibles.
Lo primero que se dejó de presupuestar fueron las cortinas de enrollar, dado el
elevado costo de preparación de la superficie y posterior terminación.
A pesar de que el mantenimiento de las cortinas de enrollar, si el reglamento no
señala nada en contrario, es una responsabilidad del consorcio, se fue imponiendo la idea
de que las cortinas de enrollar eran responsabilidad de cada copropietario.
Mas adelante, se consideró que las hojas de las ventanas y puertas (es decir, las
partes móviles de las ventanas) también se podrían dejar fuera de los presupuestos,
siempre con la finalidad de arribar a precios accesibles a los consorcios.
Estos cambios, que se fueron dando paulatinamente en el tiempo, hicieron que en este
momento, las empresas de pintura presupuesten con estos criterios de economía, pero sin
que esto sea suficientemente claro para ambas partes, lo cual ocasiona problemas durante
la ejecución de los trabajos.
Para evitar estos inconvenientes, es imprescindible leer detenidamente el presupuesto y
contrato con la empresa de pintura, y observar el criterio con el cual fue elaborado el
presupuesto.
Lo más habitual, últimamente, es que las empresas presupuesten la pintura de
carpinterías "con cortinas bajas", es decir, que lo que se
pinta es lo que se observa de la carpintería estando la cortina de enrollar baja, sin
incluir las hojas móviles, ni el umbral por el que corren las guías de las hojas
móviles, como así tampoco las cortinas.
Otro dato a tener en cuenta es que existen algunos trabajos vinculados a la pintura que
no forman, en general, parte del presupuesto, y por lo tanto, lo más probable es que
aparezcan como adicionales en el transcurso de la obra. Ejemplos de ello son: el desmonte
y recolocación de las protecciones de balcones, necesaria para realizar la pintura de las
ventanas y la reparación de marcos afectados por la corrosión.
Lamentablemente, cuando los problemas se presentan es poco lo que puede hacerse, ya que
existe un consentimiento dado, por lo tanto, lo mejor que puede hacerse es asesorarse, y
analizar las propuestas de precios detenidamente, para evitar conflictos que ocasionan
perjuicios económicos al consorcio.
Arquitectos Murgia y Gesualdi -
Consultorio de Arq.
Contable
impositivo
Pregunta : Un trabajador desea optar por cambiar la Obra
Social a la que pertenece, ¿cuál es el procedimiento a seguir.?
Respuesta
El artículo 2º del Decreto504/98 (Boletín Oficial del 13/8/98) dice:
"……. La opción de cambio podrá ejercerse sólo una vez al año durante
todo el año calendario y se hará efectiva a partir del primer día del tercer mes
posterior a la presentación de la solicitud….."
Por ejemplo si la opción de cambio se realiza el 15 de agosto el trabajador
continuará en la misma obra social durante los meses de septiembre, octubre y noviembre,
a partir del 1º. de diciembre se hará efectivo el cambio por la nueva Obra Social.
La opción deberá ejercerse en forma personal ante la Obra Social elegida, la que
deberá enviar semanalmente los formularios y la nómina de las opciones recibidas, en
soporte magnético, a la Superintendencia de Servicios de Salud , la que a su vez lo
comunicará:
a) a la Administración Nacional de la Seguridad Social para su procesamiento y
actualización del padrón de beneficiarios;
b) a la Obra Social de origen;
c) a la Administración Federal de Ingresos Públicos.
El afiliado que ejerza su derecho de opción deberá hacerlo con todos los
beneficiarios que componen el grupo familiar y adherentes.
Los trabajadores podrán ejercer el derecho de opción desde el momento mismo del
inicio de la relación laboral.
Los afiliados que hubieren cambiado de Obra Social deberán permanecer como mínimo un
(1 ) año en ella y, vencido ese plazo, podrán volver a ejercer esa opción.
Dr. Roberto Kinsella - Asesor Contable Impositivo
Jurisprudencia util
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Compraventa inmobiliaria. De las obligaciones del
vendedor. Incumplimiento contractual. Disminución del valor del inmueble.
1- Si el vendedor ha incurrido en un incumplimiento contractual al ofrecer en venta un
inmueble con determinadas características – en el caso calefacción y agua caliente
central y un jardín de uso exclusivo- que aquél no tenía cuando los compradores tomaron
posesión éstos deben ser resarcidos en la medida que ha mermado el valor de la
propiedad.
2- Aún cuando la supresión del servicio de calefacción y agua caliente central
– decidido en una asamblea extraordinaria antes de la transferencia del dominio-
escape a la responsabilidad directa del vendedor, no deja de ser cierto que el valor del
inmueble sufrió una merma y no deben cargar con ella los compradores. (artículos 1416
1328 del Código Civil, F. I. s/ cobro de sumas de dinero, Cámara Nacional Civil, Sala C,
13/09/01, Posse Saguier).
Propiedad Horizontal. Destino de las unidades. Actividades que afectan la
moral y las buenas costumbres. Inmueble locado. Responsabilidad del propietario.
1- Aún cuando el propietario de la unidad no haya sido notificado de las actividades
realizadas en el inmueble locado en infracción a lo dispuesto en el reglamento de
copropiedad y en el contrato, tal circunstancia no puede eximirlo de responsabilidad. Ello
por cuanto como titular del inmueble debe arbitrar los medios necesarios para efectuar un
estricto control del destino que se le da a aquél, ya que frente a la violación de las
cláusulas del contrato de locación, él está habilitado para exigir su cumplimiento.
2- La legitimación para obrar, o legitimación procesal, está dada por la titularidad
activo o pasiva de la relación jurídica sustancial controvertida en el proceso, lo que
no cabe desconocer respecto del inquilino, del propietario de la unidad funcional a quien
se le imputa la violación de prohibiciones contenidas en el reglamento de copropiedad. La
obligación de respetarlo pesa sobre ambos, así como la consiguiente responsabilidad en
caso de incumplimiento, sin que el primero pueda hallarse en mejor situación que el
segundo (artículo 15 de la Ley 13.512).(Consorcio de propietarios M c/SW s/acciones del
art. 15 de la Ley 13.512, sumarísimo, Cámara Nacional Civil, Sala K. CF K 000716,
25/09/01, Degiorgis).
Fuente :Secretaría de Jurisprudencia de la Excelentísima Cámara Nacional ded
Apelaciones en lo Civil. Boletín Nº 1- 2002.
Hipoteca. Ejecución hipotecaria: privilegios, orden, créditos por deudas
fiscales y por expensas.
Mientras que la obligación de pagar las expensas comunes no haya sido extinguida, su
efecto inmediato recae sobre el comprador, quien deberá soportarla aunque se trate de una
venta rodeada de garantías judiciales ; ello sin perjuicio del derecho a repetir que
tendrá el comprador respecto de la ejecutada, en el supuesto de haber abonado las
expensas reclamadas por el consorcio.
El privilegio del acreedor hipotecario que resulta del artículo 3934 y siguientes del
Código Civil, tiene prioridad sobre el crédito por expensas comunes otorgado por el
artículo 17 de la Ley 13.512 (CNCivil, Sala C., 16-4-98, Giménez Zapiola Viviendas SA.c/
Pomil SAC y T. s/ Ejecución hipotecaria.).
Ejecución de expensas
Con fecha marzo de 2002, el juez Claudio Ramos Feijoo denegó el pedido de
suspensión de una subasta, a favor del titular de una unidad funcional de Av. Alvear al
1800, en un juicio por ejecución de expensas comunes, subrayando el criterio de que
éstas son primordiales para la subsistencia misma del consorcio.
Ante el pedido de suspensión de un trámite de subasta, fundado en el artículo 16 de
la Ley 25.563, expresando además que es la vivienda del deudor, el juez sostiene que
"la mera invocación de la normativa de emergencia, no resulta suficiente para
provocar por sí el efecto deseado".
"La misma norma – dice el magistrado- a pesar de la amplitud con la que
aparece redactada, dista de tener efectos absolutos y no es de aplicación automática.
Esto hace que el deudor que la alega en su favor, debe probar acabadamente encontrarse
incurso en los recaudos de la misma. Caso contrario, se estaría vulnerando alegremente el
acceso a la jurisdicción, debido proceso adjetivo y defensa en juicio de la
contraparte". ( Según la Constitución Nacional y el Pacto de San José de Costa
Rica).
El juez –Claudio Ramos Feijoo- examinadas las constancias de autos, adelanta que
la situación de emergencia productiva y crediticia no es aplicable , porque "tiene
su origen en una deuda por la falta de pago de las expensas comunes a partir del mes de
julio de 1995".
"Sabido es – afirma el fallo- que las expensas de la administración
consisten en todos aquellos gastos que demanda el funcionamiento de un consorcio de
copropietarios y pesan sobre éstos en proporción al valor de sus pisos o departamentos
(artículo 8º, Ley 13.512) resultando de carácter primordial para su subsistencia. A
punto tal que el propio sistema de la Ley de Propiedad Horizontal impide el derecho de
abandonar la unidad para liberarse de las cargas conservatorias. (artículos 8º, último
párrafo y 17 Ley 13.512).
Podemos decir pues que la expensa no es un crédito que recae sobre la vivienda del
deudor lo que la incorporaría a las excepciones de ejecución, sino una deuda de la
unidad funcional que hace al mantenimiento del consorcio".
Siendo que el normal desarrollo de la actividad del consorcio depende de manera
exclusiva de los ingresos proporcionados por el puntual pago de las expensas- sostiene el
magistrado- éstas pueden asimilarse claramente a la excepción del artículo 16 de la Ley
25.563 que refiere a los créditos de naturaleza alimentaria. Aunque esto resulte extraño
en un primer momento, no lo es tanto a partir de la interpretación que se puede dar,
teniendo en cuenta que la jurisprudencia la ha calificado como vital.
La conformación misma de la expensa –prosigue en su argumentación– da la
idea de otro componente de excepción frente, valga la redundancia, a la excepción que
plantea el ejecutado, y está en la naturaleza del crédito laboral, toda vez que ella
comprende el sueldo del encargado, cargas sociales, mantenimiento de su vivienda,
ayudantes, proveedores... La propia seguridad del edificio en caso de incendio, depende de
la póliza obligatoria en tal sentido, que se paga con las expensas.
Al rechazar el pedido de suspensión del trámite, en lo que respecta al cobro
ejecutivo de las expensas comunes, sostiene el juez que hacerlo, violentaría el principio
de igualdad ante la ley "pues actuaría como una especie de premio al incumplimiento
frente a los otros copropietarios que han abonado en tiempo y forma las expensas
devengadas, invitándolos a dejar de hacerlo".
LA BOCA EN CLAVE DE MURAL
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De la mano del artista que con sus muñecos gigantes
asombra desde el Teatro Catalinas, en el que trabaja un centenar de vecinos de La Boca,
surgió un sorprendente mural, que da color y evoca, las características del barrio
plenas de color e historia de inmigrantes, a un costado de éste, y frente al Parque
Lezama.
Omar Gasparini, que de él se trata, aunque oriundo de Azul, en la provincia de Buenos
Aires, recaló en Buenos Aires antes de cumplir los 20.
Su convicción más profunda es que el arte es para muchos y debe ser compartido, y sus
muñecos, toman vida de los elementos más diversos: goma espuma, telgopor, barro y
paja...
Egresado como profesor nacional de Dibujo y Pintura de la Escuela Nacional de Bellas
Artes Prilidiano Pueyrredón, y maestro nacional de Artes Visuales, recibido en la Escuela
Nacional de Bellas Artes Rogelio Irurtia de Azul, actualmente es maestro de la
especialidad en el Barrio Catalinas, donde también tiene permanente vinculación con el
grupo de teatro que ha sorprendido por su creatividad, en el que enseña a hacer muñecos
y escenografía en general.
Muchos turistas, y sería bueno que también los vecinos, aprecian sus muñecos en
miniatura que se encuentran en Caminito, bastante cerca del pedazo de barrio inmortalizado
en la curva de Paseo Colón. ¡Si pasa por allí, olvide la recesión y disfrute del
arte!.
ASOCIACION AMIGOS DE AVENIDA CORRIENTES
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Un operativo exitoso para eliminar la basura
El tema del cirujeo y la basura en las calles de la ciudad, que se ha agravado y cuya
resolución se posterga interminablemente en medio de polémicas, ahora potenciadas por
las campañas políticas, ya ha sido objeto de experiencias piloto en determinados
lugares, con muy buenos resultados. Una de ellas, señalada por administradores de esta
Cámara, fue la llevada adelante por la Asociación Amigos de la Avenida Corrientes,
iniciada el año pasado y que continuó en el tiempo dado el logro de sus objetivos.
El titular de la entidad, Eduardo Dosisto, explicó que después de comprobar que
luego del horario de cierre de los comercios la calle quedaba sembrada de basura,
realizaron gestiones ante la Secretaría de Medio Ambiente y se resolvió el retiro de las
bolsas "puerta a puerta".
La asociación se movilizó entre los comerciantes, para evitar que los residuos se
sacaran a la vereda, y por el contrario, se esperara el paso del recolector – a las
18.30 por primera vez y a las 20.30 por última- para entregarlos en mano.
El procedimiento fue parte de un acuerdo con el área de Alumbrado, Barrido y
Limpieza, organizado por la Inspección de Zona I, y coordinado por Roberto Barletta, y
dados sus resultados, se extendió posteriormente a toda la zona céntrica. El inicio fue
en Florida, prosiguió en Lavalle , luego Corrientes desde Carlos Pellegrini hasta Madero,
y se organiza ahora también en Santa Fe y en el tramo de Corrientes que va de Callao a
Carlos Pellegrini.
Eduardo Dosisto señaló "que la acción permitió eliminar de esas calles el
cirujeo y se logró un cambio importante en el aspecto de las avenidas".
Respecto de la remodelación de la arteria, reconoció que la obra que preveía el
ensanche de las veredas y el estrechamiento de la calle está paralizada por falta de
presupuesto, y los problemas que enfrenta el sector donde sí se realizaron trabajos, como
es el tramo entre Carlos Pellegrini y Reconquista. La iluminación es muy deficiente en el
área, por inconvenientes con la empresa adjudicataria que enfrenta un juicio, según
indicó, y se han deteriorado cruces y veredas, realizados en pórfido patagónico,
material que no pudo ser remplazado también debido a razones económicas.
La Asociación, no obstante, sigue adelante en la tarea de mejorar la seguridad
– se trabaja en la inauguración en Corrientes y Reconquista de la comisaría del
turista- y en otras actividades sociales habituales, como la colocación el 11 de
diciembre de diversas placas, con motivo del Día Nacional del Tango, reconociendo esta
vez a diversos locutores que enfocaron su esfuerzo hacia la difusión del género. Entre
ellos Héctor Larrea, Jorge "Cacho" Fontana, Antonio Carrizo, Lionel Godoy y
Armando Rolón, que tendrán entonces "su propia esquina " en la tradicional
arteria. L
Esta primavera, una flor gigante permanecerá abierta durante todo el día en Buenos
Aires, en una alegórica representación del reverdecer de la naturaleza, aunque sus
pétalos plateados tengan casi 20 metros de altura y 18 toneladas de peso.
Es que el 21 de setiembre es uno de los días previstos para que la "Floralis
Genérica", obra escultórica del arquitecto argentino Eduardo Catalano, donada y
emplazada en la Plaza de las Naciones Unidas, en Figueroa Alcorta y Tagle, extienda sus
pétalos por 24 horas (también el 24 de diciembre, 31 de enero y 25 de mayo, así como
cada luna nueva, es decir 17 veces al año).
Catalano, profesor del Instituto de Tecnología de Massachussets, en los Estados
Unidos, donde vive hace medio siglo, confesó que su pieza ambiental, como le gusta
llamarla , por su carácter genérico es síntesis y símbolo de todas las flores.
Funciona mediante un complejo mecanismo electrónico que ordena a los pétalos moverse
con los primeros rayos del sol, y cerrarlos al atardecer.
La estructura es de metal (acero inoxidable y aluminio) y está formada por seis
pétalos montados sobre una estructura cónica. Cada uno de los cuatro pistilos se
integran con una aleación aeronáutica llamada dural, unidos al hormigón que forma la
estructura del tallo, y son fijos. Cuatro reflectores halógenos, proveen de color a los
pétalos.
EL ART NOUVEAU
ESTA ENTRE NOSOTROS
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Esto no es de ahora. Parece que todo empezó en
los últimos días de 1895, cuando un comerciante parisino en arte llamado Siegfried Bing
abrió una galería llamada L'Art Nouveau: dio así nombre a una especie de federación de
estilos artísticos relacionados que causó conmoción en el mundo occidental a principios
del siglo pasado.
El art nouveau no publicó manifiesto alguno y no tuvo un
líder particular, como lo tuvo el cubismo más tarde con Picasso o el surrealismo con
Dalí. Pero se nutrió de fuentes exóticas (de arte celta, vikingo, oriental e islámico)
y adoptó con entusiasmo las técnicas de producción en masa que estaban disponibles en
la época. Pronto aparecieron expresiones de art nouveau en todas partes, desde Budapest
hasta Nueva York en toda clase de objetos, desde cajas de bizcochos hasta estaciones de
tren subterráneo.
En su momento el art nouveau apareció como una celebración
sensual de la línea curva biomórfica y asimétrica, liberada de décadas de rigidez
victoriana. Sin embargo, hacia 1914 el art nouveau casi había desaparecido. El arquitecto
austríaco Adolf Loos le dio un gran golpe en un escrito sobre arte que publicó en 1908,
en el cual declaraba: "La evolución de la cultura es sinónimo de la eliminación de
lo ornamental en los objetos de uso cotidiano". El dictado de Loos fue un golpe
filosófico. En términos materiales, el art nouveau desapareció con la Primera Guerra
Mundial, no sólo por la destrucción de ciudades, sino por la muerte de la clase
artesanal de la que dependía.
Pero el espíritu mundano, fantástico y mítico de los días
de la primera posguerra, combinando variedad de ideas e imágenes contradictorias,
costumbres y estilos de vida hizo del art nouveau una respuesta a la revolución
industrial. El movimiento Arts & Crafts en Inglaterra, el Jugendstil en Alemania y el
Estilo Liberty en Italia nutrieron a artistas y artesanos, muchos de los cuales la
posguerra dispersó en grandes olas migratorias. Algunos artistas dieron la bienvenida al
progreso tecnológico y abrazaron las posibilidades estéticas de los nuevos materiales
como el hierro fundido, otros deploraron la mala calidad de la producción masiva y
apuntaron a elevar las artes decorativas al nivel de las bellas artes mediante la
aplicación de altos estándares de artesanía y diseño a los objetos de uso cotidiano.
Los diseñadores también creyeron que todas las ramas del arte podían trabajar en
armonía para crear un trabajo total de arte o Gesamtkunstwerk: edificios, muebles,
tejidos, prendas de vestir y joyería se podían alinear bajo estos principios.
Sus temas variaban desde los omamentales carteles vieneses de
Alphonse Mucha y los elegantes muebles de Glasgow de Rennie Mackintosh, hasta los famosos
búcaros y lámparas de Louis Comfort Tiffany o los cristales de René Lalique.
El estilo avanzó como un fuego sin control en Europa y los
inmigrantes lo trajeron consigo a las principales ciudades de América. El arte japonés,
el celta y el islam, la naturaleza y la geometría estuvieron entre las fuentes de
inspiración. El estilo Rococó también tuvo una influencia importante. ¿El resultado?
Una revitalización de las artes en la cual arquitectos y diseñadores crearon un nuevo
vocabulario visual, más ajustado a la vida moderna, combinando racionalismo y
sensibilidad en formas puras.
Las curvas entretejidas en extravagantes formas –el
reconocible "látigo"- fueron desde el principio un sello distintivo en la
arquitectura Art nouveau. Uno de los más perdurables ejemplos de esta ornamentación
lírica, orgánica y sensual puede verse hoy en fluidas líneas y motivos vegetales de
gran inspiración visual que la gran masa inmigratoria aportó a la arquitectura de Buenos
Aires en la primera mitad del siglo XX.
En Avenida Rivadavia al 2000 (Entre
Junín y Ayacucho, sobre la vereda impar, hay una panadería abajo) hay un claro ejemplo
de art nouveau de principios del Siglo XX. De fachada de cuatro plantas coronadas con
balaustrada entretejida y máscara central. Una hilera de pequeñas hornacinas con flores
de lis le sirven de base. El frente es un enjambre de troncos, ramas y flores en relieve.
Los balcones ondulantes de hierro forjado y la importante puerta de ingreso conforman una
pieza arquitectónica de alto valor testimonial. Las reformas que se hicieron en los
locales comerciales de la planta baja están disociadas con el resto de la fachada. Y al
3200 de Rivadavia, entre 24 de noviembre y Esparza, sobre la vereda par, hay otra,
restaurada) De la misma época y en estilo menos exuberante, hay un edificio en la esquina
de Viamonte y Paso con paneles de paisajes en mayólica en la parte superior y ventanas
vitraux en su interior.
En los mercados de pulgas y ferias
"vintage" todavía se consiguen monogramas bordados en dos colores: azul sobre
blanco, rojo sobre blanco y viceversa, propios de la "bianquería" que hace
cincuenta años bordaban las novias para su ajuar; y la tipografía art nouveau parece que
se despereza en ejemplares amarillentos de revistas como El Hogar o Para Ti. Y las
tipografías están listas para bajar de la web a la misma velocidad que los patrones para
bordar monogramas.
Y ya que estamos, una visita guiada al Museo de la Ciudad sería una oportunidad
inmejorable para regodearnos con las delicias de este estilo tan arraigado en la vida
cotidiana de la ciudad que saldremos de allí reconociéndolo a cada paso: a partir de la
lata de los bizcochos Canale, del aceite La Malagueña o de la caja de polvos Rygren, por
no hablar de la bocina del fonógrafo marca R.C.A.Victor o de la tapa de los discos de
vinilo.
O echemos un vistazo al Hotel Chile, en el 1295 de la Avenida
de Mayo, una obra del mejor estilo art-nouveau diseñada por el arquitecto Louis Dubois en
1915, con una magnífica cúpula de madera que se incendió en 1988. Ya que los más
entusiastas van a salir a perseguir espejos, pasamanos de escaleras, mosaicos, el sillón
Thonet de abuela, perfumeros, ornamentos sacerdotales, mantelería, vajilla...
Es cuestión de estar alerta: en estos tiempos de reciclajes y reestructuraciones: la
curvilínea y colorida iMac podría ser la lámpara Tiffany de la era cibernética. Casi
imprescindible.
Características del Art Nouveau
* Concepto visual: Uso de flores y
plantas para dar la idea del movimiento en la naturaleza, en algunas ocasiones se utilizan
insectos como mariposas y arañas para dar más dinámica a la forma.
* Uso de la forma: Estilizadas y ondulantes, jamás líneas
rectas. Las mujeres se pintan altas y flacas, con el pelo en movimiento, "como
simulando la acción del viento".
* La magia del color: se usan de preferencia el contraste entre el negro y los
tonos pastel. Se utiliza el amarillo o el azul para acentuar las formas.El color se
comienza a introducir con fuerza en la arquitectura.
* Belleza funcional: La influencia de la revolución industrial estimuló a que la
gente quisiera tener este tipo de arte en su casa, y de ahí se deriva su función
decorativa.
* Arquitectura: crean construcciones de grandes formatos,
generalmente de altura y cuya característica más fuerte es la ausencia de líneas
rectas.Incluso las ventanas tienen formas circulares.
* Pintura: Prototipos de mujeres altas y delgadas, generalmente se las muestra en
situaciones contemplativas. Estas mismas ilustraciones incorporan niños en situaciones
cotidianas y posters de mujeres en cabarets o en poses estrafalarias. Significó el
impulso de los afiches.
* Decoración: las lámparas Tiffany, los vitrales y las innovadoras sillas con
formas ondulantes, llaman y continúan ejerciendo atracción en la gente. Lalique trabajó
hasta su muerte en 1945; pero recién fue "descubierto" por los coleccionistas
en 1970. Hoy, a más de 50 años de su muerte sus diseños continúan teniendo una enorme
influencia.
* En el mundo: En Munich y Viena este arte se aplicó a las ilustraciones de libros
y revistas , inspirados en uno de los precursores del art nouveau: Gustav Klimt. En
Estados Unidos surgió la fama de las lámparas Tiffany, creadas en vidrio favrile, el
mismo que se utiliza en los vitrales. En España, el catalán Antoni Gaudí, revolucionó
la arquitectura con construcciones de líneas curvas y ondulantes: sus epítomes son el
Parque Güell y la basílica de La Sagrada Familia, en Barcelona.
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