EDITORIAL :
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Hacia un desarrollo planeado y confiable
Al entrar en maquina esta edición, uno de los pilares de la democracia republicana se
encuentra bajo sospecha. El Senado de la Nación ese espacio prestigioso donde deben
reunirse los notables, los senex (ancianos) que los griegos privilegiaban como
poseedores de la máxima sabiduría se debate entre gravisimos cargos de corrupción. Los
optimistas confían en que será el principio del fin de una época. Nuestro deber, no
obstante la experiencia acumulada en muchos anos de vida cotidiana y de historia, es
confiar con ellos. Aun cuando la realidad nos impulse a la desconfianza. En este numero
tratamos sobre la reforma consensuada, y vigente, del Código de Planeamiento Urbano, que
después de casi dos anos de discusiones (incluso con una audiencia publica) finalmente
fue aprobada por la Legislatura de Buenos Aires y abre algunas expectativas favorables
para un desarrollo mas armónico de la ciudad. Una norma que establezca con claridad, de
ahora en mas, que puede y que no puede hacerse dentro de la ciudad, sin Lugar a
excepciones o posibilidades de interpretaciones difusas, es un buen punto de partida para
confiar en un desarrollo mas equilibrado de los barrios - que se consigna como meta- y
que, mejora económica mediante, podrá encararse sin los impedimentos de una sectaria
zonificación por usos, que sumo a muchos en un deterioro irreversible. También nos
ocupamos de como la mejora en las comunicaciones, y las preferencias de la demanda, han
ido delineando un nuevo mapa comercial en la ciudad en los últimos anos. Los
espectaculares cambios en la tecnología están impulsando no solo nuevos asentamientos en
zonas antes marginales, sino también hasta diferentes diseños en las plantas de las
oficinas. La reglamentación de la Ley que obliga a los propietarios a responder por el
buen estado de los frentes y elementos externos de los edificios, y que requiere de un
informe técnico que deberá presentarse ante la Dirección General de Fiscalización de
Obras y Catastro, es otro de los temas que, por su importancia, también tiene un
desarrollo detallado. Y si de conservación se trata, es oportuno resaltar y así lo
hacemos- la puesta en valor arquitectónico y la jerarquizacion de la Avenida de Mayo.
Además, informamos sobre la labor del Foro Argentino de la Propiedad Horizontal; sobre la
mediación, como resolución eficaz de los conflictos en la convivencia; y sobre una
nutrida agenda de actividades que desarrollo la Cámara, que sigue tratando de interpretar
las necesidades de sus socios. Estaremos realmente ante el principio de un fin .EI Nuevo
Código de Planeamiento sepultara las aberrantes practicas anteriores Internet y ser
responsables de la fachada de nuestras casas nos llevaran a alguna perfección ética. Con
la obcecación asnal que Almafuerte recomendaba para los que quieren ser fuertes, debemos
contestar que si. Que con todo eso, y algo mas que cada uno deba aportar, si. Apostando a
ese futuro promisorio, desde nuestro pequeño espacio hoy estrenamos, para ustedes, Email
propio, y los invitamos a comunicarse por el con la revista para sentirlos mas cerca en
nuestra tarea y para, entre todos, reconstruir paso a paso el fragil edificio de la
confianza.
Actividades C.A.P.H.yA.I.
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Reuniones conjuntas
Entre los diferentes cursos de acción adoptados por la institución, respecto del
ataque indiscriminado que, meses pasados se someti6 a la actividad del administrador de
propiedad horizontal, se promovió una reunión conjunta, con socios institucionales
.Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, de Santa Fe y Cámara de Administradores
de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, entidades afines (Unión de
Administradores de Inmuebles, Cámara Argentina Administradores de Edificios de Renta y
Horizontal de La Plata, Consejo de Administradores Profesionales de Córdoba) con aquellas
instituciones que hicieron declaraciones o fueron mencionadas en los medios de
comunicación, Entre ellas Adelco (Asociación del Consumidor),
Adeproh (Asociación de Defensa del Consumidor de Propiedad Horizontal, Liga de
Consorcistas que asistieron- y Adecua y Defensoria del Pueblo de la Ciudad, que no lo
hicieron. En el encuentro, se plante6 como objetivo establecer un dialogo con
instituciones algunas relativamente nuevas que asocian, asesorar y ofrecen servicios a los
consorcistas o consumidores en forma directa, intentando producir un intercambio de
información que beneficie a las partes intervinientes. Este primer contacto fue
satisfactorio, de acuerdo con lo expresado por los distintos representantes de cada
institución, y se genero una próxima reunión donde cada uno presentara los objetivos
básicos de su institución, para su análisis y discusión.
Internet: usos y tendencias
Durante tres oportunidades, el tema de Internet: origen, usos y tendencias, a cargo de
Gustavo Tovar , dio lugar a seminarios sin cargo, a disposición de los asociados de la
Cámara. El profesional paso revista a la evolución de las diferentes redes, a partir de
1970, hasta llegar a la Internet, en los 90, y la evolución previsible a partir de
ahora, con el desarrollo explosivo del correo y comercio electrónicos, así como
diferentes servicios de búsqueda de información y de vídeo conferencias, por citar solo
algunos. La charla paso también revista a las opciones de conexión acceso telefónico,
cablemodem, línea punto a punto, radio, microondas y satelital, analizando los pro y los
contras, así como la expansi6n prevista para los próximos años.
Asesoramiento en medianería
A partir del mes de agosto, el arquitecto Ricardo Levi esta brindando asesoramiento
sobre medianería, a todos los socios que lo requieran Como es usual, puede realizarse en
forma telef6nica o personal, o por escrito, y las consultas son sin cargo Para aquellos
que tengan interés en utilizar esta nueva herramienta, para el mejor desenvolvimiento en
la actividad, pueden comunicarse a los teléfonos de la CAPH y Al, interno 4, donde la
consulta será canalizada.
Horas suplementarias
Durante julio ultimo, tuvo lugar en la sede de la CAPH y Al, una mesa redonda en la que
se trato el tema Modificación al Régimen de Horas Suplementarias , y que estuvo
integrada por los doctores Carlos Echezarreta, Enrique M. Albisu y Roberto Kinsella, estos
dos últimos asesores de la institución así como el señor Nestor Pirosanto,
vicepresidente 1de la Cámara . El tema despertó mucho interés.
Presencia de la CAPH y AI en Congresos Internacionales
Con el interés puesto en temas de áreas residenciales, industriales, de negocios,
recreativas y de esparcimiento, tuvo lugar recientemente en Londres el Congreso Mundial de
la FIABCI (Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias) que contó con la
asistencia de varios representantes de la Argentina, y de esta cámara en especial. En esa
oportunidad se presentaron proyectos de shopping centers, como el de Milton Keynes, el
geriátrico Sunrise y un complejo de oficinas en la zona bancaria. Además de la
exhibición formal en el lugar del encuentro, se invito a la visita de los desarrollos, lo
que permitió una imagen global. Loty Bergada, quien asistió al encuentro, destaco la
importancia que en Europa se otorga a la tercera edad, por lo que el presentado es un
negocio alternativo de gran rentabilidad. También observo que en el tema alquileres,
Londres enfrenta problemas similares a los de Buenos Aires, en el área de vivienda, lo
que no ocurre con las oficinas, que mantienen buena demanda. La empresaria también
destaco el énfasis puesto en señalar al uso de Internet, como un medio de discusión,
inversión, intercambio y conexión globalizada, y aprovecho para exteriorizar sus
impresiones sobre lo que considero inconvenientes de organización, como un escaso trabajo
en equipos, entre otros. La experiencia personal, dijo, es importante capitalizarla en el
próximo Congreso Mundial que tendrá lugar el ano próximo en Buenos Aires, para no
repetir errores, e insto a los colegas para presentar proyectos con vistas a ese
acontecimiento
Conferencia de Roberto Alemann
El ex ministro, Dr. Roberto T. Alemann diserto el 23 de agosto en la sede de la
C.A.P.H. y A.I. sobre te- mas de actualidad económica en relaci6n con los sectores de la
construcci6n e inmobiliario. La charla fue seguida con sumo interés por socios e
invitados especiales
Argelimp 2000
La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y de Actividades Inmobiliarias también
participo del encuentro realizado entre el 23 y el 25 de agosto de la muestra Argelimp
2000, que reunió en Costa Salguero a consumidores y proveedores de productos de limpieza.
En ese contexto, empresas lideres del sector presentaron maquinaria, accesorios, químicos
y servicios, mientras un panel especializado organizado por la Asociación de Empresas de
Limpieza- trato temas del sector. Logística de los servicios, higiene y seguridad en las
empresas de limpieza, empresas de familia, la venta corporativa, la economía y los
servicios, fueron algunas de las problemáticas abordadas.
NORMATIVA
:
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Fue reglamentada la Ley sobre conservacion de obras
E1 Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires reglamento, mediante el decreto N 1.233,
publicado en el Boletín Oficial de la Ciudad N 1002( 9/08/00)la Ley 257, por la cual los
propietarios de los edificios existentes en la jurisdicción, deberán acreditar ante la
Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, el buen estado de los elementos
constituyentes de los frentes, contrafrentes y laterales (divisorios) de los edificios,
incluyendo balcones, terrazas, azoteas, barandas, cornisas, salientes, ornamentos,
revoques, revestimientos, muretes y carteles entre otros. Esto será posible mediante la
presentación de un certificado de conservación y un informe técnico, que deberá ser
realizado por un profesional. En todos los casos, las tareas de prevenci6n se realizaran
con el objeto de evitar accidentes, conservando la integridad de los elementos
ornamentales de la fachada y, en caso de ser necesaria la demolici6n de algún elemento,
se solicitara previamente la autorización fundada técnicamente para realizarla- ante la
citada Dirección de Fiscalización de Obras y Catastro. Los propietarios de edificios
deberán presentar el certificado de conservación de acuerdo con un modelo
preestablecido, en el que constaran los datos del inmueble, ubicación, numero de
expediente de obra, así como 1os correspondientes al profesional técnico firmante y la
fecha de presentación. A su vez, el profesional responsable deberá confeccionar un
informe técnico detallado, en el que se especificara el estado de los frentes,
fundamentado de acuerdo con lineamientos establecidos para tal fin. (recuadro). La primera
certificación y las posteriores, se realizaran conforme con los plazos que se establecen
de acuerdo con la antigüedad del edificio, partiendo el primero desde la entrada en
vigencia de la Ley 257 (de acuerdo con el articulo 11 de la citada norma, al décimo día
de la publicaci6n del decreto reglamentario) con 12 meses para inmuebles de 72 años de
antigüedad en adelante, o aquellos que presenten deterioros manifiestos. La vejez de los
edificios se computara desde
obra, o en el caso de no existir este, desde la fecha de expedición del certificado de
mensura en propiedad horizontal, cuando corresponda, o de su alta para el pago de las
contribuciones que los gravan. Es oportuno recordar, que la presente Ley 257, y su decreto
reglamentario con las obligaciones establecidas, se incorporan al articulo 6.3.1.1
Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras del Código de la
Edificación. Por otra parte, y ante una consulta, la Dirección General de Obras y
Catastro informo que se encuentra en etapa de implementaci6n para los controles
permanentes
Asesor Técnico Municipal
CONSULTORIOS
:
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JURIDICA :
Reparación de la vereda y del portón del garaje.
CONSULTA: A quien corresponde pagar la reconstrucción de la vereda de un inmueble? <A todos los copropietarios?. Además, a quienes corresponde
solventar el costo de la reparación integral del portón del garaje del edificio? <A todos o solo a los propietarios de cocheras?.
RESPUESTA: En cuanto a la reconstrucción de la vereda, por ser este un bien de
propiedad común, su mantenimiento, reparación y conservación normal corresponde al
consorcio en su totalidad. Por ser el portón de entrada a las cocheras un elemento de
propiedad común (fachada) tanto su reparación como reposición, como consecuencia del
transcurso del tiempo, deberá estar a cargo del consorcio. En cambio, si se trata de la
automatización del portón del garage que, en principio, es una modificación que
solamente beneficia a sus usuarios, serán estos (los cuatro propietarios de cocheras, en
el caso de la consulta) quienes deberán solventar dicho gasto.
Dr. Jorge S. Villar Asesor legal
TECNICO MUNICIPAL
Modificaciones en las fachadas
CONSULTA: Que normas se deben cumplir para modificar, reparar o adicionar elementos en
las fachadas de los edificios?.
RESPUESTA: Sobre el particular, el articulo 4.4.1 del Código de 1a. Edificación
estipula: La estética edilicia es de orden publico. Todas las fachadas o parámetros
exteriores de un edificio pertenecen al bien estético de la ciudad . Ningún edificio o
parte de el, con frente a vía publica, podrá contrariar la armonía del conjunto
edilicio, cualquiera sea el estilo de la arquitectura
adoptada o el carácter del edificio.Los principios urbanísticos privan sobre las
conveniencias particulares y ninguna razón podrá sobreponerse a ellos. Las partes
exteriores de los edificios corresponderán en sus conceptos y lineamientos a los
principios fundamentales de la estética arquitectónica, teniendo en cuenta su
emplazamiento y el carácter del lugar .
Por otra parte, el articulo 4.4.2.1 del Código de la Edificación, determina que las
fachadas de los edificios sobre lugares públicos y visibles desde ellos, estarán sujetas
a aprobación especial de la Dirección General de Obras y Catastro. A tal efecto, es
obligatoria la presentación de planos detallados en los que se dejara constancia expresa
de los materiales, sus acabados y color de cada parte , y la Dirección podrá rechazar
los proyectos que estén en desacuerdo con los preceptos de la arquitectura. Prosigue el
articulo señalando que antes de introducir modificaciones o alteraciones en las fachadas
existentes o proyectadas será indispensable presentar un plano total de la misma, salvo
cuando solo se trate de cambios en el color o material de alguna parte, en cuyo caso
bastara la constancia respectiva en el expediente de permiso . Al respecto se debe
recordar que según el articulo 2.1.1.1 del Código de la Edificación, se requiere
permiso de obra, entre otras, para ampliar, refaccionar o transformar lo ya construido;
cerrar, abrir o modificar vanos en fachada principal; cambiar y ejecutar revoque de
fachada principal, elevar muros, etc. Cuando se trate de instalar acondicionadores de aire
o climatizadores, se debe considerar lo especificado en el articulo 4.4.8.2 del Código de
la Edificación, que dice: los artefactos acondicionadores de aire o climatizadores de
ambientes, se pueden colocar en las fachadas de los edificios nuevos o existentes, siempre
que su instalación no malogre la composición arquitectónica de la misma y no sobresalga
mas de 30 centímetros del plomo del parámetro. Cuando en la fachada se prevea un lugar
para el emplazamiento de los aparatos, estos no se podrán colocar en otra parte . Se
debe. tener en cuenta, además, lo establecido para la aprobación de las fachadas y los
desagües.
Arquitecto Antonio Federico Aguel Asesor técnico
municipal
LABORAL
Medicina Laboral
CONSULTA: Es obligatorio tener en el consorcio un servicio mensual de medicina laboral?
Cual es la ley que lo determina y cuales son sus alcances
RESPUESTA: La ley N19.587 en su articulo 9 establece lo siguiente: Sin perjuicio de lo
que determinen especialmente los reglamentos, son también obligaciones del empleador: A)
Disponer el examen preocupacional y revisión medica periódica del personal, registrando
sus resultados en el respectivo legajo de salud. B) Dentro de la misma ley el articulo 5
determina que: A los fines de la aplicación de esta ley considérense como básicos los
siguientes principios y métodos de ejecución: a) Creación de servicios de higiene y
seguridad en el trabajo y de medicina del trabajo de carácter preventivo y asistencial.
En concordancia con esto, el decreto 1338/96 establece en su articulo 3 : A los efectos
del cumplimiento del articulo 5 , apartado a) de la ley 19.587, los establecimientos
deberán contar, con carácter interno o externo, según la voluntad del empleador, con
servicios de medicina del trabajo y de higiene y seguridad en el trabajo, los que tendrán
como objetivo fundamental prevenir, en sus respectivas áreas, todo daño que pudiera
causarse a la vida y a la salud de los trabajadores por las condiciones de su trabajo,
creando las condiciones para la salud y la seguridad. Dichos servicios estarán bajo la
responsabilidad de graduados universitarios. En otra parte del mismo decreto se determina
sobre la cantidad de horas que tales profesionales deben estar dentro del establecimiento,
y que entidades están exceptuadas. Consiguientemente, dentro del juego armónico de esta
normas, se ha de concluir que el consorcio, debe tener tanto un servicio de medicina del
trabajo, como uno de higiene y seguridad en el trabajo con carácter externo. También es
obligación del consorcio hacer los exámenes médicos preocupacionales periódicos y los
posocupacionales, los que deberán ser registrados en el correspondiente legajo de salud
que debe ser llevado por el servicio de medicina. Lo que también es aplicable a los
servicios de higiene y seguridad en el trabajo que deberán registrar las acciones
ejecutadas por tal servicio.
El pago de las horas extra
El pago de las horas extra ha dado motivo a varias consultas ya formuladas y
respondidas en este consultorio laboral. Aun así por ser variadas las maneras de encarar
el tema, se vuelve a el a fin de despejar las múltiples dificultades que el asunto
presenta.
CONSULTA: El encargado de un consorcio trabaja los sábados de tarde, y los domingos
como suplente de si mismo. Seria una forma de solución ya que debiendo tener franco en
esos días e1 mismo no puede figurar como suplente llamar a estas horas de trabajo en un
día franco, horas extra y pagarlas igual como en algún feriado nacional trabajado, esto
es el 100 %?.
RESPUESTA:La respuesta, que se dio ya en otras oportunidades, es que las horas extras
que trabaja el empleado, deberán ser liquidadas al 50 o al 100 por ciento, según
corresponda, ya que no existen horas extras al 150% o al 200%. La ley solo contempla las
horas extraordinarias en la forma antes mencionada. Es decir, que si el empleado llega a
trabajar 10 horas en un día domingo o feriado nacional, tales horas se le deberán
liquidar con el 100 %. Las horas extras, no obstante, se podrán reducir o quitar
definitivamente, por resolución del consorcio. Por lo tanto, al empleado titular que
efectúa tareas extraordinarias en días sábado por la tarde, domingos o feriados, no hay
otra forma que liquidarle tales horas trabajadas que en la mencionada, es decir,
pagándolas con los cargos que considera la ley.
Doctor Enrique M. Albisa Asesor Laboral
CONTABLE IMPOSITIVO
Impuestos sobre los Ingresos Brutos de alquileres que percibe el consorcio
CONSULTA: El consorcio percibe un alquiler por la locación de la azotea a una empresa
de telefonía. Es correcto que esta le practique una retención el 1,5% sobre el monto de
los alquileres, en concepto de retenci6n al Impuesto sobre los Ingresos Brutos?
RESPUESTA: Las sumas percibidas por la locación de la terraza del edificio están
gravadas por el Impuesto sobre los Ingresos Brutos. De acuerdo con la resolución de la
secretaria de Hacienda y Finanzas 533/00 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires,
establece un régimen de retenciones del Impuesto sobre los Ingresos Brutos, obligando a
actuar en carácter de agente de retención a los sujetos que enumera puntualmente en el
Anexo I de la misma resolución y a las empresas cuya facturación en el año calendario
anterior supere las $10.000.000. Son objeto de retención las operaciones de adquisición
de cosas muebles, locaciones (de obras, cosas o servicios) y prestaciones de servicios. A
los fines del calculo de la retención se aplica a la alicuota del 1,5 % sobre montos
iguales o superiores a $500.00. Respecto de la consulta, el alquiler percibido por la
locación de la terraza esta alcanzado por este régimen de retenciones, siempre que el
sujeto que lo paga tenga el carácter de agente de retención. Deberán indicarle al
agente de retención que el consorcio es contribuyente local, y acompañar fotocopia de la
constancia de inscripción en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos. En caso de no estarlo
deberán inscribir al consorcio y tributar el 3% sobre el monto de los alquileres
percibidos, previa deducción de las retenciones sufridas.
Doctor Roberto M. Kinsella Asesor Contable Impositivo
CONSORCIOS
:
Que debe saberse sobre el Reglamento
de Copropiedad
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EI reglamento de copropiedad y administración es el cuerpo normativo mas completo,
para regular las relaciones entre los copropietarios de un edificio sometido al régimen
de la propiedad horizontal. Sin embargo, apunta el doctor Jorge S. Villar, asesor letrado
de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, un alto
porcentaje del publico que efectúa consultas en la institución unas 8.000 anuales jamas
lo ha recibido ni reclamado.
Por ello, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias,
recuerda algunas características de este instrumento, porque es el arma mas importante
con la que cuenta el residente, sea dueño o inquilino, para defenderse. No olvidar:
Esta redactado y acordado por el consorcio de propietarios, y solo puede ser modificado
por resolución de estos, mediante una mayoría no menor a los dos tercios del total.
El reglamento debe regular, como mínimo: la proporción o porcentual que corresponde a
cada piso o departamento o unidad, respecto del conjunto; especificaciones de las partes
propias y exclusivas de cada copropietario; uso y destino de las cosas, servicios y partes
del inmueble, sean propias o comunes. También, el régimen para la designación,
remuneración y remoción del administrador, deberes y facultades de este a la
contribución y percepción de las expensas comunes y detalle de los rubros de estas a
tra- ves de liquidaciones mensuales.
Además, forma y tiempo de convocar a asambleas ordinaria y extraordinaria, personas
que la presiden, reglas para deliberar, quorum, mayorías necesarias para modificar el
reglamento, computo de votos y representación de copropietarios. Aunque no es muy
habitual, los consorcios más organizados tienen el plazo de resolución de los problemas
por ejemplo cinco días para que el administrador brinde una respuesta al propietario
afectado por algún inconveniente.
Asimismo pueden incluirse quienes deben hacerse cargo de los gastos de plomería y
pintura en el caso de filtraciones. la cantidad de animales permitidos por unidad, los
pasos a cumplir en los casos de mora en las expensas, y si están permitidos o no toldos o
aires acondicionados en el frente del edificio.
De acuerdo con la ley, no se puede hacer ninguna innovaci6n o modificaci6n que pueda
afectar a los servicios comunes, como elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el
consentimiento del resto de los propietarios.
Acerca de las expensas, a menudo objeto de controversias, ningún propietario puede
librarse de pagarlas aunque no ocupe su departamento.
Los interesados pueden obtener mayor información en la sede de la Cámara Argentina de
Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, Perú 570, 4331-9968,
e-mail:camara@caphai.com.ar o www.caphai.com.ar.
La mediacion en la resolución eficaz de los conflictos
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Nunca imaginaron los legisladores cuando se promulgo la ley 13.512 de Propiedad
Horizontal, que la convivencia entre propietarios pudiera llegar a provocar conflictos que
no pueden resolverse a través de los reglamentos de copropiedad y terminan en litigios
judiciales.
Los conflictos que me llegan, en mi actividad como mediadora, a veces tienen aspectos
dramáticos, otras veces c6micos, otras veces absurdos, todos con un común denominador:
la falta de comunicaci6n entre las partes. En mi caso, que vengo del campo del derecho y
estoy acostumbrada a manejarme con códigos, leyes, normas y reglamentos, me resulto
interesante incorporar a mi actividad profesional nuevas estrategias, particularmente la
mediación, que consiste en usar habilidades o herramientas provenientes de otras
disciplinas, y que ayudan a resolver conflictos por danos y perjuicios, por disoluciones
de sociedades comerciales o, en el caso de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, por
disputas entre los copropietarios o entre administradores de consorcios y copropietarios.
Como escribana intervengo en asambleas de consorcios labrando actas en donde se
desarrollan verdaderas batallas campales, por reclamos que hacen los copropietarios por
filtraciones de departamentos vecinos, o por ruidos producidos en horas inadecuadas, o
discusiones por la realización de tareas de pintura y conservación de los ascensores o
partes comunes de los edificios. En todas estas reuniones lo que se detecta son las
diferencias de criterio, percepción, intereses, necesidades y cultura entre las personas
que viven en un mismo edificio. He intervenido como mediadora en conflictos entre
propietarios y administradores, o entre copropietarios, y contando con estas habilidades o
herramientas de mediación y negociación, mis posibilidades de ayudar a las partes a
resolver el conflicto, evitar un juicio y encontrar una propuesta que satisfaga a las
partes, es decir que no haya una que gana y otro que pierde , sino que ambas resulten
ganadoras, a través de pequeñas concesiones, han sido hasta la fecha exitosas. La
mediación es una negociación entre partes, asistidas por un tercero neutral el mediador
, quien no es juez ni arbitro, es un tercero que ayuda a las verdaderas protagonistas del
conflicto, a resolver la disputa y llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas. La
mediación es voluntaria, confidencial, no formal, económica en tiempo y dinero y
mantiene la relación entre las partes, lo que es muy importante, especialmente en los
consorcios, donde los copropietarios continuaran conviviendo en el edificio. No todos los
conflictos son mediables y aunque lo sean, no siempre se puede llegar al acuerdo, por lo
cual las partes podrán recurrir a los tribunales. Es el mediador el que determinara si el
conflicto es apto o no para mediar, y si las partes manifiestan voluntad para negociar, ya
que esta es condición necesaria para que la mediaci6n sea posible. El mediador no
aconseja, no informa ni asesora, sino que ayuda o asiste a las partes a negociar de
acuerdo con determinadas técnicas o habilidades, y si las partes llegan a un acuerdo en
la mediación, este debe realizarse siempre por escrito y ser firmado por quienes se
comprometen a cumplir lo que personal y voluntariamente han convenido. Estos acuerdos
deben estar redactados en forma clara y concisa, para comprensión de ambas partes y de
terceros que pudiesen tener interés en el asunto. Cuando las partes negocian, es importan
ponerse en los zapatos del otro, lo que no significa que se coincida con los reclamos,
historia y percepción de los hechos del otro, sino que simplemente se comprenda o
entienda su versión ;esto facilita la negociación. Es muy difícil que no haya
conflictos en un consorcio de propietarios, porque es evidente que en ellos viven personas
de distinta cultura, lo que provoca distintos puntos de vista, diferentes formas de pensar
o comprender lo que esta pasando. Cada uno interpreta o valora al otro con sus propios
criterios, lo que provoca disputas. Cuando se habla de diferencias culturales, se entiende
diferencias de creencias, valores, educación, ideología e intereses (frente a la
propuesta de reciclar la entrada de un edificio, un propietario lo considera innecesario y
otro importante, pues valorizara la unidad que piensa vender) entre las personas que viven
en un edificio y que pueden llegar a desencadenar conflictos. Creo que a los
administradores de consorcios, a los arquitectos, ingenieros y todos aquellos vinculados
con la actividad, les resultara de gran utilidad conocer las herramientas de negociación
y aplicarlas en su actividad, lo que facilitara el manejo de los consorcios, sobre todo en
las discusiones de las asambleas, en las que suelen generarse disputas difíciles, en 1as
que podría recurrirse a la mediación. En todas las propuestas de reforma del sistema
judicial en nuestro país, se incluyen los medios alternativos de solución de conflictos,
de los cuales la mediación es uno de ellos. Es evidente que el siglo XXI nos enfrenta y
nos reclama grandes cambios; una salida para satisfacer esta necesidad seria recurrir a
este método antes de litigar, intentemos la mediación.
La doctora Flora M. de Katz es escribana mediadora, integrante de la Comisión de
Educación y Convivencia del Foro Argentino de la Propiedad Horizontal.
Jurisprudencia :
Casos y Sentencias :
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La responsabilidad del fiador en una locacion
Las obligaciones del fiador solo se extienden hasta el termino del contrato originario,
mas el tiempo razonable que necesita el locador para obtener el desalojo del inmueble.
Interpretar de otro modo la cláusula según la cual la garantía dura hasta el momento de
la desocupación, llevaría a tener que admitir que el fiador es responsable aun en el
caso de que el locador y locatario firmen un nuevo contrato con un aumento considerable
del alquiler, lo que es inadmisible porque es imponer al fiador más obligaciones que las
que asumió David Hector G. demando a Escobar, Hector R. y otros por alquileres impagos a
partir de febrero de 1995.Al confirmar el fallo de primera instancia que hizo lugar a la
demanda, la sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, mediante fallos de
los doctores Fernando Posse Saguier y Elena I. Highton de Nolasco, dijo que solo uno de
los demandados el señor Ruben Santos se agravio de la sentencia. Al hacerlo, sostuvo que
es heredero de uno de los garantes que afianzaron el contrato de locación origen de este
proceso y que no puede exigírsele el pago de los arriendos adeudados porque el plazo
contractual venció hace varios anos (este fallo es del 25 de agosto de 1998) y porque
además, entre locador y locatario, acordaron nuevas pautas que llevaron a que el valor
del canon mensual fuera distinto del que resulta del contrato que afianzo el apelante, lo
cual fue reconocido por el propio demandante.
En los presentes autos destaca la Cámara - el contrato, tal cual fue suscripto entre
las partes, tenia vigencia a partir del 1 de enero de 1988, por el termino de 36 meses, o
sea que su vencimiento operaba el 31 de diciembre de 1990.
Señala así que, si locador y locatario convinieron en continuar en la locación mas
allá del termino establecido en el contrato, los efectos que del mismo emergen, solo
tendrán lugar entre ellos; no pueden ellos - de los cuales derivaron obligaciones
reciprocas- afectar a terceros ajenos a esta convención como seria el caso del fiador,
que - si bien comprometió su responsabilidad en el primitivo contrato- no es dable
deducir que dicha responsabilidad se haga extensiva por todo el tiempo que locador y
locatario así lo acuerden; porque es imponer al fiador mas obligaciones que las que
asumió.
La continuación de la locación de conformidad con el articulo 1622 del Código Civil,
debe entenderse entre locador y locatario y no respecto del fiador, aunque este se obligue
como principal pagador, ya que esa obligación esta referida siempre al contrato cuyo
termino de duración esta fijado en el mismo instrumento; mas allá de ese termino cesa el
carácter de principal pagador.
En conclusión: la diferencia entre el monto del alquiler - unido a que existió el
transcurso de mas de cinco años hasta el inicio del presente proceso- permiten afirmar
que medio una nueva obligación sustitutiva de la primera, es decir,.un contrato por otro,
extinguiéndose en consecuencia la fianza que garantizaba el cumplimiento del anterior
contrato, aunque se trate de un deudor solidario, principal pagador, liso y llano, Como
consecuencia, hace lugar - con fecha 25 de agosto de 1998- a la demanda por ejecución de
alquileres contra los fiadores, excepto en cuanto concierne al señor Ruben Santos.
Casos en los que procede hacer lugar a un desalojo :
En la demanda del senior Ernesto Videla contra el señor Marcelo Eduardo Berrondo, por
desalojo de la finca ubicada en la calle Castro Barros 516 de la Capital Federal, la Sala
C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, confirmo el fallo de primera
instancia que hizo lugar a la acción condenando al nombrado Berrondo, a Juan Bautista
Firme, Carolina Elena Posse, Juan Alfredo Firme, Juan Orlando Firme y a cualquier otro
eventual subinquilino y ocupante de la citada firma, a desalojar el inmueble dentro del
plazo de diez días, bajo apercibimiento de ser lanzados por la fuerza publica.
Contra esa decisi6n apelaron solamente los ocupantes los tres Firmes y Carolina Posse.
Al respecto, dice la Sala C- mediante fallo de los doctores L. Galmarini, como
preopinante; Jorge H. Alterini y Fernando Posse Saguier, dictado el 4 de mayo de 1999 que
contrariamente a lo expresado por los apelantes, es cierto que ellos reconocieron en el
demandante (señor Videla) el carácter de comodante (es el que conserva la propiedad y
posesion civil de la cosa) que hacen mención a que el demandado Berrondo (comodatario),
les dijo que había convenido un comodato (o préstamo de uso, cuando una de las partes
entrega a la otra gratuitamente alguna cosa fungible, mueble o raíz, con facultad de
usarla) con Ernesto Videla habiendo aquel (Berrondo) cedido la vivienda en comodato desde
el 1 /12/1990 hasta el 30/11/2000, con la conformidad de Videla. Lo cual bastaría para
desechar la alegación de falta de legitimación (de Berrondo) por no haber acreditado la
calidad de propietario del inmueble, pues también tanto los locadores como los comodantes
(en este caso Videla) se hallan legitimados para demandar el desalojo. Máxime en el caso
presente, donde el desalojo se promovió contra el inquilino Berrondo y este se allano a
la acción, a cuyo respecto el juez de primera instancia considero procedente la demanda
de conformidad con el articulo 307 del Código procesal, allanamiento que, como bien
señala el sentenciante aclara la Cámara no se encuentra afectado por la presentación
(apelación) de los ocupantes. También asiste razón al juzgador en cuanto a que es
contradictoria la afirmación de los apelantes en el sentido de que son comodatarios y la
aducida mas adelante en el sentido de que se consideran poseedores. Nada de esto rebaten
los recurrentes.
Un fallo plenario
Agrega la Cámara que, a partir del fallo plenario "Monti c/ Palacios Bruzzoni'
del 15 de setiembre de 1969, se estableció que no basta que el demandado invoque la
condición de acreedor para que el desalojo no prospere; se ha entendido reiteradamente
que si aporta elementos que prima facie acrediten la verosimilitud de su alegación, el
desalojo no procede. El fundamento de esta corriente jurisprudencial se encuentra en que
la pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor
precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, vale
decir, contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio
(articulo 2351 ). Lo cierto es que los demandados han invocado condiciones de ocupación
incompatibles entre sí, pues si era comodatario no podía ser poseedor.
Finalmente afirma el tribunal que las consideraciones de los recurrentes no
rebaten adecuadamente los fundamentos del fallo de primera instancia, por lo que
corresponde considerar que, Como los apelantes no han acreditado derecho alguno que les
permita continuar con la ocupación del inmueble, debe mantenerse la decisión del juez en
cuanto hizo lugar al desalojo en la forma indicada al principio, con costas a los
apelantes en segunda instancia.
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